舊改業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范討論意見(jiàn)匯總

1、舊改業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范討論建議匯總在風(fēng)險(xiǎn)控制與快速簽約相結(jié)合的原則下，置業(yè)公司全體員工建言建策，對(duì)舊改業(yè)務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)防范提出如下建議：一、物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體確認(rèn)類問(wèn)題1、當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)為某單位所有，但該單位目前已經(jīng)不存在的，如何處理？處理辦法：已經(jīng)被注銷（或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照）的企事業(yè)單位應(yīng)由其合法承受單位簽訂相關(guān)合同。如：某物業(yè)原屬某國(guó)有企業(yè)所有，現(xiàn)該國(guó)有企業(yè)已經(jīng)注銷的，可以找國(guó)資委協(xié)商處理。2、當(dāng)無(wú)法提供房產(chǎn)證、兩證一書、合作建房協(xié)議、買賣協(xié)議等產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)如何處理？處理辦法：可以從街道辦、社區(qū)工作站、僑辦、股份公司（村委）、居民小組查找業(yè)主信息，必要時(shí)可要求物業(yè)產(chǎn)權(quán)主張人提供擔(dān)保。3、原村民與外地人合作建房，

2、合同中注明外地人只能使用20年，20年后使用權(quán)及所有權(quán)仍歸原村民所有，如何處理？處理辦法：收集原村民建房的兩證一書及合作建房協(xié)議等，最好能讓原村民與外地購(gòu)房人一起簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并對(duì)產(chǎn)權(quán)置換作出約定。情況特殊的，報(bào)合約部協(xié)商確定后報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。4、對(duì)外地人購(gòu)買本地村民的小產(chǎn)權(quán)房如何處理？處理辦法：需要提供原村民業(yè)主建房的兩證一書等產(chǎn)權(quán)證明資料、經(jīng)公證或律師見(jiàn)證的合作建房協(xié)議，如果該小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)轉(zhuǎn)讓多次的，應(yīng)當(dāng)提供連貫的每一次轉(zhuǎn)讓過(guò)程的證明材料。此種情況只能選擇產(chǎn)權(quán)置換。5、原村民擁有綠本房產(chǎn)證，將該棟房產(chǎn)整體賣給他人，此種情況下如何處理？處理辦法：考慮到房產(chǎn)標(biāo)的比較大，需要提供原村民業(yè)主簽

3、訂的放棄產(chǎn)權(quán)聲明書。且只能選擇產(chǎn)權(quán)置換。6、原村民自己的小產(chǎn)權(quán)房能否選擇現(xiàn)金補(bǔ)償?處理辦法：經(jīng)過(guò)核實(shí)屬于原村民自己的小產(chǎn)權(quán)房可以選擇現(xiàn)金補(bǔ)償或者現(xiàn)金補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合或者完全產(chǎn)權(quán)置換。7、共有產(chǎn)權(quán)的應(yīng)如何處理？處理辦法：每個(gè)產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字。8、物業(yè)有多個(gè)繼承人的，一個(gè)繼承人口頭稱由其一人繼承，但其它繼承人不愿提供放棄繼承權(quán)（產(chǎn)權(quán)）聲明的，如何處理？處理辦法：可以先簽補(bǔ)償協(xié)議，但只能產(chǎn)權(quán)置換；如果選擇現(xiàn)金收購(gòu)，必須提供其它繼承人的放棄聲明。9、無(wú)法找到業(yè)主的物業(yè)，如何處理？處理辦法：可以采取公告的辦法查找業(yè)主，逾期按照公司統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷，一定要進(jìn)行證據(jù)保全。止匕外，如果有

4、人愿意過(guò)來(lái)簽補(bǔ)償協(xié)議，比如業(yè)主的一個(gè)遠(yuǎn)房親戚或者朋友而沒(méi)有授權(quán)委托書，可以采取產(chǎn)權(quán)置換方式先簽約，并注意證據(jù)保全，拆完房屋后如果業(yè)主出現(xiàn)的，再協(xié)商或訴訟處理。此類問(wèn)題必須作為特殊情況上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意。10、建議無(wú)任何產(chǎn)權(quán)證明材料的房屋，由主張業(yè)主權(quán)利的人提供擔(dān)保，如找其他人或物業(yè)擔(dān)保等。處理辦法：如能說(shuō)服其提供擔(dān)保可減少公司風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際情況可能是不愿意提供擔(dān)保，具體情況特殊的，項(xiàng)目部與合約部協(xié)商確定處理辦法后，上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。11、產(chǎn)權(quán)查檔工作由誰(shuí)承擔(dān)？處理辦法：產(chǎn)權(quán)查檔責(zé)任在項(xiàng)目部，公司總部提供支持，目前商品房在檔案中心進(jìn)行查檔，非商品房則根據(jù)實(shí)際情況在街道辦、社區(qū)工作站、僑辦、

