土地一級(jí)開熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題發(fā)實(shí)務(wù)解析

1、.土地一級(jí)開發(fā)熱點(diǎn)難點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題解析問(wèn)題解析.地方打折賣地成風(fēng) 底價(jià)成交成常態(tài)成交量溢價(jià)率話語(yǔ)權(quán).一一六六四四五五開發(fā)貸款的申請(qǐng)及信貸管理（國(guó)開銀行）開發(fā)貸款的申請(qǐng)及信貸管理（國(guó)開銀行）二二三三土地一級(jí)開發(fā)的成本及收益形式土地一級(jí)開發(fā)的成本及收益形式BT模式在土地一級(jí)開發(fā)中的應(yīng)用模式在土地一級(jí)開發(fā)中的應(yīng)用融資平臺(tái)建設(shè)融資平臺(tái)建設(shè)融資模式融資模式土地一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與防范土地一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與防范.一一六六四四五五二二三三土地一級(jí)開發(fā)的成本及收益形式土地一級(jí)開發(fā)的成本及收益形式.土地一級(jí)開發(fā)是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資和開發(fā)，將生地

2、變?yōu)槭斓氐倪^(guò)程。資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^(guò)程。其其目的是“生地做熟、毛地做凈” ，使土地具備可建設(shè)的條件，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開發(fā)鏈條較長(zhǎng)、涉及面較廣，資由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開發(fā)鏈條較長(zhǎng)、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開發(fā)而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開發(fā)融資問(wèn)題已經(jīng)成為土已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。地開發(fā)的瓶頸。定義定義.v 土地一級(jí)開發(fā)概念界定土地一級(jí)開發(fā)概念界定 土地一級(jí)開發(fā)，即土地前期開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃

3、等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級(jí)開發(fā)主體對(duì)一定區(qū)域內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到供應(yīng)條件的行為。v 土地一級(jí)開發(fā)與土地儲(chǔ)備之間的關(guān)系土地一級(jí)開發(fā)與土地儲(chǔ)備之間的關(guān)系 土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備 土地收儲(chǔ)土地收儲(chǔ)土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā).凈地開發(fā)由政府負(fù)責(zé)組織完成征地拆遷安置和補(bǔ)償，并墊付所發(fā)生的費(fèi)用。征地拆遷后的凈地交由土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共設(shè)施配套建設(shè)，形成熟地后進(jìn)行儲(chǔ)備或出讓。.特點(diǎn)1.資金密集，資金需求量大。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)

4、性差，使用集中，致使土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。.特點(diǎn)3.土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級(jí)市場(chǎng)需求來(lái)講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受

5、到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。.中央政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策與地方政府的土地財(cái)政的博弈 土地財(cái)政在我國(guó)的歷史并不長(zhǎng)，1998年房改之前，地方政府幾乎沒(méi)有賣地收入。在此之后，這筆“額外”的收入占地方財(cái)政收入之比逐年增加，甚至成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。地方政府之所以嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，與我國(guó)的財(cái)稅體制有著密不可分的關(guān)系。1994的分稅制改革，導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入分配與事務(wù)責(zé)任劃分倒掛，財(cái)權(quán)事權(quán)的不匹配導(dǎo)致地方政府在平衡財(cái)政收支上捉襟見肘。為了彌補(bǔ)財(cái)政收支的缺口，地方政府紛紛“廣開財(cái)路”，進(jìn)行多元化融資，其中賣地融資以其各方面的“優(yōu)勢(shì)”，迅速

6、成為各地財(cái)政收入的主要來(lái)源。.中央政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策與地方政府的土地財(cái)政的博弈(續(xù)）一方面，地方政府擁有土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的壟斷權(quán)，這意味著地方政府實(shí)際上成為土地使用權(quán)出讓的唯一賣方。除了利用城市未開發(fā)空地，政府還可以通過(guò)農(nóng)地轉(zhuǎn)化、舊城改造等方式“再生”土地資源。另一方面，招拍掛出讓方式將土地儲(chǔ)備最大化地轉(zhuǎn)化為財(cái)政收入，這一環(huán)節(jié)也被認(rèn)為是高地價(jià)推升高房?jī)r(jià)的最直接的原因。此外，地方政府還可以通過(guò)土地征收與土地出讓的時(shí)間差獲取豐厚的“時(shí)間價(jià)值”。在這種邏輯背后，地方政府并沒(méi)有內(nèi)在動(dòng)力去主動(dòng)遏制房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭。高地價(jià)支撐了高房?jī)r(jià)，反過(guò)來(lái)又繼續(xù)帶動(dòng)周邊地段升值，進(jìn)一步擴(kuò)大了政府財(cái)政收入。一面是地方政

