商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)完整版

1、Page - 1Copyright by SUNSTARS CO.LTD商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)Page - 2Copyright by SUNSTARS CO.LTD業(yè)態(tài)種類業(yè)態(tài)種類零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)零售購物型零售購物型n購物中心購物中心n專賣店專賣店n超市超市n便利店便利店n專業(yè)店專業(yè)店n倉儲店倉儲店n百貨商店百貨商店P(guān)age - 3Copyright by SUNSTARS CO.LTD業(yè)態(tài)對比業(yè)態(tài)對比業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)購物中心購物中心百貨商店百貨商店超市超市專業(yè)店專業(yè)店專賣店專賣店便利店便利店倉儲店倉儲店定義定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)

2、、社區(qū)、城郊型經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店規(guī)模規(guī)模5萬-15萬平米為宜規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右

3、規(guī)模較大產(chǎn)品產(chǎn)品/ /業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營重點，滿足食品一次性購全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)(一一)Page - 4Copyright by SUNSTARS CO.LTD業(yè)態(tài)對比業(yè)態(tài)對比購物中心購物中心百貨商店百貨商店超市超市專業(yè)店專業(yè)店專賣店專賣店便利店便利店倉儲店倉儲店客戶客戶目標(biāo)顧客以流動顧客為主中高收入

4、人群、客戶來源范圍廣大眾化消費、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費人群、經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)附近居民購物方式購物方式柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價經(jīng)營特色經(jīng)營特色賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場租賃制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)(二二)Page - 5Copyright by

5、 SUNSTARS CO.LTD物業(yè)及選址要求物業(yè)及選址要求購物中心購物中心選址要素：選址要素：n區(qū)位：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車稱10-30分鐘3、購物人口分析n用地經(jīng)濟(jì)狀況：用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析n用地物理狀況：用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長寬比適當(dāng)2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過大3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺可見性5、用地周圍狀況Page - 6Copyright by SUNSTARS CO.LTD購物中心購物中心購物中心購物中心類類 型型業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)效效 用用主力店主力店高端百貨、大型超市、家居

6、、建材等有利影響：有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約不利影響：不利影響：租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險次主力店次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報遠(yuǎn)高于主力店；在營業(yè)時間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢品牌店品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源n功能組合：集購物、功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、旅游、游樂于一體。動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚一些大型的購物中

7、心甚至包含了酒店和辦公的至包含了酒店和辦公的功能。功能。 n黃金比例：黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30n業(yè)態(tài)組合：主力店、業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨立店。次主力店、獨立店?！爸髁Φ晔呛阈?，圍繞主力店是恒星，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌星般的次主力店、品牌店店”。Page - 7Copyright by SUNSTARS CO.LTD百貨商店百貨商店代表品牌代表品牌新世界新世界天虹百貨天虹百貨Page - 8Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址基本要求選址基本要求百貨商店百貨商店要要 素素要要 求求商商 圈

8、圈城市核心商圈交通便利城市人口：40萬以上物物業(yè)業(yè)要要求求建筑樓高三層以上面積5000-20000，單層面積5000 平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500 單層店面積：15,000以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/停車場100個/10000合作方式合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年P(guān)age - 9Copyright by SUNSTARS CO.LTD百盛百盛p品牌特點品牌特點百貨店連鎖營運(yùn)商 發(fā)展定位:“高檔奢侈品”發(fā)展方針：主攻高端消費市場、高檔

9、名品百貨、時尚百貨p顧客定位顧客定位中高收入階層 p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩r目前擁有30家自營店及經(jīng)營10家管理店。，業(yè)務(wù)已快速擴(kuò)張至全國26個城市. 已經(jīng)呈現(xiàn)出購物中心的特點。Page - 10Copyright by SUNSTARS CO.LTD百盛案例百盛案例上海九海百盛上海九海百盛上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局6F6F文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居.5F5F游戲廣場、美食小吃；2-4F2-4F化妝品、男女休閑裝、時裝、包袋、運(yùn)動用品、內(nèi)衣1F1F皮具、國際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳 銀行；-1F-1F平價超市Page - 11Copyright by SU

10、NSTARS CO.LTD新世界新世界 新世界新世界p品牌特點品牌特點n市場定位：中高檔路線的n目標(biāo)顧客：高雅、時尚的中青年n針對不同城市的消費特征而制訂不同的市場策略p經(jīng)營戰(zhàn)略經(jīng)營戰(zhàn)略n高雅、時尚的中高收入階層 p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩rn分布于全國20多個大中城市Page - 12Copyright by SUNSTARS CO.LTD新世界案例新世界案例沈陽中華路新世界沈陽中華路新世界沈陽中華路新世界沈陽中華路新世界業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局6F6F家居配飾、家居用品5F5F運(yùn)動服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士內(nèi)衣4F4F男士正裝、配飾3F3F少淑女裝、時尚手表2F2F女士職業(yè)裝、女士配飾、化妝品1F

11、1F國際名品、珠寶、名表-1F-1F男女皮鞋、男女手袋新世界新世界Page - 13Copyright by SUNSTARS CO.LTD茂業(yè)茂業(yè) p品牌特點品牌特點n2008年5月5日，茂業(yè)國際于香港上市n1997年3月開設(shè)了首家百貨店深圳東門店.公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店.中國百貨業(yè)的龍頭2005年6月，公司成功收購A股上市公司成商集團(tuán)p經(jīng)營定位經(jīng)營定位n時尚生活方式締造者 p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩r2008年01月2007年10月n四川綿陽店開業(yè);n江蘇無錫清揚(yáng)店正式開業(yè);2006年06月成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革;Page - 14Copyright by SUNSTAR

