房地產(chǎn)法律法規(guī)及開發(fā)流程p開發(fā)手冊

1、會計學1房地產(chǎn)法律法規(guī)及開發(fā)流程房地產(chǎn)法律法規(guī)及開發(fā)流程p開發(fā)手冊開發(fā)手冊第第1講講 房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)概述第第2講講 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 第第3講講 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制與適用法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制與適用法規(guī)第第4講講 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資房地產(chǎn)開發(fā)項目融資第第5講講 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險管理 1.1 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)相關概念房地產(chǎn)開發(fā)相關概念 1.2 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)境概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)境概述 1.3 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)程序及具體流程房地產(chǎn)開發(fā)程序及具體流程保值增值保值增值不做市場細分不做市場細分市場細分之后市

2、場細分之后 統(tǒng)一大市場統(tǒng)一大市場ABCDE主流市場主流市場次主流市場次主流市場非主流市場非主流市場假定：用戶無差異假定：用戶無差異 假定：用戶需求不同假定：用戶需求不同o 面對的市場是一個綜合性市場面對的市場是一個綜合性市場o 家庭人口數(shù)量、結構和收入是市場細分的一項主要細分變家庭人口數(shù)量、結構和收入是市場細分的一項主要細分變數(shù)數(shù)o 市場細分充分顯示消費者對環(huán)境的評價和喜好市場細分充分顯示消費者對環(huán)境的評價和喜好公交便捷度、公用設施完善度、人文環(huán)境：公交便捷度、公用設施完善度、人文環(huán)境：住 宅 市 場細 分 變 數(shù)家庭人口家 庭 人 口家 庭居民心理地理空間居民行為配 套組 成收 入動 機購

3、買 住 宅生 活方 式家 庭 生 活特 性使 用時 機追 求利 益室 外 環(huán) 境房 間 朝 向與 視 野樓 房層 次Retail 零售商業(yè)零售商業(yè)Retail 零售商業(yè)零售商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境運行環(huán)境 主要影響因素主要影響因素 社會環(huán)境社會環(huán)境人口數(shù)量和結構、家庭結構及其變化、人口數(shù)量和結構、家庭結構及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等 政治環(huán)境政治環(huán)境 政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性，政府及公眾對待外資的態(tài)政策連續(xù)性，政府及公眾對待外資的態(tài)度等度等 經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、

4、城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)布局與結構、基礎設施支付能力、產(chǎn)業(yè)布局與結構、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等狀況、利率和通貨膨脹等 金融環(huán)境金融環(huán)境 宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等發(fā)育程度等法律制度環(huán)法律制度環(huán)境境與房地產(chǎn)業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與與房地產(chǎn)業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關政策相關政策技術環(huán)境技術環(huán)境建筑材料、建筑施工技術和工藝、建筑設備的建筑材料、建筑施工技術和工藝、建筑設備的進步；而更為重要的信息技術的發(fā)展和應用，進步；而更為重要的信息技術的發(fā)展和應用，及伴隨而來的房地產(chǎn)業(yè)信息化的要求要求及

5、伴隨而來的房地產(chǎn)業(yè)信息化的要求要求資源環(huán)境資源環(huán)境土地、能源等資源約束土地、能源等資源約束國際環(huán)境國際環(huán)境國際資本流動和經(jīng)濟的全球國際資本流動和經(jīng)濟的全球房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 4.3房地產(chǎn)開發(fā)項目比選方案的構建與評價房地產(chǎn)開發(fā)項目比選方案的構建與評價4.4房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標體系及財務報表房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標體系及財務報表4.5房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析相關標準相關標準8787年國家計委正式頒發(fā)年國家計委正

6、式頒發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)9393年國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)年國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)方法與參數(shù)方法與參數(shù)( (第二版第二版) )20002000年建設部發(fā)布年建設部發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法20062006年國家發(fā)改委年國家發(fā)改委房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（1 1） 可行性研究的涵義可行性研究的涵義可行性研究可行性研究 可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細目有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定

