考試大論壇土地估價(jià)實(shí)務(wù)模擬試題一

1、判斷題2004年試卷三 土地估價(jià)理論與方法（部分試題） 一、判斷題(共20題，題號(hào)1-20，每題1分，共20分。請(qǐng)判斷下列說法正確或錯(cuò)誤，并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為正確的涂“”，認(rèn)為錯(cuò)誤的涂“”。答題錯(cuò)誤倒扣1分，本題總得分最多扣至0分)1在市場(chǎng)比較法公式中，交易情況修正系數(shù)100( )表示以比較交易案例發(fā)生時(shí)的情況指數(shù)為100時(shí)，要確定待估宗地交易情況指數(shù)。答案：錯(cuò)誤解析：交易情況修正系數(shù)100( )，表示以表示以待估宗地發(fā)生時(shí)的情況指數(shù)為100時(shí)，要確定比較交易案例交易情況指數(shù)。分子總是待估宗地，那個(gè)為100，以那個(gè)為比較基礎(chǔ)。8在城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)中，功能分指點(diǎn)、線狀因素涉及的商服中心

2、、設(shè)施等向外輻射其能力時(shí)，對(duì)空間上各點(diǎn)或區(qū)域產(chǎn)生的影響呈現(xiàn)非線性衰減方式；面狀因素對(duì)各區(qū)域產(chǎn)生的影響呈現(xiàn)線性衰減方式。答案：錯(cuò)誤解析：在城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)中，功能分指點(diǎn)、線狀因素涉及的商服中心、設(shè)施等向外輻射其能力時(shí)，對(duì)空間上各點(diǎn)或區(qū)域產(chǎn)生的影響呈現(xiàn)非線性衰減或者線性衰減方式；面狀因素對(duì)其他區(qū)域不產(chǎn)生影響。9.某國有企業(yè)投資建造一經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年的寫字樓，于1984年建成投入使用，6年后取得該寫字樓用地50年期的出讓土地使用權(quán)，并開始對(duì)外出租。據(jù)此該寫字樓于2004年的尚可收益年限為36年。答案：錯(cuò)誤解析：本題中，經(jīng)濟(jì)耐用年限比土地使用年限少，則尚可收益年限為30年。經(jīng)濟(jì)耐用年限已使用年限5

3、0203012剩余法估價(jià)中，建筑成本費(fèi)用一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等。答案：正確解析：剩余法估價(jià)中，建筑成本費(fèi)用一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等。13.成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)不能按照企業(yè)實(shí)際取得和開發(fā)利用土地時(shí)的實(shí)際投入計(jì)算。答案：正確解析：應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)匾话慊蛘哒?guī)定的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，即客觀費(fèi)用。16宗地深度較深而超過里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按深度比例平均計(jì)算其單價(jià)。答案：錯(cuò)誤解析：超過里地線內(nèi)地方，應(yīng)當(dāng)按照里地的四成進(jìn)行計(jì)算。單選題22-70 二、單項(xiàng)選擇題(共1

4、00題，題號(hào)21120，每題1分，共100分。每題有A、B、C、D四個(gè)被選答案，其中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上將所選答案對(duì)應(yīng)的字母涂黑。選錯(cuò)不得分、不倒扣分) 22由于沒有遵循( )，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。A替代原則B變動(dòng)原則 C協(xié)調(diào)原則 D收益原則答案：C解析：由于沒有遵循協(xié)調(diào)原則，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。 23在下列土地價(jià)格影響因素中，屬于一般因素的是( )。A. 物價(jià)變動(dòng)B交通條件 C公用設(shè)施條件 D環(huán)境質(zhì)量答案：A解析：物價(jià)變動(dòng)屬于影響土地價(jià)格的一般因素。

5、24土地估價(jià)的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和( )為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A. 替代原則 B合法原則 C貢獻(xiàn)原則 D變動(dòng)原則答案：D解析：土地估價(jià)的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。40預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8，該房地產(chǎn)的無限年期價(jià)格為( )萬元。 A22500 B23750 C38125 D39583答案：C解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬元 42“同一供需圈”是指( )。A.

