2015年成都遠洋太古里案例分析

1、成都遠洋太古里案例分析成都遠洋太古里案例分析2015.12 | Consulting | 遠洋太古里目錄目錄1 項目概況-32 亮點解析-243 商業(yè)啟示-304 主力店示意-363 | Consulting | 遠洋太古里1.項目概況項目概況基本指標基本指標/商業(yè)定位商業(yè)定位/規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑/業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局/招商運營招商運營/主力店示意主力店示意4 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況項目地段項目地段地理位置：項目位于春熙路商圈地理位置：項目位于春熙路商圈的總府路和紗帽街交匯處的總府路和紗帽街交匯處 大慈寺范圍之內(nèi)。大慈寺是大慈寺范圍之內(nèi)。大慈寺是成都乃至中國久負盛名

2、的佛教重成都乃至中國久負盛名的佛教重地地 春熙路商圈是成都最為成熟、春熙路商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈輻射大西南地區(qū)的商圈四至及交通：四至及交通：交通十分便捷，公交線路：周邊有4個公交站臺，19條公交路線，通達成都各地區(qū)；地鐵：4條地鐵站環(huán)繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口，距離項目僅有50米。1號線號線4號線號線2號線號線3號線號線5 | Consulting | 遠洋太古里區(qū)位交通區(qū)位交通 成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)大慈寺路以南、紗帽成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)大慈寺路以南、紗帽街以東，臨近春熙路商業(yè)步行街及東大街街以東，臨近春熙路商業(yè)步行街及東大街 直接連通地鐵直接連通地鐵2號線

3、和興建中的號線和興建中的3號線的交匯站號線的交匯站占地面積占地面積 約約70,800平方米平方米 建筑面積建筑面積 逾逾25.1萬平方米萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成 零售街區(qū)：逾零售街區(qū)：逾10.6萬平方米萬平方米 博舍酒店：逾博舍酒店：逾1.52萬平方米（萬平方米（100間客房）間客房） 服務式公寓：逾服務式公寓：逾7,600平方米（平方米（42間客房）間客房） 辦公樓：逾辦公樓：逾12.3萬平方米萬平方米開業(yè)時間開業(yè)時間 2014年起分階段開幕年起分階段開幕發(fā)展商發(fā)展商 遠洋地產(chǎn)控股有限公司（遠洋地產(chǎn)控股有限公司（50%） 太古地產(chǎn)有限公司（太古地產(chǎn)有限公司（50%）設計單位設計單位 The

4、Oval Partnership（香港）（香港） MAKE Architects（英國）（英國）停車位停車位 約約1,000（零售）（零售） 約約610（辦公樓，地下約（辦公樓，地下約500個，地面約個，地面約110個）個）出租率出租率 超過超過80%品牌數(shù)量品牌數(shù)量 約約250家家項目概況項目概況基本指標基本指標睿東中心遠洋太古里遠洋太古里博舍酒店博舍酒店服務式公服務式公寓寓6 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況基本指標基本指標博舍酒店（100間房，1.52萬平）服務式公寓博舍（42間客房，0.76萬平）甲級寫字樓睿東中心（12.3萬平）購物中心太古里（10.6萬平）項

5、目整體規(guī)劃：甲級寫字樓項目整體規(guī)劃：甲級寫字樓+街區(qū)購物中心街區(qū)購物中心+博舍酒店和服務式公寓博舍酒店和服務式公寓總建筑面積25.1萬平方米，其中寫字樓占比49%，整體出售給深圳一家基金公司；購物中心太古里和博舍酒店及服務式公寓，全部持有招商運營。7 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況商業(yè)定位商業(yè)定位商業(yè)定位：商業(yè)定位：城市中心新地標城市中心新地標建筑定位：建筑定位：復古街區(qū)購物中心復古街區(qū)購物中心業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：國際一流品牌旗艦店引領時代潮流，快慢生活相結(jié)合的體驗式消費集聚地國際一流品牌旗艦店引領時代潮流，快慢生活相結(jié)合的體驗式消費集聚地8 | Consulting

6、 | 遠洋太古里項目概況項目概況規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑整體規(guī)劃：整體規(guī)劃：快里和慢里構(gòu)成的開放式、低密度街區(qū)購物中心快里和慢里構(gòu)成的開放式、低密度街區(qū)購物中心，充分體現(xiàn)出，充分體現(xiàn)出“開發(fā)街區(qū)、新開發(fā)街區(qū)、新舊融合、快慢呼應、文化傳承、空間共享、永續(xù)都市舊融合、快慢呼應、文化傳承、空間共享、永續(xù)都市”的核心規(guī)劃理念的核心規(guī)劃理念“快里快里”：由三條精彩紛呈的購物街貫通東西兩個聚集人潮的廣場，體現(xiàn)國際大都會的時尚潮流脈動“慢里慢里”：是圍繞大慈寺精心打造的慢生活里巷，為休閑生活、熱愛美食的成都人量身定制IFS快里快里慢慢里里西廣場西廣場東廣場東廣場漫廣場漫廣場車庫出車庫出入口入口車庫入口車庫入口車庫出

