連鎖店選址培訓(xùn)課件

1、連鎖店選址麥當(dāng)勞商業(yè)選址開店迅速眼光獨(dú)到麥當(dāng)勞商業(yè)選址開店迅速眼光獨(dú)到花大價(jià)錢調(diào)查費(fèi)大力氣評(píng)估業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一種說法：“選鋪跟著麥當(dāng)勞，人流客流肯定好！”似乎無論麥當(dāng)勞和肯德基把店開在哪里，哪里就是黃金市口的象征。我們可以看到麥當(dāng)勞開業(yè)的店鋪或者在聞名中外的金街，或者在不是熱點(diǎn)、不溫不火的五環(huán)路以外，其門庭若市的狀況總讓人不得不佩服其選址的精明，麥當(dāng)勞開一家火一家，不能不讓業(yè)內(nèi)外人士交口稱絕。為了探個(gè)究竟，筆者采訪了業(yè)內(nèi)的商業(yè)選址專家，間接探討了麥當(dāng)勞選址的幾大要素，給投資者以參考。開店迅速眼光獨(dú)到全球快餐連鎖巨頭麥當(dāng)勞公司開店頻率，一定有自己的開店訣竅。北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事、總

2、經(jīng)理潘好龍開說：“在連鎖快餐店的選址要素中，城市的規(guī)劃是最重要的，麥當(dāng)勞也不例外。”將城市未來的發(fā)展趨勢(shì)納入選址的重要原則，這必然是麥當(dāng)勞成功的重要因素。一位專業(yè)人士告訴筆者麥當(dāng)勞布點(diǎn)的最大原則，就是年租期不變。所以對(duì)每個(gè)點(diǎn)的開與否，都要通過個(gè)月到個(gè)月的考察，再做決策評(píng)估?？疾熘攸c(diǎn)是看其是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周圍人口動(dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的，堅(jiān)決不碰；老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。其次，對(duì)不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。包括人流測(cè)試、顧客能力對(duì)比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇

3、。在了解市場價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。麥當(dāng)勞在選址中前進(jìn)的每一步，都是以縝密調(diào)查為基礎(chǔ)的。新城、郊區(qū)適合的新陣地麥當(dāng)勞在我國的發(fā)展步伐無疑是飛速的，而如今也幾乎沒有孩子不知道麥當(dāng)勞叔叔。有人說，這是麥當(dāng)勞的本土化策略帶來的結(jié)果。但本土化只是他成功的一個(gè)方面，麥當(dāng)勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的地方開店，所以它的每個(gè)店都非常成功。但他們一般不會(huì)花巨資去開發(fā)新的市場，而是去尋找適合自己的市場；不會(huì)認(rèn)為哪里都有其發(fā)展的空間，而是選擇盡可能實(shí)現(xiàn)完全拷貝母店的店址。用一個(gè)形象的比喻來說，

4、他們不會(huì)給每個(gè)人量體裁衣，他們需要做的只是尋找能夠穿上他們衣服的人。在北京的新城規(guī)劃中，麥當(dāng)勞也調(diào)整了自己的開店位置，大量地選擇了把店開在遠(yuǎn)郊、新城等新開發(fā)的地點(diǎn)。在先期發(fā)展的順義、通州、亦莊個(gè)新城中，已經(jīng)開發(fā)建成銷售了大批的商業(yè)住宅，麥當(dāng)勞就是看到了未來的發(fā)展前景和潛在的消費(fèi)人群。因?yàn)橐豁?xiàng)商業(yè)調(diào)查顯示，人們的日常消費(fèi)行為中有% 是在居住地完成的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，順義、通州、亦莊個(gè)新城是因?yàn)榫嚯x城區(qū)比較近，住宅發(fā)展得比較快而吸引了麥當(dāng)勞的進(jìn)入。專家提醒麥當(dāng)勞選址的兩大原則連鎖企業(yè)發(fā)展的標(biāo)志就是規(guī)模擴(kuò)張，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的第一步就是通過選擇合適的店址，使分店更加標(biāo)準(zhǔn)化，使總部經(jīng)營管理更加簡單化。麥當(dāng)

