三種評(píng)價(jià)方法

1、資產(chǎn)評(píng)估方法一、市場(chǎng)法項(xiàng)目基本方法差異調(diào)整因素座用條件總體1、找到相同的參照物：參照物價(jià)格作為評(píng)估值。2、找到類似資產(chǎn)：以此為參照物，依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定評(píng)估值。1、時(shí)間因素：參照物交2、地域因素：指資產(chǎn)所在地區(qū)或3、功能因素：指1.一個(gè)充分發(fā)育活易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。躍的資產(chǎn)巾場(chǎng)。2.參照物及可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集。機(jī)器設(shè)備1、鑒定評(píng)估對(duì)象，族取資料2、市場(chǎng)調(diào)查，選取參照物；3、因素比較;4、計(jì)算評(píng)估值1、時(shí)間因素2、地域因素3、個(gè)別因素（設(shè)備規(guī)格型號(hào)、制造廠

2、家、役齡、安裝方式、附件、實(shí)體狀態(tài)）4、交易因素：市場(chǎng)狀況、交易動(dòng)機(jī)背景、交易量建筑物將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例，比較對(duì)照，以類似房地產(chǎn)的1.有一宗數(shù)量（三3）正常交易實(shí)例。已知價(jià)格為基礎(chǔ)，修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)。1、交易日期的修正2、區(qū)域因素1）雙百分制比較法；2）十等分因素比較法；3）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)X交易實(shí)例價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格/（1+i）nn達(dá)到與交易頭例同等環(huán)境成熟度所需的年數(shù)3、個(gè)別因素的修正4、交易行為的補(bǔ)正2.具較好可比性，3.交易時(shí)間與基準(zhǔn)日接近。4.交易透明、公平和后效。5.土地出讓年限、使用需求基本一致。適于房地產(chǎn)出售、購(gòu)置、投資決策等項(xiàng)目基本方法差

3、異調(diào)整因素應(yīng)用條件土地使用a.（重點(diǎn)）1.搜集資料，確定比較案例；2.交易情況修正;3.交易時(shí)間修、平估侑卜卜較安例土也伶正常交易情況待估土地區(qū)域因素值待估土地個(gè)別因素值評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值比較案例個(gè)別因素值比較案例交易日物價(jià)指數(shù)1、在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似土地中，與待估土地1、交易時(shí)間的修正：平均、2、區(qū)域因素的修正3、個(gè)別因素的修正:其中：年限修正系數(shù)：n一比較案例土地使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)見(jiàn)書(shū)P1294、交易行為的修正正；4.區(qū)域因素修正;5.個(gè)別因素修正;6.確定待估土地評(píng)估值環(huán)比物價(jià)指數(shù)類似的交易案例

4、較多。2、評(píng)估人員知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)豐富基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法：評(píng)彳串直=基準(zhǔn)地價(jià)X時(shí)間因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)X市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)年限修正系數(shù)K1(1r)n/1(1r)Nn一實(shí)際出讓(轉(zhuǎn)讓)年限；NL最高出讓年限；r一還原利率長(zhǎng)期投資上市債券(1)如可流通買賣，且有現(xiàn)行市價(jià)，上市債券的現(xiàn)行市價(jià)(評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià))可以作為它的評(píng)估值。(2)當(dāng)證券市場(chǎng)投機(jī)嚴(yán)重、債券價(jià)格嚴(yán)重扭曲時(shí)，對(duì)上市債券的評(píng)估，可參照非上市債券的評(píng)估方法一一理論價(jià)。上市股票同上市債券流動(dòng)資產(chǎn)1、在庫(kù)材料：除積壓物資、在用低值易耗品外，近期購(gòu)講現(xiàn)行市價(jià)或賬面價(jià)；購(gòu)進(jìn)批次間隔長(zhǎng)、價(jià)格變化大一一現(xiàn)行市價(jià)或最接近市價(jià)的材料價(jià)格。2

