寫字樓全程經(jīng)營管理案例解析

1、 . .頁腳. 寫字樓全程經(jīng)營管理精解范例1 前言：概述特點寫字樓的特點：在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各種各樣，建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點。（1） 一般位于經(jīng)濟中心城市現(xiàn)代寫字樓都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內(nèi)。交通方便的地理位置，便于收集和匯集大量的國際性和全國性的貿(mào)易信息，因而經(jīng)濟活動頻繁、交易量大、交易的功率高。特別是城市中心地段，各類商業(yè)設(shè)施齊全，既有利于貿(mào)易的談判和開展，又有利于辦公人員上下班。因此，處于這種地理位置的寫字樓往往吸引眾多的客戶。（2） 建筑規(guī)模大，檔次高現(xiàn)代寫字樓

2、一般能提供大小多種規(guī)格的辦公室，使辦公面積達到一定規(guī)模。大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外型雄偉、裝飾考究，建筑外型有自已獨特的風(fēng)格，這些都成為業(yè)主或客戶成功的象征。寫字樓為招攬客戶，在注重寫字樓外在良好的建筑 形象的同時，內(nèi)部都配備有先進的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。（3） 功能齊全現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。（4） 有良好的管理現(xiàn)代寫字樓由于檔次高，設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。大多數(shù)寫字樓以出租為主，出租率的高低是寫字樓的生命線，而出租率的

3、高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關(guān)。許多客戶在選擇樓宇的時候不但重視樓宇的地段、質(zhì)量和價格，而且十分重視管理隊伍，現(xiàn)代化的大樓應(yīng)該有一支訓(xùn)練有素的管理隊伍，能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。3寫字樓管理模式31自管型（1） 自建自管模式：即開發(fā)商由建筑施工在工程完工后，自行組建物業(yè)公司，進行日常經(jīng)營與管理，對本身物業(yè)情況熟悉，資料齊全，欠缺管理的專業(yè)化。（2） 自管與專業(yè)公司相結(jié)合：開發(fā)商自行管財務(wù)、人事、營銷等，而專業(yè)性、技術(shù)性的如保安、保潔、綠化、機電維護等由專業(yè)公司負責日常運行及保養(yǎng)工作，為客戶提供專業(yè)的服務(wù)。（3） 自管與顧問公司相結(jié)合，由顧問公司協(xié)助物業(yè)公司擬定日常管理制度、人員配備、組織機構(gòu)

4、、工作規(guī)范等，使開發(fā)商自建的物業(yè)公司逐漸建立專業(yè)化的管理。3 2委托型（1） 建筑完成后，由開發(fā)商委托專業(yè)物業(yè)公司進行管理，利用專業(yè)公司的豐富經(jīng)驗進行日常的管理與服務(wù)，大業(yè)主對其管理情況進行監(jiān)督。（2） 租憑經(jīng)營型：由開發(fā)商通過簽訂租賃或承包協(xié)議與物業(yè)公司，實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，物業(yè)公司致力于日常的租賃與管理服務(wù)！4 委托管理41管理基本內(nèi)容A日常管理（1） 設(shè)備管理，進行對機電空調(diào)、電梯、供排水、消防及通訊設(shè)備，設(shè)備的日常運作與保養(yǎng)維護。（2） 安全管理：維護寫字樓安全及治安秩序，并配備安保設(shè)備、門衛(wèi)、停車場管理，監(jiān)控中心值班定時與不定時的安全巡查，保證該大廈24小時在保安的控制中。（

5、3） 清潔衛(wèi)生管理：對大廈的出入口、大堂、公共通道、電梯間、衛(wèi)生間等環(huán)境及地方的清潔并進行垃圾清運，污水處理和滅蟲消殺等工作。（4） 前臺服務(wù)：提供前臺問詢服務(wù)，接等客人并提供打字、傳真、影印、訂票服務(wù)等。B經(jīng)營管理（1） 租賃服務(wù)：處理寫字樓具體的租賃工作，如租戶聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約、協(xié)調(diào)及處理投訴等。（2） 實施多種經(jīng)營，開設(shè)商務(wù)中心、美容美發(fā)、洗衣服務(wù)、康樂中心、中西餐廳、咖啡餐飲等經(jīng)營。（3） 委托特約服務(wù)：如寫字樓室內(nèi)清潔、洗車、快遞、代購物品、郵寄、禮儀服務(wù)及會務(wù)服務(wù)等。5.寫字樓的早期介入主要工作：寫字樓管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在正式全面接管寫字樓工作之前進行的工作。主要內(nèi)容

6、包括寫字樓設(shè)計階段的早期介入、寫字樓施工建設(shè)階段的早期介入和寫字樓機電設(shè)備安裝調(diào)試階段的早期介入，主要是從物業(yè)管理角度提出意見和建議。其目的是確保寫字樓建造及設(shè)施符合物業(yè)管理要求，交付使用時，能即時給各業(yè)主及租戶提供有效及高水平的服務(wù)，以避免日后在建筑和管理上的投資追加或成本提高，減少物業(yè)管理的成本支出。5.1規(guī)劃設(shè)計階段的介入主要工作：從物業(yè)管理的角度參與寫字樓規(guī)劃設(shè)計方案研究工作.密切與設(shè)計師、建筑師以及其他相關(guān)的專業(yè)人員的聯(lián)系，審閱、復(fù)查所有有關(guān)寫字樓的設(shè)計圖紙和施工計劃，并從物業(yè)管理的角度提出建議。在參加工程項目的會議時，提出管理上的有關(guān)建議：（1） 規(guī)劃設(shè)計和建筑計劃能否滿足未來客戶