7、車庫出入口入口HermesMUJI9 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑動線規(guī)劃：動線規(guī)劃：大慈寺大慈寺383米米167米米260米米120米米100米米60米米167米米170米米2號線號線C口口車庫出車庫出入口入口車庫出車庫出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行動線人行動線車行動線車行動線電動扶梯電動扶梯10 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑建筑風格：建筑風格：“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的理念構(gòu)筑的仿古風格的街巷

8、、廣場組成的建筑群的理念構(gòu)筑的仿古風格的街巷、廣場組成的建筑群項目規(guī)劃和建筑設計由The Oval Partnership（香港）、MAKE Architects（英國）完成。成都遠洋太古里秉持“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的設計理念，將成都的文化精神注入建筑群落之中，這座城市的色彩與質(zhì)感，成都人的閑適與包容，點點滴滴的地域特色都將在房屋、街巷、廣場一一呈現(xiàn)。通過保留古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨棟建筑，川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻，以古典穿插現(xiàn)代的手法營造出一片開放自由的城市空間。11 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑設計師手繪圖設計師手

9、繪圖12 | Consulting | 遠洋太古里業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 B1F平面圖平面圖方所方所OleMUJI無印良品無印良品順電順電百麗宮影百麗宮影城城方所方所項目概況項目概況13 | Consulting | 遠洋太古里業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 B1F商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌M031ASHM074LAFEE marabouteeM028b8 BowlM023AskidoM075La FougueM054bABC Cooking StudioM051eBOSEM076bLAMYM049Baskin RobbinsM045Bro

10、adcastM073aLESSM001bBeard PapasM059Be ChicM066Marc RozierM004Candy MasterM067CARILINEM024Miidii 謎底謎底M025bGloria Jeans Coffees 高樂高樂雅咖啡雅咖啡M080Cherry ChauM063Moiselle 慕詩慕詩M067aKoyama 小山日本料理小山日本料理M055ClarksM083MUJI無印良品無印良品M020Momicafe 貓的天空之城概念貓的天空之城概念書店書店M051dCortorM079/M032Nine WestM052eMomokoM046Cross

11、M053OleM072bMs Bondon CafM039CroquisM062on&onM002bNew York FriesM016CRZM043Onitsuka TigerM060OnadoreM038DeicyM036OyshoM001aStarbucksM033+M035a Double-parkM048Palace Cinema 百麗宮影城百麗宮影城M002aTous Les Jours 多樂之日多樂之日M064Elegant Prosper 雅瑩雅瑩M051bPowerLandM019美珍香美珍香M076aErnest Borel 依波路依波路M058RebeccaM01

12、8許留山許留山M068-M070Fang Suo方所方所M051cRoseonlyM017宜北町宜北町M061GermainM051aSoit douceM027好嘢車仔面好嘢車仔面M042Hi PandaM078bSu 素素M028a龍標小廚龍標小廚M011Hotwind熱風熱風M029Sundan 順電順電M054a秋葉塘秋葉塘M007imisM057V.GRASSM040InitialM072bXII BasketM015IWODEM003YIBOYOM010Jack&JonesM021Yves RocherM056JB MartinM034ZARA HomeM013JINSM0

13、52bZWILLING 雙立人雙立人M065JORYA/JORYAweekendM012b木九十木九十項目概況項目概況14 | Consulting | 遠洋太古里業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 1F平面圖平面圖MUJIi.tAdidas Mega StoreZARAJade Garden高宅高宅GUCCICartierMiu MiuJimmy ChooVersaceHermesSEPHORATHE BEAST項目概況項目概況15 | Consulting | 遠洋太古里業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 1F商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家

14、品牌商家品牌121445R1207ETRO 愛綽愛綽1230Maria Luisa1321Under Armour1216bA BATHING APE1312Etude House1343Marimekko 瑪麗美歌瑪麗美歌1313Vero Moda1310Adidas Mega Store1228FURLA 芙拉芙拉1203Marni1112Versace 范思哲范思哲1320Adidas Women1106Givenchy 紀梵希紀梵希1218Max&Co1237bVertu1317AGATHA 瑗嘉莎瑗嘉莎1101GUCCI 古馳古馳1215Michael Kors 邁克高邁克高

15、仕仕1328Victorias Secret1111Alexander Mcqueen亞歷亞歷山大山大麥昆麥昆1105Hermes 愛馬仕愛馬仕1102Miu Miu1252aY31231Alexandre Zouari1333+1335 Hollister1241Moleskine1340ZARA1222bAtsuro Tayama & Cocktail1214Hugo Boss1236Monosociety 物心物心1307Blue Frog 藍蛙藍蛙1327b+ab1338http:/1308MUJI 無印良品無印良品1301Element Fresh新元素新元素1221Bene

