地塊分析及價值判斷

1、信陽世紀花園項目地塊分析及價值體現(xiàn)目錄：一、項目區(qū)位描述1、位置描述2、街區(qū)特點二、地塊分析1、基地地質情況2、地塊文脈、自然及歷史概況3、城市規(guī)劃及趨勢展望三、項目SWOT分析四、地塊價值判斷1、地段價值2、前景價值3、景觀價值4、生活價值5、新價值觀6、商業(yè)價值五、地塊價值定位六、地塊價值體現(xiàn)1、體現(xiàn)價值的途徑2、價值綜合體現(xiàn)信陽世紀花園項目地塊分析及價值體現(xiàn)一、項目區(qū)位描述1、位置描述項目位于信陽市平橋區(qū)。平橋區(qū)位于中心城區(qū)東南，是信陽市縣改區(qū)的工業(yè)發(fā)展區(qū)。區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路、信正公路和312國道、西寧鐵路、葉信高速縱橫全境；礦產(chǎn)資源豐富，特別是城區(qū)南部

2、的上天梯（又名黑馬石）非金屬礦珍珠巖儲量居亞洲第一，世界第二，目前區(qū)內(nèi)有大小40家左右的珍珠巖初加工企業(yè)，產(chǎn)品運往江逝一帶，為平橋區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)基本形成以電力、食品飲料、化工、礦產(chǎn)材料為主導產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系，工業(yè)化率達到40。區(qū)內(nèi)居住區(qū)主要是老城居民區(qū)、行政企事業(yè)單位家屬院和都市村莊，建成的商業(yè)性住宅區(qū)還沒有。據(jù)政府部門有關人員透露，在平橋城區(qū)東部將建設一個現(xiàn)代化的物流園區(qū)。項目位于平橋城區(qū)西北部，依據(jù)信陽市19992010年城市總體規(guī)劃，未來城區(qū)主要向北向東發(fā)展，獅河區(qū)與平橋區(qū)最終會連為一體，兩區(qū)之間的建設用地規(guī)劃為居住用地和公共綠地，所以項目所處區(qū)域為城市主要發(fā)展方向。根據(jù)平橋區(qū)的新城市規(guī)劃

3、，以平西大道和龍江路為核心位置，向四周延伸的區(qū)域為平橋區(qū)新的行政中心區(qū)。新的區(qū)委、區(qū)政府及各大行政、事業(yè)單位的辦公及居住將會聚與此，一個新的平橋城市中心即將形成。2、街區(qū)特點本項目位于平西路與龍江路交會處東南，規(guī)劃用地面積65079.19平方米，西臨平西路，北臨龍江路，東面和南面為住宅區(qū)。行政區(qū)域上處于平橋、獅河兩區(qū)過渡地帶，是平橋區(qū)的“橋頭堡”。交通是土地的血脈。發(fā)達的交通必然會帶動經(jīng)濟的繁榮，這一點事實上在本區(qū)域無論過去和現(xiàn)在已經(jīng)得到證實。平西大道為平橋的南北交通主干道，位于城區(qū)西部，南起科教路，北至南京路，整體南高北低，雙向四車道，機動車道兩邊為綠化帶，以外為車行道和人行道。沿路新的行政

4、企事業(yè)單位，如平橋工業(yè)管理區(qū)、財政局、計生委等遍布兩側。這條路恰似鄭州的經(jīng)三路具備“財富大道”的潛能，將在平橋的城市發(fā)展中起到非常重要的作用。龍江路為東西路，東段橫穿平橋區(qū)北部，路面狀況與平西路南段相同；西段過平西路后改為東南西北向，至南京路，是平橋區(qū)北部通向獅河區(qū)的必經(jīng)之路，為新修路面，高低起伏較大，單塊板雙向八車道。平橋大道為東西路，屬過境道路，橫穿平橋區(qū)南部，單塊板又向六車道，西接工區(qū)路與獅河區(qū)相連，為平橋區(qū)南部通往中心區(qū)的唯一道路，東出平橋區(qū)通向區(qū)屬農(nóng)村。三條路均為區(qū)內(nèi)主干道。在平西大道和龍江路交匯處，以綠化轉盤為中心分布著區(qū)委、區(qū)政府，地稅局，國稅局和世紀廣場的新址，有的已經(jīng)開工建設