7、的要求。如布局是否合理，配套設(shè)施是否齊全等。（2） 寫字樓日后的管理，如保安、消防和維修服務(wù)等能否最經(jīng)濟、最有效和便于操作？是否設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)？防火安全裝置的配備是否合理？寫字樓出入口、造型是否方便治安管理等。（3） 監(jiān)督建筑材料的選擇和使用，并嚴格配合檢查至最后完成建設(shè)，確保寫字樓外觀完美無瑕，避免日后維修成本的增加。（4） 評價設(shè)備和相關(guān)服務(wù)的選擇和有效性，評價安全控制系統(tǒng)，確保設(shè)備、服務(wù)和安全之間的連接，使整個寫字樓運作暢通。（5） 是否合理設(shè)置管理辦公室、工作間、詢問臺、告示標志等，確保有效地利用空間，以減少日后這些方面人力和空間的浪費。（6） 從美觀和效益上評價園林設(shè)計與布置、公共

8、場所告示標志，以及照明配置的質(zhì)量和設(shè)計。（7） 檢驗和評價車庫、停車設(shè)施的設(shè)計，提出未來管理的建議，如計費系統(tǒng)、出入控制系統(tǒng)、車位配置等。5.2施工建設(shè)階段的介入主要工作：從物業(yè)管理的角度與施工管理。與承建商等密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問題提出建議。每月派人參加施工會議，通過參與工程會議從而能夠掌握工程進度并及時提出有關(guān)工程建議和改善方法，以便日后的物業(yè)管理能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。（1） 提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關(guān)專業(yè)管理意見。施工期間對寫字樓功能布局及各類設(shè)備和建材用料的選擇，從物業(yè)管理角度提出意見和建議，使有關(guān)修改更能達到理想效

9、果。并確保寫字樓在交付時，遺漏工程能減至最低，最終使管理成本減少，使物業(yè)價值增加。（2） 智能化寫字樓基本設(shè)施的需求，包括為安裝先進的電腦管理等系統(tǒng)提供意見。（3） 檢查跟進寫字樓已簽批的工程合約的進度，詳細了解寫字樓工程設(shè)施系統(tǒng)情況。（4） 提供有關(guān)長遠維修建議和確定有關(guān)預(yù)防計劃及方案。物業(yè)管理公司要通過跟進整個施工過程，熟悉整個寫字樓的布局情況，要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對寫字樓的檢查、維修、保養(yǎng)工作等。同時，要確保工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題要明確記錄在案，督促施工單位及時整改，以減少物業(yè)管理公司接管后對寫字樓進行返工、維修的工作量，從而減

10、少物業(yè)管理的成本支出。5.3寫字樓/商業(yè)大樓 “管理公約”參考文本管理公約本公約由以下當事人于*年*月*日共同簽訂：甲方：（以下簡稱“第一業(yè)主”）名稱：*地址：*電話：*乙方：（以下簡稱“第一購置者”）名稱：*地址：*電話：*第一業(yè)主是經(jīng)中華人民共和國深圳市有關(guān)當局批準以中外合作形式，共同投資開發(fā)位于中國廣東省深圳市土地的發(fā)展商，并在該地塊上，興建商住綜合大樓，命名為：“*廣場”（以下簡稱“該發(fā)展項目”）?，F(xiàn)就該發(fā)展項目制訂本公約，目的在于通過本公約的實施，以界定各業(yè)主對該發(fā)展項目及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的管理、保養(yǎng)、改善、保險及維修訂立規(guī)定，達至對該發(fā)展項目的統(tǒng)一管理，以保證該發(fā)展項目的所有

11、業(yè)主有效地使用其購置的物業(yè)及規(guī)定各業(yè)主對該發(fā)展項目的管理及公共開支所須負責的適當比例。并且透過制定本公約以配合將來對于該發(fā)展項目整體管理的進行。第一業(yè)主就該項目內(nèi)的兩幢住宅樓、兩幢商務(wù)公寓樓、六層裙樓、外圍廣場、停車場及設(shè)施保留另訂管理公約及其他有關(guān)契約的權(quán)利，并可就該發(fā)展項目各建筑物、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的個別獨立管理、協(xié)調(diào)保養(yǎng)、維修訂立個別管理公約，以便發(fā)展項目內(nèi)各業(yè)權(quán)擁有者共同遵守。本公約由以上當事人簽署后即時生效，該發(fā)展項目的其他業(yè)主亦將會簽署此管理公約附錄二的承諾書同意遵守此公約，因此該發(fā)展項目的所有業(yè)主（不論現(xiàn)在或?qū)恚┚鶗艿奖竟s的各條文的約束。第一章 定 義一 在本公約中，除

12、文意另有所指外：1“該土地” 指根據(jù)中華人民共和國深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用合同書內(nèi)土地使用權(quán)面積約*平方米的土地。2“該發(fā)展項目” 指座落于該土地上的*廣場，其中包括：(1) 兩幢住宅樓；(2) 兩幢商務(wù)公寓；(3) 6層裙樓；(4) 3層地庫停車場。 3“公共地方” 指在該發(fā)展項目或該土地內(nèi)由第一業(yè)主根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括以下設(shè)在該發(fā)展項目內(nèi)的正門入口、入口大堂、樓梯間、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)、梯臺、管理者辦事處、看更或警衛(wèi)室、電表房、后備發(fā)電機房、電制房、電壓房、泵房、灑水系統(tǒng)泵、消防設(shè)備、控制室、電話機房、消防泵房、化糞池、光井、水箱、冷氣機房、垃圾房、儲水池及為該土地及

13、該發(fā)展項目的業(yè)主和住戶及其訪客而設(shè)并供其共用之其他地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨自使用權(quán)的地方。 4“公共服務(wù)設(shè)施” 指為該發(fā)展項目的利益而安裝以備各業(yè)主共同器、設(shè)備、儀器、裝置、樹木、管道、機房、電纜、電線，包括該發(fā)展項目的中央系統(tǒng)，即消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)到各單位的分開關(guān)箱、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)等，但任何只供個別業(yè)主、租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。 5“外墻” 指該發(fā)展項目的所有或部分外墻。 6“裝修規(guī)則” 指管理者（如以下定義）就各業(yè)主在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進、加建、拆卸及裝飾等所作的規(guī)定。 7“綠化區(qū)” 指根據(jù)政府