6、待估宗地所在區(qū)域B與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域C待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域D與待估宗地相鄰的區(qū)域答案：B解析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。 43某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬元，土地還原率為60，則其法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格為( )萬元。A903 B946 C983 D.100答案：B解析：工業(yè)用地法定最高年期為50年，其土地使用權(quán)價(jià)格為661-1（16）5094.6 44某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為3萬元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場(chǎng)年租

7、金為8萬元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7，則租金盈余為( )萬元。A3 B5 C8 D35答案：B解析：（83）5 45在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。A. 線狀因素線性衰減B線狀因素非線性衰減C非線狀因素線性衰減 D非線狀因素非線性衰減答案：C解析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。 46若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價(jià)格P計(jì)算公式為( )。A P=A(r+s) BP=A(rxs) CP=A(r-S) DP=Ar+As答案：C解析：P=A(r-S) 48某寫字樓可出租面積為建筑面積的6

8、5，單位可出租面積的年租金1800元平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元平方米。A2769 B2570 C1080 D1170答案：D解析：可出租面積建筑面積65；建筑面積可出租面積651800651170元平方米。 49采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。A低于B高于 C等于 D等于或低于答案： B解析：采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。 50某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營性收人為45000元，年經(jīng)營總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若

9、土地還原率取100，則該商店所占土地的總價(jià)格約為( )萬元。A20 B30 C40 D50答案：B解析：4500050001000030000元；300001030000030萬元。 53某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬元，建筑物價(jià)值250萬元，建筑物還原率8，土地還原率6，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬元。A50000 B71429 C75000 D83333答案：C解析：建筑物收益2508=20萬元；土地年收益=50-20=30萬元；土地價(jià)格=30/6=500萬元；房地產(chǎn)總價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)格=250+500=750萬元。 54采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取(

10、)作為估價(jià)依據(jù)。A. 類似土地的客觀純收益B類似土地的實(shí)際純收益C. 類似土地的最高純收益 D類似土地的最低純收益答案：A解析：采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。 57若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元平方米，對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7，則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價(jià)格為( )元平方米。A5153 B5326 C6354 D6528答案：D解析：待估宗地經(jīng)過年期修正后的價(jià)格=5801-1/（1+7%）37/ 1-1/（1+7%）25= 6528元平方米 58根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格

11、，可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)=( )(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e土地還原率)。A. 商店純收益 B.商店總收益C商店土地純收益 D. 商店出租柜臺(tái)土地純收益答案：D解析：樣點(diǎn)地價(jià)=商店出租柜臺(tái)土地純收益(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e土地還原率)。 64市場(chǎng)比較法中正確的估價(jià)程序是( )。 A. 確定修正項(xiàng)目；評(píng)估比較案例價(jià)格；比較期日修正；評(píng)估待估宗地價(jià)格 B確定比較案例；收集資料；評(píng)估待估宗地價(jià)格；價(jià)格修正 C評(píng)估比較案例價(jià)格；收集資料；確定修正項(xiàng)目；評(píng)估待估宗地價(jià)格 D搜集交易案例；選擇交易案例；比較期日修正；計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格答案：D解析：搜集交易案例；選擇交易案例；比較期日修正；計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 6

12、5在剩余法的基本公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)開發(fā)成本利潤利息稅金”中，利息是指( )。A. 開發(fā)費(fèi)的利息 B各項(xiàng)預(yù)付資本的利息C貸款資金的利息 D場(chǎng)地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息答案：B解析：剩余法的利息是指各項(xiàng)預(yù)付資本的利息。 67采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了( )。A. 預(yù)測(cè)原則和替代原則 B供求原則和協(xié)調(diào)原則C預(yù)測(cè)原則和最有效使用原則 D競(jìng)爭原則和貢獻(xiàn)原則答案：C解析：采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預(yù)測(cè)原則和最有效使用原則。 69評(píng)估待開發(fā)生地價(jià)格，可以采用剩余法按下列計(jì)算公式求取：生地價(jià)格=( )土地開發(fā)費(fèi)利息稅金利潤。A. 物業(yè)開發(fā)總價(jià)值 B房地

13、價(jià)格C熟地價(jià)格 D. 房地總收益答案：C解析：生地價(jià)格=熟地價(jià)格土地開發(fā)費(fèi)利息稅金利潤。71現(xiàn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某宗地H的價(jià)格，其容積率為15。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價(jià)為3500元平方米，容積率為13。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類地塊的土地，當(dāng)容積率每增加01，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)地價(jià)增加5，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價(jià)為( )元平方米。A. 3804 B3850 C3858 D4038答案：A解析：3500125/115=3804元； 72某宗土地用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)格，在商業(yè)用途下的評(píng)估結(jié)果為900萬元，在居住用途下的評(píng)估結(jié)果為1100萬元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居

