香蜜湖地塊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告正文

1、1.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況宗地編號(hào)為 B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地 ; 土地面積為 93544 平方米，建筑容積率 1.4 ；可建設(shè)總建筑面積為 131000 平方米 , 其中：住宅 127650 平方米（高層住宅 85，低層住宅占 15，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社區(qū)管理中心 300 平方米；土地使用年期 70 年，自 2003 年 8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5 個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)交的稅費(fèi)中， 依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)

2、交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的， 公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān) 50%。1.2 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在7493187416 萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在 80913 萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅 3，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在 72749 84870 萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在 78557 萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913 萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339 元/ 平方米 .1.3地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表11 所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931 80913 萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；

3、當(dāng)?shù)貎r(jià)在 8091387416 萬(wàn)元人民幣之間時(shí)， 即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)； 超過(guò) 87416 萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 11 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為 74931 萬(wàn)元地價(jià)為 80913 萬(wàn)元地價(jià)為 87416 萬(wàn)元投資利潤(rùn)率（）252015稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）240502004215684內(nèi)部收益率（ IRR）（ %）20.0816.2412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）（萬(wàn)元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)） （年）2.953.03.12投資回收期（動(dòng)態(tài)） （年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，

4、其基本思路為：地價(jià) = 房地產(chǎn)建成價(jià)格（建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)）利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響， 將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金） 作為計(jì)算基礎(chǔ)， 考察項(xiàng)目的盈利能力。 由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成， 以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目

5、“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)， 以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) ，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類(lèi)因素對(duì)項(xiàng)目的影響， 以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)， 而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力， 實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、 稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中， 選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（ FIRR）、投資回收

6、期（ Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（ FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)? 香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指標(biāo)? 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)? 廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒? 廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)? 中國(guó)人民銀行存、貸款利率? 廣東統(tǒng)計(jì)年鑒? 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)? 中國(guó)人民銀行 121 號(hào)文件? 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率 1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益， 就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃， 定位于高端客戶， 確保以?xún)?yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。3.1

7、 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544× 22 20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)表 31 和表 32。高層住宅總建筑面積127650×0.85 108,503 m2住宅規(guī)劃為 120180 m2 /戶，平均每套面積為 150 m2 左右 ,規(guī)劃戶數(shù) 720 戶。計(jì)劃規(guī)劃為 1214 棟 11 層住宅（其中首層架空綠化） ，住宅總基底面積計(jì) 11050 m2 。別墅總建筑面積127560×0.15 19,148 m2別墅規(guī)劃為 250350 m2 /棟，平均每棟面積為 300 m2 ，占地面積計(jì) 120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為 64 棟?？傆?jì)占地

8、面積為64 ×120=7680 m2公建配套幼兒園 3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2 ，社區(qū)管理中心300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 。停車(chē)位基于該地塊未來(lái)將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車(chē)位（不含別墅用戶車(chē)位），建議車(chē)庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃720 個(gè)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位按352平方米考慮，車(chē)庫(kù)規(guī)劃面積位為720×35 25200 m 。為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于 65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為93544× 0.65×m260803 m2道路規(guī)劃

9、占地面積為93544× 0.1514031 m2項(xiàng)目規(guī)劃總用地一、居住用地高層住宅用地低層住宅用地公建用地道路用地公共綠地二、其他用地表 31用地平衡表用地面積（ m2）所占比重 (%)人均面積（m2 / 人）備注9354434.0918730201105011.81首層架空綠化76808.2118501.981403215608036522.159176表 32項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M 21.高層住宅建筑面積108503M 22.低層住宅建筑面積19148M 23.公建配套建筑面積3350M 24.地下車(chē)庫(kù)建筑面積25

10、200M 2車(chē)位數(shù)720個(gè)人口密度293人 /公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)， 首期開(kāi)發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)， 通過(guò)別墅的市場(chǎng)推廣來(lái)打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷(xiāo)售。計(jì)劃整個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為 30 個(gè)月，銷(xiāo)售周期為 24 個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為 6 個(gè)月，宗地競(jìng)買(mǎi)后 18 個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42 個(gè)月時(shí)完成全部銷(xiāo)售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表33 所示.表 3 3項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1 671213 1819 2425 3031 3637

11、 421 投資總額1.1建設(shè)投資1.1.1土地成本80913.861.1.2前期工程費(fèi)755.00393.001.1.3建安成本費(fèi)34000.702913.7011113.0011802.008172.001.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.561145.78687.47459.311.1.6公建配套費(fèi)1185.16474.06355.55355.551.1.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.751.1.8管理費(fèi)3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.801.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用5

12、384.36807.651076.871615.311346.09538.441.1.10利息費(fèi)用1.2流動(dòng)資金0.000.000.000.000.000.000.000.002 資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷(xiāo)售收入再投入說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)， 而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5 日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力很大。 可以考慮競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明， 且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒(méi)計(jì)算。4.0 宗地地價(jià)測(cè)算4.1 地價(jià)之外的成本測(cè)算