14、當局依照有關(guān)法令要求在該土地上實施綠化的地區(qū)。 8“管理預(yù)算” 指根據(jù)本公約和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定而為該發(fā)展項目預(yù)備的管理預(yù)算。 9“管理費用” 指管理者因管理、保養(yǎng)、及改善該發(fā)展項目之公共地方及公共服務(wù)設(shè)施及執(zhí)行本公約條文所規(guī)定而引起的所有費用和開支。 10“公共設(shè)施 指管理者根據(jù)本公約第五章第四條第10款所維修基金及 收到的基金并用于管理、維修及改善該發(fā)展項水電費周轉(zhuǎn)金” 目的款項。 11“管理份額” 指由第一業(yè)主為使各業(yè)主分攤并交納管理費用而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的份額詳列于本公約的附錄一內(nèi)。 12“管理者” 指第一業(yè)主委任負責管理該發(fā)展項目的“*物業(yè)管理有限公司”及/或不時獲聘為管理

15、該發(fā)展項目的其他任何人或公司。13“業(yè)主” 指對每個單元擁有或共同擁用使用權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓（包括但不限于變賣、贈與及互易等）人。如果該單元已被合法抵押，則“業(yè)主”應(yīng)包括該抵押人和受押人；擔以上述受押人只是在受押人占有該有關(guān)單元或收取該有關(guān)單元的租金及利益下才算是業(yè)主。14“單元” 指在該發(fā)展項目內(nèi)的所有單元或其部分，包括車位。15“車位” 指根據(jù)本公約規(guī)定用作停泊車輛的地方。16“本公約” 指上述當事人于上述日期簽署的本公約，并包括分契、相關(guān)的公約及一切有關(guān)管理該發(fā)展項目的文件。17“土地批文” 指中華人民共和國深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用合同書（*號）及有關(guān)的文件及修訂。18

16、“交付使用 指第一業(yè)主于該發(fā)展項目可以交付給有關(guān)業(yè)主通知書” 使用時發(fā)給有關(guān)業(yè)主的通知書。 19“業(yè)主委員會” 指各業(yè)主于按照本公約不時召開的業(yè)主大會上委出或選出的業(yè)主委員。 20“業(yè)主大會” 指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會。 21“住宅樓” 指該發(fā)展項目內(nèi)的兩幢住宅樓。 22“商務(wù)公寓樓” 指該發(fā)展項目內(nèi)的兩幢商務(wù)公寓樓。 23“裙樓” 指該發(fā)展項目內(nèi)的六層裙樓。二本公約中（在文義許可或要求下），表示單數(shù)之字眼應(yīng)包括眾數(shù)，相反亦同；表示陽性之字眼應(yīng)包括陰性和中性，相反亦同；表示人之字眼應(yīng)包括公司和法團。第二章 總則一公共地方是為各業(yè)主之利益而設(shè)置的，可由每一位業(yè)主及其租客、雇員、訪客及其準

17、許的使用者使用。二 各業(yè)主此后一切時候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該發(fā)展項目的每個部分。三 每個業(yè)主對其單元有全權(quán)之處理權(quán)，包括出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他業(yè)主或?qū)υ摪l(fā)展項目有其他任何權(quán)益的人士同意，但該處理須明確地受中華人民共和國之有關(guān)法例及本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給予任何租客或租戶，須就該租客或租戶適當履行及遵守公約的條款向其他業(yè)主負責。第三章 第一業(yè)主的權(quán)利一 下列權(quán)利及特權(quán)保留予第一業(yè)主及其承讓人：1 第一業(yè)主有權(quán)在其認為合適的情況下更改該發(fā)展項目的名稱或

18、其中任何部分的名稱及編號。在進行上述更改前，第一業(yè)主應(yīng)提前三個月以書面形式通知所有業(yè)主，但無須就因此而引致的任何損失、費用或開支向各業(yè)主或其他擁有權(quán)的人賠償。2 第一業(yè)主保留及擁有該發(fā)展項目內(nèi)的天臺、平臺、架空層、外墻（包括玻璃幕墻）、地下室及所有車位（除已出售給個別業(yè)主者外）的使用權(quán)。3 第一業(yè)主管理者及其各自的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修或改善該發(fā)展項目的任何一部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該發(fā)展項目利益而安裝、取消或拆卸的設(shè)施，或為履行管理者對該發(fā)展項目的管理責任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機器及材料進入該發(fā)展項目的任何一部分。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但除緊

19、急情形外，應(yīng)事先在合理時間內(nèi)通知有關(guān)業(yè)主或使用人。惟第一業(yè)主于使用此項權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。4 第一業(yè)主有權(quán)隨時將發(fā)展項目及該土地第一業(yè)主原擁有使用權(quán)的任何部分劃出或指定或重新指定為額外公共地方或公眾行人或汽車通道，并可立約聲明，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該發(fā)展項目權(quán)益的人同意。在聲明指定的時間內(nèi)，該等額處地方構(gòu)成公共地方的一部分，各業(yè)主須按其管理份額的比例負責該等額外地方的保養(yǎng)及維修。惟第一業(yè)主于行使此權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。5 第一業(yè)主有權(quán)取消或更改根據(jù)本章第一項第4條所規(guī)定由第一業(yè)主發(fā)出或指定的額外公共地方，而無須其他業(yè)主或其他擁有該發(fā)展項目權(quán)益的人同意。

20、惟第一業(yè)主于行使此項權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬單元。6 第一業(yè)主有權(quán)隨時對本公約簽訂時存在的該發(fā)展項目的建筑規(guī)劃及藍圖進行更改、修訂、增訂或改動而無須任何其他業(yè)主或其他擁有該發(fā)展項目權(quán)益的人同意或批準。但上述更改、修訂、增訂或改動須事先獲得有關(guān)政府當局的批準。所有有關(guān)更改、修訂、增訂或改動并不賦予任何業(yè)主向第一業(yè)主提出訴訟的權(quán)利。惟上述更改修訂、增訂或改動不得妨礙任何業(yè)主使用其所屬單元的權(quán)利。7 第一業(yè)主有權(quán)將該發(fā)展項目使用權(quán)未出售的部分、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施及其部分安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙窗、招牌、廣告、天線、桅桿、避雷針及照明及其他各種固定設(shè)施。并在事先給予各業(yè)主書面通知后（

