保險公司投資自用不動產(chǎn)保監(jiān)會文件十一點解讀

1、保險公司投資自用不動產(chǎn)保監(jiān)會文件十一點解讀通過對中國保監(jiān)會 保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法 （以下簡稱： 暫行辦法 ）和關于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關問題的通知 （以下簡稱通知 ）的學習，對保險公司投資自用不動產(chǎn)有如下理解：一、 保險公司投資建設自用不動產(chǎn)須符合暫行辦法暫行辦法第二條規(guī)定： “保險資金投資的不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物？；且必須符合暫行辦法第十一條、第十三條的相關規(guī)定。二、投資不動產(chǎn)需要聘請符合條件的投資管理機構(gòu)暫行辦法第九條規(guī)定： “為保險資金投資不動產(chǎn)提供投資管理服務的投資機構(gòu)，應當符合下列條件.”；第十條規(guī)定： “為保險資金投資不動產(chǎn)提供有關服務的專業(yè)

2、機構(gòu)，應當符合下列條件”；三、投資不動產(chǎn)的剩余土地使用年限和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓年限需符合條件暫行辦法第十五條規(guī)定： “保險資金投資不動產(chǎn)，應當合理安排持有不動產(chǎn)的方式、 種類和期限。 以債權(quán)、 股權(quán)、物權(quán)方式 投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于 15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓四、不得以所投不動產(chǎn)提供抵壓擔保，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅暫行辦法第十五條第（二）和（三）項分別規(guī)定：不得“以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔保”和不得“投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅” 。通知 第二項第四款： “ 保險公司不得用其投資的不動產(chǎn)提供抵押擔保。保險公司以項目公司股權(quán)方式投資不動產(chǎn)的，該項目公司可用自身資產(chǎn)抵

3、押擔保，通過向其保險公司股東借款等方式融資， 融資規(guī)模不超過項目投資總額的40%”五、投資不動產(chǎn)需建立規(guī)范有效的業(yè)務流程和風控機制暫行辦法第十七條至第二十八條，分別對投資業(yè)務流程和風控機制、決策程序和授權(quán)機制、聘請專業(yè)機構(gòu)、物權(quán)的設立變更及注銷、 投資資金專戶管理 、建立和完善管理制度、 不動產(chǎn)資產(chǎn)價值的評估 、風險責任（崗位職責）的明確和責任追究制度的建立、信息披露等方面作出了具體的規(guī)定。通知第三項第一款： “保險公司投資股權(quán)和不動產(chǎn)，應當制定完善的管理制度、 操作流程、 內(nèi)部控制及稽核規(guī)定，防范操作風險、道德風險和利益輸送行為，杜絕不正當關聯(lián)交易和他項交易。 保險公司高級管理人員和相關投資

4、人員，不得以個人名義或假借他人名義， 投資該公司所投資股權(quán)或不動產(chǎn)項目 ” 。第三項第三款： “保險公司投資不動產(chǎn)項目，應當明確投資人定位，委托具備相應資質(zhì)的開發(fā)機構(gòu)代為建設， 不得自行開發(fā)建設投資項目 ，不得將保險資金挪做他用。 ” 。六、投資余額和可投資額度等需監(jiān)管并向保監(jiān)會報告暫行辦法第二十九條至第三十五條，保監(jiān)會強調(diào)如何加強不動產(chǎn)投資監(jiān)督管理。其中第二十九條： “保險公司投資不動產(chǎn)， 投資余額超過20 億元或者超過可投資額度20 的，應當在投資協(xié)議簽署后 5 個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告；對已投資不動產(chǎn)項目追加投資的，應當經(jīng)董事會審議，并在投資協(xié)議簽署后 5 個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報