16、fit 貝玲妃貝玲妃1314I DO1206Neil Barrett1305Haagen-Dazs 哈根達斯哈根達斯1121Blancpain 寶鉑寶鉑1216aI.T1315New Balance 新百倫新百倫1344Jade Garden 翠園翠園1225Bobbi Brown1309i.t1121Omega 歐米茄歐米茄1114KABB 凱博凱博1248Bonpoint 1322innisfree 悅詩風吟悅詩風吟1330bOrigins1116Lets Seafood1121Breguet 寶璣寶璣1334J.Lindeberg1329P Plus1306Lime Garden Vie

17、tnamess Cuisine 青青悅越南料理悅越南料理1104Cartier 卡地亞卡地亞1246Jurlique 茱莉蔻茱莉蔻1324Pandora1235Market g 極食概念店極食概念店1107Chloe1103Jimmy Choo1233Peuterey1243Moka Bros1245bChristofle 昆庭昆庭1219Kate Spade1222aRepetto 麗派朵麗派朵1303MustGuette 紅郵筒紅郵筒1336CPU1331Lacoste1250Sandro1342Pacific Coffee Company 太平洋咖啡太平洋咖啡1251Diesel1238

18、Leica 徠卡徠卡1319SEPHORA 絲芙蘭絲芙蘭1201bStarbucks 星巴克星巴克1227DVF1318LensCrafters 亮視點亮視點1210Sportmax1337The Abbaye1245adrivepro1316LOccitane1332Stella Luna1247The Upper Gallery 高宅高宅1205Dsquared21201aLongines浪琴浪琴1110Stella Macartney1345Wagas1326Edition MO & Co1220M.A.C1339bSwarovski施華洛世奇施華洛世奇1245王德傳王德傳132

19、5EQ:IQ1224Maje1234TASAKI1229Estee Lauder雅詩蘭黛雅詩蘭黛1323Marc OPolo1237cTHE BEAST野獸派野獸派項目概況項目概況16 | Consulting | 遠洋太古里業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 2F平面圖平面圖MUJIAdidas Mega StoreGUCCIZARAJade Garden新元素新元素ONLY&SELECTED吳系吳系茶餐廳茶餐廳Christopher Bu 項目概況項目概況17 | Consulting | 遠洋太古里業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 2F商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號店鋪號商家品牌商家品牌店鋪號

20、店鋪號商家品牌商家品牌2230aAnnvita Tea House安薇塔英國茶屋安薇塔英國茶屋221910162222Kate Spade2306Awakening 喚覺有機生活館喚覺有機生活館2303Adidas Mega Store2229Kat Maconie2308Blue Frog2111Alexander Mcqueen亞歷山大亞歷山大麥昆麥昆2236Lafayette 148 New York3301Caf&Meal MUJI2318Annakiki2327La pagayo 帕加圖帕加圖2240bCaffebene咖啡陪你咖啡陪你2251Anne Fontaine231

21、4Lapalette2313aCouture 卡頓爾卡頓爾2232aAnne Karen2209+2211MM BY HAIRCODE2226Cristina Re2341Apple2248Maryling2340Din Tai Fung 鼎泰豐鼎泰豐2221B&O2234Michael Kors 邁克高仕邁克高仕2332Element Fresh 新元素新元素2329Blue Erdos2102Miu Miu2204Fresh2103Cartier 卡地亞卡地亞2313bMLB2242Grappas2321CC Shop2232bMTM2231Hollys Coffee 豪麗斯咖啡豪

22、麗斯咖啡2224aChristopher Bu 卜柯文卜柯文2301MUJI 無印良品無印良品2325Hot Iron 焱鐵燒焱鐵燒2220Coterie2247aNisiss2245Innovate Food 食社食社2213David Mayer Naman2315NY&inxx2336-2339Jade Garden2225Diesel2227Offermann2320LIAN Thai Cuisine尚蓮泰國料理尚蓮泰國料理2246Dsquared22307ONLY&SELECTED2305Nenlu Tea 嫩綠茶嫩綠茶2228Ed Hardy2326aOriole

23、by OPI2216Rimowa&Caf日默瓦日默瓦2312eGG2244Pierre Balmain2247bStarbucks2241Flavio Castellani2240aSammy Collections2249Tasty 正斗正斗2319GCI2223Seduce2316VINOTECA維諾卡紅酒餐廳維諾卡紅酒餐廳2101GUCCI古馳古馳2207Sportmax2310Wuus Hong Kong Cusine吳系茶餐吳系茶餐廳廳2309bHongkong Design Gallery 香港設計香港設計廊廊2326bToni&Guy2224b極食極食2215I.