7、的各種可能建設方案或技術方案致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。可行性研究可行性研究項目建議書項目建議書立項可行性研究立項可行性研究投資可行性研究投資可行性研究（2）根據(jù)用途、深度不同，可行性研究分為三類：根據(jù)用途、深度不同，可行性研究分為三類：低于總投資的低于總投資的30%30%。立項立項批地批地商業(yè)談判商業(yè)談判申請申請貸款貸款可行性可行性研究報告研究報告審查環(huán)評審查環(huán)評投資投資決策決策規(guī)劃規(guī)劃訂貨訂貨（4 4）可

8、行性研究的內(nèi)容解釋）可行性研究的內(nèi)容解釋 項目評估是項目評估是在可行性研究的基礎上在可行性研究的基礎上，根據(jù)，根據(jù) 國家有關部門頒布的國家有關部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù) 和條例和條例等，從等，從項目（企業(yè)）、國民經(jīng)濟和社會項目（企業(yè)）、國民經(jīng)濟和社會 角度角度出發(fā)，由有關出發(fā)，由有關決策部門決策部門對擬建項目進行對擬建項目進行 全面評價分析論證全面評價分析論證，進而判斷項目是否可行的，進而判斷項目是否可行的 一種分析方法。一種分析方法。 項目評估項目評估土地費用土地費用土地費用土地費用土地取得費土地取得費土地開發(fā)費土地開發(fā)費按照土地開發(fā)程度分類生地生地毛地毛地熟地熟

9、地開發(fā)配套城市基礎設施進行拆遷安置補償直接進行房屋建設取得集體所有生地土地征收補償費土地征收補償費國有土地使用權出讓金國有土地使用權出讓金相關相關 稅費稅費土土地地開開發(fā)發(fā)城城市市基基礎礎設設施施配配套套土地征收區(qū)片價土地征收區(qū)片價前期工程費前期工程費 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 房屋開發(fā)費建筑安裝工程費建筑安裝工程費住宅非經(jīng)營公共配套設施建設費住宅非經(jīng)營公共配套設施建設費基礎設施建設費基礎設施建設費序號序號費用項目費用項目 合計合計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期 1234 1土地費用土地費用2前期工程費前期工程費3房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費4管理費管理費5財務費用財務費用6租售費用租售費用7其他費用其他費用8開發(fā)

10、期間稅費開發(fā)期間稅費9不可預見費不可預見費10運營費用運營費用合計合計序序號號費用項目費用項目 合計合計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期 1234 1銷售面積百銷售面積百分比分比2銷售面積銷售面積m23銷售單價銷售單價（元（元/m/m2 2 ）4銷售收入銷售收入百分比百分比5銷售收入銷售收入6營業(yè)稅及營業(yè)稅及其附加其附加7稅后銷售稅后銷售收入收入序號序號項目名稱項目名稱合計合計（萬元）（萬元） 建設經(jīng)營期（萬元）建設經(jīng)營期（萬元） 第第1 1期期第第2 2期期第第3 3期期第第N N期期1 1項目總投資項目總投資1.11.1開發(fā)建設投資開發(fā)建設投資1.21.2經(jīng)營資金經(jīng)營資金2 2資金籌措資金籌措2.12

11、.1自有資金自有資金2.22.2借貸資金借貸資金2.32.3預售預租收入預售預租收入2.42.4其他收入其他收入 表表2-32-3 投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 2.3 2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目比選方案房地產(chǎn)開發(fā)項目比選方案的構建與評價的構建與評價房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標體系及財務報表指標體系及財務報表2.4項目項目類型類型 盈利能力指標盈利能力指標 盈利能力指標盈利能力指標 清償能力指標清償能力指標 靜態(tài)指標靜態(tài)指標 動態(tài)指標動態(tài)指標房地房地產(chǎn)開產(chǎn)開發(fā)投發(fā)投資資 成本利潤率成本利潤率 財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率FIRRFIRR借款償還

12、借款償還期期 投資利潤率投資利潤率 財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值 FNPVFNPV利息備付利息備付率率 資本金利潤率資本金利潤率 動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期 償債備付償債備付率率 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期 資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率項目項目類型類型 盈利能力指標盈利能力指標 盈利能力指標盈利能力指標 清償能力指標清償能力指標 靜態(tài)指標靜態(tài)指標 動態(tài)指標動態(tài)指標房地房地產(chǎn)置產(chǎn)置業(yè)投業(yè)投資資 投資回報率投資回報率 財務內(nèi)部收財務內(nèi)部收益率益率FIRRFIRR借款償還期借款償還期 現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率 財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值 FNPVFNPV償債備付率償債備付率 資本金利潤率資本金利潤率 動態(tài)投資回收動態(tài)投資

