2、基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)要點(diǎn)解讀解析

1、20132013 年度山東省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)年度山東省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)要點(diǎn)解讀更新技術(shù)要點(diǎn)解讀閆弘文山東師范大學(xué)一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的總體要求設(shè)計(jì)思想設(shè)計(jì)思想（一）科學(xué)性嚴(yán)格遵循三個(gè)規(guī)程：（1）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程；（2）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；（3）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范。（二）規(guī)范性（1）引用的標(biāo)準(zhǔn)；（2）數(shù)學(xué)基礎(chǔ)；（3）數(shù)據(jù)格式；（4）成果表達(dá)。（三）前瞻性（1）國(guó)家要求；（2）宏觀政策；（3）規(guī)劃導(dǎo)向。（四）銜接性三大方面的銜接：（1）現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果；（2）地價(jià)監(jiān)測(cè)成果；（3）其他相關(guān)成果。（五）可操作性（1） 土地級(jí)別能夠反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量空間分異規(guī)律，且界限清晰，易于判別；（2）基

2、準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果符合能夠反映級(jí)差收益，且修正體系完整，便于操作。一）全面評(píng)價(jià)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)施情況，分析現(xiàn)行成一）全面評(píng)價(jià)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)施情況，分析現(xiàn)行成果與區(qū)域發(fā)展變化的適應(yīng)性果與區(qū)域發(fā)展變化的適應(yīng)性， 有針對(duì)性地制定基準(zhǔn)地價(jià)更新工有針對(duì)性地制定基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案和技術(shù)方案。作方案和技術(shù)方案。解讀：基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施情況評(píng)價(jià)首次納入 2013 年度山東省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作內(nèi)容，基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施情況評(píng)價(jià)為后評(píng)價(jià)的范疇，目前的后評(píng)價(jià)主要包括土地利用總體規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)價(jià)、土地整治規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)價(jià)、土地整治項(xiàng)目實(shí)施情況重估等。（二）更新成果應(yīng)與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地利用總體規(guī)劃（二）更新成果應(yīng)與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地

3、利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃相銜接，充分利用原有資料，使城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果城市規(guī)劃相銜接，充分利用原有資料，使城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果具有連續(xù)性。具有連續(xù)性。解讀：（1）城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果主要應(yīng)用于建成區(qū)范圍內(nèi)工作底圖的編制、土地級(jí)別邊界的校核、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的確定（標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定） 、 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置、 土地交易樣點(diǎn)的定位等；（2）土地利用總體規(guī)劃成果主要應(yīng)用于評(píng)價(jià)區(qū)范圍的確定；（3）城市規(guī)劃主要應(yīng)用于評(píng)價(jià)區(qū)范圍的確定、定級(jí)因素提取等；（4）原有資料指現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果、中間成果和基礎(chǔ)資料匯編，可應(yīng)用于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新全過程。（三（三）突出外業(yè)調(diào)查和資料搜集工作突出外業(yè)調(diào)查和資料搜集工作，分析更新周期內(nèi)土分析

4、更新周期內(nèi)土地市場(chǎng)交易資料和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，保證樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的真實(shí)性地市場(chǎng)交易資料和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，保證樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、評(píng)估參數(shù)的合理性和各項(xiàng)取值的合規(guī)性。評(píng)估參數(shù)的合理性和各項(xiàng)取值的合規(guī)性。解讀：（1）外業(yè)調(diào)查是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，容易被忽視，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)公示制度的實(shí)施，為采用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；（2）加強(qiáng)土地估價(jià)參數(shù)的研究，不僅是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的需要， 也是城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和日常宗地評(píng)估業(yè)務(wù)工作的需要。國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于 2013 年度城市地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作有關(guān)問題的通知（國(guó)土資廳發(fā)201323號(hào)）要求：“全部監(jiān)測(cè)城市提交商品房構(gòu)成調(diào)查表”。對(duì)比