14、住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為( )萬元。A900 B1000 C1100 D2000答案：C解析：根據(jù)最有效使用原則，應(yīng)當(dāng)選擇居住用途。 73剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。A. 估算開發(fā)后的售價(jià) B估算開發(fā)的總費(fèi)用C確定最佳開發(fā)利用方式 D. 估算開發(fā)周期 答案：C解析：剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。 76剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是( )。A. 根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)B根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定C根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)水平確定D根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)答案：D解析：剩

15、余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。 77采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是( )。 A. 耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi) B耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi) C耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi) D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)答案：C解析：采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)。 78根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開發(fā)土地的剩余價(jià)值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2，則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為( )萬元。A. 980 B1000 C1002 D1020答

16、案：A解析：1000（1-2%）= 980萬元。 81成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的公式應(yīng)該為( )。 A. 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益 B土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)十土地增值 C土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地所有權(quán)收益 D土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值答案：D解析：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值 82在路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指( )。A. 標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度 B道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度C各宗地臨

17、街深度平均值 D城市規(guī)劃確定的道路紅線深度答案：B解析：標(biāo)準(zhǔn)深度是指道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度 83采用成本逼近法評(píng)估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價(jià)格，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)按( )求取。 A. 宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費(fèi)用總和 B宗地外開發(fā)投入的費(fèi)用總和C宗地內(nèi)開發(fā)投入的費(fèi)用之總和 D. 宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和答案：D解析：土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和。 84剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是( )。 A. 地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi) B地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) C開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)D地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)答案：D解析：剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)

18、、不可預(yù)見費(fèi)。86土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和( )確定。 A. 投資數(shù)額 B開發(fā)的難易程度 C資金來源 D規(guī)劃要求答案：B解析：土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定。 88將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺4等份，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40、30、20、10的路線法則是( )。 A. 慎格爾法則 B蘇慕斯法則 C霍夫曼法則 D哈柏法則答案：A解析：將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺4等份，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40、30、20、10的路線法則是慎格爾法則。 89若開發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照( )確定。 A. 整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基

19、數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 B以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 C以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 D以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期答案：B解析：若開發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期。 90根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是( )。 A. 重置成本 B物理成本 C重建成本 D. 經(jīng)濟(jì)成本答案：C解析：重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本。 91里地線將街區(qū)土地劃分為( )。 A. 里地與

20、袋地 B表地與里地 C臨街地與表地 D里地與騎樓地答案：B解析：里地線將街區(qū)土地劃分為表地與里地。 92利用剩余法計(jì)算的待開發(fā)土地的價(jià)格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )。 A.最低費(fèi)用 B最高費(fèi)用 C總費(fèi)用 D合理費(fèi)用答案：B解析：利用剩余法計(jì)算的待開發(fā)土地的價(jià)格是開發(fā)商取得土地所能支付的最高費(fèi)用。 93某房屋建筑面積40平方米，耐用年限50年，重置單價(jià)2000元平方米，殘值率為5，已使用5年，用直線法計(jì)算的總折舊額為( )。A. 1520元 B7600元 C 8000元 D. 8444元答案：B解析：年折舊額2000（15）5038元平方米；384057600元。 94路線價(jià)估價(jià)法的精度與(

21、 )密切相關(guān)。 A. 路線價(jià)修正體系與深度指數(shù) B路線價(jià)修正體系與標(biāo)準(zhǔn)宗地C路線價(jià)與路線價(jià)修正體系 D路線價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)宗地答案：C解析：路線價(jià)估價(jià)法的精度與路線價(jià)與路線價(jià)修正體系密切相關(guān)。98某待估宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為500元平方米，根據(jù)待估宗地條件和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，經(jīng)分析測(cè)算，區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)之和為-013，年期、期日、容積率修正系數(shù)分別為097、106、151，則采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估該宗地地價(jià)為( )元平方米。A. 500 B503 C675 D877答案：C解析：5000.870.971.061.51=675 99按照經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則對(duì)房屋的新舊程度的劃分，十成新的

22、磚混結(jié)構(gòu)房屋是指( )。 A剛剛竣工的磚混結(jié)構(gòu)商品房 B竣工驗(yàn)收合格，使用期在五年以內(nèi)的磚混結(jié)構(gòu)房屋 C沒有投入使用的磚混結(jié)構(gòu)商品房D折舊率很小的磚混結(jié)構(gòu)房屋答案；B解析：竣工驗(yàn)收合格，使用期在五年以內(nèi)的磚混結(jié)構(gòu)房屋為十成新的磚混結(jié)構(gòu)房屋。 100在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，土地用途的確定( )。 A以城市規(guī)劃用途為主 B以土地利用總體規(guī)劃確定的用途為主C以現(xiàn)在實(shí)際用途為主 D以土地最有效用途為主答案：C解析：在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，土地用途的確定以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。 102基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)表示出城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，市區(qū)內(nèi)主干道在基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)該

