營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響(已改)

1、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響摘要：生產(chǎn)改革是中國(guó)生產(chǎn)增值稅改革為消費(fèi)增值稅改革的又一重大突破和發(fā)展，是深化中國(guó)財(cái)稅體制改革的新時(shí)期。標(biāo)志著我國(guó)稅收制度簡(jiǎn)單化，結(jié)構(gòu)合理化和制度方向國(guó)際化。隨著增值稅改革進(jìn)一步的完善，增值稅增加以后，增值稅征收的范圍將擴(kuò)大至現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅業(yè)，最終將覆蓋生產(chǎn)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收制度將成為歷史。截至2014年4月1日，增幅一直是行業(yè)實(shí)施階段的一部分，根據(jù)計(jì)劃估計(jì)，2015年?duì)I業(yè)稅改增值稅可能得到充分實(shí)施。我首先通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的情況進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，相關(guān)理論和假設(shè)的界定，在此基礎(chǔ)上，將稅收理論知識(shí)和企業(yè)稅收實(shí)際結(jié)合，以萬(wàn)科企業(yè)2013年度報(bào)告作為主要數(shù)據(jù)，通過(guò)假設(shè)萬(wàn)科在繳納增值

2、稅后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，而不是實(shí)施現(xiàn)在實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)行更加合理的數(shù)據(jù)分析，生產(chǎn)萬(wàn)科營(yíng)增加到2013年的模擬利潤(rùn)聲明中，計(jì)算萬(wàn)科在營(yíng)前后增加的總稅額和利潤(rùn)的變化。分析結(jié)果后，有關(guān)部門在落實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加稅率時(shí)需要注意問題提供了一些意見。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身，可以在稅收改革中穩(wěn)步過(guò)渡，然后抓住機(jī)遇發(fā)展更加快速，對(duì)于營(yíng)改增的進(jìn)一步發(fā)展以及財(cái)稅制度具有重要意義。關(guān)鍵詞：相關(guān)的理論；對(duì)房地產(chǎn)的影響；改革的建議TitleAbstract:Production reform is another major breakthrough and de

3、velopment of China's production VAT reform for consumption VAT reform, which is a new period for deepening the reform of China's fiscal and taxation system. Marking

4、60;the simplification of China's tax system, structural rationalization and institutional direction of internationalization. With the further improvement of value-added tax reform, VAT w

5、ill increase, the scope of value-added tax levy will be extended to the existing business tax, and ultimately will cover all aspects of production services, tax system

6、60;will become history. As of  April 1, 2014, the increase has been part of the implementation phase of the industry, according to the plan estimates, 2015 business 

7、tax VAT may be fully implemented.I first through the real estate industry to predict and analyze the situation, the relevant theory and assumptions defined on this basis,

8、 the tax theory knowledge and corporate tax practical combination of Vanke Enterprises 2013 annual report as the main data, by assuming Vanke in the payment VAT afte

9、r the transfer of real estate, rather than the implementation of the current implementation of the business tax, a more reasonable data analysis, production Vanke camp in

10、creased to the simulation statement in 2013, the calculation of Vanke in the camp before ,after the increase in total tax and profit changes. After the analysis of&#

11、160;the results, the relevant departments in the implementation of the real estate business to increase the tax rate need to pay attention to the problem to provide 

12、some advice. For the real estate business itself, you can steadily transition in the tax reform, and then seize the opportunity to develop more quickly, for the furt

13、her development of the camp and the financial tax system is of great significance.Key words: Related theory ; The impact on real estate; Reform proposals 目錄 一 研究相關(guān)的理論（一） “營(yíng)改增”的內(nèi)涵11 增值稅的相關(guān)概念12 營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)概念23 所得

14、稅相關(guān)概念界定24 “營(yíng)改增”前兩稅對(duì)比35 “營(yíng)改增”的含義3（二） “營(yíng)改增”的原因31 現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅制度存在的主要問題32 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要“營(yíng)改增”43 財(cái)稅體制的改革需要“營(yíng)改增”5（三） “營(yíng)改增”情況簡(jiǎn)述51 “營(yíng)改增”的基本原則52 “營(yíng)改增”的總體部署63 “營(yíng)改增”的稅制設(shè)計(jì)6二“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響7（一） “營(yíng)改增”對(duì)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響7 (二)“營(yíng)改增”對(duì)所得稅稅負(fù)的影響7（三） “營(yíng)改增”對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響8（四）“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)管理的影響10三 結(jié)論及建議11（一） 結(jié)論11（二）“營(yíng)改增”后針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的若干建議111 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本可抵扣項(xiàng)

15、目的建議112 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入項(xiàng)目?jī)?yōu)化的建議123 “營(yíng)改增”在房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)過(guò)程的建議12致謝13參考文獻(xiàn)14引言在2012年2月，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)。營(yíng)增改首先在上海進(jìn)行實(shí)施。營(yíng)改增指的是針對(duì)道路運(yùn)輸及企業(yè)鏈條和社會(huì)服務(wù)行業(yè)。針對(duì)我這些項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)改革。由于在上海適應(yīng)的營(yíng)增改推行成功，相關(guān)的理論也不斷完善。這些試點(diǎn)的成功，為理論提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)?！盃I(yíng)改增”的成功促使國(guó)家常務(wù)委員會(huì)加強(qiáng)各個(gè)試點(diǎn)由點(diǎn)及面的進(jìn)行全國(guó)推廣，自從2013年7月1日開始。全國(guó)性的服務(wù)行業(yè)及交通道路運(yùn)輸企業(yè)，為了避免稅收政策的積聚效應(yīng)，企業(yè)保證增值稅務(wù)的完善。并且進(jìn)行合理的增值稅收發(fā)展。在2013年10月國(guó)家常務(wù)委員