5、分析對(duì)比分析， 要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際編制有針對(duì)性的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際編制有針對(duì)性的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。解讀：）更新成果要體現(xiàn)更新前后土地級(jí)別和地價(jià)水平的）更新成果要體現(xiàn)更新前后土地級(jí)別和地價(jià)水平的（1）強(qiáng)化更新前后土地級(jí)別和地價(jià)水平的對(duì)比分析，主要用于判別更新成果的銜接性、差異性和區(qū)域的協(xié)調(diào)性；（2）當(dāng)?shù)貙?shí)際指級(jí)別和均值區(qū)域的實(shí)際情況，目的是提高成果的可操作性。（五）縣級(jí)及以上城市應(yīng)建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)（五）縣級(jí)及以上城市應(yīng)建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)。解讀：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)首次納入 2013 年度山東省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作內(nèi)容，）近期目標(biāo)是確?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新成果的準(zhǔn)確性、連

6、續(xù)性以及完備性，遠(yuǎn)期目標(biāo)是為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)信息化建設(shè)打下基礎(chǔ)。目前已經(jīng)完成的國(guó)家級(jí)土地信息數(shù)據(jù)庫(kù)包括基于二次調(diào)查的土地利用變更數(shù)據(jù)庫(kù)（農(nóng)村土地調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、基本農(nóng)田調(diào)查）、土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)、開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)等。國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于 2013 年度城市地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作有關(guān)問題的通知 （國(guó)土資廳發(fā)201323 號(hào)）工作要求中明確提出：“部將在今年完成 105 個(gè)城市基準(zhǔn)地價(jià)成果電子化備案（上圖上網(wǎng)）工作后，適時(shí)在全國(guó)開展，覆蓋所有市縣”。二、 現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果實(shí)施情況評(píng)價(jià)的技術(shù)要點(diǎn)說明上輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的公示情況、實(shí)施情況；具體分析城鎮(zhèn)土地

7、級(jí)別的適用性、 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系應(yīng)用的可操作性、工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果； 上輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果在指導(dǎo)宗地評(píng)估實(shí)踐中遇到的問題及困難，并提出改進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果的建議。解讀：（1）城鎮(zhèn)土地級(jí)別的適用性主要分析評(píng)價(jià)區(qū)范圍、土地級(jí)別數(shù)、級(jí)別邊界、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是否具有現(xiàn)勢(shì)性；（2）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性主要分析地價(jià)變動(dòng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（三次產(chǎn)業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) CPI 等）變動(dòng)的相關(guān)性；（3）基準(zhǔn)地價(jià)修正體系應(yīng)用的可操作性主要分析修正因素、調(diào)整幅度、修正結(jié)果的總體趨勢(shì)；（4）工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果主要分析工業(yè)用地出讓

8、最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施以來工業(yè)用地出讓地價(jià)與最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系；（5）問題與建議重點(diǎn)提出 2013 年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新中需解決的主要問題，應(yīng)符合實(shí)際。三、城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整的技術(shù)要點(diǎn)（一（一）現(xiàn)行土地級(jí)別成果采用分類定級(jí)的現(xiàn)行土地級(jí)別成果采用分類定級(jí)的，應(yīng)繼續(xù)采用分應(yīng)繼續(xù)采用分類定級(jí)的方法調(diào)整土地級(jí)別。類定級(jí)的方法調(diào)整土地級(jí)別。解讀：原則上現(xiàn)行土地級(jí)別成果采用分類定級(jí)的，應(yīng)繼續(xù)采用分類定級(jí)的方法調(diào)整土地級(jí)別。 如果現(xiàn)行商住工土地級(jí)別邊界高度重疊，且符合當(dāng)?shù)貙?shí)際，可調(diào)整為綜合定級(jí)的方法。（二（二）設(shè)區(qū)市及功能區(qū)分異較明顯的縣設(shè)區(qū)市及功能區(qū)分異較明顯的縣（市市），應(yīng)采用分應(yīng)采用分類定級(jí)的方法調(diào)整土地級(jí)別類定