12、S CO.LTD太平洋百貨太平洋百貨 p品牌特點品牌特點n太平洋SOGO百貨集團(tuán)秉持“改革、速度、挑戰(zhàn)改革、速度、挑戰(zhàn)”的經(jīng)營行動方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。全力投資開拓百貨事業(yè)連鎖規(guī)模，未來將更積極在全國各城市開拓新店。p經(jīng)營定位經(jīng)營定位n時尚生活方式締造者 p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩rn太平洋百貨集團(tuán)為臺北太平洋SOGO百貨集團(tuán)事業(yè)之一。太平洋SOGO百貨創(chuàng)立于1987年11月11日，為一個綜合型的百貨事業(yè)體。1993年開始進(jìn)入大陸百貨零售市場，目前太平洋SOGO百貨集團(tuán)在海內(nèi)外共設(shè)有14家店。 Page - 15Copyright by SUNSTARS CO.LTD太平洋案例太平洋案例上海徐家

13、匯太平洋上海徐家匯太平洋上海徐家匯太平洋百貨上海徐家匯太平洋百貨業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局1F1F化妝品 香水 鐘表 名品 女鞋 2F2F少女流行服飾 休閑鞋 表 飾品 眼鏡 少女休閑裝 彩妝 護(hù)膚品 3F3F服飾 少淑服飾 餐廳 雜貨內(nèi)衣 補(bǔ)妝室 4F4F淑女套裝 黃金珠寶 皮包皮件 餐廳 售后服務(wù)中心 5F5F紳士雜貨 男仕內(nèi)睡衣 襪子 西服 襯衫 領(lǐng)帶 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 煙具用品 商務(wù)休閑服 鐘表 內(nèi)衣 餐廳 修改室 6F6F休閑服飾 牛仔服飾 休閑包 鞋 少男服飾 戶外旅游用品 運(yùn)動服飾7F7F保健器材 手機(jī) 相機(jī) 烹煮鍋具 衛(wèi)浴芳香用品 美容SPA館&教室 貴賓廳

14、 電器用品 瓷器 家用寢具 PDA 翻譯機(jī) MP3 文教 8F8F童裝 童鞋 育嬰室 孕婦裝及用品 賀卡 活動會館 嬰童家具 玩具 嬰兒用品 兒童學(xué)習(xí)用品 B1B1香煙 洋酒 冰淇淋 茶葉 壽司 巧克力 面包 蛋糕 比薩 休閑小食 Page - 16Copyright by SUNSTARS CO.LTD天虹百貨天虹百貨 p品牌特點品牌特點n集 團(tuán)：中國一航中國一航 成立時間：19841984年年n經(jīng)營方式：中外合資中外合資n全國分布：3333家直營商場及1 1家特許經(jīng)營商場。n榮 譽(yù)：連續(xù)7 7年年中國零售百強(qiáng)零售百強(qiáng)p經(jīng)營模式、理念經(jīng)營模式、理念n模 式：“百貨百貨+ +超市超市+X +X

15、 n天虹商場：“便捷、一次購足、質(zhì)量可靠便捷、一次購足、質(zhì)量可靠 n天虹百貨：“服務(wù)專業(yè)、時尚品牌選擇性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)雅服務(wù)專業(yè)、時尚品牌選擇性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)雅” ” p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩r“深圳市信譽(yù)好商店” “中國零售百強(qiáng)企業(yè)中國零售百強(qiáng)企業(yè)”“中國連鎖百強(qiáng)企業(yè)中國連鎖百強(qiáng)企業(yè)” “廣東連鎖商業(yè)最佳門店” 全國首家在線支付網(wǎng)上購物商城 0404年銷售額年銷售額2525億元人民幣億元人民幣天虹百貨天虹百貨Page - 17Copyright by SUNSTARS CO.LTD百貨商店百貨商店案例對比案例對比案例案例天虹天虹茂業(yè)茂業(yè)太平洋太平洋新世界新世界百盛百盛地地 址址南山區(qū)文心五路保利文化廣場C區(qū)

16、深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路2009號 上海市徐匯區(qū)衡山路932號沈陽巿和平區(qū)中華路88號淮海路與陜西南路口 商商 圈圈南山中心區(qū) 華強(qiáng)北商圈 徐家匯商業(yè)中心區(qū) 繁華商業(yè)中心中華路商圈淮海路商圈顧客特征顧客特征中產(chǎn)階層 高中低收入階層 高中低收入階層 中青年、中高收入階層 中高收入階層 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)4層八層地下一層、地上八層 六層六層面積規(guī)模面積規(guī)?？偁I業(yè)面積1.5萬平方米總營業(yè)面積8萬平方米總營業(yè)面積3萬平方米經(jīng)營面積約44,000平方米經(jīng)營面積 28000平方米周邊配套周邊配套保利文化廣場 海岸城地鐵1號線 國美 蘇寧立體交通 繁華商業(yè)中心星級酒店、百貨商場、超級巿場密集地鐵一號線 多家商場

