大學(xué)城商鋪定價(jià)系數(shù)專(zhuān)題報(bào)告ppt課件

1、工程概述工程概述 定價(jià)原那么概定價(jià)原那么概述述利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析報(bào)告思想導(dǎo)圖工程背景工程背景工程地塊大學(xué)城片區(qū)大學(xué)城片區(qū)吳家營(yíng)片區(qū)吳家營(yíng)片區(qū)斗南片區(qū)斗南片區(qū)大漁片區(qū)大漁片區(qū)工程地塊位于昆明呈貢大學(xué)城內(nèi)工程地塊位于昆明呈貢大學(xué)城內(nèi)工程地塊臨近昆明大學(xué)城與吳家營(yíng)工程地塊臨近昆明大學(xué)城與吳家營(yíng)片區(qū)的交界處，間隔新行政中心約片區(qū)的交界處，間隔新行政中心約兩公里。兩公里。 工程地塊周邊主要有，昆明工程地塊周邊主要有，昆明醫(yī)學(xué)院、云南中醫(yī)學(xué)院、云南藝術(shù)醫(yī)學(xué)院、云南中醫(yī)學(xué)院、云南藝術(shù)學(xué)院。學(xué)院。工程概略工程概略經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：經(jīng)濟(jì)技

2、術(shù)目的：總用地面積：總用地面積：29.9129.91公頃公頃凈用地面積：凈用地面積：22.5422.54公頃公頃地上總建筑面積：地上總建筑面積：56.0556.05萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米住宅建筑面積：住宅建筑面積：50.3450.34萬(wàn)平米萬(wàn)平米30503050戶(hù)戶(hù)商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：4100041000平米可售平米可售公建配套建筑面積：公建配套建筑面積：11320.7211320.72平米平米工程住宅部分為定向銷(xiāo)售，住宅底商工程住宅部分為定向銷(xiāo)售，住宅底商及商業(yè)步行街將面向市場(chǎng)進(jìn)展銷(xiāo)售及商業(yè)步行街將面向市場(chǎng)進(jìn)展銷(xiāo)售住宅底商獨(dú)立商業(yè)商業(yè)步行街工程概略工程概略工程背景工程背景工程概略工程概略工

3、程情況引見(jiàn)工程情況引見(jiàn)在工程情況引見(jiàn)中，主要從以下六個(gè)方面對(duì)工程作出描畫(huà)：工程情況工程情況地理位置地理位置環(huán)境環(huán)境市政配套市政配套工程規(guī)劃工程規(guī)劃面積面積規(guī)模規(guī)模工程概略工程概略工程情況引見(jiàn)工程情況引見(jiàn)地理位置：位于呈貢新城，大學(xué)城內(nèi)昆明醫(yī)學(xué)院旁；地理位置：位于呈貢新城，大學(xué)城內(nèi)昆明醫(yī)學(xué)院旁；工程環(huán)境：目前大學(xué)城合計(jì)五個(gè)高校教職工住宅小區(qū)，均為住宅定向開(kāi)發(fā)，工程環(huán)境：目前大學(xué)城合計(jì)五個(gè)高校教職工住宅小區(qū)，均為住宅定向開(kāi)發(fā)，配建部分商業(yè)，正在興建包括本工程在內(nèi)四個(gè)高校教職工住宅小區(qū)，同時(shí)配建部分商業(yè)，正在興建包括本工程在內(nèi)四個(gè)高校教職工住宅小區(qū)，同時(shí)均配建有部分商業(yè)。均配建有部分商業(yè)。市政配套：

