上海奉賢南橋環(huán)城東路商業(yè)街區(qū)商業(yè)調(diào)研及分析_圖文精

1、上海市奉賢南橋環(huán)城東路商業(yè)街區(qū)商業(yè)調(diào)研及分析一、環(huán)城東路商業(yè)街現(xiàn)狀二、環(huán)城東路重點商業(yè)改造項目-南橋新都會三、店鋪租金摸底四、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位及租金建議一、環(huán)城東路商業(yè)街現(xiàn)狀新都會項目地塊環(huán)城東路餐飲商業(yè)街以項目所在航南公路（現(xiàn)團南公路為界，分為奉浦段和南橋段，如圖示。其中，傳統(tǒng)所指餐飲娛樂一條街”為奉浦段，從團南公路起至奉浦大道，全長約1.5公里，商業(yè)經(jīng)營面積約12萬平米，業(yè)態(tài)包含餐飲、酒吧、夜總會、足浴、桑拿等。該餐飲街的業(yè)態(tài)由市場自發(fā)而成，至今有14年歷史。按奉賢區(qū)政府的商業(yè)規(guī)劃要求,該條商業(yè)街與南橋百聯(lián)片區(qū)將形成南百聯(lián)、北奉浦”的新型商業(yè)格局。2004年被評為上海市二十條特色休閑街之一。

2、2010年該街的銷售額約為5億元。目前，雖然該街以餐飲為主的商業(yè)成熟度較高，但餐飲的檔次及知名度尚不高，多為個體”類餐飲，缺乏大型連鎖及影響力的品牌餐飲。大飯店的菜系以本幫菜、杭幫菜、粵菜、浙菜為主；小飯店以川菜、湘菜、東北菜、湖南菜、韓日料理為主。稍大型的有：皇品大酒樓、大宅門大酒店、迪豪小田園大酒店、悅圣大酒店等10余家;擁有50多家中小型飯店；2家四星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店；錦江之星等商務(wù)酒店20余家。連鎖便利店大約10余家；KTV夜總會、咖啡吧、酒吧10余家;洗浴足浴6家;美容美發(fā)10家，還有其他各類商業(yè)公司80余家。如下圖：環(huán)城東路商業(yè)街南橋段是從團南公路至南浦運河段，由于南橋鎮(zhèn)的原商業(yè)中心以

3、解放路、人民路為核心，因此該段商業(yè)街發(fā)展緩慢，商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、低檔，其中以我項目對面的綠地南橋老街商業(yè)廣場”失敗經(jīng)營為代表。隨著易買得的進駐，周圍的商業(yè)形象才有所提升。如圖：-r"-a,-1-、環(huán)城東路重點商業(yè)改造項目-南橋新都會南橋新都會為奉浦商業(yè)街改造項目，總建筑面積3.8萬平米，共三棟樓體（A棟、B1/B2,分布環(huán)城東路兩側(cè)該項目的業(yè)態(tài)分布為：A棟：B1精品超市、快餐、生活配套1F一品牌專賣、黃金珠寶鐘表、生活護理、快餐2F一品牌專賣3F一品牌專賣、兒童游樂4F-特色餐飲5F一量販KTV（2043平米）6-8F婚慶主題館B棟：1F一面包西點、生活護理、特色零售、品牌專賣、快餐2F

4、美容、美發(fā)、SPA、零售、休閑餐飲3F一兒童游藝中心、兒童攝影、兒童教育4F一球房、電玩、影院（3368平米）目前引進的意向品牌有：星巴克、泡芙、鮮芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY等，上述品牌中多數(shù)為第一次進駐奉賢。該項目當(dāng)前招商租金為：1F:5.57元/平米；2F:3.5-4元/平米；3F:3元/平米三、環(huán)城東路商業(yè)街租金及售價摸底奉浦段：1、九華人家（家常菜），2、中介店面（九華人家對面，3、綠地智尊（近奉浦大道），4、韓村路392號商鋪，1-2F,面積400-500平米，1.9元/平米/天1F,面積20平米，8.3元/平米/天1F,面積960平米，2.56元/平米/天1-2F,面積6

5、6平米，單價：27900元/平米南橋段：1、環(huán)城東路928號內(nèi)街鋪1F,面積90平米，2、環(huán)城東路酒樓（易買得對面）1-2F,面積500平米，（80萬轉(zhuǎn)讓費）1.8元/平米/天3.1元/平米/天四、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位及租金建議1、當(dāng)?shù)厝巳合M特征上海家具制造業(yè)75%的業(yè)主居住該地，該類人口主要包含了本地、江、浙人，消費需求及消費品質(zhì)較高。另，項目臨近上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，落戶企業(yè)225家，外資130家，就業(yè)人口4.5萬人，該類企業(yè)的高管、白領(lǐng)階層具有較強的消費能力及品質(zhì)需求。2、當(dāng)前商業(yè)街現(xiàn)狀及機遇就奉浦段而言，雖然已相當(dāng)成熟，但存在商業(yè)業(yè)態(tài)的更新?lián)Q代與升級需求，以南橋新都會項目為代表，將加速推進該商業(yè)街的升級。就南橋段而言，目前尚未形成完整、延續(xù)的商業(yè)街形態(tài)，易買得的設(shè)立，成為該街段的核心，向兩向輻射，但未形成鏈條效應(yīng)。我項目處于奉浦段與南橋段的聯(lián)接處，對于奉浦段而言，承接了餐飲街的業(yè)態(tài)延續(xù)；對于南橋段而言，與易買得互動形成鏈條效應(yīng)。因此，在整條環(huán)城東路商業(yè)街而言，我項目是處于承接與延續(xù)的樞紐。3、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位建議借助購物中心的規(guī)模影響力，提升該路段商業(yè)業(yè)態(tài)的品質(zhì)。延續(xù)奉浦段餐