17、超市Page - 18Copyright by SUNSTARS CO.LTD專業(yè)店專業(yè)店代表品牌：宜家代表品牌：宜家 家得寶家得寶 百安居百安居 國美國美 蘇寧蘇寧Page - 19Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求專業(yè)店專業(yè)店n一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（Apparel Shop）等。2 2、物業(yè)基本要求、物業(yè)基本要求1 1、商圈基本要求、商圈基本要求n選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；n商圈范圍不定，目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求n營業(yè)面積根據(jù)主營商

18、品特點而定；n設(shè)有一定規(guī)模的停車場Page - 20Copyright by SUNSTARS CO.LTD專業(yè)店專業(yè)店代表品牌：宜家代表品牌：宜家 p品牌特點品牌特點n采購模式：全球化的采購模式采購模式：全球化的采購模式n產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲物、兒童宜家產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲物、兒童宜家n推廣口號：生活，從家開始推廣口號：生活，從家開始 p經(jīng)營理念經(jīng)營理念n“提供種類繁多、美觀實用、老百姓買得起的家居用品”。p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩rn宜家家居在全球34個國家和地區(qū)擁有240個商場,其中有6家在中國,分別在北京、上海、廣州、成都、深圳和南京。根據(jù)規(guī)劃，至2010年，宜家在中國內(nèi)地的零售商場

19、將達(dá)到10家。Page - 21Copyright by SUNSTARS CO.LTD專業(yè)店專業(yè)店代表品牌：百安居代表品牌：百安居 p品牌特點品牌特點n先進(jìn)的管理模式 雄厚的資金支持 全球化的采購網(wǎng)絡(luò)p經(jīng)營策略經(jīng)營策略n低價采購、低成本控制、多區(qū)域運(yùn)營、規(guī)模收益p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩rn截止至2006年12月底，百安居在中國25個城市擁有58家商店，包括上海、北京、深圳、廣州、青島、杭州、蘇州、武漢、南京、昆明、福州、無錫、哈爾濱等。計劃在2010年在30多個城市開設(shè)100家商店。Page - 22Copyright by SUNSTARS CO.LTD專業(yè)店專業(yè)店代表品牌：家得寶代表品牌：家得寶

20、 p品牌特點品牌特點n全球領(lǐng)先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集團(tuán) p經(jīng)營理念經(jīng)營理念n“綠色環(huán)?！?p發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩rn家得寶在2006年底成功收購了家世界在北京、天津、青島、西安、鄭州、沈陽6個城市的12家連鎖店，經(jīng)過8個月的整合于今年8月26日在中國正式營業(yè)。 Page - 23Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求家居商場家居商場代表品牌代表品牌 百安居百安居 宜宜 家家商圈商圈物物業(yè)業(yè)要要求求建筑建筑單層兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個可容納500人的餐廳；.面積面積800010000 平米標(biāo)準(zhǔn)店面積2.8萬3.

21、5萬平方米層高層高建筑層高8.5米，可用凈空高度6.2米 擁有800個免費停車位的地下停車場，面積為170平方米的兒童天地和咖啡廳。柱距柱距9米*9米以上 樓板承樓板承重重2.5噸/平方米停車場停車場停車位不少于300個800個免費停車位的地下停車場合作方式合作方式Page - 24Copyright by SUNSTARS CO.LTD中國中國3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者 專業(yè)店專業(yè)店n中國中國3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)領(lǐng)先（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)領(lǐng)先者者n1990年成立，年成立，至至2007年在中國年在中國190多個城市擁有超過多個城市擁有

22、超過600家連鎖店，銷售規(guī)模在家連鎖店，銷售規(guī)模在100家連鎖企業(yè)中，位居三甲家連鎖企業(yè)中，位居三甲n經(jīng)營理念經(jīng)營理念強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)“品牌、價格、服務(wù)一步到位品牌、價格、服務(wù)一步到位”堅持堅持“專業(yè)自營專業(yè)自營”服務(wù)方針。以連鎖店服務(wù)為基石服務(wù)方針。以連鎖店服務(wù)為基石 努力打造中國最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌努力打造中國最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌 Page - 25Copyright by SUNSTARS CO.LTD國美國美專業(yè)店專業(yè)店n中國第一家連鎖型家電銷售企業(yè)，也是中國大陸中國第一家連鎖型家電銷售企業(yè)，也是中國大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。最大的家電零售連鎖企業(yè)。n成立于成立于1987年，至今已在年，至今

23、已在250個城市擁有直營門個城市擁有直營門店店800余家，先后收購永樂和大中余家，先后收購永樂和大中n經(jīng)營理念經(jīng)營理念商者無域，相融共生、薄利多銷、服務(wù)當(dāng)先商者無域，相融共生、薄利多銷、服務(wù)當(dāng)先n品牌形象品牌形象“謙虛的行業(yè)領(lǐng)袖謙虛的行業(yè)領(lǐng)袖”、“成本控制專家成本控制專家”、“消費消費行家和服務(wù)專家行家和服務(wù)專家”、“供應(yīng)鏈管理專家供應(yīng)鏈管理專家 ”Page - 26Copyright by SUNSTARS CO.LTD五星五星專業(yè)店專業(yè)店n百思買（世界最大家電零售企業(yè)百思買（世界最大家電零售企業(yè) ）旗下企業(yè)，中國）旗下企業(yè)，中國家電零售連鎖的前四強(qiáng)企業(yè)家電零售連鎖的前四強(qiáng)企業(yè) n成立于成立