4、目前除了有高校進(jìn)駐以外、片區(qū)教育配套、金融配套還不夠完市政配套：目前除了有高校進(jìn)駐以外、片區(qū)教育配套、金融配套還不夠完善，醫(yī)療配套和商業(yè)配套較為欠缺，但后市開(kāi)展?jié)摿甏螅焕ッ鞔髮W(xué)城中善，醫(yī)療配套和商業(yè)配套較為欠缺，但后市開(kāi)展?jié)摿甏?；昆明大學(xué)城中的多數(shù)高校還在建立中，大學(xué)城僅有部分學(xué)校有師生入駐，未來(lái)二至三年的多數(shù)高校還在建立中，大學(xué)城僅有部分學(xué)校有師生入駐，未來(lái)二至三年內(nèi)將逐漸成熟。內(nèi)將逐漸成熟。工程規(guī)劃：本工程商業(yè)在滿(mǎn)足社區(qū)配套的同時(shí)成為片區(qū)內(nèi)的一個(gè)商業(yè)中心；工程規(guī)劃：本工程商業(yè)在滿(mǎn)足社區(qū)配套的同時(shí)成為片區(qū)內(nèi)的一個(gè)商業(yè)中心；面積：面積：201800，主力戶(hù)型，主力戶(hù)型100150；工程規(guī)模

5、：工程總建筑面積達(dá)工程規(guī)模：工程總建筑面積達(dá)56萬(wàn)，商業(yè)為萬(wàn)，商業(yè)為4萬(wàn)，屬于大型社區(qū)商業(yè)萬(wàn)，屬于大型社區(qū)商業(yè)配套，到達(dá)小型商業(yè)中心規(guī)模。配套，到達(dá)小型商業(yè)中心規(guī)模。工程概述工程概述 定價(jià)原那么概定價(jià)原那么概述述利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析報(bào)告思想導(dǎo)圖工程產(chǎn)品引見(jiàn)工程產(chǎn)品引見(jiàn)工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品引見(jiàn)主要從影響工程產(chǎn)品定價(jià)的6個(gè)方面描畫(huà) 面積面積使用使用功能功能競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)狀況狀況位置位置配比配比戶(hù)型戶(hù)型產(chǎn)品產(chǎn)品工程產(chǎn)品引見(jiàn)工程產(chǎn)品引見(jiàn)工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品引見(jiàn)主要從影響工程產(chǎn)品定價(jià)的6個(gè)方面描畫(huà) 面積：面積：

6、產(chǎn)品面積為201800 m2 戶(hù)型：戶(hù)型：共有 種戶(hù)型 配比：以底商為主占配比：以底商為主占60%60%，獨(dú)立商，獨(dú)立商業(yè)占業(yè)占40%40%，主力產(chǎn)品面積100150 位置：位置：緊臨昆明醫(yī)學(xué)院，三面臨街 競(jìng)爭(zhēng)狀況：競(jìng)爭(zhēng)狀況：大學(xué)城已被實(shí)力炒熱，其商業(yè)已基本售完，另一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城投早已亮相，但一直未見(jiàn)其它動(dòng)作。使用功能：使用功能：底商剪力墻結(jié)構(gòu)影響及經(jīng)營(yíng)限制影響商鋪價(jià)值工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品配比分析工程產(chǎn)品配比分析 面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比50以下677.15 1.7%289.2%50-1004159.21 10.2%47 15.5%100-15018433.74 45.2%1565

7、1.3%150-2004057.04 9.9%247.9%200-2506778.24 16.6%3110.2%250-3002984.66 7.3%113.6%300-4001974.45 4.8%62.0%1000以上1714.67 4.2%10.3%匯總40779.17 100.0%304100.0%工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品配比分析工程產(chǎn)品配比分析 區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比獨(dú)立50以下0.00 0.0%00.0%50-1002675.25 16.9%2925.7%100-1508600.90 54.4%6961.1%150-2001341.60 8.5%87.1%200-2

8、50620.92 3.9%32.7%250-300536.07 3.4%21.8%300-400326.58 2.1%10.9%1000以上1714.67 10.8%10.9%總15816.00 100.0%113100.0%區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比底商50以下677.15 2.7%2814.7%50-1001483.95 5.9%189.4%100-1509832.83 39.4%8745.5%150-2002715.44 10.9%168.4%200-2506157.32 24.7%2814.7%250-3002448.59 9.8%94.7%300-4001647.87 6.6%5

