開(kāi)店選址的基本因素

1、開(kāi)店選址的基本因素選址是開(kāi)店的開(kāi)端。誰(shuí)都愿意選一個(gè)生意興隆的旺地。提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見(jiàn)，即便是有經(jīng)驗(yàn)的商人通常也犯這類錯(cuò)誤?？醋哐塾袝r(shí)并不在當(dāng)事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點(diǎn)都有可能起作用。有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：1、人的流量。2、租金。3、繁華程度。4、交通。5、居民結(jié)構(gòu)。6、面前場(chǎng)地。7、車站碼頭。8、機(jī)關(guān)學(xué)校。9、專業(yè)市場(chǎng)。10、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。11、經(jīng)營(yíng)品種。12、房屋結(jié)構(gòu)。13、能見(jiàn)度。14、相鄰店鋪。15、地勢(shì)。16、朝向。17、樓層。18、規(guī)劃19、相關(guān)政策。20、房東。提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充

2、分加以考慮,綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對(duì)生意的感受，方可拍板。選址調(diào)查人口與購(gòu)買力分析；有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。1、所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：常住人口數(shù)家庭及構(gòu)成人口密度教育程度從事行業(yè)自然增加率社會(huì)增加率家庭人均收人白天流動(dòng)人口數(shù)(1。)年齡構(gòu)成(11)家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)2、現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下:家庭人口及收入水平；提示；家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量

3、、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭（有一個(gè)獨(dú)生子女），則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。人口密度；提示；一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入

4、的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少?？土髁?；提示；一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：?各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。?上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。?上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。?根據(jù)車站出入的顧

5、客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：?居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。?日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地?火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。?體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。購(gòu)買力；提示；商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總

6、分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50%,500-1000元的占20%,1000-1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的約占10%。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。商場(chǎng)選址的原則和程序、商場(chǎng)選址的原則1、方便顧客購(gòu)物；滿足顧客需求是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的宗旨，因此商場(chǎng)位置的確定，必須首先考慮方便顧客購(gòu)物，為此商場(chǎng)要符合以下條件：交通便利；提示；車站附近，是過(guò)往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，

7、則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件?？拷巳壕奂膱?chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。提示；但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般只適合大型綜合商場(chǎng)或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展。人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)；提示；由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。符

8、合客流規(guī)律和流向的人群集散地段；提示；這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場(chǎng)”，所以能夠進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物的顧客人數(shù)多，客流量大。2、有利于商場(chǎng)開(kāi)拓發(fā)展；商場(chǎng)選址的最終目的是要取得經(jīng)營(yíng)的成功，因此要著重從以下幾方面來(lái)考慮如何便利經(jīng)營(yíng)：提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；提示；商場(chǎng)選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)；而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開(kāi)拓市場(chǎng)。有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色；提示；不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對(duì)地域的要求也有所不同。商場(chǎng)在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在

9、地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜以求得多功能綜合配套，從而合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能,創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立本企業(yè)的形象。有利于合理組織商品運(yùn)送；提示；商場(chǎng)選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在商場(chǎng)位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。3、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；衡量商場(chǎng)位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得

10、。二、商場(chǎng)選址的程序；1、選擇商場(chǎng)位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：選擇區(qū)域、方位；提示；選擇商場(chǎng)店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。制圖一一找出最佳位置；提示；在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)商場(chǎng)，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。市場(chǎng)調(diào)查；提示；在商場(chǎng)店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)注意將調(diào)

11、查對(duì)象分類統(tǒng)計(jì)，并對(duì)調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)；提示；確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建商場(chǎng)。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。商圈調(diào)查與選店、商圈調(diào)查的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況.調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來(lái)店鋪位置的選擇。1、商圈調(diào)查的目的包括:了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買習(xí)慣等。確定未來(lái)店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)店鋪的數(shù)量。找出商圈內(nèi)的障礙，包括：

12、?道路設(shè)施不便。?人口擁擠。?交通過(guò)度擁塞。法規(guī)方面；應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃IT一條街，如果初期誤入，將來(lái)的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來(lái)開(kāi)連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開(kāi)店。三、商圈調(diào)查部門(mén)的工作職責(zé)尋店和確定商圈是，流程：門(mén)學(xué)問(wèn)，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門(mén)的人員，形成規(guī)范的1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集；對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，

13、預(yù)計(jì)未來(lái)地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)。2、商圈資料之建立；不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。4、未來(lái)整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。5、商圈地點(diǎn)選擇、開(kāi)店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。8、競(jìng)爭(zhēng)廠商/店鋪開(kāi)店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開(kāi)店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開(kāi)店事項(xiàng)。四、商圈的定義商圈；是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。1、依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：主要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570

14、%。次要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。提示；商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。五、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式1、商圈范圍劃分確定；提示；商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制，設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)：商圈范圍；集中型商圈；主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米一5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。分散型商圈；主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米一1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。馬路之分界；提示；凡超過(guò)40米寬之道路四線道以

15、上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；提示；使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。安全島之阻隔，因安全島阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。大水溝，因大水溝阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。單行道，因單行道阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。人潮走向，由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向；提示；使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。2、商圈之界定方法；提示；法則、是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模開(kāi)始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離

16、的測(cè)量利用車子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出，大家就坐上出租車跑跑看。下面來(lái)舉例說(shuō)明；我們準(zhǔn)備開(kāi)的店鋪，稱為計(jì)劃店，在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計(jì)劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離計(jì)劃店600米，店鋪的面積為20平。這里得說(shuō)明法則的限制：只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。提示；并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來(lái)核定結(jié)果，到時(shí)候老錢(qián)可承擔(dān)不起。繪制簡(jiǎn)圖；這個(gè)時(shí)候開(kāi)始動(dòng)手了。集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖，分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖標(biāo)出重要建筑

