貝兒多爸爸的泡芙工房選址手冊

1、貝兒多爸爸的泡芙工房選址手冊2003-9-1目錄、貝兒多爸爸泡芙工房的目標(biāo)消費(fèi)群定位主要消費(fèi)群體追求時(shí)尚的年輕人中青年女性次要消費(fèi)群體小孩與老年群體二、貝兒多爸爸泡芙工房的選址原則店面的使用面積最好在1550平方米之間獨(dú)立的一樓臨街店鋪或商場內(nèi)的獨(dú)立商鋪（店中店）獨(dú)立臨街店鋪要求有3.5米以上的門面寬度（最好有內(nèi)廊），門頭可做店招商場內(nèi)的獨(dú)立商鋪要求具有一定展示面（15平方米以上）周邊環(huán)境衛(wèi)生、美觀，盡量避免與雜貨店、食肆、機(jī)械修理店等業(yè)態(tài)為鄰具有（或可提供接入）三相電、生活用水、26千瓦的電容量三、貝兒多爸爸泡芙工房的選址要點(diǎn)店面的選擇是成功開店的第一步。貝兒多爸爸泡芙工房是一間時(shí)尚美食店，

2、售賣的泡芙食品主要針對追求時(shí)尚的年輕人和中青年女性，科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)實(shí)用地選擇店鋪是經(jīng)營好貝兒多爸爸泡芙工房的首要因素，為此，進(jìn)行商圈的調(diào)查及分析是關(guān)鍵性的一步。1選址的應(yīng)該考慮的因素本區(qū)域的商圈分布本區(qū)域的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣本區(qū)域的營業(yè)房出租價(jià)格情況2. 商圈的選擇商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心向外延伸某一距離形成的輻射范圍，它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈的顧客占到顧客總數(shù)的55%70%，是離店鋪?zhàn)罱?、顧客密度最高的地方，占本店銷售額的70%左右。次級商業(yè)圈的顧客占到本店顧客的15%25%,位于核心商業(yè)圈外圍，顧客較為分散，占本店銷售額的25%左右。商圈的特點(diǎn)對其內(nèi)部的店鋪經(jīng)營

3、成本和營業(yè)情況影響非常大，城市中的商圈大部分是自然形成的，在開店之前進(jìn)行商圈調(diào)查，并確定適當(dāng)?shù)纳倘κ鞘直匾?。商圈調(diào)查后得知消費(fèi)者的人口和社會經(jīng)濟(jì)特征后，可根據(jù)商圈特征調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)。商圈調(diào)查后，可根據(jù)商圈大小對營運(yùn)成本進(jìn)行科學(xué)決策。可充分反映貝兒多爸爸泡芙工房地理位置優(yōu)缺點(diǎn)；了解競爭情況、金融服務(wù)、交通運(yùn)輸、勞動力是否容易獲得，法律限制等。3. 商圈調(diào)查內(nèi)容商圈調(diào)查內(nèi)容由以下組成：商圈特性的研究包括商圈范圍：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈區(qū)域?qū)傩耘c區(qū)域特性人口數(shù)預(yù)估與消費(fèi)者特征（如經(jīng)常性年收入、支出，消費(fèi)習(xí)慣等）道路及停車狀況連鎖店前交通流量（人流、自行車流、汽車車流）調(diào)查競爭情況、現(xiàn)有

4、競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象。相關(guān)的法規(guī)、稅收、執(zhí)照、營業(yè)限制。4. 貝兒多爸爸泡芙工房可考慮的商圈類型根據(jù)貝兒多爸爸泡芙工房定位與特點(diǎn)，在商圈選擇時(shí)可考慮以下地址：交通樞紐商圈優(yōu)點(diǎn)：交通樞紐（機(jī)場、地鐵、公交）附近人流量比較大，商業(yè)價(jià)值比較高。缺點(diǎn)：有效人流相對不多，路過的人大多行色匆匆，停留時(shí)間比較短。區(qū)域主要商業(yè)區(qū)優(yōu)點(diǎn)：區(qū)域商業(yè)區(qū)是消費(fèi)者購物、娛樂、休閑的理想場所，也是時(shí)尚潮流的聚集傳播地，人流很大，有效人流比例也較高，人氣很旺，商圈輻射范圍很大，比較適合時(shí)尚飲食、個(gè)性獨(dú)特的貝兒多爸爸泡芙工房建店經(jīng)營，同時(shí)擁有良好的發(fā)展前景。缺點(diǎn)：由

