農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作指引

1、附件農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作指南為貫徹落實中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見（中發(fā)20191號）“加快推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，力爭2020年基本完成”要求和國家“十三五”有關(guān)目標任務(wù)，穩(wěn)妥推進農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，推動農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記任務(wù)按期完成，根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)政策和技術(shù)規(guī)范，特制定本指南。一、調(diào)查范圍（一）宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋等建（構(gòu)）筑物均未開展過權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)按本指南開展房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查；（二）宅基地和集體建設(shè)用地已完成地籍調(diào)查、尚未登記，具地上房屋等建（構(gòu)）筑物尚未開展權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)按本指南對宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查成

2、果進行核實，并對房屋等建（構(gòu)）筑物開展補充調(diào)查，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；（三）宅基地和集體建設(shè)用地尚未開展地籍調(diào)查，其地上房屋等建（構(gòu)）筑物已經(jīng)登記的，應(yīng)按本指南開展宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查，并核實房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；（四）宅基地和集體建設(shè)用地已完成地籍調(diào)查、尚未登記的，其地上房屋等建（構(gòu)）筑物已經(jīng)登記的，應(yīng)按本指南對宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查成果進行核實，并將其地上已經(jīng)登記的房屋等建（構(gòu)）筑物信息落宗，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。已完成登記的宅基地或集體建設(shè)用地，不列入本次權(quán)籍調(diào)查范圍。二、具體要求（一）準備工作。農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作應(yīng)

3、由縣（市、區(qū)）政府統(tǒng)一組織，按照總調(diào)查的模式開展。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民自治組織等基層力量，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責(zé)人、村民委員會成員或村民代表應(yīng)參與權(quán)屬調(diào)查，可以根據(jù)需要選取專業(yè)隊伍承擔不動產(chǎn)測繪工作。在充分做好組織準備和宣傳發(fā)動的基礎(chǔ)上，完成技術(shù)設(shè)計、資料收集、表冊與工具器材準備、人員培訓(xùn)等準備工作。（二）預(yù)劃不動產(chǎn)單元及預(yù)編單元代碼?？蛇x用大比例尺（1:5001:2000）的地形圖、正射影像圖或已有地籍圖作為基礎(chǔ)圖件，參考已有的地籍調(diào)查、土地登記等資料，會同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責(zé)人、村民委員會成員或村民代表，在地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線和集體土地所有權(quán)界線范圍內(nèi)，劃分不動產(chǎn)單

4、元，預(yù)編單元代碼。（三）權(quán)屬調(diào)查。權(quán)屬調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的核心，是保障不動產(chǎn)確權(quán)登記頒證的關(guān)鍵。權(quán)屬調(diào)查主要包括：調(diào)查核實宗地和房屋的權(quán)屬情況、實地指界、設(shè)置界標、丈量宗地界址邊長和房屋邊長及相關(guān)距離、繪制宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表等。1 .土地權(quán)屬狀況調(diào)查(1) 宗地狀況調(diào)查。應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)要求，借助工作底圖和權(quán)屬來源證明材料，結(jié)合現(xiàn)場核實，調(diào)查每宗地的土地坐落與四至。(2) 宗地權(quán)利人狀況調(diào)查。包括調(diào)查核實權(quán)利人或?qū)嶋H使用人的姓名或者名稱、單位性質(zhì)、行業(yè)代碼、組織機構(gòu)代碼、法定代表人(或負責(zé)人)姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，屬于宅

5、基地的，除了調(diào)查記錄土地權(quán)利人的情況外，還應(yīng)調(diào)查權(quán)利人家庭成員情況，復(fù)印權(quán)利人家庭戶口簿等資料。(3) 宗地權(quán)屬狀況調(diào)查。調(diào)查核實確定土地權(quán)屬性質(zhì)、使用期限等，以及宗地是否有抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利和共有情況；宗地批準用途和實際用途等。權(quán)利人和宗地界址清楚，四鄰無爭議，因不符合相關(guān)政策不能予以確權(quán)登記頒證的，可依實際使用情況記錄實際使用人和實際使用范圍，在地籍調(diào)查表說明欄中，注明“該權(quán)利人為實際使用人，因不符合XX規(guī)定暫不予確權(quán)登記?！睂⒄{(diào)查成果錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。存在權(quán)屬爭議的，劃為爭議宗，填寫土地權(quán)屬爭議原由書，待權(quán)屬爭議解決后再進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。2 .房屋權(quán)屬狀況調(diào)查(1)房屋權(quán)

