思源經(jīng)紀(jì)立水橋項(xiàng)目定位方向探討學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1思源經(jīng)紀(jì)立水橋項(xiàng)目思源經(jīng)紀(jì)立水橋項(xiàng)目(xingm)定位方向定位方向探討探討第一頁，共114頁。城鐵城鐵5號(hào)線號(hào)線安安 立立 路路北北 苑苑 路路本本 案案中東路中東路(dn (dn l)l)西小口路西小口路858、479、984、358、432、758、運(yùn)通117、昌平22等北北 五五 環(huán)環(huán) 中中 路路北北 五五 環(huán)環(huán)八達(dá)嶺高速路八達(dá)嶺高速路京承高速路京承高速路北北 四四 環(huán)環(huán)北北 三三 環(huán)環(huán)城鐵城鐵13號(hào)線號(hào)線城鐵城鐵13號(hào)線號(hào)線城鐵城鐵5號(hào)線號(hào)線第2頁/共114頁第二頁，共114頁。經(jīng)過多年的建設(shè)(jinsh)，項(xiàng)目自身所處區(qū)域?qū)榫幼【奂瘏^(qū)。近年來，隨著多個(gè)商品房的成功開發(fā)銷售，

2、此區(qū)域已由原來的低端居住區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)居住區(qū)。地塊地塊(d kui)(d kui)周邊住宅周邊住宅 北京居住聚集區(qū)之一北京居住聚集區(qū)之一A:東亞東亞(Dng Y)奧奧北中心北區(qū)北中心北區(qū)C:東亞東亞奧北中心南區(qū)奧北中心南區(qū)B:北京北北京北O(jiān)pA：東亞奧北中心北區(qū)pB：北京北pC：東亞奧北中心南區(qū)pD：北方明珠pO：中灘村p在地塊的東北1公里為天通苑西區(qū)第3頁/共114頁第三頁，共114頁。pE：龍德廣場(gungchng)pF：萬意服裝批發(fā)城p 亞奧海龍電子城pG：祥和宏興建材pH：零散小攤位地塊周邊商業(yè)配套地塊周邊商業(yè)配套規(guī)模規(guī)模(gum)(gum)較大，檔次參差較大，檔次參差不齊不齊項(xiàng)目周

3、邊商業(yè)配套比較完善。大型商場、各類餐飲(cn yn)已具備一定規(guī)模。但由于開發(fā)節(jié)奏不一致，商業(yè)配套檔次參差不齊。E:龍德廣場龍德廣場F:萬意、海龍萬意、海龍第4頁/共114頁第四頁，共114頁。地塊地塊(d kui)區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境自然、人文環(huán)境優(yōu)越自然、人文環(huán)境優(yōu)越680公頃公頃(n qn)森林公園森林公園水立方水立方鳥鳥 巢巢第5頁/共114頁第五頁，共114頁。p中、小學(xué)：中灘中學(xué)、中灘小學(xué)、東小口小學(xué)、和平街一中（市級(jí)示范(shfn)學(xué)校）、和平街一中分p 校(區(qū)重點(diǎn))、中山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、亞奧學(xué)校等p幼兒園：東小口幼兒園、英華幼兒園、紅蘋果雙語幼兒園、新世紀(jì)幼兒園、幸福泉幼兒園、p 東方幼

4、兒園、春天幼兒園等p醫(yī)院：航空中心醫(yī)院、萬和頸椎醫(yī)院、紅十字會(huì)中心醫(yī)院、東小口醫(yī)院、天通仁和醫(yī)院、p 北京市北郊腫瘤醫(yī)院p郵局：黃金苑郵局、大羊坊郵局、東三旗郵局、天通西苑郵局、霍營郵局p銀行：中國銀行、工商銀行、北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行等地塊周邊地塊周邊(zhu bin)(zhu bin)其他配套其他配套 各項(xiàng)生各項(xiàng)生活設(shè)施齊全活設(shè)施齊全第6頁/共114頁第六頁，共114頁。p地塊(d kui)無拆遷，土地已實(shí)現(xiàn)三通一平p地塊(d kui)內(nèi)有兩排原生樹地塊自身地塊自身(zshn)(zshn)條件條件開發(fā)條件優(yōu)越開發(fā)條件優(yōu)越第7頁/共114頁第七頁，共114頁。本項(xiàng)目本項(xiàng)目(x

5、ingm)基本經(jīng)濟(jì)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位建筑總面積平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指標(biāo)容積率0.8建筑密度30%限高12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面積平方米56003.474其中兩限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商業(yè)建筑面積平方米24001.489指標(biāo)容積率3建筑密度25%限高60p項(xiàng)目總用地面積37560.194平方米。其中建設(shè)用地面積30968.321平方米，代征道路(dol)用地面積6591平方米。p項(xiàng)目綠地率：30p建筑產(chǎn)品及指標(biāo)見右表。第8頁/共114頁第八頁，共114頁。 項(xiàng)目情

6、況項(xiàng)目情況(qngkung)分析分析 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)定位建定位建議議 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)SWOT 分析分析 區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目SWOT分析 開發(fā)難點(diǎn)探討第9頁/共114頁第九頁，共114頁。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)SWOT (xingm)SWOT 分分析析WW（劣勢（劣勢(lish)(lish)）S S（優(yōu)勢（優(yōu)勢(yush)(yush)）OO（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）T T（威脅）（威脅）l奧運(yùn)來臨，奧北商圈價(jià)值的迅速提升l10線等地鐵線的開通，地鐵交通 更加發(fā)達(dá)，人們更依賴地鐵交通l地塊小，缺少規(guī)模優(yōu)勢l雙限商品房與商品住宅共同規(guī)劃、銷售，影響

7、項(xiàng)目整體品質(zhì)l商業(yè)面積比例大l受規(guī)劃用地所限，園林規(guī)劃難出亮點(diǎn)l周邊住宅供應(yīng)對(duì)商品住宅形成競爭壓力l周邊大配套商業(yè)豐富，商業(yè)規(guī)劃 存在難點(diǎn)l項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，西側(cè)為單村，環(huán)境較差l 緊鄰地鐵交換站,道路通暢公交發(fā)達(dá)；l交通出行方便l位于奧北商圈，地段升值潛力大l鄰近國家奧林匹克森林公園， 人文資源優(yōu)越l土地平整，無拆遷問題第10頁/共114頁第十頁，共114頁。項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)(ndin)探討探討p項(xiàng)目雙限商品房與商品房共同開發(fā)銷售，項(xiàng)目雙限商品房與商品房共同開發(fā)銷售，p 如何解決雙限商品房對(duì)商品房的影響？如何解決雙限商品房對(duì)商品房的影響？p項(xiàng)目總體量不大，規(guī)模性較差，市場影響力不足

