集體土地轉(zhuǎn)國有土地程序知識精華匯總

1、 一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權的市場市場； 二級市場是指土地的使用權轉(zhuǎn)讓市場；三級市場是指用地單位土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓。土地一級開發(fā)：建的像個開發(fā)樣土地二級開發(fā)：開發(fā)商拿土蓋房子建項目土地三級開發(fā)：開發(fā)商改主意了，沒建房子就把土地使用權賣給一個殺豬的一、怎么變成國有建設用地二、怎么開發(fā)國有建設用地國有建設用地國有建設用地：商服用地、工礦倉儲用地、公共設施用地、公共建筑用地、公共設施用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地國有農(nóng)業(yè)用地國有農(nóng)業(yè)用地：我國憲法和法律規(guī)定，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。法

2、律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有集體農(nóng)業(yè)用地集體農(nóng)業(yè)用地：包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地（包括畜禽飼養(yǎng)地、設施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、養(yǎng)殖水面、可調(diào)整養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場等）集體建設用地集體建設用地：農(nóng)村集體的建設用地，按照法律規(guī)定，可以分為宅基地、公益性公共設施用地和經(jīng)營性用地。不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設農(nóng)用地集體土地集體土地建設用地建設用地農(nóng)用地國有土地國有土地如何轉(zhuǎn)集體用地轉(zhuǎn)國有用地只有兩種方式集體用地轉(zhuǎn)國有用地只有兩種方式一、怎么變成國有建設用地一、怎么變成國有建設用地集體農(nóng)業(yè)用地集體農(nóng)業(yè)用地：包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用

3、地（包括畜禽飼養(yǎng)地、設施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、養(yǎng)殖水面、可調(diào)整養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場等）提出建房申請審核建房申請辦理權屬登記申領建設用地批準書申領建設用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證用地報批確定年度村民住宅用地范圍農(nóng)用地轉(zhuǎn)宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)經(jīng)營性用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)經(jīng)營性用地/ /公益性公共設施用地公益性公共設施用地項目立項申請規(guī)劃條件用地預審申領建設用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證環(huán)境影響評價用地報批集體建設用地集體建設用地：農(nóng)村集體的建設用地，按照法律規(guī)定，可以分為宅基地、公益性公共設施用地和經(jīng)營性用地。不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設農(nóng)用地集體土地集體土地建設用地建

4、設用地農(nóng)用地國有土地國有土地如何轉(zhuǎn)集體用地轉(zhuǎn)國有用地只有兩種方式集體用地轉(zhuǎn)國有用地只有兩種方式如何轉(zhuǎn)一、怎么變成國有土地一、怎么變成國有土地怎么變成國有建設用地怎么變成國有建設用地土地征收土地征收土地征收集體建設用地轉(zhuǎn)國有建設用地集體農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)國有建設用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時批準征用土地，不需另行報批直接進入土地征用流程批準建設項目向有批準權的縣級以上國土資源管理部門提出建設用地申請縣級以上國土資源管理部門受理上報審批組織實施農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的報批流程（一）用地申請（一）用地申請 經(jīng)批準的建設項目需要使用建設用地的，建設單位應當向有批準權的縣級以上國土資源管理部門提出建設用地申請，填寫建設項目用地申請表

5、，并提供相關資料：（法53） 1建設項目用地申請報告； 2建設項目用地預審意見； 3建設項目批準文件； 4城市規(guī)劃部門出具的選址意見； 5其它相關資料。 具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據(jù)建設項目的總體設計一次申請；分期建設的項目，可以根據(jù)可行性研究執(zhí)行確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續(xù)。 （二）受理（二）受理 縣級以上國土資源管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃等，對申請用地的項目進行審查，符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用條件的，予以受理。 （三）上報審批（三）上報審批 市、縣人民政府土地行政主管部門在一定時間內(nèi)擬定建設項目用地呈報書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案。對

6、同時實施土地征收、規(guī)劃修改的建設項目，一并擬定土地征收方案、規(guī)劃修改方案（單獨選址項目同時提供供地方案），經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府國土資源管理部門對“一書四方案”進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準。 依法由省級人民政府審批的城鎮(zhèn)村建設項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用地（包括土地征收），由縣、市人民政府分批次提出申請。依法由國務院審批的城市建設涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用（包括土地征收），每年由省級人民政府匯總后一次申報。單獨選址項目按項目上報。 （四）組織實施（四）組織實施 經(jīng)批準的方案由項目所在地人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準

7、后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效。第一、經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。這包括按土地管理法第44條規(guī)定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準權在國務院的省級人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目用地，直轄市、省和自治區(qū)人民政府所在地城市、人口在100萬以上城市，國務院指定的其他城市統(tǒng)一開發(fā)的建設用地，這些用地不管征地批準權是國務院，還是省級人民政府，國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時批準征用土地，不需另行報批。第二、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準權和征用土地的批準權都屬于省級人民政府的，省級人民政府應當按照農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和征用土地審批的要求，同