24、T2112Versace范思哲范思哲2328綠茶綠茶2302i.t2239WOO 嫵嫵2311外婆家的爐魚外婆家的爐魚2212Jh19122335ZARA2331壹小館壹小館皇城老媽皇城老媽2324JKJY2323ZUCZUG/素然素然2238Jurlique SPA項目概況項目概況18 | Consulting | 遠洋太古里業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比商業(yè)業(yè)態(tài)配比（按面積）商業(yè)業(yè)態(tài)配比（按面積） 太古里商業(yè)街區(qū)共約太古里商業(yè)街區(qū)共約300個品牌，以零售業(yè)態(tài)為主，占比約為個品牌，以零售業(yè)態(tài)為主，占比約為66%，匯集了GUCCI 古馳、 Cartier 卡地亞、Herms 愛馬仕、Ralph Lauren

25、 拉爾夫勞倫、Chlo 蔻依、Maria Luisa、Balmain 巴爾曼和I.T 等一系列國際時尚品牌，同時引入了Balmain、Dsquared2、NeilBarrett、Marni、Hollister等首次進入成都的品牌 餐飲占比約為20%，引入兼有料理售賣區(qū)的MUJI“世界旗艦店”、中國第三家Starbucks金質(zhì)服務標準的“黑圍裙”咖啡大師店鋪、米其林星級餐廳正斗與鼎泰豐、香港美心集團的翠園JadeGarden餐廳及ElementFresh新元素餐廳、BlueFrog藍蛙、The UrbanHarvest極食餐廳等品牌 生活休閑娛樂約占生活休閑娛樂約占10%，包括負一層的方所、百麗

26、宮影城等首次進入成都的品牌，包括負一層的方所、百麗宮影城等首次進入成都的品牌 細分來看，項目品牌分類包括：精品名品、生活方式、 For Lady、 For Man、潮流時尚、中國設計師品牌、集合店&買手店、鞋履、箱包配飾、 妝品護膚、 運動、美食項目概況項目概況19 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型品牌名稱品牌名稱首次入駐成都野獸派、無印良品旗艦店、百麗宮影城、方所書店、Christopher Bu、亞歷山大麥昆、coterie潮牌眼鏡集合店、bonpoinp頂級童裝店精品名品GUCCI古馳 亞太旗艦店、Herms愛馬仕 亞太旗艦

27、店、Chlo 新概念雙層旗艦店、Miu Miu、Alexander McQueen 亞歷山大.麥昆、Jimmy Choo、Stella McCartney 斯特拉麥卡特、Vertu 威圖、TASAKI、Givenchy 紀梵希、Versace 范思哲、Cartier 卡地亞、Longines 浪琴、Omega 歐米茄、Blancpain 寶珀、Bregue 寶璣生活方式Apple、MUJI 無印良品、Leica 徠卡、方所書店、THE BEAST 野獸派、Christofle 昆庭、Moleskine筆記本、Mani & Pedi大班美甲、Askido愛飾琦朵美甲、Jurlique S

28、PA、ZARAHOME、LAMY、ZWILLING雙立人、Rebecca、Toni & Guy、MM by Hair Code 、BOSE、B&OFor LadyAnne Fontaine、EQ:IQ、Maryling、DVF、Marni、Sandro、Deicy、on&on、Editon Mo&Co、Sammy Collection、Max & Co、Sportmax斯寶麥斯、Victorias Secret 維多利亞的秘密、ETRO艾綽、Lafayette 148 New York、Repetto 麗派朵、Pierre Balmain 皮埃爾巴爾曼F

29、or ManDavid Mayer Naman、Hugo Boss、Neil Barrett潮流時尚ZARA、i.t、Hollister、Diesel、DSquared2 D二次方、Ed Hardy、Izzue、45R、Bape、b+ab、Maje、Peuterey、Hi Panda、ONLY、Vero Moda、SELECTED、Jack Jones、CRZ、Lacoste中國設計師品牌Christopher Bu卜柯文、Nisiss 怡夕、Annakiki、ZUCZUG 素然、WOO 嫵、Miidii謎底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服飾品牌)、Croquis 速寫(江南布衣

30、旗下的男裝設計師品牌)、Blue Erdos(鄂爾多斯旗下的年輕時尚女裝品牌)、JORYA/CAROLINE集合店&買手店Maria Luisa、drivepro、Monosociety 物心、I.T、Double Park、LensCrafters 亮視點、Coterie眼鏡店、P Plus、CPU、SEPHORA 絲芙蘭、NY Fashion鞋履Onitsuka Tiger 鬼?；ⅰat Maconie、Stella Luna、New Balance新百倫、ASH、Clarks其樂、)、Hot Wind熱風箱包配飾Anne Karen、Furla 芙拉、Lapalette、Off

31、ermann、Cortor、Alexandre Zouari 亞歷山大施華利、AGATHA 璦嘉莎、木九十、eGG、Kate Spade、Michael Kors、SWAROVSKI施華洛世奇、I Do、RIMOWA妝品護膚MTM量膚定制、Benefit、雅詩蘭黛、Bobbi Brown 、M.A.C、Etude House 愛麗小屋、Innisfree 悅詩風吟運動Y3、Under Armour、J.Lindeberg、Adidas Woman、Adidas、MLB 20 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況招商運營招商運營太古地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)聯(lián)合拿地2010年底太古里購物

