五匹狼的策劃小組之“市場調(diào)查”(1)

1、1 愛愛“吃吃”才會(huì)贏才會(huì)贏 五匹狼五匹狼 策劃小組之策劃小組之“市場調(diào)查市場調(diào)查”組長：組長： 鄒福珍鄒福珍組員：組員： 王凱王凱 黃鼎黃鼎 李忠貴李忠貴 周喜榮周喜榮 2調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析調(diào)查總體思路調(diào)查總體思路3一、一、市場調(diào)查的目的。1、為潛在的用戶畫像，、為潛在的用戶畫像，描述他們的基本屬性和特征。描述他們的基本屬性和特征。2、潛在用戶對(duì)戶型、質(zhì)量、面積、潛在用戶對(duì)戶型、質(zhì)量、面積、室內(nèi)設(shè)計(jì)、外部環(huán)境、物業(yè)管理、會(huì)所室內(nèi)設(shè)計(jì)、外部環(huán)境、物業(yè)管理、會(huì)所、價(jià)格、位置等要素的要求及購買趨向。、價(jià)格、位置等要素

2、的要求及購買趨向。 調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)二、抽樣方法、配額抽樣、配額抽樣、隨機(jī)抽樣、隨機(jī)抽樣4一、一、樣本筐。拆前原地經(jīng)營戶。拆前原地經(jīng)營戶。近距離各類市場經(jīng)營戶近距離各類市場經(jīng)營戶近距離（近距離（5km范圍）居民。范圍）居民。附近街頭攔截。附近街頭攔截。年齡在年齡在25-60之間之間 調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)（）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)（）二、配額抽樣筐占地經(jīng)營（占地經(jīng)營（75） 各類專業(yè)市場（各類專業(yè)市場（75） 近距離居住（近距離居?。?5） 附近街頭攔截（附近街頭攔截（75）51、 占地經(jīng)營和各類專業(yè)市場占地經(jīng)營和各類專業(yè)市場地毯式問卷訪地毯式問卷訪2、近距離居民、近距離居民按地塊和實(shí)地右手法則問卷訪問。按地塊

3、和實(shí)地右手法則問卷訪問。3、附近街頭攔截、附近街頭攔截在在4-5個(gè)不同訪問點(diǎn)于不同的時(shí)段訪問個(gè)不同訪問點(diǎn)于不同的時(shí)段訪問具體調(diào)查準(zhǔn)則6探測(cè)性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查調(diào)查方向調(diào)查方向控制性調(diào)查7房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查目標(biāo)客戶特征，目標(biāo)客戶特征，偏好調(diào)查偏好調(diào)查消費(fèi)行為調(diào)查消費(fèi)行為調(diào)查調(diào)查內(nèi)容8誤差控制誤差控制初步調(diào)查，按測(cè)試結(jié)果再對(duì)調(diào)查表作初步調(diào)查，按測(cè)試結(jié)果再對(duì)調(diào)查表作必須修改，得出正式調(diào)查表必須修改，得出正式調(diào)查表 督導(dǎo)督導(dǎo)調(diào)查督導(dǎo)調(diào)查督導(dǎo)1名，對(duì)訪員的工作進(jìn)行指名，對(duì)訪員的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和核實(shí)導(dǎo)、監(jiān)督和核實(shí)利用初步調(diào)查成果等，另加植利用初步調(diào)

4、查成果等，另加植入種子法入種子法9政治要素社會(huì)要素經(jīng)濟(jì)要素技術(shù)要素未來房地產(chǎn)市場趨勢(shì)法規(guī)政策政府關(guān)系環(huán)境保護(hù)人口統(tǒng)計(jì)收入分配消費(fèi)結(jié)構(gòu)生活方式GDP水平恩各爾系數(shù)可支配收入供求狀況新產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)更新優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品率未來房地產(chǎn)市場趨勢(shì)宏觀分析之模型宏觀分析之模型10政策背景1.國土資源部與監(jiān)察部國土資源部與監(jiān)察部 內(nèi)內(nèi) 容：各地協(xié)議出讓土地中的歷史容：各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題必須在遺留問題必須在 2004年年8月月31日前日前處理完畢，否則國家土地處理完畢，否則國家土地 管理部門管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系系2. 年月日，央行提高存款準(zhǔn)備金率.個(gè)百分