5、勞連鎖經(jīng)營發(fā)展成功的三個(gè)首選條件是“選址、選址、選址”，他們就是要選擇目標(biāo)市場以加快連鎖經(jīng)營的步伐。兩大原則規(guī)劃、數(shù)據(jù)等樣樣到位首先就是市場調(diào)查和資料信息的收集。包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級(jí)和發(fā)展機(jī)會(huì)及成長空間。門店與大商場的優(yōu)化組合仔細(xì)觀察麥當(dāng)勞快餐廳在北京的擴(kuò)張，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，麥當(dāng)勞快餐廳幾乎都是建在大型商業(yè)設(shè)施旁邊?！皩⒔^大多數(shù)店鋪建在大型商業(yè)設(shè)施旁邊，表現(xiàn)出來的必然性，便是麥當(dāng)勞選址營銷策略的規(guī)律特征?！币晃粚I(yè)人士分析認(rèn)為。以大型商業(yè)設(shè)施為依托比較容易獲得客源。因?yàn)槿藗冞x擇快餐往往是順便而就，而不會(huì)單獨(dú)計(jì)劃去某處快餐廳就餐。麥當(dāng)勞的

6、經(jīng)營者深諳經(jīng)營之道，熟知顧客這一心理，把店址選在大型商業(yè)設(shè)施旁邊，在彌補(bǔ)大型商業(yè)設(shè)施餐飲功能不足的同時(shí)，與其共同形成了對(duì)顧客更強(qiáng)的吸引力，不僅增加了大型商業(yè)設(shè)施的顧客流量，給大型商業(yè)設(shè)施帶來了銷售效益；也使顧客比以往更愿意到有快餐廳的大型商業(yè)設(shè)施去購物，因?yàn)槿藗儠?huì)感到更方便。與此同時(shí)，也相對(duì)簡化了選址的工作程序和工作量。麥當(dāng)勞快餐廳定位于大型商業(yè)設(shè)施旁邊，可以省去許多環(huán)節(jié)，只要詳細(xì)分析大型商業(yè)設(shè)施的客流量及其構(gòu)成，大商店的經(jīng)濟(jì)效益即可。第一節(jié)選址的條件和標(biāo)準(zhǔn)一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點(diǎn)和要求二、連鎖店選址條件一、百貨店一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點(diǎn)和要求、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。、商

7、圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。、商店規(guī)模大，在6000平方米以上。、商店設(shè)施豪華，店堂裝飾典雅、明快。、目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。炫彩生活，大洋百貨選址集團(tuán)簡介 大洋百貨集團(tuán)有限公司于2002年5月注冊(cè)成立，是在中國大陸專門從事百貨零售的臺(tái)商投資企業(yè) 。目前大洋百貨在全國已開設(shè)有15家店，營運(yùn)總面積超過53萬平方米，投資產(chǎn)額達(dá)人民幣30億元。各店分布：1. 華南區(qū)：共四家店，福州（共三家）、泉州；2. 華東區(qū)：共四家店，南京、蘇州、無錫、常州；3. 華中區(qū)：共五家店，武漢（共三家）、湘潭、衡陽；4. 西南區(qū)：共一家，重慶；5. 西北區(qū)：共一家，西安。隨著我國內(nèi)需的擴(kuò)大

8、，大洋百貨集團(tuán)正積極在全國擴(kuò)張，拓展方向以直轄市、各省省會(huì)城市及地級(jí)市為主，預(yù)計(jì)未來每年將約以45家新店在全國拓展，預(yù)計(jì)至2011年，大洋百貨將在全國開設(shè)25家以上的大型百貨連鎖店，使大洋百貨輻射拓展至全國各主要城市，屆時(shí)，大洋百貨將成為中國最大及最成功的百貨龍頭企業(yè)之一。 經(jīng)營宗旨經(jīng)營宗旨 1、領(lǐng)導(dǎo)流行、展現(xiàn)品位 2、誠信至上、維護(hù)信譽(yù) 3、顧客至上、創(chuàng)新服務(wù) 武漢中山店武漢中山店二、超級(jí)市場、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。、商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。、商店面積在6000平方米以下。、目標(biāo)顧客以居民為主。、有一定的停車場地。零售業(yè)巨人沃爾瑪選址一、對(duì)商圈的要求 1、在項(xiàng)目1.5公