9、級(jí)的方法調(diào)整土地級(jí)別，其他縣其他縣（市市、區(qū)區(qū)）及建制鎮(zhèn)可采及建制鎮(zhèn)可采用綜合定級(jí)法調(diào)整土地級(jí)別。用綜合定級(jí)法調(diào)整土地級(jí)別。解讀： 功能區(qū)分異是否明顯主要依據(jù)城市總體規(guī)劃成果進(jìn)行判別。（三）采取全部更新方式的城鎮(zhèn)，應(yīng)嚴(yán)格遵循城鎮(zhèn)土（三）采取全部更新方式的城鎮(zhèn)，應(yīng)嚴(yán)格遵循城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程地分等定級(jí)規(guī)程要求對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行重新評(píng)定要求對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行重新評(píng)定；采取局部更采取局部更新方式的城鎮(zhèn)新方式的城鎮(zhèn)， 必須提供市場(chǎng)資料必須提供市場(chǎng)資料、 土地收益資料土地收益資料、 規(guī)劃資料規(guī)劃資料，說明局部土地級(jí)別調(diào)整的依據(jù)及更新方法。說明局部土地級(jí)別調(diào)整的依據(jù)及更新方法。解讀：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方式選擇，由當(dāng)

10、地土地行政主管部門對(duì)現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果進(jìn)行驗(yàn)證后自行決定。工作步驟為：（1）將近三年土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)（統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵修正后）標(biāo)注在現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果圖上；（2） 在圖上對(duì)處于同一地價(jià)區(qū)間的區(qū)域勾畫地價(jià)等值線；（3）分析地價(jià)等值線與現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地級(jí)別邊界的吻合情況，并與現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)比較，根據(jù)差異情況確定全部更新或局部更新；（4）對(duì)于土地市場(chǎng)交易資料缺乏的區(qū)域可采用房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料進(jìn)行分析。四、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn)（一）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定（一）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定1、基準(zhǔn)日城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的基準(zhǔn)日為 2013 年 1 月 1 日。2、土地使用年期按各類用地出讓土地使用權(quán)的法定最高年期

11、設(shè)定。解讀：商業(yè)用地為 40 年，住宅用地為 70 年，工業(yè)用地為50 年，綜合用地 50 年。3、土地開發(fā)程度設(shè)定土地開發(fā)程度按各級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）土地的平均現(xiàn)狀開發(fā)程度設(shè)定。解讀： 相同區(qū)域不同用途土地開發(fā)程度設(shè)定原則上應(yīng)一致。4、標(biāo)準(zhǔn)容積率設(shè)定采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果為工作底圖的城鎮(zhèn)， 其建成區(qū)范圍內(nèi)各用途各級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定應(yīng)與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果相銜接， 規(guī)劃新增建設(shè)用地區(qū)應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接或參考建成區(qū)確定。其他城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定，應(yīng)參考現(xiàn)行成果容積率設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)， 結(jié)合近三年已供土地的容積率指標(biāo)和城市規(guī)劃等資料，進(jìn)行合理設(shè)定。解讀： 采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率的應(yīng)扣

12、除城中村的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。5、土地權(quán)利狀況土地權(quán)利設(shè)定為具有完整權(quán)利的國(guó)有土地使用權(quán)。二）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)分類體系及表達(dá)方式二）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)分類體系及表達(dá)方式1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)分類體系城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)分類體系主要由商服、 住宅、 工業(yè)三類組成，各地可根據(jù)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及成果應(yīng)用的需要，細(xì)化用地類型。有條件的市、縣（市）可根據(jù)分區(qū)規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃建立區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)體系。區(qū)片劃分應(yīng)符合城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范的相關(guān)要求。解讀：（1）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)用途分類及細(xì)化采用土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）標(biāo)準(zhǔn)；（2）區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)體系，應(yīng)同時(shí)編制區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、影響因素指標(biāo)說明表；（

13、3）依據(jù)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行區(qū)片劃分的，以土地級(jí)別界線、基準(zhǔn)地價(jià)水平或交易樣本地價(jià)水平為依據(jù)，繪制地價(jià)等值線；依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程進(jìn)行區(qū)片劃分的，在土地級(jí)別的基礎(chǔ)上根據(jù)單元總分值進(jìn)行劃分；（4）區(qū)片邊界線應(yīng)結(jié)合地籍圖和實(shí)地查勘后確定。2、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式可在原有基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式的基礎(chǔ)上，針對(duì)商業(yè)、住宅用地增加樓面地價(jià)的表達(dá)。解讀： 商業(yè)、 住宅用地采用樓面地價(jià)表達(dá)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)增加樓面地價(jià)容積率修正體系。（三）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法（三）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法1、利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)以土地均質(zhì)區(qū)域或土地定級(jí)為基礎(chǔ)， 以市場(chǎng)交易資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。突出對(duì)當(dāng)