7、府“財(cái)源廣進(jìn)”，一面是房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮帶動(dòng)GDP快速增長(zhǎng)，這實(shí)在是地方政府所樂(lè)于見到的結(jié)果。這也就是為什么中央政府每次出臺(tái)嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策卻難以在各地收到實(shí)效的原因。 .摒棄“土地財(cái)政依賴癥”的迫切性 房?jī)r(jià)高企，背后推手眾多，成因復(fù)雜。而土地財(cái)政之所以更為人詬病，是因?yàn)榈胤秸环矫嬉浴耙?guī)則制定者”的形象壟斷土地征用環(huán)節(jié)，又以“生意人”的形象活躍于土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。而“生意人”都是追求利益最大化的，本應(yīng)代表廣大民眾利益的地方政府，在追求自身利益（往往是豐厚的財(cái)政收入和高速的GDP增長(zhǎng)）的沖動(dòng)之下，就難以顧及民眾的利益訴求了。 .銀行貸款、信托、IPO、PE、REITs土地一級(jí)開發(fā)土地成片開發(fā)

8、新城建設(shè) 城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）政策法規(guī)政策法規(guī)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商資本、規(guī)劃資金支持資金支持政府政府企業(yè)企業(yè)個(gè)人個(gè)人共 贏共 贏一級(jí)開發(fā)商一級(jí)開發(fā)商 主開發(fā)商主開發(fā)商住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目改造主體項(xiàng)目改造主體住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商單一型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市運(yùn)營(yíng)商城市運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城鄉(xiāng)統(tǒng)籌制度建設(shè)用地增減掛鉤招拍掛制度用地預(yù)申請(qǐng)制度綜合配套改革試驗(yàn)土地征用制度建設(shè)用地占補(bǔ)平衡制度土地出讓收支管理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度.成本構(gòu)成及收益模式 1. 1.土地一級(jí)開發(fā)

9、成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。 2. 2.由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 .（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

10、（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 （七）管理費(fèi) （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （九）銷售費(fèi)用 （十）應(yīng)納稅費(fèi) （十一）不可預(yù)見費(fèi).征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。以上。征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開發(fā)的前期，且需都發(fā)生在一級(jí)開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難要一次性支付；同時(shí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。.經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛

11、收入產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門的財(cái)政出讓收入專戶政府財(cái)政審核土地儲(chǔ)備中心的項(xiàng)目成本報(bào)表后，核撥相關(guān)成本費(fèi)用。 分配增值收益收入來(lái)源收入來(lái)源入庫(kù)財(cái)政入庫(kù)財(cái)政返還分配返還分配收支兩條線土地一級(jí)開發(fā)的收益模式土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺(tái)。2011年中央1號(hào)文件提出，從土地出讓當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于保障房建設(shè)基金.一級(jí)開發(fā)收入一級(jí)開發(fā)收入 開發(fā)企業(yè)作為土儲(chǔ)中心的開發(fā)企業(yè)作為土儲(chǔ)中心的受托人，管理執(zhí)行一級(jí)開受托人，管理執(zhí)行一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理費(fèi)發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理費(fèi) 2%8%分成分成土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的盈利.北京市土地儲(chǔ)

12、備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法京國(guó)土市2005540號(hào)文件中規(guī)定：n土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)。n土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。n通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)

13、施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。.1、土地成本返還土地成本由財(cái)政進(jìn)行審定土地成本由財(cái)政進(jìn)行審定2、土地增值收益土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審?fù)恋爻鲎屧鲋挡糠质峭恋爻鲎屖杖肟鄢?jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分核批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。的原則，將增值部分按比例進(jìn)

14、行分配。分配給一級(jí)開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開分配給一級(jí)開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。監(jiān)管。.海南溢價(jià)分成模式海南一級(jí)土地開發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導(dǎo)型2006年7月19日海南省人民政府出臺(tái)的關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知指出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。”也就是說(shuō)，一級(jí)開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益 海南財(cái)政實(shí)力較弱，導(dǎo)

