沈陽城市綜合體研究

1、沈陽城市綜合體項目研究沈陽城市綜合體項目研究目目 錄錄 沈陽城市綜合體概況 城市綜合體的定義 沈陽城市綜合體分布 沈陽城市綜合體特點城市綜合體的概念城市綜合體的概念城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，也被稱為“城中之城”。是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 城市綜合體的分類城市綜合體的分類 城市CBD中心的城市綜合體 交通樞紐型城市綜合體 城郊結(jié)合部城市綜合體城市綜合體九個特征城市綜合體九個特征 高可達(dá)性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合

2、性 土地使用均衡性 空間的連續(xù)性 內(nèi)外部關(guān)系的完整性 強大的對外輻射性 升值價值寫字間酒店住宅商業(yè)展覽 泛華廣場億豐廣場世茂。五里河保利達(dá)廣場世紀(jì)華豐華潤中心皇朝萬鑫茂業(yè)中心佳兆業(yè)項目嘉里中心領(lǐng)先國際裕景項目恒隆廣場新華國際華府天地國際金融中心東北世貿(mào)中心沈陽天地龍之夢協(xié)和廣場萬達(dá)新天地萬達(dá)廣場華強廣場目前沈陽的城市綜合體主要目前沈陽的城市綜合體主要分布在金廊沿線及各主次級分布在金廊沿線及各主次級商圈周圍，多數(shù)集中在市中商圈周圍，多數(shù)集中在市中心區(qū)域。心區(qū)域。太原街太原街中街中街北站北站CBD泛鐵百泛鐵百商圈商圈沈陽新天地誠大數(shù)碼南塔商圈南塔商圈三好街三好街商圈商圈新夏宮金金廊廊特點一：眾多實

3、力開發(fā)商聚集特點一：眾多實力開發(fā)商聚集特點二：開發(fā)時間集中特點二：開發(fā)時間集中 體量大體量大特點三：項目多點開花特點三：項目多點開花據(jù)統(tǒng)計，截止據(jù)統(tǒng)計，截止2009年底目前僅金廊沿線就有二十個項目年底目前僅金廊沿線就有二十個項目同時進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)面積達(dá)同時進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)面積達(dá)2000余萬平方米。大部余萬平方米。大部分項目政府要求在分項目政府要求在2012年前投入使用。年前投入使用。除去金廊沿線，各主次級商圈也紛紛開發(fā)了大型綜合體除去金廊沿線，各主次級商圈也紛紛開發(fā)了大型綜合體項目，形成了多點建設(shè)，綜合體全面開花的局面。項目，形成了多點建設(shè)，綜合體全面開花的局面。全國知名品牌地產(chǎn)大鱷悉數(shù)

4、亮相聚集了世貿(mào)、恒隆、華全國知名品牌地產(chǎn)大鱷悉數(shù)亮相聚集了世貿(mào)、恒隆、華潤、中糧等多家實力不凡的開發(fā)商，綜合實力強勁，資潤、中糧等多家實力不凡的開發(fā)商，綜合實力強勁，資金雄厚，綜合體開發(fā)經(jīng)驗豐富。金雄厚，綜合體開發(fā)經(jīng)驗豐富。 城市綜合體項目情況 城市綜合體項目列表 重點項目現(xiàn)狀 重點項目介紹序號項目名稱所屬區(qū)域類型 開發(fā)商建筑 （萬平方米）容積率物業(yè)形態(tài)投資總額（億元）竣工時間現(xiàn)狀1沈陽天地皇姑樞紐型瑞安地產(chǎn)10010公寓 高檔住宅 商業(yè) 寫字樓902012年建設(shè)中2東北世貿(mào)中心沈河中心型新恒基339商業(yè) 寫字間 星級酒店54-建設(shè)中3國際金融中心沈河中心型恒基兆業(yè)5313購物中心、寫字樓 超

5、五星酒店、商住公寓802012年建設(shè)中4華府天地 沈河中心型上置、華銳19011購物中心 酒店 公寓 寫字樓 會議會展中心1502008年一期投入使用，二期待建5新華國際沈河中心型香港新華集團259購物中心 酒店 寫字樓252010年建設(shè)中6恒隆廣場沈河中心型恒隆地產(chǎn)807商業(yè) 辦公 公寓 酒店 展覽 1002011年建設(shè)中7裕景項目沈河中心型菲律賓裕景地產(chǎn)12012公寓 寫字間 酒店 百貨 高端住宅802012年待施工8領(lǐng)先國際和平中心型沈陽新拓置業(yè)3010公寓 住宅 商業(yè) 寫字間152010年基本完工9華潤中心和平中心型華潤置地617.6住宅 寫字間 酒店 商業(yè) 購物中心452011年建設(shè)