16、會(huì)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前沿的省市，進(jìn)行全面政策實(shí)施。此法律文獻(xiàn)自從2015年2月2日，中國(guó)交通鐵路局及物流郵政產(chǎn)業(yè)都屬于營(yíng)改增的范圍，稅務(wù)的范圍也隨著營(yíng)改增范圍的擴(kuò)大而不斷擴(kuò)大?！盃I(yíng)改增”的范圍首先確立在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，通過(guò)增值稅的改革掌握了先機(jī)，對(duì)于時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確把握，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好的面對(duì)市場(chǎng)改革。稅務(wù)的改革推進(jìn)了改革的進(jìn)行，總體來(lái)說(shuō)，本輪的稅制改革利于企業(yè)優(yōu)勝劣汰?！盃I(yíng)改增”對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用，在本輪稅制改革中，國(guó)有企業(yè)是這場(chǎng)改革的先行軍。通過(guò)國(guó)有企業(yè)“營(yíng)改增”的實(shí)施，落實(shí)各個(gè)省市的發(fā)展。目前網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)也被納入“營(yíng)改增”的范圍，在整體稅制改革情況下，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)

17、及國(guó)有經(jīng)濟(jì)共同適用“營(yíng)改增”的范疇，這也是國(guó)家未來(lái)發(fā)展的新要求。本文通過(guò)政府提出的“營(yíng)改增”方案的介紹，闡明了房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的必要性。第二部分從房地產(chǎn)行業(yè)與稅收的相關(guān)性角度進(jìn)行分析，從稅種、稅負(fù)和本次稅制改革方面分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響；同時(shí)簡(jiǎn)明介紹了“營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)劣影響?！痹趫?zhí)行“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響和轉(zhuǎn)嫁情況；第四部分，建議房地產(chǎn)在“營(yíng)改增”的政策下進(jìn)行稅務(wù)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展。在“營(yíng)改增”執(zhí)行過(guò)程中加大力度，防止稅收中出現(xiàn)稅務(wù)問題，面對(duì)推進(jìn)過(guò)程中需要注意的問題和建議要積極整改。一 研究相關(guān)的理論（一）“營(yíng)改增”的內(nèi)涵1 增值稅的相關(guān)概念 一般來(lái)

18、說(shuō)，增值稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)單位和個(gè)人提供的商品銷售稅和應(yīng)稅所得稅，可以扣除其他購(gòu)買出售產(chǎn)品或提供此類服務(wù)的產(chǎn)品，由增值稅進(jìn)項(xiàng)稅產(chǎn)生的商品或服務(wù)。增值稅的概念是企業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，對(duì)于剩余資源的合理利用，增值稅的商品服務(wù)與終端消費(fèi)無(wú)關(guān)，面對(duì)的是產(chǎn)品加工環(huán)節(jié)的下行企業(yè)，下行企業(yè)的處理確定具體的稅收。如果每個(gè)商品的流通全部收集，無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生大量的重復(fù)征稅，同時(shí)也違反了稅收公平的原則，會(huì)使加工鏈接到最終企業(yè)稅負(fù)的鏈條越來(lái)越沉重，這也對(duì)社會(huì)分工非常不利，而且“小而全”的模式也被偽裝鼓勵(lì)。 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，增值貨物是指企業(yè)作為社會(huì)商品生產(chǎn)者，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，支付了大量各種成本，并在最終生產(chǎn)貨物后，將這些商品在銷售

19、給客戶以后，將會(huì)以成本為基礎(chǔ)，有成本溢價(jià)，高于成本的部分，被稱為貨物價(jià)值，增值稅是對(duì)所征收的稅收的稅收。 在這個(gè)階段，中國(guó)的流轉(zhuǎn)稅制最大的稅是增值稅，2009年中國(guó)取消了增值稅的生產(chǎn)，固定資產(chǎn)的購(gòu)買金額可以全部算入主體金額中，并且消費(fèi)的增增稅也是中國(guó)稅務(wù)調(diào)整的重要舉措。由于稅收首稅的營(yíng)業(yè)額，實(shí)行增值稅是國(guó)外稅收制度，它很好地體現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓的稅收負(fù)擔(dān)，稅收主要的承擔(dān)者是消費(fèi)者，稅收為增值稅的繳納提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。根據(jù)中國(guó)目前的情況來(lái)看，增值稅計(jì)算方法常用于國(guó)際采購(gòu)稅收抵免，由當(dāng)前銷售產(chǎn)生的產(chǎn)出稅計(jì)算，然后計(jì)算當(dāng)前生產(chǎn)采購(gòu)的進(jìn)項(xiàng)稅額，兩個(gè)稅額的差額是應(yīng)交稅金額。如果本期購(gòu)買的商品和服務(wù)增值稅的價(jià)值

