房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段管理8.1 8.1 工程項(xiàng)目管理模式及發(fā)展趨勢 工程項(xiàng)目管理模式 工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢 第2頁/共19頁第1頁/共22頁工程項(xiàng)目管理模式 建設(shè)單位自行組織工程項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理 委托咨詢公司協(xié)助業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理 設(shè)計(jì)一采購一建造（EPCEPC）交鑰匙模式 由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目管理 建造一運(yùn)營一移交模式 第3頁/共19頁第2頁/共22頁工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢 工程項(xiàng)目全壽命管理 工程項(xiàng)目管理的集成化 工程項(xiàng)目協(xié)作（PartneringPartnering）概念的出現(xiàn) 工程項(xiàng)目總控 （Project ControllingProject Controlling） 概念的出現(xiàn)

2、 信息技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用 第4頁/共19頁第3頁/共22頁8.2 8.2 基于委托咨詢機(jī)構(gòu)模式下的業(yè)主方項(xiàng)目管理 項(xiàng)目業(yè)主對項(xiàng)目的管理 咨詢工程師對頂目的管理咨詢工程師對頂目的管理 第5頁/共19頁第4頁/共22頁8.3 8.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)階段管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理 第6頁/共19頁第5頁/共22頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理 勘察工作的主要任務(wù)和目的 勘察工作的主要程序 勘察過程的分類 勘察工作的原則 勘察工作的具體內(nèi)容 勘察階段監(jiān)理單位的主要工作 第7頁/共19頁第6頁/共22頁勘察階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要工作 1）委托監(jiān)理

3、單位進(jìn)行勘察階段的監(jiān)督管理。 2）對勘察階段的勘察質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用進(jìn)行論證。 3）選擇勘察單位并簽訂勘察合同。 4）在勘察工作開始前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向勘察單位提供勘察的基礎(chǔ)資料，即提交由設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意的勘察范圍、設(shè)計(jì)單位填寫的勘察技術(shù)要求及其附圖。 5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)勘察現(xiàn)場的水、電、氣的暢通供應(yīng)，平整道路、現(xiàn)場清理等工作，以保證勘察工作的開展。 第8頁/共19頁第7頁/共22頁勘察階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要工作 6）在勘察人員、監(jiān)理人員進(jìn)入現(xiàn)場作業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)提供必要的工作和生活條件。 7）根據(jù)勘察合同的規(guī)定履行自己的義務(wù)。 8）監(jiān)督監(jiān)理單位履行監(jiān)理合同。

4、 9）進(jìn)行項(xiàng)目系統(tǒng)外的協(xié)調(diào)工作。 10）驗(yàn)收勘察單位提交的勘察成果。 11）支付勘察費(fèi)及監(jiān)理費(fèi)。 第9頁/共19頁第8頁/共22頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理 設(shè)計(jì)工作的原則 工程設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容 設(shè)計(jì)階段的特點(diǎn) 設(shè)計(jì)階段監(jiān)理單位的主要工作 設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作 第10頁/共19頁第9頁/共22頁設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作 （1）選擇設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理單位。 （2）與設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理單位共同對設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度以及施工階段質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行論證。 （3）選擇設(shè)計(jì)單位與其簽訂設(shè)計(jì)合同。 （4）如果委托初步設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)向設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)過

5、批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、選址報(bào)告和能滿足初步設(shè)計(jì)要求的勘察資料及其他技術(shù)資料。 （5）如果委托施工圖設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定日期內(nèi)向設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)過批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件和能滿足施工圖設(shè)計(jì)要求的勘察資料、施工條件以及有關(guān)設(shè)備的技術(shù)資料。 第11頁/共19頁第10頁/共22頁設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作 （6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門辦理各設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)文件的審批工作。 （7）為設(shè)計(jì)人員了解現(xiàn)場情況創(chuàng)造條件。 （8）依照合同的約定支付設(shè)計(jì)費(fèi)用。 （9）驗(yàn)收設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果。 第12頁/共19頁第11頁/共22頁8.4 8.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理 施工階段的特點(diǎn) 施工階段監(jiān)

6、理單位的主要工作 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作 第13頁/共19頁第12頁/共22頁施工階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作 （1）選擇施工階段的監(jiān)理單位。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定駐工地的代表（或指定履行建設(shè)工程施工合同的代表）。 （3）施工階段的質(zhì)量、投資、進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行論證。 （4）通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇施工單位并與其簽訂建設(shè)工程施工合同。 （5）申請領(lǐng)取施工許可證。 （6）進(jìn)行施工現(xiàn)場的“三通一平”工作。 （7）進(jìn)行甲供材料、設(shè)備的訂購。 （8）履行建設(shè)工程施工合同中規(guī)定的甲方的權(quán)利和義務(wù)。 （9）監(jiān)督工程建設(shè)監(jiān)理單位履行施工階段的建設(shè)工程委托監(jiān)理合同。第14頁/共19頁第13頁/共22頁施工階段房地

7、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作 （10）根據(jù)資金使用計(jì)劃，進(jìn)一步籌措建設(shè)資金。 （11）處理工程建設(shè)中重大問題。 例如：對設(shè)計(jì)變更、重大質(zhì)量事故的處理等。 （12）做好項(xiàng)目系統(tǒng)外的協(xié)調(diào)工作。 例如：與供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)，與工程相鄰單位、政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)。 （13）處理好索賠與被索賠中的有關(guān)事項(xiàng)。 （14）按照建設(shè)工程施工合同的規(guī)定支付工程款。 （15）組織項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。 第15頁/共19頁第14頁/共22頁8.5 8.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及保修 竣工驗(yàn)收的條件 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的程序 工程決算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的保修 第16頁/共19頁第15頁/共22頁建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條

8、件 （1）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容； （2）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位負(fù)責(zé)人審核簽字。 （3）對于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出了工程質(zhì)量評估報(bào)告。工程質(zhì)量評估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。 第17頁/共19頁第16頁/共22頁建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件 （4）勘察、設(shè)計(jì)單位對勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查

9、報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。 （5）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。 （6）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告。 （7）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。 （8）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保證書。 （9）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。 (10)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。 （11）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。第18頁/共19頁第17頁/共22頁建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的程序 工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請工

10、程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。 建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收 7 7 個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。 建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。 第19頁/共19頁第18頁/共22頁工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢 工程項(xiàng)目全壽命管理 工程項(xiàng)目管理的集成化 工程項(xiàng)目協(xié)作（PartneringPartnering）概念的出現(xiàn) 工程項(xiàng)目總控 （Project ControllingProject Controlling） 概念的出現(xiàn) 信息技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用 第4頁/共19頁第19頁/共22頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理 勘察工作的主要任務(wù)和目的 勘察工作的主要程序 勘察過程的分類 勘察工作的原則 勘察工作的具體內(nèi)容 勘察階段監(jiān)理單位的主要工作 第7頁/共19頁第20頁/