23、用( )表示。A. 單實(shí)線 B雙實(shí)線 C單虛線 D雙虛線答案：B解析：基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)表示出城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，市區(qū)內(nèi)主干道在基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)該用單實(shí)線表示。 119基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是( )。A. 地租理論 B替代原理 C預(yù)期收益原理 D供給與需求原則答案：B解析：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是替代原理120下列對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是( )。A.土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致B同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大C同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百

24、倍，也可使之無人間津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響D土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來答案：C解析：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可使之無人間津，這是土地估價(jià)必須考慮的政府土地政策對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響多選題三、多項(xiàng)選擇題(共40題，題號(hào)121160，每題2分，共80分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選答案，其中有兩個(gè)或兩個(gè)以上最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上將所選答案對(duì)應(yīng)的字母涂黑。多選或錯(cuò)選不得分、不倒扣分；少選但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得05分) 121供需原則應(yīng)該以( )等原則為基礎(chǔ)。A. 預(yù)期收益原則 B變動(dòng)原則 C競(jìng)爭原則 D貢獻(xiàn)原則答案

25、：ABC解析：供需原則應(yīng)該以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則、競(jìng)爭原則等原則為基礎(chǔ)。 123個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。個(gè)別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( ) 。A.區(qū)域樓層限制 B深度 C. 路網(wǎng)狀況D. 土地使用權(quán)年限答案：B D解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域因素。 125替代原則可以在( )估價(jià)方法中得以應(yīng)用。A. 路線價(jià)法 B市場(chǎng)比較法C基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 D. 收益還原法答案：ABCD解析：路線價(jià)法 、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法都應(yīng)用了市場(chǎng)比較法。128影響土地分等定級(jí)的因素很多，確

26、定主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為( )。A. 對(duì)土地分等定級(jí)有重大影響和作用B容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致C覆蓋面廣，并具有針對(duì)性D作用程度大，且在全區(qū)域范圍內(nèi)作用程度一致答案：ABC解析：主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為對(duì)土地分等定級(jí)有重大影響和作用、容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致、覆蓋面廣，并具有針對(duì)性。 130下面有關(guān)土地定級(jí)單元的敘述中正確的是( )。 A定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位 B劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域 C.土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊 D定級(jí)單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性答案：ABC解析：定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位; 劃定的土地定級(jí)

27、單元是一均質(zhì)地域; 土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊。 131在土地價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。A行政因素 B社會(huì)因素 C經(jīng)濟(jì)因素 D交通條件答案：AB C 解析：行政因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素屬于一般因素。 132在收益還原法中確定客觀收益需要考慮以下條件( )。A. 確定客觀收益要包括特殊的、偶然的要素所帶來的收益B土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常經(jīng)營管理能力者使用而產(chǎn)生的收益C必須是持續(xù)且具有規(guī)律產(chǎn)生的收益D是安全可靠的收益答案：BCD解析：特殊的、偶然的要素所帶來的收益不是客觀收益。2004年土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試試題：一、計(jì)算題(共3題，各題分別為30分、30

28、分、40分，共100分。答題要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果；需按公式計(jì)算的，要求列出公式。無計(jì)算過程、只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算過程保留兩位小數(shù)，最后結(jié)果保留整數(shù)，單價(jià)的單位為元平方米、總價(jià)單位為萬元。請(qǐng)?jiān)诿款}下方空白處答題) (一)M公司于2002年11月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000平方米，占用土地面積12480平方米，該寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司為核實(shí)資產(chǎn)，需對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2001年11月1日

29、建成，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2。該寫字樓現(xiàn)時(shí)出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場(chǎng)同類物業(yè)平均月租金低5元，市場(chǎng)平均空置率為10，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅為年租金的5，維修費(fèi)為重置價(jià)的2，管理費(fèi)為年租金的3(以實(shí)有建筑面積計(jì)算，不考慮空置)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的02，房產(chǎn)稅為原造價(jià)70的12。目前該類物業(yè)的建筑造價(jià)為每平方米2500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8和6。請(qǐng)根據(jù)上述資料測(cè)算該土地于2004年11月1日的單位面積地價(jià)和總地價(jià)。(一)審題 (1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)期日的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算兩種形式的土