14、地土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析與預(yù)測(cè)， 重點(diǎn)對(duì)估價(jià)方法選擇及主要估價(jià)參數(shù)取值依據(jù)進(jìn)行說明。解讀：（1）土地市場(chǎng)分析可結(jié)合土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果進(jìn)行；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析與預(yù)測(cè)可結(jié)合統(tǒng)計(jì)部門、房管部門的成果進(jìn)行；（3）估價(jià)方法應(yīng)針對(duì)不同用途盡可能采用多種方法；（4）土地估價(jià)參數(shù)取值應(yīng)依據(jù)充分，注明數(shù)據(jù)來源。2、利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)于已建立地價(jià)指數(shù)的城鎮(zhèn)，可利用地價(jià)指數(shù)成果，以土地均質(zhì)區(qū)域或土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。解讀：（1）采用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)的情形適用于評(píng)價(jià)范圍和土地級(jí)別局部調(diào)整的城市，評(píng)價(jià)范圍、土地級(jí)別或均值區(qū)域發(fā)生較大變化的城市不宜采用。3、利用城市

15、地價(jià)監(jiān)測(cè)成果更新基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)于已經(jīng)開展城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的城鎮(zhèn)， 城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)可利用地價(jià)監(jiān)測(cè)成果，更新基準(zhǔn)地價(jià)。解讀： 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)成果的范圍為城市建成區(qū)或獨(dú)立建設(shè)區(qū)， 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍以外的區(qū)域可采用市場(chǎng)交易資料進(jìn)行測(cè)算或采用單元分值與地價(jià)模型法進(jìn)行測(cè)算。五、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系完善的技術(shù)要點(diǎn)2013 年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新，應(yīng)強(qiáng)化基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的更新完善。包括地價(jià)影響因素修正體系、容積率修正體系、用途修正體系、開發(fā)程度修正體系等，提高修正體系的完整性和科學(xué)性。（一（一） 宗地地價(jià)影響因素的選擇及權(quán)重的確定應(yīng)與土地定宗地地價(jià)影響因素的選擇及權(quán)重的確定應(yīng)與土地定級(jí)因素保持好銜接。級(jí)因素保持好銜接。

16、解讀： 指相同因素的重要性順序與權(quán)重關(guān)系應(yīng)與相應(yīng)的土地定級(jí)因素保持好銜接。二）必須量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，并通過已有地價(jià)二）必須量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，并通過已有地價(jià)點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制城鎮(zhèn)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并相點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制城鎮(zhèn)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并相應(yīng)編制因素指標(biāo)說明表。應(yīng)編制因素指標(biāo)說明表。解讀：可選擇近期土地市場(chǎng)正常交易案例，采用更新后的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系進(jìn)行試評(píng)， 分析修正體系應(yīng)用的可行性。三）加強(qiáng)對(duì)容積率修正體系、用途修正體系的研究。三）加強(qiáng)對(duì)容積率修正體系、用途修正體系的研究。解讀：（1）容積率修正體系主要包括商業(yè)容積率修正體系、住宅容積率修正體系，工業(yè)一般不需

17、進(jìn)行容積率修正。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083 號(hào)）提出：鼓勵(lì)開發(fā)利用地上地下空間。對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。（2）容積率修正模型建立時(shí)，樣本地價(jià)要采用與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵條件一致的修正后地價(jià)，并剔除其他因素的影響（在同一級(jí)別內(nèi)）進(jìn)行容積率修正。（3）用途修正體系。土地用途采用土地利用現(xiàn)狀分類(GB/T21010-2007)標(biāo)準(zhǔn)。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的技術(shù)要點(diǎn)( (一一) )坐標(biāo)系坐標(biāo)系依據(jù) 國(guó)土資源部