8、項(xiàng)目總體量不大，規(guī)模性較差，市場影響力不足p 如何解決市場影響力不足？如何解決市場影響力不足？p商業(yè)商業(yè)(shngy)(shngy)規(guī)劃比例較大規(guī)劃比例較大p 如何解決商業(yè)如何解決商業(yè)(shngy)(shngy)面積過大的難題？面積過大的難題？p開發(fā)商對(duì)商業(yè)開發(fā)商對(duì)商業(yè)(shngy)(shngy)銷售價(jià)格預(yù)期高于市場水平銷售價(jià)格預(yù)期高于市場水平p 如何解決商業(yè)如何解決商業(yè)(shngy)(shngy)銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？ 第11頁/共114頁第十一頁，共114頁。項(xiàng)目雙限商品房與商品房共同開發(fā)銷項(xiàng)目雙限商品房與商品房共同開發(fā)銷售售(xioshu)，如何解決雙限商品房對(duì)商品房的

9、影響如何解決雙限商品房對(duì)商品房的影響？1 1、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃(guhu)(guhu)中區(qū)域分開，產(chǎn)品類中區(qū)域分開，產(chǎn)品類型區(qū)分型區(qū)分; ;2.2.營銷過程案名、推盤期、形象營銷過程案名、推盤期、形象(xngxing)(xngxing)等區(qū)分。等區(qū)分。第12頁/共114頁第十二頁，共114頁。項(xiàng)目總體項(xiàng)目總體(zngt)量不大，量不大，規(guī)模性較差，市場影響力不足規(guī)模性較差，市場影響力不足 如何市場影響力不足的難題？如何市場影響力不足的難題？1 1、開發(fā)區(qū)域、開發(fā)區(qū)域(qy)(qy)內(nèi)差異化產(chǎn)品內(nèi)差異化產(chǎn)品2 2、優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化產(chǎn)品(chnpn)(chnpn)，提高戶型使用功能和競爭力，提高戶

10、型使用功能和競爭力 第13頁/共114頁第十三頁，共114頁。商業(yè)規(guī)劃比例較大，商業(yè)規(guī)劃比例較大， 如何解決如何解決(jiju)商業(yè)面積過大的難商業(yè)面積過大的難題？題？1 1、產(chǎn)品規(guī)劃中對(duì)商業(yè)、產(chǎn)品規(guī)劃中對(duì)商業(yè)(shngy)(shngy)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理把控業(yè)態(tài)進(jìn)行合理把控3 3、將剩余部分商業(yè)、將剩余部分商業(yè)(shngy)(shngy)產(chǎn)品進(jìn)行合理轉(zhuǎn)換產(chǎn)品進(jìn)行合理轉(zhuǎn)換2 2、 適當(dāng)縮減商業(yè)面積適當(dāng)縮減商業(yè)面積第14頁/共114頁第十四頁，共114頁。開發(fā)商對(duì)商業(yè)銷售價(jià)格預(yù)期高，開發(fā)商對(duì)商業(yè)銷售價(jià)格預(yù)期高，如何解決如何解決(jiju)商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？值最大化？使商業(yè)產(chǎn)品具備稀

11、缺性和領(lǐng)先使商業(yè)產(chǎn)品具備稀缺性和領(lǐng)先(ln xin)(ln xin)性，提高產(chǎn)品附加值性，提高產(chǎn)品附加值第15頁/共114頁第十五頁，共114頁。 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)情況情況分析分析 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)定位建定位建議議 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)SWOT 分分析析 區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 住宅市場研究 商業(yè)市場研究 寫字樓市場研究 公寓市場研究 未來市場供應(yīng)量第16頁/共114頁第十六頁，共114頁。住宅住宅(zhzhi)市場研究市場研究公寓市場公寓市場(shchng)研究研究商業(yè)商業(yè)(shngy)市場研究市場研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究第17頁/共

12、114頁第十七頁，共114頁。住宅市場住宅市場(shchng)研究研究研究研究(ynji)(ynji)范圍范圍項(xiàng)目(xingm)所在區(qū)域內(nèi)，在售商品房項(xiàng)目(xingm)：媒體村、公園2008、北京北地塊位置地鐵五號(hào)線地鐵地鐵13號(hào)線號(hào)線北五環(huán)北五環(huán)媒體村媒體村公園公園20082008北京北北京北第18頁/共114頁第十八頁，共114頁。住宅研究項(xiàng)目住宅研究項(xiàng)目(xingm)(xingm) 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模（含商業(yè)、配（含商業(yè)、配套等）（）套等）（）建筑形式建筑形式主力戶型主力戶型（）（）裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)已售供應(yīng)量已售供應(yīng)量（）（）媒體村媒體村92萬14棟32

13、層塔樓； 2棟11層板樓一居（40-80）占50%；兩居(100)占50%21層以下簡裝，送分戶中央空調(diào)；21層以上毛坯22萬公園公園2008200835萬5棟14層板樓；6棟23層塔樓；2棟23層板塔結(jié)合兩居（90-103）占60%毛坯28.4萬北京北北京北21萬11棟23層板塔結(jié)合兩居（80左右）占70%毛坯15.3萬數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易(jioy)管理中心及思源市場監(jiān)測p塔樓和板塔結(jié)合形式的產(chǎn)品塔樓和板塔結(jié)合形式的產(chǎn)品(chnpn)(chnpn)較多，面積集中在較多，面積集中在70-10070-100之間。之間。第19頁/共114頁第十九頁，共114頁。住宅研究住宅研究(ynji)

14、(ynji)項(xiàng)目項(xiàng)目銷售價(jià)格銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /）套總價(jià)區(qū)間套總價(jià)區(qū)間（元）（元）折扣情況折扣情況媒體村媒體村2007年10月7日1300052萬-130萬無公園公園200820082006年3月18日板樓15800塔樓1300084.5萬-170萬一次性付款97折北京北北京北2007年3月10日: 9、11號(hào)樓;2006年11月17日:8號(hào)樓;2006年10月28日:6號(hào)樓;2006年9月6日:10號(hào)樓;2006年8月17日: 7號(hào)樓;2006年6月27日: 4、5號(hào)樓.截止07年7月全部入市面積售罄，最后一次報(bào)價(jià)800070萬左右無數(shù)據(jù)來源

15、：北京市房地產(chǎn)交易管理中心及思源市場(shchng)監(jiān)測p在售價(jià)格在售價(jià)格(jig)13000(jig)13000元元/ /平米（在售項(xiàng)目位置明顯優(yōu)于本項(xiàng)目），平均套總價(jià)在平米（在售項(xiàng)目位置明顯優(yōu)于本項(xiàng)目），平均套總價(jià)在100100萬左右。萬左右。第20頁/共114頁第二十頁，共114頁。住宅研究項(xiàng)目住宅研究項(xiàng)目銷售銷售(xioshu)(xioshu)速度速度項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱月均銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)媒體村媒體村南區(qū)進(jìn)行4.5個(gè)月客戶積累，于07年10月開盤，目前簽約1357套，月均銷售129129套套公園公園2008200807年月均銷售100100套套；08年106#C座進(jìn)行4個(gè)月客戶積累，

