【內(nèi)部】你無(wú)法復(fù)制的碧桂園以及碧桂園式高周轉(zhuǎn)

1、內(nèi)部文件】你無(wú)法復(fù)制的碧桂園以及碧桂園式高周轉(zhuǎn)艷姐說(shuō)這幾天，因?yàn)橐患页?jí)房企的文件，艷姐的小密圈和朋友圈彌漫著一股碧桂園模式討論熱潮。為了進(jìn)一步提速，碧桂園近期接連發(fā)布了三個(gè)文件，4月5日，總裁莫斌簽發(fā)關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知；4月8日，碧桂園集團(tuán)專(zhuān)門(mén)開(kāi)了“高周轉(zhuǎn)”專(zhuān)題會(huì)議；4月11日，莫斌再次簽發(fā)關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知和關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知。這些文件的中心議題只有一個(gè)：加速高周轉(zhuǎn)。NO.1碧桂園開(kāi)啟“超級(jí)進(jìn)擊模式”?近期，艷姐的小密圈中，有人爆出了這樣一張內(nèi)部圖：關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知，通知中提到“設(shè)計(jì)院接到設(shè)計(jì)要求后

2、，當(dāng)天內(nèi)出圖（通宵）”。這張圖的出處，是以高周轉(zhuǎn)出名的碧桂園。在如此正式的通知中，特地在括弧內(nèi)強(qiáng)調(diào)“通宵”二字，很多地產(chǎn)友人的心中奔騰起了無(wú)限感慨。碧桂園為了高周轉(zhuǎn)，還在近期發(fā)出了以下“連環(huán)文件”：關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知：?也有高周轉(zhuǎn)匹配獎(jiǎng)勵(lì)措施的通知，比較值得一提的是其中提到的摘牌及開(kāi)工獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目總20萬(wàn)，而如果拖到40天才開(kāi)工的話(huà)，就要罰款20萬(wàn)。此外，還提到了開(kāi)盤(pán)工期小于3個(gè)月，就可以獲得20萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)；一旦超過(guò)5個(gè)月才開(kāi)盤(pán)，就要面臨罰款，超過(guò)7個(gè)月，就直接被fire。?看了上面這些條文，碧桂園簡(jiǎn)直就是開(kāi)啟了“超級(jí)進(jìn)擊模式”，這是一路暴走的節(jié)奏！艷姐精選了小密圈中的精華語(yǔ)錄，來(lái)看看業(yè)內(nèi)地產(chǎn)朋

3、友如何看待上述的這些舉措：十里桃林醉春光：20來(lái)歲可以熬夜，年紀(jì)大了。會(huì)熬垮掉虛幻空間：不要擔(dān)心失業(yè)，換個(gè)角度，開(kāi)發(fā)報(bào)建都去干項(xiàng)目總了傻瓜、請(qǐng)讓開(kāi)：鐵打的戰(zhàn)略，流水的命，倒下一個(gè)千萬(wàn)個(gè)來(lái)。嬡仩個(gè)沵：如果宋衛(wèi)平看見(jiàn)這樣的做法會(huì)怎么想。孤島情人：淡定看，對(duì)公司是好事，對(duì)個(gè)人不是啥好事不是有句話(huà)叫；老板舒服的公司員工一般不舒服，員工舒服的一般老板不舒服。物理作業(yè)給我滾：這事呢，有點(diǎn)像工人的三班倒，每人工作12小時(shí)，休息24小時(shí)。工業(yè)時(shí)代，為了發(fā)揮機(jī)器設(shè)備的效率最大化，人歇機(jī)器不停歇，金錢(qián)永不眠，與時(shí)間賽跑來(lái)賺錢(qián)我只愛(ài)他：大概不懂得設(shè)計(jì)流程，在他眼里設(shè)計(jì)師就是小學(xué)計(jì)算算數(shù)題，設(shè)計(jì)沒(méi)技術(shù)含量。深藍(lán)夢(mèng)境：