6、中10嘉里中心和平中心型嘉里集團20012星級酒店 會展 辦公樓 服務(wù)式公寓 高端住宅802011年建設(shè)中11佳兆業(yè)項目和平中心型深圳佳兆業(yè)2110住宅 公寓 寫字樓 商業(yè)242013年拆遷中12茂業(yè)中心和平中心型深圳茂業(yè)集團38.7715辦公樓 公寓 住宅樓 商業(yè)202010年建設(shè)中13世紀(jì)華豐和平中心型華豐建設(shè)409.5高檔住宅 大型商業(yè) 5A智能化辦公樓 五星標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓 252011年建設(shè)中14世茂五里河和平中心型香港世茂集團16610公寓 住宅 百貨 酒店 寫字樓1502011年建設(shè)中15新夏宮和平中心型華新地產(chǎn)319.3寫字樓 公寓 商業(yè) 高端住宅302011年建設(shè)中16皇朝萬鑫

7、大廈和平中心型中一集團25-商業(yè) 酒店 公寓 寫字樓272009年使用中17泛華廣場渾南城郊型泛華地產(chǎn)466.1商業(yè) 酒店 公寓 寫字樓 住宅252011年建設(shè)中18億豐廣場渾南城郊型上海億豐集團855.3商業(yè) 酒店 公寓 寫字樓 住宅352012年建設(shè)中19保利達(dá)廣場渾南城郊型香港保利達(dá)1005.8購物中心、商務(wù)會務(wù)中心、公寓、住宅、寫字樓、五星級酒店702011年建設(shè)中21龍之夢大東中心型上海長峰4809辦公樓、酒店、購物中心、專業(yè)商場、會展中心等2602012年建設(shè)中22萬達(dá)新天地和平中心型萬達(dá)集團34.74.5公寓 寫字樓 專業(yè)店 百貨502009年使用中23協(xié)和廣場和平中心型日本新建

8、株式會社3010公寓 產(chǎn)權(quán)酒店 百貨352010年建設(shè)中24萬達(dá)廣場鐵西樞紐型萬達(dá)集團904.5住宅 公寓 商業(yè) 酒店462010年建設(shè)中25華強廣場和平中心型華強集團19.338.6電子商場 寫字樓 住宅222011年建設(shè)中26誠大數(shù)碼廣場和平中心型筑成房地產(chǎn)368.5商業(yè) 公寓 住宅202010年建設(shè)中27沈陽新天地東陵樞紐型沈陽新天地有限公司405.5酒店、辦公、商業(yè)、住宅402011年建設(shè)中新夏宮世紀(jì)華豐茂業(yè)中心世茂五里河華潤中心裕景中心開發(fā)商：香港恒基兆業(yè)集團項目情況：89層辦公樓1棟，高達(dá)427米；6.5萬平方米38層高達(dá)153米服務(wù)式公寓7.5萬平方米40層高達(dá)160米的套房酒店

9、?？⒐r間：2012年沈陽國際金融中心沈陽國際金融中心國際國際金融中心金融中心沈陽裕景中心沈陽裕景中心沈陽裕景沈陽裕景中心中心開發(fā)商：菲律賓裕景地產(chǎn)集團項目情況：占地8.4萬平，總建筑面積120萬平方米，規(guī)劃五星級酒店、五A級寫字間、國際商業(yè)中心等。其中最高建筑規(guī)劃為90層、近400米?？⒐r間：2012年沈陽市府恒隆廣場沈陽市府恒隆廣場沈陽市府沈陽市府恒隆廣場恒隆廣場開發(fā)商：香港恒隆地產(chǎn)集團項目情況：世界級購物中心、辦公樓群、六星級酒店及服務(wù)式公寓、兩棟超過300米的雙塔樓?？⒐r間：2011年沈陽嘉里中心沈陽嘉里中心沈陽沈陽 嘉嘉里中心里中心開發(fā)商：香港嘉里集團項目情況：規(guī)劃建設(shè)200米以

