案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任

1、本文格式為Word版，下載可任意編輯案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任 物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任 案情簡(jiǎn)介 A物業(yè)公司與某小區(qū)建設(shè)單位簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由A物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。李某是小區(qū)的業(yè)主，拖欠了兩年物業(yè)費(fèi)沒有繳納，A物業(yè)公司多次催討未果，遂將李某起訴至法院。A物業(yè)公司提交了前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書、催繳單等材料。 被告認(rèn)為：物業(yè)公司服務(wù)不到位幾乎是沒有服務(wù)，并且其提交的材料不足以證明其提供了合同約定的服務(wù)內(nèi)容，還需要舉證證明其提供的物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，包括保安、清潔、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)記錄、綠化維護(hù)記錄等資料，證明其全面實(shí)際履行了合同義務(wù)。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于

2、民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第五條第二款的規(guī)定：對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，故應(yīng)當(dāng)由A物業(yè)公司舉證證明其服務(wù)到位。 我們?cè)賮?lái)看一下以下法院判決： 一審法院意見： A物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同真實(shí)有效，對(duì)業(yè)主具有拘束力。A物業(yè)公司按約提供了物業(yè)服務(wù)，李某理應(yīng)按約及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)，李某未按約交納物業(yè)費(fèi)已構(gòu)成違約，按合同約定應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)滯納金。李某在案件審理中雖然指出物業(yè)服務(wù)存在多處不足，但未能出示任何證據(jù)予以證實(shí)。法院不予采納，故判決支持了A物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。 爭(zhēng)議點(diǎn)：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的履行負(fù)舉證責(zé)任? 一般合同糾紛中的舉證責(zé)任法律適用

3、1、民事訴訟法第64條：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求，有責(zé)任提供證據(jù)。即誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證的一般舉證責(zé)任原則。 2、最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第五條規(guī)定：在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任;主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)合同的特殊性 要弄清物業(yè)服務(wù)合同中的舉證責(zé)任，我們先要分析合同性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，是指?jìng)膬?nèi)容、非一次性給付即可完結(jié)，而是繼續(xù)地實(shí)現(xiàn)，總債權(quán)取決于給付時(shí)間的長(zhǎng)短。 并且物業(yè)服務(wù)合同里

4、約定的內(nèi)容非常多，包括對(duì)房屋共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)小區(qū)公共秩序的維護(hù)、小區(qū)的清潔和保安服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等綜合管理服務(wù)。其中涉及各種專項(xiàng)合同內(nèi)容和維修記錄表等資料文件。 因此，如果物業(yè)服務(wù)合同的舉證責(zé)任單純的按照最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定進(jìn)行套用的話，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其履行物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)舉證責(zé)任，會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的舉證責(zé)任，影響責(zé)任分配的公正性。 業(yè)主舉證的合理性 物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)決定了合同不是一次履行完畢的，而是隨著時(shí)間的推移而持續(xù)進(jìn)行。因?yàn)槁男蟹讲豢赡軐⒑贤男械拿恳粫r(shí)刻都予以記載，這也不符合繼續(xù)性履行合同的習(xí)慣。 因此，將部分舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移于到業(yè)

5、主方，即由合同的相對(duì)方承擔(dān)合同沒有履行或者瑕疵履行的證明責(zé)任。這種舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)換雖然沒有明確規(guī)定在各地高級(jí)人民法院的指導(dǎo)意見中，但因其考慮到繼續(xù)性合同的特殊性，同時(shí)也是出于對(duì)證據(jù)距離遠(yuǎn)近的考量，從而在司法審判實(shí)踐中普遍適用。 在物業(yè)合同糾紛案件中，如果要求合同履行方舉證其全面適當(dāng)?shù)芈男辛巳亢贤x務(wù)，在事實(shí)上很難實(shí)現(xiàn)。相反，如果要求接受履行方來(lái)證明對(duì)方?jīng)]有適當(dāng)履行合同則相對(duì)較為容易。 總結(jié)，盡管法律實(shí)踐中一般是由業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)的瑕疵進(jìn)行舉證，但為了避免風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司在日常服務(wù)中可以做一個(gè)記錄，比如做好門衛(wèi)值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守;做好保潔綠化記錄，證明對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)等等，這樣

6、能夠更好的保障物業(yè)方的權(quán)益。 篇2：物業(yè)合同糾紛的官司怎樣打 物業(yè)合同糾紛的官司怎樣打 無(wú)論是代理原告還是代理被告，只有證據(jù)確鑿且抓住爭(zhēng)論焦點(diǎn)，才能在訴訟中立于不敗之地。 那么打物業(yè)糾紛官司首先要舉那些證據(jù)? 一、開發(fā)商身份的證明 有很多物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實(shí)性，這對(duì)原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進(jìn)行有效的抗辯。 實(shí)踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開發(fā)商

7、，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對(duì)發(fā)展商身份不提異議，實(shí)質(zhì)是對(duì)前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無(wú)妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。 訴訟就是一場(chǎng)規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對(duì)方堅(jiān)持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。那么，哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢?土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質(zhì)量保證書、住房廣告、房地產(chǎn)立項(xiàng)批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。 二、物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明 作為訴訟的需要，