5、、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品：不含價(jià)外稅的可接受市場(chǎng)價(jià)，扣除相關(guān)費(fèi)用。工業(yè)企業(yè)一一賣出價(jià)；商業(yè)企業(yè)一一買進(jìn)價(jià)。3)應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款一一可變現(xiàn)值。評(píng)估值=賬面價(jià)值一已確定壞賬損失一預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失：1)壞賬估計(jì)法:壞賬比例-評(píng)估前若干年白壞賬數(shù)額/評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額2)賬齡分析4、應(yīng)收票據(jù)：1）評(píng)估值=本金*（1+利率*時(shí)間）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為開(kāi)立日一一基準(zhǔn)日）2）評(píng)估值=到期價(jià)值*（1-貼現(xiàn)率*貼現(xiàn)期）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為貼現(xiàn)日一一到期日）5、短期投資：1）公開(kāi)掛牌交易的，按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)確定；2）不能公開(kāi)交易的，本金+持有期利息。6、現(xiàn)金和各項(xiàng)存款：以核實(shí)

6、后的實(shí)有額作為評(píng)估值。如有外幣存款，可按基準(zhǔn)日的國(guó)家外匯牌價(jià)折算。企業(yè)價(jià)值市盈率乘數(shù)法：公司的市值=類似公司的市盈率*預(yù)期收益（嚴(yán)格說(shuō)，不屬于市場(chǎng)法）、成本法項(xiàng)目重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率方法1、評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值2、評(píng)估值=重置成本*成新率1）重置核算法：重置成本=直接成本+間接成本1.觀察法/成新率法：實(shí)體性功能性貶值由于外部環(huán)1.觀察法2）物價(jià)指數(shù)法：重置成本=歷史成本*評(píng)估時(shí)定基物價(jià)貶彳1=重置成本x（1-成新額=被評(píng)估境變化造成2.使用年限法總體指數(shù)+購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)=歷史成本*（1+物價(jià)變動(dòng)指率）資產(chǎn)年凈超資產(chǎn)的貶值成新率=尚可

7、使用年限+（實(shí)數(shù)）2.公式計(jì)算法.（年限法）.：額運(yùn)營(yíng)成本際已使用年限+尚可使用年3）功能價(jià)值法：重置成本實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)*年金現(xiàn)值限）*100%=參照物重置成本*被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量際已使用年限+總使用年限系數(shù)成新率+貶值率=14）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：重置成本=參照物重置成本*=重置成本X實(shí)體性貶值率MA*(1-T)3.修復(fù)費(fèi)用法（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量+參照物年產(chǎn)量）X其中：總使用年限=實(shí)際已使*(P/A,r,成新率=（1修復(fù)費(fèi)用一重5）統(tǒng)計(jì)分析法：重置成本=某類資產(chǎn)歷史成本*調(diào)整系用年限+尚可使用年限；n)置成本）*100%數(shù)K=M類資產(chǎn)歷史成本*（某類抽樣資廣重置成本+某實(shí)

8、際已使用年限=名義已使類抽樣資產(chǎn)歷史成本）用年限*資產(chǎn)利用率n被評(píng)估資產(chǎn)剩余年限包括重新購(gòu)置或建造與全新資產(chǎn)所需的一切合理的直1）使用年限法：實(shí)體性貶值1）超額投資1）經(jīng)濟(jì)性貶注意：1）經(jīng)濟(jì)性貶值率接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、率=已使用年限/總年限；成本值額=（重置=1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力+額機(jī)器基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。更新改造的設(shè)備：已使用年2）超額運(yùn)營(yíng)成本一實(shí)體定生產(chǎn)能力）X設(shè)備1）重置核算法。非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備：重置成本=成本+限=名義加權(quán)投資年限*基準(zhǔn)成本：同“總性貶值額一X一規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù).(重利7閏+銷售稅金+設(shè)計(jì)費(fèi)日前的資產(chǎn)利用率體”功能性貶

9、值實(shí)際使用生產(chǎn)能力+額定生點(diǎn)）目前還產(chǎn)銷的，以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)確定重置成本。2）修復(fù)費(fèi)用法：額）*經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)能力=評(píng)估日后的資產(chǎn)利2）物價(jià)相藜苦。重置成本-歷史成本*（1+環(huán)比物不可修復(fù)損耗引起的貶值=貶值率用率價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+1）*（1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+2）*（1+不PJ修復(fù)部分重置成本*有2）經(jīng)濟(jì)性貶2）名義加權(quán)投資年限的計(jì)環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+n）形損耗率；實(shí)體性貶值=可修值額=年損失算：3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。某些特定的加工設(shè)備。進(jìn)口設(shè)備：價(jià)格條件、從屬費(fèi)用（內(nèi)容、稅基）重置成本=CIF+關(guān)稅+增值稅+復(fù)部分修復(fù)費(fèi)用+/、可修復(fù)損耗引起的貶值3）觀測(cè)分析法額*(1T)*(P/A,r,n)名義