20、高于本期提供的商品和服務(wù)的銷售增值稅，差額可以延長(zhǎng)到下一期間。公式為：現(xiàn)行增值稅應(yīng)納稅額=非營(yíng)業(yè)稅的現(xiàn)行增值稅*商品或服務(wù)適用增值稅適用稅率 - 目前購(gòu)買的商品或服務(wù)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。2 營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)概念 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅是對(duì)我們領(lǐng)土內(nèi)的單位和個(gè)人所賺取的收入征稅，向他們提供營(yíng)業(yè)稅收服務(wù)，轉(zhuǎn)讓其擁有的實(shí)物和無(wú)形資產(chǎn)。 1984年工商稅制完全改革以后，營(yíng)業(yè)稅與工商稅分開，成為獨(dú)立稅，現(xiàn)稅也是稅制后的增值稅。營(yíng)業(yè)稅根據(jù)行業(yè)設(shè)計(jì)等特點(diǎn)，具有廣泛的稅收，一般稅收和稅率。 按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，有9個(gè)稅項(xiàng)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅改革增值稅政策不斷實(shí)施，截至2014年4月1日，交通運(yùn)輸，郵政服務(wù)業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已開始收集價(jià)

21、值國(guó)稅，不再屬于營(yíng)業(yè)稅稅項(xiàng)：包括建筑業(yè)，服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)銷售等九個(gè)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅賬戶。本文主要涉及上述三種稅項(xiàng)。除適用于建筑行業(yè)的3營(yíng)業(yè)稅外，其余兩個(gè)適用營(yíng)業(yè)稅率為百分之五營(yíng)業(yè)稅的設(shè)立主要是針對(duì)國(guó)有企業(yè)的具體稅收，國(guó)有企業(yè)在銷售中產(chǎn)生銷售稅收，扣除成本，按照營(yíng)業(yè)額乘以營(yíng)業(yè)稅率所計(jì)算的即為應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)出售房地產(chǎn)并提供其他應(yīng)稅服務(wù)，公式為：應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)額*營(yíng)業(yè)稅率。3 所得稅相關(guān)概念界定 企業(yè)所得稅是國(guó)家根據(jù)具體特征分配給國(guó)家利益的一種稅收，由參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收益所得利潤(rùn)的企業(yè)的合法規(guī)定，這是對(duì)收入征收的稅。預(yù)付企業(yè)所得稅辦法，退款較少。如果當(dāng)年發(fā)生虧損，其實(shí)不能繳納企業(yè)所得稅

22、。損失可以推遲到未來(lái)的五年，抵銷下一年度企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額。中國(guó)企業(yè)所得稅的主要特點(diǎn)是：稅收較為復(fù)雜;稅收“負(fù)擔(dān)金額”原則;實(shí)施“年度征收，分期付款”的收繳管理辦法。 企業(yè)所得稅的基本稅率為25。，10的稅率適用于非居民納稅人的實(shí)際征稅。 所得稅是根據(jù)企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，可以通過(guò)兩種方法算得應(yīng)納稅所得額：第一種是根據(jù)會(huì)計(jì)利潤(rùn)，通過(guò)調(diào)整稅法與會(huì)計(jì)差額（如工資單，廣告等科目間接所得應(yīng)納稅所得額;二是企業(yè)今年所得總收入扣除企業(yè)所得稅法不納稅所得額（如向企業(yè)提供的財(cái)政撥款），應(yīng)納稅所得額作為購(gòu)買政府債券以獲得利息收入），可抵扣成本并允許彌補(bǔ)上一年的虧損，兩者之間的差額為企業(yè)所得應(yīng)納稅所得額

23、。企業(yè)所得稅原則為應(yīng)計(jì)權(quán)原則的基礎(chǔ)，以企業(yè)的實(shí)質(zhì)確認(rèn)應(yīng)納稅所得額的前提。以間接法計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法是，企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額等于企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額加上或少于調(diào)整項(xiàng)目金額的。企業(yè)所得稅的納入是按照適用稅率繳納的企業(yè)所得稅稅額，通常為25，然后扣除稅額抵扣和抵免額。4 “營(yíng)改增前的兩種稅收的對(duì)比分析” “營(yíng)增改”在落實(shí)之前，是面對(duì)小部份企業(yè)而設(shè)置的稅種，在營(yíng)業(yè)稅中所產(chǎn)生銷售金額是不包括成本的，與此同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅是針對(duì)不同部門的不同銷售金額而設(shè)定的，稅率主要為3和5，服務(wù)業(yè)大部分是營(yíng)業(yè)稅率的20。 但是，增值稅是對(duì)于我國(guó)的企業(yè)和個(gè)人，提供相應(yīng)的增值服務(wù)以獲取利潤(rùn)的，對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)增值的

24、額度需要加收增值稅，并且從國(guó)外獲得的進(jìn)口貨物需要交納一定的稅收，也就是國(guó)外進(jìn)口稅。試點(diǎn)省市對(duì)于國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品加工創(chuàng)造有著推動(dòng)作用，不同的商品種類決定不同的商品稅率。其稅率標(biāo)準(zhǔn)按照15%來(lái)征收，最低稅率標(biāo)準(zhǔn)為13%。 在“營(yíng)增改”稅收下主要包括兩種稅收體制，一個(gè)是營(yíng)業(yè)稅一個(gè)是增值稅。營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)產(chǎn)品的銷售金額制定的一種價(jià)格稅，存在重復(fù)征稅的問題，這種問題在企業(yè)稅收繳納中增加了無(wú)形的障礙。同時(shí)，由于企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅也將納入營(yíng)業(yè)稅和附加項(xiàng)目的利潤(rùn)稅收，這種營(yíng)業(yè)稅的繳納無(wú)形中增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，造成成本的增加和利潤(rùn)的減少，增值稅有其完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈條，總的來(lái)說(shuō)是一種價(jià)格稅收。對(duì)于營(yíng)銷環(huán)節(jié)中的行為進(jìn)行具體

