項(xiàng)目八投資性房地產(chǎn)

1、第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-132第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述1第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量的確認(rèn)和初始計(jì)量2第三節(jié)第三節(jié) 投資性房產(chǎn)地的后續(xù)計(jì)量投資性房產(chǎn)地的后續(xù)計(jì)量3第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出4第五節(jié)第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換5第六節(jié)第六節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置6第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-133資資 產(chǎn)產(chǎn)金額金額負(fù)債所有者益負(fù)債所有者益金額金額流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：流

2、動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金貨幣資金 短期借款短期借款 交易性金融資產(chǎn)交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負(fù)債交易性金融負(fù)債 應(yīng)收票據(jù)等應(yīng)收票據(jù)等 應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付票據(jù) . . 應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款非流動(dòng)資產(chǎn)：非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)可供出售金融資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債：非流動(dòng)負(fù)債：持有至到期投資持有至到期投資 長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期應(yīng)收款長(zhǎng)期應(yīng)收款 應(yīng)付債券應(yīng)付債券長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期股權(quán)投資股東權(quán)益：股東權(quán)益： 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 實(shí)收資本實(shí)收資本 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 資本公積資本公積 無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 盈余公積盈余公積合合 計(jì)計(jì) 合合 計(jì)計(jì) 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表2011年年月月投資性房地投資性房地產(chǎn)期末價(jià)值產(chǎn)期末價(jià)值投資性

3、房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的的取得（確認(rèn)取得（確認(rèn)與初始計(jì)量）與初始計(jì)量）投資性房地投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量產(chǎn)后續(xù)計(jì)量重點(diǎn)：初始計(jì)量，包重點(diǎn)：初始計(jì)量，包括括: :外購(gòu)、自建成本外購(gòu)、自建成本的構(gòu)成和會(huì)計(jì)處理。的構(gòu)成和會(huì)計(jì)處理。重點(diǎn)：成本模式、重點(diǎn)：成本模式、公允價(jià)值模式下的公允價(jià)值模式下的的會(huì)計(jì)處理。的會(huì)計(jì)處理。重點(diǎn)：重點(diǎn)：兩種上模兩種上模式下轉(zhuǎn)換的式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)處理。處理。影響影響影響影響投資性房投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換地產(chǎn)轉(zhuǎn)換本章與整個(gè)內(nèi)容的聯(lián)系本章與整個(gè)內(nèi)容的聯(lián)系投資性房地投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出產(chǎn)后續(xù)支出重點(diǎn)：資本化重點(diǎn)：資本化與費(fèi)用化支出與費(fèi)用化支出的處理規(guī)定。的處理規(guī)定。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投

4、資性房地產(chǎn)2022-5-134第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。土地土地是是指土地使用權(quán)指土地使用權(quán)，房屋房屋是是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。一、投資性房地產(chǎn)及特征一、投資性房地產(chǎn)及特征 1.1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。 2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。 3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。投資性房地

5、產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本模式計(jì)量和公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式計(jì)量和公允價(jià)值模式計(jì)量。 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。它具有以下特征：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。它具有以下特征：第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-135二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)的范圍限定為：投資性房地產(chǎn)的范圍限定為：已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的

6、土地使用權(quán)值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和和已出租的建筑物已出租的建筑物。 ( (一一) )已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán) 注意：注意：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)入土地使用權(quán)再再轉(zhuǎn)租給其他單位轉(zhuǎn)租給其他單位，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 已出租的土地使用權(quán)，是已出租的土地使用權(quán)，是指企指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。權(quán)。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-136( (二二) )持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)

7、讓的土地使用權(quán)，是指持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。，符合投資性房地產(chǎn)的定義。 注意：注意：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。也就不屬于投資性房地產(chǎn)。( (三三) )已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的建筑物是指已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃

8、方式出租以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-137 1用于用于出租的建筑物出租的建筑物是指企業(yè)是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。 2已出租的建筑物已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)簽訂了租賃協(xié)議議，約

9、定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。租賃期開始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。 3企業(yè)企業(yè)將建筑物出租將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的，按租賃協(xié)議向承租人提供的相相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)。例如：。例如：向承租人提供維護(hù)、保安等日常向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)。輔助服務(wù)。 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-138 2、作為存貨的房地產(chǎn)。

