《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》—部不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記制度處翟國(guó)徽

1、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例解讀翟國(guó)徽翟國(guó)徽 國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記制度處 一、立法背景二、制度內(nèi)容解讀目目 錄錄第一部分 立法背景立法背景2 2物權(quán)法（2007年）：第10條第2款：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第246條：法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記工作回顧2 22015年年11月月24日日條例發(fā)布條例發(fā)布（656號(hào)令）號(hào)令）2月月27日日簿證統(tǒng)一簿證統(tǒng)一（25號(hào)文）號(hào)文）3月月1日日發(fā)放第一本發(fā)放第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3月月30日日權(quán)籍調(diào)查

2、權(quán)籍調(diào)查（41號(hào)文）號(hào)文）4月月13日日中編辦中編辦職責(zé)整合意見職責(zé)整合意見（50號(hào)文）號(hào)文）8月月3日日信息平臺(tái)信息平臺(tái)建設(shè)通知建設(shè)通知（90號(hào)文）號(hào)文）8月月29日日登記與交易登記與交易銜接意見銜接意見（90號(hào)文）號(hào)文）第二部分 制度內(nèi)容解讀不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛調(diào)處條例中華人民共和國(guó)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程等法律法律法規(guī)法規(guī)規(guī)章規(guī)章規(guī)范性文件規(guī)范性文件不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)意見等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范制度頂層設(shè)計(jì)1 1不動(dòng)產(chǎn)登記法不動(dòng)產(chǎn)登記法？不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利法？民法典（？民法典（2017）？自然）？自然資源產(chǎn)權(quán)

3、制度改革？自然生態(tài)空間空間統(tǒng)一確權(quán)登記？資源產(chǎn)權(quán)制度改革？自然生態(tài)空間空間統(tǒng)一確權(quán)登記？立法的總體考慮一一條例的體例結(jié)構(gòu)二二條例的制度內(nèi)容三三核心制度內(nèi)容解讀立法的總體考慮一一（一）以保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)交易安全為核心功能定位，明確不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能。（二）以物權(quán)法為依據(jù)，尊重實(shí)踐和其他與不動(dòng)產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法。條例的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以物權(quán)法的立法理念和基本制度為指導(dǎo)，在法律術(shù)語(yǔ)和具體制度設(shè)計(jì)上與物權(quán)法的規(guī)定基本保持一致，尊重其他法律的有關(guān)規(guī)定，吸收現(xiàn)行各類登記辦法的有關(guān)內(nèi)容，豐富登記的種類和內(nèi)容。充分

4、借鑒各地登記實(shí)踐的有益做法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)行法律亟需修改的一些問題，按照先立后破的原則，在條例中做了創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，力求立法能夠順應(yīng)登記實(shí)踐的新要求。立法的總體考慮一一（三）以宏觀制度構(gòu)架為主，兼顧具體制度內(nèi)容及操作細(xì)節(jié)。條例以程序法為主，兼顧實(shí)體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點(diǎn)，對(duì)于個(gè)別具體內(nèi)容以授權(quán)立法的形式銜接，為出臺(tái)細(xì)則和辦法提供依據(jù)，對(duì)于申請(qǐng)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料及其審核要求未過多涉及，留待條例的實(shí)施細(xì)則予以細(xì)化規(guī)定。（四）以便民利民和保障交易安全為導(dǎo)向，落實(shí)實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一登記。條例以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)為抓手，力求實(shí)現(xiàn)其他三個(gè)統(tǒng)一，達(dá)到實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一；同時(shí)，規(guī)定了

5、登記代理制度、登記信息查詢、登記資料目錄公示等制度，以方便企業(yè)和群眾申請(qǐng)辦理登記；規(guī)定了登記人員制度、到場(chǎng)申請(qǐng)、登記機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門信息聯(lián)網(wǎng)等制度，方便登記機(jī)構(gòu)高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場(chǎng)交易安全，方便群眾辦理。條例的體例結(jié)構(gòu)二二 總則總則（第1-7條） 不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿（第8-13條） 登記程序登記程序（第14-22條） 登記信息共享與保護(hù)登記信息共享與保護(hù)（第23-28條） 法律責(zé)任法律責(zé)任（第29-32條） 附則附則（第33-35條） 組織規(guī)范組織規(guī)范形式結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)程序規(guī)范程序規(guī)范條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3