4、按這個(gè)邏輯，5人2天效率一定比1人10天好，那意思就是人多就一定更快。5個(gè)不夠來(lái)1000，高周轉(zhuǎn)，交期短，反正也不用什么技術(shù)含量，拼的是速度與激情依然是第三者：差個(gè)話(huà)題，bgy這種高周轉(zhuǎn)房企，在這波人口紅利用完時(shí)會(huì)不會(huì)急剎車(chē)，怎么轉(zhuǎn)型。醉曲再美終是曲：感覺(jué)未來(lái)地產(chǎn)圈里會(huì)有幾派觀點(diǎn)，1.高周轉(zhuǎn)下效率為先的標(biāo)準(zhǔn)化管理對(duì)房產(chǎn)從業(yè)人員的觀念革新，機(jī)械化人格用命換錢(qián)；2.要規(guī)模更要質(zhì)量的平衡術(shù)，效率化人格后如何保留些許情懷與生活；3.沒(méi)有什么比正真的尊重土地更重要，利潤(rùn)與效率兼?zhèn)?，我們不做套利性虧損的快跑者NO.2碧桂園無(wú)法被復(fù)制雖然碧桂園對(duì)于高周轉(zhuǎn)已經(jīng)是近乎癲狂的狀態(tài)，對(duì)于員工們來(lái)說(shuō)，有些殘忍，但不得

5、不承認(rèn)的是，碧桂園正是通過(guò)這樣的簡(jiǎn)單粗暴的制度，最終形成了碧桂園難以被復(fù)制的超強(qiáng)的高周轉(zhuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。譬如之前惠深區(qū)域深薈項(xiàng)目，拿地后三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，這樣的周轉(zhuǎn)速度帶來(lái)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)收益實(shí)在難以想象，估計(jì)項(xiàng)目跟投也賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。這里有一個(gè)小插曲，王石在道路與夢(mèng)想一書(shū)中曾經(jīng)描述了這樣一段：2008年，王石私下論及碧桂園的時(shí)候，說(shuō)碧桂園沒(méi)什么了不起；后來(lái)，時(shí)任戰(zhàn)投部副總的孫嘉在走訪碧桂園后做了一份報(bào)告，把王石的觀點(diǎn)推翻，數(shù)據(jù)翔實(shí)，有理有據(jù)。再后來(lái)，王石就致電楊國(guó)強(qiáng)，希望能與楊國(guó)強(qiáng)交流學(xué)習(xí)，楊國(guó)強(qiáng)一口答應(yīng)?；蛟S當(dāng)時(shí)的王石怎么也想不到，十幾年后，碧桂園竟然奪走了萬(wàn)科的“鐵王座”。?面對(duì)當(dāng)下波云詭譎的房地

6、產(chǎn)市場(chǎng)，高周轉(zhuǎn)幾乎是每個(gè)想要在大浪淘沙中幸存下來(lái)房企的必要選擇，而像碧桂園如此龐大卻又迅猛的房企，還是比較少見(jiàn)的，也讓我們驚嘆，大象比兔子更為敏捷、靈活，碧桂園有了大企業(yè)的“命”，沒(méi)有大企業(yè)的“病”！碧桂園是如何做到速度與激情的呢？艷姐認(rèn)為主要有以下3點(diǎn)：1、細(xì)化到“每一天”碧桂園在文件中強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)理解楊國(guó)強(qiáng)的“每一天”：設(shè)計(jì)一切要以項(xiàng)目為中心去搶每一天；區(qū)域、項(xiàng)目真正理解“每一天”，要知道付出一定代價(jià)，但都要去提前每一天，懂得算賬，懂得提前。為了貫徹對(duì)楊國(guó)強(qiáng)“每一天”的指示，碧桂園通過(guò)所有會(huì)議室張貼、員工筆記本粘貼、內(nèi)網(wǎng)首頁(yè)、效益計(jì)算與雙享路演、工作決策等方式學(xué)習(xí)楊國(guó)強(qiáng)對(duì)“每一天”的指示，更

