中原商業(yè)項(xiàng)目部項(xiàng)目策劃方案代理工作說明

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。中原商業(yè)項(xiàng)目部項(xiàng)目策劃方案代理工作說明項(xiàng)目中原商業(yè)項(xiàng)目部項(xiàng)目策劃代理工作說明書 目錄一、專業(yè)誠信的合作伙伴3二、平臺資源，創(chuàng)造價(jià)值4三、中原商業(yè)項(xiàng)目部成功代理的項(xiàng)目5四、規(guī)范服務(wù)，優(yōu)質(zhì)保證8五、項(xiàng)目操作流程10六、項(xiàng)目合作方式及條件1147項(xiàng)目策劃代理模式 P.47 XXX：感謝貴司邀請中原商業(yè)項(xiàng)目部參與“XXXX”的策劃代理銷售招商執(zhí)行合作商談，我司將高度重視本次與貴司本次合作的機(jī)會(huì)！ 通過與貴司項(xiàng)目營銷策劃負(fù)責(zé)人XXX的溝通交流和對現(xiàn)有項(xiàng)目資料的研判，并仔細(xì)分析討論了本項(xiàng)目的市場因素和各項(xiàng)資源，我司

2、謹(jǐn)以真誠向貴司表示：中原商業(yè)項(xiàng)目部有決心把“XXX”項(xiàng)目運(yùn)做成功，使之成為市場矚目的精品樓盤，創(chuàng)造樓市佳績！并與貴司攜手打造“XXX”地產(chǎn)品牌。我部門將組建專門工作小組，結(jié)合中原十年資源平臺及在深圳市場多年的項(xiàng)目策劃及代理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為貴公司成功開發(fā)制定專業(yè)策劃營銷方案，作為貴司科學(xué)決策的市場專業(yè)支持，并以精英銷售團(tuán)隊(duì)圓滿實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。愿與貴司精誠合作，攜手并進(jìn)，共創(chuàng)輝煌！專此奉達(dá)，即頌商祺！中原地產(chǎn)工商鋪部商業(yè)項(xiàng)目部二六年X月XX日一、 專業(yè)誠信的合作伙伴十年組織智慧和高素養(yǎng)的專業(yè)營銷策劃人員 深圳中原物業(yè)顧問有限公司源于香港，是香港中原集團(tuán)的分公司，是深圳最具規(guī)模的大型專業(yè)地產(chǎn)代理公司，素

3、有“皇牌代理 信心標(biāo)志”的美譽(yù)。目前，中原已在深圳、廣州、北京、上海、重慶、大連、杭州、南京、珠海、天津、廈門、沈陽、東莞、成都、中山、佛山等十多個(gè)國內(nèi)大中城市設(shè)立了分公司。公司導(dǎo)入成熟的港式管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過九年多的成長，穩(wěn)步發(fā)展到目前超過2500名員工，形成四大功能中心，即策劃中心、銷售中心、行政管理中心及深港研究中心。成為集咨詢、策劃代理、交易、研究等服務(wù)為一體的專業(yè)地產(chǎn)代理公司。 訓(xùn)練有素、善打硬仗的銷售精英 中原實(shí)行項(xiàng)目銷售目標(biāo)管理和專業(yè)素質(zhì)與市場高度結(jié)合的工作態(tài)度，以確保招商銷售精英團(tuán)隊(duì)的持久的高銷售力和招商成功率。深度挖掘物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化 中原地產(chǎn)針對項(xiàng)目所在的區(qū)位和所

4、擁有的各項(xiàng)資源條件，全面深入的挖掘賣點(diǎn)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大化提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化?？刂祈?xiàng)目營銷成本，為業(yè)主解決實(shí)際問題 中原地產(chǎn)將結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)，通過細(xì)分市場，尋找并鎖定目標(biāo)客戶，實(shí)施有針對性的營銷手段，最大限度的為發(fā)展商、投資商節(jié)省營銷費(fèi)用，解決客戶實(shí)際問題。中原看重的是與您的長期合作關(guān)系，我們致力于成為商業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)策劃、代理、招商團(tuán)隊(duì)，為您的項(xiàng)目成功運(yùn)做提供最有價(jià)值的專業(yè)解決方案。二、 平臺資源，創(chuàng)造價(jià)值策劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫 中原地產(chǎn)設(shè)有專門的地產(chǎn)研究中心，擁有一整套完善的深圳歷年來開發(fā)、租賃的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本資料數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)市場變化隨時(shí)更新，為項(xiàng)目提供及時(shí)準(zhǔn)確的市場資料和成熟交易案例。