25、的劃分，避免重復(fù)增稅的過(guò)程，這在無(wú)形中會(huì)減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。除了征收城鎮(zhèn)建設(shè)稅和教育附加稅收之外，增值稅對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生的影響幾乎是微乎其微。增值稅納稅人作為營(yíng)業(yè)稅負(fù)債時(shí)，納稅人的成本不能夠扣除，扣除增值稅鏈扣除。所以，為了實(shí)現(xiàn)中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的發(fā)展，必須要進(jìn)行稅收改革，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，為第三方企業(yè)也就是服務(wù)業(yè)提供更好的發(fā)展。政府進(jìn)行“營(yíng)改增”的目的就是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。這是我們社會(huì)必須解決的問題。5 “營(yíng)改增”的含義 “營(yíng)改增”實(shí)現(xiàn)了全面的增值稅扣減制度，打破了現(xiàn)有的兩個(gè)稅收共存，在按照行業(yè)類別和銷售商品，提供服務(wù)和區(qū)分稅收制度。經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行需要“營(yíng)改

26、增”支持，這對(duì)于整個(gè)社會(huì)和企業(yè)都會(huì)提供幫助，企業(yè)在“營(yíng)改增”的基礎(chǔ)上減少重復(fù)征稅。有利于社會(huì)專業(yè)劃分，避免企業(yè)“大而全”，“小而完”的模式，將指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展向著專業(yè)化的方向發(fā)展。另一方面，“營(yíng)改增”是政府?dāng)U大第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高就業(yè)率的可行途徑，也有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型。（2） “營(yíng)改增”的原因1 現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅制度存在的主要問題 1994年，中國(guó)在財(cái)稅領(lǐng)域進(jìn)行了深入改革，當(dāng)時(shí)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)情，考慮到社會(huì)各階層和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的各種問題，特別是政府收入等因素，所以區(qū)分了營(yíng)業(yè)稅和增值稅的范圍，來(lái)確定三大產(chǎn)業(yè)在第一產(chǎn)業(yè)征收增值稅，第二產(chǎn)業(yè)除了施工行業(yè)以外的各行業(yè)，

27、第三產(chǎn)業(yè)僅在批發(fā)和零售鏈接和服務(wù)中處理和修理維修增值稅，其余的第三產(chǎn)業(yè)是征收營(yíng)業(yè)稅的范圍。另一方面，為了有效地平衡中央和地方財(cái)政收入，減少當(dāng)時(shí)促進(jìn)稅收改革的阻力，政府將按照中央和地方的稅收收入分?jǐn)偠愂眨瑺I(yíng)業(yè)稅稅收收入全部歸屬地方。這在社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候也是一個(gè)很大的積極的作用。 中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)在二十一世紀(jì)發(fā)展迅速，增值稅與營(yíng)業(yè)稅并存的現(xiàn)象越來(lái)越常見，在目前構(gòu)成的營(yíng)業(yè)稅制度中，增值稅和營(yíng)業(yè)稅是最重要的組成部分，都有自己的征稅范圍，但是在征收的時(shí)候，都有模糊的難以區(qū)分邊界的問題。首先，兩種稅收的共存，摧毀了增值稅抵扣鏈條的系統(tǒng)，不利于創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，導(dǎo)致增值稅特征的中性特點(diǎn)不能

28、起到很好的作用。其次，營(yíng)業(yè)稅有其固有的稅收范圍，多以第三企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈與增值部分相互分離，不利于服務(wù)業(yè)額的整體發(fā)展，在國(guó)際市場(chǎng)上，增值稅取代營(yíng)業(yè)稅，也是國(guó)家采取的做法，符合稅收發(fā)展的方向。2 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要“營(yíng)改增” 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要問題之一，其中第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)最為重要。但是，這些服務(wù)業(yè)的營(yíng)改增稅制嚴(yán)重阻礙了其有效的發(fā)展。營(yíng)改增的科學(xué)發(fā)展觀完全符合“財(cái)稅體制改革”第二個(gè)五年計(jì)劃的概念，深化改革具體體現(xiàn)增值稅的演變，可以促進(jìn)增值稅扣稅鏈避免重復(fù)稅收給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)擔(dān)，有利于中國(guó)稅收制度的不斷完善;也有助于整合第三產(chǎn)業(yè)和發(fā)展，有利于社會(huì)專業(yè)化的分工;同時(shí)，這也對(duì)企業(yè)的發(fā)

29、展提出了更高的要求，有幫助企業(yè)通過(guò)全面的稅收管理來(lái)降低企業(yè)的實(shí)際成本;中國(guó)目前發(fā)展中國(guó)目前發(fā)展的三車，三項(xiàng)結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)作用，從而保證中中國(guó)特色社會(huì)主義平穩(wěn)運(yùn)行。在消費(fèi)市場(chǎng)上，必須努力平衡國(guó)家稅收和企業(yè)和個(gè)人的稅收負(fù)擔(dān)，要合理優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)這一要求。這樣才能確保政府的財(cái)政收入不會(huì)在政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的前提下發(fā)揮作用，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，提高第三產(chǎn)業(yè)比重中國(guó)的GDP，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)健發(fā)展。稅收制度是政府發(fā)揮其功能的重要手段。通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，可以指導(dǎo)市場(chǎng)資源配置的監(jiān)管，鼓勵(lì)企業(yè)投資發(fā)展資金等過(guò)程。對(duì)于限制性行業(yè)，還要通過(guò)稅收政策來(lái)規(guī)范其資源的市場(chǎng)配置。在現(xiàn)行稅收制度下，在企業(yè)所得稅法