21、緊急情況除外）于一切合理時間帶同或不帶同工人及設(shè)備進入該發(fā)展項目任何部分，以便進行上述有關(guān)工程，及按第一業(yè)主認為適當?shù)臈l款準許或批準或授權(quán)其他人或公司進行上述工程。惟上述工程不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。因安裝前述招牌、廣告、廣告燈箱需支付一切費用（包括安裝費、材料費、電費及維修費）亦由第一業(yè)主負責。8 第一業(yè)主有權(quán)改換或改變該發(fā)展項目外墻和公共地方的顏色，在該發(fā)展項目外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其他廣告牌或結(jié)構(gòu)，并可拆去、修葺、維修或更換該等廣告牌或結(jié)構(gòu)。9 第一業(yè)主有權(quán)將該發(fā)展項目的任何部分（已出售的部分除外）轉(zhuǎn)讓或奉獻給國家，而無須其他業(yè)主同意。10 第一業(yè)主有權(quán)在其認為

22、合適的情況下將管理份額重新分配或作出更改或其他第一業(yè)主認為合適的安排，并有權(quán)以第一業(yè)主的名義簽署任何有關(guān)文件，而無須其他業(yè)主同意。11 第一業(yè)主有權(quán)向政府有關(guān)部門申請對土地批文作出第一業(yè)主認為適當?shù)男抻啞⒏膭踊蛐薷?，并就此事與政府磋商，達成協(xié)議，及就達成之協(xié)議與政府及有關(guān)部門簽署任何有關(guān)文件，無須其他任何業(yè)主同意或批準。惟此項權(quán)利的行使不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬的單元。12 第一業(yè)主有權(quán)調(diào)整及重新劃定該土地的界線，就此事與政府磋商及達成協(xié)議及就達成之協(xié)議與政府及有關(guān)部門簽署任何有關(guān)文件，而無須其他任何業(yè)主同意或批準。13 在受本公約的限制和保障下，第一業(yè)主有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準占用或以上其

23、他任何方式處置該發(fā)展項目任何部分（已出售的部分除外），而不須任何業(yè)主同意。14 第一業(yè)主可委派代理人行使本公約保留予第一業(yè)主之任何權(quán)利。15 第一業(yè)主可按其認為適當?shù)臅r候及條件將本公約保留予第一業(yè)主的所有或任何權(quán)利轉(zhuǎn)達讓予第一業(yè)主認為適當?shù)娜耸炕蚬尽?6 第一業(yè)主可就該發(fā)展項目任何部分另行訂立分契及其他有關(guān)管理該發(fā)展項目的契約，惟該分契及契約不得抵觸本公約的條款。17 本公約所載第一業(yè)主的其他權(quán)利。二 為了使第一業(yè)主可以有效地行使本章第（一）條給予第一業(yè)主的所有權(quán)利及特權(quán)起見，各業(yè)主于此共同及各自任命（此項任命不得撤銷）第一業(yè)主作為其代理人，授權(quán)第一業(yè)主充分之權(quán)利、權(quán)力及職權(quán)代表各業(yè)主作出一

24、切行為及事情及/或代表各業(yè)主簽訂一切為行使本章第一條第一業(yè)主的全部或部分權(quán)利所需要或附帶的文件。第四章 業(yè)主責任在不抵觸本公約第三章的條款下：一 各業(yè)主承諾在轉(zhuǎn)讓其擁有單元時，須于有關(guān)購買者簽署買賣合同之日起一個月內(nèi)就有關(guān)單元的使用變化情況以書面通知管理者。并應(yīng)取得由購買者所簽署列于附錄二內(nèi)的承諾書并交與管理者，以確保有關(guān)購買者遵守本公約內(nèi)一切條款，并受其約束。前業(yè)主在管理者接到這承諾書前，對該單元的管理費用及其他有關(guān)費用仍負有責任，前業(yè)主亦有責任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費用及共他有關(guān)費用。如前業(yè)主在承讓人拒絕或還未簽署上述的承諾書時將其所擁有單元轉(zhuǎn)讓，則該前業(yè)主仍要履行本公約的責任，包括但不限于支

25、付所有管理費用及管理者酬金，直到其承讓人簽署的承諾書生效止。在承讓人簽署之承諾書生效前，如該承讓人對第一業(yè)主或其他業(yè)主造成任何損失，該承讓人及前業(yè)主均須共同分別負責賠償?shù)谝粯I(yè)主及/或其他業(yè)主。前業(yè)主如未能付清其應(yīng)付的管理費用及其他有關(guān)費用，管理者有權(quán)向前業(yè)主及/或承讓人追討。二 各業(yè)主需盡速如期付清因其擁有完全使用權(quán)的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來之各種費用、稅項、攤分費用和支出。三 各業(yè)主應(yīng)如期將其單元應(yīng)繳之管理費用付給管理者。四 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共服務(wù)設(shè)施或其保養(yǎng)作出或造成任何改動、損害、破壞或干擾。五 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不

26、得改變該發(fā)展項目的外貌。六 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在其單元以外的任何地方或在該發(fā)展項目的外墻上安裝任何戶外遮光簾、遮篷、花架、旗桿、鐵籠、招牌或其他任何建筑物伸出物、結(jié)構(gòu)或裝飾、亦不得堵塞任何窗戶或更改任何窗戶之設(shè)計及大小。七 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在該發(fā)展項目的窗戶或外墻（預(yù)留冷氣機位除外）安裝任何冷氣機或其他固定設(shè)施。八 各業(yè)主不得做出與本公約相違背，而使該發(fā)展項目的保險（若有）在為無效或令該等保險（若有）的保金提高的行為。如有前述事情發(fā)生，則違約之業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求或因此引起的額外或增加的保金對其他業(yè)主須負有責任。如因該業(yè)主違