24、于1998年年 ，已在全國七十余個大中城市，已在全國七十余個大中城市 開設(shè)專開設(shè)專業(yè)化連鎖賣場業(yè)化連鎖賣場136余家余家n經(jīng)營理念經(jīng)營理念“以顧客為中心以顧客為中心”的商業(yè)理念的商業(yè)理念提倡提倡 關(guān)注顧客、關(guān)注供應(yīng)商、關(guān)注員工關(guān)注顧客、關(guān)注供應(yīng)商、關(guān)注員工 Page - 27Copyright by SUNSTARS CO.LTD電器類電器類專業(yè)店專業(yè)店蘇寧電器蘇寧電器國美電器國美電器五星電器五星電器商圈區(qū)位商圈區(qū)位城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利商業(yè)街店：臨街商鋪（一層），處于市級商圈、區(qū)級商圈；店中店：大型商場或大型超市內(nèi)，或接近電器或日用消費品區(qū)，市級區(qū)級商圈社區(qū)店：緊鄰大型社

25、區(qū)，社區(qū)人口10萬特定市場店：手機(jī)、IT一條街樞紐店：地鐵、機(jī)場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬以上， 具有一定的購買能力商業(yè)中心；江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市，副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商 圈；城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，物物業(yè)業(yè)要要求求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)獨立、清晰產(chǎn)權(quán)獨立、清晰產(chǎn)權(quán)獨立、清晰產(chǎn)權(quán)面積面積3000平方米以上小型店：3050平米。中型店：80120平米、160240平大型店：260320平米；旗艦店：400平米左右3000平米以上樓層樓層地級市不超過四樓

26、，樓層縣級不超過三樓從一樓開始，地級市不超過四樓，樓層縣級不超過三樓地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓停車場停車場開闊的停車場地同蘇寧同蘇寧廣場廣場開闊的門前廣場同蘇寧同蘇寧配套配套合格的消防、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上）同蘇寧同蘇寧合作方式合作方式長期租賃長期租賃租期10年以上Page - 28Copyright by SUNSTARS CO.LTD北京華聯(lián)北京華聯(lián) 家樂福家樂福 人人樂人人樂 易初蓮花易初蓮花 沃爾瑪沃爾瑪超市超市Page - 29Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址基本要求選址基本要求超市超市要素要素要求要求商圈商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)

27、達(dá)、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費支出大于300元/月物物業(yè)業(yè)要要求求建筑建筑最好框架結(jié)構(gòu)面積面積5000-20000，單層面積5000 平米左右層高層高樓層不超過三層，首層層高5.5 m，二層以上層高4.5m柱距柱距8米8米為宜物業(yè)縱深物業(yè)縱深以30-50米為佳樓板承重樓板承重800kg/停車場停車場設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場合作方式合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年P(guān)age - 30Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界最大的連鎖零售商世界最大的連鎖零售商沃爾瑪沃爾瑪n美國最大的私人

28、雇主和世界最大的連鎖零售企業(yè)美國最大的私人雇主和世界最大的連鎖零售企業(yè)n 1962年成立，在全球開設(shè)了年成立，在全球開設(shè)了6,600多家商場多家商場 ，2007年營年營業(yè)額業(yè)額3511億美圓，居全球之冠億美圓，居全球之冠n沃爾瑪在中國沃爾瑪在中國 1996年進(jìn)入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場和年進(jìn)入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場和山姆會員商店山姆會員商店 ，至今已在，至今已在40個城市開設(shè)了個城市開設(shè)了104家商場。含家商場。含沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài) n經(jīng)營理念經(jīng)營理念從從“天天平價，始終如一天天平價

29、，始終如一”到到“優(yōu)質(zhì)低價優(yōu)質(zhì)低價”；“一站式一站式”購物新概念；購物新概念； 會員制；會員制；嚴(yán)格的成本控制體系嚴(yán)格的成本控制體系Page - 31Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)家樂福家樂福n大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)國際化零售連鎖集團(tuán) n成立于成立于1959年，現(xiàn)擁有年，現(xiàn)擁有11,000多家營運(yùn)零售單位，業(yè)多家營運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及務(wù)范圍遍及30個國家和地區(qū)個國家和地區(qū) n家樂福在中國家樂福在中國1995年進(jìn)入中國年

30、進(jìn)入中國 ，已進(jìn)入了中國，已進(jìn)入了中國25個城市，開設(shè)了個城市，開設(shè)了109家大型超市家大型超市 n經(jīng)營理念經(jīng)營理念以低廉的價格、卓越的顧客服務(wù)和舒適的購物環(huán)境為廣以低廉的價格、卓越的顧客服務(wù)和舒適的購物環(huán)境為廣大消費者提供日常生活所需的各類消費品；大消費者提供日常生活所需的各類消費品；“開心購物家樂福開心購物家樂福”；“一站式購物一站式購物” Page - 32Copyright by SUNSTARS CO.LTD泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè)泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè)易初蓮花易初蓮花n泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè)泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè)n泰籍華人謝易初創(chuàng)辦泰籍華人謝易初創(chuàng)辦n易初蓮花在中國易初蓮花在中國1997第一

