重慶市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范

1、重慶市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范第一章 總則第一條為規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估活動，維護房屋征收當事人合法權益，保障房屋征收評估結果客觀公平，根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例國有土地上房屋征收評估辦法（建房201177號）房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 502912015）房地產(chǎn)估價基本術語標準（GB/T 50899-2013），以及重慶市國有土地上房屋征收與補償條例重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實施細則（以下簡稱實施細則）等有關規(guī)定，制定本技術規(guī)范。第二條本市范圍內(nèi)國有土地上房屋征收涉及的被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場平均交易價格（以下簡稱市場價

2、格）測算、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、設備及構筑物價值評估等，以及相關復核評估與鑒定，適用本技術規(guī)范。第三條國有土地上房屋征收涉及的評估工作應當合法、獨立、客觀、公正。被征收房屋價值評估目的應當表述為“為區(qū)縣（自治縣，以下簡稱區(qū)縣）房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為“為區(qū)縣房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值”。第四條被征收房屋的預評估價值測算時點為注冊房地產(chǎn)估價師進入實地查勘之日；整體評估報告、分戶評估報告的價值時點為房屋征收決定公告之日

3、。用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、機器設備及地上構筑物價值評估等的價值時點應當與被征收房屋價值評估的價值時點一致。第五條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應是在價值時點的市場價值。第六條被征收房屋價值包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權，不包含被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值。第七條房屋征收評估價值評估結果應當以人民幣為計價單位，評估結果精確到人民幣元。第八條被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資

4、等搬遷費用，由征收當事人按相關標準協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托按實施細則規(guī)定確定的房地產(chǎn)價格評估機構（以下簡稱評估機構）進行評估確定。第二章 評估程序第九條房屋征收評估的一般程序：（一）受理估價委托；（二）確定估價基本事項；（三）編制估價作業(yè)方案；（四）收集估價所需資料；（五）實地查勘評估對象：（六）選用估價方法進行測算；（七）預評估；（八）評估被征收房屋的價值；（九）初步分戶估價結果公示；（十）撰寫被征收房屋整體評估報告和分戶評估報告；（十一）審核評估報告；（十二）交付評估報告；（十三）保存估價資料。第十條實施征收評估工作前，評估機構應確認已收到區(qū)縣房屋征收部門送達的評估委托書和評估委托合

5、同。涉及超出評估機構執(zhí)業(yè)范圍或者評估機構無法勝任的計量、認定等專業(yè)性較強等評估事宜的，經(jīng)區(qū)縣房屋征收部門同意，評估機構可以聘請委托相關專業(yè)機構及專業(yè)人員，提供蓋有專業(yè)機構公章和專業(yè)人員簽名的相關專業(yè)評估成果；相關專業(yè)評估成果應納入分戶評估報告，并注明成果信息來源。聘請委托費用按房屋征收評估委托合同的約定方式支付，委托合同沒有約定的，由區(qū)縣房屋征收部門與評估機構協(xié)商確定。第十一條區(qū)縣房屋征收部門應當向評估機構提供征收范圍內(nèi)與被征收房屋相關的資料，包括已經(jīng)登記的房屋情況，未經(jīng)不動產(chǎn)登記的建筑、土地和房屋登記信息不一致的房屋的認定結果情況等。評估所需資料主要有：（一）征收范圍用地紅線圖；（二）征收范

6、圍內(nèi)的房屋權屬資料，包括但不限于：不動產(chǎn)權屬證書、權屬登記信息資料、在建工程規(guī)劃建設資料及工程圖紙等；（三）征收范圍內(nèi)經(jīng)公示后的房屋調(diào)查摸底表；（四）未經(jīng)不動產(chǎn)登記的建筑，或者土地使用權證與房屋產(chǎn)權證記載用途不一致的被征收房屋的調(diào)查、認定和處理結果資料；（五）必要的第三方專業(yè)意見資料；（六）其他評估相關資料。評估機構應當安排負責評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師與區(qū)縣房屋征收部門交接評估對象的相關資料，區(qū)縣房屋征收部門應當對其所提供資料的真實性承擔責任，評估機構應當對區(qū)縣房屋征收部門提供的資料進行必要的復核。第十二條評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映