27、約之行為令致該發(fā)展項目或其中一部分被損毀，而所投保項下的全部或部分保險（若有）金無法得到賠償，則違約之業(yè)主應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分的再建或重修或其他引起之費用支付給予管理者或其他業(yè)主。九 各業(yè)主若因本身的疏忽引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，損害他人或其財產(chǎn)而產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，則該業(yè)主須對因此而產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和要求全部負責。十 各業(yè)主應(yīng)對其租客、代理人、雇員、訪客及其他使用者等的行為、疏忽和錯誤向管理者及其他業(yè)主負責。如因上述人士的行為、疏忽或錯誤而發(fā)生損害、損失，該業(yè)主應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費用或賠償。在前述情況下，如損害或損失是由管理者負責修復(fù)、補償?shù)?，則費用由管理者收取

28、；如損害或損失是由受害者負責修復(fù)、補償?shù)?，則費用由受害者收取。十一 各業(yè)主不得作出或容許或容忍其他人或其使用作出妨礙或影響該土地及該發(fā)展項目或任何部分的保養(yǎng)的任何事情。十二 各業(yè)主不得在該發(fā)展項目內(nèi)屬其所有的單元內(nèi)作出或容許或容忍其他人士作出對其他業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為或疏忽行為，并須負責修復(fù)或彌補因此而引致的任何損失或一切費用及支出。十三 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)遵守和履行該發(fā)展項目管理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及其他由管理者按照管理需要而制定的規(guī)則。十四 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任

29、何時候均應(yīng)嚴格遵守裝修規(guī)則條款。十五 在獲得有關(guān)政府當局及管理者的書面同意后，各業(yè)主可以自費在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起該發(fā)展項目任何結(jié)構(gòu)性損害，及干預(yù)該發(fā)展項目任何一部分的使用，損害公共服務(wù)設(shè)施。如業(yè)主在安裝增加物或附屬物時未獲取有關(guān)政府當局之同意，則管理者有權(quán)將其加建物拆除，并向該業(yè)主追付因此引起的一切費用。十六 各業(yè)主不得在該發(fā)展項目任何部分存入任何武器、彈藥、煙花、放射品、污染物品或任何危險及易燃物品或存入可能觸犯當時的任何法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主及使用者構(gòu)成滋擾或危險的其他物品。但可以存放當時國家法規(guī)容許的合理份量的燃料或相似物品作煮食及加熱用途。十七 各業(yè)主不得涂污公

30、共地方、公共服務(wù)設(shè)施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼、派發(fā)安裝或擺設(shè)任何招貼、通告、招牌、廣告、宣傳品、商品遮篷、支架、裝備、機械或其他物件于該發(fā)展項目外面、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施等（安裝于各單元大門范圍內(nèi)顯示業(yè)主或住客姓名的小名牌除外）。十八 各業(yè)主不得在天臺架設(shè)或安裝獨立天線（包括接收衛(wèi)星電視之金屬碟）或容許獨立天線伸出該發(fā)展項目任何部分。十九 各業(yè)主不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或棄置任何垃圾或物件于公共地方內(nèi)，亦不可占用任何公共地方作私人用途。二十 除事前經(jīng)管理者書面同意，各業(yè)主不得在其所屬單元或該發(fā)展項目或其任何部分伺養(yǎng)任何家禽或動物。二十一 各業(yè)主不得做出任何行為令該發(fā)展

31、項目之沖洗或排水、排污系統(tǒng)堵塞或令該等設(shè)施的有效運作受損。二十二 個別業(yè)主無權(quán)要求管理者或其下屬為該等業(yè)主提供與該發(fā)展項目管理無關(guān)的服務(wù)。二十三 各業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理者屬下的職員，該業(yè)主如對該職員不滿，應(yīng)向管理者提出，由管理者采取其認為合適的必要行動。二十四 各業(yè)主不得將其單元用作非法或不道德或與土地批文、政府許可用途、交付使用通知書或本公約條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生。二十五 垃圾處理只能依該發(fā)展項目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則及停車場規(guī)則中有關(guān)部分由管理者規(guī)定的辦法處理。二十六 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準許的車輛的用途，不得放

32、置貨物或其他物件，并應(yīng)遵守停車場規(guī)則。二十七 各業(yè)主不得破壞或以任何方式妨礙公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。二十八 各業(yè)主須遵守土地批文及有關(guān)法規(guī)。二十九 各業(yè)主不可對任何設(shè)施或裝置作出影響水、電或煤氣等供應(yīng)的改動，亦不可切割或破壞該發(fā)展項目的主墻或橫棟梁或地皮或樓宇結(jié)構(gòu)或公共天線系統(tǒng)、電話線路或下水管道。三十 各業(yè)主不得利用該發(fā)展項目內(nèi)的走廊、樓梯間或其他公共地方曬晾衣物或懸掛或放置任何垃圾桶、家具或其他物品。三十一 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須取得管理者的書面同意，并須將一筆管理者指定的款項以管理者指定的方式交存管理者。此筆款項存放于管理者或不享利息。如進行裝修工程的業(yè)主違反管理者訂立的

33、裝修規(guī)則或因裝修工程引起任何追討、損失或法律責任，管理者可從該筆款項中扣除合理的款項作為賠償。如仍不足以彌補所有損失，管理者將保留一切追討的權(quán)利。該款項或其余款會在裝修工程完成并管理者驗證一切妥當后14天內(nèi)發(fā)還給有關(guān)業(yè)主。三十二 住宅樓內(nèi)的所有單元只可作住宅用途使用。商務(wù)公寓樓內(nèi)的所有單元只可作住宅或?qū)懽謽怯猛臼褂?。三十?裙樓內(nèi)的所有單元只可作商場及展覽用途使用。停車場內(nèi)的所有車位只可作停泊車輛用途使用。第五章 管 理一 一般事項1 該發(fā)展項目由管理者根據(jù)本公約進行管理。管理者的首屆任期為二年，由*年*月*日至*年*月*日止。2 業(yè)主委員會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議后給予管理者不少于三個月的