6、基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任制制度度內(nèi)內(nèi)容容框框架架三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記其他登記1 1第1條： 為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法等法律，制定本條例。（1）整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。 根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議確定的“四統(tǒng)一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責(zé)整合由一個(gè)部門負(fù)責(zé)。 將職責(zé)整合作為暫行條例

7、的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎(chǔ)，這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法過渡性特征的體現(xiàn)，也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。1 1 （2）規(guī)范登記行為。 這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義，也是落實(shí)四中全會(huì)精神的體現(xiàn)。通過程序規(guī)范，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，使登記機(jī)構(gòu)依法登記，確保登記結(jié)果的正當(dāng)性和準(zhǔn)確性，增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。 條例全文頻繁使用“依法”、“應(yīng)當(dāng)”、“及時(shí)”等立法語(yǔ)言，其根本目的旨在更好地約束登記機(jī)構(gòu)，規(guī)范登記行為。按照法定職責(zé)必須為的原則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依法履責(zé)。 （3）方便群眾。 通過整合登記職責(zé)，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)；合理設(shè)置登記程序和實(shí)現(xiàn)登記

8、信息共享，方便群眾登記申請(qǐng)和辦理。 便民利民、高效服務(wù)是貫穿條例始終的一條重要主線，涉及登記申請(qǐng)、受理、登簿、發(fā)證以及信息共享與應(yīng)用服務(wù)的工作全流程。1 1 （4）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。 以“四統(tǒng)一”為抓手，保證各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到全面、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力為基礎(chǔ)，保障權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是條例的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，更是條例立法的核心。 一直以來(lái)，社會(huì)上對(duì)條例的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。 不動(dòng)產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個(gè)：就是保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易安全，絕非為了干預(yù)、增負(fù)或設(shè)卡。條例的基本制度構(gòu)架1功能定

9、位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則2 21 1、工作原則、工作原則 保護(hù)權(quán)益保護(hù)權(quán)益（第（第1 1條）條） 嚴(yán)格管理嚴(yán)格管理（第（第4 4條第條第2 2款）款） 方便群眾方便群眾（第（第4 4條第條第2 2款）款）2 2、法律原則、法律原則 統(tǒng)一登記原則統(tǒng)一登記原則（第（第4 4條第條第1 1款）款） 合法登記原則合法登記原則（第（第2 2條第條第1 1款）款）

10、申請(qǐng)登記原則申請(qǐng)登記原則（第（第1414條）條） 屬地登記原則屬地登記原則（第（第7 7條）條） 穩(wěn)定連續(xù)原則穩(wěn)定連續(xù)原則（第（第4 4條第條第2 2款、款、第第3 3款）款）2 2第4條：國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。”嚴(yán)格管理原則：規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力；穩(wěn)定連續(xù)原則穩(wěn)定連續(xù)原則：保證物權(quán)穩(wěn)定，條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效，已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的

11、改變而受到影響。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合和統(tǒng)一登記，不影響各部門繼續(xù)行使其權(quán)屬管理、交易管理等法定職責(zé)。方便群眾原則：切實(shí)提高行政效率，減輕群眾和企業(yè)負(fù)擔(dān)，助力大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新，2 2一體登記原則一體登記原則：房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。（房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)一體登記，建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)與該土地、海域范圍內(nèi)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記；土地或者海域上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物未一并登記的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記或者變更登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。）（

12、以符合登記條件為前提）連續(xù)登記原則：未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（預(yù)告登記、預(yù)查封登記等例外）屬地登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。（國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國(guó)有重點(diǎn)林區(qū)等例外）依申請(qǐng)登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。（如依職權(quán)登記、依囑托登記）條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律

13、責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則4 4第3條： 不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。以權(quán)利為線索、以權(quán)利為線索、 以形態(tài)為補(bǔ)充以形態(tài)為補(bǔ)充 條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)和部門規(guī)章有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定，針對(duì)物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷的規(guī)定，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等登記類型。 針對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及登記的事項(xiàng)，規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記（預(yù)查封登記）等登記類型。4 4首次登記的界定與適用不動(dòng)產(chǎn)首次