5、，近年即將啟用。新中心的規(guī)劃與建設，真正創(chuàng)造出了具有都市感的城市形象，極大的提升了平橋區(qū)的城市地位，同時，亦提升了區(qū)域的土地價值、居住價值和商業(yè)價值。中心大道是現(xiàn)階段平橋區(qū)的集商業(yè)、政治、經(jīng)濟、文化的核心街道，其功能在短時間內(nèi)無可替代。項目雖然自身將設置部分商業(yè)及生活配套，但大部分生活所需在一定時間內(nèi)仍會集中在中心大道完成。獅河區(qū)是信陽的市中心，平橋人的購物、娛樂大多在那里完成，這是無奈也是必然。連接兩區(qū)的交通主要為龍江路和工區(qū)路，工區(qū)路由于城建設施、交通工具（1路、7路、11路、12路、15路公交車）及商業(yè)成熟度較高，是現(xiàn)階段老百姓來往的主要通路。項目周邊商業(yè)配套較少，分布散亂，多為小商品店

6、，商業(yè)配套設施普遍表現(xiàn)為服務差、檔次低、售賣品種單一等特點；特別是規(guī)模相對較大的綜合性賣場，目前只有一個，有一定的市場空間；周邊的休閑娛樂設施很少，酒吧、舞廳、咖啡廳之類的時尚場所基本上沒有，缺乏中高檔次的休閑設施；同時缺少體育及文化場館。但學校較為集中，并臨近項目開發(fā)用地，是項目的優(yōu)勢之一。從房地產(chǎn)開發(fā)角度看，項目具有“得天獨厚”的位置優(yōu)勢和良好的發(fā)展前景，如何將這種優(yōu)勢通過產(chǎn)品轉化為市場價值，實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的最大化是運作的關鍵。二、片區(qū)地塊分析1、基地地質情況了解項目地質情況，可以適度把握規(guī)劃設計及工程建造的結構要點，在工程建造時要考慮到拆遷和地勢利用等問題。目前：項目規(guī)劃用地中無名勝

7、古跡坐落項目規(guī)劃用地中有遺棄的一所魚塘項目規(guī)劃用地中有少許生長林木項目規(guī)劃用地局部呈起伏的丘陵和土坡項目規(guī)劃用地東側有一廢棄的磚廠項目規(guī)劃用地西北角有高壓線在空中穿過項目規(guī)劃用地中各有北、東、西三條市政規(guī)劃路緊鄰或從地塊中穿過市政綠化用地（世紀廣場）可考慮包含于項目規(guī)劃中2、地塊文脈、自然及歷史地塊本身無顯著文脈和自然特征。發(fā)展的歷史更多的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工業(yè)的歷史，改成行政區(qū)也是近年的事。這些基本上這塊土地的“信陽記憶和平橋印記”。3、城市規(guī)劃及趨勢展望1）城市規(guī)劃整體定位：大別山經(jīng)濟帶工貿(mào)中心城市特色定位：中原旅游中心城市、中原茶市城市性質：豫南地區(qū)重要交通樞紐、物資集散地，以發(fā)展輕工、電力和旅游

8、服務為主的山水旅游城市。城市職能定位：“豫南經(jīng)濟區(qū)中心城市，信陽地區(qū)西部中心城市，豫南邊界地區(qū)客貨集散地，交通、郵電、通訊樞紐，以電力、鋼鐵、機械、電子為主的工業(yè)城市和環(huán)境優(yōu)美的山水旅游城市”。城市布局形態(tài)及功能分區(qū)。根據(jù)河流、鐵路分割城市的現(xiàn)狀情況，信陽城市規(guī)劃把市區(qū)分成了“三環(huán)六區(qū)一中心”。城市路網(wǎng)結構采用“環(huán)線加放射”的形式，內(nèi)環(huán)線之內(nèi)是整個城市的金融商貿(mào)服務中心，中環(huán)線和外環(huán)線將六個分區(qū)連為一個有機的整體，沿獅河兩側為東西向貫穿全市的濱河綠化景觀帶。城市功能分區(qū)分為六個區(qū)，它們由獅河、京廣鐵路、寧西鐵路及鍥形綠地、山峰等自然分割。這六個區(qū)分別為：中心區(qū)（老城區(qū)）、平橋區(qū)、羊山區(qū)、湖東區(qū)