34、書面通知終止其職務(wù)：管理者亦可給予業(yè)主委員會三個月的書面通知辭去其職務(wù)。惟業(yè)主委員會或管理者不可在上述首屆任期二年內(nèi)發(fā)出此通知。3 管理者的責任在于管理和維護該發(fā)展項目的每一部分，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責任及義務(wù)。4 管理者將被視為全部業(yè)主之集體代理人，而非個別代理人。每一個業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。二 管理者的權(quán)力及責任1 在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)去做所有為該發(fā)展項目有效管理和維護所必須做的事情，并為此負責，其中包括（但不限于）下列事項：（1）檢查、視察該發(fā)展項目，必要時可進入所有單元的

35、內(nèi)部。（2）從事任何必要工作，以保持該發(fā)展項目及其每一個部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。（3）更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共服務(wù)設(shè)施。（4）保持所有公共地方良好照明。（5）保持該發(fā)展項目及其所有部分（任何業(yè)主擁用獨家使用權(quán)的單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈。（6）安排定期垃圾清理，保證垃圾站及其收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。（7）防止堵塞所有公共地方，并在發(fā)生堵塞時清除障礙物。（8）保持該發(fā)展項目所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。（9）保持公共服務(wù)設(shè)施處于良好操作狀態(tài)。（10）保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械及設(shè)備處于良好操作狀態(tài)。如果有電梯及自動扶梯，則按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

36、（11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共通道上。如有前述情況發(fā)生，則將垃圾清除，并應(yīng)向引致上述情況發(fā)生的人士要求并收取因此而引起的費用。（12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向應(yīng)負責的人士要求并收取清除及補償因此而引起的損害的費用。（13）安排保養(yǎng)該發(fā)展項目內(nèi)的消防設(shè)施、保安設(shè)施、電訊設(shè)施、電梯系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排污設(shè)施、照明系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)施及其他公共設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。（14）為該發(fā)展項目及其每一個部分提供并保持一隊保安人員、看更、看守人員，并在管理者認為合適的情況下，安裝、運用并維護保安設(shè)施。（15）控制該發(fā)展項目內(nèi)所有車輛停放、貨物裝卸

37、、行人交通，拖離或扣留所有違反該發(fā)展項目規(guī)則，包括停車場規(guī)則或本公約而停泊于停車場內(nèi)的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，包括本章第（五）部分第2條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費。（16）以高標準維持并改進所有公共服務(wù)設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該發(fā)展項目使用者能滿意地享用該發(fā)展項目。（17）在所有與該發(fā)展項目之公共責任有關(guān)之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。（18）防止及制止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。（19）采取一切必要措施以符合政府對于該發(fā)展項目的要求。（20）防止及制止任何人對該發(fā)展項目或公共服務(wù)設(shè)施進行有害的變更及損害。（21）按本公約規(guī)定，要求并收

38、取所有該發(fā)展項目業(yè)主應(yīng)付之款項，支付所有因該發(fā)展項目管理及維護而產(chǎn)生的應(yīng)付款項。（22）如管理者認為合適，管理者有權(quán)為該發(fā)展項目的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）（但不包括個別業(yè)主享有獨自擁有使用權(quán)的部分）投保。其金額及險種由管理者根據(jù)其良好管理實踐做出決定。投保應(yīng)根據(jù)業(yè)主各自的投保權(quán)益，以管理者的名義代表管理者本身及業(yè)主投保，管理者統(tǒng)一支付保費以使該等保險有效。（23）替綠化區(qū)進行綠化工作。（24）向業(yè)主報告所有因該發(fā)展項目的管理、維護而與政府、公民及有關(guān)個人的往來事宜。（25）雇用或解雇職員，使管理者得以履行其職責。為該等職員提供辦公地、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備

39、及應(yīng)有的培訓(xùn)，勞工保障（包括法例所規(guī)定的任何保險，在職及退職（退休）補償或其他各項支出等）。（26）防止任何人在該發(fā)展項目叫賣，有權(quán)將叫賣者驅(qū)出該發(fā)展項目外。（27）節(jié)日期間可裝飾該發(fā)展項目入口及外墻及公共地方，包括燈光及其他飾物。如管理者認為必要，可以組織該發(fā)展項目內(nèi)的文娛康樂及推行活動。（28）采取方法執(zhí)行和監(jiān)察各業(yè)主及用戶遵守及履行本公約的條款，包括但不限于以下方法：a. 在該發(fā)展項目內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)；b. 勸告或以書面通告違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后14天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，帶同或不帶同工人進入該違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)的行動。如屬緊急情況，可

40、不必書面通知：c. 通過民事訴訟向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付任何款項；d. 停止對違約業(yè)主單元的服務(wù)（包括停止水、電、煤氣等的供應(yīng)及/或電梯、電視轉(zhuǎn)播的服務(wù)）或采取其他有效或可行之措施；e. 管理者認為合適的其他方法。 （29）修葺該發(fā)展項目的主要結(jié)構(gòu)、天臺、外墻及公共地方等，確保其維修良好。 （30）采取一切措施防止該發(fā)展項目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （31）采取一切措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該發(fā)展項目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。 （32）就管理者的一切酬金及履行本公約規(guī)定的職

41、責而支出及支取的一切款項預(yù)備妥善的賬目記錄，并向各業(yè)主提交每月及每年的定期報告，及于業(yè)主合理要求時提交報告。 （33）聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、設(shè)計院工程師、會計師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、花匠、代理人、保安人員、清潔工人及其他工作人員。 （34）在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動使該發(fā)展項目有妥善管理和維修。 （35）協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因該發(fā)展項目之管理及共用該發(fā)展項目的公共地方及公共設(shè)施而引起的糾紛與爭執(zhí)。2管理者有權(quán)制定、修改及替代該發(fā)展項目管理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該發(fā)展項目之告示欄。3.管理者根據(jù)本