5、股份公司（村委）、居民小組進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核實(shí)工作。二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題1、有些業(yè)主要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議，保證后期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高的話，要增加給自己的補(bǔ)償，如何處理？處理辦法：個(gè)別此類業(yè)主，可以簽“如后期公司補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一提高的，具可以享受提高后的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”2、業(yè)主提出高過(guò)公司裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償要求，如何處理？處理辦法：現(xiàn)狀物業(yè)裝修豪華的二次裝修，可以經(jīng)評(píng)估后適當(dāng)提高裝修補(bǔ)償。3、在一個(gè)地塊中，未來(lái)規(guī)劃沒(méi)有住宅，無(wú)法回遷，而該地塊現(xiàn)狀為外地人購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)如何補(bǔ)償？（公司規(guī)定外地人購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房不得現(xiàn)金補(bǔ)償）處理辦法：如遇此種情況，應(yīng)盡快上報(bào)公司確定一個(gè)外地人購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房與該地塊規(guī)劃開(kāi)發(fā)物業(yè)（比如商鋪或者寫

6、字樓）的置換標(biāo)準(zhǔn)，如仍無(wú)法解決的，則根據(jù)具體項(xiàng)目情況由公司決定是否采取現(xiàn)金補(bǔ)償方式及現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)闹Ц斗绞降葐?wèn)題。三、公司房產(chǎn)稅費(fèi)問(wèn)題公司房產(chǎn)稅費(fèi)問(wèn)題應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)？處理辦法：建議在簽約前到地稅所查土地使用稅是否完稅，簽約后建議公司立即去申請(qǐng)免稅。四、房產(chǎn)存在抵押、查封、出租等問(wèn)題1、產(chǎn)權(quán)人把房產(chǎn)設(shè)定了抵押如何處理？處理辦法：可以先簽約，只能產(chǎn)權(quán)置換，同時(shí)要求產(chǎn)權(quán)人盡快撤銷抵押或者由拆遷人、產(chǎn)權(quán)人、抵押權(quán)人共同協(xié)商一個(gè)處理辦法。2、與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，萬(wàn)一房產(chǎn)被查封如何處理？處理辦法：第一時(shí)間通知合約部，由合約部根據(jù)具體情況及時(shí)妥善處理。3、房產(chǎn)存在租約如何處理？處理辦法：可以先與業(yè)主簽訂我

7、司標(biāo)準(zhǔn)版本的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，然后我司與業(yè)主共同處理清退租客的問(wèn)題。具體清退租客的辦法由項(xiàng)目部根據(jù)實(shí)際情況確定，合約部提供法律咨詢支持。五、關(guān)于拆遷法律風(fēng)險(xiǎn)管理工作指引的建議1、建議刪除4.1.1條處理建議：建議采納。2、4.1.3能否明確辦理哪些相關(guān)手續(xù)？處理建議：建議保留原文表述。理由是無(wú)法確定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)具體情況確認(rèn)其身份。此條款主要是提醒要對(duì)港澳臺(tái)居民及非中國(guó)公民的身份證明文件進(jìn)行必要的核實(shí)，如無(wú)法核實(shí)的，可由僑辦、街道辦、社區(qū)工作站或其原所屬村委證實(shí)其身份。3、建議4.1.4的授權(quán)委托書要進(jìn)行公證處理建議：建議采納，止匕外，對(duì)于特殊情況如：只有書面授權(quán)委托書而無(wú)法辦理公證手續(xù)的

8、，按照特殊情況上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后處理。4、建議4.1.6中繼承問(wèn)題有些是無(wú)法考證的，建議由項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)靈活處理處理建議：建議保留原文，對(duì)于繼承權(quán)復(fù)雜不清晰的，由項(xiàng)目部與合約部協(xié)商確定解決辦法后，按照特殊情況上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后處理。5、建議刪除4.1.7中解放前地契的說(shuō)法處理建議：建議采納。6、4.3.2中小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)可以選擇現(xiàn)金補(bǔ)償，此外不得選擇現(xiàn)金補(bǔ)償規(guī)定中的現(xiàn)金補(bǔ)償是否包括過(guò)渡期補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、裝修費(fèi)應(yīng)當(dāng)明確處理建議：建議表述為“外來(lái)人員購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房”。止匕外，不得選擇現(xiàn)金補(bǔ)償中的現(xiàn)金補(bǔ)償不包括過(guò)渡期補(bǔ)償、搬遷費(fèi)，裝修費(fèi)較高的（1萬(wàn)以上）不予現(xiàn)金補(bǔ)償，特殊情況另行審批。六、關(guān)于簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議報(bào)批內(nèi)容的建議1、建議在報(bào)批內(nèi)容中對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償進(jìn)行說(shuō)明，并提出項(xiàng)目部的建議。處理建議：超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償在談判之前應(yīng)電話報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意并發(fā)郵件記錄，在補(bǔ)償協(xié)議報(bào)批時(shí)應(yīng)對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)情況進(jìn)行說(shuō)明2、建議報(bào)批的內(nèi)容中不要附加2）、3）、5）部分的內(nèi)容處理建議：為了降低風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目部在報(bào)批時(shí)應(yīng)當(dāng)在附件添加上述內(nèi)容。七：其它建議1、建議戶型配比、選房選擇也應(yīng)當(dāng)寫入拆遷法律風(fēng)險(xiǎn)管理工作指引中。處理建議：不建議加入指引中，可以作為一個(gè)專題另行討論。2、建議組織每個(gè)項(xiàng)目