13、參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的基本行情，估算出該宗地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 68651.43 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。4.2 銷(xiāo)售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000 元/ m2，低層為 22000元 / m2, 停車(chē)位（為便于計(jì)算，全部按銷(xiāo)售考慮）為250000元/個(gè)，則測(cè)算出總銷(xiāo)售收入為179478.35萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。4.3 地價(jià)成本測(cè)算根據(jù)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為 15，正常期望投資回報(bào)率為 20，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為 25。則該宗地的地價(jià)范圍為7429187

14、416 萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913 萬(wàn)元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅 3，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為 72749 84970 萬(wàn)元，正常市場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為 78557 萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表 1。5.0 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖 B3030041 宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。5.1 項(xiàng)目盈利能力分析稅金計(jì)算（見(jiàn)表5 1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18 個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無(wú)銷(xiāo)售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4 級(jí)超額累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算征收的， 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣

15、除項(xiàng)目金額后的余額。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平， 土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷(xiāo)售收入的 1左右。損益表（見(jiàn)表 52）由損益表可以看出， 公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)， 這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見(jiàn)表5 3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24，凈現(xiàn)值為 15221 萬(wàn)元，均處于較高水平。 原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢， 造成巨額現(xiàn)金流流出， 而項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、 銷(xiāo)售要滯后一段時(shí)間，

16、不過(guò)該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在 74291 萬(wàn)元和 87416 萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5 4 所示。表 51銷(xiāo)售稅金及附加表（單位：萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目16 71213 18192425 3031 363742合計(jì)1銷(xiāo)售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷(xiāo)售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.502.1營(yíng)業(yè)稅2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅147.44144.22192.29144

17、.22628.172.3教育費(fèi)附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費(fèi)210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5 2損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1 1213 24253636 421銷(xiāo)售收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832總成本費(fèi)用149565.2989962.2333906.572152

18、0.944175.553利潤(rùn)總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤(rùn)20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤(rùn)18037.580.000.000.0018037.58表 53宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1 1213 2425 3637 421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷(xiāo)售收入0.0042125.6096146.9341

19、205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷(xiāo)售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.664累計(jì)凈現(xiàn)金流-87911.05-78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-8139

20、9.12-72955.23-12849.6715221.12評(píng)價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資回收期（動(dòng)態(tài)）3.20表 54財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為 74931 萬(wàn)時(shí)地價(jià)為 87416 萬(wàn)時(shí)內(nèi)部收益率（ IRR）（ %）20.0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）（萬(wàn)元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)） （年）2.953.12投資回收期（動(dòng)態(tài)） （年）3.13.45.2 項(xiàng)目不確定性分析盈虧平衡分析假定本宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不變， 且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)， 則由計(jì)算可得，當(dāng)銷(xiāo)售率為 （80913.8668

21、651.43） /179478.35*100%=83.33% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率 70 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為 83.33，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)較高。敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷(xiāo)售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的變化。 因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（ FIRR,FNPV 和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5、 10和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng) 5、 10時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)

22、算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表 54。表 54項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV 升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR 升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31

23、%24.82%49.26%投資利潤(rùn)率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤(rùn)率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價(jià)格上升到20.3時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降 5、 10時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降47.28、 94.55。當(dāng)售價(jià)下降至 10.57 時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售

24、價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升 5、 10時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降14.72、28.39；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至13.67時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降 10時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率已下降到 7.93，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升 10時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將下降至 13.84，已不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率 15。當(dāng)售價(jià)下降 5時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率要求。從上分析可以看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來(lái)說(shuō)，地價(jià)獲取價(jià)格和售

25、價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。 原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清， 宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對(duì)于內(nèi)部收益率來(lái)說(shuō)，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來(lái)說(shuō)，售價(jià)是更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外， 開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV 和 IRR 也會(huì)下降，投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷(xiāo)售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。概率分析為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算， 詳看附圖 1。經(jīng)計(jì)算， E(FNPV) = 2

26、0228.44 萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù) 49.18 70%計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44 萬(wàn)元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18，遠(yuǎn)低于 70，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。6.0 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議6.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明， 本宗地作為面向高端客戶的豪宅開(kāi)發(fā)用地是有較好投資前景的。 但由于地價(jià)較高， 且要一次性繳交完畢， 故對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資、高端客戶開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開(kāi)競(jìng)拍方式獲取， 市場(chǎng)的炒做、 競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、 競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格， 所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。6.2 有關(guān)說(shuō)明及建議1. 本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的， 僅反映地塊本身的投資收益情況， 待確定投資方具體的融資方案后， 才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。2. 為便于計(jì)算比較， 本報(bào)告中的車(chē)庫(kù)全部按銷(xiāo)售處理， 不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。 同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的