30、地價(jià)格。 (2)梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料，審題時(shí)需留意估價(jià)期日、估價(jià)對(duì)象范圍(是否含地上建筑物)、權(quán)利狀況、土地出讓時(shí)間及出讓年期等地價(jià)影響因素；二是市場(chǎng)調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)。本題主要給出了同類物業(yè)的客觀收益和運(yùn)營費(fèi)用，建筑物的重置價(jià)格等資料，審題時(shí)需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對(duì)確定解題思路至關(guān)重要。 (3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。本題所給資料較多，既有房屋實(shí)際造價(jià)，又有房屋重置價(jià)格；既有寫字樓的實(shí)際租金，又有市場(chǎng)客觀租金。審題時(shí)要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，本

31、題對(duì)各項(xiàng)出租費(fèi)用(如管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等)的費(fèi)率取值基數(shù)作了詳細(xì)說明，審題時(shí)應(yīng)注意。 (二)解題思路與方法選擇 1方法選擇 本題提供了寫字樓的客觀收益和運(yùn)營費(fèi)用，建筑物重置價(jià)格，房屋還原率、土地還原率等相關(guān)參數(shù)，可采用收益還原法評(píng)估。 2解題思路 由于題目中并未直接給出土地的收益費(fèi)用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當(dāng)?shù)氖找孢€原法公式計(jì)算土地價(jià)格。具體思路為：從房地總收益中扣除房地總費(fèi)用得到房地純收益；根據(jù)房屋重置價(jià)格計(jì)算房屋現(xiàn)值，結(jié)合房屋還原率計(jì)算房屋純收益；從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；根據(jù)土地純收益、土地還原率計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。 (三)公式

32、與計(jì)算步驟 1適用公式 土地價(jià)格=土地純收益土地還原率11(1+土地還原率)土地收益年期 土地純收益=房地純收益房屋純收益 房屋純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率 2計(jì)算步驟 (1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象為有收益土地，適用于收益還原法評(píng)估。(2)計(jì)算房地年總收益。采用客觀租金，寫字樓自用部分也應(yīng)計(jì)算收益。即房地建筑面積月租金=60+5=65(元平方米) 房地年總收益=建筑面積月租金月份數(shù)建筑面積(1-空置率) =65 12 15000 (1-10)=1053(萬元) (3)計(jì)算房地年總費(fèi)用： 年?duì)I業(yè)稅=房地年總收益 5=1053 5=5265(萬元) 年管理費(fèi)=房地實(shí)有建筑面積年總租金 3

33、=65 12 15000 3=351(萬元) 年維修費(fèi)=重置價(jià) 2=2500 15000 2=75(萬元) 年保險(xiǎn)費(fèi)=重置價(jià)02=2500 15000 02=75(萬元) 年房產(chǎn)稅=原造價(jià) 7012=2300 15000 7012=2898(萬元) (這里取原造價(jià)，即2300元平方米) 房屋年折舊費(fèi)=(房屋重置價(jià)殘值)49 =(25000)49 15000=7653(萬元)(殘值為零) 房地年總費(fèi)用=營業(yè)稅+管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅+房屋年折舊費(fèi) =5265+351+75+75+2898+7653=27576(萬元) (4)計(jì)算房地年純收益： 房地年純收益=總收益總費(fèi)用=10532757

34、6=77724(萬元) (5)計(jì)算房屋現(xiàn)值： 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)房屋年折舊費(fèi)X已使用年期 =2500 1500076533=352041(萬元) (6)計(jì)算房屋年純收益： 房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率 =352041 8=28163(萬元) (7)計(jì)算土地年純收益： 土地年純收益=房地年純收益房屋年純收益 =10532757628163 =49561(萬元) (8)計(jì)算2004年11月1日的土地使用權(quán)價(jià)格： 土地使用權(quán)價(jià)格=土地年純收益土地還原率 111(1+土地還原率)n =495616 11(1+6)46=7694(萬元) 單位面積地價(jià)=7694000012480 =6165(元平方

35、米) (四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析 1試題難點(diǎn) 本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面： (1)資料選用。題目中分別給出了寫字樓的實(shí)際租金和市場(chǎng)租金，房屋建造時(shí)的實(shí)際造價(jià)和估價(jià)期日的客觀造價(jià)，應(yīng)試者需根據(jù)收益還原法原理，從中選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)用于計(jì)算；根據(jù)題意，寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否計(jì)算收益是本題的一個(gè)難點(diǎn)。 (2)房屋折舊的計(jì)算。如果不考慮土地使用年期的影響，房屋折舊年限通常采用房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限。但當(dāng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束時(shí)，考慮到現(xiàn)行法律對(duì)土地使用年期屆滿的有關(guān)規(guī)定，房屋折舊年限應(yīng)從房屋建成年月起計(jì)至土地使用年期屆滿為止，且不計(jì)殘值，這一點(diǎn)應(yīng)試者很容易忽

