物業(yè)管理法規(guī)——第二章物業(yè)權(quán)屬法律制度

1、 國家級十一五規(guī)劃教材 物業(yè)管理法規(guī)書名：物業(yè)管理法規(guī)書名：物業(yè)管理法規(guī)作者：王躍國作者：王躍國ISBNISBN： 978-7-111-25209-2978-7-111-25209-2出版社：機(jī)械工業(yè)出版社出版社：機(jī)械工業(yè)出版社 國家級十一五規(guī)劃教材第第2 2章章 物業(yè)權(quán)屬法律制度物業(yè)權(quán)屬法律制度 物業(yè)管理法規(guī) 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度2 2-1 -1 物業(yè)權(quán)屬概述物業(yè)權(quán)屬概述2 2-2 -2 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利2 2-3 -3 物業(yè)權(quán)屬制度物業(yè)權(quán)屬制度2 2-4 -4 物業(yè)權(quán)屬登記制度物業(yè)權(quán)屬登記制度2 2-5 -5 物業(yè)產(chǎn)籍管理物業(yè)產(chǎn)籍管理2 2-6 -6 案例分析案例分

2、析2 2-7 -7 本章小結(jié)本章小結(jié) 2 2- -8 8 本章作業(yè)本章作業(yè)0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.1 2.1 物業(yè)權(quán)屬概述物業(yè)權(quán)屬概述v 2.1.1 2.1.1 物業(yè)權(quán)屬的概念物業(yè)權(quán)屬的概念 1.物業(yè)權(quán)屬是指有關(guān)行政部門有關(guān)行政部門對物業(yè)所有權(quán)以及由此產(chǎn)生的物業(yè)抵押權(quán)等他項權(quán)利依法登記后所確認(rèn)的相關(guān)主體的權(quán)利歸屬狀態(tài)權(quán)利歸屬狀態(tài)。 2.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)權(quán)利的區(qū)別 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定行為，側(cè)重于權(quán)利本身所具有的內(nèi)容。如房屋所有權(quán)人擁有占有、使用、從中獲得收益和處分房屋的權(quán)利；而物業(yè)權(quán)屬物業(yè)權(quán)屬則更強(qiáng)調(diào)權(quán)利與權(quán)

3、利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政部門依法行使行政管理職能進(jìn)行確權(quán)后的結(jié)果。如土地所有權(quán)在我國主體只能是國家和集體。土地所有權(quán)在我國主體只能是國家和集體。因此，對土地所有權(quán)權(quán)屬的確認(rèn)只能是國家或集體所有。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.1.2 2.1.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記 1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人依法對其所有的物業(yè)享有的占有、使用、收益和處分占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)人對其所有的物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如及時進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，繳納有關(guān)稅費(fèi)，適時進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)等。 2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記。我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證我國實(shí)行土地使

4、用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。制度。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。067 國家級十一五規(guī)劃教材 購房者與開發(fā)商簽署由武漢市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本商品房買賣合同文本。同時，查驗(yàn)開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便于在收樓時能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證。 按揭貸款分為三種，分別是公積金貸款、商業(yè)貸款以及組合貸款（即公積金貸款+商業(yè)貸款），每種費(fèi)用各有不同。 交房時，開發(fā)商將發(fā)出入住通知單和繳費(fèi)通知單購房者也會同時簽訂物業(yè)管理公約業(yè)主在

5、未來的居住生活中享受權(quán)利與履行義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。包括物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)如何核定等內(nèi)容。繳納物業(yè)管理費(fèi)和房屋維修基金。（從2011年5月1日起，武漢房屋維修資金規(guī)定不交維修資金就不能收房） 購房者最后繳納的費(fèi)用是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2 2.2 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利0 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利是指業(yè)主、非業(yè)主使用人根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過各種途徑取得的以物業(yè)的所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、用益物權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。中華人民共和國物權(quán)法第一百一十七條規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)，