5、告” 。等等。通知 第一項第十款： “保險公司和托管機構(gòu)向中國保監(jiān)會提交投資股權(quán)和不動產(chǎn)季度報告的時間，調(diào)整為每季度結(jié)束后 30 個工作日內(nèi)；保險公司、投資機構(gòu)和托管機構(gòu)向中國保監(jiān)會提交投資股權(quán)和不動產(chǎn)年度報告的時間，調(diào)整為每年 4 月 30 日前” 。七、投資自用性不動產(chǎn)資金來源和會計核算有特別要求暫行辦法 第三十六條： “ 保險公司 投資購置辦公用房 、培訓中心、后援中心、災備中心等自用性不動產(chǎn)， 應當運用資本金 ；保險公司投資購置自用性不動產(chǎn)的賬面余額， 不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的 50 ； 保險公司投資的同一不動產(chǎn)，含自用性不動產(chǎn)和投資性不動產(chǎn)的，應當按照本辦法規(guī)定，分別確定運用資本

6、金和保險責任準備金的比例， 分別核算成本和投資收益并進行會計處理” 。通知 第一項第七款： “保險公司重大股權(quán)投資和購置自用性不動產(chǎn)， 除使用資本金外，還可以使用資本公積金、未分配利潤等自有資金。 保險公司非重大股權(quán)投資和非自用性不動產(chǎn)投資， 可以運用自有資金、 責任準備金及其他資金”八、投資不動產(chǎn)對償付能力充足率有要求通知 第一項第一款： “ 保險公司投資股權(quán)或者不動產(chǎn)，不再執(zhí)行上一會計年度盈利的規(guī)定；上一會計年度凈資產(chǎn)的基本要求，均調(diào)整為 1 億元人民幣；償付能力充足率的基本要求， 調(diào)整為上季度末償付能力充足率不低于120%； 開展投資后， 償付能力充足率低于120%的，應當及時調(diào)整投資策

7、略，采取有效措施，控制相關風險。 ” 。九、投資自用性不動產(chǎn)應當配備具有經(jīng)驗的專業(yè)人員通知第一項第二款： “保險公司投資自用性不動產(chǎn)，其專業(yè)人員的基本要求，調(diào)整為資產(chǎn)管理部門應當配備具有不動產(chǎn)投資和相關經(jīng)驗的專業(yè)人員” 。通知第二項第一款：”保險公司投資股權(quán)和不動產(chǎn)，聘請專業(yè)機構(gòu)或者投資機構(gòu)提供投資咨詢服務和技術(shù)支持的， 該保險公司資產(chǎn)管理部門應當配備不少于 2 名具有 3年以上股權(quán)投資和相關經(jīng)驗的專業(yè)人員， 以及不少于2 名具有 3 年以上不動產(chǎn)投資和相關經(jīng)驗的專業(yè)人員。 保險公司間接投資股權(quán)或者不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的，專業(yè)人員的基本要求不變” 。十、保險資金可以投資公共租賃住房和廉租住房項目

8、通知 第二項第三款： “保險資金以間接方式 投資公共租賃住房和廉租住房項目 ，該類項目應當經(jīng)政府審定，權(quán)證齊全合法有效，地處經(jīng)濟實力較強、財政狀況良好、人口增長速度較為穩(wěn)定的大城市” 。十一、轉(zhuǎn)換自用性不動產(chǎn)和投資性不動產(chǎn)屬性時需要按規(guī)定程序辦理并報告通知第二項第五款： “保險公司根據(jù)業(yè)務發(fā)展需求，可以自主調(diào)整權(quán)屬證明清晰的不動產(chǎn)項目屬性， 自用性不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性不動產(chǎn)的， 應當符合投資性不動產(chǎn)的相關規(guī)定，并在完成轉(zhuǎn)換后 30 個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告”第三項第四款： “保險公司投資不動產(chǎn)，不得以投資性不動產(chǎn)為目的，運用自用性不動產(chǎn)的名義，變相參與土地一級開發(fā)。保險公司轉(zhuǎn)換自用性不動產(chǎn)和投資性不動產(chǎn)屬性時，應當充分論證轉(zhuǎn)換方案的合理性和必要性，確保轉(zhuǎn)換價值公允，不得利用資產(chǎn)轉(zhuǎn)換進行利益輸送或者損害投保人利益” 。總之， 保險公司投資自用性不動產(chǎn)