新廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1、 一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境2008年廣東經(jīng)濟(jì)增速放緩，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值35696億元，同比增長10.1%，增幅同比回落4.4個百分點(diǎn)。完成全社會固定資產(chǎn)投資11181億元，同比增長16.5%，增幅同比回落1.5個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19732.86元，同比增長11.5%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長5.7%，增速同比放緩1.2個百分點(diǎn)。二、數(shù)據(jù)分析(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資1、完成開發(fā)投資廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資2932.34億元，同比增長16.8%，增幅同比回落20個百分點(diǎn)，比全國平均增長低4.1個百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為31.32%，與上年持平，比全國平均水平低26個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占

2、GDP比重為8.21%，與上年持平，比全國平均水平低約2個百分點(diǎn)(見表1)。表1 完成開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)表 單位：億元圖一：廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比較近年第4季度房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)逐年上漲的態(tài)勢，2008年第4季度則接近零增長(見圖二)。圖二：廣東近年第4季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比較按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅同比增長18.85%，增幅同比回落近20個百分點(diǎn)；辦公樓在上年下降3.86%的基礎(chǔ)上，又有13.36%的回落；商業(yè)用房同比增長6.1%，增幅同比回落9.29個百分點(diǎn)；其他投資同比增長21.53%，與上年62.15%的增幅形成較大反差。數(shù)據(jù)表明，各類用途的開發(fā)投資增幅均出現(xiàn)

3、不同程度的下滑，其中住宅與其它開發(fā)投資最為明顯(見表2)。表2 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表 單位：萬元從近年房地產(chǎn)各類投資走勢來看，住宅投資結(jié)束了前兩年高速增長的態(tài)勢，增速趨緩，辦公樓投資連續(xù)兩年負(fù)增長(見圖三)。 圖三：廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢2、開發(fā)資金來源全年到位資金3762億元，同比下降4.82%，與上年42.31%增幅形成對比。從近年房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例看，2002年以來呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，到2007年達(dá)到最高位。2008年首次下滑，比例為1.281，且為近年最低(見表3，圖四)。表3 近年來房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比重圖四：廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況第4季度到位資金同比下降2

4、2.73%，為2002年以來歷年同期房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例最低?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)資金較為緊張(見圖五)。圖五：廣東近年第4季度房地產(chǎn)到位資金情況從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款與自籌同比均有一成多的增長，而外資增長同比回落兩成多，銷售回籠資金出現(xiàn)了2003年以來首次的負(fù)增長，降幅為兩成二(見表4)。表4 房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 單位：萬元圖六：廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大調(diào)整。銷售回籠資金占到位資金的比例僅42%，為2002年以來最低；相應(yīng)地自籌資金占到位資金的比例升至33%，國內(nèi)貸款占到位資金的比例升至23%，均為2002年以來最高；外資占到位資金的比例1.74%，為近年次低

5、(見圖七)。圖七：廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)(二)土地購置與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積減少13.26%，購置欲望降低；購置金額增長19.4%，購置單價(jià)增長37.7%，連續(xù)3年單價(jià)均增長3成多(見表5、圖八)。表5 房地產(chǎn)企業(yè)購置土地?cái)?shù)據(jù)表 單位：萬元、萬m2圖八：廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地狀況(三)商品房建設(shè)商品房施工面積、竣工面積同比分別增長14.39%、8.24%。值得關(guān)注的是，商品房新開工面積同比出現(xiàn)了負(fù)增長，為2003年以來首次，與上年增長30.37%成強(qiáng)烈對比(見表6、圖九)。新開工面積當(dāng)中住宅降幅近12%，而上年同期增長32.68%；商業(yè)降幅2.6%，而上年增長10.73%；

6、其他基本持平，而上年增長43%；截然相反的是辦公樓增幅高達(dá)34%，而上年是17.0%的降幅。表6 各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表 單位：萬m2圖九：廣東近年商品房建設(shè)狀況全年各季度新開工面積呈現(xiàn)先降后漲的特點(diǎn)。第13季度逐步回落，第4季度出現(xiàn)了反彈(見表7、圖十)。表7 廣東2008年度各季度新開工面積比較圖十：廣東2008年各季度新開工面積比較從近年第4季度新開工面積比較情況來看，2008年已經(jīng)回落到了2003年同期的水平(見表8、圖十一)。表8 廣東近年第4季度新開工比較表圖十一：廣東近年第4季度新開工比較(四)商品房交易全年商品房銷售面積4824.41萬平方米，同比下降22.43%；銷售額2880