10、、作為存貨的房地產(chǎn)。指開發(fā)商銷售或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品指開發(fā)商銷售或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房、土地等，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。房、土地等，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。 1.1.自用房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn), ,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。下列不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：下列不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目： 注：注：出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即

11、使按市價(jià)收取租金，也不屬出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按市價(jià)收取租金，也不屬于房地產(chǎn)投資，于房地產(chǎn)投資，( (間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)) )具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。 注意：注意：在實(shí)務(wù)中，對(duì)于存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、在實(shí)務(wù)中，對(duì)于存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。存貨）

12、和投資性房地產(chǎn)。 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-139第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量 土地使用權(quán)土地使用權(quán), ,指國(guó)家準(zhǔn)許某企業(yè)在一定期間內(nèi)對(duì)國(guó)有土地享有開發(fā)、指國(guó)家準(zhǔn)許某企業(yè)在一定期間內(nèi)對(duì)國(guó)有土地享有開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。 根據(jù)我國(guó)根據(jù)我國(guó)土地管理法土地管理法的規(guī)定的規(guī)定, ,我國(guó)土地實(shí)行公有制我國(guó)土地實(shí)行公有制, ,任何單位和任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。 企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式大致有以下幾種企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式大致有以下幾種: :行政劃撥

13、取得、外購(gòu)取行政劃撥取得、外購(gòu)取得及投資者投資取得。得及投資者投資取得。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。二、投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1310( (一一) ) 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始

14、確認(rèn)和計(jì)量應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在。在后續(xù)計(jì)量時(shí)后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，采用成本模式，滿足特定條件滿足特定條件的情況下也可以的情況下也可以采用公允價(jià)值采用公允價(jià)值模式模式。 外購(gòu)房地產(chǎn)，必須外購(gòu)房地產(chǎn)，必須在購(gòu)入的同時(shí)開始出租在購(gòu)入的同時(shí)開始出租，才能，才能作為房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)投資加以確認(rèn)與計(jì)量加以確認(rèn)與計(jì)量。否則，在。否則，在購(gòu)入時(shí)應(yīng)先作為固定資產(chǎn)核算購(gòu)入時(shí)應(yīng)先作為固定資產(chǎn)核算，當(dāng)，當(dāng)租賃日租賃日開始時(shí)開始時(shí)，再，再?gòu)墓潭ㄙY產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本：包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本：包括

15、購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。屬于該資產(chǎn)的其他支出。成本成本= =購(gòu)買價(jià)款購(gòu)買價(jià)款+ +相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)+ +直接歸屬的其他支出直接歸屬的其他支出第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1311 注：注：企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租( (或資本增值或資本增值) )、部分自、部分自用，用于出租用，用于出租( (或資本增值或資本增值) )的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)，按照不同部的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)，按照不同部分的分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。理分配。

16、 投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的，按照投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的，按照投資性房地產(chǎn)類別和類別和項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算；投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按照進(jìn)行明細(xì)核算；投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按照投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目類別和項(xiàng)目并分別并分別“成本成本”和和“公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行進(jìn)行明細(xì)核算。明細(xì)核算。 企業(yè)應(yīng)設(shè)置企業(yè)應(yīng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目，核算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。科目，核算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。包括采用成本模式計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。此外還設(shè)置包括采用成本模式計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。此外還設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累

17、計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等等科目科目, , 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1312 【例例8-1】企業(yè)購(gòu)買一塊土地使用權(quán)，購(gòu)買價(jià)為企業(yè)購(gòu)買一塊土地使用權(quán)，購(gòu)買價(jià)為1000萬(wàn)元，支付相萬(wàn)元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)等關(guān)手續(xù)費(fèi)等50萬(wàn)元萬(wàn)元 ，款項(xiàng)全部以存款支付。企業(yè)購(gòu)買后準(zhǔn)備等其增值，款項(xiàng)全部以存款支付。企業(yè)購(gòu)買后準(zhǔn)備等其增值后予以轉(zhuǎn)讓，后予以轉(zhuǎn)讓，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-土地使用權(quán)土地使用權(quán) 1050 貸：銀行存款貸：銀行存款 1050第八章第八章 投資性

18、房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1313 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本自行建造投資性房地產(chǎn)的成本：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等?；慕杩钯M(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。( (二二) )自行建造投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量成本成本=土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+建安成本建安成本+資本化的借款費(fèi)用資本化的借款費(fèi)用+其他費(fèi)用其他費(fèi)用+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用 注：注：建造過