16、240套房開盤當(dāng)天銷售1/3，月均銷售2020套套北京北北京北3個(gè)月客戶積累，06年7月-07年7月完成8棟1536套銷售，月均銷售102102套套數(shù)據(jù)(shj)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理中心及思源市場監(jiān)測p0606、0707年市場環(huán)境較好，銷售速度年市場環(huán)境較好，銷售速度(sd)(sd)較快，月均銷售較快，月均銷售100100套以上。套以上。p0808年客戶積累時(shí)期長，受整體樓市氛圍影響銷售速度年客戶積累時(shí)期長，受整體樓市氛圍影響銷售速度(sd)(sd)下降明顯。下降明顯。第21頁/共114頁第二十一頁，共114頁。住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)研究項(xiàng)目研究項(xiàng)目客群特征客群特征項(xiàng)目名稱

17、項(xiàng)目名稱客戶來源客戶來源媒體村媒體村年齡：25-45歲之間； 來源：本地60%；職業(yè)：企業(yè)中層收入者； 目的：自住占70%公園公園20082008年齡：30歲左右； 來源：外地80%；職業(yè)：中關(guān)村IT，亞運(yùn)村；目的：為結(jié)婚購買，自住北京北北京北年齡：30歲左右 ； 來源：外地70%職業(yè)：地鐵沿線工作人群；目的：自住為主數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易(jioy)管理中心及思源市場監(jiān)測p地鐵沿線工作的年輕人、外地客源多，自住需求地鐵沿線工作的年輕人、外地客源多，自住需求(xqi)(xqi)較大。較大。第22頁/共114頁第二十二頁，共114頁。區(qū)域住宅區(qū)域住宅(zhzhi)(zhzhi)市場整體特征市

18、場整體特征p戶型面積集中在戶型面積集中在70-10070-100之間，研究區(qū)域內(nèi)住宅戶型面積之間，研究區(qū)域內(nèi)住宅戶型面積8080平米左右占多數(shù)；平米左右占多數(shù)；p總價(jià)較低，區(qū)域內(nèi)住宅在單價(jià)不高、面積適中的前提下，總價(jià)較低；總價(jià)較低，區(qū)域內(nèi)住宅在單價(jià)不高、面積適中的前提下，總價(jià)較低；p銷售速度較快，銷售速度較快，0707年較好市場環(huán)境下，住宅月均銷售年較好市場環(huán)境下，住宅月均銷售100100套以上；套以上；p0808年銷售受淡季和北京樓市整體年銷售受淡季和北京樓市整體(zhngt)(zhngt)氛圍影響明顯；氛圍影響明顯；p年輕客戶為主力購買群，客群多為工作在地鐵沿線的年輕外地人群；年輕客戶為主

19、力購買群，客群多為工作在地鐵沿線的年輕外地人群；p對(duì)銷售價(jià)格敏感度高；對(duì)銷售價(jià)格敏感度高；p客戶多為自住需求，其中部分過渡型居住?？蛻舳酁樽宰⌒枨?，其中部分過渡型居住。第23頁/共114頁第二十三頁，共114頁。住宅住宅(zhzhi)市場研究市場研究公寓市場公寓市場(shchng)研究研究商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究第24頁/共114頁第二十四頁，共114頁。公寓公寓(gngy)市場市場研究研究研究范圍：研究范圍：地塊地塊(d kui)所在奧北區(qū)域內(nèi)，在售或即將發(fā)售公寓，包括：所在奧北區(qū)域內(nèi)，在售或即將發(fā)售公寓，包括：酒店式公寓酒店式公寓 50年、年、4

20、0年產(chǎn)權(quán)，以公建立項(xiàng)，開發(fā)為公寓產(chǎn)品進(jìn)行銷售年產(chǎn)權(quán)，以公建立項(xiàng)，開發(fā)為公寓產(chǎn)品進(jìn)行銷售研究項(xiàng)目：研究項(xiàng)目：華發(fā)頤園（在售）華發(fā)頤園（在售）東方郁金香大廈（在售）東方郁金香大廈（在售）旭輝旭輝奧都（售完）奧都（售完）東亞奧北中心（售完）東亞奧北中心（售完）龍德紫金（未售）龍德紫金（未售）地塊位置地鐵五號(hào)線地鐵地鐵13號(hào)線號(hào)線東方郁金香大廈東方郁金香大廈華發(fā)頤園華發(fā)頤園旭輝旭輝奧都奧都東亞東亞奧北奧北中心中心北五環(huán)北五環(huán)龍德紫金龍德紫金第25頁/共114頁第二十五頁，共114頁。華發(fā)華發(fā)(huf)頤園（在頤園（在售）售）項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)北苑路項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)北苑路18號(hào)，地鐵號(hào)，地鐵5號(hào)線立水橋南

21、站旁號(hào)線立水橋南站旁產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限(ninxin)：70年年總建筑面積：總建筑面積：48848，其中公寓面積約，其中公寓面積約33960，共，共570套套建筑形式：建筑形式：19層?xùn)|西向塔樓層?xùn)|西向塔樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元元/，包括全套家具電器，包括全套家具電器水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：民用水、電收費(fèi)水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：民用水、電收費(fèi)第26頁/共114頁第二十六頁，共114頁。戶型情況：戶型情況：全部為東西向全部為東西向60-70一居，四梯一居，四梯18戶戶開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2007年年11月月銷售情況：開盤至今銷售銷售情況：開盤至今銷售56套套銷售報(bào)價(jià)：均

22、價(jià)銷售報(bào)價(jià)：均價(jià)17000元元/成交均價(jià)：成交均價(jià)：16578元元/銷售折扣：銷售折扣：9-9.9折不等折不等客群特征：客群特征：部分山西部分山西(shn x)、內(nèi)蒙投資客購買；、內(nèi)蒙投資客購買；本地購買者中，本地購買者中，25-30歲之間年輕客群為購買主力；歲之間年輕客群為購買主力；工作地點(diǎn)多在地鐵沿線或地鐵沿線附近；工作地點(diǎn)多在地鐵沿線或地鐵沿線附近；自住客戶多為過渡居住。自住客戶多為過渡居住。華發(fā)華發(fā)(huf)頤園（在頤園（在售）售）數(shù)據(jù)來源(liyun)：北京市房地產(chǎn)交易管理中心及思源市場監(jiān)測第27頁/共114頁第二十七頁，共114頁。東方東方(Dngfng)郁金香郁金香大廈（在售）大

23、廈（在售）項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)位置：立水橋北，安立路東側(cè)，地鐵立水橋站東南側(cè)位置：立水橋北，安立路東側(cè)，地鐵立水橋站東南側(cè)產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：50年年總建筑面積：總建筑面積：34489.41 ，總戶數(shù)，總戶數(shù)492套套建筑形式：建筑形式：14層塔樓層塔樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元元/水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第28頁/共114頁第二十八頁，共114頁。東方東方(Dngfng)郁金香大郁金香大廈（在售）廈（在售）戶型情況：戶型情況：30-48零居，零居，58-80一居，一居，80-100二居。六梯二居。六梯41戶