7、億元，同比下降21.40%。商品房銷售均價(jià)5970元/平方米，同比增長1.34%。商品住宅銷售面積和銷售金額同比均有兩成多的回落。住宅銷售均價(jià)5754元/平方米，同比增長1.79%(見表9)。表9 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表全年商品房及住宅銷售面積與銷售額負(fù)增長，均為2003年以來首次。房價(jià)終結(jié)快速增長勢頭，急降至2004年以來最低幅度增長(見圖十二、圖十三)。圖十二：廣東近年商品房銷售情況圖十三：廣東近年住宅銷售情況分季度看，商品住宅銷售面積與銷售額第1、3季度走低，第2、4季度回升，房價(jià)在第4季度環(huán)比下挫5.39%(見圖十四)。圖十四：2008年度各季度住宅銷售比較(五)市場消化系數(shù)(注)市場消化系

8、數(shù)比上年下降了0.4876，且低于2006年的水平(見表10、圖十五)，說明市場不夠活躍，消化能力減弱。表10 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表圖十五：廣東近年商品房消化系數(shù)走勢(六)二手房交易全省二手房銷售面積3309.54萬m2，銷售額870.21億元，同比分別下降27.12%和35%；銷售均價(jià)2629元/m2，同比下降10.82%。廣州、深圳二手房銷售面積同比分別下降37.63%和54.2%；銷售額同比分別下降30.62%和55.1%；銷售均價(jià)分別為4336元/m2和5264元/m2，同比分別增長11.24%和負(fù)2%。其中，第四季度廣州、深圳二手房銷售面積環(huán)比分別下降3.56、18.34%；銷售額環(huán)比分別

9、增加1.47%和負(fù)12.80%(見表11)。表11 二手房交易數(shù)據(jù)表數(shù)據(jù)來源：廣東省建設(shè)廳(七)商品房空置商品房竣工面積同比增長8.24%，增加竣工332萬平方米；銷售面積同比下降22.43%，減少銷售1395萬平方米，較大地增加了空置量。年末商品房空置總量1824.61萬平方米，較上年末增加245.4萬平方米，增幅15.54%。其中在第四季度就增加近253萬平方米。滯銷(空置1-3年)和積壓(空置3年以上)面積同比增加14.84%，待銷(空置一年以內(nèi))面積增加17%。住宅空置增加279萬平方米，增幅高達(dá)37%，其中在第四季度增加228萬平方米。其余各類型物業(yè)的空置指標(biāo)總體呈現(xiàn)小幅的下降態(tài)勢(

10、見表12)。表12 房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表 單位：萬m2年末商品房空置總量及住宅空置量出現(xiàn)了2004年以來連續(xù)4年下降后的首次上升(見圖十六)。圖十六：廣東近年年度期末商品房空置狀況三、結(jié)論1、關(guān)于開發(fā)投資和商品房供應(yīng)。全年完成開發(fā)投資增速明顯放緩，住宅開發(fā)投資增幅下滑明顯。商品房新開工面積負(fù)增長，為2003年以來首次。2、關(guān)于資金供應(yīng)和土地供應(yīng)。全年到位資金負(fù)增長，其占開發(fā)資金比例為2003年以來最低，房地產(chǎn)開發(fā)資金壓力增大。從資金來源結(jié)構(gòu)看，銷售回籠資金出現(xiàn)了2003年以來首次負(fù)增長；其占資金來源比重也降為2002年以來最低。企業(yè)購置土地面積減少一成多，購置土地欲望降低。3、關(guān)于銷售狀況。商品住

11、宅銷售面積、銷售金額均下降兩成多，為2003年以來首次大幅度下降。市場消化能力減弱。4、關(guān)于房價(jià)。商品住宅價(jià)格終結(jié)近年快速增長勢頭，與上年基本持平?？紤]到市場銷售中送裝修等各項(xiàng)優(yōu)惠，實(shí)際房價(jià)比名義房價(jià)略低，實(shí)際房價(jià)可能表現(xiàn)為負(fù)增長。5、綜上所述，2008年廣東房地產(chǎn)市場的完成開發(fā)投資增速、商品房及商品住宅新開工面積、到位資金、銷售回籠資金、購置土地面積、商品住宅銷售面積和銷售金額、市場消化系數(shù)等多項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)不同程度的跌幅，與前幾年持續(xù)增長態(tài)勢形成對比。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整。面對市場不景氣、企業(yè)收縮投資、新開工面積下降的形勢，需要政府更多地出臺促進(jìn)住房消費(fèi)、鼓勵房地產(chǎn)投資的政策，需要開發(fā)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，恢復(fù)市場正常交易量，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，以促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)“軟著陸”。注：“市場消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時期內(nèi)