9、、金牛區(qū)和南湖區(qū)。六區(qū)相對獨立又相互融合，在城市中的功能特點亦各有側重：中心區(qū)，即原老城區(qū)，位于獅河以北，京廣鐵路以南，八一路以東，平橋以西，目前是信陽市主要的行政、文化、商業(yè)金融中心及居住區(qū)，建筑密度很高，規(guī)劃使其成為環(huán)境優(yōu)美的城市金融，商貿(mào)服務、文化娛樂中心，也是主要的居住區(qū)，在其東部保留原有的一、二類工業(yè)用地。平橋區(qū)，即原信陽縣城，位于城市東部，寧西鐵路以南，京廣鐵路以東，屬于城市下風向地帶及獅河下游，規(guī)劃平橋區(qū)是城市的主要重工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。羊山區(qū)，位于城市北部，有京廣鐵路將其與城市中心區(qū)相隔，現(xiàn)狀比較破舊，基礎設施比較差，規(guī)劃將通過逐步而徹底的舊城改造，使其成為城市的的主要居住區(qū)。湖東

10、區(qū)，位于獅河以南，與中心區(qū)隔岸相望，交通方便，區(qū)內(nèi)地勢平坦。規(guī)劃該區(qū)為高新科技開發(fā)區(qū)，工業(yè)以高新技術工業(yè)為主，作為信陽市進行貿(mào)易和科技開發(fā)的窗口，同時有一些居住、文體、科研和行政辦公用地。金牛區(qū)，位于城市西北部，風景秀麗，植被完美，規(guī)劃將建設金牛山風景區(qū)，此外還規(guī)劃相對集中的大?？蒲袇^(qū)。南湖區(qū)，位于城市西部，主要利用南灣湖的自然風光將其規(guī)劃為旅游度假區(qū)。2）發(fā)展趨勢城市的效益、發(fā)展和城市的規(guī)模密切相關。沒有規(guī)模，就沒有發(fā)展的基礎。改革開放的前20年，由于嚴格控制大城市規(guī)模、合理發(fā)展中等城市和小城市的城市發(fā)展政策，我國實行的是以小城鎮(zhèn)為主導的城市化發(fā)展戰(zhàn)略。在黨的十六大報告中，城市化發(fā)展的戰(zhàn)略有

11、了重大轉變，現(xiàn)在的思路是“堅持大、中、小城市與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，走向都市群。對于河南乃至全國的城市化發(fā)展來說，必須遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，建立城鎮(zhèn)密集區(qū)，也就是建設城市群，走以大中城市帶動小城鎮(zhèn)發(fā)展的道路，以一個或幾個大城市為中心，周邊形成若干個中等城市，圍繞中等城市聚集和建設起一批小城市和農(nóng)村小城鎮(zhèn)，最終在全國幾大區(qū)域里形成若干個大、中、小城市協(xié)調(diào)配套的城市網(wǎng)絡體系。城市規(guī)模擴張和城市經(jīng)濟發(fā)展相輔相成。目前，各城市新區(qū)的開發(fā)建設，是拉大城市框架、擴大城市規(guī)模的主要措施。這是城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，更是城市化進程的必然。城市化是現(xiàn)代化必然要實現(xiàn)的目標，也是現(xiàn)代化的基本標志。20世紀50年代以后，很多國

12、家明顯加快了城市化進程。據(jù)資料顯示，1800年1980年，世界人口增長了3.5倍，而城市人口卻增長35倍。迄今，一般發(fā)達國家城市化率在80以上，而中國的城市化率現(xiàn)在還不到30%數(shù)字的比較最有說服力，我國的城市化水平和發(fā)達國家相比差距十分明顯。河南的城市化率在全國處于比較落后的地位，而信陽的城市化率還在20%以下，相比遠遠落后。所以，大力提高城鎮(zhèn)化率，是信陽的城市發(fā)展重點，可以預見，在今后的一段時間內(nèi)，信陽將迎來一個高速發(fā)展期。從信陽的遠期城市規(guī)劃上也可以看出，未來的信陽城區(qū)規(guī)模遠大于現(xiàn)有城區(qū)，主要向北向東發(fā)展?？偟膩碚f，項目所在街區(qū)正在發(fā)生著日新月異的變化，雖然在居住形態(tài)、人口素質、配套等方面