30、中，對(duì)于企業(yè)研發(fā)費(fèi)用和其他扣除優(yōu)惠，是政策引導(dǎo)的一個(gè)很好的例子，可以引導(dǎo)企業(yè)走高科技方向，鼓勵(lì)科技研究發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)升級(jí)，有力促進(jìn)中國(guó)企業(yè)發(fā)展新技術(shù)研發(fā)。3 財(cái)稅體制的改革需要“營(yíng)改增” 1994年，中國(guó)開展了一輪符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步的歷史背景的財(cái)稅改革，形成了兩個(gè)稅收共存制度。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，在促進(jìn)中發(fā)揮了重要作用，也有效保證了財(cái)政收入。當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅被保留，主要是考慮到服務(wù)業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，稅制改革非常困難，非常復(fù)雜，要解決主要矛盾和重大問題，做出選擇。因此，1994年，稅收改革是過(guò)渡稅的過(guò)渡安排。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，體系逐漸反映了許多缺陷，有必要進(jìn)一步深化改革。一

31、是增加稅收風(fēng)險(xiǎn)。一方面，貨物整合和提供勞務(wù)越來(lái)越一體化，企業(yè)難以分離賬戶，兩套稅收制度增加征收和稅費(fèi)。另一方面，整合行業(yè)發(fā)展，也帶來(lái)國(guó)家稅收和土地征稅的邊界不明確，企業(yè)之間爭(zhēng)端增加，稅收風(fēng)險(xiǎn)增加等問題。二是限制服務(wù)業(yè)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門不斷分化，多元化，格局發(fā)生重大變化，行業(yè)邊界變得更加廣泛，模糊，增值稅和營(yíng)業(yè)稅共存造成的積累的稅收影響和附加成本，抑制企業(yè)之間的分工深化和虛擬限制服務(wù)業(yè)發(fā)展不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。三是限制金融體制改革。增值稅和營(yíng)業(yè)稅共同造成的稅制不統(tǒng)一，不利于制定增值稅法，不利于優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)和金融體制改革。 目前，財(cái)政稅收制度的深化改革

32、主要集中在營(yíng)業(yè)稅制改革上，體現(xiàn)在逐步取消營(yíng)業(yè)稅，全行業(yè)增值稅制度的實(shí)施，增值稅制度為主體，符合中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。目前，中國(guó)財(cái)政稅收制度改革的幾個(gè)基本原則是，首先簡(jiǎn)化現(xiàn)行稅收制度、二是放寬現(xiàn)行征稅范圍內(nèi)的稅基、第三適合降低稅率、第四是加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收來(lái)源的收集和管理。目前，結(jié)構(gòu)性減稅的倡導(dǎo)和實(shí)施，比全面減稅更為全面，更符合我國(guó)目前的具體情況。一方面可以確保政府不需要財(cái)政收入，另一方面，通過(guò)調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)和消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，最后，通過(guò)增加稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和有利于新時(shí)期政府改革的深化和推進(jìn)。 營(yíng)改增是政府在重大財(cái)稅制改革中的“十二五”，它的結(jié)構(gòu)性十分符合中國(guó)稅制改革

33、的科學(xué)改革觀。（3） “營(yíng)改增”情況簡(jiǎn)述 1 “營(yíng)改增”的基本原則（1）總體設(shè)計(jì)，一步一步實(shí)施。要正確處理這三者的改革發(fā)展與穩(wěn)定關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，要提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，根據(jù)實(shí)際情況，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)稅改革方案，在實(shí)踐中，稅收改革和深化。（2）進(jìn)行稅務(wù)合理化規(guī)范，稅務(wù)承擔(dān)主體分明，在現(xiàn)有的稅收制度下，銀行政府應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)及各個(gè)小型企業(yè)的發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行層次劃分。確定稅收利率的制定規(guī)范。確保現(xiàn)行稅收制度一輪稅制改革，企業(yè)整體稅負(fù)不增加或略有下降的趨勢(shì)，同時(shí)需要做好基本消除屢屢征稅的弊端。（3）綜合協(xié)調(diào)，平穩(wěn)過(guò)渡。在實(shí)行營(yíng)改增的過(guò)程中，要注意這兩種稅收的銜接。我們還需要協(xié)調(diào)試點(diǎn)地區(qū)納稅人與非試點(diǎn)地區(qū)

34、的關(guān)系，避免稅收減免的影響，確保建立完善現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展稅收管理制度，確保營(yíng)改增這項(xiàng)工作做到全面有序，順利發(fā)展。2 “營(yíng)改增”的總體部署 上海等省市參與改革工業(yè)和營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅服務(wù)改革的開始試點(diǎn)，然后選擇適當(dāng)?shù)捏w制進(jìn)行擴(kuò)大改革，根據(jù)政府提出的法律法規(guī)，和國(guó)家常務(wù)委員提出的方針進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)的改革規(guī)劃，根據(jù)中央和各個(gè)省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際因素，試點(diǎn)區(qū)域和稅收要素的范圍等都做了全面的安排，考慮到一些企業(yè)稅負(fù)不下降，形勢(shì)的崛起，也是過(guò)渡政策。 本輪營(yíng)改增稅費(fèi)改革一般分為以下三個(gè)階段： 首先，選擇一些行業(yè)在個(gè)別地區(qū)首先成為營(yíng)改增試點(diǎn)。國(guó)務(wù)院一直在運(yùn)輸行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于前沿的省市，進(jìn)行試點(diǎn)且活動(dòng)圓滿成功，在這一過(guò)