24、。戶。開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2008年年3月月15日日銷售情況：銷售銷售情況：銷售43套套銷售報(bào)價(jià)：銷售報(bào)價(jià)：12500元元/成交均價(jià)：成交均價(jià)：10813元元/銷售折扣：銷售折扣：9-9.8折不等折不等客戶特征：客戶特征：自住客戶為主；自住客戶為主；購買客戶多為年輕白領(lǐng)；購買客戶多為年輕白領(lǐng)；購買客戶最看重項(xiàng)目優(yōu)越購買客戶最看重項(xiàng)目優(yōu)越(yuyu)的交通條件和低總價(jià)。的交通條件和低總價(jià)。數(shù)據(jù)(shj)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理中心及思源市場監(jiān)測第29頁/共114頁第二十九頁，共114頁。旭輝旭輝奧都（已售磬）奧都（已售磬）項(xiàng)目位置：立水橋東南岸項(xiàng)目位置：立水橋東南岸產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：50年年

25、總建筑面積總建筑面積(jin zh min j)：約：約19萬萬 2682套套建筑形式：建筑形式：10-27層板樓、塔樓層板樓、塔樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：8個(gè)樓毛坯房，個(gè)樓毛坯房，2個(gè)樓為精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)個(gè)樓為精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)800元元/水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：民用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：民用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第30頁/共114頁第三十頁，共114頁。旭輝旭輝奧都（已售磬）奧都（已售磬）戶型情況：戶型情況： 70%為零居或一居。為零居或一居。4060零居室、零居室、 5070一居、一居、 8090二居，少量二居，少量90110三居三居 銷售情況：已售磬銷售情況：已售磬開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2007年年6

26、月月成交均價(jià)：成交均價(jià)：8442元元/目前目前(mqin)二手房價(jià)格：約二手房價(jià)格：約10000元元/客戶特征：客戶特征：自住客戶為主，少量投資客戶；自住客戶為主，少量投資客戶；外地留京學(xué)生或遠(yuǎn)郊區(qū)年輕人購買較多；外地留京學(xué)生或遠(yuǎn)郊區(qū)年輕人購買較多；工作地點(diǎn)多為地鐵沿線或地鐵沿線附近。工作地點(diǎn)多為地鐵沿線或地鐵沿線附近。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理中心及思源市場(shchng)監(jiān)測第31頁/共114頁第三十一頁，共114頁。東亞東亞(Dng Y)奧北中心（奧北中心（已售磬）已售磬）項(xiàng)目位置：立水橋城鐵站旁，地鐵項(xiàng)目位置：立水橋城鐵站旁，地鐵13號(hào)線和號(hào)線和5號(hào)線交匯處號(hào)線交匯處產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)

27、年限：50年年總總 規(guī)規(guī) 模：南北兩區(qū)共約模：南北兩區(qū)共約21萬，公寓建筑面積約萬，公寓建筑面積約19萬。共萬。共2871套公寓，其中南區(qū)公寓套公寓，其中南區(qū)公寓1434套，北區(qū)公寓套，北區(qū)公寓1437套。套。建筑形式建筑形式(xngsh)：11-27層塔板結(jié)合層塔板結(jié)合裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：民用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：民用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第32頁/共114頁第三十二頁，共114頁。戶型情況：全部為戶型情況：全部為30-9030-90小戶型小戶型開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：20062006年年8 8月月6 6日日銷售情況：開盤半年基本售罄銷售情況：開盤半年基本售罄1919萬萬

28、成交均價(jià)：成交均價(jià)：66316631元元/ /目前二手房價(jià)格：目前二手房價(jià)格：1300013000元元/ /客群特征：客群特征：25-3025-30歲之間年輕客群為購買主力；歲之間年輕客群為購買主力；自住、投資客戶比例相仿；自住、投資客戶比例相仿；工作地點(diǎn)多為地鐵沿線或地鐵沿線附近工作地點(diǎn)多為地鐵沿線或地鐵沿線附近(fjn)(fjn)；自住客戶多為過渡居住。自住客戶多為過渡居住。東亞東亞(Dng Y)奧北中心奧北中心（已售磬）（已售磬）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易(jioy)管理中心及思源市場監(jiān)測第33頁/共114頁第三十三頁，共114頁。龍德龍德(ln d)紫金紫金（未開盤）（未開盤）項(xiàng)目位置

29、：立湯路東側(cè)，龍德廣場北側(cè)項(xiàng)目位置：立湯路東側(cè)，龍德廣場北側(cè)產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限(ninxin)：40年年總建筑面積：總建筑面積：9萬萬建筑形式：高層塔樓建筑形式：高層塔樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)未定裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)未定水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：未定水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：未定戶型情況：戶型情況：40-60小戶型小戶型銷售價(jià)格：未定銷售價(jià)格：未定數(shù)據(jù)來源：思源市場(shchng)監(jiān)測第34頁/共114頁第三十四頁，共114頁。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限總規(guī)?？傄?guī)模（）（）建筑形式建筑形式戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)（元（元/ /）水電收費(fèi)標(biāo)水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)華發(fā)頤園華發(fā)頤園（在售）（在售）

30、70年4884819層?xùn)|西向塔樓60-70一居3000 （包括全套家具電器）民用水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)東方郁金香大廈東方郁金香大廈（在售）（在售）50年3448914層塔樓30-48零居；58-80一居；80-100二居。1000商業(yè)水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)旭輝旭輝奧都奧都（售完）（售完）50年約19萬10棟10-27層板樓、塔樓4060零居；5070一居； 8090二居；90110三居 800 （8個(gè)樓毛坯，2個(gè)樓為精裝修）民用水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)東亞奧北中心東亞奧北中心（售完）（售完）50年21萬11-27層塔板結(jié)合30-90小戶型毛坯民用水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)龍德紫金（未售）龍德紫金（未售）40年9萬高層塔樓40-60

31、小戶型精裝標(biāo)準(zhǔn)未定未定公寓市場產(chǎn)品特征公寓市場產(chǎn)品特征(tzhng)50年產(chǎn)權(quán)為主，多為塔樓，小戶型居多，多為民用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年產(chǎn)權(quán)為主，多為塔樓，小戶型居多，多為民用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第35頁/共114頁第三十五頁，共114頁。公寓市場銷售公寓市場銷售(xioshu)情況情況銷售銷售(xioshu)價(jià)格在價(jià)格在10000-13000元元/之間的項(xiàng)之間的項(xiàng)目，月銷售目，月銷售(xioshu)速度較快；銷售速度較快；銷售(xioshu)價(jià)格價(jià)格17000元元/，銷售，銷售(xioshu)抗性非常明顯。抗性非常明顯。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱成交價(jià)格成交價(jià)格（元（元/ /）目前售價(jià)目前售價(jià)（元（元/ /）銷售速度