6、是與用益物權(quán)相對應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利。 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v2.2.1 2.2.1 物業(yè)所有權(quán)物業(yè)所有權(quán) 1.物業(yè)所有權(quán)物業(yè)所有權(quán)是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分占有、使用、收益、處分的權(quán)益。 2.物業(yè)共有權(quán)物業(yè)共有權(quán)指兩個或兩個以上的公民或法人對同一物業(yè)共同享有所有權(quán)。 物業(yè)共有權(quán)形式有物業(yè)共有權(quán)形式有共同共有共同共有和按份共有和按份共有 1) 共同共有。兩個以上單位、個人共有基于某種關(guān)系而對物業(yè)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有的物業(yè)共同享有所有權(quán)。共有人按照約定管

7、理共有的物業(yè)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 2) 按份共有。又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有人對共有的物業(yè)按照其份額享有所有權(quán)。v2.2.2 2.2.2 物業(yè)使用權(quán)物業(yè)使用權(quán) 物業(yè)使用權(quán)是指按照法律或者合同的規(guī)定對物業(yè)享有使用的權(quán)利。狹義的物業(yè)使用權(quán)僅指非所有人的物業(yè)使用權(quán)。v2.2.3 2.2.3 物業(yè)抵押權(quán)物業(yè)抵押權(quán) 物業(yè)抵押權(quán)是經(jīng)過依法享有物業(yè)處分權(quán)的物業(yè)權(quán)利人同意，在其所有或使用的物業(yè)上設(shè)定的一種擔(dān)保物權(quán)。物業(yè)抵押人和物業(yè)抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門

8、辦理登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2.4 2.2.4 物業(yè)相鄰權(quán)物業(yè)相鄰權(quán) 物業(yè)相鄰權(quán)是指兩個或兩個以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時有權(quán)要求其相鄰方履行一定義務(wù)的資格?；驹瓌t：基本原則：有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理使用原則：使用原則：有法依法，無法依當(dāng)?shù)亓?xí)慣基本類型：基本類型：相鄰?fù)ㄐ校幌噜彿离U、排污；相鄰用水、排水；相鄰管線安設(shè)；相鄰光照、通風(fēng)、日照；相鄰疆界0 國家級十一五規(guī)劃教材 原告王某住在一個臨街巷內(nèi)的一間磚木結(jié)構(gòu)平房。與王某相鄰的劉某準(zhǔn)備開一家粵菜飯館，于是，安裝了一個大型脫

9、排油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在劉某自己的房頂上，并在每個窗戶上安裝了空調(diào)冷氣機(jī)。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間夾成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道。劉某的粵菜飯館未開張前，王某也一直沒有發(fā)現(xiàn)空調(diào)器的安裝對自家的影響，也就沒提什么異議。劉某的粵菜飯正式開始營業(yè)，很快，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味，且一開窗戶通風(fēng)，油煙味更大，查找原因，才發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會有油煙竄進(jìn)王某的房間里。不僅如此，王某家一層住房的窗戶也不敢開啟，因?yàn)橹灰埱f的幾個空調(diào)一開，源源不斷熱浪就會從幾個

10、空調(diào)的熱交換器口噴出，充滿了整個窄夾道。不得已，王某只好找法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失費(fèi)500，法院如何判決？案例分析1 國家級十一五規(guī)劃教材案例解析1被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為已構(gòu)成對原告王某合法權(quán)益的損害。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失.法院判決被告劉某：停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)時止。物權(quán)法第90條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解

11、的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或者直接按照法律程序訴訟或仲裁。 國家級十一五規(guī)劃教材某市康西路三號房屋系某科技公司購買的辦公用房，該房與原告某物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅樓相鄰。2002年3月，某科技公司在未經(jīng)規(guī)劃許可情況下，在房屋后面與住宅相鄰的綠地上修建了違章建筑用做廚房，排放了大量廢氣、廢水和噪音，污染了小區(qū)環(huán)境，影響了小區(qū)住戶的正常生活，小區(qū)業(yè)主多次要求物業(yè)管理企業(yè)出面與某科技公司協(xié)調(diào)，并制止其侵權(quán)行為。某物業(yè)管理企業(yè)與某科技公司多次協(xié)商未果，小區(qū)業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)不力為由拒交物管費(fèi)。迫于無奈物業(yè)管理企業(yè)以原告的身份將某科技公司推上被告席，并