32、中心體驗期啟動體驗期啟動2014年11月2日拍地拍地2013年8月寫字樓銷售寫字樓銷售銷售完成2012年9月動工動工太古里購物中心正式開業(yè)正式開業(yè)2014年12月5日項目整體開發(fā)節(jié)奏：項目從項目整體開發(fā)節(jié)奏：項目從2009年就開始進行規(guī)劃設計，歷時年就開始進行規(guī)劃設計，歷時6年時間，太古里購物中心于年時間，太古里購物中心于2014年年11月月2日開始試運營。項目寫字樓部分日開始試運營。項目寫字樓部分2013年整體銷售，博舍酒店和服務式公寓將年整體銷售，博舍酒店和服務式公寓將于于2015年開始運營年開始運營21 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況招商運營招商運營太古里招商運

33、營節(jié)奏：太古里太古里招商運營節(jié)奏：太古里2013年開始全球招商；年開始全球招商；2014年年5月，完成月，完成80%招商，尤其是招商，尤其是國際一線品牌的旗艦店基本敲定；國際一線品牌的旗艦店基本敲定；2014年年11月開始試運營；月開始試運營；2015年年1月前后迎來開業(yè)高峰月前后迎來開業(yè)高峰，預計預計2015年年3月左右基本上全部開業(yè)。月左右基本上全部開業(yè)。太古地產(chǎn)負責太古地產(chǎn)負責全球招商全球招商2013年截止截止2015年年1月，共約月，共約210個個品牌入駐，入住率約品牌入駐，入住率約70%12月7日，CHLOE新概念雙層旗艦店開業(yè)12月10日，Herms愛馬仕亞太旗艦店卡耶12月12日

34、，MUJI無印良品世界旗艦店開業(yè)12月18日，紀梵希旗艦店開業(yè)12月19日，華潤Ole精品超市開業(yè)12月22日，VERO MODA旗艦店開業(yè)12月29日，RIMOWA全球首家咖啡概念實體店開業(yè)集中開業(yè)集中開業(yè)全球招商全球招商2014.11.2開街運營開街運營11月共約月共約40個品牌入駐，個品牌入駐，入住率約入住率約15%11月2日，首批15個品牌中，包含了GUCCI 亞太旗艦店、MARIA_LUISA中西部首店、Versace、ZARA三層旗艦店、 Starbucks旗艦店、 BOSS等11月26日，方所開業(yè)2014.5招商招商80%到到2015年年3月，實現(xiàn)全月，實現(xiàn)全部開業(yè)部開業(yè)百麗宮影

35、城預計3月開業(yè)全部開業(yè)全部開業(yè)2015.32014.12-2015.1完成完成80%招商，國際一招商，國際一線品牌旗艦店基本敲定線品牌旗艦店基本敲定業(yè)界獲悉GUCCI亞太旗艦店、Herms亞太旗艦店、Chlo 新概念雙層旗艦店、 ZARA三層旗艦店、無印良品旗艦店、Starbucks西南及華中區(qū)首家旗艦店等將入駐太古里22 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況招商運營招商運營投資回報：根據(jù)推算，預計購物中心的總投資約投資回報：根據(jù)推算，預計購物中心的總投資約30億元，按照億元，按照8%的投資回報率，平均出租的投資回報率，平均出租率率90%，約，約13年收回投資，預計平均每年

36、的租金收入約年收回投資，預計平均每年的租金收入約2.4億元，億元，210元元/平米平米.月（按建筑面月（按建筑面積）、積）、300元元/平米平米.月（按營業(yè)面積）月（按營業(yè)面積） 2014年完成投資回收完成投資回收2028年免租期免租期調(diào)整期調(diào)整期2015年免租期免租期/調(diào)整期調(diào)整期繼續(xù)持有繼續(xù)持有/退出退出2029年2016年調(diào)整期調(diào)整期2017年平穩(wěn)期平穩(wěn)期2018年收租期：收租期：8個月出租率：出租率：90%平均月租金：平均月租金：200元/平米年租金收入年租金收入：1.5億元總體營業(yè)收入：總體營業(yè)收入：9億元坪效：坪效：8500元/平米收租期：收租期：12個月出租率：出租率：90%平均

37、月租金：平均月租金：200元/平米年租金收入年租金收入：2.3億元總體營業(yè)收入：總體營業(yè)收入：11.5億元坪效：坪效：10800元/平米收租期：收租期：12個月出租率：出租率：90%平均月租金：平均月租金：210元/平米，租金之后每5年年均增長5%年租金收入年租金收入：2.4億元總體營業(yè)收入：總體營業(yè)收入：12億元坪效：坪效：11.3元/平米23 | Consulting | 遠洋太古里項目概況項目概況招商運營招商運營營銷手段：營銷手段：以線下以線下PR、SP活動為主，線上為輔助活動為主，線上為輔助 線上，以微信等新媒體為主以微信等新媒體為主，配合紙媒少量報道； 線下，招商階段以招商大會、產(chǎn)品