35、程中，國(guó)家的政策方針起到了主導(dǎo)作用，通過(guò)部分省市試點(diǎn)成功，進(jìn)行全國(guó)推廣，使得改革過(guò)程更加完備，為“營(yíng)改增”提供了事實(shí)依據(jù)。使改革效果達(dá)到最佳。 二是選擇國(guó)家一些行業(yè)成為營(yíng)改增試點(diǎn)，2013年8月，一直在運(yùn)輸行業(yè)和一些現(xiàn)代交通運(yùn)輸行業(yè)，進(jìn)行由點(diǎn)及面的推廣，在2012年4月此活動(dòng)圓滿成功。把郵政業(yè)交通業(yè)共同納入“營(yíng)改增”的范圍。 在中國(guó)稅務(wù)改革制度會(huì)進(jìn)一步貫徹落實(shí)，推動(dòng)改革的完成是不可避免的因素。以2013年末期為時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)整體規(guī)劃，進(jìn)行資源合理分配和實(shí)施。 首選和生產(chǎn)流通緊密相連，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本條件實(shí)施服務(wù)試點(diǎn)，各行業(yè)將 最終被納入營(yíng)改增，力爭(zhēng)在2015年完成財(cái)政稅收制度改革，最終解決增值稅

36、問題深度問題的深度還不夠。3 “營(yíng)改增”的稅制設(shè)計(jì)（1）稅率。 “增值稅”，增值稅有兩個(gè)稅率，基本稅率為17，低稅率為13，由于試點(diǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上分別增加了兩個(gè)檔案費(fèi)率， 11和6。 營(yíng)改增后，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)及交通管理稅務(wù)征收已達(dá)百分之十六，在目前郵政運(yùn)輸業(yè)已達(dá)稅收百分之十，其余服務(wù)性行業(yè)適用百分之五。（2）納稅方式。在目前實(shí)行營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)中，除了對(duì)金融保險(xiǎn)和生活服務(wù)行業(yè)增值稅的簡(jiǎn)單應(yīng)用稅收計(jì)算外，其他行業(yè)一般按一般納稅人繳納16的增值稅稅率增值稅。（3）稅務(wù)基本管理。增值稅的納稅者計(jì)算的增值稅是根據(jù)出售貨物和提供應(yīng)稅服務(wù)收取所有的收入。（4）進(jìn)出口服務(wù)貿(mào)易。二 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影

37、響（一） “營(yíng)改增”對(duì)流通稅稅負(fù)的影響 截至2014年4月，房地產(chǎn)業(yè)尚未納入營(yíng)業(yè)稅“納稅人”的營(yíng)改增。分析房地產(chǎn)行業(yè)的主要業(yè)務(wù)，一般包括房地產(chǎn)銷售和物業(yè)管理兩個(gè)方面。在營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)和服務(wù)的銷售是營(yíng)業(yè)稅率的5，但業(yè)務(wù)增加，物業(yè)管理仍然是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，根據(jù)目前實(shí)施的營(yíng)改增試點(diǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)的方法是增值稅稅率的6;房地產(chǎn)銷售有可能與建筑行業(yè)關(guān)閉，同等稅率為11，不排除征收17的有形移動(dòng)可能符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅率為6。最近財(cái)政部稅務(wù)官員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社記者，房地產(chǎn)行業(yè)按照具體時(shí)間表實(shí)行營(yíng)改增還沒有確定，稅率或建設(shè)業(yè)實(shí)施11標(biāo)準(zhǔn)。所以在這11的稅率為主要分析。 在營(yíng)改增中，分析征收對(duì)房地產(chǎn)行

38、業(yè)的影響，首先需要營(yíng)業(yè)收入，扣除項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)稅以及附加分析。增值稅的繳納書額收到商品流通環(huán)節(jié)的影響和增值稅產(chǎn)業(yè)值的影響。如果現(xiàn)在運(yùn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅大于產(chǎn)出稅，不但不繳納增值稅，而且可以進(jìn)入下一期繼續(xù)扣除。房地產(chǎn)業(yè)銷售稅主要是出售房地產(chǎn)收入帶來(lái)產(chǎn)值，進(jìn)項(xiàng)稅主要來(lái)自建筑行業(yè)等建筑業(yè)增值稅發(fā)票。 “增加”后營(yíng)業(yè)額的計(jì)算公式為：應(yīng)交增值稅+城市維修建設(shè)稅+教育費(fèi)+地方教育費(fèi)附加值=（房地產(chǎn)銷售增值稅） - 房地產(chǎn)開發(fā)稅增值稅）* 0.11 *（ 1 +城市建設(shè)稅和教育附加費(fèi)）。（二） “營(yíng)改增”對(duì)所得稅稅負(fù)的影響 考慮到收入表中營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)成本，營(yíng)業(yè)稅金，附加費(fèi)等多項(xiàng)因素影響的企業(yè)所得稅等一系