5、市場交易、租賃情況即時(shí)反應(yīng)系統(tǒng) 根植于深圳市場過兩百間地鋪，各類地產(chǎn)產(chǎn)品交易、租賃情況即時(shí)在線反應(yīng)，可以及時(shí)了解、收集市場信息，指導(dǎo)我們服務(wù)的不斷修正。擁有強(qiáng)大的信息資料平臺，組成了國內(nèi)最強(qiáng)大的內(nèi)部營銷平臺 中原擁有涵蓋國內(nèi)23座大中型城市市場網(wǎng)絡(luò)，組成了中原中國內(nèi)部強(qiáng)大的公司信息資料平臺； 建立針對本項(xiàng)目手機(jī)短信群發(fā)功能，有效降低項(xiàng)目營銷成本； 中原多年的專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，積累了大量的客戶資源，為商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)營提供了極大的便利條件；三、 中原商業(yè)項(xiàng)目部成功代理的項(xiàng)目中原地產(chǎn)經(jīng)過十年的市場磨練，策劃代理銷售的項(xiàng)目覆蓋了豪宅、小戶型住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多個(gè)建筑產(chǎn)品領(lǐng)域，中原商業(yè)項(xiàng)目部對深圳房

6、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目市場的摸索，目前成功代理的項(xiàng)目有： 春風(fēng)2008項(xiàng)目位于深圳羅湖區(qū)春風(fēng)路，總建20,000，其中對外招商面積15,000。春風(fēng)路為羅湖成熟的餐飲、娛樂較為集中區(qū)域，但項(xiàng)目的具體位置及項(xiàng)目形象不太理想，操作難度較大。中原工商鋪商業(yè)項(xiàng)目部提供全程的策劃顧問和招商代理服務(wù)，2006年1月份中原開始制訂并完成該項(xiàng)目的項(xiàng)目定位和招商策略定位，同期緊密配合發(fā)展商，積極入場駐點(diǎn)工作，通過準(zhǔn)確的市場定位和營銷推廣手法先是在中原內(nèi)部通過強(qiáng)大的集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)，短短三個(gè)月完成70%招商代理目標(biāo)，街鋪單位租金大大突破發(fā)展商預(yù)期目標(biāo)，并樹立了中原工商鋪商業(yè)項(xiàng)目部成功操作整體綜合性商業(yè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)形象； 潤恒大廈項(xiàng)目

7、位于福田區(qū)崗廈彩田路，屬于深圳市政府規(guī)劃的中心區(qū)東區(qū)。占地面積5000，總建28,500，共28層，其中商業(yè)面積1至5層，崗廈片區(qū)素以深圳出名的餐飲休閑聞名。彩田食街更是深圳三大食街之一，各種娛樂應(yīng)有盡有。亦屬皇崗口岸的口岸經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)域，彩田路更是直通皇崗口岸。商業(yè)社交需求帶動(dòng)了區(qū)域的繁榮。中原商業(yè)項(xiàng)目部介入本項(xiàng)目后，通過對項(xiàng)目的規(guī)劃改造、劃分，促使本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)在市場上取的了良好的反響和銷售成績。 皇都廣場皇都廣場位于深圳市政府規(guī)劃CBD中心區(qū)南，政府全力打造中心區(qū)，規(guī)劃瞄準(zhǔn)國內(nèi)、外一流的目標(biāo)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，CBD未來前景輝煌，中心區(qū)氣勢恢宏?；识紡V場商業(yè)裙樓純金地段，強(qiáng)勢動(dòng)

8、力，在第一時(shí)間分享中心區(qū)商務(wù)配套，掌握財(cái)富核心第一資源，面對會(huì)展中心，皇都廣場將成為會(huì)展經(jīng)濟(jì)最直接的參與者和受益者。中原商業(yè)項(xiàng)目部介入項(xiàng)目后,充分發(fā)揮本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢,通過前期精確的項(xiàng)目定位,積極拓展商業(yè)資源,在項(xiàng)目代理期內(nèi)順利完成該項(xiàng)目的招商代理目標(biāo)。 春風(fēng)匯食坊（項(xiàng)目進(jìn)行中）匯食坊項(xiàng)目地處繁華的羅湖中心區(qū)春風(fēng)路與向西路的交匯處，共三層，分別為地上兩層建筑，地下負(fù)一層建筑,現(xiàn)狀地上建筑原為新楚源電器賣場整體經(jīng)營，項(xiàng)目西南側(cè)一樓分割兩街鋪已經(jīng)租賃為諾基亞、摩托羅拉手機(jī)品牌店經(jīng)營。因?yàn)橛辛酥昂桶l(fā)展商業(yè)成功合作春風(fēng)2008項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商在前期項(xiàng)目接觸時(shí)就主動(dòng)與商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行工作對接，出于對我

9、們工作能力的信任，繼續(xù)把該項(xiàng)目的全程策劃招商代理工作交給中原，現(xiàn)時(shí)本項(xiàng)目正在操作中，前期客戶積累進(jìn)展情況良好。提交正式報(bào)告、甲方支付尾款費(fèi)用方案調(diào)整階段方案調(diào)整三級四點(diǎn)評審終稿匯報(bào)工作結(jié)束四、 規(guī)范服務(wù)，優(yōu)質(zhì)保證提交正式報(bào)告、甲方支付尾款費(fèi)用方案調(diào)整階段方案調(diào)整三級四點(diǎn)評審終稿匯報(bào)工作結(jié)束地產(chǎn)專家，完美銷售保證 針對貴司項(xiàng)目的需要，中原將特別配備具有多年項(xiàng)目實(shí)操成功經(jīng)驗(yàn)的精英銷售、招商團(tuán)隊(duì)，確保達(dá)至開發(fā)商的銷售、招商目標(biāo)； 深圳中原工商鋪總經(jīng)理將作為項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，直接把握兩項(xiàng)目操作的方向； 深圳中原工商鋪商業(yè)項(xiàng)目部將全程為本項(xiàng)目提供全程技術(shù)支持，中原內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)將提供全方位的信息及推廣資源支持。深