13、回收期期資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期 流動比率流動比率 速動比率速動比率 2.5 2.5 房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析不確定性分析階段階段主要工作主要工作不同階段房地產(chǎn)開發(fā)項目不同階段房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素不確定性因素投資決投資決策分析策分析階段階段投資機會尋找與篩選；投資機會尋找與篩選；投資方向、規(guī)模、地址投資方向、規(guī)模、地址選擇市場研究；財務評選擇市場研究；財務評價；投資方案選擇價；投資方案選擇市場調(diào)研水平的高低、財市場調(diào)研水平的高低、財務評價準確性、決策機制務評價準確性、決策機制是否合理、決策者的綜合是否合理、決策者的綜合素質(zhì)是影響決策正確性的素質(zhì)是

14、影響決策正確性的關鍵因素關鍵因素 前期工前期工作階段作階段獲取土地使用權；拆遷獲取土地使用權；拆遷安置補償；規(guī)劃設計方安置補償；規(guī)劃設計方案與審批；市政基礎設案與審批；市政基礎設施落實；融資方案選擇施落實；融資方案選擇與實施；進一步的市場與實施；進一步的市場調(diào)研；成本與費用估算調(diào)研；成本與費用估算 取得各種法定手續(xù)、規(guī)劃取得各種法定手續(xù)、規(guī)劃方案審批是否順利、市政方案審批是否順利、市政設施是否到位；規(guī)劃設計設施是否到位；規(guī)劃設計方案與市場需求是否對應；方案與市場需求是否對應；啟動資金是否充足、融資啟動資金是否充足、融資方案是否合理；方案是否合理； 建設階建設階段段監(jiān)理公司與承包商的選監(jiān)理公司與

15、承包商的選擇；施工準備，材料設擇；施工準備，材料設備采購；施工；竣工驗備采購；施工；竣工驗收收 承包商選擇是否得當、合承包商選擇是否得當、合同簽訂履行過程是否規(guī)范、同簽訂履行過程是否規(guī)范、質(zhì)量投資進度安全信息管質(zhì)量投資進度安全信息管理體系的規(guī)劃與實施；材理體系的規(guī)劃與實施；材料設備供應、現(xiàn)場條件。料設備供應、現(xiàn)場條件。 租售階租售階段段確定營銷渠道；促銷方確定營銷渠道；促銷方案制定與實施、租售效案制定與實施、租售效果分析與方案改進果分析與方案改進 租售方案與市場條件吻合租售方案與市場條件吻合程度：市場求、收益現(xiàn)金程度：市場求、收益現(xiàn)金流變動。余房的租售流變動。余房的租售 運營階運營階段段委托物

16、業(yè)管理接管驗；委托物業(yè)管理接管驗；完善物業(yè)管理各項設施；完善物業(yè)管理各項設施；物業(yè)售后服務。物業(yè)售后服務。 前期物業(yè)公司選聘是否得前期物業(yè)公司選聘是否得當、物業(yè)管理方案是否完當、物業(yè)管理方案是否完備；收益現(xiàn)金流。備；收益現(xiàn)金流。 表表2-6不同階段房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素不同階段房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性因素 續(xù)表續(xù)表協(xié)議新基7200萬元購買南寶大廈新基已投入1080萬元 補充合同：該合同日后無效或與法律相抵觸，補充合同：該合同日后無效或與法律相抵觸，新基公司概不負責新基公司概不負責恒星實業(yè)公司恒星實業(yè)公司新基開發(fā)公司新基開發(fā)公司新基開發(fā)公司新基開發(fā)公司恒星實業(yè)公司恒星實業(yè)公司土地、三通一平土地