6、屬來源調(diào)查。應(yīng)依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的房屋建設(shè)批準手續(xù)、符合規(guī)劃材料等，以及房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。(2)房屋狀況調(diào)查。宅基地范圍內(nèi)的房屋，調(diào)查主要建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、墻體歸屬、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法權(quán)屬來源材料、主要用于居住的房屋。附屬設(shè)施如倉庫、圈舍、門房等不用作權(quán)屬界線但為永久建筑結(jié)構(gòu)的，可在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中簡要記錄其相關(guān)信息，說明其位置、用途、數(shù)量等。集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有房屋等建(構(gòu))筑物，按不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)相關(guān)規(guī)定調(diào)查。3 .

7、界址調(diào)查(1)宗地界址調(diào)查。按照地籍調(diào)查規(guī)程(TD/T1001-2012)要求做好宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查指界，實地設(shè)置宗地界標并丈量邊長和關(guān)系距離，確保宗地權(quán)屬清楚、界址清晰(界址空間相對位置關(guān)系準確)。-對土地權(quán)屬來源資料齊全，界址明確，經(jīng)實地核實界址無變化的宗地，無需重新開展界址調(diào)查，只將相關(guān)信息記入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表即可。對土地權(quán)屬來源資料中的界址不明確的宗地、界址與實地有變化的宗地及無合法土地權(quán)屬來源資料的宗地，需進行現(xiàn)場指界，開展宗地界址調(diào)查。實地指界前，通過指界通知書、公告、廣播、電話、微信等方式通知指界人，確保土地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人或雙方合法代理人、集體經(jīng)濟組織代表按時到

8、現(xiàn)場指界。指界時，調(diào)查員、本宗地及相鄰宗地指界人、集體經(jīng)濟組織代表應(yīng)同時到場，根據(jù)指界人指定的界址點，現(xiàn)場設(shè)置界標，確認界址點類型、位置。指界后，應(yīng)及時填寫地籍調(diào)查表，將實際用地界線和批準用地界線標繪到工作底圖上，并在地籍調(diào)查表的權(quán)屬調(diào)查記事欄中予以說明。無論是解析法還是圖解法測量界址點，都應(yīng)采用鋼尺或測距儀實地丈量宗地的全部界址邊長，及其臨近界址點或明顯地物點與本宗界址點的條件距離或相關(guān)距離，條件距離和相關(guān)距離無法丈量的，應(yīng)在界址標示表中的說明欄說明原因。(2)房屋權(quán)屬界線調(diào)查。房屋權(quán)屬界線是指房屋所有權(quán)范圍的界線，包括專有部分和共有部分的所有權(quán)界線。應(yīng)實地采用鋼尺或測距儀丈量房屋邊長，標注

9、在房屋權(quán)界線示意圖上，并填寫房屋調(diào)查表。獨立成幢的房屋等建筑物、構(gòu)筑物與宅基地使用權(quán)為同一權(quán)利人的，無須開展房屋權(quán)屬界線調(diào)查，只須測量房角點、丈量房屋邊長并標繪在宗地草圖上。建筑物為共有的，如新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等，有戶型圖的，經(jīng)核實與實地一致的，按戶型圖確定房屋權(quán)屬界線；無戶型圖或戶型圖經(jīng)核實與實地不一致的，須在房屋所有權(quán)人指界下，區(qū)分自有墻、共有墻或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界，確認界址類型、位置，測量界址點和房屋邊長，標注在房屋權(quán)界線示意圖上，并填寫房屋調(diào)查表。4 .填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表按照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)的要求填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。對集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地和宅基地使用權(quán)宗