36、略。 2常見錯(cuò)誤分析 (1)解題步驟不清或缺少某些步驟。如缺少方法選擇說明、缺少算式等。 (2)房地年總收益計(jì)算錯(cuò)誤。在計(jì)算房地總收益時(shí)，錯(cuò)誤地選用了實(shí)際租金，或?qū)⒃伦饨甬?dāng)作了年租金；未計(jì)算寫字樓自用部分的收益；未考慮寫字樓的正?？罩玫?。 (3)房地年費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤。計(jì)算管理費(fèi)時(shí)誤扣了空置建筑面積；計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)誤用了重置價(jià)乘以相應(yīng)稅率；計(jì)算房屋年折舊額時(shí)，未考慮土地使用年期的影響等。 (4)房屋現(xiàn)值計(jì)算錯(cuò)誤。計(jì)算房屋現(xiàn)值時(shí)，錯(cuò)將房屋的原造價(jià)當(dāng)作了重置價(jià)。 (5)土地收益年期確定錯(cuò)誤。土地收益年期誤用了土地出讓年期50年或房屋折舊年期49年，正確的應(yīng)從估價(jià)期日開始計(jì)算，至土地使用年期屆滿為止，應(yīng)為

37、46年。 (6)地價(jià)結(jié)果不符合題目要求，只計(jì)算了土地單位面積價(jià)格或總價(jià)格中的一種。 (二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2000年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000平方米，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座六層商場(chǎng)，各層建筑面積相同，建筑容積率為30。2001年10月商場(chǎng)建成后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場(chǎng)售價(jià)為6500元建筑平方米，其余建筑由該房地產(chǎn)開發(fā)公司出租經(jīng)營，相關(guān)手續(xù)均已辦理。 1根據(jù)以下條件采用市場(chǎng)比較法(至少選擇三個(gè)比較案例)測(cè)算公司乙于2004年10月所占用土地的總價(jià)。 經(jīng)調(diào)查，該商場(chǎng)周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表 案例 編號(hào)

38、 交易 類型 土地用途 樓面地價(jià)(元平方米)土地使用年期 交易 時(shí)間 區(qū)域因素 修正系數(shù) 個(gè)別因素 修正系數(shù) A1 出讓 綜合 1160 40 20044 2 4 A2 轉(zhuǎn)讓 服裝批發(fā)市場(chǎng) 1430 40 20037 5 3 A3 轉(zhuǎn)讓 綜合 1066 48 20026 0 4 A4 抵押 文具商店 1248 35 20016 4 1 A5 轉(zhuǎn)讓 工業(yè) 890 50 20033 3 4 A6 轉(zhuǎn)讓 公寓 1010 40 20036 7 O A7 轉(zhuǎn)讓 高檔商場(chǎng) 1470 39 20041 3 2 A8 轉(zhuǎn)讓 零售商店 1390 38 20048 4 5 上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較

39、所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。 該城市商業(yè)用地價(jià)格在2001年6月至2003年6月間，平均每月比2001年6月的價(jià)格上漲02個(gè)百分點(diǎn)；2003年7月至2004年10月間，平均每月比2001年6月的價(jià)格上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。土地還原利率取6。 2.因登記需要，需測(cè)算公司乙所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，請(qǐng)按其首層建筑面積占整座商場(chǎng)建筑面積的比例計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。3.若該商場(chǎng)第一層再出租時(shí)，請(qǐng)測(cè)算其所占用土地的單位土地面積市場(chǎng)年租金。(一)審題 (1)明確題目要求。本題設(shè)有三問：求取乙公司于2004年10月所占用

40、土地的總價(jià)；求取乙公司所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e；求取乙公司所占用土地的單位面積市場(chǎng)年租金。其中求取乙公司占用土地價(jià)格是關(guān)鍵問題，也是求取土地年租金的基礎(chǔ)。根據(jù)題意，所求取的土地價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 (2)梳理有關(guān)資料。關(guān)于估價(jià)對(duì)象資料，審題時(shí)要特別注意估價(jià)期日、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況、土地剩余使用年期等地價(jià)要素；對(duì)于市場(chǎng)調(diào)查資料，本題給出了8個(gè)土地交易案例，以及各案例的交易情況、交易類型、土地用途、樓面地價(jià)、土地使用年期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正幅度、商業(yè)用地地價(jià)變動(dòng)情況、土地還原率等資料，為選用方法提供了條件和依據(jù)。 (3)考慮資料取舍，選取比較實(shí)例。根據(jù)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，市場(chǎng)比較法至少應(yīng)選取3個(gè)比較實(shí)