32、（套銷售速度（套/ /月）月）客群特征客群特征華發(fā)頤園（在售）華發(fā)頤園（在售）16578170002個(gè)月客戶積累，07年11月開盤，共售出56套，月均8 8套套部分山西、內(nèi)蒙投資客購買；本地購買者中，25-30歲之間年輕客群為購買主力；工作地點(diǎn)多在地鐵沿線或地鐵沿線附近；自住客戶多為過渡居住。東方郁金香大廈東方郁金香大廈（在售）（在售）10813125001個(gè)月客戶積累，08年3月開盤，共售出43套，月均2020套套自住客戶為主；購買客戶多為年輕白領(lǐng)；購買客戶最看重項(xiàng)目優(yōu)越的交通條件和低總價(jià)。旭輝旭輝奧都奧都（售完）（售完）8442（2007年售完）10000（2手報(bào)價(jià)）3個(gè)月客戶積累，07年

33、6月開盤，11月底2682套售磬，月均298298套套自住客戶為主，少量投資客戶；外地留京學(xué)生或遠(yuǎn)郊區(qū)年輕人購買較多；工作地點(diǎn)多為地鐵沿線或地鐵沿線附近。東亞奧北中心東亞奧北中心（售完）（售完）6631（2006年售完）13000（2手報(bào)價(jià)）3個(gè)月客戶積累，06年8月開盤，2871套半年售罄，月均319319套套25-30歲之間年輕客群為購買主力；自住、投資客戶比例相仿；工作地點(diǎn)多為地鐵沿線或地鐵沿線附近；自住客戶多為過渡居住。龍德紫金（未售）龍德紫金（未售）未定第36頁/共114頁第三十六頁，共114頁。公寓市場公寓市場(shchng)研究研究結(jié)論結(jié)論p 區(qū)域內(nèi)，公建立項(xiàng)，40、50年產(chǎn)權(quán)的

34、公寓項(xiàng)目密集，市場接受度較高；p 公寓戶型以小戶型為主，戶型面積主要(zhyo)集中在40-80之間；p 公建立項(xiàng)的公寓項(xiàng)目，水、電多改為民用水、電，按民用水、電收費(fèi)；p 08年以前，區(qū)域內(nèi)銷售公寓項(xiàng)目多為毛坯房，銷售狀況良好；p 08年以后，區(qū)域內(nèi)銷售公寓項(xiàng)目則多為精裝修，由于市場原因，整體銷售狀況不佳；p 客戶對(duì)銷售價(jià)格敏感度較高，售價(jià)超過13000元/的項(xiàng)目，銷售抗性較大；p 購買公寓的客戶以過渡型自住為主；p 依靠兩條地鐵線及十?dāng)?shù)條公交車的便利公共交通，購買公寓的客戶多為在地鐵沿線或地鐵沿線附近工作的年輕白領(lǐng)。第37頁/共114頁第三十七頁，共114頁。未來存量未來存量 住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)

35、大于公寓供應(yīng)量住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公寓供應(yīng)量未來兩年仍將有未來兩年仍將有3737萬平米的住宅存量，與本項(xiàng)目形成競爭萬平米的住宅存量，與本項(xiàng)目形成競爭未來兩年將有未來兩年將有11.211.2萬平米的公寓存量在市場萬平米的公寓存量在市場(shchng)(shchng)銷售銷售產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)( () )備注備注住宅住宅媒體村媒體村25萬北區(qū)（預(yù)計(jì)4月20日開盤）公園公園200820086.6萬在售106#及18#北京北北京北5.7萬3棟未開盤樓座合計(jì)合計(jì)37.337.3萬萬公寓公寓華發(fā)頤園（在售）華發(fā)頤園（在售）30624東方郁金香大廈東方郁金香大廈（在售）（在售）3

36、1475龍德紫金（未售）龍德紫金（未售）5萬項(xiàng)目約有商業(yè)4萬合計(jì)合計(jì)11.211.2萬萬數(shù)據(jù)(shj)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理中心及思源市場監(jiān)測第38頁/共114頁第三十八頁，共114頁。市場市場(shchng)未來供應(yīng)未來供應(yīng)量量未來土地供應(yīng)量未來土地供應(yīng)量 預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)未來兩年新增供應(yīng)量大，將達(dá)到預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)未來兩年新增供應(yīng)量大，將達(dá)到(d do)278(d do)278萬平米；其中有直接競爭力的供應(yīng)量為萬平米；其中有直接競爭力的供應(yīng)量為7474萬平米，銷售形勢不樂觀。萬平米，銷售形勢不樂觀。年份年份宗地名稱宗地名稱宗地位置宗地位置土地面積土地面積 ( () )規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積( (

37、) )規(guī)劃用途規(guī)劃用途開發(fā)開發(fā)程度程度受讓單位受讓單位2008年朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（1號(hào)地）項(xiàng)目用地 朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村417977.86662219.81住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融業(yè)六通一平北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司 昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村地 昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)380057.87523292.94居住、教育、公共交通用地六通一平深圳招商房地產(chǎn)有限公司與北京嘉銘房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體 2007年昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中部226190.46213800住宅及配套公共設(shè)施六通一平北京泰格經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村4號(hào)地）項(xiàng)目用地 朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村319958

38、.27306701.86住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施六通一平北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、北京城建投資發(fā)展股份有限公司投標(biāo)聯(lián)合體朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（2號(hào)地）項(xiàng)目用地 朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村305579.96498192.13住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、六通一平北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（3號(hào)地）項(xiàng)目用地 朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村431555.21577381.05住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、六通一平北京國華置業(yè)有限公司合計(jì)合計(jì)27815882781588數(shù)據(jù)(shj)來源：北京市土地交易管理中心第39頁/共114頁第三十九頁，共114頁。居

39、住居住(jzh)市場研究結(jié)市場研究結(jié)論論p 各項(xiàng)目銷售情況受整體市場影響較大：區(qū)域內(nèi)住宅及公寓項(xiàng)目，受整體市場環(huán)境影響，各項(xiàng)目銷售情況受整體市場影響較大：區(qū)域內(nèi)住宅及公寓項(xiàng)目，受整體市場環(huán)境影響，06、07年銷售情況普遍良好，年銷售情況普遍良好，08年銷售速度較年銷售速度較07年有所放緩；年有所放緩；p 住宅以中小戶型為主：戶型面積區(qū)間在住宅以中小戶型為主：戶型面積區(qū)間在70-100之間；之間；p 公寓以小戶型為主：主力戶型面積區(qū)間在公寓以小戶型為主：主力戶型面積區(qū)間在40-80之間；之間；p 客戶對(duì)銷售價(jià)格敏感度遠(yuǎn)高于產(chǎn)權(quán)年限：在銷售價(jià)格足夠優(yōu)惠前提下，客戶能夠忽略客戶對(duì)銷售價(jià)格敏感度遠(yuǎn)高于