9、里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬人 2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳 3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?4、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場 5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 二、對(duì)物業(yè)的要求 1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米 2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離） 3、樓板承重在800KG/平方米以上，

10、對(duì)期樓的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米 5、正門至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè) 6、每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接 7、商場要求有一定面積的廣場三、對(duì)停車場的要求 1、至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位 2、必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時(shí)為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米 四、其它 1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式，總用電量應(yīng)滿足商場營運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明

11、，收銀臺(tái)，冷庫，冷柜，監(jiān)控，電腦主機(jī)等的用電需求，并提供商場獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機(jī)，強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開關(guān)箱 2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表，給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，美工滿足市政府停水一天的商場用水需求 3、安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn) 4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期“選址城郊結(jié)合部”沃爾瑪是以大眾服務(wù)為自己的目標(biāo)客戶群，其價(jià)格之優(yōu)勢(shì)更新對(duì)中低收入者有巨大的吸引力。而這部分人群往往居住在城郊結(jié)合部，所謂“人在哪兒，店到哪兒”，沃爾

12、瑪?shù)街袊鴣砗?，搭著萬達(dá)的船進(jìn)入內(nèi)地許多城市的商業(yè)中心，世界老大的沃爾瑪絕不說形象，還是降低租金成本的原則，退縮于二樓用低價(jià)打動(dòng)中低消費(fèi)者之心，但是這一條也讓萬達(dá)吃夠了苦頭，“選擇消費(fèi)能力強(qiáng)的城鎮(zhèn)：消費(fèi)是一種資源，這種資源也和礦藏一樣，也有貧礦和富礦之分，那么消費(fèi)能力強(qiáng)的城鎮(zhèn)無疑是消費(fèi)資源的富礦脈，同樣開發(fā)、營收、利潤都不一樣，那么篩選富裕的城鎮(zhèn)也是沃爾瑪選址的重要策略。三、大型綜合超市、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。、商圈范圍較大。、設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。、實(shí)際營業(yè)面積一般在6000平方米以上。、目標(biāo)顧客以購物頻率高的居民為主。中百倉儲(chǔ)中百倉儲(chǔ)中百倉儲(chǔ)（全稱：武漢中百連鎖倉儲(chǔ)

13、超市有限公司）是武漢中百集團(tuán)（股票代碼：000759）全資子公司，中國第三大連鎖超市，成立于1997年，總部設(shè)在武漢，首家分店設(shè)在武漢漢口唐家墩。自97年以來，公司借鑒國外商業(yè)發(fā)展道路，大力拓展連鎖經(jīng)營模式，至今已開辦5000-12000平方米倉儲(chǔ)式大賣場60家，500-2000平方米便民超市400余家，主要經(jīng)營食品、日用百貨、家用電器、文體用品、服裝鞋帽等大類商品，突出了放心肉、放心魚、放心米、放心油、無公害蔬菜的經(jīng)營。四、便利店、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。、商圈范圍窄小，一般設(shè)定在徒步購物57分鐘能夠到達(dá)的范圍內(nèi)。、商店面積在100平方

14、米左右，營業(yè)面積利用率高。、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人；80的顧客為有目的的購買。五、專營店、選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定。、目標(biāo)市場多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。專營店與專賣店區(qū)別區(qū)別不大，專賣店用得廣些，通常指對(duì)某一品牌商品銷售的店，如：“格力專賣店”，“米其專賣店”“本田專賣店”；對(duì)某一特定類別商品銷售的店也合用，如這是一家“化妝品專賣店”“煙酒專賣店”。 專營店則通常使用于后者，即是指該店對(duì)某一特定范圍或類別商品的經(jīng)營業(yè)務(wù)，如：“某產(chǎn)品珠海專營店”“煙酒專營店”“家電專營店”“

15、電動(dòng)工具專營店”。六、專賣店、選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品的特點(diǎn)而定。、目標(biāo)顧客以中輕年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。七、家居中心、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。、提供一站式購物和一條龍服務(wù)。、營業(yè)面積在6000平方米以上。、有一定的停車場。第二節(jié) 店鋪選址與商圈一、選址條件二、商圈與設(shè)定方法、選址城市商業(yè)條件、選址城市商業(yè)條件l城市類型 l市政設(shè)施 l交通條件 l城市規(guī)劃 l消費(fèi)者因素3、選址區(qū)域選擇、選址區(qū)域選擇l市級(jí)商業(yè)區(qū) l區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū) l街道商業(yè)區(qū) l居民區(qū) l購物中心4、選址商圈條件