15、致土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)由提供資金的開發(fā)商掌控；李嘉誠(chéng)、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)集團(tuán)均參與了海南的一級(jí)開發(fā)中信泰富與政府分成比例為7：3抬高地價(jià)，把其他開發(fā)商排除在外通過(guò)招拍掛向利益共同體輸送土地首創(chuàng)進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)開始于與海口市政府洽談當(dāng)?shù)厮畡?wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目.組建項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)行政派出機(jī)構(gòu)如土地、工商、稅務(wù)、公安、等所發(fā)生的費(fèi)用組建、運(yùn)營(yíng)招商機(jī)構(gòu)所發(fā)生的費(fèi)用完成各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作所發(fā)生的費(fèi)用前期成本規(guī)劃修編成本土地開發(fā)成本委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃、勘測(cè)、測(cè)量所發(fā)生的費(fèi)用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和概念性總體規(guī)劃，并組織專家評(píng)審會(huì)的費(fèi)用征地成本，包括但不限于安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)等其他與規(guī)劃修編有

16、關(guān)的招標(biāo)、交通、住宿、餐飲、考察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)修編區(qū)域總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，并組織專家評(píng)審會(huì)的費(fèi)用籌措前述資金所產(chǎn)生的利息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，包括但不限于勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等費(fèi)用解決土地遺留問(wèn)題所發(fā)生的土地收回或置換費(fèi)用成本拆遷成本，包括但不限于：委托拆遷單位費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等.貨幣收益優(yōu)先開發(fā)權(quán)專屬開發(fā)權(quán)決策管理權(quán)專屬最高優(yōu)惠其他土地出讓收入減去投資成本后的凈收益分成項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施經(jīng)營(yíng)所得收入或轉(zhuǎn)讓該經(jīng)營(yíng)權(quán)所得收益建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)自有資金投資項(xiàng)目所得收益政府確定的唯一的成片開發(fā)商政府承諾在項(xiàng)目周邊一定范圍內(nèi)不再推出同類競(jìng)爭(zhēng)的土地開發(fā)計(jì)劃對(duì)可協(xié)議出讓的土地

17、，政府優(yōu)先以成本價(jià)選擇成片開發(fā)商對(duì)非壟斷性公用事業(yè)項(xiàng)目，成片開發(fā)商有優(yōu)先投資權(quán)和優(yōu)先運(yùn)營(yíng)權(quán)如政府在區(qū)域周邊推出同類競(jìng)爭(zhēng)土地開發(fā)計(jì)劃，則優(yōu)先考慮成片開發(fā)商參加主管區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)小組，行使行政決策權(quán)政府承諾區(qū)域內(nèi)公安、稅務(wù)、工商等部門給予最大限度的配合本區(qū)域內(nèi)享有的優(yōu)惠待遇永不低于其他區(qū)域的最高優(yōu)惠待遇專項(xiàng)基金開發(fā)完成后，政府以區(qū)域內(nèi)稅收的一定比例設(shè)立基建招商以政府規(guī)范性文件的形式確定成片開發(fā)商享有區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目享有的優(yōu)惠待遇以政府規(guī)范性文件的形式予以明確政府同意以土地使用權(quán)或項(xiàng)目收益權(quán)為擔(dān)保，協(xié)助成片開發(fā)商融資政府同意成片開發(fā)商在自然保護(hù)區(qū)（如有）內(nèi)做保護(hù)性開發(fā)、建設(shè)并享

18、有收益權(quán).政府支付土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的時(shí)間可分為政府支付土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的時(shí)間可分為三種三種: :一是按開發(fā)的形象進(jìn)度撥付開發(fā)款，一是按開發(fā)的形象進(jìn)度撥付開發(fā)款，二是一級(jí)開發(fā)完成驗(yàn)收合格后支付開發(fā)款，二是一級(jí)開發(fā)完成驗(yàn)收合格后支付開發(fā)款，三是完成一級(jí)開發(fā)的地塊出讓后支付開發(fā)款。三是完成一級(jí)開發(fā)的地塊出讓后支付開發(fā)款。這三種情況下，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，其收益這三種情況下，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，其收益也應(yīng)增大。因此，企業(yè)的一級(jí)開發(fā)收益不應(yīng)是一個(gè)也應(yīng)增大。因此，企業(yè)的一級(jí)開發(fā)收益不應(yīng)是一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)使參與一級(jí)開發(fā)的企固定的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)使參與一級(jí)開發(fā)的企業(yè)對(duì)