10、地，填寫地籍調(diào)查表；如果其上存在房屋，則需填寫房屋調(diào)查表。如果其上存在構(gòu)（建）筑物，則需填寫構(gòu)（建）筑物調(diào)查表。5 .繪制草圖應(yīng)根據(jù)宗地和房屋權(quán)屬狀況調(diào)查信息、指界與界址點設(shè)置情況、界址邊長及相關(guān)距離丈量結(jié)果，按概略比例尺繪制宗地草圖，根據(jù)需要繪制房屋權(quán)界線示意圖。宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖必須現(xiàn)場繪制（可直接在地籍調(diào)查表上繪制，也可另附紙繪制），有基礎(chǔ)圖件資料的地區(qū)，可持打印的相關(guān)圖件到現(xiàn)場，根據(jù)指界和實際丈量邊長情況做好現(xiàn)場記錄，形成草圖。（四）不動產(chǎn)測量不動產(chǎn)測量包括控制測量、界址點測量、不動產(chǎn)權(quán)籍圖測繪和面積量算等。1 .數(shù)學(xué)基礎(chǔ)平面坐標系統(tǒng)采用2000國家大地坐標系統(tǒng)。如果采用其他坐

11、標系，應(yīng)與2000國家大地坐標系統(tǒng)建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。高程系統(tǒng)采用“1985國家高程基準”。2 .控制測量可根據(jù)需要確定是否開展，對于僅丈量界址邊長不測量界址點坐標的地區(qū)，可不開展控制測量。3 .宗地界址點測量各地為滿足本次確權(quán)登記頒證工作任務(wù)，充分兼顧宅基地制度改革、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革的需要，可統(tǒng)籌考慮本地區(qū)的基礎(chǔ)條件、工作需求和經(jīng)濟技術(shù)可行性，因地制宜地選取合適的測量方法。原則上，同一地區(qū)內(nèi)可以采用多種測量方法共同開展工作。解析法。對于工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟條件較好、技術(shù)力量較強的地區(qū)或調(diào)查精度影響土地產(chǎn)權(quán)人切身利益的，如各類農(nóng)村改革試點、征地拆遷地區(qū)等，可采用解析法測量，即利用測

12、量儀器實地獲取宗地界址點精確坐標，繪制權(quán)籍圖，提取宗地面積等要素信息。圖解法。利用時相較新、分辨率優(yōu)于0.2米的正射影像圖，已有大比例尺（不小于1:2000）地籍圖、地形圖等資料在圖上采集界址點坐標，實地丈量界址邊長，形成權(quán)籍圖，并計算宗地面積等要素信息?？闭煞āτ诮?jīng)濟條件較差、偏遠地區(qū)或分散、獨立的宅基地和集體建設(shè)用地，或不動產(chǎn)生命周期較短，建筑物、構(gòu)筑物更新速度較快，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益的，在確保宗地權(quán)屬清楚、空間相對位置關(guān)系準確的前提下，可采用更為簡便易行的方法，如通過實地設(shè)置宗地界標，確定界址點位置，鋼尺丈量界址邊長并計算宗地面積。4 .房屋測量(1)對于已頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的

13、，經(jīng)核實權(quán)利人未發(fā)生變化，房屋未進行翻改建的，只需將房屋登記的相關(guān)信息與宗地權(quán)籍調(diào)查成果一并錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫中，無需重新開展測量。(2)新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，已有戶型圖經(jīng)核實無變化的，通過戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，沒有戶型圖的需實地測量。(3)房屋測量可結(jié)合實際需求，選用解析法、圖解法測量房角點坐標，也可采用勘丈法鋼尺丈量房屋邊長。(4)無法丈量房屋邊長的，應(yīng)丈量至少兩條房角點與界址點或房角點與相鄰近地物的相關(guān)距離，便于間接解算房屋邊長和房屋面積。5 .精度指標界址點和房角點測量的精度要求如下:表1解析界址點（房角點）的精度相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點或房角點間距