10、圳中原總經(jīng)理中原中國內(nèi)部信息平臺策略中心、深港研究中心工商鋪部總經(jīng)理 商業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理策劃團(tuán)隊(duì)銷售執(zhí)行團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目銷售/招商經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售/招商團(tuán)隊(duì)策劃團(tuán)隊(duì)內(nèi)部項(xiàng)目責(zé)任制，嚴(yán)把報(bào)告質(zhì)量關(guān) 中原商業(yè)項(xiàng)目部對項(xiàng)目定位、形象定位及宣傳推廣策略、招商策略、價(jià)格方案等四個(gè)重大方向進(jìn)行深度項(xiàng)目策劃工作； 中原商業(yè)項(xiàng)目部實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，保證每個(gè)項(xiàng)目由專業(yè)策劃人員、招商人員全程跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，力求以整體項(xiàng)目形式推向市場，為項(xiàng)目價(jià)值的提升提供專業(yè)的服務(wù)。過程全程把握，密切與發(fā)展商積極溝通 中原將選派銷售/招商精英為本項(xiàng)目服務(wù)，在銷售/招商執(zhí)行階段對業(yè)務(wù)人員進(jìn)行專案培訓(xùn)，執(zhí)行目標(biāo)管理，項(xiàng)目策劃師將實(shí)行定期與發(fā)展商開會(huì)，

11、及時(shí)幫助和解決銷售中遇到的問題，保持一貫的高品質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)，以確保實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)目的完美銷售目標(biāo)。五、 項(xiàng)目操作流程前期籌備階段 雙方簽署合作協(xié)議后，中原將結(jié)合目前項(xiàng)目及市場情況出具項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目初步定位，確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。銷售籌備階段 中原全程參與項(xiàng)目各項(xiàng)方案的修改對接。在本項(xiàng)目達(dá)銷售招商條件之前向發(fā)展商提供項(xiàng)目銷售招商執(zhí)行報(bào)告，并討論反饋，形成完備的執(zhí)行方案，最大限度挖掘并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值。銷售執(zhí)行階段 在本項(xiàng)目正式開展招商銷售工作之前一個(gè)月內(nèi)，提供項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告； 中原密切關(guān)注市場變化，及時(shí)對銷售情況進(jìn)行評估，對廣告宣傳效果進(jìn)行評價(jià)，最大限度降低推廣費(fèi)用； 專業(yè)策劃人

12、員對項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析項(xiàng)目招商銷售情況，銷售招商經(jīng)理現(xiàn)場管理，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目營銷動(dòng)作。六、 項(xiàng)目合作方式及條件全程策劃代理，一站式營銷服務(wù) 為使兩項(xiàng)目快速高效實(shí)現(xiàn)優(yōu)異的銷售業(yè)績，中原堅(jiān)持對項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)家代理，中原將對本項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略、營銷策略安排、營銷行動(dòng)執(zhí)行、銷售代理執(zhí)行從專業(yè)角度提出系統(tǒng)方案建議； 本項(xiàng)目中原商業(yè)項(xiàng)目部只收取人民幣_萬元整（￥_整）策劃費(fèi)。 本項(xiàng)目的招商服務(wù)代理費(fèi)為項(xiàng)目實(shí)際 壹 個(gè)月總租金收入。 鑒于貴司誠意委托我司代理“XXXX”項(xiàng)目，雙方本著互惠、互利、真誠合作的原則，中原收取以銷售總金額的1.5的代理費(fèi)率以起，詳細(xì)收費(fèi)方式以最終協(xié)商確定的策劃代理合

13、同為準(zhǔn)。以上意見，供貴司決策參考。 XX商業(yè)項(xiàng)目市場研究前言第一章 消費(fèi)市場探析一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向?qū)Ρ榷⒕用袷杖胩攸c(diǎn)分析三、市區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析四、消費(fèi)指標(biāo)走勢分析第二章 蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析：二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析三、供應(yīng)市場探析四、綜述第三章 市場面分析一、主要競爭個(gè)案評述二、主要競爭個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對比分析第四章 項(xiàng)目SWOT分析第五章 項(xiàng)目定位分析前 言風(fēng)起云涌，商機(jī)再現(xiàn)，智者不容有失！審時(shí)度勢，把握市場脈搏；橫刀立馬，敢為行業(yè)先。細(xì)分市場，鎖定目標(biāo)客源，跳脫競爭。把握機(jī)會(huì)點(diǎn)，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。提高產(chǎn)品力度，