19、于與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益有所表達(dá)，利用市場(chǎng)競(jìng)業(yè)對(duì)于與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益有所表達(dá)，利用市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制確定企業(yè)應(yīng)得的收益。價(jià)機(jī)制確定企業(yè)應(yīng)得的收益。土地開發(fā)費(fèi)用的獲得.市、縣級(jí)政府 管委會(huì) 國(guó)土部門 土儲(chǔ)中心 與政府合資 企業(yè)獨(dú)資 授權(quán) 招投標(biāo) 省級(jí)政府的確認(rèn) 人大審批 國(guó)庫(kù) 預(yù)算 人大審批 甲方主體 乙方主體 成為一級(jí)開發(fā)主體方式收益模式的合法性 土地出讓收益流程的完善.一一六六四四五五二二三三融資模式融資模式.2828融資平臺(tái)的宏觀形勢(shì)融資平臺(tái)的宏觀形勢(shì) 2011年6月28日審計(jì)署公告：2010 年末地方政府性債務(wù)總規(guī)模達(dá)到10.72 萬(wàn)億元，加上國(guó)債的存量，2010 年政府負(fù)債率和債務(wù)率（前者等于政

20、府債務(wù)/GDP，后者等于政府債務(wù)/財(cái)政收入。）分別達(dá)到44和146，較09 年（44.1%和173.2%）都有所下降，且仍保持在國(guó)際較低水平，即使將政策性銀行和鐵道部等政府隱性債務(wù)也算上，政府債務(wù)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)依然可控。地方政府債務(wù)目前面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是再融資風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)3年需支付的債務(wù)本息預(yù)計(jì)將達(dá)到2.2-3.1萬(wàn)億，2011年就需支付0.9-1.2萬(wàn)億，而銀監(jiān)會(huì)今年明確禁止借新還舊，使得融資平臺(tái)的短期債務(wù)展期出現(xiàn)困難。融資平臺(tái)的再融資壓力有多大，取決于銀監(jiān)會(huì)的四分類標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行起來(lái)有多嚴(yán)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地方政府債務(wù)增長(zhǎng)在經(jīng)歷了高峰期后，一旦大幅收縮，違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升，而銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的惡化又

21、會(huì)進(jìn)一步加劇再融資風(fēng)險(xiǎn)。.主管部門主管部門主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品承銷商承銷商市場(chǎng)市場(chǎng)我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介境內(nèi)債務(wù)資本市場(chǎng)境內(nèi)債務(wù)資本市場(chǎng).我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介市場(chǎng)發(fā)債迅速市場(chǎng)發(fā)債迅速.我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介企業(yè)貸款和企業(yè)發(fā)債融資比較企業(yè)貸款和企業(yè)發(fā)債融資比較.證監(jiān)會(huì)證監(jiān)會(huì)我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介.證監(jiān)會(huì)證監(jiān)會(huì)我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介.（一）融資渠道融資：融資：是指企業(yè)通過(guò)各種途徑籌措企業(yè)生存和發(fā)展所必需的資金?？煞譃閭鶛?quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。u融資與投資是資金活動(dòng)不可分割的兩個(gè)環(huán)節(jié)，融資是投資的前提，投資是融

22、資的目的。u投資和融資要在數(shù)量上達(dá)到平衡、時(shí)間上做到銜接。.（1 1）銀行貸款融資：）銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動(dòng)資金貸款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。（一）融資渠道（債權(quán)融資）.銀行審銀行審查借款查借款申請(qǐng)申請(qǐng)企業(yè)提企業(yè)提出貸款出貸款申請(qǐng)申請(qǐng)簽訂借簽訂借款合同款合同企業(yè)取企業(yè)取得借款得借款企業(yè)償企業(yè)償還本息還本息銀行貸款融資的流程銀行貸款融資的流程.我國(guó)債券市場(chǎng)產(chǎn)品分類目前我國(guó)債務(wù)融資市場(chǎng)主要由中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)等部門監(jiān)管