13、存在明顯不足。但在政府作用、經(jīng)濟杠桿、城市化進程和房地產(chǎn)開發(fā)的大勢下，發(fā)展前景另人看好。尤其在城市開發(fā)與政府運作過程中的新平橋行政中心，上規(guī)模的地塊越來越彰顯出其經(jīng)濟價值和社會效益。我們擁有了一個可以創(chuàng)造美好未來的平臺。三、項目SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機會與風險）關鍵詞：優(yōu)劣并存，機會大于威脅。1、項目優(yōu)勢1）區(qū)位優(yōu)勢：由于信陽城市化進程的加快，新的城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略的實施，使這一區(qū)域成為城市建設的熱點，前景看好。新的城市中心和平橋行政中心的形成，將是不爭的事實。2）景觀優(yōu)勢：占地45畝的世紀廣場的建設和使用，無疑為項目和小區(qū)的居住帶來了得天獨厚的自然饋贈。不久的將來必定會為小區(qū)的居民提供一個

14、更大的休閑、游樂和運動的好去處。3）規(guī)模優(yōu)勢：可規(guī)劃面積近100畝，在目前信陽的房地產(chǎn)開發(fā)領域可謂規(guī)模較大，為項目提供了一個廣闊的開發(fā)空間和運作平臺，規(guī)模經(jīng)濟效應在未來即將凸顯。4）交通優(yōu)勢：整片土地西接平西大道，臨近平橋中心大道，恰似項目的“兩翼”，在平橋區(qū)即將“展翅高飛”，規(guī)劃路日后的建設使用，四通八達的交通帶來的不只是便利，更是城市繁榮的延伸。5）街區(qū)優(yōu)勢：整片地塊中的規(guī)劃路，可以按照我們的設想，同政府共同打造具備“景觀”和“商業(yè)”價值的“黃金走廊”。尤其是北側的“規(guī)劃路”更值得我們“進行價值整合”。6）居住價值：隨著平橋新行政中心的建設和各個機關、事業(yè)單位的興建，以及地產(chǎn)商的房地產(chǎn)開發(fā)

15、和機關家屬院的建設，日漸成熟的高尚居住區(qū)即將形成。7）商業(yè)價值：平西大道及靠近世紀廣場的規(guī)劃路提供了設計并建造商鋪和“商業(yè)風情街”的可能。8）升值潛力：區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、街區(qū)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢等及平橋新行政中心的建設使用，無疑使項目具有巨大的升值潛力。9）規(guī)劃優(yōu)勢：引進省會鄭州的開發(fā)和技術力量，在規(guī)模的平臺上，可以盡情發(fā)揮，創(chuàng)造領先產(chǎn)品和高品質社區(qū)的可能。10）政府扶持優(yōu)勢：作為招商引資而來的外地開發(fā)商在政策和項目的合作上，給予了大力的支持，并作為區(qū)政府重點工程提升了整個平橋的形象，改善和提升了這里的人居生活水平。2、項目劣勢1）地塊本身：地塊南側的兩小塊“邊角料”在規(guī)劃中成為難點，不

16、宜規(guī)劃住宅，其它功能一時難以定奪。西北側的高壓線在前期會一定程度的影響項目的整體規(guī)劃和施工。2）生活不便：主要體現(xiàn)在出入交通工具（龍江路目前無公交車）和生活配套的不足，購物有一定距離。3）周邊環(huán)境：南側的村莊同即將建成的高尚住區(qū)成為一個強烈的反差，影響居住素質。4）片區(qū)配套：主要集中在中心大道，表現(xiàn)為規(guī)模小，檔次低，種類缺，無規(guī)劃。尤其缺乏一定規(guī)模和上檔次的餐飲、娛樂和休閑等商業(yè)配套設施。平橋人的娛樂主要到獅河區(qū)完成。3、項目機會點1）由于平橋區(qū)現(xiàn)階段無上檔次和上規(guī)模的商品房住宅小區(qū)，世紀花園的出現(xiàn)將會填補這一空白，并成為平橋首家高尚住宅小區(qū)，從而提升平橋的整體人居質量，樹立平橋新的城市形象。

17、2）世紀廣場同世紀花園交相輝映，共同形成一個自然、生態(tài)的城市領地，花園住宅和公園式住宅的形成，提供了基礎和可能。3）項目的先天優(yōu)勢條件，加之高起點運作的策略，必將成為領袖平橋和轟動信陽的房地產(chǎn)開發(fā)典范。同時取得項目的經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收。4）發(fā)展趨勢：在政府作用和民間傾向下，本區(qū)域城市化的腳步正在加快，日漸提高的片區(qū)素質，無疑增加了項目的價值，并在項目開發(fā)的過程中充分利用這些發(fā)展優(yōu)勢進行合理的價值組合。5）品牌塑造：由于區(qū)位巨大的發(fā)展優(yōu)勢及項目地塊的規(guī)模優(yōu)勢，具備營建中高檔住宅的條件，同時借此塑造項目的品牌和企業(yè)品牌。4、項目風險點1）市場風險：任何項目都存在市場風險。由于地塊具備一定規(guī)