12、訴稱：從2002年3月起被告在我方享有管理權(quán)的住宅相鄰的綠地上建廚房、廁所和職工宿舍，并樹立煙囪，開挖排污水溝，排放油煙、廢氣、廢水及噪音，故要求被告排除妨礙、拆除違章建筑。案例分析2 國家級十一五規(guī)劃教材案例解析2第一，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)辦事不力，沒能有制止或排除某科技公司的侵權(quán)行為，而拒交物管費(fèi)，這是業(yè)主對物業(yè)管理公司的錯位，既不合法，也不合情，更不合理。第二，物業(yè)管理企業(yè)自己站錯位。本案中，物業(yè)管理企業(yè)為了制止和排除某科技公司的侵權(quán)行為，以原告的身份提起因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的民事侵權(quán)行為訴訟，實(shí)屬不當(dāng)。因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)是接受小區(qū)業(yè)主的委托，對小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，那么物業(yè)管理企業(yè)只對爭議的相鄰

13、關(guān)系的物業(yè)僅具有管理權(quán)，而這種管理權(quán)是通過委托授權(quán)取得，所以物業(yè)管理企業(yè)不是相鄰關(guān)系的主體，其沒有資格作為原告提起侵權(quán)的民事訴訟。而只能以訴訟代理人的身份參加訴訟，真正原告只能是小區(qū)的業(yè)主。 國家級十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2.5 2.2.5 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán) 1.建筑物區(qū)分所有權(quán)。是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法對建筑物區(qū)分內(nèi)物業(yè)所有權(quán)問題作出了規(guī)定： 1) 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利

14、不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 2) 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 3) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 4) 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 5) 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 (1

15、) 權(quán)利復(fù)合性。是指建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)組成。而一般的不動產(chǎn)所有權(quán)，構(gòu)成是單一的，它僅指權(quán)利主體對不動產(chǎn)享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。 (2) 專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。主要表現(xiàn)在：區(qū)分所有權(quán)人只有取得專有所有權(quán)，才能取得共用部分持分權(quán)。 (3) 權(quán)利一體性。表現(xiàn)在專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分時，也必須將二者視為一體。v 3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容 (1)專有部分所有權(quán),建筑物的專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分有自由使用、收益及處分的權(quán)利。 (2)共有部分持分權(quán)。是指屬于區(qū)分所有人共

16、有的部分。如占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；由區(qū)分所有權(quán)人約定使某專有部分成為共有的部分稱為約定共有。建筑物的共有部分門廳、屋面、樓面、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.3 2.3 物業(yè)權(quán)屬制度物業(yè)權(quán)屬制度v 2.3.1 2.3.1 土地權(quán)屬制度土地權(quán)屬制度 1.土地所有權(quán)。土地屬于國家所有和集體所有。 2.土地使用權(quán) (1)國有土地使用權(quán)。取得方式有：出讓、劃撥 1)出讓土地使用權(quán)是指土地使用者通過向國家支付土地使用權(quán)出讓金取得的在一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地

17、50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 2）劃撥土地使用權(quán)是指通過行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)。范圍為：國家機(jī)關(guān)用地；軍事用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；公益事業(yè)用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。 (2)集體土地使用權(quán)。是土地使用者對農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.3.2 2.3.2 房屋權(quán)屬制度房屋權(quán)屬制度 1 1.按房屋所有權(quán)主體劃分：國有、集體、私人、外國、農(nóng)村、其他等房產(chǎn)所有權(quán)。 2.按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成不同劃分，單獨(dú)所有的房屋所有權(quán)和共有房屋所有權(quán)0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)

18、權(quán)屬法律制度v 2.4 2.4 物業(yè)權(quán)屬登記制度物業(yè)權(quán)屬登記制度v 2.4.1 2.4.1 物業(yè)權(quán)屬登記概述物業(yè)權(quán)屬登記概述 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是指房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更或滅失必須由政府管理機(jī)關(guān)通過登記程序來確認(rèn)的一種制度。 建立房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，是政府保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬的重要方式，當(dāng)取得土地使用權(quán)或依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地建成房屋，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更，都必須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行權(quán)屬登記。v 2.4.2 2.4.2 房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān) 以出讓、劃撥方式取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級