19、程中建造過程中發(fā)生的非正常性損失發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建不計(jì)入建造成本。造成本。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1314【例例8-2】乙公司是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，于乙公司是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，于2006年年1月月1日開始在企業(yè)擁有的一塊地皮上自行建造一棟商務(wù)辦公樓，擬用于日開始在企業(yè)擁有的一塊地皮上自行建造一棟商務(wù)辦公樓，擬用于招租。工程期為招租。工程期為1年，于年，于2007年年1月月1日完工，于日完工，于2007年年2月達(dá)到預(yù)定可使月達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并開始起租。工程期間發(fā)生人工費(fèi)用狀態(tài)并開始起租。工程期間發(fā)生

20、人工費(fèi)600萬(wàn)元，投入工程物資萬(wàn)元，投入工程物資3000萬(wàn)元，假定無(wú)相關(guān)稅費(fèi)。土地使用權(quán)的賬面價(jià)值為萬(wàn)元，假定無(wú)相關(guān)稅費(fèi)。土地使用權(quán)的賬面價(jià)值為4000萬(wàn)元，在萬(wàn)元，在“無(wú)形無(wú)形資產(chǎn)資產(chǎn)”目核算。目核算。借：在建工程借：在建工程 600 貸：應(yīng)付職工薪酬貸：應(yīng)付職工薪酬-工資工資 600借：在建工程借：在建工程 3000 貸：工程物資貸：工程物資 3000工程領(lǐng)用物資：工程領(lǐng)用物資：分配工程人員工資：分配工程人員工資：第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1315借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-土地使用權(quán)土地使用權(quán) 4000 貸：無(wú)形資產(chǎn)貸：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)土地使用權(quán) 40

21、00 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-商務(wù)樓商務(wù)樓 3600 貸：在建工程貸：在建工程 3600工程完工時(shí)：工程完工時(shí)：同時(shí)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：同時(shí)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1316 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只只能采用一種模式能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得

22、同時(shí)采用兩不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。種計(jì)量模式。第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 在成本模式計(jì)量下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照在成本模式計(jì)量下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物、土地使用權(quán)等進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物、土地使用權(quán)等進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。如存在減值跡象，應(yīng)按折舊或攤銷。如存在減值跡象，應(yīng)按資產(chǎn)減值資產(chǎn)減值準(zhǔn)則進(jìn)行減值測(cè)試，準(zhǔn)則進(jìn)行減值測(cè)試，并計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。并計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022

23、-5-1317借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-土地使用權(quán)土地使用權(quán) 5000 貸：實(shí)收資本貸：實(shí)收資本 5000 該投資性房地產(chǎn)的入賬成本：該投資性房地產(chǎn)的入賬成本： 【例例8-3】A公司公司2006年年7月月1日接受日接受B公司投入的一項(xiàng)土地使用權(quán)，公司投入的一項(xiàng)土地使用權(quán)，雙方協(xié)議價(jià)為雙方協(xié)議價(jià)為5000萬(wàn)元。萬(wàn)元。A公司取得該土地后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。該公司取得該土地后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的法定有效期為土地使用權(quán)的法定有效期為50年。年。2006年攤銷：年攤銷：(5000萬(wàn)元萬(wàn)元50年年=100/2=50萬(wàn)元萬(wàn)元)借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 50 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)

24、攤銷貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 50 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1318二、采用公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量二、采用公允價(jià)值模式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 ( (一一) )前提前提 只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。這里只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。這里的的條件是條件是：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。（二）采用公允價(jià)值模式需要同時(shí)滿足下列條件（二）采用公允價(jià)值模式需要同時(shí)滿足下列條件 .投

25、資性房地產(chǎn)所在地存在活躍交易市場(chǎng)。投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍交易市場(chǎng)。所在地，通常是指所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)具體化為投資性房投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)具體化為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。地產(chǎn)所在的城區(qū)。 .企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)?？茖W(xué)合理的估計(jì)。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1319 期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)期末以公允價(jià)

26、值為基礎(chǔ), ,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。損益。 對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊平時(shí)不計(jì)提折舊，也，也不進(jìn)行攤銷不進(jìn)行攤銷。 在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)當(dāng)以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。（三）公允價(jià)值模式下的會(huì)計(jì)處理（三）公允價(jià)值模式下的會(huì)計(jì)處理借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)