40、產(chǎn)權(quán)年限：在銷售價(jià)格足夠優(yōu)惠前提下，客戶能夠忽略40、50年產(chǎn)權(quán)年限影響；年產(chǎn)權(quán)年限影響；p 便利交通吸引城中年輕白領(lǐng)購買：依靠兩條地鐵線及二十余條公交車的便利公共交通，在本便利交通吸引城中年輕白領(lǐng)購買：依靠兩條地鐵線及二十余條公交車的便利公共交通，在本區(qū)域購買住宅或公寓的客戶多為在地鐵沿線區(qū)域購買住宅或公寓的客戶多為在地鐵沿線(ynxin)或地鐵沿線或地鐵沿線(ynxin)附近工作的年輕附近工作的年輕白領(lǐng)；白領(lǐng)；p 自住為主；自住為主；p 區(qū)域內(nèi)未來整體供應(yīng)量巨大。區(qū)域內(nèi)未來整體供應(yīng)量巨大。第40頁/共114頁第四十頁，共114頁。住宅住宅(zhzhi)市場研究市場研究公寓市場公寓市場(sh

41、chng)研研究究商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究寫字樓市場研究寫字樓市場研究第41頁/共114頁第四十一頁，共114頁。規(guī)劃規(guī)劃(guhu)中中商業(yè)商業(yè)北京北京(bi jn)北北東亞東亞(Dng Y)奧北中心奧北中心南區(qū)南區(qū)東亞奧北中東亞奧北中心北區(qū)心北區(qū)北方明珠大廈商業(yè)樓（萬北方明珠大廈商業(yè)樓（萬意百貨意百貨 ）龍德廣場龍德廣場龍德廣場二期酒店龍德廣場二期酒店式公寓及底商式公寓及底商本本 案案西一區(qū)商業(yè)西一區(qū)商業(yè)西單購物中心（天通苑店）西單購物中心（天通苑店）及及1區(qū)沿街商業(yè)區(qū)沿街商業(yè)西三區(qū)商業(yè)西三區(qū)商業(yè)北三區(qū)商業(yè)北三區(qū)商業(yè)東三區(qū)商業(yè)東三區(qū)商業(yè)5號(hào)線天通苑站號(hào)線天通苑站5號(hào)線天通苑

42、南站號(hào)線天通苑南站立水橋站（立水橋站（5號(hào)線、號(hào)線、13號(hào)線）號(hào)線）地鐵地鐵5號(hào)線號(hào)線城鐵城鐵13號(hào)線號(hào)線商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè)區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè)以龍德廣場、北方明珠大廈商業(yè)樓、西單商場購物中心性質(zhì)的大型商業(yè)；其余為天通苑社區(qū)內(nèi)沿街商鋪 。第42頁/共114頁第四十二頁，共114頁。商業(yè)商業(yè)(shngy)市場市場研究研究區(qū)域區(qū)域(qy)(qy)內(nèi)主要內(nèi)主要集中商業(yè)集中商業(yè)區(qū)域位置區(qū)域位置體量（平米）體量（平米）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平租金水平(/(/天天/ /平方米平方米) )售價(jià)（元）售價(jià)（元）龍德廣場18萬購物百貨、超市、餐飲娛樂、文化藝術(shù)、健身保健等二、三層4元左右只租不售天

43、通苑5區(qū)商業(yè)（西單購物中心）單層、兩層及三層臨街商鋪約5000平米，西單購物中心經(jīng)營面積7000。地產(chǎn)中介、賓館、餐飲、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、駕校、藥店、攝影、煙草、眼鏡店、西單購物中心2元左右/北方明珠大廈3.8萬F1：工藝禮品、頭飾、化妝品、鐘表眼鏡、玩具、陶瓷制品、小五金、小家電、手機(jī)配件、照相器材、文化辦公用品、不銹鋼塑料制品F2：首飾、鞋類、箱包皮件、絲綢、針紡織品、床上用品、窗簾布藝F3：童裝、男女服裝、外貿(mào)服裝、休閑系列F4：奧特萊斯名品折扣F5：電子、美食娛樂休閑廣場B1：世紀(jì)聯(lián)華大型超市F1：每5平方米一個(gè)商鋪，月租金水平，根據(jù)位置的不同而不同。分別為：8-10元/平方米/天F2：

44、12元/平方米/天F3：轉(zhuǎn)讓費(fèi)3-3.5萬元/鋪F4：租金以扣點(diǎn)形式支付（扣點(diǎn)10%左右）根據(jù)品牌的不同而不同B1：超市外租區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)為：19平方米的商鋪，9.8元/平方米/天F1外租區(qū)的商鋪?zhàn)饨穑?0平米，11元/平方米/天，另付8萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi) 只租不售第43頁/共114頁第四十三頁，共114頁。商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究區(qū)域內(nèi)主要區(qū)域內(nèi)主要(zhyo)(zhyo)集中商業(yè)集中商業(yè)區(qū)域位置區(qū)域位置體量體量經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)租金水平租金水平( (平方米平方米/ /天天) )售價(jià)（每平方售價(jià)（每平方米）米）西三區(qū)商業(yè)三層沿街商鋪及尾貨市場，約1萬平米餐飲、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場

45、、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等2.8元左右 /西一區(qū)商業(yè)單層、三層沿街商鋪，約7000平米。地產(chǎn)中介、煙酒、餐飲、藥店、美術(shù)培訓(xùn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、洗衣、診所等2元左右1.3萬北三區(qū)商業(yè)四層沿街商鋪及蘇寧、物美等共約2萬平米商業(yè)餐飲、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市1.3元左右只租不售東三區(qū)商業(yè)單層臨街商鋪，約500平米，舊貨市場約500平米舊貨市場、餐飲1.3元左右/東亞奧北中心南北區(qū)共計(jì)3.1萬平米的臨街商鋪及商業(yè)廣場商業(yè)廣場、臨街商鋪、精品購物店、名品箱包店、餐飲等3-6元/第4

46、4頁/共114頁第四十四頁，共114頁。區(qū)域商業(yè)個(gè)案區(qū)域商業(yè)個(gè)案龍德龍德(ln d)(ln d)廣場廣場 l總規(guī)模18萬平米，單層面積3.15萬平方米；l地下3層，地上(d shn)5層；l業(yè)態(tài)組合：購物百貨、超市、餐飲、文化藝術(shù)、健身保健、家居、影院等；l品牌商家：家樂福、百安居、萬達(dá)、肯德基；l租金：主力店約在2元/天/平方米，非主力店約在4元/天/平方米左右，一二層零售業(yè)態(tài)約在6元/天/平米；l售價(jià)：只租不售，l經(jīng)營狀況：良好。商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究該項(xiàng)目該項(xiàng)目20072007年開業(yè)，為區(qū)域內(nèi)最大的核心商業(yè)中心，由于位置優(yōu)越，家樂福、百安居、萬年開業(yè)，為區(qū)域內(nèi)最大的核心