38、推介會等PR活動為主；開街之后，聯(lián)合各品牌商家，在商家開業(yè)日、主要節(jié)日等 舉行相關活動，PR、SP活動相結(jié)合24 | Consulting | 遠洋太古里2.亮點解析亮點解析總述總述/定位定位/體驗體驗/建筑建筑/業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)/25 | Consulting | 遠洋太古里亮點解析亮點解析項目項目亮點亮點定位定位精準精準快慢全生快慢全生活方式目活方式目的地的地國際大牌國際大牌旗艦店引旗艦店引領業(yè)態(tài)布領業(yè)態(tài)布局局復古街區(qū)復古街區(qū)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃總體來看，項目的亮點至少包括四個方面：總體來看，項目的亮點至少包括四個方面：定位精準、快慢全生活方式目的地、國際大牌旗艦定位精準、快慢全生活方式目的地、國際大

39、牌旗艦店引領業(yè)態(tài)布局、復古街區(qū)商業(yè)規(guī)劃店引領業(yè)態(tài)布局、復古街區(qū)商業(yè)規(guī)劃亮點總述亮點總述HermsGUCI26 | Consulting | 遠洋太古里亮點解析亮點解析定位精準定位精準整體定位整體定位l城市型新標桿城市型新標桿l精品、時尚型精品、時尚型l街區(qū)型商業(yè)購街區(qū)型商業(yè)購物中心物中心客群定位客群定位l高端人群引高端人群引領領l中高端時尚中高端時尚青年人群為青年人群為主主業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位l國際大牌旗艦國際大牌旗艦店確立市場地店確立市場地位位l體驗式消費引體驗式消費引導業(yè)態(tài)招商和導業(yè)態(tài)招商和運營運營結(jié)合核心地段價值、大慈寺悠久歷史地脈結(jié)合核心地段價值、大慈寺悠久歷史地脈，定位為，定位為城市型精

40、品、時尚復古街區(qū)商業(yè)購物中心城市型精品、時尚復古街區(qū)商業(yè)購物中心，以體驗式消費引導業(yè)態(tài)招商和運營，高端和終端合理搭配的業(yè)態(tài)布局，充分滿足開放式街區(qū)以體驗式消費引導業(yè)態(tài)招商和運營，高端和終端合理搭配的業(yè)態(tài)布局，充分滿足開放式街區(qū)帶來的高端、中高端甚至中端等不同層次的客群需求帶來的高端、中高端甚至中端等不同層次的客群需求。27 | Consulting | 遠洋太古里亮點解析亮點解析體驗式消費體驗式消費通過通過建筑體驗、業(yè)態(tài)體驗、商家體驗建筑體驗、業(yè)態(tài)體驗、商家體驗三個方面立體式、全方位的極致化，太古里讓消費者從感三個方面立體式、全方位的極致化，太古里讓消費者從感官五覺上充分享受到了物質(zhì)和精神兩個

41、層面的美好體驗，官五覺上充分享受到了物質(zhì)和精神兩個層面的美好體驗，在快慢中實現(xiàn)全生活方式的消費體驗在快慢中實現(xiàn)全生活方式的消費體驗建筑體驗建筑體驗業(yè)態(tài)體驗業(yè)態(tài)體驗商家體驗商家體驗VS低密、開放、復古街區(qū)低密、開放、復古街區(qū)現(xiàn)代盒式建筑現(xiàn)代盒式建筑露天廣場露天廣場+現(xiàn)代、傳統(tǒng)小品現(xiàn)代、傳統(tǒng)小品VS室內(nèi)中庭室內(nèi)中庭方所方所MUJI星巴克全黑圍裙旗艦店星巴克全黑圍裙旗艦店意大利意大利MOLESKINE芭蕾舞鞋專賣店芭蕾舞鞋專賣店的舞蹈演員的舞蹈演員野獸派花店野獸派花店快里快里慢里慢里28 | Consulting | 遠洋太古里亮點解析亮點解析規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑現(xiàn)代中式建筑風格與毗鄰古跡高度統(tǒng)一，即經(jīng)

42、典又時尚；二層連廊讓獨棟建筑彼此相互連通，現(xiàn)代中式建筑風格與毗鄰古跡高度統(tǒng)一，即經(jīng)典又時尚；二層連廊讓獨棟建筑彼此相互連通，形成很好的觀光休閑平臺；二層連廊讓獨棟建筑彼此相互連通，形成很好的觀光休閑平臺形成很好的觀光休閑平臺；二層連廊讓獨棟建筑彼此相互連通，形成很好的觀光休閑平臺約約15米米約約15米米1：1的空間關系的空間關系大慈寺文物大慈寺文物太古里新太古里新建筑建筑歷史與現(xiàn)代建筑融合歷史與現(xiàn)代建筑融合獨棟與連廊獨棟與連廊三大廣場（漫廣場）三大廣場（漫廣場）傳統(tǒng)、現(xiàn)代藝術小品傳統(tǒng)、現(xiàn)代藝術小品29 | Consulting | 遠洋太古里亮點解析亮點解析業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局“五新五新”特征特征