42、公約做出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主均有約束力。4.管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用者負責：（1） 為履行本公約所作出或拒絕作出的一切行為，但涉及刑事責任、不道德、不誠實、嚴重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。（2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷：a. 因任何設(shè)施及裝置必要之保養(yǎng)及維修；b. 臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可搞力的損害、毀滅；c. 無法避免的燃料、材料、水或勞力短缺；d. 管理者所無法控制的其他一切原因。e. 因國家或地方法律規(guī)定或約束下而不能執(zhí)行本公約或要執(zhí)行非本公約條款之職責。f. 管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該發(fā)展項目的管理和維護職責。5.管理者應(yīng)盡全力按照

43、本公約的規(guī)定履行其對該發(fā)展項目的管理和維護職責。三 管理者酬金1 管理者酬金乃管理者履行本公約的職責而付給管理者的報酬。在業(yè)主委員會未成立前，該酬金由第一業(yè)主擬定。在業(yè)主委員會成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會擬定。2 管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工為該發(fā)展項目管理、運作、會計、核數(shù)或作為捐獻等和一切直接開支費用。3 管理者酬金于每月第一天由業(yè)主提前支付。四 管理及其他費用1 為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費用，管理者應(yīng)在每年10月底前為下一年度準備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該發(fā)展項目總體上在管理與維護方面的估計開支（包括管理者酬金）和估計收入。2 為確定管理預(yù)算，第一會計年度應(yīng)由該發(fā)展項目工

44、程完成并經(jīng)深圳市政府主管部門檢驗合格之日開始，截至該年之12月31日止。若該開始日期在該年10月底以后，則該年的會計年度與第二年的會計年度合并計算。其后的會計年度即自每年1月1日始，至該年12月31日止。管理者有權(quán)隨時改變會計年度，但應(yīng)提前一個月向各業(yè)主發(fā)出書面通知。3 管理費用包括但不限于下列各項：（1） 該發(fā)展項目公共地方應(yīng)付給予政府之土地使用費、土地管理費、租金、稅金及其他應(yīng)付款項之開支。（2） 履行本公約定明的管理者職責的費用。（3） 為該發(fā)展項目的恰當及有效管理而由管理者決定應(yīng)購置或租用的所有必需之設(shè)備、機械、車輛的費用。（4） 聘用及解聘協(xié)助該發(fā)展項目管理的行政及監(jiān)督職員的費用。（

45、5） 聘用及解聘任何管理該發(fā)展項目所必需的看更、守衛(wèi)、電工、花匠、清潔工、分判商或其他人士，以及為該等人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備及培訓(xùn)之費用。（6） 該發(fā)展項目整體公共（即非某一單元或某一業(yè)主獨家使用之地方所使用或耗用的）水、電、冷氣、煤氣、電話、服務(wù)的收費及其類似收費及支出。（7） 管理者的酬金。（8） 處理垃圾的費用。（9） 操作、修理、保養(yǎng)、綠化、裝飾、更換或清潔外墻（包括玻璃幕墻）、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費用。（10） 因安裝、改善或更換該發(fā)展項目內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施所需的非經(jīng)常性開支。（11） 本公約第五章第二、1.（22）及（25）條所提及的保險金（若有）。（12

46、） 管理者為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會計、核數(shù)或其他專業(yè)費用。4 各業(yè)主應(yīng)按管理者預(yù)算及其所屬單元所占的管理份額支付管理費用。5 管理工作及/或管理費用如因為個別業(yè)主的要求及/或行為而增加，管理者有權(quán)向該業(yè)主征收合理的附加費用。6 管理者有權(quán)在其認為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理者費用金額以滿足有關(guān)年度修改之估計開支，并無須如以下第7款所規(guī)定需準備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個月書面通知業(yè)主。該增加之款項將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費用的一部分。7 如管理者認為有關(guān)會計年度所收的款項將不足以支付有關(guān)會計年度發(fā)生的所有開支，則管理者可準備一份修改后的管理預(yù)算，確定

47、每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。管理者可運用該筆每月加收的款項彌補不足的部分。在例外情況下，如果管理者認為合理，該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。8 如有關(guān)會計年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。9 各業(yè)主有責任確保其單元/店鋪按時繳交管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。10 該發(fā)展項目每一單元的首名向第一業(yè)主購置該單元的業(yè)主（下稱“首名業(yè)主”），須于該單元買賣完成時將一筆由管理者指定的款項交給管理者作為公共設(shè)施維修基金及公共水電費用周轉(zhuǎn)金。該筆款項不得轉(zhuǎn)移亦不會歸還給該首名業(yè)主，由管理者用于有益于該發(fā)展項目管理、維修之用途或支付任何非經(jīng)常性開支，包括安裝或更換發(fā)展項目內(nèi)任何公共

48、服務(wù)設(shè)施的費用。11 每單元的首名業(yè)主在向第一業(yè)主完成購入其單元時應(yīng)當：（1） 向管理者清繳及預(yù)繳其單元應(yīng)付之管理費用，管理費用由第一業(yè)主向其發(fā)出關(guān)于其單元的交付使用通知書日起開始征收。（2） 向管理者支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會計年度應(yīng)付的兩個月管理費的款項作為其在本公約項下應(yīng)負的責任的保證金。該筆款項不可用作支付業(yè)主根據(jù)本公約項下應(yīng)付之管理費用。五 管理費用及其滯納金的繳付1 每一業(yè)主于第個月第一天預(yù)先向管理者繳付其單元每月應(yīng)付之管理費用，管理者別有規(guī)定的除外。2 任何業(yè)主如果未能于根據(jù)本公約應(yīng)付的款項（包括但不限于管理費、該業(yè)主糾正違約錯誤相應(yīng)開支）到期日起15天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項