14、創(chuàng)造最大價(jià)值。發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，規(guī)避缺失，力求不敗。調(diào)研、策劃、造勢、推案用心營造共贏局面 誓將卓越進(jìn)行到底！第一章 消費(fèi)市場探析一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向?qū)Ρ仍趪窠?jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況城市名新口徑（元）收入位次增幅（%）增幅位次城市名新口徑（元）收入位次增幅（%）增幅位次全 省817811.9連云港6953129.311南京市9157411.08淮安市71581120.21無錫市9988214.92鹽城市72741014.53徐州市8037713.26揚(yáng)州市7833812.67常州市9937314.44鎮(zhèn)江市82

15、02614.25蘇州市10617110.29泰州市778899.510南通市864058.612宿遷市5041137.313從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無錫、常州、南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。蘇州2002年居民可支配收入為10617元，列全省第一，比2001年增長10.2%，但增長率僅列全省第九名，低于全省平均水平（11.9%）1.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅的偏低應(yīng)該值得注意。從蘇南5市的居民收入來看，呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、蘇南5市居民可支配收入涇渭分明隨著改革開放的不斷深入，市場機(jī)制的逐步完善，國家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的出臺，作為長江三角洲重要的新科技前沿陣地的蘇州近幾年外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)

16、了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)張，城市居民可支配收入也“水漲船高”。但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他4市拉開了一定的差距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意。蘇南5市歷年人均居民可支配收入一覽表年份城市名1999年2000年2001年2002年絕對值（元）絕對值（元）絕對值（元）絕對值（元）蘇州市840692741051510617無錫市7920860394549988常州市7874854094059933南京市7694823388489157鎮(zhèn)江市6569717076988202從上圖可以看出，蘇南5市居民可支配收入排名雖然一直沒有 變化。無錫常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，

17、說明蘇州居民可支配收入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。形成差距的原因探析：（1）、蘇州以外商投資較為集中的優(yōu)勢，就業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，其他4市就業(yè)結(jié)構(gòu)相對較為單一，間接地影響了4市居民收入的快速增長。蘇南5市人口就業(yè)情況表（單位：%）城市名就業(yè)人口國有集體其他經(jīng)濟(jì)個(gè)體私營個(gè)體被雇退休再就業(yè)其它就業(yè)全省10047.4314.869.466.676.083.382.03南京市10064.6011.183.113.112.488.077.45無錫市10057.1411.4318.571.437.143.570.71常州市10044.236.4130.134.498.335

18、.131.28蘇州市10045.6521.0120.292.175.075.070.72鎮(zhèn)江市10061.3817.937.594.146.212.070.69從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省平均水平。（2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。人均工薪收入的多少直接影響到所支配收入的多少。蘇南5市家庭總收入構(gòu)成表（單位：元/人）城市名南京市無錫市常州市蘇州市鎮(zhèn)江市總收入9856.0710839.6710840.5811510.618829.141.工薪收入6616.986798.227310.986960

19、.09563工資及補(bǔ)貼收入6360.466707.687175.476610.485348.35其他勞動(dòng)收入256.5190.54135.52349.6114.652.經(jīng)營凈收入151.89106.27366.06104.1191.573.財(cái)產(chǎn)性收入28.41143.9484.52125.59177.44.轉(zhuǎn)移性收入3058.793791.243079.024320.843097.17從表中可以看出：蘇州居民的工薪收入低于常州的7310.98元，兩者相差350.89元，居第二位。與其他3市的差距不是很大，尤其是與南京、無錫兩市差距更小。蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對總

20、收入的拉動(dòng)作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。收入的多元化對可支配收入的作用明顯。2、蘇南5市消費(fèi)絕對值全省領(lǐng)先，消費(fèi)增幅普遍較低隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費(fèi)水平不斷增長。蘇南5市人均消費(fèi)支出比較城市名單位2001年2002年增幅%增幅排名全 省元/人5532.746042.619.2南京市元/人7325.657322.6105無錫市元/人7404.787567.212.23常州市元/人7525.577973.095.91蘇州市元/人7269.8876865.72鎮(zhèn)江市元/人6235.566304.531.14從表中可以看出：蘇州居民消費(fèi)

21、支出達(dá)7686元，比常州低412.44元，列5市的第二位。消費(fèi)支出的增幅為5.7%，低于常州市（5.9%），相對于收入的增幅（10.2%），消費(fèi)支出明顯偏低，說明拉動(dòng)內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費(fèi)水平尚有較大潛力可挖，必須努力開拓消費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)，旅游經(jīng)濟(jì)對商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯，在居民收入水平提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)水平的情況下，應(yīng)抓住機(jī)遇，打造旅游經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。二、居民收入特點(diǎn)分析隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢，2002年市區(qū)居民人均可支配收入為10617

22、元，列全省首位，同比增長10.2 %。居民收入的主要特點(diǎn)是：1、收入來源趨于多元化。 從下表可看出，工薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。轉(zhuǎn)移性收入對居民家庭總收入的影響日益明顯，隨著離退休人數(shù)的增加和養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)的提高以及社會(huì)最低保障制度的建立健全，以養(yǎng)老金為主的轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，在居民家庭總收入所占的比重已達(dá)37.53%。經(jīng)營凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。項(xiàng) 目金額(元/人)比重(%)比重排名家庭總收入115111001、工薪收入696060.4312、經(jīng)營凈收入1040.9543、財(cái)產(chǎn)性收入1261.093 4、轉(zhuǎn)移性

