房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概論

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概論1 基本概念基本概念1.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)n1.1.1房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念n房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。包括土地和建筑物。本質(zhì)上是指土地及其地上的建筑物和構(gòu)筑物及其的各種權(quán)益。n由于房屋及其相關(guān)的土地是不能移動(dòng)的，所以房地產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。n房地產(chǎn)是一切社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生活活動(dòng)的載體。房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實(shí)在的財(cái)產(chǎn)。n建筑物是指人工建造而成，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和層頂構(gòu)成。建筑物一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他

2、結(jié)構(gòu)。1.1. 2房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類n按房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)劃分土地建成后的物業(yè)n按用途劃分:居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊目的房地產(chǎn)1.1. 3房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性n位置的固定性n經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性n適應(yīng)性n不一致性n需要管理n能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益1.2 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)n房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)中被作為獨(dú)立的行業(yè)。n房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。n它既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),又是附加值比較高的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為人們提

3、供一定的空間地域,它是整個(gè)城市社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有房地產(chǎn)業(yè)就沒有城市和城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活。 房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)n1房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、效益高n2房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分性n3房地產(chǎn)也的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性n4防地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的制約1.3 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理n1.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念n經(jīng)營(yíng):籌劃、謀劃，指企業(yè)進(jìn)行的有預(yù)測(cè)、有組織、有目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)n房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng):指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測(cè)、有組織、有目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。1.3.2 房地產(chǎn)管理概念房

4、地產(chǎn)管理概念n房地產(chǎn)管理：指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司、對(duì)國(guó)家授權(quán)、單位法人和公民個(gè)人委托管理的房地產(chǎn)所進(jìn)行的房屋出售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務(wù)等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理活動(dòng)的總稱。1.4 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)n房地產(chǎn)開發(fā)n是以城市土地資源為對(duì)象,在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。n房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對(duì)象,在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。1.4 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) n開發(fā)成本高,投資量大。 n開發(fā)建設(shè)期長(zhǎng),投資周轉(zhuǎn)慢。 n市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性。 n需求具有穩(wěn)定性。 n涉及面

5、廣,綜合性強(qiáng)。 n成交價(jià)格在某一范圍內(nèi)具有不確定性 1.5 房地產(chǎn)開發(fā)分類 n根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在的位置,可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。 n根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。 n根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 n根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨(dú)開發(fā)。 1.6房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序 可行性研 究 前期工作建設(shè)實(shí)施營(yíng)銷與服務(wù)2.1 可行性研究 n機(jī)會(huì)研究和立項(xiàng)n市場(chǎng)調(diào)查和分析n規(guī)劃方案n費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)n風(fēng)險(xiǎn)分析n綜合效益評(píng)價(jià)與方案推薦 2.2 開發(fā)項(xiàng)目的前期工作 n立項(xiàng)、機(jī)構(gòu)組建n土地取得n規(guī)劃、設(shè)計(jì)n規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案報(bào)批n資金

6、取得n拆遷、清場(chǎng) 2.3 建設(shè)實(shí)施n發(fā)包（招標(biāo)）n辦理開工手續(xù)n施工準(zhǔn)備（三通一平等）n工程施工的管理與控制n竣工驗(yàn)收n決算 2.4 營(yíng)銷和服務(wù) n營(yíng)銷計(jì)劃n廣告與營(yíng)銷策劃n預(yù)售、租、售n產(chǎn)權(quán)登記等法律手續(xù)n售后服務(wù)n物業(yè)管理（？） 3 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 n可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期,通過對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究,對(duì)各種建設(shè)方案、技術(shù)方案以及項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)的過程。n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)過程中首要的和最關(guān)鍵的工作。n可行性研究主要回答三個(gè)問題，即技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有多大。 3.1 可

7、行性研究的內(nèi)容與步驟 n3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用 n房地產(chǎn)開發(fā)具有投資量大、涉及面廣、建設(shè)期長(zhǎng)等特點(diǎn)。因此,在投資前,為了避免和減少投資決策的盲目性,提高開發(fā)項(xiàng)目綜合效益,應(yīng)在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和投資環(huán)境分析的基礎(chǔ)上,對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可能等進(jìn)行綜合論證。n通過可行性研究,明確該開發(fā)項(xiàng)目是否可行,從而為投資決策提供科學(xué)的、可靠的依據(jù)。 3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 n(1) 總論。n(2)市場(chǎng)調(diào)查和需求分析。n(3)開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析。n(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 n(5)項(xiàng)目的建設(shè)工期、進(jìn)度控制和交付使用的