47、商業(yè)中心，由于位置優(yōu)越，家樂福、百安居、萬達(dá)影院多個(gè)主力店的進(jìn)駐，吸引強(qiáng)大客流，使得經(jīng)營狀況較好。達(dá)影院多個(gè)主力店的進(jìn)駐，吸引強(qiáng)大客流，使得經(jīng)營狀況較好。第45頁/共114頁第四十五頁，共114頁。l商業(yè)經(jīng)營面積3.8萬平米；l地下一層、地上五層；l業(yè)態(tài)組合：超市、服裝、餐飲、小商品等l品牌商家：華聯(lián)超市、萬意百貨(bihu)、奧特萊斯名品折扣；l租金：27元/平米/天；l售價(jià)：只租不售；l經(jīng)營狀況：良好。區(qū)域商業(yè)個(gè)案區(qū)域商業(yè)個(gè)案明珠明珠(mngzh)(mngzh)大廈商業(yè)樓大廈商業(yè)樓 商業(yè)商業(yè)(shngy)市市場研究場研究萬意百貨檔次偏低、多選址在郊區(qū)，以經(jīng)營小商品為主，主要客群為城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)

48、的年輕消費(fèi)人萬意百貨檔次偏低、多選址在郊區(qū)，以經(jīng)營小商品為主，主要客群為城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)的年輕消費(fèi)人群。群。第46頁/共114頁第四十六頁，共114頁。區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)(shngy)(shngy)個(gè)案個(gè)案天通苑天通苑5 5區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)(shngy)(shngy)商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究l商業(yè)經(jīng)營面積：3.8萬平米；l地下一層、地上五層；l業(yè)態(tài)組合：購物中心、餐飲(cn yn)、銀行、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、藥店、攝影、煙草、眼鏡店等；l品牌商家：西單購物中心；l租金：2元/平方米/天；l空置率：20%本項(xiàng)目由于緊挨龍德廣場，加上消費(fèi)需求量有限，沿街商鋪出租情況不佳。本項(xiàng)目由于緊挨龍德廣場，加

49、上消費(fèi)需求量有限，沿街商鋪出租情況不佳。第47頁/共114頁第四十七頁，共114頁。區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)(shngy)(shngy)個(gè)案個(gè)案東亞奧北中心東亞奧北中心商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究l南區(qū)1.7萬平方米，北區(qū)1.4萬平方米；l業(yè)態(tài)組合：茶座、酒吧、DIY體驗(yàn)店、餐飲、面包、購物、l租金：3-6元/平方米/天；l售價(jià)：2.3萬/平方米l商業(yè)現(xiàn)狀(xinzhung)：正在交房階段。本項(xiàng)目已會(huì)部售出，剛剛交房，未來商業(yè)經(jīng)營需要一段培養(yǎng)期。本項(xiàng)目已會(huì)部售出，剛剛交房，未來商業(yè)經(jīng)營需要一段培養(yǎng)期。第48頁/共114頁第四十八頁，共114頁。區(qū)域區(qū)域(qy)(qy)商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案天通苑

50、西一區(qū)商業(yè)天通苑西一區(qū)商業(yè)商業(yè)商業(yè)(shngy)市場研究市場研究l商業(yè)經(jīng)營面積7000平米；l一至三層；l業(yè)態(tài)組合：餐飲、地產(chǎn)中介、洗衣、煙酒、藥店、美術(shù)培訓(xùn)(pixn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、診所等；l租金：2元/平方米/天；l售價(jià)：1.3萬/平方米l空置率：基本無。西一區(qū)內(nèi)商業(yè)主要為社區(qū)內(nèi)配套，基本沒有空置，商業(yè)街內(nèi)有些許地?cái)偅浅Ｓ绊憛^(qū)西一區(qū)內(nèi)商業(yè)主要為社區(qū)內(nèi)配套，基本沒有空置，商業(yè)街內(nèi)有些許地?cái)?，非常影響區(qū)域商業(yè)形象。域商業(yè)形象。第49頁/共114頁第四十九頁，共114頁。l商業(yè)經(jīng)營面積(min j)1萬平米；l一至三層；l業(yè)態(tài)組合：美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店

51、、賓館、超市、SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等；l租金：2.8元/平方米/天；l空置率：基本無。區(qū)域區(qū)域(qy)(qy)商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案天通苑西三區(qū)商業(yè)天通苑西三區(qū)商業(yè)商業(yè)商業(yè)(shngy)市市場研究場研究臨街店鋪基本無空置，商品相對(duì)較為低檔，主要滿足社區(qū)內(nèi)人群購買需求。臨街店鋪基本無空置，商品相對(duì)較為低檔，主要滿足社區(qū)內(nèi)人群購買需求。第50頁/共114頁第五十頁，共114頁。l商業(yè)經(jīng)營面積2萬平米；l三層；l業(yè)態(tài)組合：餐飲(cn yn)、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市；l品牌商戶：蘇寧、物美；l租金：1.3元/平方米/天；l

52、售價(jià)：只租不售；l空置率：50%。區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)(shngy)(shngy)個(gè)案個(gè)案天通苑北三區(qū)商業(yè)天通苑北三區(qū)商業(yè)(shngy)(shngy)商業(yè)商業(yè)(shngy)市場市場研究研究北三區(qū)商業(yè)街處于天通苑社區(qū)最內(nèi)部，呈北三區(qū)商業(yè)街處于天通苑社區(qū)最內(nèi)部，呈“丫丫”字型道路兩側(cè)，多為三層商業(yè)，字型道路兩側(cè)，多為三層商業(yè)，體量較大，而消費(fèi)人群有限，因此空置率較高。體量較大，而消費(fèi)人群有限，因此空置率較高。第51頁/共114頁第五十一頁，共114頁。區(qū)域區(qū)域(qy)(qy)商業(yè)個(gè)案商業(yè)個(gè)案天通苑東三區(qū)商業(yè)天通苑東三區(qū)商業(yè)商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究l商業(yè)經(jīng)營面積1000平米；l一層臨建；

53、l業(yè)態(tài)組合(zh)：舊物市場、餐飲；l品牌商戶：蘇寧、物美；l租金：1元/平方米/天；東三區(qū)商業(yè)體量小、業(yè)態(tài)單一，屬于輔助及補(bǔ)充北三區(qū)商業(yè)。東三區(qū)商業(yè)體量小、業(yè)態(tài)單一，屬于輔助及補(bǔ)充北三區(qū)商業(yè)。第52頁/共114頁第五十二頁，共114頁。區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)(shngy)市場現(xiàn)狀總結(jié)市場現(xiàn)狀總結(jié)1 1、區(qū)域商業(yè)、區(qū)域商業(yè)(shngy)(shngy)檔次相對(duì)較為低端，還屬于初級(jí)階段，絕大多數(shù)商業(yè)檔次相對(duì)較為低端，還屬于初級(jí)階段，絕大多數(shù)商業(yè)(shngy)(shngy)為天通苑為天通苑社區(qū)內(nèi)配套商業(yè)社區(qū)內(nèi)配套商業(yè)(shngy)(shngy)2 2、近年來立水橋城鐵周邊商業(yè)供應(yīng)加大，龍德廣場、北方明珠購