27、值變動(dòng)損益 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1320 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)房屋（公允價(jià)值變動(dòng)）房屋（公允價(jià)值變動(dòng)） 50 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 50 【例例8-4】2007年年1月月1日企業(yè)將一棟廠房對(duì)外出租，該廠房的初始成日企業(yè)將一棟廠房對(duì)外出租，該廠房的初始成本為本為1000萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)期末采用公允價(jià)值計(jì)量，萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)期末采用公允價(jià)值計(jì)量，2007年年12月月31日，經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為日，經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1050萬(wàn)元。萬(wàn)元。如果公允價(jià)值為如果公允價(jià)值為940萬(wàn)元?jiǎng)t：萬(wàn)元?jiǎng)t： 借：公允價(jià)值

28、變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 60 貸；投資性房地產(chǎn)貸；投資性房地產(chǎn)房屋（公允價(jià)值變動(dòng)）房屋（公允價(jià)值變動(dòng)） 60 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1321 ( (一一) )成本計(jì)量模式成本計(jì)量模式 由于沒有考慮到期末該資產(chǎn)的公允價(jià)值，需要由于沒有考慮到期末該資產(chǎn)的公允價(jià)值，需要對(duì)其賬對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，發(fā)生減值的，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。具體做，發(fā)生減值的，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。具體做法與固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定一樣。法與固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定一樣。 ( (二二) )公允價(jià)值計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式 由于已經(jīng)按期末的公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)由于已經(jīng)按期末的公

29、允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行了調(diào)整，因而值進(jìn)行了調(diào)整，因而不存在減值問題。不存在減值問題。三、投資性房地產(chǎn)的減值三、投資性房地產(chǎn)的減值第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1322四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 在房地產(chǎn)滿足條件的情況下，在房地產(chǎn)滿足條件的情況下，允許企業(yè)對(duì)投資性房地允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政

30、策變更，將轉(zhuǎn)換時(shí)將轉(zhuǎn)換時(shí)公公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。潤(rùn)）。 已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。例題：見教材例題：見教材P145。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1323第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則符合投資性房地符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件產(chǎn)確認(rèn)條件不符合投資性房不符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件地產(chǎn)確認(rèn)條件資本化資本化計(jì)入投資性房地計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本產(chǎn)的成本費(fèi)用

31、化費(fèi)用化計(jì)入當(dāng)期損益計(jì)入當(dāng)期損益“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本” 即發(fā)生的后續(xù)支出，能延即發(fā)生的后續(xù)支出，能延長(zhǎng)投資性房地產(chǎn)的使用壽命或長(zhǎng)投資性房地產(chǎn)的使用壽命或明顯改良了投資性房地產(chǎn)的使明顯改良了投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)致流入公司的用效能，從而導(dǎo)致流入公司的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)。經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)。 投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出，如果只是維護(hù)或恢復(fù)投支出，如果只是維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入公司的經(jīng)濟(jì)利不可能導(dǎo)致流入公司的經(jīng)濟(jì)利益超過原先的估計(jì)。益超過原先的估計(jì)。提高效能提高效能維持效能維持效能第八章第八章 投

32、資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1324 企業(yè)發(fā)生的、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，在滿企業(yè)發(fā)生的、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，在滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，即資本化。包括對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建，或裝修即資本化。包括對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建，或裝修等。等。二、資本化的后續(xù)支出二、資本化的后續(xù)支出 雖然投資性房地產(chǎn)有成本模式計(jì)量和公允價(jià)值模式計(jì)量雖然投資性房地產(chǎn)有成本模式計(jì)量和公允價(jià)值模式計(jì)量?jī)煞N，在會(huì)計(jì)處理上，只是明細(xì)賬有所區(qū)別，其他處理相同。兩種，在會(huì)計(jì)處理上，只是明細(xì)賬有所區(qū)別，其他處理相同。 現(xiàn)

33、將兩種模式下的會(huì)計(jì)處理對(duì)比說明：現(xiàn)將兩種模式下的會(huì)計(jì)處理對(duì)比說明：第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1325成本模式計(jì)量成本模式計(jì)量公允價(jià)值模式計(jì)量公允價(jià)值模式計(jì)量按其賬面按其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入價(jià)值轉(zhuǎn)入“在建工程在建工程”借：在建工程借：在建工程-廠房廠房 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)-廠房廠房借：在建工程借：在建工程-廠房廠房 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)-廠房廠房(成本成本) -廠房廠房(公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng))發(fā)生支出發(fā)生支出，計(jì)入，計(jì)入“在在建工程建工程”：略略略略改造完成改造完成