8、物業(yè)管理公司必須舉證企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。 1、物業(yè)管理資質(zhì)證書 物業(yè)管理?xiàng)l例第32條規(guī)定：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實(shí)施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費(fèi)等訴訟請(qǐng)求將難以獲得支持。 2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書 物業(yè)管理?xiàng)l例第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)

9、，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無(wú)疑將使物業(yè)公司處于不利境地。 實(shí)踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求很少得到支持，一個(gè)重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭(zhēng)議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭(zhēng)議小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實(shí)依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護(hù)的。 物業(yè)公司往往能夠及時(shí)舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前

10、述第一個(gè)問題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無(wú)所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請(qǐng)求法庭允許其在庭后補(bǔ)交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無(wú)證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權(quán)利，這個(gè)權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類證據(jù)做為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對(duì)其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒有例外的規(guī)定和要求。 作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)

11、證據(jù)的舉證;作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項(xiàng)重要的抗辯理由。 三、物業(yè)管理公司收費(fèi)許可的證明 1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費(fèi)的證據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第7條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)

12、價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第10條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過政府主管部門備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因?yàn)槲飿I(yè)公司

13、報(bào)備的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭(zhēng)議收費(fèi)金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。 2、舉證物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備的證據(jù) 物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無(wú)合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求無(wú)法得到支持。 四、物業(yè)所有人或使用人的證明 物業(yè)管理?xiàng)l例第42條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)

14、管理費(fèi)是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰(shuí)的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。 在此項(xiàng)舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，輕視誰(shuí)是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費(fèi)交納義務(wù)人的證據(jù);重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。 物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)

15、管理公司舉證了有權(quán)在爭(zhēng)議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)即爭(zhēng)議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護(hù)了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或使用人是誰(shuí)，從而使法院無(wú)法確定拖欠物業(yè)費(fèi)的責(zé)任人是誰(shuí)，因而無(wú)法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。 物業(yè)管理公司為何不舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)?筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項(xiàng)所述的關(guān)于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)所犯的錯(cuò)誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯(cuò)誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)自然沒有爭(zhēng)議，無(wú)需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物

16、業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅(jiān)持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，此時(shí)無(wú)論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點(diǎn)辦法都沒有。一個(gè)不言而喻的道理是：誰(shuí)讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢?你原告總不會(huì)指望我被告為你原告的訴訟請(qǐng)求提供證據(jù)吧?!換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭(zhēng)議物業(yè)所有人是誰(shuí)的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎? 因此，正是從這個(gè)意義上說，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實(shí)際意義

17、的多。換個(gè)角度來(lái)說，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠(chéng)信可言!在物業(yè)公司就誰(shuí)是爭(zhēng)議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主?說到此，又回到了本文第一個(gè)問題所闡述的規(guī)則的重要性上來(lái)了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無(wú)法改變?cè)嫖飿I(yè)公司敗訴的命運(yùn)。筆者在此強(qiáng)調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實(shí)與與被告業(yè)主方的品行與誠(chéng)信無(wú)關(guān)，被告業(yè)主方只是堅(jiān)守、利用了規(guī)則而已。 五、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證明

18、做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費(fèi)，在前述事項(xiàng)已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)： 1、爭(zhēng)議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法第15條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭(zhēng)議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會(huì)否認(rèn)其已使用了爭(zhēng)議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。 那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使

19、用人一直都在使用物業(yè)呢?這就需要物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時(shí)候，就注意搜集、取得并在訴訟時(shí)積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費(fèi)交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實(shí)踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠(chéng)實(shí)或鉆空子是毫無(wú)意義的，誰(shuí)讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢? 那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢?房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預(yù)售

20、登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭(zhēng)議物業(yè)的管理者，自其從開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)手中接手物業(yè)管理時(shí)，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識(shí)，處處做有心人。 2、爭(zhēng)議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時(shí)間的證據(jù) 這個(gè)問題與第1個(gè)問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強(qiáng)調(diào)的是時(shí)間的概念、證據(jù)。也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭(zhēng)議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)準(zhǔn)確起始時(shí)間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了

21、自入住之日起至爭(zhēng)議之日止的物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是按面積收取的，拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短直接決定了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額。實(shí)踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。 3、爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積的證明 如前所述，物業(yè)管理費(fèi)是按爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權(quán)證、爭(zhēng)議物業(yè)的測(cè)繪報(bào)告、住宅使用說明書與質(zhì)量保證書、商品房買賣合同、購(gòu)房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。 4、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù) 拖欠

22、物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費(fèi)出具欠條的情況比較少見，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費(fèi)催繳通知單，物業(yè)公司在不同時(shí)間發(fā)給業(yè)主的欠費(fèi)通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的起止時(shí)間和拖欠的總金額。 如果物業(yè)公司在舉證欠費(fèi)通知單的同時(shí)，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積，輔之以欠費(fèi)催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí);反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費(fèi)催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)及多少的事實(shí)。 物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)催繳通知單往往還缺乏送達(dá)的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費(fèi)催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時(shí)，物業(yè)公司便將欠費(fèi)催交通知單帖在業(yè)主的門上或放在業(yè)主的門口或信箱一走了之。因沒有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費(fèi)催繳通知單也說沒有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)不能被采信。 如何解決這一問題?筆者以為可采取以下辦法：(1)將欠費(fèi)通知單提交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)簽收并督促交