7、要作為日常量度、考核員工管理行為的重要標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)施正負(fù)向激勵(lì)。?不得不說(shuō)，一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)在企業(yè)文化的灌輸和員工管控方面是無(wú)孔不入的，滲透到員工工作細(xì)節(jié)的方方面面，很多別的TOP10房企估計(jì)都很難做到碧桂園這樣。2、對(duì)標(biāo)麥當(dāng)勞和沃爾瑪楊國(guó)強(qiáng)對(duì)企業(yè)規(guī)模有著執(zhí)著的追求，他心中的對(duì)標(biāo)企業(yè)是麥當(dāng)勞與沃爾瑪：在標(biāo)準(zhǔn)化方面學(xué)習(xí)麥當(dāng)勞，在薄利多銷(xiāo)方面學(xué)習(xí)沃爾瑪。在高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式下，項(xiàng)目只要每平米能賺到100元，楊國(guó)強(qiáng)就愿意做。這也是碧桂園特有的高周轉(zhuǎn)模式成立的前提，愿意放下身段，抓住任何一個(gè)能夠帶來(lái)現(xiàn)金流的機(jī)會(huì)。楊國(guó)強(qiáng)甚至曾說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)，如果喜馬拉雅山上有這樣的機(jī)會(huì)，他也會(huì)去。3、碧桂園獨(dú)特的發(fā)展模式關(guān)于碧

8、桂園發(fā)展模式，在那本神書(shū)里，透露了楊老板說(shuō)的碧桂園獨(dú)特的模式，他說(shuō)：“我們的商業(yè)模式很獨(dú)特，別人想學(xué)學(xué)不來(lái)的?！笔紫?，碧桂園是低成本拿地，快速開(kāi)發(fā)，配套到位，低價(jià)開(kāi)盤(pán)，精裝修交房；其次，碧桂園專(zhuān)注三、四線城市，拿凈地面積要大，付款要分期；拿地的同時(shí)，設(shè)計(jì)基本完成，三個(gè)月內(nèi)必須開(kāi)工；第四、第五個(gè)月可回收資金。此外，碧桂園的營(yíng)銷(xiāo)也很難被其他房企模仿，他們已經(jīng)形成了自己獨(dú)有的體系和打法，比如全民營(yíng)銷(xiāo)，在廣告投放方面，楊老板從不吝嗇，舍得花錢(qián)。NO.3高周轉(zhuǎn)是一把雙刃劍高周轉(zhuǎn)確實(shí)能給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流，也對(duì)企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。而且，能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，往往在產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化和工程控制方面，相

9、對(duì)別的企業(yè)會(huì)更勝一籌。但是高周轉(zhuǎn)也是一把雙刃劍，它也有可能給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)：1、面臨巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度追求快開(kāi)盤(pán)、快去化的企業(yè)，多多少少會(huì)在資金方面弦繃得太緊，往往表現(xiàn)在融資渠道和融資成本上比較大膽激進(jìn)。通過(guò)追求快開(kāi)盤(pán)、快去化，以縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期來(lái)降低資金成本，確保運(yùn)作安全。但這都是建立在市場(chǎng)火爆的前提下，一旦市場(chǎng)發(fā)生異動(dòng)或者銷(xiāo)售慘淡的話(huà)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金鏈就會(huì)面臨巨大問(wèn)題。2、影響利潤(rùn)率企業(yè)過(guò)快地追求增長(zhǎng)，很有可能會(huì)影響到利潤(rùn)率。企業(yè)為了追求項(xiàng)目快速去化、快速售罄，項(xiàng)目的售價(jià)會(huì)更貼近市場(chǎng)，甚至比市場(chǎng)價(jià)更低，往往無(wú)法做到該項(xiàng)目應(yīng)該能達(dá)到的利潤(rùn)率。但這和控制資金成本相比，大多企業(yè)還是選擇后者，通過(guò)犧牲一些售價(jià)來(lái)提高周轉(zhuǎn)速度。3、引發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題這就很好理解，慢工出細(xì)活，一味地追求速度，很難保證打造的產(chǎn)品質(zhì)量一定過(guò)關(guān)。之前就有某家媒體曝出小房企