14、登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。明確總登記、初始登記、設(shè)立登記的關(guān)系。細(xì)則規(guī)定：市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來(lái)源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。4 4變更登記界定與適用 指因權(quán)利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號(hào)碼發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)的所在街道或門牌號(hào)等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證或者戶口簿等類型、身份證或者戶口簿等號(hào)

15、碼發(fā)生變更的;（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的；（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：4 4轉(zhuǎn)移登記界定及適用 指因買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）買賣、

16、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；（二）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：4 4注銷登記界定及情形適用 指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。（一）

17、不動(dòng)產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）因不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 注意：不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記：條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法

18、律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則5 5 第5條 下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)； （二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán); （四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)； （六）宅基地使用權(quán)； （七）海域使用權(quán)； （八）地役權(quán)； （九）抵押權(quán)； （十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)體體系系土地所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)集體建設(shè)用地使集體建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)劃

19、撥國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)林地使用權(quán)林地使用權(quán)草地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)采礦權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？無(wú)居民海島使用權(quán)？無(wú)居民海島使用權(quán)？抵押權(quán)抵押權(quán)一般抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木使用權(quán)

20、森林或林木使用權(quán)森林或林木所有權(quán)森林或林木所有權(quán)取水權(quán)？經(jīng)營(yíng)權(quán)？取水權(quán)？經(jīng)營(yíng)權(quán)？-5 5 物權(quán)法之前，民法通則擔(dān)保法土地管理法城市房地產(chǎn)管理法農(nóng)村土地承包法森林法草原法漁業(yè)法海域使用管理法等法律中包含了相當(dāng)數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其登記規(guī)范。 物權(quán)法第條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！?物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括：土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等。 實(shí)踐中，存在權(quán)利沖突和交錯(cuò)、其他權(quán)利擴(kuò)容納入等問題的應(yīng)對(duì)。 與自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革精神和方向的契合？ 信托登記？農(nóng)用地的使用權(quán)？水域?yàn)?/p>

21、涂養(yǎng)殖權(quán)？取水權(quán)？探礦權(quán)？采礦權(quán)？條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則6 6 第6條 國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是前提和基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方

22、案和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。要求由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。 厘清主管部門與實(shí)施主體之間的關(guān)系。6 6 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門。如：縣人民政府確定由該縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，則縣國(guó)土資源局為該縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿證加蓋“縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。各級(jí)國(guó)土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不

23、具有獨(dú)立法人資格的不動(dòng)產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國(guó)土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)外行使行政職能。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。重要變化：登記機(jī)構(gòu)是部門，不再是人民政府。 國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知 截止11月6日，省級(jí)層面已完成職責(zé)整合；市縣層面，已有270個(gè)市（州）完成市級(jí)職責(zé)整合，其中226個(gè)市（州）完成了行政機(jī)構(gòu)整合；1895個(gè)縣（區(qū)）完成縣級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，其中1510個(gè)縣（區(qū)）完成了行政機(jī)構(gòu)整合。市縣職責(zé)整合數(shù)分別占全國(guó)市縣總數(shù)的81%、66%。6 6

24、 第11條： “不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。” 不動(dòng)產(chǎn)登記人員與機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。登記生效主義為原則，登記對(duì)抗為例外的制度模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)的迫切性，決定了進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記人員隊(duì)伍的門檻應(yīng)具有相當(dāng)?shù)母叨?。類型：土地登記持證上崗人員、房屋登記官及其他不動(dòng)產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。目標(biāo)：打造一支專業(yè)化、高水平的不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)隊(duì)伍。6 6關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記人員的界定承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)等方面的專業(yè)知識(shí)。國(guó)土

25、資源部會(huì)同有關(guān)部門組織開展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。下一步，制定登記人員管理辦法，確保平穩(wěn)銜接過渡和規(guī)范管理。細(xì)化登記人員的考核、培訓(xùn)及管理等。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則7 7第7條第1款： “不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)

26、構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。”物權(quán)法第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理?！?尊重現(xiàn)實(shí)、體現(xiàn)統(tǒng)一，以屬地登記為原則，分級(jí)登記為例外。 屬地管轄所指向的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有唯一性：即不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。土地管理法實(shí)施條例第4條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市人民政府可以對(duì)市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記?！蔽瓷婕皣?guó)有土地登記管轄，實(shí)踐中做法多樣。 為了便于實(shí)踐操作，規(guī)定“直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記”。7 7 跨區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記管轄的特別規(guī)范：分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理 細(xì)則：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照條例第七條第二款的規(guī)定