5、于費(fèi)用較高，競爭性強(qiáng)，經(jīng)營成本比較高，選址決策時(shí)需仔細(xì)斟酌。大型商場、超市商圈優(yōu)點(diǎn)：大型商場、超市的一般人流比較多，是周邊居民周末、假期購物、休閑光顧頻率最咼的場所，有效人流比例較咼，相對租金較低，商場、超市里面或周邊形成的商業(yè)區(qū)域都可以重點(diǎn)考慮，是貝兒多爸爸泡芙工房較為優(yōu)良的店面。缺點(diǎn)：商圈范圍以附近某一固定區(qū)域?yàn)橹鳎椛浞秶鄬τ邢?。生活區(qū)域商圈優(yōu)點(diǎn)：生活區(qū)域商圈以家庭日常用品、家庭食品消費(fèi)為主，顧客群體大多為家庭年輕夫婦、家庭主婦，與貝兒多爸爸泡芙工房提供的泡芙食品非常重合,而且相對租金低廉，也是可以考慮的商圈。缺點(diǎn)：商圈范圍很有限，以固定顧客消費(fèi)為主，顧客人流不均衡，基本集中在傍晚和節(jié)

6、假日。大型娛樂場所商圈（電影院、游樂場附近）優(yōu)點(diǎn)：大型娛樂場所商圈是年輕男女的聚集地點(diǎn)，他們追求時(shí)尚、休閑、情趣性的消費(fèi)體驗(yàn)。這正符合貝兒多爸爸泡芙工房追求的經(jīng)營理念，同時(shí)正準(zhǔn)貝兒多爸爸泡芙工房主要消費(fèi)群。缺點(diǎn)：店面的租金較高，導(dǎo)致營業(yè)成本高；顧客人流不均勻，基本集中在周末和節(jié)假日。中高檔寫字樓商圈優(yōu)點(diǎn)：此商圈是白領(lǐng)階層聚集地，文化的層次較高，以注重品位、檔次、時(shí)尚、情感的體驗(yàn)性消費(fèi)為主。貝兒多爸爸泡芙工房作為時(shí)尚美食店，核心消費(fèi)群也正準(zhǔn)白領(lǐng)階層，泡芙食品定會受到他們的青睞，同時(shí)在本區(qū)域內(nèi)易于培養(yǎng)較為忠誠的顧客缺點(diǎn)：店鋪的租金較貴，導(dǎo)致經(jīng)營成本偏高，同時(shí)人流量不高。5選址要點(diǎn)與原則要點(diǎn)拐角位置

7、拐角位置往往是比較理想的，它位于兩條街道的連接處，是人流的停滯點(diǎn)；兩條街道的人流匯集于此，會帶來較多的顧客光顧。三岔路口三岔路口正面的位置店面十分搶眼，是開店的理想位置，人流、車流量都很大，處在這樣的有利位置，要用店招、廣告、展示櫥窗等吸引行人進(jìn)入。坡路、臺階盡量避免坡路上開的店面往往讓人感到進(jìn)入有障礙，所以應(yīng)當(dāng)盡量避免。如果店面不得不選擇坡路的話，必須考慮適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置入口，減低顧客進(jìn)入的困難。有臺階的門面也是選址要盡量避免的，過多和過高的臺階都會阻礙顧客的進(jìn)入?？紤]開店方位開店的方位指店面正門的朝向，這與當(dāng)?shù)氐臍夂蛴嘘P(guān)，并會受到風(fēng)向、日照程度、日照時(shí)間等因素的影響。在南方城市面向西的店面日

8、曬會比較厲害，即使安裝空調(diào)也要考慮增加開支，所以在選擇這樣店面的時(shí)候必須考慮在店外設(shè)立遮陽蓬的位置。而在北方城市面向西北的店面則比較容易受到寒風(fēng)的侵襲，也不利于顧客進(jìn)入店內(nèi)購物。選址遵循之原則與其選擇現(xiàn)在被商家看好的店面，不如選擇有發(fā)展前途的，將來會由冷變熱的店面。這樣的店面費(fèi)用較低，潛在商業(yè)價(jià)值大。因此應(yīng)當(dāng)特別留心城市建設(shè)的發(fā)展帶來的變化。選擇靠近高檔寫字樓、大店鋪的街道一邊。一方面這些高檔寫字樓、大店鋪的出入者都可能成為顧客；另一方面高檔寫字樓、大店鋪的員工在解決每日三餐面都存在問題，只要店面檔次高、環(huán)境雅靜、食品美味時(shí)尚定會使他們成為貝兒多爸爸泡芙工房的忠誠顧客；同時(shí)也便于來過的顧客向其

9、他人推薦、介紹，比較容易指引他人光顧。選擇人口會增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展，新機(jī)構(gòu)的設(shè)立，都會給店鋪增加顧客，使今后的發(fā)展更有潛力。選擇經(jīng)營方向相輔相成的店面作鄰居。如麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克等時(shí)尚快捷飲食店等，這樣附近店鋪的顧客就很容易成為貝兒多爸爸泡芙工房的顧客。選擇門面時(shí)還要注意門面所在的建筑提供的銷售、展示、儲存、運(yùn)輸?shù)仁欠穹县悆憾喟职峙蒈焦し康囊?，營運(yùn)中是否適合促銷活動的開展也需要考慮。其它注意事宜選址應(yīng)從長遠(yuǎn)、發(fā)展的角度著眼，詳細(xì)了解該區(qū)的街道、治安、衛(wèi)生、交通、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)和改造項(xiàng)目規(guī)劃。四、檢視店面交易合約的注意點(diǎn)1簽約內(nèi)容貝兒多爸爸泡芙工房要求簽訂合法