41、例，比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、交易類型相同或相近、交易時(shí)間相近、屬正常交易或可修正為正常交易。審題時(shí)可根據(jù)對(duì)比較實(shí)例的要求，進(jìn)行案例篩選。 (二)解題思路與方法選擇 1解題思路 本題所要解決的三個(gè)問題彼此相關(guān)，可分別采用以下思路求取。 (1)用市場(chǎng)比較法評(píng)估乙公司占用土地價(jià)格。具體思路為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件，按照估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，選取比較實(shí)例；對(duì)各比較實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等項(xiàng)修正，得到各試算價(jià)格；采用適當(dāng)方法對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行平均，得到估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià)，用樓面地價(jià)乘以乙公司擁有的建筑面積，得到乙公司占用土地的總價(jià)。 (2)根據(jù)乙公司擁有建筑面

42、積占整個(gè)商場(chǎng)建筑面積的比例，計(jì)算乙公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。 (3)根據(jù)乙公司所分?jǐn)偟耐恋孛娣e和土地總價(jià)計(jì)算土地單位面積價(jià)格，再根據(jù)土地單位面積價(jià)格，采用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和收益還原法公式，計(jì)算乙公司所占用土地的單位面積市場(chǎng)年租金。 2方法選擇 根據(jù)本題所提供資料，評(píng)估乙公司占用的土地價(jià)格適用于市場(chǎng)比較法；評(píng)估乙公司占用土地的市場(chǎng)年租金適用于收益還原法。土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)精講班第38講講義公式與計(jì)算步驟(三)公式與計(jì)算步驟 1適用公式 估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格=比較低案例土地價(jià)格交易情況修正日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正年期修正 土地市場(chǎng)年租金=土地單位面積價(jià)格土地還原率1-1/（1+土地還原率）土地收益年

43、期 2計(jì)算步驟 (1)測(cè)算乙公司所占用的土地總價(jià)。 1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)本題所提供資料，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。 2)選擇比較實(shí)例。根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件，按照同一供需圈、用地類型相同、交易類型相同或相近、交易時(shí)間相近等要求，選擇交易案例A2、A7、A8作為比較實(shí)例。 3)確定比較因素，進(jìn)行因素修正。因估價(jià)對(duì)象與各比較實(shí)例均為正常交易，不需進(jìn) 行交易情況修正。故修正因素主要有交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素和土地使用年期。 A編制交易日期修正指數(shù)表，根據(jù)題目所給條件，交易日期修正指數(shù)表如下： 項(xiàng)目 基期 A2 A7 A8 待估宗地 年期 2001年6月 2003年7月 2004年1月 2004年8月 20

44、04年10月 修正指數(shù) 100 1049 1055 1062 1064 B編制區(qū)域因素修正指數(shù)表： 項(xiàng)目 待估宗地 A2 A7 A8 修正指數(shù) 100 105 103 96 C.編制個(gè)別因素修正指數(shù)表： 項(xiàng)目 待估宗地 A2 A7 A8 修正指數(shù) 100 103 98 95 4)將比較實(shí)例地價(jià)修正為待估宗地條件下的地價(jià)。 期日 區(qū)域因素 個(gè)別因素 年期 修正 修正 修正 修正PA2=14301064/104.9100/105100/1031-1(1+6)36/1-1/(1+6%)40=13032(元平方米)PA7=14701064/105.5100/103100/981-1(1+6)36/1-

45、1/(1+6%)39=14365(元平方米)PA8=13901064/106.2100/96100/951-1(1+6)36/1-1/(1+6%)38=15038(元平方米) 5)計(jì)算估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。 樓面地價(jià)=(13032+14365+15038)3=14145(元平方米) 6)計(jì)算土地總價(jià)。 乙公司擁有的建筑面積為：400036=2000(平方米) 土地總價(jià)=建筑面積X樓面地價(jià)=200014145=2829(萬元) (2)計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。 按建筑面積分?jǐn)偅?分?jǐn)偙壤?商場(chǎng)建筑面積總建筑面積=200012000=16 分?jǐn)偼恋孛娣e=400016=66667(平方米) (3)測(cè)算