8、時辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地審批手續(xù)，一般不要分兩次辦理以減少手續(xù)。第三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準權在省級人民政府，征地審批權在國務院的，應當由省級人民政府先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準的有關文件，隨同征地申報材料同時報國務院，由國務院根據(jù)省級人民政府的批準文件，決定是否批準征收土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地將在國務院批準征用土地后組織實施。符合土地規(guī)劃頒選址意見書繳費頒建設項目用地預審報告書拿著預審報告書給各大部門辦手續(xù)，交審批費向國資局提出正式申請國資局擬方案，各級人民政府審批簽安置補償協(xié)議批準，交地農(nóng)用地（包括城市和農(nóng)村的）轉(zhuǎn)國有建設用地農(nóng)用地（包括城市和農(nóng)村的）轉(zhuǎn)國有建設用地征地補償費用：

9、 是指土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的總和。（土地管理法第四十七條）征地告知征地調(diào)查確認組織征地聽證組織報批材料向國務院和省級人民政審報批并批準繳納有關稅費兩公告一登記補償安置聽證補償安置土地征收土地征收告知集體經(jīng)濟和農(nóng)戶，對補償標準和安置途徑可以申請聽證。搶種搶栽青苗或搶建、突擊裝修地上附著物，不給補償（就是這么任性）市縣國土資源部據(jù)實填寫征地調(diào)查結果確認表，準備材料在被征用地所在村、組內(nèi)以書面形式公告，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所在地公告；集體經(jīng)濟組織、村民或其他權利人辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)；公告期滿，接著公告征地補償費用： 是指土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的總和。（土

10、地管理法第四十七條）土地代征土地儲備土地三級開發(fā)土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)凈地凈地（國有）（國有）招拍掛土地征收二、怎么開發(fā)國有土地二、怎么開發(fā)國有土地土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)對象集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)國有建設用地集體建設用地轉(zhuǎn)國有建設用地國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)國有建設用地土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。用地單位想是國土局提出土地一級開發(fā)申請項目預審通過預審，編制土儲開發(fā)實施方案聯(lián)

11、席會會審，城規(guī)、建設資質(zhì)、交通、環(huán)保等一堆部門提出原則意見通過會審，辦手續(xù)，開始干活組織驗收土地一級開發(fā)程序定義代征用地指城市規(guī)劃部門確定范圍，由建設單位代替城市人民政府征用并負責拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由相關行政主管部門進行管理的用地。代征用地包括代征道路用地、代征綠化用地。代征用地不納入建設用地容積率、建筑密度、綠地率等指標核算范圍。土地性質(zhì)在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權性質(zhì)如不做特別說明，為城區(qū)劃撥土地使用權。類

12、型代征用地類型代征綠化用代征綠化用地地其它代征用其它代征用地地由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續(xù)，并負責拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。由于建設工程的建設而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設單位負責拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進行管理） 注意事項： 建設單位代征的城市綠化用地, 應當按規(guī)定期限交由城市綠化專業(yè)部門進行綠化,

13、不得擅自轉(zhuǎn)作他用。 建設項目中代征城市綠地和項目綠地是有區(qū)別的。建設單位代征的城市綠化用地是屬于城市綠地，應當按規(guī)定期限交由城市綠化專業(yè)部門進行綠化，而項目綠地是各項建設工程應安排的綠化用地，由各建設單位進行綠化建設和管理。 凡對代征綠地認建認養(yǎng)的，認建認養(yǎng)單位應當與園林綠化行政主管部門簽訂認建認養(yǎng)協(xié)議，認建認養(yǎng)的綠地應當對社會開放。認建認養(yǎng)單位未按協(xié)議履行相應義務的，由區(qū)縣園林綠化行政主管部門收回。 二道綠隔實施土地整理工作 （一）建設主體：北京市土地整理儲備中心朝陽分中心負責組織實施。 （二）工作內(nèi)容：對于第二道綠隔內(nèi)的代拆規(guī)劃綠地實施只拆不征工作，拆 遷完成后由鄉(xiāng)政府實施綠化并負責養(yǎng)護管

14、理。整理規(guī)劃綠地規(guī)模及具體用地 范圍由規(guī)劃管理部門核定。關于完善征地補償安置制度的指導意見關于完善征地補償安置制度的指導意見關于增強征地管理工作的通知關于增強征地管理工作的通知土地管理法土地管理法征地程序暫行辦法征地程序暫行辦法征用土地公告辦法征用土地公告辦法北京市城市綠化條例北京市城市綠化條例北京代征城市綠化用地移交建設管理辦法北京代征城市綠化用地移交建設管理辦法北京市人民政府辦公廳關于進一步加強代征城市綠化用地管理的通知北京市人民政府辦公廳關于進一步加強代征城市綠化用地管理的通知關于朝陽區(qū)東壩邊緣集團剩余可開發(fā)區(qū)域土地儲備項目南區(qū)土地一級開發(fā)和整理項目建關于朝陽區(qū)東壩邊緣集團剩余可開發(fā)區(qū)域