18、模，分期開發(fā)時間較長，市場變化越來越快，存在一定風險。2）購買力：信陽的經(jīng)濟發(fā)展水平在河南省處于中游位置（GDP在18個地市中排第九），不高的收入和不低的房價現(xiàn)象令人不解，其購買力能否支撐項目的銷售，同時吸引獅河及周邊市縣的購買人群將是日后營銷的重點。3）潛在威脅：項目西側的泰安小區(qū)建成面積高達10萬平方米，在未來將是我們直接的競爭對手；同時獅河區(qū)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀也直接威脅著項目的開發(fā)與銷售。4）投資風險：房地產(chǎn)本身就是高投入、高回報和高風險的行業(yè)，就本項目而言，世紀廣場的投資、施工用款及日后市場時機的把握，決定了投資風險的高低。四、地塊價值判斷1、地段價值當我們看到平橋新行政中心區(qū)的

19、規(guī)劃，平西大道如火如荼的施工場景，我們有理由相信，處于平西大道和龍江路交叉口的世紀花園，將成為新行政中心區(qū)的一顆“璀璨明珠”，包含著巨大的能量和潛力。無疑，這是一塊難得的“黃金寶地”和“新城市中心區(qū)旺地”。地段的好壞一定程度的決定了房地產(chǎn)開發(fā)的價值實現(xiàn)，世紀花園的美好未來前景，在平橋的新城區(qū)建設的利好背景下定能展現(xiàn)，并給我們以充足的開發(fā)信心。概念提煉：新行政中心的黃金寶地2、景觀價值自然景觀和人文景觀是房地產(chǎn)開發(fā)不可多的優(yōu)勢資源，它一定程度上影響著房地產(chǎn)項目的形態(tài)和檔次，甚至項目的收益。北側一路之隔的世紀廣場，將成為項目的寶貴自然和人文景觀，為日后小區(qū)業(yè)主的休閑、娛樂和健身提供了便利的條件。作

20、為占地百畝的規(guī)劃用地，結合世紀廣場的設計，將項目定位成花園式住宅應是我們的設計取向。世紀花園結合世紀廣場，可謂“雙重景觀，內(nèi)外兼修”。極大的提高了項目的綜合價值。概念提煉：雙重美景，生態(tài)社3、前景價值城市化正使“今天城外，明天城里”的構想逐漸變成事實，老城區(qū)因缺乏規(guī)劃而缺少的“秩序”不會在新的土地上重現(xiàn)。平橋整體的良好發(fā)展前景，科學系統(tǒng)的區(qū)域定位和規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)所形成的良好人居態(tài)勢，基礎設施的完善，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，加之自身優(yōu)良的開發(fā)規(guī)劃和設計建造。項目升值潛力巨大，明天更加看好。概念提煉：明日現(xiàn)代都市4、生活價值居家、生活要的是什么？舒適、便利、安逸、健康、和諧一定的規(guī)模，商業(yè)街的營造及廣場

21、、公園，所提供的空間為我們創(chuàng)造了“一站式”居家的便利條件，從商業(yè)、生活、娛樂配套，景觀營造等方面可構建客戶價值。這是生活的價值所在。概念提煉：“一站式”居家5、新價值觀階層一個區(qū)域，一個地段，一個社區(qū)，一群人，一個階層，一種生活方式，一種價值觀。不可避免的產(chǎn)生。全球化、城市化和新經(jīng)濟使我們感受到了這個變化的世界。就居住而言，新一代信陽人及富裕階層，他們有新的居住標準、消費文化特征、生活方式、文化軌跡、價值取向和城市寄托，而這一切體現(xiàn)了新的時代精神、社會轉向和城市風貌。概念提煉：新城市典范社6、商業(yè)價值平橋交通主干道平西大道和北側規(guī)劃路，具備了設置商業(yè)用房的條件，同樣的面積，商業(yè)的售價更高，這是房地產(chǎn)開發(fā)的常識。最大化的創(chuàng)建商業(yè)價值的同時也解決了社區(qū)生活配套的問題，豐富了社區(qū)生活。這個時代，