31、次進(jìn)駐中國（上海浦東），已在中國開了第一次進(jìn)駐中國（上海浦東），已在中國開了70多家購物中心多家購物中心 n經(jīng)營理念經(jīng)營理念品種齊全、天天低價、一站式購物；品種齊全、天天低價、一站式購物；做做“中國最值得信賴的零售商之一中國最值得信賴的零售商之一 ”n品牌訴求品牌訴求“蓮花蓮花”為佛教圣花，象征著吉，追求社會和集團(tuán)事為佛教圣花，象征著吉，追求社會和集團(tuán)事業(yè)的共同發(fā)展祥業(yè)的共同發(fā)展祥 ；為避諱，更名為為避諱，更名為“卜蜂蓮花卜蜂蓮花” Page - 33Copyright by SUNSTARS CO.LTD人人樂人人樂n大型連鎖商業(yè)企業(yè)、中國連鎖大型連鎖商業(yè)企業(yè)、中國連鎖30強(qiáng)、中國強(qiáng)、中國5

32、00強(qiáng)強(qiáng)n1996年年4月成立于深圳，至今在華南、西北、西南、月成立于深圳，至今在華南、西北、西南、華北等華北等23個城市擁有大型門店、社區(qū)超市近百家個城市擁有大型門店、社區(qū)超市近百家 n經(jīng)營理念經(jīng)營理念為顧客創(chuàng)造服務(wù)、為員工創(chuàng)造機(jī)會、為社會創(chuàng)造財富；為顧客創(chuàng)造服務(wù)、為員工創(chuàng)造機(jī)會、為社會創(chuàng)造財富；大、平、鮮、全大、平、鮮、全精耕細(xì)作、注重小事、快速反應(yīng)、快速調(diào)整精耕細(xì)作、注重小事、快速反應(yīng)、快速調(diào)整 整潔的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的商品、實惠的價格、快捷的服務(wù)整潔的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的商品、實惠的價格、快捷的服務(wù)（ZYSK核心價值觀）核心價值觀）Page - 34Copyright by SUNSTARS CO.

33、LTD華潤萬家華潤萬家n國有控股企業(yè)集團(tuán)國有控股企業(yè)集團(tuán)華潤（集團(tuán)）旗下零售連鎖企業(yè)品華潤（集團(tuán)）旗下零售連鎖企業(yè)品牌牌n主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)n截止截止2007年年12月，華潤萬家在全國擁有門店月，華潤萬家在全國擁有門店2450家家 ，2007年銷售額突破年銷售額突破500億元，蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位億元，蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位 n經(jīng)營理念經(jīng)營理念時尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價、便利時尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價、便利 n發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略全國發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同全國發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同 Page - 35Copyright by

34、SUNSTARS CO.LTD北京華聯(lián)北京華聯(lián)n中國規(guī)模最大的大型連鎖商業(yè)集團(tuán)之一中國規(guī)模最大的大型連鎖商業(yè)集團(tuán)之一 北京華北京華聯(lián)集團(tuán)旗下企業(yè)聯(lián)集團(tuán)旗下企業(yè)n成立于成立于 1996 年年 6 月月 ，現(xiàn)有，現(xiàn)有60余家門店余家門店n主要經(jīng)營大型綜合超市和生鮮超市，向顧客提供物主要經(jīng)營大型綜合超市和生鮮超市，向顧客提供物美價廉，品質(zhì)優(yōu)良的生鮮、食品、百貨等民生必需品美價廉，品質(zhì)優(yōu)良的生鮮、食品、百貨等民生必需品n經(jīng)營理念經(jīng)營理念以人為本、誠實守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、以人為本、誠實守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用 Page - 36

35、Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求沃爾瑪沃爾瑪家樂福家樂福易初蓮花易初蓮花商圈區(qū)位商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12-15萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物物業(yè)業(yè)要要求求面積面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬4萬平方米2萬平米左右建筑物建筑物縱深40-50米米以上；臨街面大于70米米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于8080米、矩形或梯形地塊米、矩

36、形或梯形地塊層高層高5米米賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距柱距8-9米米10.8*10.8樓板承重樓板承重賣場 800kg/平米,后倉冷庫10001200 停車場停車場300個以上顧客免費停車位 ，20個以上免費貨車停車位免費提供至少600個機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地2000平米400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(其他) ;6001000自行車位 相關(guān)配套相關(guān)配套電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水 200250噸/天;供氣排水通道通風(fēng)發(fā)電機(jī)消防環(huán)保其

37、他其他2個主出入口；外立面廣告3個；廣場個；廣場轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理免費廣告牌：高炮2個；門頭2個合作方式合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長期的租賃合同（一般是20年30年）超市超市Page - 37Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求超市超市人人樂人人樂華潤萬家華潤萬家北京華聯(lián)（大型綜超）北京華聯(lián)（大型綜超）商圈區(qū)位商圈區(qū)位一二線城市大型商業(yè)地塊和住宅密集區(qū)城市商業(yè)中心、規(guī)劃中的大型商業(yè)地塊、住宅密集區(qū) ;位于城市主干道、十字路口 A、城市規(guī)模：、城市規(guī)模：省城或中心城市；常住人口100萬以上，年均消費6000元以上B、商圈要求：、商圈要求