43、品牌布局在快里和慢里中，除首次進入成都的品牌外，其余的老品牌都是新裝上品牌布局在快里和慢里中，除首次進入成都的品牌外，其余的老品牌都是新裝上陣，陣，國際一線奢侈品牌大都以旗艦店、品牌文化展示的形象出現(xiàn)，新潮品牌、餐飲娛樂品牌在國際一線奢侈品牌大都以旗艦店、品牌文化展示的形象出現(xiàn)，新潮品牌、餐飲娛樂品牌在體驗上、裝修設計上實現(xiàn)了新升級；體驗上、裝修設計上實現(xiàn)了新升級；并且中國本土設計師品牌首次在高端購物中心集中亮相。并且中國本土設計師品牌首次在高端購物中心集中亮相。新新規(guī)模之首品牌：規(guī)模之首品牌：打造品牌旗艦店，如GUCCI亞太旗艦店、Herms 亞太旗艦店、Chlo 新概念雙層旗艦店、MUJI

44、 世界旗艦店、ZARA三層體驗旗艦店、I.T旗艦店、Apple旗艦店等，通過這些旗艦店，奠定了太古里商業(yè)城市新地標的市場定位。新新首次引進品牌：首次引進品牌：有約50個首次進入成都的品牌，如野獸派、百麗宮影城、方所書店、Christopher Bu、亞歷山大麥昆、coterie潮牌眼鏡集合店、bonpoinp頂級童裝店等。新新突出體驗品牌：突出體驗品牌：鼓勵品牌體驗性、互勱性營銷，增強消費者的參不性，引領新的購物體驗和消費模式，用全新的模式、全新的感覺，吸引追逐時尚新鮮感的年輕人和潮流達人，如方所、MUJI、Starbucks、ZARA、米其林三星正斗等新新前衛(wèi)裝修品牌：前衛(wèi)裝修品牌：項目要求

45、所有品牌都要為該項目設計一套獨特的裝修方案，要求幵鼓勵品牌做出前衛(wèi)的設計概念。I.T、野獸派等品牌等獨特的裝修設計，追求與眾不同、絕不雷同的效果，更加彰顯了成都太古里獨特的氣質(zhì)。新新中國本土設計師品牌集聚：中國本土設計師品牌集聚：Christopher Bu卜柯文、Nisiss 怡夕、Annakiki、ZUCZUG 素然、WOO 嫵、Miidii謎底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服飾品牌)、Croquis 速寫(江南布衣旗下的男裝設計師品牌)、Blue Erdos(鄂爾多斯旗下的年輕時尚女裝品牌)、JORYA/CAROLINEChlo 新概念雙層旗艦店新概念雙層旗艦店ZARA 旗

46、艦店旗艦店野獸派花店野獸派花店方所方所30 | Consulting | 遠洋太古里3.商業(yè)啟示商業(yè)啟示31 | Consulting | 遠洋太古里商業(yè)啟示商業(yè)啟示啟示一：開發(fā)模式啟示一：開發(fā)模式強強聯(lián)合、成熟產(chǎn)品強強聯(lián)合、成熟產(chǎn)品 “升級升級”50%出資出資政府公關政府公關銀行貸款銀行貸款50%出資出資招商資源招商資源運營能力運營能力資本運作資本運作模式：模式：太古地產(chǎn) +摩根士丹利旗下基匯金。周期：周期：07-2011年，10年建筑：建筑：南北兩個街區(qū)購物中心業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：北區(qū)為高端品牌，南區(qū)為時尚潮流品牌北京三里屯北京三里屯 Villagee2008/2010年年模式：模式：太古地產(chǎn) +

47、遠洋地產(chǎn)周期：周期：10-14年，4年建筑：建筑：快里、慢里兩個街區(qū)購物中心業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：快里為高端品牌旗艦店領閑，慢里為生活娛樂中心成都遠洋太古里成都遠洋太古里2014年年32 | Consulting | 遠洋太古里商業(yè)啟示商業(yè)啟示啟示二：商業(yè)演變啟示二：商業(yè)演變把握時代脈搏，文化鑄就把握時代脈搏，文化鑄就“永恒永恒”建筑、建筑、“舊牌舊牌”新升級新升級綜合百貨王府井春熙店購物中心+百貨萬象城去百貨高端購物中心IFS奢侈品集合店仁和春天1999年年2014.11200420122014.1文化的基因文化的基因15年后終于與現(xiàn)代商業(yè)實現(xiàn)了有機結(jié)合，年后終于與現(xiàn)代商業(yè)實現(xiàn)了有機結(jié)合， 社會經(jīng)濟的