23、收入432137.5322、不同家庭收入水平懸殊。項(xiàng)目計(jì)量單位低20%較低20%中間20%較高20%高20%可支配收入元/人月3545437119592051從上表可看出，20%的低收入組人均月收入為354元，20%的高收入組人均月收入為2051元。高收入組的收入是低收入組的5.8倍，高低收入組之間收入水平懸殊較大。3、收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。2002年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高2439元，比南京、無錫、常州也分別高1460元、629元、684元。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯，2002年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為

24、上海、寧波、廣州的80%左右，僅相當(dāng)于深圳的42.6%。 指標(biāo)省內(nèi)城市居民人均可支配收入(元)比蘇州(元)蘇州為各地的%江蘇省8178-2439129.8無錫市9988-629106.3常州市9933-684106.9南京市9157-1460115.9南通市8640-1977122.9鎮(zhèn)江市8202-2415129.4徐州市8037-2580132.1揚(yáng)州市7833-2784135.5泰州市7788-2829136.3鹽城市7274-3343146.0淮安市7158-3459148.3連云港市6953-3664152.7宿遷市5041-5576210.6 指標(biāo)滬浙粵城市居民人均可支配收入(元)

25、比蘇州(元)蘇州為各市的%上海1寧波市12970235381.9紹興市12133151687.5杭州市11778116190.1湖州市1138877193.2舟山市1098536896.6嘉興市1075714098.7廣州3深圳市249411432442.6三、市區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析2002年，市區(qū)居民人均消費(fèi)支出為7686元，同比增長5.7%。居民消費(fèi)的主要特點(diǎn)是：1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善2002年居民的八大類消費(fèi)支出中，除衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項(xiàng)商品及服務(wù)有所下降外，其余都有不同程度的增長。項(xiàng) 目金 額（元/人）增長率（%）占消費(fèi)支出比

26、重(%)比去年增減百分點(diǎn)消費(fèi)性支出76865.7100-1、食品3237642.10.12、衣著471-11.66.1-1.23、設(shè)備用品及服務(wù)625-37.88.1-5.74、醫(yī)療保健3301.74.3-0.25、交通與通訊64224.28.41.26、娛樂文教服務(wù)119725.515.62.57、居住92872.112.14.78、雜項(xiàng)商品及服務(wù)257-25.93.3-1.4從上表可看出：（1）反映居民基本生存需要的食品 、衣著等基本生活方面支出所占的比重下降，2002年居民人均食品、衣著支出占消費(fèi)支出的比重僅占48.2%；比上年下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化

27、娛樂和居住等項(xiàng)支出的比重上升較大，2002年居民人均交通通信、教育文化娛樂和居住支出占消費(fèi)支出的比重為36.1%，比上年提高了8.4個(gè)百分點(diǎn)；居民消費(fèi)不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了居民生活改善的事實(shí)。（2）近年來，住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)，蘇州房地產(chǎn)市場活躍，住房買賣規(guī)?？涨?，居民家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費(fèi)、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明顯增加，2002年居住類支出（不含購房本身支出）比上年增長72.1%，增幅居八大類消費(fèi)首位。2、消費(fèi)行為發(fā)生重大改變2002年我市居民人均可支配收入為10617元，消費(fèi)支出7686元，消費(fèi)傾向?yàn)?2.39%，與國際上公

28、認(rèn)的正常標(biāo)準(zhǔn)相比屬偏低，這是因?yàn)榫用竦南M(fèi)行為發(fā)生了重大改變，居民家庭支出的熱點(diǎn)已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大宗消費(fèi)。2002年我市居民人均購建住房支出達(dá)1521元，占總支出的13.8%，是南京的6倍、無錫的2.6倍、常州的2.7倍。至2002年末，蘇州私家車擁有量已突破10萬輛，達(dá)10.68萬輛，居全省第一。3、恩格爾系數(shù)偏高省內(nèi)城市人均消費(fèi)支出(元)食品支出(元)恩格爾系數(shù)(%)比蘇州百分點(diǎn)徐州市5922216436.5-5.6常州市7973293336.8-5.3連云港5059186936.9-5.2鹽城市5507209238.0-4.1南通市5852231839.6-2.5無錫市75673011

29、39.8-2.3泰州市5550230841.6-0.5南京市7323306641.9-0.2揚(yáng)州市5575234142.0-0.1宿遷市3464146342.20.1鎮(zhèn)江市6305270843.00.9淮安市4840213644.12.0 指標(biāo)滬浙粵城市人均消費(fèi)支出(元)食品支出(元)恩格爾系數(shù)(%)比蘇州百分點(diǎn)深 4-14.7廣 州11508438038.1-4.0紹興市9004349538.8-3.3舟山市8010312339.0-3.1上海市10464412039.4-2.7杭州市9215370740.2-1.9寧波市9396379140.3-1.8湖州市813