39、列因素，如作者的影響，僅考慮到變更稅收變化企業(yè)所得稅要素。 由于營(yíng)業(yè)稅是價(jià)格稅，納稅人支付營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)收入包括營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅是營(yíng)業(yè)稅和附加部分，屬于企業(yè)所得稅的計(jì)算，其中一個(gè)項(xiàng)目。 而增值稅是價(jià)稅，繳納增值稅納稅人，營(yíng)業(yè)收入不包括在增值稅產(chǎn)出稅中。2013年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入也是按照房地產(chǎn)增值稅出售免稅收入，所以營(yíng)改增由營(yíng)業(yè)收入比原來(lái)的收入表小的營(yíng)業(yè)收入同樣，經(jīng)營(yíng)成本不包括在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅中，營(yíng)業(yè)成本在原收入表中的營(yíng)業(yè)成本較小。增值稅不包括在企業(yè)所得稅扣減項(xiàng)目中，但一次繳納的增值稅支付城市維修建設(shè)稅和教育費(fèi)用，是企業(yè)所得稅扣除項(xiàng)目之一，為營(yíng)業(yè)稅和附加成分因此，應(yīng)付增值稅是對(duì)企業(yè)所得稅的間接影響。根據(jù)

40、城市建設(shè)稅和教育附加費(fèi)的計(jì)算公式，增值稅應(yīng)繳稅額越高，城建稅和教育附加費(fèi)越高，營(yíng)業(yè)稅和附加部分從企業(yè)所得稅中扣除，但顯然，稅率的5以及城市建設(shè)稅與教育附加費(fèi)之間的差額，以及兩個(gè)稅基之間的差額，扣除效果不如企業(yè)所得稅扣除的營(yíng)業(yè)稅。綜合稅負(fù)，營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅和附加企業(yè)所得稅稅前減免效應(yīng)，也不能彌補(bǔ)增值稅的增加。（三） “營(yíng)改增”對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響目前，營(yíng)業(yè)稅與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)與稅收改革的意識(shí)，對(duì)于企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)水平有一定的了解。而房地產(chǎn)的主要會(huì)計(jì)科目如下表所示：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額未交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出未交增值稅營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額 而相應(yīng)的會(huì)計(jì)

41、分錄如下所示：營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄表借貸銀行存款主營(yíng)業(yè)務(wù)收入營(yíng)業(yè)稅金及附加主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)教育費(fèi)附加銀行存款 （2）營(yíng)改增后，分為銷售房產(chǎn)及購(gòu)入貨物及應(yīng)稅勞務(wù)兩種情況。房地產(chǎn)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄為表借貸銀行存款主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額主營(yíng)業(yè)務(wù)成本存貨 若是本期增值稅銷項(xiàng)稅額大于本期增值稅進(jìn)行稅額，則需要繳納增值稅。其會(huì)計(jì)分錄為表為借貸銀行存款應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅營(yíng)業(yè)稅金及附加主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)教育費(fèi)附加應(yīng)

42、交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅銀行存款應(yīng)交稅費(fèi)教育費(fèi)附加 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入貨物及應(yīng)稅勞務(wù)的會(huì)計(jì)分錄表為借貸固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)/存貨銀行存款應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅進(jìn)行稅額（四）“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)管理產(chǎn)生的影響 政府在運(yùn)行“營(yíng)改增”后從個(gè)人到企業(yè)再到國(guó)家稅務(wù)征收局都受到了較大的影響，稅務(wù)繳納系統(tǒng)也產(chǎn)生了很大的波動(dòng)。為了更好的落實(shí)國(guó)家“營(yíng)改增”的方針，企業(yè)需要改變自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，落實(shí)科學(xué)技術(shù)促進(jìn)發(fā)展。對(duì)于未來(lái)的企業(yè)發(fā)展有著一定的規(guī)劃，從而降低企業(yè)的整體成本。減少企業(yè)在產(chǎn)品銷售中的銷售負(fù)擔(dān)。這樣才能為整個(gè)銷售行業(yè)做出貢獻(xiàn)，使企業(yè)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，并且加強(qiáng)專業(yè)化的趨勢(shì)，明確企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。要對(duì)于生產(chǎn)銷售和服務(wù)終端環(huán)節(jié)

43、進(jìn)行一系列的措施改革。部門進(jìn)行整體管理，以避免短板限制，整個(gè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略在業(yè)務(wù)上，也可以走向更專業(yè)的方向。三 結(jié)論及建議（一） 結(jié)論 國(guó)家的“營(yíng)改增”政策對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展方向有著很大的影響，新的稅收制度促使企業(yè)進(jìn)行自身的優(yōu)化升級(jí)，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也是對(duì)自身的一種挑戰(zhàn)。企業(yè)為了降低成本減少稅收負(fù)擔(dān)，必須要全面了解國(guó)家的稅收措施，要保證稅收的合理化和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)作為銷售環(huán)節(jié)眾多的企業(yè)已經(jīng)被納入“營(yíng)改增”的增值范疇，雖然在一定時(shí)間過(guò)后，增值稅會(huì)有著一定的變化，但是在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)政策下房地產(chǎn)的稅收額度加收的增值稅并不會(huì)受到影響。即使相應(yīng)的土地