8、初步安排。n(6)投資估算。n(7)資源供應(yīng)。n(8)經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。n(9)社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。n(10)結(jié)論 3.1.3 可行性研究的階段劃分 n機(jī)會(huì)研究n初步可行性研究n詳細(xì)可行性研究n項(xiàng)目評(píng)價(jià)3.1.4 可行性研究的工作程序 n(一)項(xiàng)目籌劃n(二)市場(chǎng)調(diào)查與分析 n(三)優(yōu)化和選擇開發(fā)方案n(四)方案評(píng)價(jià)n(五)編制研究報(bào)告 3.2 市場(chǎng)分析 n房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)是尋找和確認(rèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì),即投資機(jī)會(huì),為此要進(jìn)行市場(chǎng)分析,即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的技資環(huán)境、房地產(chǎn)供需狀況和價(jià)格、市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)查和分析。從而為開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和目標(biāo)選擇提供決策依據(jù)。 3.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資的影晌因素 內(nèi)

9、部因素宏觀因素人口市場(chǎng)規(guī)模政策.微觀因素地段城市規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施.外部因素影響因素3.2.2 市場(chǎng)調(diào)查n程序：n1、明確目標(biāo)n2、制定研究計(jì)劃n3、組織實(shí)施n4、分析和處理信息n5、提出研究報(bào)告n內(nèi)容：n1、環(huán)境調(diào)查 n2、供需情況調(diào)查 n3、開發(fā)場(chǎng)地調(diào)查。3.2.3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 n是否具備相應(yīng)的資源、能力和優(yōu)勢(shì)？n確定最有吸引力的開發(fā)機(jī)會(huì)：市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)增長(zhǎng)n市場(chǎng)細(xì)分,是一個(gè)識(shí)別具有不同需要的用戶群的過程。n n評(píng)估細(xì)分市場(chǎng):該細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模與發(fā)展?jié)摿?n 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)狀況;n 企業(yè)的目標(biāo)與能力。 n開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 :識(shí)別可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);n 選擇若干個(gè)確立優(yōu)勢(shì)；n

10、宣傳競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 3.3 開發(fā)方案 n開發(fā)目標(biāo)：何處投資開發(fā)和開發(fā)何種項(xiàng)目n 土地開發(fā)？構(gòu)筑物開發(fā)？房屋開發(fā)？n 住宅？商場(chǎng)？寫字樓？n投資規(guī)模：取決于風(fēng)險(xiǎn)分析n 貸款？合作？分期？n開發(fā)時(shí)間：開工和開盤時(shí)間。n 預(yù)售？現(xiàn)房？分期？ 3.4 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) n開發(fā)項(xiàng)目方案的確定,須建立在多方案比較的基礎(chǔ)上,因?yàn)槊總€(gè)方案在建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾和材料選用以及工藝等方面各有其優(yōu)缺點(diǎn)。所以要進(jìn)行多方案比較,選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。 3.4.1 費(fèi)用測(cè)算 n總投資構(gòu)成：n(一)土地有償使用和拆遷和償費(fèi)n(二)前期工程費(fèi)n(三)建筑安裝工程費(fèi)：直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金n(四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)n(五)公共配套

11、設(shè)施費(fèi)n(六)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)n(七)其他代收費(fèi)用n(八)建設(shè)期貸款利息n施工費(fèi)用：投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、工程n 結(jié)算、竣工決算3.4.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) n1投資利潤(rùn)率。n2投資回收期。n3借款償還期。n4凈現(xiàn)值。3.5 風(fēng)險(xiǎn)分析 n在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,所引用的數(shù)據(jù)均來自估算或預(yù)測(cè),不可能完全與未來的情況相符,從而使決策具有潛在的誤差和風(fēng)險(xiǎn)。 3.5.1 主要風(fēng)險(xiǎn)因素 n(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)n(二)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)n(三)利率風(fēng)險(xiǎn)n(四)政策風(fēng)險(xiǎn)n(五)其他風(fēng)險(xiǎn)3.5.2 風(fēng)險(xiǎn)分析方法 n1、敏感性分析n 假定風(fēng)險(xiǎn)因素的變化程度，計(jì)算變化后的財(cái)務(wù)指標(biāo)，進(jìn)行對(duì)比分析。n2、概率分析n 假定