7、被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或協(xié)助收集被征收房屋價值評估所必需的信息資料。被征收人應當對提供資料的真實性負責。區(qū)縣房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由區(qū)縣房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證簽字，有關情況應當在評估報告中說明。因被征收人原因不能實地查勘被征收房屋內(nèi)部狀況的，經(jīng)區(qū)縣房屋征收部門、評估機構和無利害關系的第三人見證，可以參照同類建筑中與被征收房屋位置相近、戶型結構相似、建筑面

8、積大小相近的房屋進行評估，并在評估報告中說明。評估機構在實地查勘完成后，應及時、準確地向區(qū)縣房屋征收部門書面反饋在實地查勘中發(fā)現(xiàn)的問題，包括且不限于：與摸底調(diào)查資料不符的情形，特別是對房屋用途、結構等不符的情形；摸底調(diào)查資料有遺漏的情形；未經(jīng)登記建筑的相關問題等。第十三條經(jīng)不動產(chǎn)登記的房屋，其權屬、結構、年代、性質、用途和建筑面積，以不動產(chǎn)權屬證書和不動產(chǎn)登記簿的記載為準；不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。未經(jīng)不動產(chǎn)登記的建筑，或者被征收房屋土地使用權證與房屋產(chǎn)權證記載用途不一致的，或者房屋土地使用權證與房屋產(chǎn)權證記載用途均不明確

9、的，應當按照區(qū)縣人民政府的調(diào)查認定結果進行評估。第十四條評估機構根據(jù)本技術規(guī)范測算被征收房屋分戶的初步結果，按照房屋征收評估委托書或者委托合同約定，向區(qū)縣房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶初步評估結果公示期間，評估機構應當安排負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。第十五條分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向區(qū)縣房屋征收部門提供受委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。整體評估報告、分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的2名及以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構公章。估價師不得以印章代替簽字。第十六條被

10、征收人或者區(qū)縣房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，書面向出具評估報告的評估機構申請復核評估。出具評估報告的評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；未改變原評估結果的，應當書面告知復核評估申請人，并說明原因。被征收人或者區(qū)縣房屋征收部門，對評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，書面向重慶市國有土地上房屋征收與補償評估專家委員會（以下簡稱市評估專家委員會）申請鑒定。第十七條房屋征收評估業(yè)務完成后，評估機構應將下列資料整理立卷歸檔, 并按有關規(guī)定存檔。（一）整體評估報告和

11、分戶評估報告；（二）房屋征收評估委托書和委托合同；（三）房屋征收補償方案；（四）房屋征收決定及公告；（五）評估對象權屬資料；（六）評估對象的實地查勘記錄；（七）評估對象位置示意圖及照片；（八）評估對象有關征收片區(qū)房屋、區(qū)位等影像材料；（九）市場調(diào)查的評估相關資料；（十）征收項目結果備案表；（十一）涉及復核鑒定的資料；（十二）其他需要保存的資料。第三章 被征收房屋價值評估方法第十八條注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中1種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。適用性分析過程和內(nèi)容應當在提供給區(qū)縣房

12、屋征收部門的整體評估報告中予以闡述和說明。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。被征收房屋為非住宅的，宜采用2種及以上方法進行評估，只選用1種評估方法的須說明充足理由。第十九條被征收房屋價值補償不得低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。與被征收房屋類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。與被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格可以依次采取以下方式測算：（一）根據(jù)區(qū)縣（自治縣）不動產(chǎn)登記機構提供的被征

13、收房屋周邊或類似區(qū)域新建商品房的市場交易平均價格，經(jīng)必要修正后予以確定。（二）前款方式難以確定的，可以選擇比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等合適的評估方法進行測算、修正后確定，并在報告中充分說明原因。第二十條采用比較法評估的，按以下規(guī)定進行：可以將周邊或類似區(qū)域新近成交的新建商品房、新近成交的類似房地產(chǎn)，以及新近實施征收補償?shù)念愃品课葑鳛楸容^法評估的可比實例。可比實例的交易時間或可比實例的征收決定公告時間距本項目價值時點相差不宜超過1年，最長不得超過2年。對可比實例進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整時，單項對可比實例建立比較基礎后的價格的修正或調(diào)整幅度不