46、單位土地面積的市場(chǎng)年租金： 題目未明確租賃費(fèi)用問題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金： 單位面積地價(jià)=土地總價(jià)分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e =282900066667 =42435(元平方米) 根據(jù)公式： P=a/r1-1/(1+r)n a=Pr1-1/(1+r)n =42435元平方米61-1/(1+6%)36(土地收益年限為36年) =2902(元平方米)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析 1試題難點(diǎn) (1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中，交易日期修正指數(shù)(地價(jià)指數(shù))的確定。在計(jì)算地價(jià)指數(shù)時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是根據(jù)不同時(shí)段的地價(jià)變動(dòng)差異，分段計(jì)算；二是根據(jù)地價(jià)變動(dòng)的不同規(guī)律，采用不同的公式計(jì)算。 1)如果某類用地的地價(jià)變動(dòng)用百分

47、點(diǎn)形式表示，通常表述為地價(jià)以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個(gè)百分點(diǎn)。則基期年的地價(jià)指數(shù)為100，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)為： 地價(jià)指數(shù)=niri+100 (i=1t) 式中：n代表年(月)數(shù)；r表示每年(月)增加的百分點(diǎn)；i表示不同期間；t表示期間數(shù)。 2)如果地價(jià)變動(dòng)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價(jià)指數(shù)為100(基期年可根據(jù)情況確定，不影響計(jì)算結(jié)果，但只能有一個(gè)基期年)，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為： 地價(jià)指數(shù)=(1+ri)ni100 (i=1t) 式中：n代表年(月)數(shù)；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數(shù)。

48、根據(jù)本題所提供資料，估價(jià)對(duì)象所在城市商業(yè)用地價(jià)格以2001年6月為基期，在2001年6月至2003年6月間，平均每月上漲02個(gè)百分點(diǎn)，在2003年7月至2004年10月間，平均每月上漲01個(gè)百分點(diǎn)，則地價(jià)指數(shù)的計(jì)算應(yīng)采用上述第一個(gè)累加公式。 例如，交易實(shí)例A2的交易日期為2003年7月，則其地價(jià)指數(shù)為： 地價(jià)指數(shù)=2402+101+100=1049 (2)土地市場(chǎng)年租金的計(jì)算。與一般收益還原法不同，求取土地市場(chǎng)年租金，是在土地價(jià)格已知的情況下，用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費(fèi)用問題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。計(jì)算中有兩個(gè)難點(diǎn)。1)選擇計(jì)算公式。應(yīng)選用有限年

49、期土地還原法計(jì)算公式，并將其形式變化為： a=Pr11/(1+r)n 2)確定土地收益年期。土地未來收益年期應(yīng)從估價(jià)期日起計(jì)，至土地使用年期屆滿為止。待估土地出讓時(shí)間為2000年10月，出讓年期40年，估價(jià)期日為2004年10月，則土地收益年期為36年。 2常見錯(cuò)誤分析 (1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中地價(jià)指數(shù)取值錯(cuò)誤。應(yīng)試者往往忽略地價(jià)變動(dòng)表述上的差異，將兩種不同的增長方式相混淆，造成地價(jià)指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤。 (2)土地使用年期修正錯(cuò)誤。當(dāng)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的土地使用年期不一致時(shí)，應(yīng)將比較實(shí)例土地使用年期下價(jià)格統(tǒng)一修正為估價(jià)對(duì)象土地使用年期下價(jià)格。常見錯(cuò)誤是作了反向修正，誤將估價(jià)對(duì)象價(jià)格修正為各比較實(shí)例土地

50、使用年期下價(jià)格。 (3)計(jì)算土地市場(chǎng)年租金時(shí)，土地收益年期取值錯(cuò)誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評(píng)估與土地價(jià)格評(píng)估類似，土地年租金也對(duì)應(yīng)某一估價(jià)期日。因此，在測(cè)算年租金時(shí)，土地收益年期應(yīng)從估價(jià)期日開始計(jì)算，本題中的土地收益年期應(yīng)為36年。 (三)某制藥企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，準(zhǔn)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價(jià)格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老廠區(qū)的補(bǔ)償價(jià)格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設(shè)新的現(xiàn)代化制藥廠。 經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為24。該辦公樓建成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為11000元平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元平方米，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5和3，建造成本第一年投入45，第二年投入55，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回報(bào)率為房地產(chǎn)售價(jià)的15；稅金為房地產(chǎn)售價(jià)的6，年貸款利率為8，土