38、：一級商圈：密集住宅區(qū)，3公里內(nèi)50萬人以上，鄰主干道8條以上公交線，店面日均人流8萬二級商圈：3公里內(nèi)30萬以上，有6條以上公交線，日均人流量6萬以上三級商圈：3公里內(nèi)20萬以上，4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上；C、3公里內(nèi)競爭對手不超過2家。物物業(yè)業(yè)要要求求面積及樓層面積及樓層3層以內(nèi)單層3000平方以上，共8000-15000首層最佳，不超過三個樓層 ；共8000以上 共12000平方米。單層12000。多層6000平方米/層。庫房2000平方米；辦公600平方米；卸貨區(qū)300平方米。層高層高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距柱距8*88*8建筑主體建筑主體物業(yè)盡量方正

39、框架或排架結(jié)構(gòu)樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米 配套設(shè)施配套設(shè)施有空調(diào)、電梯、消防; 排水/排污/排油通道卸貨平臺：高0.8米，寬8米，進(jìn)深5米。卸貨通道（消防通道）寬幅：3米;地下室防水：用電量0.12千伏安/平米停車位停車位150個以上停車位 需配備大型停車場，數(shù)量不小于1個車位/60 合作方式合作方式租賃自營租期20年 免租12個月以上租賃、自建 租賃、期限20年 Page - 38Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求便利店便利店要素要素要求要求商圈商圈以商店所在點為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右），目標(biāo)人口在2600-

40、3000人；選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近，流動顧客較多；選擇寫字樓、影劇場、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場所；一般300米內(nèi)無相同性質(zhì)競爭者物物業(yè)業(yè)要要求求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年樓層獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米面積60120平方米配套設(shè)施同時配備上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的總電量，而全家、羅森等需要要有35KW以上的電量。在選鋪時一定要搞清楚可擴(kuò)容電量的上限其他無臺階、無遮攔、有店招、最好有兩面以上的開面（櫥窗展）合作方式合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上Page - 39Copyright by SUNSTARS

41、 CO.LTD便利商店的國際共通語言便利商店的國際共通語言 7-11n1927年年7-11便利店誕生于美國、后引入日本便利店誕生于美國、后引入日本n全球店面數(shù)目逾三萬家、是全球最大連鎖店體系全球店面數(shù)目逾三萬家、是全球最大連鎖店體系 經(jīng)營策略經(jīng)營策略n準(zhǔn)確定位：準(zhǔn)確定位：早出晚歸、貪圖方便的高收入職業(yè)人士n集中開店，多種服務(wù)：集中開店，多種服務(wù)：送貨上門，沖洗相片，代收水電費，代售郵票、門票、飛機(jī)票，代辦旅游，金融保險等n開展電子商務(wù)：開展電子商務(wù)：旅行、音樂、照相、禮品和手機(jī)、書籍、汽車服務(wù)、信息服務(wù)等；將商品擴(kuò)大到幾十萬種n發(fā)展物流配送業(yè)務(wù)發(fā)展物流配送業(yè)務(wù)Page - 40Copyrigh

42、t by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求7-11n選址出發(fā)點：便捷選址出發(fā)點：便捷n選址忌諱點：道路狹窄處、小停車場、人口稀少選址忌諱點：道路狹窄處、小停車場、人口稀少處及建筑物狹長處及建筑物狹長n選址地點：選址地點：離居民生活區(qū)較近的地方、上下班途中、停車離居民生活區(qū)較近的地方、上下班途中、停車場附近、辦公樓和學(xué)校附近場附近、辦公樓和學(xué)校附近n選址亮點：選址亮點：有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，它便于顧客進(jìn)入；有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，它便于顧客進(jìn)入；有車站的地方，車站下方的位置最好，來往顧客購物方便；有車站的地方，車站下方的位置最好，來往顧客購物方便；有斜

43、坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人較快，不易引起注意有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人較快，不易引起注意Page - 41Copyright by SUNSTARS CO.LTD業(yè)態(tài)種類業(yè)態(tài)種類餐飲休閑娛樂餐飲休閑娛樂餐飲休閑娛樂型餐飲休閑娛樂型n麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞n中體倍力中體倍力n大地數(shù)字影院大地數(shù)字影院n必勝客必勝客n面點王面點王n星巴克星巴克n肯德基肯德基Page - 42Copyright by SUNSTARS CO.LTD物業(yè)及選址要求物業(yè)及選址要求餐飲（一）餐飲（一）連鎖快餐店連鎖快餐店普通餐飲普通餐飲火鍋店火鍋店商圈選擇商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費水平中等以上的

44、區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐廳:以商務(wù)酬賓為銷售對象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭個人消費為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。 以大眾消費為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈 立店障礙立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源米外；周邊無異議 同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲同普通餐飲物物業(yè)業(yè)要要求求建筑要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu); 層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面商務(wù)型1501000平方

45、米、大眾型80200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應(yīng)的停車場 120500平方米平方米 、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳 配套設(shè)施配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應(yīng);有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道 同普通餐飲同普通餐飲合作方式合作方式租期5年以上大眾化快餐店:24元平米/天消費型快餐店630元租期三年以上低層為1.5元平米/天以上,具體視地段商圈而定;樓上租金略低租期2年以上視商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌

46、代表品牌麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客小肥羊、譚魚頭小肥羊、譚魚頭Page - 43Copyright by SUNSTARS CO.LTD物業(yè)及選址要求物業(yè)及選址要求茶坊、酒吧、咖啡茶坊、酒吧、咖啡 面館面館面包、面點房面包、面點房商圈選擇商圈選擇選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者；消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng) 滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè)；品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上 立店障礙立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會審?fù)?；國家對酒

47、吧課以重稅與普通餐廳相同與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營；離污染源10米以上物物業(yè)業(yè)要要求求建筑要求建筑要求50400平方米 ；對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異；層高不低于2.8米 ；如與居民相鄰，設(shè)置隔音層 80-200平米；平米；其余與普通餐廳相同其余與普通餐廳相同60120平方米 ；框架式結(jié)構(gòu)；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設(shè)施配套設(shè)施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應(yīng) 與普通餐廳相同與普通餐廳相同與普通餐廳相同與普通餐廳相同合作方式合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年

48、以上一般企業(yè)35元/（平方米天）代表品牌代表品牌星巴克星巴克馬蘭拉面、面點王馬蘭拉面、面點王金蝶軒金蝶軒餐飲（二）餐飲（二）Page - 44Copyright by SUNSTARS CO.LTD麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞 肯德基肯德基 必勝客必勝客 星巴克星巴克 面點王面點王大地數(shù)字影院大地數(shù)字影院 中體倍力中體倍力餐飲娛樂餐飲娛樂Page - 45Copyright by SUNSTARS CO.LTD全球最大連鎖快餐企業(yè)全球最大連鎖快餐企業(yè)麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞n全球最大連鎖快餐企業(yè)，全球餐飲業(yè)最有價值品牌全球最大連鎖快餐企業(yè)，全球餐飲業(yè)最有價值品牌n以出售漢堡為主的連鎖經(jīng)營快餐店，代表一種美國以出售漢堡為主

49、的連鎖經(jīng)營快餐店，代表一種美國式的生活方式式的生活方式n麥當(dāng)勞品牌擁有超過麥當(dāng)勞品牌擁有超過31000家快餐廳，分布在全球家快餐廳，分布在全球121個國家和地區(qū)個國家和地區(qū) n麥當(dāng)勞在中國麥當(dāng)勞在中國 1990年麥當(dāng)勞在深圳開設(shè)中國第一家餐廳年麥當(dāng)勞在深圳開設(shè)中國第一家餐廳670家餐廳遍布家餐廳遍布25個省和直轄市的個省和直轄市的108個次級行政區(qū)域個次級行政區(qū)域 n經(jīng)營之道經(jīng)營之道1、QSCV原則，即質(zhì)量、服務(wù)、清潔和價值原則，即質(zhì)量、服務(wù)、清潔和價值2、嚴(yán)格的檢查監(jiān)督制度、嚴(yán)格的檢查監(jiān)督制度 和完備的培訓(xùn)體系和完備的培訓(xùn)體系3、聯(lián)合廣告基金制度、聯(lián)合廣告基金制度 4、以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營

50、策略、以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營策略（負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開（負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長期承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中店地址，并長期承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。麥當(dāng)勞收入的的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。麥當(dāng)勞收入的13來自直營店，其余來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90 ） Page - 46Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞選址原則：方便顧客選址原則：方便顧客1、針對

51、目標(biāo)消費群：、針對目標(biāo)消費群：定位于年輕人、兒童和家庭成員；2、著眼于今天和明天：、著眼于今天和明天：講究20年不變3、講究醒目：、講究醒目：一樓或二樓的臨街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成、不急于求成5、優(yōu)勢互動：、優(yōu)勢互動：選擇品牌知名度和信譽(yù)度較高的“家樂福”、“沃爾瑪”等知名百貨企業(yè)來開店中店選址步驟選址步驟1、市場調(diào)查和資料信息收集：、市場調(diào)查和資料信息收集：包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機(jī)會及成長空間等。2、對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估：、對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估：包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最

52、佳的位置。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否具備條件。3、投資回報與風(fēng)險評估、投資回報與風(fēng)險評估Page - 47Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè) 肯德基肯德基n全球最大的餐飲連鎖企業(yè)全球最大的餐飲連鎖企業(yè)百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)n在全球擁有在全球擁有10000多家餐廳多家餐廳 n肯德基在中國肯德基在中國肯德基于肯德基于1987年進(jìn)入古都北京年進(jìn)入古都北京 截止到截止到2007年年11月底，肯德基在中國大陸月底，肯德基在中國大陸

53、200多個城多個城市已經(jīng)擁有市已經(jīng)擁有2000余家餐廳余家餐廳 成功秘訣：成功秘訣：1、崇尚團(tuán)隊精神，永遠(yuǎn)向充滿朝氣、勇于挑戰(zhàn)自己、崇尚團(tuán)隊精神，永遠(yuǎn)向充滿朝氣、勇于挑戰(zhàn)自己的年輕人敞開大門，并注重對員工的培訓(xùn)，鼓勵員工的年輕人敞開大門，并注重對員工的培訓(xùn)，鼓勵員工和肯德基共同成長和肯德基共同成長 2、原始而神秘的配方、原始而神秘的配方3、特許經(jīng)營：、特許經(jīng)營：“不從零開始不從零開始”：肯德基將一家成熟：肯德基將一家成熟的、正在盈利的餐廳轉(zhuǎn)手給加盟者的、正在盈利的餐廳轉(zhuǎn)手給加盟者 Page - 48Copyright by SUNSTARS CO.LTD1、商圈的劃分與選擇、商圈的劃分與選擇2