19、人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書”。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.3 2.4.3 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記 1.房地產(chǎn)權(quán)屬登記。是指房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)權(quán)利的主體、性質(zhì)、范圍和種類所做的記錄。 2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的。確認(rèn)權(quán)屬，使房地產(chǎn)權(quán)利具有法律的效力；防止房地產(chǎn)利害關(guān)系人因房地產(chǎn)登記而使利益受到損害；加強(qiáng)管理。v 2.4.4 2.4.4 房地產(chǎn)權(quán)屬登記種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記種類 房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為七種： 1)總登記； 2)土

20、地使用權(quán)、房屋所有權(quán)初初始登記； 3)轉(zhuǎn)移登記、變更登記； 4)他項權(quán)利登記； 5)注銷登記。 0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度 1.總登記。是縣級以行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記?？偟怯洸⒉皇墙?jīng)常進(jìn)行，只有權(quán)屬狀況較為混亂時才進(jìn)行總登記。 2.土地使用權(quán)初始登記。以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地使用權(quán)初始登記。 3.房屋所有權(quán)初始登記。新建的房屋和翻建、改建、擴(kuò)建的房屋以及集體土地轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)申辦初始登記。 4.轉(zhuǎn)移登記。是指房屋所有權(quán)因房屋買賣、贈與、繼承、交換等引起所有權(quán)人發(fā)生變化時所進(jìn)行的登記。 5.變更登記。分為房屋變更

21、登記和土地變更登記。 6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，權(quán)利人應(yīng)申請他項權(quán)利登記。 7.注銷登記。注銷登記是指因土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)利喪失所進(jìn)行的登記。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.5 2.4.5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記 1.房地產(chǎn)權(quán)屬登記要件 ( (1)申請人或代理人具有申請資格。法人應(yīng)使用法定名稱，由其法定代表人申請；權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證件上的姓名，共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請；設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請。 (2)有明確具體的申請請求。 (3)申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法、證件齊全、沒有糾紛，且不屬于

22、被限制轉(zhuǎn)移或被依法查封以及違章建筑的房屋。 (4)屬于受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2.登記程序登記程序 (1)填表和檢驗(yàn)證件。主要填寫房地產(chǎn)權(quán)屬申請書，墻界表和收取并檢驗(yàn)證件。 (2)勘丈繪圖。是對申請登記房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察，繪制分產(chǎn)平面圖，補(bǔ)測或修改房地產(chǎn)平面圖，為產(chǎn)權(quán)審查和制圖發(fā)證提供的依據(jù)。 (3)產(chǎn)權(quán)審查和確認(rèn)。對當(dāng)事人申請產(chǎn)權(quán)登記的申報及其提交的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證明材料進(jìn)行審查和確認(rèn)，并決定是否予以登記發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)屬證書的工作過程。 (4)繪制房地產(chǎn)權(quán)屬證書。對申請登記的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)及時繪制房地產(chǎn)權(quán)屬證書

23、。主要包括房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證或者房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證、國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.6 2.4.6 發(fā)證發(fā)證 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)經(jīng)過初審、公告、復(fù)審、審批程序后，發(fā)證給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人證書。v 2.4.7 2.4.7 公有住房出售后的權(quán)屬登記公有住房出售后的權(quán)屬登記 (1)憑證出售公有住房。按照房改政策出售公有住房的單位，必須持有合法的房屋所有權(quán)證，尚未登記確權(quán)的，不得出售。 (2)申請權(quán)屬登記 1)購房人按規(guī)定一次性付清價款的，從付款之日起3個月內(nèi)憑有關(guān)文件到房屋所在地

24、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由購房人簽章領(lǐng)證。 2)購房人以抵押貸款方式購買的，在辦理權(quán)屬登記時，應(yīng)同時提交抵押貸款協(xié)議（或合同），并辦理他項權(quán)利登記。 3)發(fā)證與權(quán)證注記0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.8 2.4.8 外籍人私有房屋權(quán)屬登記外籍人私有房屋權(quán)屬登記 外籍人私有房屋是指外籍人在中國境內(nèi)的個人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅房。登記除提交國籍證明、職業(yè)證明外，還應(yīng)提交以下證明文件。 (1)新建、翻建的房屋，應(yīng)提交建筑許可證和建筑圖樣。 (2)購買的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同；購買商品房屋，應(yīng)當(dāng)是事先已獲得外銷許可證。 (3)接受贈與的房