10、租房合約的期限為一年以上。在簽訂租房合約時(shí)，合約需記載以下事項(xiàng)，仔細(xì)閱讀、充分了解之后才能蓋章。當(dāng)事人姓名、交屋時(shí)間、登記時(shí)間。建筑所在地及面積。交易款及貨款額、付款時(shí)間與方法。凡有關(guān)手續(xù)費(fèi)、保證金收授的約定，要載明金額、收受時(shí)間、付款目的等?？山饧s的情況、解約的條件。有預(yù)設(shè)損害賠償額或違約金的情況下，要載明其方法。規(guī)定有關(guān)稅負(fù)的條款。2.簽約前的調(diào)查在簽約之前必須進(jìn)行比較詳盡的調(diào)查，主要包含以下兩點(diǎn)：房主是不是真具有租賃的權(quán)利。目的物有什么附帶權(quán)益。對于第一項(xiàng)檢查要點(diǎn)，可以到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，確定建筑物的所在地、所有權(quán)及其他事項(xiàng)。如果你知道實(shí)質(zhì)的所有權(quán)人，也需要查證是否省略了以房主名義

11、登記，或其他名義的登記人。對于第二項(xiàng)的檢查要點(diǎn)，要查看土地所有權(quán)狀及建物所有權(quán)狀，還需調(diào)查有無租借人，若有租借人，則應(yīng)確定是否馬上可以使用。若為轉(zhuǎn)租，可借契約書、營業(yè)許可證等證明資料，確認(rèn)營業(yè)名義人和租借名義人是否相同，另外，還得到稅務(wù)機(jī)關(guān)和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)，查明有無怠繳稅款、欠款等，以免受到牽連等等3簽約階段的注意點(diǎn)簽約階段有幾下幾點(diǎn)必須注意：房屋的面積是否確實(shí)，還應(yīng)當(dāng)注明全部租用，還是只租用部份，并清楚記載租用面積及區(qū)域。金額總數(shù)，什么時(shí)候付款：租屋時(shí)，要明白記錄租金以外的各種費(fèi)用。定下來將來若有續(xù)租、轉(zhuǎn)租時(shí)，如何處理。押金又該在什么條件下被歸還。另外，房租方面，要詳細(xì)注明款額、起算日、租期、

12、續(xù)租時(shí)漲價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)及限度、管理費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi)及其他項(xiàng)目的支付等等，都需要注明具體金額。物品交接要確實(shí)：要注意電力狀況、煤氣狀況、給排水設(shè)備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問題，詳細(xì)記載于契約書中。何時(shí)申請出租許可登記：租借時(shí)，要清楚注明租房和約的起始期間。何時(shí)解除合約：必須具體規(guī)定解除合約時(shí)，要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會導(dǎo)致何種結(jié)果等事項(xiàng)。須載明天災(zāi)及其他不可抗力的損害該由誰負(fù)責(zé)，如何負(fù)責(zé)等。注明店鋪裝修時(shí)須辦理的手續(xù)。注明是否有裝修期附：貝兒多爸爸的泡芙工房商圈調(diào)查表加盟者：日期：準(zhǔn)加盟業(yè)主：時(shí)間：地址：調(diào)查員：、商圈特性1、商圈范圍（商圈圖）說明:圖示區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域特性人口數(shù)預(yù)估消費(fèi)者特性2、具體地址位

13、置詳圖3、具體位置特性：住商混合住辨混合商辨混合住宅區(qū)商業(yè)區(qū)辦公區(qū)工業(yè)區(qū)娛樂區(qū)文教區(qū)其他4、第一商圈人口數(shù)：5、商圈內(nèi)人口數(shù)：6、商圈范圍之人口密度：7、家庭經(jīng)常性年收入：8、家庭經(jīng)常性年支出：、道路及停車狀況1、店鋪前道路寬度：公尺2、店鋪前道路為幾線道：道；前面：道；對面：道3、面對道路數(shù)目：4、面對主要道路為生活道路副生活道路商流道路舊市街道路物流道路過境道路5、面對市鎮(zhèn)為進(jìn)入離開6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、兩者皆非外環(huán)道路斑馬線或天橋50m以內(nèi)50100m或地下道100200m200m以上公共汽車站牌25m以內(nèi)2550m50100m100m以上

14、大眾運(yùn)輸車站50m以內(nèi)50100m100200m200m以上紅綠燈50m以內(nèi)50100m100200m200m以上是否有彎道？無有是否有上下坡？無有位（上、下）坡是否有分隔島？無有是否為單行道？否是對面車道車輛來店之方便性如何？是否有公車停車場？無有是否自有停車場？無有停車整體停車方便性如何？自行車停車方便性如何？、店鋪前交流流量1、人流概況時(shí)段通行量行人特色09:0012:00(10M)12:0013:00(10M)14:0017:00(10M)18:0019:00(10M)2、自行車車流概況時(shí)段通行量（店前/對面）騎車者特色09:0012:00(10M)12:0013:00(10M)14:0017:00