48、快速發(fā)展、購物環(huán)境的快速演進、消費者需求的跨越式社會經(jīng)濟的快速發(fā)展、購物環(huán)境的快速演進、消費者需求的跨越式演進奠定了天時的條件，演進奠定了天時的條件，遠洋和太古地產(chǎn)把握住了時代脈搏，實現(xiàn)了準確定位，打造復古的街區(qū)商業(yè)購物中心，用遠洋和太古地產(chǎn)把握住了時代脈搏，實現(xiàn)了準確定位，打造復古的街區(qū)商業(yè)購物中心，用“舊舊瓶瓶”裝入了現(xiàn)代商業(yè)。裝入了現(xiàn)代商業(yè)。通過通過“五新五新”策略構(gòu)建品牌布局，策略構(gòu)建品牌布局，首進品牌與首進品牌與“舊牌舊牌”新升級相結(jié)合，國際奢侈品牌旗艦化，時尚潮流、餐飲娛樂、文新升級相結(jié)合，國際奢侈品牌旗艦化，時尚潮流、餐飲娛樂、文化休閑品牌體驗極致化、室內(nèi)設計創(chuàng)新化?；蓍e品牌體

49、驗極致化、室內(nèi)設計創(chuàng)新化。復古街區(qū)購物中心太古里BB機、大哥大、卡拉OK、百事可樂、卡地亞專賣店第一次進入成都、摩爾百盛開業(yè)、人民商場搶年貨、騾馬市夜市人擠人、猛追灣游樂園、全興隊、新城影院諾基亞和摩托羅拉手機、太平洋排隊買電影票、家樂福、首屆酒吧文化節(jié)、KTV變成大眾消費蘋果手機成為潮流人士標配、雙十一成為群體事件、電商、IMAX電影APP、O2O、太平洋春熙店關閉、國際高端購物中心IFS、太古里世界旗艦店、體驗式消費詩歌就是讓新事物變得熟悉，舊事物煥發(fā)新意。詩歌就是讓新事物變得熟悉，舊事物煥發(fā)新意。33 | Consulting | 遠洋太古里商業(yè)啟示商業(yè)啟示啟示三：流量變成收益啟示三：流

50、量變成收益品牌合理搭配、消費客群分層化吸收品牌合理搭配、消費客群分層化吸收太古里是一個開放式復古街區(qū)購物中心，不存在進入壁壘，并且借助自身的市場號召力和春熙路商圈巨大的吸附力，太古里是一個開放式復古街區(qū)購物中心，不存在進入壁壘，并且借助自身的市場號召力和春熙路商圈巨大的吸附力，太古里的人流量在成都所有購物中心中必將雄踞首位。太古里的人流量在成都所有購物中心中必將雄踞首位。通過高端品牌確立地位，中高端、中端的品牌合理搭配；通過奢侈品牌、時尚潮流品牌、餐飲娛樂品牌、文化休閑品通過高端品牌確立地位，中高端、中端的品牌合理搭配；通過奢侈品牌、時尚潮流品牌、餐飲娛樂品牌、文化休閑品牌等有機搭配，充分將巨

51、大的人流變成收益。牌等有機搭配，充分將巨大的人流變成收益。人流量示意人流量示意品牌布局品牌布局檔次布局業(yè)態(tài)布局國際一流品牌旗艦店中高端品牌奢侈品牌時尚潮流品牌餐、娛、文等休閑品牌34 | Consulting | 遠洋太古里商業(yè)啟示商業(yè)啟示舒適的環(huán)境現(xiàn)實的體驗-（視（視 聽聽 嗅嗅 味味 觸）觸）卓越的服務優(yōu)質(zhì)的商品滿足樂趣喜悅感動啟示四：消費體驗啟示四：消費體驗美中有不足，運營需提高美中有不足，運營需提高35 | Consulting | 遠洋太古里商業(yè)啟示商業(yè)啟示啟示四：消費體驗啟示四：消費體驗美中有不足，運營需提高美中有不足，運營需提高今天，同樣去買衣服，在太古里買是體驗，在萬今天，同樣

52、去買衣服，在太古里買是體驗，在萬達買是購物，在淘寶買那是什么？那是淘相因。達買是購物，在淘寶買那是什么？那是淘相因。方所方所MUJI星巴克全黑圍裙旗艦店星巴克全黑圍裙旗艦店意大利意大利MOLESKINE芭蕾舞鞋專賣店芭蕾舞鞋專賣店的舞蹈演員的舞蹈演員野獸派花店野獸派花店洗手間的變化既反映了中國物資供應從匱乏洗手間的變化既反映了中國物資供應從匱乏到泛濫的過程，也深刻體現(xiàn)了人們從簡單的到泛濫的過程，也深刻體現(xiàn)了人們從簡單的生活消費，走向體驗消費的轉(zhuǎn)變生活消費，走向體驗消費的轉(zhuǎn)變快快里里慢慢里里車車庫庫出出入入口口車庫車庫出入出入口口MUJI衛(wèi)生間不好找、使衛(wèi)生間不好找、使用不便、檔次不高用不便、檔次不高導視系統(tǒng)尚不完善：車導視系統(tǒng)尚不完善：車不好停、店不好找不好停、店不好找復古街區(qū)復古街區(qū)細節(jié)尚未處理細節(jié)尚未處理36 | Consulting |