25、屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證，贈與書或遺贈書。 (4)交換的房屋，應(yīng)提交雙方的房屋所有權(quán)證、協(xié)議書。 (5)繼承的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證和遺產(chǎn)繼承證明。 (6)分割的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證和房產(chǎn)分割協(xié)議書。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.9 2.4.9 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理法律責(zé)任房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理法律責(zé)任 (1)以虛報、瞞報房地產(chǎn)權(quán)屬情況等非法手段獲得權(quán)屬證書的，注銷其房屋權(quán)屬證書，沒收其非法所得，并對當(dāng)事人處以1千元以下的罰款。 (2)涂改房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，其證書無效，沒收其房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并對當(dāng)事人處以1千元以下的罰款。 (3)未按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，限

26、期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)3倍以下收取登記費(fèi)。 (4)因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。 (5)登記機(jī)關(guān)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄、濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分。情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.5 2.5 物業(yè)產(chǎn)籍管理物業(yè)產(chǎn)籍管理v 2.5.1 2.5.1 物業(yè)產(chǎn)籍管理的概念物業(yè)產(chǎn)籍管理的概念 物業(yè)產(chǎn)籍是指城市房屋的權(quán)屬檔案、地籍圖紙以及賬冊、表等反映權(quán)屬現(xiàn)狀和歷史情況的資料。 物業(yè)產(chǎn)籍管理是指在對房地產(chǎn)權(quán)

27、屬登記等一系列權(quán)屬管理活動中和測繪過程中所形成的各種圖、檔、冊、表等產(chǎn)籍資料，通過加工整理、分類等環(huán)節(jié)所進(jìn)行的綜合管理。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.5.2 2.5.2 物業(yè)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容物業(yè)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容 物業(yè)產(chǎn)籍主要由圖、檔、卡、冊、表組成，是通過圖形、文字記載、原始證據(jù)等，記錄反映產(chǎn)權(quán)狀況、房屋及使用國有土地的情況。 1.房地產(chǎn)產(chǎn)籍平面圖。一般反映各類房屋及用地的關(guān)系位置、產(chǎn)權(quán)界限、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用土地范圍、街道門牌等。 2.房地產(chǎn)檔案。是指在房屋所有權(quán)登記中所形成的各種產(chǎn)權(quán)證件、證明、各種文件和歷史資料等。 3.房地產(chǎn)片。是對產(chǎn)權(quán)申請書中產(chǎn)權(quán)人的情況

28、、房屋狀況、使用土地狀況及其來源等扼要摘錄而制成的一種卡。 4.房地產(chǎn)登記簿冊。它是根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記的成果和分類管理的要求而編制的，是產(chǎn)權(quán)狀況和房屋狀況的編制。 5.表格。是指各類統(tǒng)計報表。上述圖、檔、卡、冊等內(nèi)容應(yīng)該是一致的。0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.6 2.6 案例分析案例分析 案例案例1 1 某市房屋為國有資產(chǎn)，由房地產(chǎn)管理所管理，2005年2月后，該房由房地產(chǎn)開公發(fā)司管理?，F(xiàn)房由王某租用，租金1200元。房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)房地產(chǎn)缺少資金，2006年4月1日拍賣該房屋。政府通知房地產(chǎn)開發(fā)公司，拍賣的房屋屬于規(guī)劃內(nèi)要拆遷的房屋，不能出賣。4月8日，李某和房地產(chǎn)開發(fā)