9、2.6%1000以上0.00 0.0%00.0%總24963.17 100.0%191100.0%北區(qū)北區(qū)潤(rùn)雅苑潤(rùn)雅苑A A棟、潤(rùn)雅苑棟、潤(rùn)雅苑GG棟、潤(rùn)棟、潤(rùn)雅苑雅苑F F棟、華錦苑棟、華錦苑A A棟、華錦苑棟、華錦苑B B棟、華錦苑棟、華錦苑CC棟、華錦苑棟、華錦苑D D棟、棟、S7S7、S8S8步行街區(qū)步行街區(qū)S1S1、S2S2、S3S3、S4S4、S5S5、S6S6南區(qū)南區(qū)順康苑順康苑A A棟、順康苑棟、順康苑B B棟、順康棟、順康苑苑K K棟、廣德苑棟、廣德苑CC棟、廣德苑棟、廣德苑D D棟、棟、廣德苑廣德苑J J棟、廣德苑棟、廣德苑H H棟、澤惠苑棟、澤惠苑A A棟棟 、S9S9、

10、S10S10工程產(chǎn)品配比分析工程產(chǎn)品配比分析 工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析北區(qū)北區(qū)工程產(chǎn)品配比分析工程產(chǎn)品配比分析 工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比北區(qū)獨(dú)立50以下0.00 0.0%00.0%50-100685.60 23.6%834.8%100-1501156.24 39.8%1043.5%150-200371.44 12.8%28.7%200-250407.44 14.0%28.7%250-300284.26 9.8%14.3%300-4000.00 0.0%00.0%1000以上0.00 0.0%00.0%總2904.98 100.0%23100.0%區(qū)域面積檔面積面積

11、比套數(shù)套數(shù)比北區(qū)底商50以下430.46 4.6%16 20.3%50-1001108.39 11.8%14 17.7%100-1503879.43 41.5%32 40.5%150-200789.85 8.4%4 5.1%200-2502012.54 21.5%9 11.4%250-300835.81 8.9%3 3.8%300-400301.59 3.2%1 1.3%1000以上0.00 0.0%00.0%總9358.08 100.0%79100.0%步行街步行街工程產(chǎn)品配比分析工程產(chǎn)品配比分析 工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比步行街50以下0.00 0.0%00.0

12、%50-1001925.24 21.3%2027.4%100-1505370.42 59.3%44 60.3%150-200970.16 10.7%68.2%200-250213.48 2.4%11.4%250-300251.81 2.8%11.4%300-400326.58 3.6%11.4%1000以上0.00 0.0%00.0%總9057.69 100.0%73100.0%南區(qū)南區(qū)工程產(chǎn)品配比分析工程產(chǎn)品配比分析 工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比南區(qū)獨(dú)立50以下0.00 0.0%00.0%50-10064.41 1.7%15.9%100-1502074.25 53.

13、8%1588.2%150-2000.00 0.0%00.0%200-2500.00 0.0%00.0%250-3000.00 0.0%00.0%300-4000.00 0.0%00.0%1000以上1714.67 44.5%15.9%總3853.33 100.0%17100.0%區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比南區(qū)底商50以下246.69 1.6%12 10.7%50-100375.56 2.4%4 3.6%100-1505953.40 38.2%55 49.1%150-2001925.59 12.3%12 10.7%200-2504144.79 26.6%19 17.0%250-3001612

14、.77 10.3%6 5.4%300-4001346.28 8.6%4 3.6%1000以上0.00 0.0%00.0%總15605.08 100.0%112100.0%面積分析面積分析 工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析 產(chǎn)品面積決議了購(gòu)買(mǎi)總價(jià)，故工程產(chǎn)品的面積分析，對(duì)工程產(chǎn)品定價(jià)影響深遠(yuǎn)，以下將對(duì)工程產(chǎn)品的面積區(qū)間、不同區(qū)間商鋪產(chǎn)品的總面積分布做出表述，詳細(xì)劃分參看產(chǎn)品面積劃分表。工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析面積分析面積分析一切可售的一切可售的304套產(chǎn)品單位中，套產(chǎn)品單位中，100平米以下占了平米以下占了67套，套， 100150平米以下占了平米以下占了156套，占了總套數(shù)比例的套，占了總套數(shù)比例的7