34、：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-廠房廠房 貸：在建工程貸：在建工程借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-廠房廠房(成本成本) 貸：在建工程貸：在建工程注：注：公允價(jià)值模式計(jì)量下，不計(jì)提折舊或攤銷，也不進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值模式計(jì)量下，不計(jì)提折舊或攤銷，也不進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備。兩種模式計(jì)量的處理對(duì)比兩種模式計(jì)量的處理對(duì)比第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1326三、費(fèi)用化的后續(xù)支出三、費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益( (其他業(yè)

35、務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本) )。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1327 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。的重新分類。 企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的形式具體包括：產(chǎn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的形式具體包括：第五節(jié)第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房

36、地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日1.1.自用房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)自用房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)出租、增值；建筑物出租）出租、增值；建筑物出租）轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為投資性投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1328轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為3.投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)4.投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為存貨存貨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)換日的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)換日的確定: 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1329類類 別別表表 現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日1.1.投資性房

37、地產(chǎn)開始自用投資性房地產(chǎn)開始自用房地產(chǎn)達(dá)到自房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)用狀態(tài)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期或者經(jīng)營(yíng)管理的日期2.2.作為存貨的房地產(chǎn)、或作為存貨的房地產(chǎn)、或自用建筑物、土地使用自用建筑物、土地使用權(quán)停止自用改為出租權(quán)停止自用改為出租簽定租賃合同簽定租賃合同租賃期開始日租賃期開始日。3.3.自用土地使用權(quán)，改為自用土地使用權(quán)，改為資本增值資本增值轉(zhuǎn)換決議書轉(zhuǎn)換決議書轉(zhuǎn)換決議日轉(zhuǎn)換決議日房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)換日的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)換日的確定 第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1330（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）采用成本

38、模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理 企業(yè)將原用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、企業(yè)將原用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理, ,投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)或或無(wú)形資無(wú)形資產(chǎn)。產(chǎn)。 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 、無(wú)形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面價(jià)值計(jì)量）、無(wú)形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面價(jià)值計(jì)量） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷攤銷)（投資性房地產(chǎn)攤銷額）（投資性房地產(chǎn)攤銷額）

39、 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷例見教材例見教材P177。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1331借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（按照已計(jì)提的折舊或攤銷）借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（按照已計(jì)提的折舊或攤銷）借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計(jì)提減值準(zhǔn)備）借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計(jì)提減值準(zhǔn)備） 貸：投資性房地產(chǎn)（按其賬面余額）貸：投資性房地產(chǎn)（按其賬面余額） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情

40、況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。外銷售的日期。2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1332 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 借：累計(jì)折舊借：累計(jì)折舊 累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷攤銷) 借：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

41、 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) （按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量）（按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 （原計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備）（原計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品3.作為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)4.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1333企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公

42、允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益差額計(jì)入當(dāng)期損益。 【任務(wù)任務(wù)1】2008年年10月月15日日,甲企業(yè)因租賃期滿甲企業(yè)因租賃期滿,將出租的寫字樓收將出租的寫字樓收回回,準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2008年年12月月1日日,該寫字樓該寫字樓正式開始自用正式開始自用,相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),當(dāng)日的公允價(jià)值當(dāng)日的公允價(jià)值為為4800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量,原賬面價(jià)值原賬面價(jià)值為為47

43、50萬(wàn)元萬(wàn)元,其中其中,成本為成本為4500萬(wàn)元萬(wàn)元,公允價(jià)值變動(dòng)為增值公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。萬(wàn)元。1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1334借借:固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 48 000 000 貸貸:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-成本成本 45 000 000 -公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1335【任務(wù)任務(wù)2】甲地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的的部分寫字樓用于對(duì)甲地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的的部分寫字樓用于對(duì)外經(jīng)

44、營(yíng)租賃。外經(jīng)營(yíng)租賃。2008年年10月月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為5800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量,原賬面價(jià)值為原賬面價(jià)值為5600萬(wàn)元萬(wàn)元,其中其中,成本為成本為5000萬(wàn)元萬(wàn)元,公允價(jià)值變動(dòng)為增值公允價(jià)值變動(dòng)為增值600萬(wàn)元。萬(wàn)元。2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 企業(yè)