10、加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和+重置成本重置成本：還考慮改造成本項(xiàng)目重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率成本：前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、間接費(fèi)后形損耗率因用途、使經(jīng)濟(jì)性貶值=用、合理利潤(rùn)、資金成本（據(jù)額定工期、平均投入資金、1、使用年限法：同“總體”用強(qiáng)度、設(shè)貸款利率測(cè)算的建筑期利息）、投資方向調(diào)節(jié)稅。2、打分法計(jì)、結(jié)構(gòu)、Ri第i年的建筑物1）預(yù)決算調(diào)整法：以原工程量合理為前提,適用于用成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分裝修、設(shè)備年收益凈損（重途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。*G+裝修部分合計(jì)得分*S+設(shè)配備等/、合失額；r一折2）重編預(yù)算法：適于測(cè)算更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單備

11、部分合計(jì)得分*B理造成的功現(xiàn)率；n點(diǎn)）的建筑物。能不足或浪預(yù)計(jì)收益損3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以它形成的價(jià)失持續(xù)的時(shí)及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的。值損失。間土地評(píng)估值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益使用利息=（十地取得費(fèi)+稅費(fèi)）*十地開(kāi)發(fā)期*年利息率+十地開(kāi)發(fā)費(fèi)*十地開(kāi)發(fā)期*年利息率"50%權(quán)適用于新開(kāi)發(fā)土地，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善,土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用其他方法評(píng)估時(shí)?？蓪?duì)既無(wú)收益又很少有交易情況的特殊土地資產(chǎn)1）自創(chuàng)：財(cái)務(wù)核算法；市價(jià)調(diào)整法：I.重置成本-類似無(wú)形資產(chǎn)市價(jià)*成本/市價(jià)系數(shù)n.重置成本-類似無(wú)形資產(chǎn)市價(jià)*（1-銷

12、售利稅率）2）外購(gòu)：市價(jià)類比法、物價(jià)指數(shù)法。1 .專家鑒定法。2 .剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法。（同“總體”的年限法）專利權(quán)：重點(diǎn)是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、間接成本。2）交易成本專有技術(shù):1）分析鑒定使用狀況。2）估算重置成本。3）利用條件百分比估算貶值。4）評(píng)估值=重置成本一貶值。流動(dòng)資產(chǎn)1）超儲(chǔ)積壓物資2）在用低值易耗品：評(píng)估值=全新成本價(jià)值*成新率=全新成本價(jià)值*（1-實(shí)際已使用月數(shù)/可使用總月數(shù)）*100%3）在產(chǎn)品：按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本。按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值。3）按在制品的完工程度計(jì)算評(píng)估值。4）產(chǎn)成品及庫(kù)存商品：當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近時(shí)，評(píng)

13、估值=產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)：a.評(píng)估值=實(shí)有數(shù)量x（合理材料工藝定額x材料現(xiàn)行單價(jià)+合理工時(shí)定額x單位小時(shí)合理工時(shí)工資費(fèi)用）b.評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)際成本x（材料成本比例x材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費(fèi)用成本比例x工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）、收益法項(xiàng)目收益期有限收益期無(wú)限其他未來(lái)收益年金化未來(lái)收益不等額（n年后，收益相同）收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大總體PnRiP=A/r2r2本正化率P=A/r2Pn3收益可以是：稅后利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、利潤(rùn)總額。要求：準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，與r的口徑保持T折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+通貨膨脹率ii(1ri)1nRiii(1r

14、i)Rn1?1n收益期限；ri折現(xiàn)率苴中Ai1(1ri)i、nr2(1ri)(P/A,ri,n)建筑物（殘余估價(jià)法重卓）B(aLr1)/(r2d)a2/(r2d)應(yīng)用條件：要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正_常收益；要求建筑物的用途、使，用強(qiáng)度用不能a迂L儀僅央壬丸”7"十邦I(lǐng)Xlni”以3貝mT/|、目迂»L僅折舊）；L土地價(jià)格；ri土地的還原利率；d一建筑物折舊率=1/建筑物剩余年限B一建筑物收益價(jià)格；a2建筑物純收益r2建筑物的還原利率；以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使,嚴(yán)重背離土地使用權(quán)收益法：P=A-（P/A,r,n）A一土地純收益n一土地收益年限（=出讓年限一已使用年限）P=