29、公司私成買賣的協(xié)議，但房屋產(chǎn)權(quán)人沒有蓋章。李某向開發(fā)公司交付購房款18萬元。開發(fā)公司準(zhǔn)備拆遷時，房屋承租人王某向開發(fā)公司申請優(yōu)先購買權(quán)。8月7日，該房屋左右的所有建筑物全部被拆除，該房已成危房。王某不得不被迫中止租賃而遷出該房。10月25日，李某訴至人民法院，要求認(rèn)定房屋買賣關(guān)系有效，并要求賠償損失。根據(jù)以上案情回答下列問題。 1.王某是否可以申請優(yōu)先購買權(quán)？ 2.縣人民法院如何審理此案？0 國家級十一五規(guī)劃教材 第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 案情解析：案情解析： 1)在國有資產(chǎn)管理局沒有明確授權(quán)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司對其管理的房屋沒有處分權(quán)，除非得到縣國有資產(chǎn)管理局的認(rèn)可，否則，該房屋買賣協(xié)

30、議無效，原告不能依無效合同而取得房屋的所有權(quán)。 根據(jù)房屋拆遷管理條例，在拆遷范圍內(nèi)的有關(guān)房屋的買賣、租賃、抵押等經(jīng)營活動的行為應(yīng)當(dāng)凍結(jié)。而在本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司拍賣給李某時，該房產(chǎn)已被列入城建規(guī)劃內(nèi)要拆遷。房屋管理人已違反了城市房屋拆遷管理條例，該合同無效。 2)王某不可以申請優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)椋m然現(xiàn)行法律規(guī)定“買賣不破租賃”，但是那是在出售人有權(quán)出售該房屋的情形下。 3)法院應(yīng)判此案為，李某與縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司房屋買賣關(guān)系無效。賠償問題應(yīng)根據(jù)雙方過錯來確定。 0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 案例案例2 2 東南公司投資建設(shè)的五金大廈與華聯(lián)商廈相鄰。2005年1月，東南公

31、司投資建設(shè)的五金大廈的基礎(chǔ)工程開始施工，一個月后發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場附近地面下沉即停止施工。6月東南公司及有關(guān)單位又論證通過了施工修改方案后，基礎(chǔ)工程繼續(xù)施工。10月中旬，相鄰的華聯(lián)商廈發(fā)現(xiàn)房墻壁、地面開裂，墻體損害并危及人身安全。商廈無法營業(yè)，與10月21日停業(yè)。經(jīng)有關(guān)部門鑒定認(rèn)為，華聯(lián)商廈受損的直接原因是五金大廈基礎(chǔ)工程施工大量抽排地下水造成。于是要求東南公司賠償損失，但東南公司稱華聯(lián)商廈的損失是工程施工單位造成的，應(yīng)由施工單位賠償。因此，雙方的爭議未得到解決。2006年6月30日，華聯(lián)商廈向法院起訴，要求東南公司賠償財產(chǎn)損失。根據(jù)案情，人民法院如何審理此案？ 0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)

32、權(quán)屬法律制度v 案例解析：案例解析：根據(jù)物權(quán)法中對相鄰關(guān)系法律的規(guī)定: 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 東南公司投資建設(shè)的五金大廈與華聯(lián)商廈相鄰。在建設(shè)五金大廈時，本應(yīng)考慮鄰近建筑物的安全，于施工期間大量抽排地下水，并于初期發(fā)現(xiàn)問題后未能及時采取必要的防護(hù)措施，使華聯(lián)大廈地面發(fā)生沉降，損壞了房屋基礎(chǔ)，致使該房屋受損，造成停業(yè)，這是對華聯(lián)物業(yè)相鄰權(quán)的侵害。因此，應(yīng)對給華聯(lián)造成的損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 至于本案中，東南公司稱華聯(lián)商廈的損失是工程施工單位造成的，應(yīng)由施工單位賠償?shù)?，這一說法不符合物權(quán)法中對相鄰關(guān)系法律的規(guī)定。因此，本案的賠償人就是東南公司。至于他與施工單位約定的賠償問題，與本案無關(guān)。 0 國家級十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 案例案例3 3 2006年陳某與張某購買大發(fā)開發(fā)公司的屋房。張某在外墻面上安裝了店面招牌，占用樓上住戶陳某的外墻面，雙方因此發(fā)生糾紛。陳某以張某和大發(fā)公司為被告起訴至法院，訴稱：張某店面招牌占用了自己的外墻。請求法院判決兩被告侵