14、誤差（cm）別中誤差允許誤差+2.0垃0±5.0±10.0±7.5±15.0注：明顯界址點或房角點精度不低于二級，隱蔽界址點精度不低于三級。圖解界址點坐標的精度與基礎(chǔ)圖件的比例尺和精度緊密相關(guān)。圖解法獲取界址點坐標和界址點間距的精度規(guī)定見表2、表3和表4表2圖解界址點精度指標（全野外數(shù)字測圖）序號項目圖上中誤差（nun）圖上允許誤差（mm）1相鄰界址點的間距誤差±0.3±0.62界址點相對于鄰近控制點的點位誤差±0.3±0.63界址點相對于鄰近地物點的間距誤差±0.3±0.6注：本表規(guī)定的是平原

15、、丘陵地區(qū)明顯界址點精度指標?；哪⒏咴?、山地、森林及隱蔽地區(qū)等可放寬至L5倍。表3圖解界址點精度指標（數(shù)字編繪法成圖）序號項目圖上中誤差（mm）圖上允許誤差（mm）1相鄰界址點的間距誤差±0.6±1.22界址點相對于鄰近控制點的點位誤差±0.6±1.23界址點相對于鄰近地物點的間距誤差±0.6±1.2注：本表規(guī)定的是平原、丘陵地區(qū)明顯界址點精度指標。荒漠、高原、山地、森林及隱蔽地區(qū)等可放寬至L5倍表4圖解界址點精度指標（無人機傾斜攝影測量成圖）序號項目圖上中誤差（mm）圖上允許誤差（mm）1相鄰界址點的間距誤差±0.4&#

16、177;0.82界址點相對于鄰近控制點的點位誤差±0.5上1.03界址點相對于鄰近地物點的間距誤差±0.5上1.0注：本表規(guī)定的是平原、丘陵地區(qū)明顯界址點精度指標?；哪⒏咴?、山地、森林及隱蔽地區(qū)等可放寬至.5倍。由圖解法測量獲取的界址點坐標，不得用于放樣確定實地界址點的精確位置，可利用宗地草圖記載的實際丈量的界址邊長，計算宗地面積。6 .不動產(chǎn)權(quán)籍圖測繪農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、不動產(chǎn)單元圖等。其中不動產(chǎn)單元圖主要包括宗地圖和房產(chǎn)分戶圖等。地籍圖、宗地圖測繪按地籍調(diào)查規(guī)程(GB/T100L2012)5.3.3規(guī)定。房產(chǎn)分戶圖在地籍圖、宗地圖的基礎(chǔ)上，以不動產(chǎn)單元為單位，

17、編制要求和內(nèi)容參照房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T17986.1)7.3的規(guī)定。7 .面積計算(1)可采用坐標法或幾何要素法計算面積：坐標法。采用解析法獲取宗地界址點和房角點坐標的，可通過坐標法計算宗地和房屋面積。幾何要素法。采用圖解法獲取界址點坐標或其它簡易方法的，可以通過實地丈量的房屋邊長和房屋占地范圍的幾何圖形計算面積，如簡單的矩形房屋可以根據(jù)量取的長和寬直接計算出其面積。(2)宅基地范圍內(nèi)只對其主要建筑物計算建筑面積?？梢园捶慨a(chǎn)測量規(guī)范要求計算面積，也可以采取簡便易行的方式，如以一層建筑面積乘以層數(shù)計算。對于主要建筑物的門廊、陽臺、樓梯等設(shè)施面積可根據(jù)地方規(guī)定或當?shù)亓?xí)慣計算。集體建設(shè)用地內(nèi)的所有

18、房屋及建(構(gòu))筑物均應(yīng)計算面積。(3)新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可直接利用已有的戶面積成果。無戶面積成果的可通過戶型圖(經(jīng)核實無變化的)或?qū)嵉卣闪康某晒嬎忝娣e。（4）應(yīng)在地籍調(diào)查表和房屋調(diào)查表中說明宗地和房屋面積的計算方法和過程。（五）調(diào)查結(jié)果公示?？h級以上地方人民政府統(tǒng)一組織宅基地、集體建設(shè)用地和房屋權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)進行公示，并在村民會議或村民代表會議上說明，對于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。公示期不少于15日，公示期滿無異議的，進行建庫歸檔。（六）數(shù)據(jù)庫建設(shè)。嚴格按照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）>