10、上的多棟高層建筑、業(yè)態(tài)包括酒店、會展、辦公樓、服務(wù)式公寓、豪華購物中心。一期為香格里拉灑店，目前已經(jīng)動工?？⒐r間：2011年沈陽茂業(yè)中心沈陽茂業(yè)中心沈陽沈陽 茂茂業(yè)中心業(yè)中心開發(fā)商：深圳茂業(yè)項目情況：項目為商業(yè)、辦公、酒店、居住綜合體。地塊以東為用地界限，西為青年大街，南為五里河巷，北為文萃路，擬建66層辦公酒店及44層住宅，五層商業(yè)，三層地下室，負(fù)一層為商業(yè)。竣工時間：2010年沈陽華潤中心沈陽華潤中心沈陽沈陽 華華潤中心潤中心開發(fā)商：華潤置地項目情況：包括近20萬平米購物中心萬象城、8萬平方米國際5A級寫字樓華潤大廈，二期為高檔住宅，超五星級酒店，國際5A級寫字樓。 目前萬象城已封頂，悅

11、府銷售中心已開放?？⒐r間：2012年沈陽亞太龍之夢沈陽亞太龍之夢沈陽沈陽 龍龍之夢之夢開發(fā)商：上海長峰集團項目情況：規(guī)劃大型購物中心、大型國際會展中心、萬國美食中心、萬國名品中心。5棟51層超高層、2棟45層148米公寓、37棟37層120米住宅?？⒐r間：2012年小結(jié)：主要的綜合體項目全部打造為高端路線，住宅以城市超高層豪宅為主，體量多在50萬方以上，將在2011年左右集中放量。 在售綜合體項目分析 沈陽天地 世茂五里河 皇朝萬鑫基本信息基本信息開發(fā)商：沈陽華匯房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計WAA（加拿大）建筑規(guī)劃巴馬丹集團物業(yè)服務(wù)第一太平戴維斯規(guī)模：占地11萬平方米，總建80萬平方米，一期總建

12、29萬產(chǎn)品類型：高層開發(fā)期數(shù)：分三期社區(qū)配套：商業(yè)開盤日期：預(yù)計09年9月.交房日期：10年年底一期情況：四棟樓，兩棟板式高層，兩棟公建（公寓，寫字間）底層商場，戴德梁行招商，封閉園區(qū)銷售面積110-170平方米的2房3房,共四個戶型110，150，155，170銷售價格9000-10000（裝修2000）銷售情況住宅推出兩棟，目前銷售率為80%，商業(yè)部分未啟動。一期北金廊唯一高端項目，靠近地鐵二號線岐山路站，地段優(yōu)勢明顯。售建筑立面建筑立面現(xiàn)代風(fēng)格立面，預(yù)計40層，2個單元，2梯4戶?，F(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)場表現(xiàn)900多萬裝修的售樓處，內(nèi)部地面手工大理石，沙發(fā)2萬一個體現(xiàn)其高端定位。規(guī)模：160萬總建規(guī)

13、劃：12棟34-58層超高層，3棟60層高檔公寓，1棟50層酒店希爾頓，2棟69層寫字樓，1棟7層世茂百貨，總建6萬左右產(chǎn)品：住宅在售3棟，100-250平方米，商業(yè)10-1000平方米價格：住宅8000-13700，均價8000，商業(yè)按使用面積每平40000，8年15%返租銷售：85% 目前6號樓排號中，已排230個號，房源200套，百貨預(yù)計在1月中旬開業(yè)?？蛻簦喝行钥蛻?，主要為各行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，看好地段，中年偏多，自住為主，部分客戶購買100平方米戶型投資。品牌，地段，產(chǎn)品定位打造24小時高端城市生活主場項目概況項目概況高品質(zhì)的園區(qū)及建筑設(shè)計高品質(zhì)的園區(qū)及建筑設(shè)計近60%的綠化率，景觀園林，