14、宜超過20%，共同對可比實例建立比較基礎后的價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%，經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例的比較價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。第二十一條采用收益法評估的，按以下規(guī)定進行：對被征收項目中的房屋進行分組或者分類，在同組中選取1個具有代表性的房屋，設定新建完成時的狀態(tài)，包括用途、土地性質、土地使用年限、建筑結構、設施設備、建筑檔次等，測算出新房價值，被征收房屋價值在新房價值基礎上通過因素狀況調(diào)整（詳見附表）取得。新房土地使用權剩余年限按照對應土地用途最高出讓年限減去合理的建設期確定（建設期一般不超過2年），建筑物剩余經(jīng)濟壽命參照同類結構房屋的經(jīng)濟耐用年限確定。收益年期

15、按照新房土地使用權剩余年限和建筑物經(jīng)濟壽命兩者孰短原則確定。被征收房屋價值=新房價值×（1±各項因素調(diào)整幅度之和）。第二十二條采用成本法對現(xiàn)房評估的，按以下規(guī)定進行：對征收項目中的房屋進行分組或者分類，在同組中選取1個具有代表性的房屋，設定新建完成時的狀態(tài)，包括用途、土地性質、土地使用年限、建筑結構、設施設備、建筑檔次等，測算出新房價值，被征收房屋價值在新房價值基礎上通過因素狀況調(diào)整（詳見附表）取得。采用成本法評估時，優(yōu)先選擇房地合估路徑。被征收房屋價值=新房價值×（1±各項因素調(diào)整幅度之和）。第二十三條采用假設開發(fā)法評估的，按以下規(guī)定進行：假設開發(fā)完成

16、后的房地產(chǎn)價值測算應當以有關部門批準的用途、規(guī)劃參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為準，工程建設進度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準。不考慮發(fā)包人拖欠承包人建設工程款等法定優(yōu)先受償款對在建工程價值的影響。當被征收房屋為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法評估時，應選用業(yè)主自行開發(fā)前提進行評估。當被征收房屋為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法評估時，應選擇自愿轉讓開發(fā)前提進行評估。第四章 房屋價值預評估第二十四條被征收房屋價值預評估目的為編制征收補償方案提供預評估單價。第二十五條被征收房屋價值預評估應采取以下技術路徑：（一）將同一征收項目范圍內(nèi)被征收房屋中按照

17、房屋的區(qū)位、用途、類型、土地性質、土地使用年限、建筑結構、設施設備、裝修標準、建筑檔次等因素分組。（二）在每組擬被征收房屋中選擇1套最具有代表性的房屋。（三）選用適用的方法評估每組中被選擇房屋的價格，作為該組被征收房屋的預評估結果，向區(qū)縣房屋征收部門提供。第五章 用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估第二十六條用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估所需資料，包括但不限于：（一）用于產(chǎn)權調(diào)換房屋為現(xiàn)房時，區(qū)縣房屋征收部門應提供不動產(chǎn)權屬證書、測繪報告等評估相關資料。（二）用于產(chǎn)權調(diào)換房屋為期房時，區(qū)縣房屋征收部門應提供土地使用權相關證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、測繪報告、交房條件等評

18、估相關資料。第二十七條用于產(chǎn)權調(diào)換房屋為現(xiàn)房的，應遵循征收評估程序，選擇適宜的評估方法進行評估。對尚未辦理產(chǎn)權的，評估其完善產(chǎn)權條件下的市場價值，不扣除完善產(chǎn)權需追加的稅、費。第二十八條用于產(chǎn)權調(diào)換房屋為期房的，應明確交房條件、交房時間等，選擇比較法、收益法、成本法等適宜的估價方法，對未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)基于價值時點達到交房條件的市場價值進行評估，不扣除價值時點欠付的費用以及價值時點至達到交付條件時需追加的稅、費等，不考慮交付時間對價值的影響。第六章 其他價值評估第二十九條征收當事人協(xié)商不成，需要對被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估的，應當由被征收人提出書面申請并提供評估所需資料（包括但不限于裝修合同、裝修圖紙、付款票據(jù)等資料）。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估通常采用成本法，耐用年限自裝修竣工起一般為10年，每年折舊率為10%（直線折舊），不計算殘值。第三十條機器設備評估應符合相關的評估技術標準，根據(jù)被征收人提供的設備清單、購置時間、規(guī)格型號、購置合同發(fā)票、付款憑據(jù)等資料進行評估。第三十一條評估中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的評估技術問題時，可以尋求專業(yè)機構或專業(yè)人員協(xié)助評估，并在評估報告中說明。第三十二條構筑物價值評估通常