30、3342542.10.0嘉興市7352324044.12.0恩格爾系數(shù)（即食品支出占消費(fèi)支出的比重）是國際上通行的衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平狀況的重要指標(biāo)。2002年市區(qū)居民人均消費(fèi)支出為7686元，食品支出3237元，恩格爾系數(shù)為42.1%。無論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。近年來，蘇州的房價(jià)大幅上升，教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用居高不下，對居民的消費(fèi)行為產(chǎn)生了較大影響。應(yīng)加大定銷房的建造和對教育收費(fèi)、醫(yī)療收費(fèi)的規(guī)范力度，抑制房價(jià)過快增長，調(diào)整居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。四、消費(fèi)指標(biāo)走勢分析1、社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）走勢圖 消費(fèi)品市場需求旺盛，全市消費(fèi)品市場持續(xù)走強(qiáng)，

31、從1978年 至2002年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額曲線近似直線上升，尤其是1990年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費(fèi)也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢，2002年實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額451.6億元，增長15.3%。但我們也應(yīng)該看到，年上漲的幅度相對平緩，說明目前市場商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不是很合理，拉動(dòng)內(nèi)需的效果不是很明顯，應(yīng)該著力調(diào)整（市場微調(diào)之手）商品和服務(wù)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)健康發(fā)展。2、市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（%）走勢圖2000年以來，物價(jià)總體水平穩(wěn)定，社會(huì)消費(fèi)品供應(yīng)充分，物品短缺和通貨膨脹不再發(fā)生，這為消費(fèi)穩(wěn)定增長創(chuàng)造了條件。但我們也要注意到，物價(jià)一直低位運(yùn)行，長久來看，也會(huì)抑制消費(fèi)，不

32、利于商業(yè)的發(fā)展。3、市區(qū)商品零售價(jià)格總指數(shù)（%）走勢圖2000年，走勢呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場商品零售價(jià)格相對穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)在提升，中、高檔消費(fèi)群體正在形成，消費(fèi)增長的增量部分主要是由中、高檔消費(fèi)形成的，伴隨房地產(chǎn)市場火爆而形成的居住類消費(fèi)、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、服務(wù)消費(fèi)和汽車消費(fèi)成為熱點(diǎn)。從01年下半年到今年的居住類消費(fèi)和餐飲業(yè)的消費(fèi)火爆，抬高了基數(shù)，給03年的消費(fèi)品零售額增長增加了難度。第二章 蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r2002年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 指標(biāo)區(qū)位本年完成投資施工面積新開工面積竣工面積空置面積02年增幅02

33、年增幅02年增幅02年增幅02年增幅市區(qū)古城區(qū)3993313.9020692312.1552589-31.92123008-3.37105597-36.44新區(qū)490112.0053482-61.2518749-48.6124213-1.968651-49.74園區(qū)1621-48.9016272-19.949974-21.086298-45.401556-73.90吳中區(qū)809843.995758253.051624122.2231796-14.7564215-2.91相城區(qū)258466.823362560.523328158.8717344-3.379229/常熟10434264.32175

34、729417.43174314888.06119519394.70394027.96張家港14306133.3313056772.24102545119.357784966.132218381.34太倉22627204.33330352156.37214869350.389074310.5310316-81.12吳江1141817.801519629.75101674-0.3263177-19.6215596-33.76昆山541219.4242384-45.0521589-35.7034469-33.991703932.98一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析：1、全市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展總體

35、狀況總體上看，蘇州商業(yè)用房的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，完成投資、施工面積、新開工面積、竣工面積四個(gè)指標(biāo)都比2001年有所增長。尤其是完成投資和新開工面積兩個(gè)指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費(fèi)性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對施工面積、新開工面積的不斷上升，說明市場需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營業(yè)用房，“減空”效果明顯。2、市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述（1）、中心城區(qū)：古城區(qū)由于歷史原因，各項(xiàng)商業(yè)配套比較

36、完善，石路商圈、觀前商圈已相對成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場相對飽和，故從5個(gè)指標(biāo)的發(fā)展來看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來商業(yè)項(xiàng)目介入相對困難，故新開工面積有著較大的降幅（-31.92%）。同時(shí)，從空置面積的降幅（-36.44%）來看，更能說明該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境的成熟。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常明顯。成熟的商圈對區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。（2）、新區(qū)新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂餐飲，以及預(yù)計(jì)今年10月份開業(yè)的百潤發(fā)購物廣場。加上該區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的陸續(xù)出現(xiàn)和蘇州樂園吸引旅游人群的不斷增加，市場潛

37、力較大，發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目有較大的機(jī)會(huì)。預(yù)測：在未來，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。但該處文化底蘊(yùn)的相對不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個(gè)弱點(diǎn)，因?yàn)殡y以有效的延長旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時(shí)間。（3）、園區(qū)園區(qū)由于商業(yè)模式相對獨(dú)特，鄰里中心運(yùn)作都相對成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)需求。但隨著近兩年區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的大量涌現(xiàn)、外來人口的急劇增加、CBD的規(guī)劃、園區(qū)二三期的啟動(dòng)，園區(qū)已成為蘇州的國際化新城區(qū)，國際化步伐明顯加大，為了滿足區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求，該區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目的檔次將比較高，目前在建和將建的項(xiàng)目就有F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)服務(wù)中心，星海國際廣場、師惠坊商業(yè)街、湖東第四鄰里中心、湖