15、A/rrzb還原利率純收益（客觀收益）計(jì)算：計(jì)算總收入。求總費(fèi)用（含折舊）。求總純收益MD-。求房屋純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率求土地純收益=-。還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值假設(shè)開(kāi)發(fā)法/剩余法（重點(diǎn)）,：地價(jià)=樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一利潤(rùn)一稅費(fèi)一租售費(fèi)用其中，專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)*i利息=預(yù)付資本*利率r=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*r利潤(rùn)=預(yù)付資本*利潤(rùn)率P'=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*P'注意：樓價(jià)（期末）、建筑費(fèi)（期中）要折現(xiàn)項(xiàng)目收益期有限收益期無(wú)限其他未來(lái)收益年金化未來(lái)收益不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大貨膨脹率商譽(yù)割差法：P=整體資產(chǎn)評(píng)估值一（單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之

16、和）超額收益法2:超額收益折現(xiàn)法nP1rii（1r）超額收益法1:超額收益本金化法P=（企業(yè)預(yù)計(jì)年收益額一行業(yè)平均收益率*單項(xiàng)資產(chǎn)匯總）/本金化率=單項(xiàng)資產(chǎn)匯總*（企業(yè)預(yù)期收益率一行業(yè)平均收益率）/本金化率商譽(yù)價(jià)值的評(píng)估，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟(jì)效益高于同行業(yè)或社會(huì)平均水平的企業(yè)。項(xiàng)目收益期有限收益期無(wú)限其他未來(lái)收益年金化未來(lái)收益不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大非上市債券1 .每年(期)支付利息、到期還本P=P0-i-(P/A,r,n)+P0-(P/F,r,n)2 .到期舟-次性還本付息P=P011+m-i)(P/F,r,n)(單利計(jì)息)=P0(1+i)T(P/F,r,n)(復(fù)利計(jì)息)P0

17、債券面值；i票面（年）利率；r折現(xiàn)率；n基準(zhǔn)日到債券到期日的年限;m-債券期限（發(fā)行日到到期日）非上市股票優(yōu)先股P=A/r普通股的固定股利型：P=D/rDi一下一年的股利普通股：紅利增長(zhǎng)型P=D/（K-g）計(jì)算股利增長(zhǎng)率g：1、歷史數(shù)據(jù)分析法2、發(fā)展趨勢(shì)分析法g=再投資的比率（即凈利潤(rùn)的留存比率）x股本利潤(rùn)率股權(quán)投資對(duì)非控股的直接投資A、預(yù)測(cè)長(zhǎng)期投資的未來(lái)收益，折算為現(xiàn)值，得出評(píng)估值。再根據(jù)直接投資所占的份額，計(jì)算確定評(píng)估值。B、對(duì)投資份額小，或直接投資發(fā)生不長(zhǎng)，賬實(shí)基本相符的，可根據(jù)核實(shí)后的凈資產(chǎn)額，再根據(jù)投資方應(yīng)占的份額確定評(píng)估值。全資企業(yè)：整體評(píng)估，評(píng)估值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)控股企業(yè)：評(píng)估值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)*股權(quán)比例如被投資企業(yè)評(píng)估凈資產(chǎn)額為零，或?yàn)樨?fù)，評(píng)估彳1=0對(duì)于股權(quán)投資，無(wú)論采取什么樣的收益分配形式，其評(píng)估方法一般都應(yīng)選用收_益法。其他資產(chǎn)評(píng)估值=費(fèi)用最初發(fā)生數(shù)額*（評(píng)估基準(zhǔn)日后剩余效益時(shí)時(shí)期一預(yù)付費(fèi)用總起效益的時(shí)期）。評(píng)估基準(zhǔn)日后，只有能為新產(chǎn)權(quán)主體產(chǎn)生利益，且與其他評(píng)估對(duì)象/、重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利，才能界定為評(píng)估對(duì)象項(xiàng)目收益期有限收益期無(wú)限其他未來(lái)收益年金化未來(lái)收益不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大預(yù)付費(fèi)同其他資產(chǎn)企業(yè)價(jià)值.（重點(diǎn)）1）年金資本化法評(píng)估方法向“總體”2）分段法評(píng)估方法同“總體”1）收益法的假設(shè)前提是持