23、，不同監(jiān)管部門所監(jiān)管的融資產(chǎn)品在發(fā)行主體、發(fā)行條件、審批制度、發(fā)行交易場(chǎng)所等方面各不相同。 企業(yè)債企業(yè)債央票央票金融債金融債信貸資產(chǎn)支持信貸資產(chǎn)支持證券證券國(guó)債國(guó)債地方政府債券地方政府債券金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)政府機(jī)構(gòu)政府機(jī)構(gòu)公司債公司債可轉(zhuǎn)債可轉(zhuǎn)債分離債分離債專項(xiàng)資產(chǎn)管專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃理計(jì)劃中期票據(jù)中期票據(jù)短期融資券短期融資券發(fā)行主體發(fā)行主體債券品種債券品種監(jiān)管機(jī)關(guān)監(jiān)管機(jī)關(guān)一般企業(yè)一般企業(yè).債務(wù)融資工具的優(yōu)勢(shì)申請(qǐng)門檻較低：適合多種類型的企業(yè)拓寬自身融資渠道；融資成本較低：在正常市場(chǎng)條件下，綜合考慮中介手續(xù)費(fèi)等因素，總體成本通常低于同期銀行貸款；發(fā)行方式靈活：可依據(jù)企業(yè)資金需求靈活設(shè)計(jì)債務(wù)融資工具的

24、期限和金額等要素，并可以分次多期滾動(dòng)發(fā)行；時(shí)間效率較高：一般情況下，注冊(cè)資料完備并經(jīng)交易商協(xié)會(huì)審查接受后20個(gè)工作日內(nèi)可得知是否通過(guò)注冊(cè)；.（2 2）企業(yè)債券融資）企業(yè)債券融資 指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會(huì)審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬(wàn)元以上）；經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤(rùn)（或凈利潤(rùn)）足以支付債券一年的利

25、息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒(méi)有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)的40。. 債券發(fā)行方案的設(shè)計(jì)要緊密圍繞債券的發(fā)行目標(biāo)，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎(chǔ)上追求債券發(fā)行成本的最小化。債券方案設(shè)計(jì)時(shí)考慮的主要因素有： l 公司自身的具體情況，包括凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤(rùn)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)等，以判斷公司的債券發(fā)行規(guī)模和債券信用情況；l 公司的資金使用需求，從而考慮包括規(guī)模和期限等債券要素；l 目前的債券市場(chǎng)環(huán)境，估算債券的需求和利率情況；l 宏觀經(jīng)濟(jì)和利率趨勢(shì)判斷

26、，設(shè)計(jì)對(duì)公司長(zhǎng)期有利的債券方案。 .4141影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個(gè)因素影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個(gè)因素l以債券市場(chǎng)同期限產(chǎn)品收益率為基準(zhǔn)利率，在此基礎(chǔ)上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動(dòng)性利差以及其他各類風(fēng)險(xiǎn)收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價(jià)。u基準(zhǔn)利率：主要是同期限央行票據(jù)和Shibor的水平。u發(fā)行人信用即評(píng)級(jí)水平：財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況、流動(dòng)性指標(biāo)、信用歷史、融資能力、未來(lái)償債能力等因素會(huì)影響企業(yè)信用評(píng)級(jí)等級(jí)。u流動(dòng)性差異：由于國(guó)債、央行票據(jù)等信用好、發(fā)行頻率高、規(guī)模大，在市場(chǎng)上有著良好的流動(dòng)性。 債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，其流動(dòng)性與國(guó)債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會(huì)要求