54、、聚客點的測算與選擇、聚客點的測算與選擇l劃分商圈。劃分商圈。采取記分法。把商圈采取記分法。把商圈分成好幾大類，有市級商業(yè)型、區(qū)分成好幾大類，有市級商業(yè)型、區(qū)級商業(yè)型、定點消費型、還有社區(qū)級商業(yè)型、定點消費型、還有社區(qū)型、社商務(wù)兩用型、旅游型等等型、社商務(wù)兩用型、旅游型等等l選擇商圈。選擇商圈。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度熟度l確定商圈內(nèi)最主要的聚客點。確定商圈內(nèi)最主要的聚客點。努力爭取在最聚客的地方和其附近努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。通過采集來的

55、人流數(shù)據(jù)進(jìn)行開店。通過采集來的人流數(shù)據(jù)進(jìn)行估算估算l考慮人流的主要動線會不會被考慮人流的主要動線會不會被競爭對手競爭對手肯德基肯德基選址步驟選址步驟Page - 49Copyright by SUNSTARS CO.LTD物業(yè)及選址要求物業(yè)及選址要求餐飲娛樂餐飲娛樂麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞肯德基肯德基商圈選擇商圈選擇商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐；臨街，場地開闊、進(jìn)出方便 同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略）同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略）物物業(yè)業(yè)要要求求經(jīng)營面積經(jīng)營面積400平米左右350平米門面12米物業(yè)形狀物業(yè)形狀盡量方正或整齊、臨街有大窗同麥當(dāng)勞同麥當(dāng)勞層高柱距層高柱距層高不小于3.5米;柱距6米以上凈高不低于3米樓板承重

56、樓板承重部分區(qū)域500公斤/平米，大部區(qū)域350公斤/平米 廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450公斤/平米餐廳區(qū)活荷載為250公斤/平米供電供水供電供水提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道：配電負(fù)荷：250千伏安 200KW的用電量；25噸水/天提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道硬件設(shè)施硬件設(shè)施提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置 提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供兩條電話線路停車位停車位有停車位（專用最佳，公用也可） 提供臨時卸貨車位其他其他外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo) 門臉上方提供招牌安裝位置餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間合作方式合作方式直營或加盟租賃 15年或以上免租期

57、商議;直營或加盟租期10年以上Page - 50Copyright by SUNSTARS CO.LTD全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè) 必勝客必勝客n全球最大的餐飲連鎖企業(yè)全球最大的餐飲連鎖企業(yè)百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)n1958年成立，在全球多個國家和地區(qū)擁有年成立，在全球多個國家和地區(qū)擁有1.35萬家分萬家分店店 n必勝客在中國必勝客在中國1990年進(jìn)入中國，已在中國年進(jìn)入中國，已在中國50多個城市開設(shè)了多個城市開設(shè)了187家連鎖店家連鎖店 n品牌訴求品牌訴求從從“休閑餐飲休閑餐飲”到到“歡樂餐廳歡樂餐廳 ”，消費群以年輕一族為主，消費群以年輕一族為主，

58、注重時尚流行注重時尚流行 n經(jīng)營戰(zhàn)略經(jīng)營戰(zhàn)略全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略 （STP營銷），即細(xì)分市場、營銷），即細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場和產(chǎn)品選擇目標(biāo)市場和產(chǎn)品(或服務(wù)或服務(wù))定位。定位。中國戰(zhàn)略中國戰(zhàn)略1、加強(qiáng)大城市、拓展中小城市（四線市場）；、加強(qiáng)大城市、拓展中小城市（四線市場）；2、叫停特許加盟，只采取直營模式；叫停特許加盟，只采取直營模式；3、衍生品牌、衍生品牌必勝宅急必勝宅急送送 ；4、本土化經(jīng)營、本土化經(jīng)營Page - 51Copyright by SUNSTARS CO.LTD選址要求選址要求必勝客必勝客要素要素要求要求商圈商圈大城市及發(fā)展?jié)摿^好的中小城市

59、商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通樞紐或旅游商圈物物業(yè)業(yè)要要求求經(jīng)營面積經(jīng)營面積單層450480平米雙層500600平米樓板承重樓板承重大于450公斤/平米供水供電供水供電供水需2分管。排水需要4分管。水壓2.53.5公斤，保證每天20噸；250千瓦通風(fēng)通暖通風(fēng)通暖留有排煙出口，可放通風(fēng)機(jī)；需安裝8臺十匹機(jī)，有放置外機(jī)的地方 排污環(huán)保排污環(huán)保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ；滿足正常的環(huán)保條件合作方式合作方式直營Page - 52Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者 星巴克星巴克n星巴

60、克（星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于）咖啡公司成立于1971年，是世年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者 n在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸37個個國家擁有超過國家擁有超過12,000多家咖啡店多家咖啡店 n星巴克在中國星巴克在中國1999年進(jìn)入中國，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了年進(jìn)入中國，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了430多家多家門店，其中約門店，其中約200家在大陸地區(qū)家在大陸地區(qū) n經(jīng)營理念經(jīng)營理念提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營造獨特的提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營造獨特的“星巴克體星巴克體驗驗”，