54、物中心，對(duì)社區(qū)內(nèi)商業(yè)形、近年來立水橋城鐵周邊商業(yè)供應(yīng)加大，龍德廣場、北方明珠購物中心，對(duì)社區(qū)內(nèi)商業(yè)形成一定成一定(ydng)(ydng)影響。影響。3 3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)空置率較高，尤其是進(jìn)入到天通苑社區(qū)內(nèi)的商業(yè)，空置率更高，商業(yè)基本呈飽和狀態(tài)。、區(qū)域內(nèi)商業(yè)空置率較高，尤其是進(jìn)入到天通苑社區(qū)內(nèi)的商業(yè)，空置率更高，商業(yè)基本呈飽和狀態(tài)。、大型商業(yè)中心只租不售，平均租金在、大型商業(yè)中心只租不售，平均租金在2-42-4元左右，專業(yè)運(yùn)營管理，空置率低；臨街商鋪售價(jià)平均元左右，專業(yè)運(yùn)營管理，空置率低；臨街商鋪售價(jià)平均為為1.61.6萬左右，租金在萬左右，租金在2 2元左右，空置率高，但銷售狀況較好。元左右，空

55、置率高，但銷售狀況較好。、1313號(hào)線和號(hào)線和5 5號(hào)線交匯處的商業(yè)租金在號(hào)線交匯處的商業(yè)租金在3-73-7元平米天左右，往天通苑北區(qū)及西區(qū)方向，租金逐漸降元平米天左右，往天通苑北區(qū)及西區(qū)方向，租金逐漸降低。低。第53頁/共114頁第五十三頁，共114頁。天通苑天通苑集中集中(jzhng)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)天通苑商業(yè)天通苑商業(yè)中心中心區(qū)域內(nèi)潛在區(qū)域內(nèi)潛在(qinzi)(qinzi)商業(yè)商業(yè) 商業(yè)市場商業(yè)市場(shchng)研究研究天通苑商業(yè)中心占地面積約天通苑商業(yè)中心占地面積約7 7萬平米，天通苑集中商業(yè)區(qū)占地面積約萬平米，天通苑集中商業(yè)區(qū)占地面積約8 8萬平米。目前處于基礎(chǔ)施工萬平米。目前處于基礎(chǔ)

56、施工階段。階段。第54頁/共114頁第五十四頁，共114頁。商業(yè)商業(yè)(shngy)市場市場研究研究區(qū)域商業(yè)需求、供給分析區(qū)域商業(yè)需求、供給分析(fnx)(fnx)對(duì)比對(duì)比區(qū)域區(qū)域人口（萬人口（萬人）人）商業(yè)面積（萬平方商業(yè)面積（萬平方米）米）人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積（平方米）（平方米）備注備注本項(xiàng)目半徑本項(xiàng)目半徑6 6公里范圍公里范圍505032+1532+15（在建）（在建）1.141.14區(qū)域住宅以天通苑經(jīng)區(qū)域住宅以天通苑經(jīng)濟(jì)適用房為主。濟(jì)適用房為主。未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大，已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大，已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力(nngl)(nngl)，必然會(huì)

57、出現(xiàn)激烈的，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的競爭，淘汰不被接受的商業(yè)。競爭，淘汰不被接受的商業(yè)。第55頁/共114頁第五十五頁，共114頁。住宅住宅(zhzhi)市場研究市場研究公寓公寓(gngy)市場研究市場研究商業(yè)商業(yè)(shngy)市場研市場研究究寫字樓市場研究寫字樓市場研究第56頁/共114頁第五十六頁，共114頁。地塊所屬區(qū)域天通苑板塊是北京十大邊緣居住組團(tuán)，立水橋板塊為北京著名(zhmng)的居住板塊，主要定位均為居住、生活、購物功能。從政府規(guī)劃來看：并無辦公功能。寫字樓市場分析寫字樓市場分析(fnx)政府政府規(guī)劃規(guī)劃第57頁/共114頁第五十七頁，共114頁。天通苑經(jīng)過(jnggu)十幾年的發(fā)展，

58、從早期的僅僅滿足居住需求到現(xiàn)在商業(yè)配套的逐步完善，寫字樓辦公市場始終沒有得到良好的發(fā)展。目前區(qū)域內(nèi)也僅有：北方明珠、領(lǐng)地OFFICE、明天第一城、旭輝奧都這四個(gè)帶有辦公功能的項(xiàng)目。均為商住樓，非純寫字樓。寫字樓市場分析寫字樓市場分析(fnx)市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀本本 案案項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型北方明珠綜合辦公樓領(lǐng)地OFFICE二手商住樓明天第一城商務(wù)辦公公寓旭輝奧都商務(wù)辦公公寓第58頁/共114頁第五十八頁，共114頁。寫字樓市場寫字樓市場(shchng)分析分析市場市場(shchng)價(jià)格價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間售完時(shí)間售完時(shí)間開盤均價(jià)開盤均價(jià)結(jié)案銷售結(jié)案銷售均價(jià)均價(jià)租金租

59、金折扣折扣北方明珠2005年1月/6000100002.5/天/平米/領(lǐng)地OFFICE2005年4月2005年9月455065001.5/天/平米/明天第一城2006年8月21日2007年10月600068002.0/天/平米/旭輝奧都2007年6月1日/75009500/首付50%以上9.7折,一次性付款9.3折1、區(qū)域內(nèi)由于沒有商務(wù)氛圍，且辦公物業(yè)品質(zhì)相對(duì)較低，因此物業(yè)的銷售均價(jià)比較低，在9000元/平米左右，領(lǐng)地OFFICE及明天第一(dy)城由于結(jié)案時(shí)間較早，因此價(jià)格較低，目前均為只租不售。第59頁/共114頁第五十九頁，共114頁。寫字樓市場分析寫字樓市場分析市場供應(yīng)及消化市場供應(yīng)及

60、消化(xiohu)速度速度項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間售完時(shí)間售完時(shí)間建筑面積建筑面積總套數(shù)總套數(shù)剩余套數(shù)剩余套數(shù)北方明珠2005年1月/2.2萬平米/8套（170平）公司自己持有，還有部分二手的。領(lǐng)地OFFICE2005年4月2005年9月4.5萬平米339套售完明天第一城2006年8月21日2007年10月2萬平米400多套售完旭輝奧都2007年6月1日/約20萬平米2682套4套6090平米1、從上表看，領(lǐng)地OFFICE、明天第一城、旭輝奧都能達(dá)到67套、 28套、268套每月的銷售速度。從區(qū)域交通條件上看，領(lǐng)地OFFICE和旭輝奧都緊鄰5號(hào)線和13號(hào)線的交匯處，交通條件優(yōu)于明天第一