5、點(diǎn)；國務(wù)院根據(jù)中央會(huì)議精神下發(fā)通知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例要由提高35%到以上；11經(jīng)濟(jì)背景2.國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：同步增 長 26.4%和9.1，同比增幅下跌51.；4.截止8月,全國商品房均價(jià)2741,增 長 13.5%1。糧油價(jià)格大幅上漲，通貨膨脹。糧油價(jià)格大幅上漲，通貨膨脹抬頭。抬頭。2.股票市場低靡股票市場低靡,置業(yè)投資再掀小熱置業(yè)投資再掀小熱潮潮12 全國房地產(chǎn)市場走勢(shì)預(yù)測(cè)全國房地產(chǎn)市場走勢(shì)預(yù)測(cè)3. 中低擋房具有較大發(fā)展空間1房地產(chǎn)業(yè)將有望繼續(xù)保持發(fā)展良好房地產(chǎn)業(yè)將有望繼續(xù)保持發(fā)展良好勢(shì)頭勢(shì)頭2.房屋價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲房屋價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲13中觀市場分析中觀市場

6、分析波特模型波特模型行業(yè)競爭者現(xiàn)有企業(yè)競爭者利益相關(guān)者(政府等)供方買方替代品潛在進(jìn)入者14福州市房地產(chǎn)特點(diǎn) 表現(xiàn)為以住宅為絕對(duì)主體地位的表現(xiàn)為以住宅為絕對(duì)主體地位的市場。市場。 需求拉動(dòng)因素是福州市房地產(chǎn)市需求拉動(dòng)因素是福州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要源動(dòng)力場發(fā)展的主要源動(dòng)力 休閑、健康、時(shí)尚的個(gè)性化住宅休閑、健康、時(shí)尚的個(gè)性化住宅將成主流將成主流 房價(jià)上漲階梯效應(yīng)明顯漲幅居全國平房價(jià)上漲階梯效應(yīng)明顯漲幅居全國平均線以下均線以下. 開發(fā)商盈利狀況良好開發(fā)商盈利狀況良好,開發(fā)投資保持開發(fā)投資保持快速增長快速增長,流動(dòng)資金狀況改善流動(dòng)資金狀況改善,房價(jià)穩(wěn)中有房價(jià)穩(wěn)中有升升 152003年前三季度商品房

7、交易價(jià)格以上年前三季度商品房交易價(jià)格以上年同期相比年同期相比16主要競爭對(duì)手分析主要競爭對(duì)手分析一、一、金山碧水金山碧水 二、二、金山明星金山明星 三、三、百合苑百合苑 四、四、北京金山北京金山 五、五、金山明珠金山明珠 六、六、武夷明珠武夷明珠 七、七、香江明珠香江明珠 17樓盤基本信息(金山碧水)樓盤名稱：樓盤名稱： 金山碧水金山碧水 地區(qū)：地區(qū)： 倉山區(qū)倉山區(qū) 板塊：板塊： 金山板塊金山板塊 開開 發(fā)發(fā) 商：商： 市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)： 廈門中建東北設(shè)計(jì)研廈門中建東北設(shè)計(jì)研究院，究院， 福州規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院福州規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院銷售價(jià)格： 多層 均價(jià) 180

8、0 元/平方米 規(guī)劃用途： 住宅 樓盤地址： 倉山區(qū)金山大道西側(cè) 銷售熱線： 2374711118樓盤名稱：樓盤名稱： 金山明星金山明星 地區(qū)：地區(qū)： 倉山區(qū)倉山區(qū) 板塊：板塊： 金山板塊金山板塊 開開 發(fā)發(fā) 商：商： 福建興元房地產(chǎn)開福建興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)： 福建建科建筑設(shè)計(jì)福建建科建筑設(shè)計(jì)院院 銷售價(jià)格：銷售價(jià)格： 住宅住宅 均價(jià)均價(jià) 1900 元元/平方米平方米 規(guī)劃用途：規(guī)劃用途： 住宅住宅 樓盤地址：樓盤地址： 金山大道金山大道198號(hào)號(hào) 銷售熱線：銷售熱線： 83856663 主力戶型：主力戶型： 3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1廚廚 樓盤基本信息樓盤基本信息