15、6%，而面積比只占，而面積比只占57%，其他，其他24%皆為皆為150平米以上的商鋪，面積比占了平米以上的商鋪，面積比占了43%。所。所以在后期的銷(xiāo)售過(guò)程中需求留意確保出貨平衡，防止出現(xiàn)銷(xiāo)售套以在后期的銷(xiāo)售過(guò)程中需求留意確保出貨平衡，防止出現(xiàn)銷(xiāo)售套多但價(jià)少的景象，即銷(xiāo)售套數(shù)多，但總銷(xiāo)售額少。多但價(jià)少的景象，即銷(xiāo)售套數(shù)多，但總銷(xiāo)售額少。工程產(chǎn)品配比分析工程產(chǎn)品配比分析工程獨(dú)立商業(yè)和底商所占面積比例根本接近，獨(dú)立商鋪所占面積工程獨(dú)立商業(yè)和底商所占面積比例根本接近，獨(dú)立商鋪所占面積較小，故產(chǎn)品定價(jià)時(shí)可以用需求用獨(dú)立商鋪高價(jià)平衡底商的低價(jià)較小，故產(chǎn)品定價(jià)時(shí)可以用需求用獨(dú)立商鋪高價(jià)平衡底商的低價(jià)比例，南

16、區(qū)底商確保在整體均價(jià)接近，可以用獨(dú)立商鋪的高價(jià)平比例，南區(qū)底商確保在整體均價(jià)接近，可以用獨(dú)立商鋪的高價(jià)平衡北區(qū)底商價(jià)錢(qián)，確保北區(qū)底商及南區(qū)部分底商有部分低價(jià)房源衡北區(qū)底商價(jià)錢(qián)，確保北區(qū)底商及南區(qū)部分底商有部分低價(jià)房源吸引客戶(hù)。吸引客戶(hù)。工程概述工程概述 定價(jià)原那么概定價(jià)原那么概述述利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析報(bào)告思想導(dǎo)圖定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么概述整體定價(jià)流程 終價(jià)終價(jià)首先確定工程的整體均價(jià)，整體均價(jià)確定的根底上，進(jìn)展確定工程的戶(hù)型均價(jià)。戶(hù)型均價(jià)確定后就開(kāi)場(chǎng)工程304套可售單位的客觀(guān)市場(chǎng)調(diào)價(jià)，內(nèi)容包括影響工程個(gè)體產(chǎn)品價(jià)值的各種

17、要素調(diào)價(jià)，然后進(jìn)展實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化的利潤(rùn)組合調(diào)價(jià)，目的是經(jīng)過(guò)這一調(diào)價(jià)，充分實(shí)現(xiàn)工程的快速銷(xiāo)售和保證開(kāi)發(fā)商的快速回款要求，同時(shí)確保開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化。最后得出工程最終單價(jià)包括304套可售單位的銷(xiāo)售單價(jià)。 定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么定價(jià)原那么利潤(rùn)最大化原那么客觀(guān)原那么市場(chǎng)接受原那么影響要素全方位原那么銷(xiāo)售階段性調(diào)價(jià)原那么公正性原那么詳細(xì)定價(jià)原那么論述參看四、五、六三部分內(nèi)容。 定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么概述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)錢(qián)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)錢(qián)分析商品房工程的市場(chǎng)均價(jià)確定是來(lái)源于可對(duì)比市場(chǎng)參照工程，結(jié)合資產(chǎn)評(píng)價(jià)原那么，用市場(chǎng)對(duì)比法測(cè)算出工程的市場(chǎng)均價(jià)。根據(jù)工程市場(chǎng)均價(jià)，結(jié)合工程本錢(qián)定價(jià)和開(kāi)