38、西園區(qū)置地商業(yè)項(xiàng)目等一系列大型商業(yè)項(xiàng)目。預(yù)測：在未來幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢。（4）、吳中區(qū)由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長橋（百潤發(fā)、華潤）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意。從施工面積、新開工面積的增幅來看，還是比較快的，但增長率主要是由指標(biāo)基數(shù)太小拉動(dòng)的，市場需求拉動(dòng)效果不是很明顯?？罩妹娣e的降幅很大原因也不外于此。預(yù)測：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場潛力相對較小，潛力相對較大的地區(qū)有三個(gè)：長橋、木瀆、太湖。（5）、相城區(qū)相城區(qū)的商業(yè)近年來有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中心附近

39、，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項(xiàng)目有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運(yùn)作的國際服裝城。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場前景一下子變得光明起來，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗性，市場前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢傾向于商業(yè)物流方向，未來可能會(huì)作為商品集散地的形象存在于市場中。3、五個(gè)縣級市五個(gè)縣級市的商業(yè)發(fā)展相對滯后。但發(fā)展步伐非?？欤S著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實(shí)施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的絕大部分地區(qū)商業(yè)前景不容樂觀，商業(yè)將集中向服務(wù)周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。值得一提的是幾個(gè)風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商

40、業(yè)發(fā)展。但這些縣級市內(nèi)居民的消費(fèi)地點(diǎn)傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時(shí)間，這些縣級市面臨市區(qū)商業(yè)對區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場挑戰(zhàn)明顯，市場客源將大幅縮水，從而形成市場需求相對不足。秘方：做獨(dú)特的商業(yè)，以差異化策略介入市場競爭。二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析2003年上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記1282處，轉(zhuǎn)讓面積25.11萬平米，轉(zhuǎn)讓金額9.06億元，分別比上年同期增長101.26%、9.42%和96.10%，創(chuàng)歷史最高水平。上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售價(jià)平均每平方米7033元，其中中心城區(qū)為每平方米7706元。指標(biāo)的驚人增長說明市場消化能力極強(qiáng)，這與

41、“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場長期低迷、銀行儲蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識。 三、供應(yīng)市場探析1、歷年商業(yè)營業(yè)用房施工面積走勢分析從圖一可以看出：從98年至今，商業(yè)營業(yè)用房的施工面積走勢波動(dòng)較小，只有99年躍入谷底，原因是98年結(jié)轉(zhuǎn)的大量的商業(yè)營業(yè)用房面積在一定程度上影響開發(fā)商的市場信心，但隨著99年底蘇州樓市的升溫，加上蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，有效的拉動(dòng)了商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)信心， 2000年至2002年走勢呈緩慢上升態(tài)勢。居民可支配收入的不斷增加和消費(fèi)性支出的比例不斷加大，對商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動(dòng)了商業(yè)營業(yè)用房施工面積

42、的再次大幅上揚(yáng)。預(yù)測：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強(qiáng)。商業(yè)營業(yè)用房的市場需求將進(jìn)一步旺盛，施工面積有望繼續(xù)保持快速上揚(yáng)的走勢。2、歷年商業(yè)營業(yè)用房新開工面積走勢分析 從圖二可以看出：和施工面積走勢相似，波動(dòng)較小，走勢相對 平緩，但增長趨勢明顯。3、歷年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積走勢分析從圖三可以看出：歷年竣工面積走勢戲劇性的與施工面積、新 開工面積的走勢一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積2002年的增幅明顯高于竣工面積，說明2003年（尤其是03年下半年）至2005年（根據(jù)開發(fā)周期簡單估計(jì)）商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)將急劇加大，

43、市場競爭可能會(huì)比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競爭能力差的項(xiàng)目有可能面臨市場尷尬，銷售壓力會(huì)明顯增大。4、歷年商業(yè)營業(yè)用房空置面積走勢分析 從圖三可以看出：從空置面積的走勢來看，總體趨勢呈現(xiàn)較快速度下降。原因是趁著2002年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場消化速度加快，“減空”效果明顯。但我們也應(yīng)該警惕：走勢有可能會(huì)上揚(yáng)，原因是后開發(fā)的項(xiàng)目在相關(guān)指標(biāo)、整體質(zhì)素上都與市場需求相一致，而老式商業(yè)用房在一定程度上難以滿足市場需求，去化壓力大，可能面臨改造，甚至可能為市場淘汰。四、綜述園區(qū)獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作（例如F城、聯(lián)合投資的

44、婁葑社區(qū)中心等），加上區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力強(qiáng)、外來人口多、打造國際化都市的實(shí)現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進(jìn)行新一輪的市場洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。隨著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平。充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。隨著城市形象的提升，必將吸引更多的海內(nèi)外人士涌入蘇州，蘇州更應(yīng)該以一種積極的心態(tài)面對巨大的商機(jī)。蘇州已向移民城市方向發(fā)展，外來人口的逐年增加，商機(jī)無限，但外來人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的），隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展