18、辦公廳關(guān)于統(tǒng)一土地報(bào)備數(shù)據(jù)坐標(biāo)系的通知(國(guó)土資廳函20091279 號(hào))要求，土地報(bào)備數(shù)據(jù)坐標(biāo)系統(tǒng)一使用西安 80 大地坐標(biāo)系。( (二二) )工作底圖工作底圖提倡以城鎮(zhèn)地籍圖為基礎(chǔ)，土地利用現(xiàn)狀圖為基礎(chǔ)，以土地利用總體規(guī)劃圖、 最新衛(wèi)星遙感圖和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖為參考編制工作底圖。 電子工作底圖的比例尺原則上在 1： 2000 至 1：5000 之間，紙質(zhì)工作底圖大城市 1：10000-1：50000；中等城市 1：5000-1：10000；小城市以下 1：1000-1：5000。( (三三) ) 定級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)定級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)定級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)包括定級(jí)因素圖、定級(jí)單元數(shù)據(jù)庫(kù)。定級(jí)因素圖參照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程(

19、GB/T18507-2001)編制。解讀：定級(jí)單元數(shù)據(jù)庫(kù)參考表 1 編制。估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)屬性結(jié)構(gòu)的設(shè)置，參照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范(TD/T1009-2007)，由承擔(dān)單位自行編制。解讀： 估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)。 估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)屬性結(jié)構(gòu)的設(shè)置， 參照 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范(TD/T1009-2007)，由承擔(dān)單位自行編制。參看附表 d.8-d.14。五）滿足圖數(shù)互查要求五）滿足圖數(shù)互查要求將估價(jià)樣點(diǎn)標(biāo)注到工作底圖上，掛接樣點(diǎn)調(diào)查、測(cè)算及修正結(jié)果數(shù)據(jù)，要求圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)相互關(guān)聯(lián)，滿足圖數(shù)互查要求。（六）數(shù)

20、據(jù)庫(kù)要求（六）數(shù)據(jù)庫(kù)要求數(shù)據(jù)庫(kù)電子圖件格式為 MapGIS、mapinfo、Arcgis 或shape 格式。解讀：數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)不硬性規(guī)定平臺(tái)，注重?cái)?shù)據(jù)格式。MapGIS、mapinfo、Arcgis 或 shape 格式，不管哪一種格式，數(shù)學(xué)基礎(chǔ)應(yīng)保持一致，并具有拓?fù)潢P(guān)系。七、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估測(cè)算的技術(shù)要點(diǎn)省廳鼓勵(lì)并提倡各地在開展 2013 年度基準(zhǔn)地價(jià)更行工作中，對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估問題展開積極探討，測(cè)算土地增值收益率，研究劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的相關(guān)研究可參照以下技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行。解讀:目前劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估尚處于探索階段，主要問題集中在以下幾個(gè)方面：（1）劃撥土

21、地使用權(quán)益問題；（2）劃撥土地使用權(quán)地價(jià)內(nèi)涵問題；（3）土地增值收益及其分配問題；（4）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法問題；（5）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用問題。（一）新增劃撥土地使用權(quán)價(jià)格調(diào)查（一）新增劃撥土地使用權(quán)價(jià)格調(diào)查收集本地區(qū)近三年新增加的劃撥土地案例， 重點(diǎn)調(diào)查供地價(jià)格和征地過程中發(fā)生的土地取得費(fèi)用、 相關(guān)稅費(fèi)及地方政府為完成區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入等成本構(gòu)成。解讀:成本逼近法的使用選用正常的土地取得成本及開發(fā)成本，不計(jì)開發(fā)增值。新增工業(yè)用地較易操作， 但應(yīng)注意新增建設(shè)用地占用耕地的比重，耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅的適用對(duì)象等問題。（二）存量劃撥土地使用權(quán)價(jià)格調(diào)查（二