49、，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費用：（1） 收取未繳付的款項自應(yīng)付之日起至實際支付之日處以每日千分之三的滯納金。（2） 收取合理的手續(xù)費作為因違約引起管理者額外工作的賠償，該手續(xù)費將由管理者按年調(diào)整。3 所有以滯納金及手續(xù)費方式付給管理者的款項存入管理費用戶口。4 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項連同本章前述第（五）部分第2條所述的滯納金及手續(xù)費以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用可應(yīng)管理者的請求通過強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費用及管理者作為一方當事人的費用。違約業(yè)主對該等費用應(yīng)負責。在該等訴訟中，管理者將無可置疑地被視為代表整體業(yè)主

50、的代理人。5 所有在上述訴訟中索回的款項應(yīng)存入管理費用戶口，管理者可隨時將該款項運用于管理及維修該發(fā)展項目上。六、公共設(shè)施維修基金、水電費周轉(zhuǎn)金及保證金1 管理者可以委托一國家認可的會計師事務(wù)所審核管理者所做的關(guān)于該發(fā)展項目管理的賬目，只要管理者認為必要，即有權(quán)委托另一家同業(yè)公司代替被撤換的公司。上述審核費用由所有業(yè)主支付。2 任何人士一旦停止作為該發(fā)展項目某單元的業(yè)主即停止擁有根據(jù)本章第四部分第10條及11條所付的公共設(shè)施維修基金、水電費周轉(zhuǎn)金及保證金中的任何利益。無論該單元的使用變化如何，該保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金將不可退還。但如將該單元使用權(quán)變化情況已通知管理者而原來業(yè)主獲

51、得新業(yè)主所簽署列于附錄二的承諾書，則該保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費用周轉(zhuǎn)或余額可轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。3 任何由各業(yè)主名下持有之保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無法再獲得新的續(xù)期時，可以退還給該業(yè)主，但以管理者對該業(yè)主無債務(wù)追索請求為前提。保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金或其余額應(yīng)在政府土地批文到期前根據(jù)當日每一業(yè)主持有管理份額數(shù)目，按比例無息分配。第六章 該發(fā)展項目或部分受損不宜使用時的條款倘若該發(fā)展項目因水災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞，以致大部分不宜居住及/或使用，則管理者須召開業(yè)主大會，會上可由出席之業(yè)主按其占管理

52、份額的比例投票，以75%多數(shù)票通過決議案，諾由于保險金賠償（若有）不足、建筑法例及/或規(guī)則改變?nèi)魏纹渌闆r，修復(fù)或重建該發(fā)展項目并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其所擁有使用權(quán)的單元交予管理者托管，管理者須立即將該發(fā)展項目整幢以公開拍賣或私人條約之方式變賣，并將變賣所得之凈利潤按各業(yè)主原先有之管理份額比例分配與該等業(yè)主。因該發(fā)展項目、公共地方有公共服務(wù)設(shè)施買了保險（若有）而取得之一切保險賠償金（若有）亦須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下，各業(yè)主在本公約所載之一切權(quán)利及特權(quán)。惟若議決修復(fù)該發(fā)展項，每名業(yè)主須按其持有之管理份額之比例支付修復(fù)該損毀部分所需費用，以支付超出該發(fā)展項目之保險賠償金（若有）之

53、數(shù)目。第七章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會第一業(yè)主可于該發(fā)展項目工程完成并經(jīng)深圳市政府主管部門檢驗合格之日起計3年后或其認為合適的時間召開該發(fā)展項目之業(yè)主大會，選出主席及業(yè)主委員會，并可決定業(yè)主委員會的職務(wù)、人數(shù)、任期及其他事項等。此后每年至少要召開一次業(yè)主大會。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項目管理份額不少于10%的業(yè)主可召開特別大會，以便討論或決定關(guān)于該土地及/或該發(fā)展項目的事項，或為全體業(yè)主的利益就該土地及該發(fā)展項目的保養(yǎng)及管理向管理者提供意見。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會：1. 管理者每年須召開一次會議。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項目管理份額不少于10%的業(yè)主可合法召開特別會議。2. 每次召開會

54、議需至少提前14日發(fā)出書面通知，列明開會時間、地點及討論事項。3. 會議的法定人數(shù)為占該發(fā)展項目管理份額不少于50%的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達法定人數(shù)，會議方可進行。4. 出席每年第一會議的業(yè)主可推選一位業(yè)主，作為該年度的業(yè)主大會的主席。5. 管理者須確保將出席者及會議程序記錄存檔。6. 如投票數(shù)相等，主席可投第二票或決定性的一票。7. 業(yè)主可親自或派代表投票，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席并投票。8. 委派代表的文件須于開會前24小時內(nèi)交予管理者。9. 于正式召開的會議上由親自或派代表出席的業(yè)主按其占該發(fā)展項目之管理份額的比例投票，以多數(shù)票通過的任何有關(guān)該土地及該發(fā)展項目的事項的

55、決議案對全體業(yè)主均有約束力，惟：a) 開會通知須指出有待議決之有關(guān)事項。b) 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議，否則會上就本章第2條所指書面通知并未提及的其他事項所通過的任何方案均屬無效。c) 抵觸本公約、土地批文或政府法律的或臨時提出的決議案均無效。10. 偶然漏發(fā)上述開會通知予任何業(yè)主不足以令任何會議的議程或會上通過的任何決議方案無效。第八章 其他事項一 公約所規(guī)定之任何發(fā)給該發(fā)展項目各業(yè)主的通知，如送至有關(guān)業(yè)主的單元，由送出日起一天內(nèi)將視為送達，如通過郵局以掛號投送的，則以郵局掛號收據(jù)為準，所有不以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先書面通知管理者。二 公約適用中華人民共和國法律和深圳市地方法規(guī)。三 約雙方及所有受本公約約束的業(yè)主倘因本公約條款發(fā)生爭議，應(yīng)首先由管理者或有關(guān)律師召集協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提出有關(guān)管轄權(quán)之人民法院裁決或提出訴訟。甲方（簽章）： 乙方（簽章）：代表人簽署：乙方見證人簽署：簽訂日期：*年*月*日6寫字樓接管驗收的程序A 寫字樓接管驗收前工作（1） 成立物業(yè)管理機構(gòu) 成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處，設(shè)立各級管理機構(gòu)及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責