45、，必將使得需求市場進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。大交通格局的形成、輕軌建成后的投入使用，會(huì)使得郊區(qū)級縣級市的客源向中心城區(qū)流入，不利于郊區(qū)及縣級市的商業(yè)發(fā)展。綜合競爭能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶食大部分的市場份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀態(tài)。信貸政策的變化，將對商業(yè)項(xiàng)目的市場去化形成一定的影響。同時(shí)，一些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作；一定程度上也給資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)能力強(qiáng)的開發(fā)商以市場機(jī)會(huì)，有效地引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢發(fā)展。長三角都市圈的形成，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達(dá)的上海流出，“蘇州

46、掙錢，上海消費(fèi)”的現(xiàn)象不容忽視，針對這一情況，應(yīng)盡快提高蘇州商業(yè)服務(wù)的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作相對較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費(fèi)水平和消費(fèi)傾向、項(xiàng)目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項(xiàng)目成功的重要因素，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對項(xiàng)目周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項(xiàng)目運(yùn)作的市場抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場等綜合質(zhì)素，采用整合營銷手段等來擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射半徑，吸引更多的人氣。第三章 市場面分析一、主要競爭個(gè)案評述F城：該商業(yè)街位于蘇州工業(yè)園區(qū)二期內(nèi)，金雞湖東岸翠園路、星港街交

47、界處，是由上海新紐投資管理有限公司蘇州分公司投資開發(fā)管理。該案占地63畝，總建面積超過10萬平方米。該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來規(guī)劃建設(shè)中政府機(jī)構(gòu)、公司、大廈云集（包括園區(qū)管委會(huì)行政中心大廈、6幢政府公、檢、法等辦公大樓、能容納8萬人的國際會(huì)展中心、2萬人居住社區(qū)和公眾廣場、XX等重要項(xiàng)目）。該案的招商業(yè)種主要為國內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美容、賣場等，每個(gè)經(jīng)營業(yè)種控制在1至2家，可能會(huì)有效的防止了惡性競爭的存在。該案的管理模式為SHOPPINGMALL,與國際接軌，樹立了該案的高檔商業(yè)形象，市場美譽(yù)度高，為本案的最主要的競爭對手。第四鄰里中心：第四鄰里中心位于金雞湖東

48、岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務(wù)大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場、汽車美容、新華書店、各類特色零售店、各類中介家政服務(wù)項(xiàng)目。休閑活動(dòng)中心，健身俱樂部及部分商務(wù)辦公于一體。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。該項(xiàng)目建筑面積3萬平方米，位于正在建設(shè)的東湖大郡住宅區(qū)的中央，由主樓、南樓和北樓三部分組成。其中主樓兩層，計(jì)1.7萬平方米，主要定位為大型超市、大賣場，南樓三層7700平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點(diǎn)等。北樓三層約6000平米

49、，主要為凈菜超市和一些健身休閑空間，其中三樓為鄰里中心的管理辦公場所。項(xiàng)目目前正處于招商階段，以租賃的形式對外招商，平均租金在45元/m2/月。美麗新世界：美麗新世界位于觀前街北面、粵海新時(shí)代廣場內(nèi)，由蘇州富銀投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)。總建筑面積1.7萬平方米，規(guī)劃鋪位288個(gè)，面積介于27.34-170.69m2之間，平均單價(jià)達(dá)8500元/平米。在該案的經(jīng)營項(xiàng)目規(guī)劃中，地下一層（即-1樓）主要經(jīng)營業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。1樓主要為休閑裝、男裝世界、運(yùn)動(dòng)服裝和用品、兒童服飾、玩具、床上用品、工藝品。2樓服裝包括職業(yè)女裝、羊毛羊絨

50、女裝、休閑女裝、各種裝飾品、女性內(nèi)衣、孕婦服。作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí)間的市場適應(yīng)期后，估計(jì)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較理想的狀態(tài)。玄妙廣場：玄妙廣場位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積2萬多平米，建筑面積2.5萬平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價(jià)達(dá)到了2萬/平方米的高價(jià)。目前規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)種餐飲、娛樂、休閑、資訊、購物、展示、精品、服飾、藝品等。發(fā)展方向是以上海新天地的模式，目標(biāo)是建成觀前商圈中的一大亮點(diǎn)，目前銷售與租賃正在有條不紊的進(jìn)行中。玄妙廣場的客源

51、主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺灣等地，一些自主經(jīng)營的業(yè)主也是重要的組成部分，主要以經(jīng)營服裝、精品專賣為主。蔞葑社區(qū)服務(wù)中心：蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積71670 m2，總建筑面積55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)3萬m2，包括超市12000 m2，商業(yè)8000 m2，酒店娛樂5400 m2，公共服務(wù)4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。在社區(qū)服務(wù)中心的二期25000平方米的規(guī)劃中涵括了23000平方米的商業(yè)用房和2000平米的公共服務(wù)空間。蔞葑商業(yè)中心的建設(shè)對其周邊近5萬人的居住組團(tuán)在商業(yè)、娛樂、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時(shí)，也將對本案消費(fèi)客源的引進(jìn)構(gòu)成巨大的競爭。二、主要競爭個(gè)案相關(guān)