9、(金山明星金山明星)19金山明星建筑效果圖金山明星建筑效果圖20樓盤基本信息(百合苑)樓盤名稱：樓盤名稱： 百合苑百合苑 地區(qū)：地區(qū)： 鼓樓區(qū)鼓樓區(qū) 板塊：板塊： 城北板塊城北板塊 開開 發(fā)發(fā) 商：商： 福州金茂房地產(chǎn)福州金茂房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)： 福州市建筑設(shè)計(jì)院福州市建筑設(shè)計(jì)院 銷售價(jià)格：銷售價(jià)格： 均價(jià)均價(jià) 1900 元元/平方米平方米 規(guī)劃用途：規(guī)劃用途： 商住樓商住樓 樓盤地址：樓盤地址： 暫無信息暫無信息 銷售熱線：銷售熱線： 8771136621樓盤基本信息(香江明珠)樓盤名稱：樓盤名稱： 香江明珠香江明珠 地區(qū)：地區(qū)： 倉山區(qū)倉山區(qū) 板塊：板塊：

10、 金山板塊金山板塊 開開 發(fā)發(fā) 商：商： 中庚企業(yè)（竣建房中庚企業(yè)（竣建房地產(chǎn)）地產(chǎn)） 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)： 暫無信息暫無信息 銷售價(jià)格：銷售價(jià)格： 均價(jià)均價(jià) 2500 元元/平方平方米米 規(guī)劃用途：規(guī)劃用途： 住宅住宅 樓盤地址：樓盤地址： 金山大橋南岸西北金山大橋南岸西北側(cè)側(cè) 銷售熱線：銷售熱線： 83743555 主力戶型：主力戶型：圖圖 4房房3廳廳3衛(wèi)衛(wèi)1廚廚 22相關(guān)結(jié)論相關(guān)結(jié)論、商品房發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡、商品房發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡,中低擋房供需缺乏中低擋房供需缺乏、近郊、近郊townhouse需求較旺需求較旺3、金山版塊升值空間大、金山版塊升值空間大23相關(guān)結(jié)論（續(xù)）相關(guān)結(jié)論（續(xù)）、價(jià)格始

11、終是消費(fèi)者、價(jià)格始終是消費(fèi)者首考慮因素首考慮因素 、金山版塊對(duì)中等階層、金山版塊對(duì)中等階層 具有較大吸引力具有較大吸引力 、金山版塊升值空間大、金山版塊升值空間大24住房面積：現(xiàn)有住房面積的分布呈現(xiàn)中間大的態(tài)勢(shì)，住房面積較大。70平方米以上的占大多數(shù)。但是從整體來看，需求面積都有所增長，即比現(xiàn)有的住房面積要大得多。 0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %現(xiàn) 在 的 住 房 面 積5 0 以 下5 0 - 7 07 0 - 9 09 0 - 1 1 01 1 0 - 1 3 01 3 0

12、以 上25住房戶型結(jié)構(gòu)：從訪談結(jié)果得知居民現(xiàn)居住房戶型以二室一廳為主，在問“如果您購買住房，會(huì)選擇什么樣的戶型？”大部分居民首選的是三室一廳和三室兩廳，但是要考慮經(jīng)濟(jì)的前提條件下。 0510152025303540三室二廳三室一廳二室二廳二室一廳一室一廳四室兩廳自行設(shè)計(jì)現(xiàn)有住房欲購住房26您打算什么時(shí)候買房子：A 1年內(nèi) 7.69% B.13年內(nèi) 23.08% C.35年內(nèi) 15.38% D. 5年以后 34.62%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%您打算什么時(shí)候買房子1年內(nèi)1-3年3-5年5年以后276、金山在五四北,鼓山,金山位置0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%如果您買房，會(huì)選擇哪一個(gè)區(qū)域？第一第二第三三維柱形圖428購