22、）存量劃撥土地使用權(quán)價(jià)格調(diào)查收集本地區(qū)近十年存量劃撥土地收購(gòu)（收回、征收）的補(bǔ)償案例，重點(diǎn)調(diào)查劃撥土地收購(gòu)的補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格以及后期土地招拍掛實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。（三）劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金比例調(diào)查（三）劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金比例調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)， 以及劃撥土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等行為時(shí)補(bǔ)交出讓金的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。解讀:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格二土地岀讓正常市場(chǎng)價(jià)格-補(bǔ)繳土地出讓金（市場(chǎng)值）。實(shí)際操作中，補(bǔ)繳出讓金水平通過調(diào)查岀讓土地與劃撥土地價(jià)格市場(chǎng)差值確定， 或者參考市場(chǎng)補(bǔ)交岀讓金案例確定。如果用途改變，劃撥用地價(jià)格按照新的用途測(cè)算。如果利用條件改變，

23、劃撥用地價(jià)格按照新的利用條件測(cè)算。根據(jù)上述三個(gè)調(diào)查的資料，對(duì)不同用途、不同級(jí)別土地的收購(gòu)儲(chǔ)備成本、 土地平整開發(fā)的熟化成本以及招拍掛市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比分析，測(cè)算研究土地增值收益率。解讀:住宅用地:同一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域相同結(jié)構(gòu)的商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房,采用剩余法分別測(cè)算其住宅地價(jià),以此求取土地增值收益。在測(cè)算過程中應(yīng)注意估價(jià)參數(shù)的差別。( (五五) )劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法探討劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法探討利用上述三個(gè)調(diào)查的資料，以及測(cè)算的土地增值收益率，展開對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法的探討， 摸索出一套適應(yīng)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況的劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法。解讀:重點(diǎn)探討基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中

24、的應(yīng)用問題。八、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新主要成果及要求2013 年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括文字成果、表格成果、圖件成果、數(shù)據(jù)庫(kù)成果。( (一一) )文字成果文字成果1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告主要內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的目的、任務(wù)、工作依據(jù)、人員組成、工作進(jìn)度、資料收集與整理、技術(shù)運(yùn)用、經(jīng)費(fèi)開支、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、問題與對(duì)策、成果應(yīng)用建議等。2、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告主要內(nèi)容：(1)更新對(duì)象的自然、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)概況；(2)現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果實(shí)施情況評(píng)價(jià)；(3)闡述城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法與過程。包括更新原則、理論基礎(chǔ)、資料收集與整理、更新方法與步驟、更新結(jié)果、成果檢驗(yàn)、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制、數(shù)據(jù)

25、庫(kù)建設(shè)等；（4）成果分析。包括各級(jí)地價(jià)區(qū)域分布特點(diǎn)與規(guī)律、同一區(qū)域內(nèi)各類基準(zhǔn)地價(jià)差異和同類基準(zhǔn)地價(jià)在不同級(jí)別或區(qū)域上的差異原因等。地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析、地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況分析、地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析。開展城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的城市， 需進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果與基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的對(duì)比分析。（二）圖件成果（二）圖件成果1、最終成果圖件：（1）商業(yè)用地土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖；（2）住宅用地土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖；（3）工業(yè)用地土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖；（4）城鎮(zhèn)土地綜合級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖。解讀：采用分類定級(jí)的城市最終成果圖件包括：（1）、（2）、（3）；采用綜合定級(jí)的城市最終成果圖件包括（4）。2、中間成果圖

26、件：（1）城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素作用分值圖；（2）城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元分值圖；（3）樣點(diǎn)地價(jià)圖。（三）表格成果（三）表格成果（1）土地級(jí)別面積統(tǒng)計(jì)表；（2）基準(zhǔn)地價(jià)表；（3）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、影響因素指標(biāo)說明表。估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)為評(píng)價(jià)區(qū)完整數(shù)據(jù)。 土地級(jí)別采用完全更新方式，應(yīng)提供評(píng)價(jià)區(qū)土地定級(jí)完整數(shù)據(jù)庫(kù)；土地級(jí)別采用局部更新方式，應(yīng)提供調(diào)整區(qū)域土地定級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)。1、數(shù)據(jù)庫(kù)成果內(nèi)容城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果數(shù)據(jù)庫(kù)主要內(nèi)容包括： 基礎(chǔ)地理要素、評(píng)價(jià)區(qū)、定級(jí)單元、定級(jí)因素分值、單元總分值、土地級(jí)別、土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)、房屋市場(chǎng)交易樣點(diǎn)、基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及說明表、掃描影像圖等柵格、數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)說明文檔等。2、基本要求