14、活動中心，會所兩梯兩戶，獨立傭人房獨立電梯。精裝大堂，高舉架人車分流，超大2層地下車庫戶型方正，雙主臥，大面寬優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的塑造提升項目高端水準(zhǔn)銷售去化銷售去化該項目自08年9月開盤銷售，已推部分的去化率達(dá)85%。l開盤銷售230套l09年1-6月銷售120套左右，銷售面積2萬多平l09年3月拿出6層以下房源促銷，6000元/平方米，促進一定成交。l目前97平方米產(chǎn)品已經(jīng)售完，部分購買客戶用來投資。l大面積戶型中235平方米，257平方米的戶型去化較快，這兩個戶型主臥均可達(dá)到6.3米的面寬。l此外，在戶型設(shè)計上，配有獨立傭人房，體現(xiàn)高端水準(zhǔn)。1#樓58層，平層面積分布為167，97，179，179

15、，97，2142#樓34層，平層面積分布為270，235，235，2703#樓52層，平層面積分布為233，216，178，257主力去化235平以上房源，小面積產(chǎn)品存在投資需求。257規(guī)模：25萬總建規(guī)劃：1-10層為裙房，商業(yè)及酒店配套11層以上為三棟塔樓。分別是1棟48層皇朝萬鑫酒店，1棟37層精裝公寓，1棟37層寫字間產(chǎn)品：公寓在售35-600平方米，主力為50和100平方米左右。寫字間98-1300平方米。價格：公寓13000-30000元/平方米，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)在4000元左右。寫字間均價13000-15000左右，租金1700-2000元/平方米/年。銷售：08年底開始對外銷售。目

16、前已入住。整體銷售約90%。客戶：全市性客戶，私營業(yè)主等富有人群。追求豪華檔次，對具體細(xì)節(jié)關(guān)注較少。從名稱到外形，塑造豪華氣勢。項目概況項目概況富有高貴感的建筑富有高貴感的建筑運用理石石材，金色裝飾，尖頂，裝飾線等建筑材料，打造項目高貴感豪華的建材配備豪華的建材配備大理石裝飾，地板拼花，高級壁紙，世界頂級品牌裝修建材超級配套及新型智能化系統(tǒng)的運用超級配套及新型智能化系統(tǒng)的運用大規(guī)模豪華配套及智能化系統(tǒng)運用營造項目高端氛圍5000平入戶大堂3000平會展中心10000平健身中心2078平室內(nèi)空中花園堆垛式立體停車場多部高速電梯高端銷售推廣模式高端銷售推廣模式預(yù)約式營銷及現(xiàn)場細(xì)節(jié)把控強化高端印象售

17、樓處裝修售樓處會談區(qū)沙盤水杯銷售去化銷售去化北側(cè)小面積居多50平方米左右，13000元起價，去化相對較慢從11層至29層主要是38平，50平，75平，110平和150平幾種中小戶型從29層往上是中大戶型，最大戶型600平 酒店及寫字間已于09年底投入使用。南向戶型15600元起家，主要為98平1房，102平，158平方米2房。其中102平產(chǎn)品起家18000，已經(jīng)售罄，158平方米產(chǎn)品剩余5-6套，而98平方米產(chǎn)品去化相對較慢EEELMFF-1AA戶型戶型ADEFGML格局格局1室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)1室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)1室室1衛(wèi)衛(wèi)1儲儲1室室1廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1儲儲2室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1儲儲

18、2室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1儲儲面積面積約約50約約58約約40約約80約約158約約154約約98GLG南向及觀景房去化速度最快小結(jié)：目前在售的項目去化情況均較好，得到了高端市場的認(rèn)可，但是商業(yè)部分啟動較慢。 未來競爭形勢分析 未來供應(yīng)分析 業(yè)態(tài)對比項目名稱所屬區(qū)域類型 建筑 （萬平方米）沈陽天地皇姑樞紐型100東北世貿(mào)中心沈河中心型33國際金融中心沈河中心型53華府天地 沈河中心型190新華國際沈河中心型25恒隆廣場沈河中心型80裕景項目沈河中心型120領(lǐng)先國際和平中心型30華潤中心和平中心型61嘉里中心和平中心型200佳兆業(yè)項目和平中心型21茂業(yè)中心和平中心型38.77世紀(jì)華豐和平中心型40世茂五里河和平中心型166新夏宮和平中心型31皇朝萬鑫大廈和平中心型25泛華廣場渾南城郊型46億豐廣場渾南城郊型85保利達(dá)廣場渾南城郊型100龍之夢大東中心型480萬達(dá)新天地和平中心型34.7協(xié)和廣場和平中心型30萬達(dá)廣場鐵西樞紐型90華強廣場和平中