17、、三通一平設計、規(guī)劃許可設計、規(guī)劃許可施工投入及施工投入及管理項目營銷管理項目營銷7200收益收益其余收益其余收益鄉(xiāng)經(jīng)濟合作社鄉(xiāng)經(jīng)濟合作社房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合興辦公司協(xié)議50畝地別墅度假村合作50年火爆經(jīng)營火爆經(jīng)營3 3年，心生妒忌鄉(xiāng)起訴年，心生妒忌鄉(xiāng)起訴土地儲備機構土地儲備機構土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)招標人招標人土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)投標人投標人征收主體征收主體國家國家國有土地使用權受讓人國有土地使用權受讓人開發(fā)商開發(fā)商農(nóng)民集體農(nóng)民集體支付出讓金支付出讓金支付征地補償費支付征地補償費拆遷人拆遷人取得房屋拆遷許可證的單位取得房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人被拆遷人被拆遷房屋的所有人

18、被拆遷房屋的所有人 拆遷安置補償費拆遷安置補償費拆遷人拆遷人開發(fā)公司開發(fā)公司委托某拆遷工程處委托某拆遷工程處被拆遷人被拆遷人孫某孫某集體土地使用證集體土地使用證房屋所有權證房屋所有權證115.37平方米平方米一層商業(yè)、二層居住一層商業(yè)、二層居住120平方米住宅平方米住宅協(xié)議協(xié)議不成不成省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和特定地區(qū)總體規(guī)劃城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和特定地區(qū)總體規(guī)劃 鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、特定地區(qū)控制性詳細規(guī)劃鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、特定地區(qū)控制性詳細規(guī)劃 省域城鄉(xiāng)總體規(guī)劃省域城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 交通、水、電、綠地、燃氣等專項規(guī)劃交通、水、電、綠地、燃氣等專項規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)劃體系城鎮(zhèn)規(guī)劃體系重要地塊修建性詳細規(guī)重要地塊修

19、建性詳細規(guī) 以劃撥方式提供國有土地使用權的項目以劃撥方式提供國有土地使用權的項目 依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，核定劃撥用地的規(guī)劃條件依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，核定劃撥用地的規(guī)劃條件 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證設計方案審批設計方案審批用途與控制性詳細規(guī)劃相符用途與控制性詳細規(guī)劃相符出讓前，提出出讓前，提出規(guī)劃條件規(guī)劃條件，作出讓合同的組成部分，作出讓合同的組成部分核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證設計方案審批設計方案審批取消此程序取消此程序用途與控制性詳細規(guī)劃相符用途與控制性詳細規(guī)劃相符有關

20、批準時間有關批準時間有關批準時間有關批準時間有關放線的現(xiàn)場檢驗有關放線的現(xiàn)場檢驗有關放線的現(xiàn)場檢驗有關放線的現(xiàn)場檢驗有關驗收核實有關驗收核實有關建筑物外形變更有關建筑物外形變更關于現(xiàn)場公示關于現(xiàn)場公示n合同管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程合同管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程代理人被代理人第三人權利義務權利義務招標代理招標代理租售代理租售代理購房者購房者材料商材料商承包人承包人代理人被代理人被代理人第三人建設單位建設單位沈某沈某承包人承包人協(xié)議書協(xié)議書誠意金誠意金60萬萬表見代理：合同章表見代理：合同章權利義務權利義務案例案例3 3被代理人建設單位被代理人建設單位代理人沈某代理人沈某追償追償承擔代理承擔

21、代理行為后果行為后果竣工驗收程序竣工驗收程序 融資形式方式是否擁有公司/項目所有者權益是/否承擔經(jīng)營風險利潤形式權益融資吸收直接投資和上市發(fā)行股票是是開發(fā)經(jīng)營利潤債務融資商業(yè)貸款和債券融資否否固定的利息名稱貸款主體用途土地儲備貸款城市土地儲備中心土地收購、整理、前期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)貸款土地購置貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地土地開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)（達到待建狀態(tài)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款（建設貸款）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)項目建設 房地產(chǎn)抵押貸款（按揭貸款）房地產(chǎn)購買者置業(yè)非銀行金融機構吸收社會各專業(yè)儲蓄發(fā)行抵押債券融資房地產(chǎn)開發(fā)商或置業(yè)者貸款購買股票或債券此