27、，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。第7條第2款： “跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)的登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理?！? 7國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄 鑒于此類國(guó)有資產(chǎn)的特殊保護(hù)以及保障和服務(wù)功能，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)家對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行特殊的管理。 考慮到這些不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中一直采用分級(jí)管轄登記原則

28、的歷史，在堅(jiān)持屬地登記原則的基礎(chǔ)上，對(duì)這些特殊不動(dòng)產(chǎn)的登記管轄作特別規(guī)范，有利于更好地保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，保持不動(dòng)產(chǎn)登記工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第7條第3款：“國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。”7 7國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄 會(huì)同辦理？參照辦理？授權(quán)立法國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，由國(guó)土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國(guó)土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登

29、記，依照國(guó)土資源部在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法等規(guī)定辦理。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則8 8第8條第1、2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！眹?guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知 （國(guó)土資發(fā)201525號(hào) ）明確規(guī)定: （一）自

30、2015年3月1日起，全面啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明和不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表，具體樣式、內(nèi)容及使用填寫說明見附件。 （二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合地方實(shí)際，針對(duì)不同的權(quán)利登記事項(xiàng)，對(duì)登記簿做相應(yīng)調(diào)整，但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。 （三） 各?。▍^(qū)、市）國(guó)土資源主管部門（不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門）要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿證使用情況的監(jiān)管。采取檢查、指導(dǎo)等多種方式監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)登記簿證在本區(qū)域的規(guī)范使用。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿設(shè)置8 8第8條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。” 細(xì)則關(guān)于不動(dòng)

31、產(chǎn)單元的界定 不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。 沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動(dòng)產(chǎn)單元。 有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動(dòng)產(chǎn)單元。 前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、有固定界限的封閉空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、有固定界限的封閉空間。 國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知（國(guó)土資發(fā)201541號(hào)）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼規(guī)則做了詳細(xì)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)單元8 8第8條第3款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、

32、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。 登記簿記載的對(duì)象包括：不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利信息（包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）、涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制（如預(yù)告登記、查封登記等）、提示的事項(xiàng)（如異議、補(bǔ)證或換證等）。登記簿內(nèi)容8 8統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取人的編成原則的做法進(jìn)行技術(shù)銜接處理。以宗地和宗海為單位編成，彰顯以土地和海域?yàn)榛A(chǔ)的原則，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接和本底全覆蓋。登記簿編成 不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編

33、入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 8 8第9條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式?！?隨著信息技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)的電子化是大勢(shì)所趨，故要求以采取電子介質(zhì)為優(yōu)先原則，并與紙質(zhì)簿頁(yè)并存，這已為國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)所證明。鑒于傳統(tǒng)紙介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁(yè)仍有存在價(jià)值，故不宜采用一刀切的方式強(qiáng)制推行電子化方式。也延續(xù)土地登記辦法第15條第3款、房屋登記辦法第24條第2款的經(jīng)驗(yàn)。登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的地

34、區(qū)，應(yīng)按照登記簿的樣式，對(duì)現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造或系統(tǒng)重構(gòu)開發(fā)，采用菜單式組合、固定電子表格等方式制作登記簿。采用紙質(zhì)介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁(yè)等方便增頁(yè)和編訂的方式制作登記簿。 登記簿介質(zhì)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動(dòng)產(chǎn)登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則9 91.依申請(qǐng)的程序申請(qǐng)受理審查、決定 審查決定辦理2.依囑托的程序囑托受理審查辦理3.依職

35、權(quán)的程序 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力，具有公示性和公信力，登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性提供保障。9 9申請(qǐng)受理審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成登記已經(jīng)完成 (物權(quán)法物權(quán)法第第14條條)9 9登記申請(qǐng)第14條第1款： “因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)”。（一）申請(qǐng)?jiān)瓌t：雙方申請(qǐng)是原則，單方申請(qǐng)是例外條例第14條第1款明確了雙方申請(qǐng)為原則，而第2款規(guī)定了7種單方申請(qǐng)的例外。民事法律行為一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形（不動(dòng)產(chǎn)買賣、互換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現(xiàn)到不動(dòng)產(chǎn)登記