16、、選址商圈條件l人口數(shù)及住戶數(shù) l競爭店數(shù)l客流狀況l道路狀況l附近店?duì)顩rl場地條件l法律條件l最高投資限額一、連鎖店選址條件二、商圈的基本概念二、商圈的基本概念邊緣商業(yè)圈次級(jí)商業(yè)圈次級(jí)商業(yè)圈15%-25%核心商業(yè)圈核心商業(yè)圈5570 商圈是指以零售店所在地為中心，向四周擴(kuò)展，構(gòu)成吸引顧客的輻射范圍，即零售店吸引其顧客的地理區(qū)域。1、商圈含義三、商圈經(jīng)驗(yàn)設(shè)定法1、商圈的習(xí)慣劃分標(biāo)準(zhǔn)商圈類型交通工具特征距離（半徑）時(shí)間時(shí)速第一商圈徒步600米10分千米小時(shí)第二商圈自行車1300米10分千米小時(shí)第三商圈汽車6000米10分40千米小時(shí)商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)表2、影響商圈大小的因素、業(yè)態(tài)不同，商圈的范圍不同、

17、分店所處位置不同，商圈范圍不同、單店的規(guī)模不同、連鎖企業(yè)的知名度不同，商圈范圍不同、顧客購物出行方式不同，商圈范圍不同、顧客購物頻率不同，商圈范圍不同3、商圈的測(cè)量方法（1）賴?yán)▌tDab為城市（或社區(qū)）A商圈的 范圍。 d為城市（或社區(qū)）A和B主要 干道之間的距離。 Pa 為城市（或社區(qū)）A的人口 數(shù)量；Pb 為城市（或社區(qū)）B 的人口數(shù)量。 PaPbdDab1lDa ：a地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離（小汽車行使時(shí)間）；lDa Db :兩地之間的時(shí)間距離 （小汽車行使時(shí)間）；lPa :a地的銷售面積；lPb : b地的銷售面積。 PaPbDbDaDa1（2）科亨.阿普波姆法則 3、赫夫法則Pij

18、為消費(fèi)者從住所前往商業(yè)區(qū)的可能性；Sj為某類商品在商業(yè)區(qū)內(nèi)的總營業(yè)面積；Tij為消費(fèi)者從住所到商業(yè)區(qū)所需花費(fèi)的時(shí)間；入指用來衡量顧客因購物類型不同而對(duì)路途時(shí)間的重視程度；n為不同商業(yè)區(qū)的數(shù)量；入需要通過實(shí)際調(diào)研或進(jìn)行相關(guān)運(yùn)算加以確定。njijjijjijTSTSP14、問卷調(diào)查設(shè)定法l（1）顧客調(diào)查，包括住址、來店頻率（次周、次月） 大型店利用頻度、競爭店利用頻度；l（2）繪制商圈；l（3）計(jì)算商圈內(nèi)的住戶數(shù)；l（4）預(yù)算銷售額；l（5）劃分商圈層次。第三節(jié) 商圈調(diào)查與分析一、市場調(diào)查的目的二、調(diào)查資料的來源三、商圈的調(diào)查與分析三、商圈調(diào)查與分析三、商圈調(diào)查與分析1、商圈潛力調(diào)查、商圈潛力調(diào)查 就是調(diào)查該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活狀態(tài)的資料，了解商圈范圍內(nèi)有多少人口、多大的潛在消費(fèi)額、人們的消費(fèi)行為等，以確定其發(fā)展前景如何。包括 l商圈人口調(diào)查與分析 l商圈客流量調(diào)查與分析 l潛在消費(fèi)額調(diào)查與分析 l顧客消費(fèi)傾向分析 2、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查地域 交通 繁華地段 各項(xiàng)城市機(jī)能 城市發(fā)展計(jì)劃 3、商圈競爭店調(diào)查商圈競爭店調(diào)查