45、將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益差額計(jì)入當(dāng)期損益。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1336借借:開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品58 000 000 貸貸:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-成本成本 50 000 000 -公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 6 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022

46、-5-1337 投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額作為公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額作為公允價(jià)值變動(dòng)損益。變動(dòng)損益。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處理時(shí)處理時(shí), ,因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。3.作為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)例見教

47、材例見教材P179。處理規(guī)定：處理規(guī)定：第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-13384.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額作為公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額作為公允價(jià)值變動(dòng)損益。變動(dòng)損益。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處理時(shí)處理時(shí),

48、 ,因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。處理規(guī)定：處理規(guī)定：第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1339 【任務(wù)任務(wù)3】企業(yè)將一棟自用的廠房作為投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)將一棟自用的廠房作為投資性房地產(chǎn)對(duì)外出租。該廠房的賬面原值為外出租。該廠房的賬面原值為1000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊萬(wàn)元，已計(jì)提折舊400萬(wàn)萬(wàn)元，提取固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備元，提取固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備100萬(wàn)元。萬(wàn)元。（1）轉(zhuǎn)換當(dāng)日，其公允價(jià)值為）轉(zhuǎn)換當(dāng)日，其公允價(jià)值為480萬(wàn)元，請(qǐng)編制相關(guān)會(huì)計(jì)萬(wàn)元，請(qǐng)編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。分錄。（2）轉(zhuǎn)換當(dāng)日，其公允價(jià)值為）轉(zhuǎn)換當(dāng)日，其公允價(jià)值為530萬(wàn)元，請(qǐng)

49、編制有關(guān)會(huì)計(jì)萬(wàn)元，請(qǐng)編制有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。分錄。第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1340 （1） 該廠房轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值為該廠房轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值為1000-400-100=500萬(wàn)元，公允價(jià)值萬(wàn)元，公允價(jià)值480萬(wàn)元小于賬面價(jià)值萬(wàn)元小于賬面價(jià)值20萬(wàn)元，應(yīng)直接計(jì)萬(wàn)元，應(yīng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。入當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本成本 480 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 100 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 400 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 20 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 1000第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1341 （2） 假設(shè)轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價(jià)

50、值為假設(shè)轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價(jià)值為530萬(wàn)元，則萬(wàn)元，則公允公允價(jià)值高于賬面價(jià)值價(jià)值高于賬面價(jià)值30萬(wàn)元，應(yīng)直接計(jì)入資本公積。萬(wàn)元，應(yīng)直接計(jì)入資本公積。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本成本 530 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 400 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 100 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 1000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 30第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1342模式模式投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)自用自用投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)存貨存貨存貨存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用自用投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本模式模式按按轉(zhuǎn)換日的轉(zhuǎn)換日的賬面余額賬面余額記記

51、入固定資產(chǎn)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)按按轉(zhuǎn)換日的賬轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值面價(jià)值，記入，記入“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”科目科目轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，記入，記入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目科目按按轉(zhuǎn)換日的賬面余額轉(zhuǎn)換日的賬面余額,借入借入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目科目,公允公允價(jià)值價(jià)值模式模式按轉(zhuǎn)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日換當(dāng)日的公允價(jià)值的公允價(jià)值作為自用房作為自用房地產(chǎn)的賬面地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值，公允價(jià)值與原賬價(jià)值與原賬面價(jià)值的面價(jià)值的差差額計(jì)入當(dāng)期額計(jì)入當(dāng)期損益損益。按轉(zhuǎn)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的換當(dāng)日的公允價(jià)值公允價(jià)值作為作為自用房地產(chǎn)的自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬允價(jià)值與原賬面價(jià)值

52、的面價(jià)值的差額差額計(jì)入當(dāng)期損益計(jì)入當(dāng)期損益。按按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，記入，記入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(成本成本)”；轉(zhuǎn)；轉(zhuǎn)換日的換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的值的，按其差額，借記，按其差額，借記“公公允價(jià)值變動(dòng)損益允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)科目；轉(zhuǎn)換日的換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，值的，按其差額，貸記按其差額，貸記“資資本公積本公積”科目。處理時(shí)科目。處理時(shí),因因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。按按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，記，記入入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(成本成本)”；轉(zhuǎn)換日的；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的賬面價(jià)值的，按其差額，按其差額，借記借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益”；轉(zhuǎn)換日的；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的于賬面價(jià)值的，按其差額，按其差額，貸記，貸記