36、工作，需要雙方申請(qǐng)。雙方申請(qǐng)為原則，既符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)，也有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，防止登記錯(cuò)誤。9 9 登記申請(qǐng)第14條第2款： “屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。 單方法律行為中，不宜也無(wú)法要

37、求共同申請(qǐng)，只能單方申請(qǐng)。主要考慮充分尊重現(xiàn)實(shí)，強(qiáng)調(diào)的是“可以”單方申請(qǐng)，而非必須。9 9登記申請(qǐng)（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的，主要考慮一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記如農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記均只有一方當(dāng)事人，故只能單方申請(qǐng)。（二）非法律行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形的，包括繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，即物權(quán)法第二十八、二十九規(guī)定的情形。此類登記屬于宣示性質(zhì)，不屬于登記生效，況且如繼承、遺贈(zèng)情形時(shí)，被繼承人已經(jīng)死亡，只能單方申請(qǐng)。（三）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登

38、記的；此種情況下，僅涉及權(quán)利人姓名、名稱的變化，或不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況的變化，不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的變化，可以單方申請(qǐng)。（四）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；此類情況下由于不涉及市場(chǎng)交易等法律行為，僅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)客體滅失或權(quán)利人自動(dòng)放棄導(dǎo)致的權(quán)利消滅，可以單方申請(qǐng)。（五）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的，按照物權(quán)法第十九條的精神，此兩類屬于限制登記的類型，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以單方申請(qǐng)。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形，屬于兜底條款，預(yù)留銜接空間。9 9 登記申請(qǐng)u 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或

39、者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。u 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定9 9登記申請(qǐng)第15條： “當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記?！?明確了申請(qǐng)主體范圍和到場(chǎng)申請(qǐng)制度。登記申請(qǐng)主體，可以自己申請(qǐng)，也可以他人代理申請(qǐng) 條例第15條第1款沒有強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，允許由代理人代為申請(qǐng)。該規(guī)定貫徹落實(shí)了條例第1條中“方便群眾申請(qǐng)登記”的立法目的。 民法通則第63條：“公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為?！笨紤]不動(dòng)產(chǎn)登記的政策性和技術(shù)性要求較高等現(xiàn)實(shí)因素，條例明確將登記代理人制度

40、納入立法。 【注意】代理包括委托代理、法定代理、指定代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。 【注意】到場(chǎng)申請(qǐng)與網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)？網(wǎng)上預(yù)約與申請(qǐng)受理的關(guān)系？9 9關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請(qǐng)考慮登記申請(qǐng)的代理 （1）無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。 （2）監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。 （3）父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料

41、或者其他材料。9 9委托代理登記申請(qǐng)的代理 當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。 代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。9 9關(guān)于代理申請(qǐng)的操作實(shí)施登記申請(qǐng)的代理自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。9 9申請(qǐng)撤回（三）申請(qǐng)撤回 條例允許可以撤回申請(qǐng)，貫徹了自愿的原則，是對(duì)當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。 但必須以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于

42、登記簿后不允許撤回。 【問題】雙方提出登記申請(qǐng)，單方能否撤回？第15條第2款： “不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?！? 9申請(qǐng)材料四）申請(qǐng)材料 條例第16條詳細(xì)規(guī)定了申請(qǐng)人的提交材料范疇、申請(qǐng)材料的真實(shí)性責(zé)任、信息公開服務(wù)三大方面，既體現(xiàn)了便利登記申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記申請(qǐng)受理提供了依據(jù)，同時(shí)落實(shí)了登記申請(qǐng)材料真實(shí)性的責(zé)任主體。物權(quán)法第11條： “當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料?！? 9申請(qǐng)材料條例第16條：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書；這是申請(qǐng)任何一