18、發(fā)商利潤(rùn)目的定價(jià)最終得出工程的銷(xiāo)售執(zhí)行均價(jià)。由于此次定價(jià)是本工程的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售執(zhí)行價(jià)，所以需求和均價(jià)確定根底上進(jìn)展優(yōu)惠提價(jià)。實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心目前大學(xué)城工程的先行者，是本工程最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力物業(yè)方式為獨(dú)立商業(yè)，主力戶(hù)型產(chǎn)品為50至90的小商鋪5%的優(yōu)惠+返租三年相當(dāng)于總房款7.5折，三年租金可直接沖抵首付大大降低了購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻；因優(yōu)厚的優(yōu)惠政策，7月18日的實(shí)踐成交價(jià)錢(qián)為9000-12000元/；因內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間曾多次調(diào)價(jià)，所以整盤(pán)最后成交均價(jià)實(shí)踐回款應(yīng)為9000元/左右。定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么概述工程銷(xiāo)售均價(jià)確實(shí)定工程銷(xiāo)售均價(jià)確實(shí)定結(jié)合本工程戶(hù)型面積相對(duì)較大的特點(diǎn)，本工程的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)，應(yīng)以具備市場(chǎng)

19、競(jìng)結(jié)合本工程戶(hù)型面積相對(duì)較大的特點(diǎn)，本工程的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)，應(yīng)以具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為定價(jià)規(guī)范本工程不采取返祖銷(xiāo)售，工程的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略應(yīng)以略低于實(shí)力爭(zhēng)力為定價(jià)規(guī)范本工程不采取返祖銷(xiāo)售，工程的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略應(yīng)以略低于實(shí)力大學(xué)城實(shí)踐回款價(jià)錢(qián)，并且根據(jù)實(shí)踐銷(xiāo)售情況逐漸提升。大學(xué)城實(shí)踐回款價(jià)錢(qián)，并且根據(jù)實(shí)踐銷(xiāo)售情況逐漸提升。整理工程可售單位的面積和性質(zhì)根據(jù)前期實(shí)力大學(xué)城的銷(xiāo)售表現(xiàn)及工程本身情況，確定工程商鋪的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)為均價(jià)8500元/平米 (實(shí)踐回款價(jià)錢(qián)，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)天由于采用對(duì)購(gòu)房客戶(hù)平均5%的優(yōu)惠，所以需求在定價(jià)時(shí)將售價(jià)提高到8500元/平米1+5%=8925元/平米 為便于定價(jià)調(diào)價(jià)，將工程商鋪均價(jià)確定為為便于定價(jià)調(diào)價(jià)

20、，將工程商鋪均價(jià)確定為9000元元/平米面市價(jià)錢(qián)。平米面市價(jià)錢(qián)。定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么概述街區(qū)均價(jià)確實(shí)定街區(qū)均價(jià)確實(shí)定根據(jù)工程街區(qū)建筑單體分布位置，本工程各個(gè)街區(qū)根本位于人流相差較大的位置，所以確定街區(qū)均價(jià)根本可以確定工程的片區(qū)均價(jià)。本工程的一個(gè)較大的特征就是各個(gè)街區(qū)皆有本人較為明顯的特性。而且人流及運(yùn)營(yíng)限制條件差別較大，各種要素決議了本工程的街區(qū)差價(jià)會(huì)比較大。以上曾經(jīng)確定工程的商鋪均價(jià)確定為9000元/平米。街區(qū)均價(jià)確實(shí)定參看片區(qū)均價(jià)確定表:定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么概述街區(qū)均價(jià)確實(shí)定街區(qū)均價(jià)確實(shí)定片區(qū)片區(qū)特征分析特征分析調(diào)價(jià)調(diào)價(jià)指向指向片區(qū)片區(qū)得分得分片區(qū)均價(jià)片區(qū)均價(jià)面積總價(jià)步行步行街區(qū)街