15、土地儲備項目南區(qū)土地一級開發(fā)和整理項目建議書（代可行性研究報告）的批復議書（代可行性研究報告）的批復代征地的項目來源征用集體土地城市舊城區(qū)改造危舊房改造項目轉(zhuǎn)讓污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓存量土地轉(zhuǎn)開發(fā)征地申請政策審查勘測界定社會保障情況調(diào)查征地調(diào)查發(fā)布征地預公告社會保障方案審查組織征地聽證征地報批繳納報批費用建設項目依法經(jīng)國務院或省政府批準建設單位向市、縣政府地政部門提出建設用地申請市、縣政府地政部門審查后擬訂征用土地等方案。經(jīng)市、縣政府同意后逐級上報征用土地等方案依法由國務院或者省政府批準青苗補償費 用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。安置補助費

16、、 用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。附著物補償費 用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。土地補償費 用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。定義 土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設用地的行為。意義1、政府壟斷土地一級市場2、大大增強政府對土地市場的調(diào)控能力3、推進國企改革4、實施土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃的保證5、為城市建設集聚資金必要性1、

17、資源稀缺2、國家宏觀調(diào)控需要3、土地升值潛力二、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地；三、通過收購納入儲備四、行使優(yōu)先購買權取得的土地五、其他依法取得的土地一、無償或者依法補償收回后納入儲備1、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的土地；2、因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地3、經(jīng)核準報廢的公路、鐵路、機場、礦場等用地4、依法收回的閑置土地5、土地違法行為被查處后依法收回的土地6、為公眾利益需要使用的土地7、為實施城市規(guī)劃進行舊城改造、需要調(diào)整使用的土地8、其他依法收回的土地 1、土地使用權轉(zhuǎn)讓申報價比標定地價低20%以上，由政府優(yōu)

18、先購買的土地2、以土地出讓方式取得土地使用權后，在法定期限內(nèi)未按照出讓合同約定開發(fā)的土地3、土地使用權人申請政府收購的土地4、政府為實施城市規(guī)劃指令收購的土地5、其他依法收購的土地 土地征收土地回收土地置換土地購買土地置換：土地置換：是指由土地儲備中心根據(jù)政府的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟結構而已，對原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)發(fā)展有阻礙的企業(yè)或單位進行用地布局調(diào)整，用儲備土地置換出原企業(yè)或單位的土地。用來置換的建設用地均為國有土地，不涉及土地性質(zhì)問題。土地購買土地購買: :是指土地儲備中心在土地二級、三級市場上，根據(jù)土地儲備和供應計劃，在同等條件下優(yōu)先購買土地使用權，增加土地儲備的活動。土地

19、回收：由土地儲備中心代表政府按照法律、法規(guī)等規(guī)定收回土地使用權的行為和過程。土地征收：國家因公共利益需要將符合土地利用總體規(guī)劃的集體土地依法征收為國家所有。土地儲備流程無償收回有償收回土地收購優(yōu)先購買土地征收（一）市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。（二）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應由國土資源管理部門報經(jīng)有批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。 （三）根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地

20、儲備 機構與土地使用權人根據(jù)土地評估結果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機構批準確認。完成收購程序后的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。（四）政府行使優(yōu)先購買權取得的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。（五）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。國家級部委級省市級土地管理法農(nóng)村土地承包法城鄉(xiāng)規(guī)劃法土地儲備管理辦法國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知國土資源部關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通 關于切實做好被征地農(nóng)民社會保障工作閑置土地處置辦法土地儲備

21、資金財務管理暫行辦法北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法關于“城中村”整治后建設用地儲備管理有關問題的通知關于北京市土地整理儲備中心和區(qū)縣分中心、重點功能區(qū)分中心職責分工（試行）的通知北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知北京市閑置土地處理辦法北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題政策界定標準的通知北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則 土地儲備程序5、上述資金產(chǎn)生的利息收入。4、經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他資金;3、土地儲備機構按照國家有關規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款;2、財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金;1財政部門從已供應儲備土地產(chǎn)生的

22、土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發(fā)費用等儲備土地過程中發(fā)生的相關費用；土地儲備供應方式一、儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當?shù)厥?、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。二、依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應指標。六類需要招拍掛的土地六類需要招拍掛的土地1.供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；2.其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；3.劃撥土地使用權改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；4.劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；6依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形可協(xié)議出讓的五類土地可協(xié)議出讓的五類土地供應商業(yè)