43、種登記類型、任何一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的必備要件。（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；身份證明材料是核驗(yàn)申請(qǐng)人或代理人身份真實(shí)性的唯一憑證，具體包括身份證、軍官證、護(hù)照以及組織機(jī)構(gòu)代碼證等。（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；這類材料是不動(dòng)產(chǎn)登記記載內(nèi)容或事項(xiàng)的主要來(lái)源依據(jù)，屬于申請(qǐng)資料的核心，如不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、繼承或遺贈(zèng)文書等。（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；此類材料主要反映不動(dòng)產(chǎn)登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況，是不動(dòng)產(chǎn)客體特定化的內(nèi)在要求。（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；主要在申請(qǐng)異議登記或者查詢、復(fù)制登記資料，涉及相關(guān)利害關(guān)系人時(shí)提交此

44、類材料。（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。屬于兜底性條款，并給條例實(shí)施細(xì)則預(yù)留的銜接空間。 9 9關(guān)于公證的問題：立法依據(jù)、登記需求與司法實(shí)踐三者的協(xié)調(diào)。申請(qǐng)材料 1991年司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知。房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程規(guī)定：用于申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證：1.因繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請(qǐng)相關(guān)房地產(chǎn)登記的繼承文書、受遺贈(zèng)文書，但人民法院的生效法律文書確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)的除外；2.境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)提供對(duì)未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明，但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外。公證法第十

45、一條 根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑；（四）財(cái)產(chǎn)分割；（五）招標(biāo)投標(biāo)、拍賣；（六）婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；（七）出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無(wú)違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據(jù)；（十）文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請(qǐng)辦理的其他公證事項(xiàng)。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。主要考慮：缺乏依據(jù)，違背自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t，增加負(fù)擔(dān)，待后續(xù)完善。9 9登記原因證明材料

46、申請(qǐng)材料 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。9 9申請(qǐng)受理?xiàng)l例第17條： “不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理： （一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人； （二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人； （三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的

47、全部?jī)?nèi)容； （四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。9 9申請(qǐng)受理1.決定是否受理的審查要點(diǎn)審查要點(diǎn)包括：（1）是否屬于本登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍。物權(quán)法第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！睏l例第7條對(duì)登記的管轄、跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)以及三類特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)作出了規(guī)定。（2）申請(qǐng)材料是否齊全。物權(quán)法第12條第2款規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。（3）申請(qǐng)材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個(gè)條件，登記機(jī)構(gòu)才

48、應(yīng)予以受理。9 9申請(qǐng)受理2.貫徹高效便民的原則（1）對(duì)于符合條件或全部補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)受理，不得拖延。（2）對(duì)于申請(qǐng)材料有錯(cuò)誤但可以當(dāng)場(chǎng)更正的，應(yīng)當(dāng)讓申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，然后受理；給申請(qǐng)人提供了及時(shí)救濟(jì)渠道。（3）對(duì)于材料不齊全或不符合法定形式的，要當(dāng)場(chǎng)一次性告知如何補(bǔ)正，切實(shí)方便群眾。（4）對(duì)于不屬于自己登記職責(zé)范圍的申請(qǐng)，不能一推了之，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)告訴申請(qǐng)人到哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。9 9申請(qǐng)受理3、強(qiáng)調(diào)書面形式，彰顯規(guī)范，防止?fàn)幾h 無(wú)論受理還是不受理，都應(yīng)當(dāng)書面告知，而非口頭形式。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。 告知需要補(bǔ)正的內(nèi)容也應(yīng)采取書面形式。 行政許可法立法精神的借鑒第

49、17條第2款： 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。第32條： 行政機(jī)關(guān)受理或者不予受理行政許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)出具加蓋本行政機(jī)關(guān)專用印章和注明日期的書面憑證。9 9 學(xué)界的實(shí)質(zhì)審查和形式審查之爭(zhēng)從未間斷。依法履職“合理審慎職責(zé)”的提法，有限度的實(shí)質(zhì)審查。查驗(yàn)條例第18條：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)： （一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。物權(quán)法第12條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料

50、；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。9 9實(shí)地查看和調(diào)查物權(quán)法第12條第2款： 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。（二）實(shí)地查看與調(diào)查（二）實(shí)地查看與調(diào)查1、實(shí)地查看9 9實(shí)地查看和調(diào)查條例第19條第1款： “屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷

51、登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。”【注意】登記機(jī)構(gòu)“可以可以”實(shí)地查看，而非“應(yīng)當(dāng)”(如以囑托登記則不需要)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和需要，進(jìn)行實(shí)地查看，形成查看的文字和影像記錄等，避免“無(wú)中生有”、與事實(shí)不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時(shí)，如果對(duì)已經(jīng)建成部分是否有申請(qǐng)人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時(shí)，就可以進(jìn)行。9 9實(shí)地查看和調(diào)查關(guān)于實(shí)地查看的內(nèi)容要求 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查看以下情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)