17、物及樓別（金融大樓，辦公大樓）著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng)，娛樂(lè)區(qū).之同等類）5、可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門(mén)店政府重要之行政中心車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園.等特定族群會(huì)集場(chǎng)所標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方向），不要簡(jiǎn)單只是車道.標(biāo)出未來(lái)促銷活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn).、抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定；抽樣點(diǎn)之選擇辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)（未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn)）人潮走向匯集地點(diǎn)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)可能形成未來(lái)的商店群之地段；預(yù)定三四個(gè)抽樣點(diǎn)其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店3、發(fā)DM點(diǎn)之選擇；主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)次消費(fèi)

18、群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段六、商圈特征1、商店特色及分布情況;建筑型態(tài);于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度新建筑樓與舊式建筑之分布目前之改建情況定要放長(zhǎng)眼光。一三年內(nèi)可能改建之趨式，中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)入高速期,行業(yè)型態(tài)；于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次分布家數(shù)；以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象主要道路之商店分布明細(xì)將商店分門(mén)別類記錄并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)商店匯集地帶之概述以商店（輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。地點(diǎn)類型；?孤立店?未規(guī)劃商業(yè)區(qū)?規(guī)劃購(gòu)物中心2、住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）建物型態(tài)?實(shí)地了

19、解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)?建筑高度，樓數(shù)?建筑型式為新式或舊式?分布區(qū)域?目前之改建情況?一三年內(nèi)可能改建之趨式分布情況；?實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況?將該商圈分為?商店區(qū)，以（甲）為代碼?辨公區(qū)（甲2）為代碼?新式住宅區(qū)以（乙1）為代碼?舊式住宅區(qū)以（乙2）為代碼?文教區(qū)，以（丙）為代碼?于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈?并于圖上注明建筑物之樓別3、集會(huì)場(chǎng)所；場(chǎng)所類型?本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型?商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）?戲院?政府之行政機(jī)關(guān)?展覽會(huì)場(chǎng)?學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園.?補(bǔ)習(xí)班?表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所?菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)4、證券公司;聚集人口類型?青少年?上班族?特

20、定行業(yè)人士?家庭主婦、動(dòng)線；?人潮匯集流動(dòng)之路線?人潮匯集流動(dòng)之主要方向5、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論;發(fā)展情況?未來(lái)政府的行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造?未來(lái)的捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn).?大型辦公大樓、商業(yè)中心.等的建造?該商圈的未來(lái)轉(zhuǎn)變情況?人口年齡層的轉(zhuǎn)變?消費(fèi)習(xí)慣的未來(lái)改變情況?人潮匯集的可能變動(dòng)地段競(jìng)爭(zhēng)情況；?商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。?商圈內(nèi)的飽和程度。6、結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：?點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店?何種商品組合的配合?顧客的型態(tài)?租金狀況?集會(huì)場(chǎng)所影響商場(chǎng)選址的因素商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同

21、時(shí)選擇適宜的商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響,合考慮各方面的因素。提示；歸納起來(lái)，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析:、顧客的數(shù)量和質(zhì)量提示；通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析。1、對(duì)顧客的消費(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性；消費(fèi)習(xí)慣的資料；人口結(jié)構(gòu)；包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等基本情況；家庭戶數(shù)及構(gòu)成；包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭人口的增減狀況；消費(fèi)者的收入水平；包括個(gè)人及家庭的收人情況；、消費(fèi)者的消費(fèi)狀況；包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購(gòu)買力情況及消費(fèi)意識(shí)。二、商場(chǎng)所在地區(qū)客流情況提示；主要調(diào)查分析商場(chǎng)所在地的客流量、客

22、流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。三、交通狀況提示；商場(chǎng)選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動(dòng)人員的數(shù)量和質(zhì)量等。四、競(jìng)爭(zhēng)狀況提示；主要了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)商品及服務(wù)對(duì)象的階層等等五、商場(chǎng)周邊狀況提示；著重調(diào)查商場(chǎng)周圍有無(wú)市場(chǎng)、娛樂(lè)街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場(chǎng)店址的選擇。六、商場(chǎng)所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況提示；包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等?？偨Y(jié)；對(duì)以上這些因素，商場(chǎng)在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生的有

23、利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場(chǎng)布局的選擇，以正確預(yù)見(jiàn)未來(lái)。超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略所謂業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等形態(tài)。目前，國(guó)內(nèi)外眾多的超市主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、綜合性超市。提示；超市選址是超市開(kāi)發(fā)，至關(guān)重要的，很多投資者往住在店鋪開(kāi)業(yè)以后，再來(lái)想辦法提高業(yè)績(jī)，這時(shí)已是事倍功半。對(duì)超市相關(guān)業(yè)態(tài)相應(yīng)選址策略以供參考1、便利店；提示；便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：選址在居民住宅區(qū)；主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。營(yíng)業(yè)面積；在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高。營(yíng)業(yè)時(shí)間；一般在

24、16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)。商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物5分鐘可到達(dá)，80%顧客為有目的的購(gòu)物?？偨Y(jié)；便利店在時(shí)間上、空間上及品項(xiàng)上都是對(duì)其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。2、食品超市;提示；食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：選址在居民住宅區(qū)；交通要道、商業(yè)區(qū)。營(yíng)業(yè)面積；在500到1000平方米。商品結(jié)構(gòu)：以購(gòu)買頻率高的商品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間；不低于16小時(shí)。以居民為消費(fèi)對(duì)象；10分鐘左右可到達(dá)?？偨Y(jié)；非生鮮食品類商品是無(wú)法與大型公司進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的。作