22、方法稱為綜合指標評價法 企業(yè)級別企業(yè)信用等級系數(shù)項目風險級別項目風險等級系數(shù)貸款期限貸款期限系數(shù)貸款方式貸款方式系數(shù)AAA30%AAA80%00.5100%信用貸款100%AA50%AA70%0.53120%銀行擔保1020%省級非銀行金融機構擔保50%AA級以下企業(yè)擔保100%A70%A60%35130%商品住宅抵押50%BBB90%BBB50%5年以上140%其他房屋抵押或質(zhì)押100%房地產(chǎn)開發(fā)必須關房地產(chǎn)開發(fā)必須關注風險問題研究。注風險問題研究。風險控制與管理風險控制與管理風險防范對策及規(guī)劃風險防范對策及規(guī)劃風險管理目標風險管理目標風險分析風險分析經(jīng)驗總結經(jīng)驗總結l風險事件分解l建立風險

23、清單l識別風險事件后果風險辯識風險辯識風險估計和評價風險估計和評價l風險發(fā)生概率l潛在損失嚴重程度l風險定量評價模型l風險評價指標體系l風險回避l風險轉(zhuǎn)移l風險自留l風險控制l風險利用風險管理流程圖風險管理流程圖房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型強調(diào)因素強調(diào)因素風險管理差異性風險管理差異性居住物業(yè)居住物業(yè)價格、區(qū)位、環(huán)境、配套、房價格、區(qū)位、環(huán)境、配套、房型設計、單元面積比、住型設計、單元面積比、住房政策、稅收政策房政策、稅收政策 開發(fā)規(guī)模不合理開發(fā)規(guī)模不合理 ，產(chǎn)品定位失誤面臨更嚴重，產(chǎn)品定位失誤面臨更嚴重的供求風險的供求風險 價格策略不當，銷售不暢面臨收益現(xiàn)金流風險價格策略不當，銷售不暢面臨收益現(xiàn)金流風

24、險促銷方式組合不當銷售延誤，遭受時間風險導促銷方式組合不當銷售延誤，遭受時間風險導致成本增加致成本增加住房制度變動，遭受政策風險住房制度變動，遭受政策風險商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)投資方向、規(guī)模、選址、區(qū)域投資方向、規(guī)模、選址、區(qū)域經(jīng)濟狀況、設備檔次選擇、經(jīng)濟狀況、設備檔次選擇、繁華程度、裝修水平風格繁華程度、裝修水平風格投資方向不當，滯銷空置，遇供求風險投資方向不當，滯銷空置，遇供求風險投資規(guī)模過大，遇金融風險投資規(guī)模過大，遇金融風險 供求風險供求風險 選址失誤選址失誤 物業(yè)管理水平低，影響升值潛力物業(yè)管理水平低，影響升值潛力 ，物業(yè)形象差，遇資本價值物業(yè)形象差，遇資本價值工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè) 選址選址

25、原材料產(chǎn)地及價格原材料產(chǎn)地及價格 產(chǎn)品產(chǎn)品消費市場狀況，交通運輸消費市場狀況，交通運輸狀況狀況 物業(yè)設計及配套設施是否與物業(yè)設計及配套設施是否與工藝流程相協(xié)調(diào)工藝流程相協(xié)調(diào) 生產(chǎn)成本高昂產(chǎn)品滯銷，投資回收期長，遇未生產(chǎn)成本高昂產(chǎn)品滯銷，投資回收期長，遇未來經(jīng)營費用風險抵押收益現(xiàn)金流風險，金融來經(jīng)營費用風險抵押收益現(xiàn)金流風險，金融風險風險特殊特殊物業(yè)物業(yè)基礎設施基礎設施區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展程度、規(guī)劃設計區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展程度、規(guī)劃設計技術經(jīng)濟指標、人口數(shù)量技術經(jīng)濟指標、人口數(shù)量與結構、選址。與結構、選址。經(jīng)營管理費用風險。經(jīng)營管理費用風險。娛樂旅游娛樂旅游選址、物業(yè)內(nèi)部功能設置與分選址、物業(yè)內(nèi)部功能設置與分布

26、、布、消費者行為分析。消費者行為分析。經(jīng)營費用風險經(jīng)營費用風險高空置率導致收益現(xiàn)金流風險高空置率導致收益現(xiàn)金流風險階段階段主要工作主要工作風險管理差異性風險管理差異性投資決策分投資決策分析階段析階段投資機會尋找與篩選投資機會尋找與篩選投資方向、規(guī)模、地址選擇投資方向、規(guī)模、地址選擇市場研究、財務評價、投資方案選擇市場研究、財務評價、投資方案選擇市場調(diào)研水平的高低、財務評價準確性、市場調(diào)研水平的高低、財務評價準確性、決策機制是否合理、決策者的綜合決策機制是否合理、決策者的綜合素質(zhì)是影響決策正確性的關鍵因素：素質(zhì)是影響決策正確性的關鍵因素：管理風險。管理風險。前期工作階前期工作階段段獲取土地使用權