27、：（1）工作底圖、定級(jí)單元、市場(chǎng)交易資料、成果圖等不同信息要分層保存；（2）要求圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)相互關(guān)聯(lián)，滿足圖數(shù)互查要求；（3）成果圖件電子圖顏色、注記、圖例、圖廓等必須設(shè)置完整；（4）數(shù)據(jù)庫(kù)說明文檔包括數(shù)據(jù)庫(kù)有關(guān)情況說明、柵格圖-圖層對(duì)照說明、數(shù)據(jù)庫(kù)成果報(bào)送資料清單、制作電子圖的軟件名稱、版本等；（5）承擔(dān)單位應(yīng)保證數(shù)據(jù)格式的規(guī)范性、數(shù)據(jù)的完整性和正確性。（五）基礎(chǔ)資料匯編（五）基礎(chǔ)資料匯編1、與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新有關(guān)的工作文件、技術(shù)文件等。2、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中收集整理的原始資料（包括收集整理的文字材料、調(diào)查的數(shù)據(jù)表格、復(fù)印或數(shù)字化的原始圖件）。3、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中經(jīng)整理形成的

28、中間成果資料（定級(jí)因素分值計(jì)算過程、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算及修正過程）。4、定級(jí)因素調(diào)查表、樣點(diǎn)調(diào)查表、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算及修正過程表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及說明表要求為 excel 格式。ShortInteger420序號(hào)中文意義附表附表 1 1 定級(jí)單元屬性結(jié)構(gòu)描述表（屬性表代碼：定級(jí)單元屬性結(jié)構(gòu)描述表（屬性表代碼：DJDYDJDY）12345678910市縣定級(jí)單元編號(hào)圖斑面積土地用途名稱單元總分值土地級(jí)別土地片區(qū)定級(jí)因素 1定級(jí)因素 2字段代碼SXDJDYBHTBMJZDZW1MCDYZFZTDJBTDPQ字段類型字段長(zhǎng)度小數(shù)位數(shù)值域TextTextTextFloatTextFloatShortInte

29、gerTextShortInteger3232121684224非空非空非空0非空000表表 D.8D.8 土地交易樣本調(diào)查表土地交易樣本調(diào)查表數(shù)據(jù)格式數(shù)據(jù)格式數(shù)據(jù)名稱數(shù)據(jù)類型-示范序號(hào)數(shù)值1編號(hào)文本S001用途文本商業(yè)級(jí)別文本一級(jí)土地位置文本解放路 31 號(hào)土地面積（平方米）數(shù)值12345.10現(xiàn)狀容積率（地上）數(shù)值1.5現(xiàn)狀容積率（地下）數(shù)值0.8使用年期數(shù)值38.5現(xiàn)狀開發(fā)程度文本七通一平可土地交易價(jià)格數(shù)值3500取整數(shù)交易類型文本掛牌交易日期（年/月）日期二零一二年五月十日調(diào)查人文本王軍序號(hào)編號(hào)用途級(jí)別土地位置土地面積（平方米）現(xiàn)狀容積率（地上）現(xiàn)狀容積率（地下） 使用年期現(xiàn)狀開發(fā)程度1土地交（元/平表表 D.9D.9 房屋交易樣本調(diào)查表房屋交易樣本調(diào)查表文本王軍數(shù)據(jù)名稱序號(hào)編號(hào)房屋所處位置房屋用途房屋結(jié)構(gòu)土地面積建筑面積房屋交易價(jià)格交易日期房屋重置價(jià)格市場(chǎng)租金所在土地級(jí)別土地剩余使用年期調(diào)查人數(shù)據(jù)類型數(shù)值文本文本文本文本數(shù)值數(shù)值數(shù)值日期數(shù)值數(shù)值文本示范1sOOl解放路 31