12、風(fēng)險(xiǎn)因素符合概率假設(shè)，用概率的方法計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)特征值。n 3.5.3 鳳險(xiǎn)防范 (一)風(fēng)險(xiǎn)回避：消極防范措施。 (二)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、 風(fēng)險(xiǎn)控制轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移 (三)風(fēng)險(xiǎn)控制：選擇風(fēng)險(xiǎn)小項(xiàng)目、 做好市場(chǎng)研究、 投資組合、 分期開發(fā)。4 開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)n設(shè)計(jì)方案是一切評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)n對(duì)方案的正確評(píng)價(jià)是科學(xué)決策的基礎(chǔ)4.1 開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) n一、城市規(guī)劃n二、居住區(qū)規(guī)劃n三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計(jì)n四、規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織與委托 4.2 設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià) n4.2.1 4.2.1 基本指標(biāo)基本指標(biāo) (一)用地容積率 (二)建筑密度 (三)建筑間距 (四)戶室比 (五)造價(jià)n4.2.2

13、評(píng)價(jià)方法 n 多目標(biāo)、多主體、多結(jié)果、5 招標(biāo)與投標(biāo) n基本概念：n 標(biāo)的、n 發(fā)包、承包、n 招標(biāo)、投標(biāo)、n 甲方、乙方、n 拍賣與招投標(biāo)的不同。5.1 開發(fā)工程招標(biāo)的方式(一)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)n(1)公開招標(biāo)。n(2)有限招標(biāo)。n(二)協(xié)議招標(biāo)n通常適用于:n(1)因特殊理由只能考慮特定承包企業(yè)。n(2)工程與已經(jīng)發(fā)包的大工程相聯(lián)系,不易分割。n(3)公開招標(biāo)或選擇性招標(biāo)未能產(chǎn)生中標(biāo)單位。n(4)工程任務(wù)適合于通過邀請(qǐng)協(xié)商的方式達(dá)成交易。5.2 開發(fā)工程招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)n專業(yè)的招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)一般只負(fù)責(zé)技術(shù)性和事務(wù)性的作,最終決策仍由開發(fā)企業(yè)作出。n開發(fā)企業(yè)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來組織工程的招標(biāo)n三類人:n決策

14、人員n專業(yè)技術(shù)人員n助理人員物業(yè)管理n物業(yè)管理:指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，按照合同或契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并為物業(yè)所有人提供多方面的綜合型服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。n物業(yè)管理的特點(diǎn)：1、物業(yè)管理的社會(huì)化n2、物業(yè)管理的專業(yè)化n3、物業(yè)管理的企業(yè)化n4、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)化n5、物業(yè)管理的規(guī)范化n物業(yè)管理的業(yè)務(wù)n專項(xiàng)業(yè)務(wù)：治安保衛(wèi)，環(huán)境衛(wèi)生，消防安全，園林綠化，日常管理，車輛管理n特色服務(wù)：特約服務(wù)和便民服務(wù)n多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)6 房地產(chǎn)開發(fā)的若干趨勢(shì) n6.1 市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分n市場(chǎng)細(xì)分是市場(chǎng)發(fā)展的必然.n市場(chǎng)細(xì)分有可能能找到市場(chǎng)的新蛋糕.n市場(chǎng)細(xì)分要對(duì)人群進(jìn)行透徹的了解. 6.2 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)n小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史機(jī)遇：小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史機(jī)遇：n 城市的空心化、n 農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、n 大城市的衛(wèi)星城化、n 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。n在小城鎮(zhèn)發(fā)展中尋找投資機(jī)會(huì)在小城鎮(zhèn)發(fā)展中尋找投資機(jī)會(huì)-產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析n 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指向性理論、n 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的梯度理論。n 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論。 6.3