44、成本是可以扣除的，那么稅收變化的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。 據(jù)作者萬(wàn)科2013年度報(bào)告的數(shù)據(jù)，稅收負(fù)擔(dān)營(yíng)改增稅后十分敏銳，特別敏感在稅率整體變化中整體幅度超過(guò)10%，總體利潤(rùn)與實(shí)際稅收為負(fù)值。整體稅收凈變化率為3%。從這一程度上看稅收顯著增加，稅負(fù)上漲25.06;在稅率為6的情況下，稅負(fù)明顯下降，稅負(fù)額占凈利潤(rùn)的比例為28.48。據(jù)上述分析，我得出結(jié)論，房地產(chǎn)企業(yè)按照11的增值稅稅率實(shí)行稅收改革較為實(shí)際，易于實(shí)施?？偠灾鶕?jù)目前的數(shù)據(jù)分析顯示，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施增值稅優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的積極影響都比較高。（二） “營(yíng)改增”后針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)建議1 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的建議 房地產(chǎn)開

45、發(fā)企業(yè)的需要一定的成本，而成本來(lái)源主要包括三方面：征地成本，項(xiàng)目前期成本（包括項(xiàng)目可行性研究的可行性，設(shè)計(jì)成本，規(guī)劃成本和“棲息地”到“（包括生活環(huán)境所需的供水，供暖，道路，綠化等），在開發(fā)期間，施工費(fèi)用（包括安裝費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用）以及其他意外費(fèi)用，其中，項(xiàng)目分析如下： 征地成本可以分為土地，土地出讓金，和土地整艘費(fèi)用，在目前的市場(chǎng)條件下，土地市場(chǎng)的土地資源并沒有獲得增值稅的權(quán)利，政府如果不出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行整改的話，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)一定會(huì)有所上升。根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)必須從土地成本中堅(jiān)守稅收，這樣利潤(rùn)才會(huì)增加，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)回溫。 在項(xiàng)目發(fā)展前期投入的成本屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈條。增

46、值稅率為6。營(yíng)改增后，通常從供應(yīng)商那里獲得費(fèi)用。 施工成本由于建筑業(yè)進(jìn)入營(yíng)改增試點(diǎn)，成本可以扣除，關(guān)鍵是區(qū)分施工和安裝費(fèi)用，屬于建筑行業(yè)的服務(wù)范圍，前者稅率為5%，后者的增稅稅率為10%，在房地產(chǎn)合同的簽訂中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必須對(duì)客戶予以說(shuō)明。可以考慮將部分服務(wù)收入納入合同的施工業(yè)務(wù)，為了加收10%的增值稅免收稅率。 目前，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以借鑒“營(yíng)改增”的方法進(jìn)行局部試點(diǎn)，稅收應(yīng)用的范圍較廣，主要在建筑行業(yè)的范圍。由樹木等地面設(shè)施購(gòu)置的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，營(yíng)改增之前，這已經(jīng)成為增值稅稅收改革的一個(gè)重要部分，所以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在政府的仿真提出之后必須要進(jìn)行土地成本發(fā)票征集工作。2 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入項(xiàng)

47、目合理化的建議 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要包括兩個(gè)方面，一個(gè)是房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)收入，一個(gè)是其與業(yè)務(wù)收入。 主要經(jīng)營(yíng)收入是房地產(chǎn)在進(jìn)行出售房地產(chǎn)和建造房地產(chǎn)是所獲得的收入，這是房地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。其余發(fā)展性收入是除了上述的主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的，包括建筑施工材料、物流管理企業(yè)和固定資產(chǎn)出租收入。 按照“中華人民共和國(guó)增值稅運(yùn)行條例”第三條規(guī)定：“納稅人對(duì)于不同的貨物或者應(yīng)該繳納稅務(wù)的勞務(wù)有著不同的稅率，應(yīng)該進(jìn)行分門別類的計(jì)算稅收營(yíng)業(yè)額，而不是單獨(dú)計(jì)算。從適用稅率高。各類收入項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來(lái)說(shuō)，根據(jù)具體實(shí)施情況中的環(huán)節(jié)分為不同的銷售稅率，這樣可以根據(jù)不同的商品價(jià)值進(jìn)行不同的稅率征收。這種征收可以減少企業(yè)遭受重復(fù)稅收的風(fēng)險(xiǎn)。3 “營(yíng)改增”在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程的建議 在目前的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)庫(kù)存量過(guò)多，資產(chǎn)預(yù)定的環(huán)節(jié)復(fù)雜，所以政府必須要出臺(tái)相應(yīng)的政策根據(jù)現(xiàn)有的貨物存放比率進(jìn)行稅收繳納。逐年扣除現(xiàn)有庫(kù)存空間。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)水平達(dá)到了資金上的平衡。減少企業(yè)使用稅收納稅的可能性。未來(lái)稅收征管范圍將會(huì)發(fā)生很大的變化，這兩個(gè)方案將被視為“地方財(cái)政資金參考”，“先保守思想，即現(xiàn)行稅收在內(nèi)營(yíng)業(yè)稅收的范圍，稅收將納稅人，根據(jù)其繳納的稅收進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅與增值稅的區(qū)分，納稅人占比較高的總營(yíng)業(yè)稅在試點(diǎn)和未來(lái)后仍將在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局繳稅，對(duì)于具體稅收，納稅人需要單獨(dú)存放，”營(yíng)改增“的內(nèi)容是試點(diǎn)降稅的基本要素，根據(jù)現(xiàn)有的稅收繳