52、致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。9 9實(shí)地查看和調(diào)查條例第19條第2款：“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。”【注意】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議類型眾多，尤其房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為進(jìn)一步核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議這種客觀事實(shí)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確。 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過多的介入不動(dòng)產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權(quán)屬爭(zhēng)議，則不予登記，屬于條例第22條的調(diào)整范圍。對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)的調(diào)查和對(duì)爭(zhēng)議的處理屬于兩個(gè)工作層面的內(nèi)容，不屬于條例規(guī)范的內(nèi)容。 查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯(lián)系，并

53、不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。2.調(diào)查9 9登簿期限條例第20條：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。” （一）辦理期限（一）辦理期限 自受理登記申請(qǐng)之日起30日日。這是最長(zhǎng)辦理期限，并非每一類登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類不動(dòng)產(chǎn)登記都應(yīng)當(dāng)本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時(shí)限，各地登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)一步細(xì)化明確。9 9登簿條例第21條第1款：“登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記?！蔽餀?quán)法第14條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)

54、登記以登簿工作完成為標(biāo)志，而非發(fā)證。9 9發(fā)證條例第21條第2款： 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與登記證明的效力物權(quán)法第17條第1款：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?.登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)向申請(qǐng)人依法頒發(fā)合法證書或證明。遵從我國(guó)重視證書的傳統(tǒng)觀念。3.國(guó)際上，契約登記和權(quán)利登記模式下的國(guó)家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺(tái)灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證，但存在淡化的趨勢(shì)（如昆士蘭州2000年修訂的1994年土地法）9 9發(fā)證關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明發(fā)放的情形不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿繕寫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和

55、不動(dòng)產(chǎn)登記證明。除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。9 9發(fā)證關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書的發(fā)放（發(fā)一本為原則，分別發(fā)放為例外） 申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；共有人申請(qǐng)分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。 共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的收回 因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿

56、上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站等公告作廢。9 9不予登記條例第22條：登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人：（1）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（2）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（3）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。關(guān)于貫徹落實(shí)土地登記辦法進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知（國(guó)土資發(fā)200870號(hào)）明確了12種不予登記的情形。說明：嚴(yán)禁借登記手段將”小產(chǎn)權(quán)房“等違法行為合法化。9 9依囑托的登記 有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記： （一）

57、人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的； （二）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出沒收、征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。條例的基本制度構(gòu)架條例的基本制度構(gòu)架1 1不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利登登記記集體土地所有權(quán)登記集體土地所有權(quán)登記1 1一、集體土地所有權(quán)登記的申請(qǐng)人一、集體土地所有權(quán)登記的申請(qǐng)人（一）土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，（一）土地屬于村農(nóng)民集體所有

58、的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)；沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)；（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代各集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請(qǐng)；為申請(qǐng)；（三）土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體（三）土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)。經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)。 條例的基本制度構(gòu)架條例的基本制度構(gòu)架2 2不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利登登記記國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記及房屋所有

59、權(quán)登記2 2業(yè)主共有部分的首次登記業(yè)主共有部分的首次登記 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為登記為 全體業(yè)主全體業(yè)主 共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。凸顯一體登記原則；明確了登記的共有權(quán)的客體范圍；明確權(quán)利主體為“全體業(yè)主”。

60、條例的基本制度構(gòu)架條例的基本制度構(gòu)架3 3不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利登登記記宅基地使用權(quán)及宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記房屋所有權(quán)登記條例的基本制度構(gòu)架條例的基本制度構(gòu)架4 4不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利登登記記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記條例的基本制度構(gòu)架條例的基本制度構(gòu)架5 5不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利登登記記土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記條例的基本制度構(gòu)架條例的基本制度構(gòu)架6 6不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利登登記記海域使用權(quán)登記海域使用權(quán)登記6 6海域使用權(quán)注銷登記的特殊情形海域使用權(quán)注銷登記的特殊情形 因圍填海造地等導(dǎo)致海域滅失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在圍填海