21、區(qū)均為獨(dú)立商業(yè)，面積適中，集中在100150平米，是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)的核心，也是投入經(jīng)營(yíng)后人流的主要聚集地。0.51.513500元/平米9057.69122278815南區(qū)南區(qū)獨(dú)立獨(dú)立南區(qū)靠近昆醫(yī)，且有三個(gè)園區(qū)固定居民人流支撐，面積適中，集中在100150平米，另有一幢八面風(fēng)整幢。0.51.513500元/平米3853.3352019955北區(qū)北區(qū)獨(dú)立獨(dú)立北區(qū)的兩幢獨(dú)立商業(yè)，緊接著步行街，可參照步行街區(qū)定價(jià)。0.41.412600元/平米 2904.9836602748南區(qū)南區(qū)底商底商南區(qū)靠近昆醫(yī)，且有三個(gè)園區(qū)固定居民人流支撐，但底商受剪力墻結(jié)構(gòu)影及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)限制，價(jià)值降低。-0.10.98100

22、元/平米10069.5181563031北區(qū)北區(qū)底商底商北區(qū)處于人流末端，中有等待周邊地塊形成規(guī)劃，開(kāi)發(fā)成熟之才可能形成人氣，短期內(nèi)價(jià)值難以體現(xiàn)。-0.40.65400元/平米5847.7831578012步行步行街內(nèi)街內(nèi)街街步行街內(nèi)街商業(yè)一般定價(jià)原則為步行街商業(yè)的1/2。再減去底商和獨(dú)立的結(jié)構(gòu)差異1.5/2-0.10.655850元/平米9045.8752918339.5匯總匯總9243.9594279243.95942740779.140779.16 6376960900.5376960900.5定價(jià)原那么概述定價(jià)原那么概述定價(jià)需留意的焦點(diǎn)問(wèn)題定價(jià)需留意的焦點(diǎn)問(wèn)題定價(jià)需在確保均價(jià)的根底上確

23、定增減幅度，同時(shí)防止出現(xiàn)為保證工程均價(jià)而進(jìn)展小片調(diào)價(jià)，而應(yīng)該整個(gè)小區(qū)一致調(diào)價(jià)；在定價(jià)時(shí)要充分參考有購(gòu)房意向的普通客戶(hù)的意見(jiàn)，如哪一個(gè)戶(hù)型最受歡迎，哪一單體最有抗性，哪一片區(qū)最受矚目；定價(jià)時(shí)除曾經(jīng)存在的影響要素外，還需思索預(yù)期影響要素，即未來(lái)會(huì)有什么樣的變化，這種變化對(duì)業(yè)主而言能否有利，以便于銷(xiāo)售時(shí)的銷(xiāo)講。工程概述工程概述 定價(jià)原那么概定價(jià)原那么概述述利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析報(bào)告思想導(dǎo)圖客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)影響價(jià)錢(qián)確定的各要素的調(diào)價(jià)闡明影響價(jià)錢(qián)確定的各要素的調(diào)價(jià)闡明片區(qū)均價(jià)曾經(jīng)確定，故僅需在片區(qū)均價(jià)根底上，對(duì)同一片區(qū)不同

24、位置、面積、戶(hù)型構(gòu)造的房源進(jìn)展差價(jià)調(diào)整，調(diào)價(jià)闡明如下：位置特征調(diào)價(jià)說(shuō)明臨主干道十字路口廣場(chǎng)（八面風(fēng)）+0.2臨社區(qū)主要人流出入口+0.1臨非主干道十字路口廣場(chǎng)或臨社區(qū)次要人流出入口+0不臨廣場(chǎng)和社區(qū)出入口-0.2位置差別調(diào)價(jià)位置差別調(diào)價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)影響價(jià)錢(qián)確定的各要素的調(diào)價(jià)闡明影響價(jià)錢(qián)確定的各要素的調(diào)價(jià)闡明面積差別調(diào)價(jià)面積差別調(diào)價(jià)面積特征調(diào)價(jià)說(shuō)明面積大于主力產(chǎn)品面積范圍-0.1面積大于主力產(chǎn)品面積范圍1倍以上-0.2面積小于主力產(chǎn)品面積范圍+0.1面積小于主力產(chǎn)品面積范圍1/2的+0.2客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)影響價(jià)錢(qián)確定的各要素的調(diào)價(jià)闡明影響價(jià)錢(qián)確定的各要素的調(diào)價(jià)闡明戶(hù)型構(gòu)造差別