27、、拆遷安置補償、規(guī)劃設獲取土地使用權、拆遷安置補償、規(guī)劃設計方案與審批、市政基礎設施落實、計方案與審批、市政基礎設施落實、融資方案選擇與實施、進一步的市場融資方案選擇與實施、進一步的市場調(diào)研、成本與費用估算、調(diào)研、成本與費用估算、取得各種法定手續(xù)、規(guī)劃方案審批是否取得各種法定手續(xù)、規(guī)劃方案審批是否順利：時間風險；規(guī)劃設計方案與順利：時間風險；規(guī)劃設計方案與市場需求是否對應：供求風險；啟市場需求是否對應：供求風險；啟動資金是否充足、融資方案是否合動資金是否充足、融資方案是否合理：融資風險；市政設施是否到位：理：融資風險；市政設施是否到位：時間風險。時間風險。建設階段建設階段施工準備、材料設備采購

28、、監(jiān)理公司與承施工準備、材料設備采購、監(jiān)理公司與承包商的選擇、施工、竣工驗收。包商的選擇、施工、竣工驗收。承包商選擇是否得當、合同簽訂履行過承包商選擇是否得當、合同簽訂履行過程是否規(guī)范、質(zhì)量成本工期管理體程是否規(guī)范、質(zhì)量成本工期管理體系的規(guī)劃與實施：管理風險；現(xiàn)場系的規(guī)劃與實施：管理風險；現(xiàn)場條件：技術風險。條件：技術風險。租售階段租售階段確定營銷渠道、促銷方案制定與實施、租確定營銷渠道、促銷方案制定與實施、租售效果分析與方案改進。售效果分析與方案改進。租售方案與市場條件吻合程度：市場供租售方案與市場條件吻合程度：市場供求風險、收益現(xiàn)金流風險。求風險、收益現(xiàn)金流風險。使用階段使用階段接管驗收、

29、完善物業(yè)管理各項設施、物業(yè)接管驗收、完善物業(yè)管理各項設施、物業(yè)售后服務、常規(guī)物業(yè)管理。售后服務、常規(guī)物業(yè)管理。物業(yè)公司選聘是否得當、物業(yè)管理方案物業(yè)公司選聘是否得當、物業(yè)管理方案是否完備：管理風險；業(yè)主的繳費是否完備：管理風險；業(yè)主的繳費意愿與能力、余房的租售：收益現(xiàn)意愿與能力、余房的租售：收益現(xiàn)金流風險。金流風險。序序號號劃分劃分依據(jù)依據(jù)風險類型風險類型典型風險因素典型風險因素后果后果純粹風險純粹風險自然災害、意外事故自然災害、意外事故投機風險投機風險市場供求風險市場供求風險影響影響范圍范圍局部風險局部風險項目分階段風險、綜合房地產(chǎn)項目中單一功能供求關系項目分階段風險、綜合房地產(chǎn)項目中單一功能供求關系總體風險總體風險關鍵項目中工作拖延造成項目總進度延誤的時間風險、政策風險、宏觀經(jīng)濟狀況關鍵項目中工作拖延造成項目總進度延誤的時間風險、政策風險、宏觀經(jīng)濟狀況承擔者承擔者開發(fā)商風險開發(fā)商風險商品房供求關系風險、開發(fā)周期拖延時間風險商品房供求關系風險、開發(fā)周期拖延時間風險承包商風險承包商風險固定合同時的通脹風險、業(yè)主信譽風險固定合同時的通脹風險、業(yè)主信譽風險保險公司風險保險公司風險自然災害意外事故自然災害意外事故可控性可控性系統(tǒng)風險系統(tǒng)風險政策風險、宏觀經(jīng)濟狀況風險、市場供求風險、利率風險、自然風險政策風險、宏觀經(jīng)濟狀況風險、市場供求風險、利率風險、自然風險