25、調(diào)價(jià)戶(hù)型構(gòu)造差別調(diào)價(jià)戶(hù)型結(jié)構(gòu)特征調(diào)價(jià)說(shuō)明剪力墻過(guò)多，影響1/4使用面積的-0.1剪力墻過(guò)多，影響1/3使用面積的-0.2剪力墻過(guò)多，影響1/2使用面積的-0.3贈(zèng)送地下室的，地下室按2500元/平米計(jì)算加入總價(jià)，再用總價(jià)反推單價(jià)?？們r(jià)+地下室總價(jià)單層鋪：按一層單價(jià)為2層單價(jià)2倍計(jì)算得出單層鋪單價(jià)為雙層鋪的1.33倍，+0.33工程概述工程概述 定價(jià)原那么概定價(jià)原那么概述述利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)客觀(guān)市場(chǎng)定價(jià)工程產(chǎn)品分析工程產(chǎn)品分析報(bào)告思想導(dǎo)圖利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)優(yōu)惠提價(jià)優(yōu)惠提價(jià) 由于在確定工程銷(xiāo)售執(zhí)行均價(jià)時(shí)曾經(jīng)思索工程優(yōu)惠提價(jià)，所

26、以無(wú)須再由于在確定工程銷(xiāo)售執(zhí)行均價(jià)時(shí)曾經(jīng)思索工程優(yōu)惠提價(jià)，所以無(wú)須再次進(jìn)展工程優(yōu)惠價(jià)錢(qián)提價(jià)。次進(jìn)展工程優(yōu)惠價(jià)錢(qián)提價(jià)。擠壓調(diào)價(jià)擠壓調(diào)價(jià) 為了促進(jìn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)日的銷(xiāo)售，同時(shí)保證開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款速度，在為了促進(jìn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)日的銷(xiāo)售，同時(shí)保證開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款速度，在制定開(kāi)盤(pán)執(zhí)行價(jià)時(shí)，需求經(jīng)過(guò)價(jià)錢(qián)的擠壓調(diào)整故意制造定價(jià)錯(cuò)誤，制定開(kāi)盤(pán)執(zhí)行價(jià)時(shí)，需求經(jīng)過(guò)價(jià)錢(qián)的擠壓調(diào)整故意制造定價(jià)錯(cuò)誤，最終得出工程終價(jià)。最終得出工程終價(jià)。供求關(guān)系調(diào)價(jià)供求關(guān)系調(diào)價(jià) 整個(gè)工程共有可售整個(gè)工程共有可售304套房源，這其中，小面積低總價(jià)的房源嚴(yán)重欠套房源，這其中，小面積低總價(jià)的房源嚴(yán)重欠缺對(duì)此部分戶(hù)型進(jìn)展加價(jià)，加價(jià)幅度不超越缺對(duì)此部分戶(hù)型進(jìn)展加價(jià)，加價(jià)幅度不超越1000元元/平米；平米；利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)利潤(rùn)最大化的工程組合調(diào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)躲避調(diào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)躲避調(diào)價(jià) 由于工程同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，工程的定價(jià)過(guò)程中必需求留意盡量防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，由于工程同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，工程的定價(jià)過(guò)程中必需求留意盡量防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，詳細(xì)的競(jìng)爭(zhēng)躲避調(diào)價(jià)措施為：詳細(xì)的競(jìng)爭(zhēng)