27、收益補(bǔ)償，此利差隨市場(chǎng)情況確定。u其他因素：有無(wú)擔(dān)保、投資者偏好、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行頻率、期限結(jié)構(gòu)、贖回條款、目標(biāo)市場(chǎng)、發(fā)行方式、利息結(jié)構(gòu)等眾多因素。.企業(yè)一般選擇一年一次付息，到期一次還本方式，主要基于以下理由： 貼現(xiàn)和一次性還本付息適合于短期品種，不適合中長(zhǎng)期品種； 一年一次付息，到期一次還本是目前市場(chǎng)內(nèi)中長(zhǎng)期品種普遍采用的方式，市場(chǎng)接受程度高； 相比一年兩次付息，程序簡(jiǎn)便，不增加兌付工作量。還本付息方式還本付息方式.企業(yè)債券發(fā)行工作結(jié)構(gòu)企業(yè)債券發(fā)行工作結(jié)構(gòu)發(fā)行人發(fā)行人發(fā)改委 主承銷商承銷團(tuán)主承銷商會(huì)計(jì)師擔(dān)保人；監(jiān)管人評(píng)級(jí)律師發(fā)行核準(zhǔn) 協(xié)助發(fā)行申請(qǐng)工作上市申請(qǐng)、后續(xù)服務(wù)審計(jì)擔(dān)保評(píng)級(jí)法律意見發(fā)行

28、組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管 保薦協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)工作評(píng)估師評(píng)估抵押模式下債權(quán)人債券代理人保護(hù)債權(quán)人權(quán)益關(guān)注發(fā)行人資信狀況等包銷附注:擔(dān)保不是必須的.企業(yè)債券中介機(jī)構(gòu)職責(zé)企業(yè)債券中介機(jī)構(gòu)職責(zé).發(fā)行人發(fā)行人 發(fā)行企業(yè)債券證券公司 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)向國(guó)家發(fā)改委報(bào)送材料，由國(guó)家發(fā)改委審批中央國(guó)債登記結(jié)算公司登記托管企業(yè)債券的發(fā)行流程一覽企業(yè)債券的發(fā)行流程一覽 擔(dān)保人（如需） 律師事務(wù)所承銷債券進(jìn)行資信評(píng)級(jí)為債券擔(dān)保出具法律意見書保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)行方式：債券發(fā)行方式：主要在銀行間市場(chǎng)面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，也可通過(guò)交易所網(wǎng)上發(fā)行社保基金投資者投資者證監(jiān)會(huì)會(huì)簽人民銀行會(huì)簽承銷商銷售債券信用社個(gè)人投資

29、者.債券發(fā)行前期準(zhǔn)備階段具體工作1、公司內(nèi)部完成發(fā)行企業(yè)債券融資的決策；2、在主承銷商的協(xié)助下，制定債券發(fā)行方案；3、董事會(huì)對(duì)發(fā)行方案進(jìn)行表決；4、準(zhǔn)備最近三年的財(cái)務(wù)報(bào)告和審計(jì)報(bào)告（連審）及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告；5、與主承銷商簽訂承銷協(xié)議； 6、如果需要，與擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽署擔(dān)保協(xié)議，擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保函及有效授權(quán)文件，并提供最近一年的財(cái)務(wù)報(bào)表；7、選定評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)出具評(píng)級(jí)報(bào)告；8、選定律師事務(wù)所，律師出具法律意見書；9、主承銷商組織承銷團(tuán)，簽訂承銷團(tuán)協(xié)議，收集承銷團(tuán)材料。 企業(yè)診斷，融資額和方式論證，由專門研究部門提供的債券市場(chǎng)分析等； 對(duì)發(fā)行人整體情況進(jìn)行診斷，對(duì)債券發(fā)行方案、募集資金投向

30、等給出具體建議； 協(xié)助選擇律師事務(wù)所、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以及債券受托管理人； 計(jì)劃各項(xiàng)工作進(jìn)度，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各個(gè)中介機(jī)構(gòu)； 如果需要擔(dān)保，協(xié)助聯(lián)系擔(dān)保事宜； 檢查各中介機(jī)構(gòu)出具的文件，確保內(nèi)容完整、合規(guī)； 組織承銷團(tuán)，確保承銷工作的順利進(jìn)行； 制作全套發(fā)行申報(bào)材料。l 承銷商在第一階段的服務(wù).1、公司全體董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員在債券募集說(shuō)明書上簽字，保證不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并聲明承擔(dān)個(gè)別和連帶的法律責(zé)任；2、主承銷商對(duì)債券募集說(shuō)明書的內(nèi)容進(jìn)行盡職調(diào)查，并由相關(guān)責(zé)任人簽字，確認(rèn)不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并聲明承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；3、在主承銷商的推薦下，將材料上報(bào)至發(fā)改委

31、，申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券；4、預(yù)審員對(duì)申請(qǐng)文件進(jìn)行初審；5、根據(jù)反饋意見補(bǔ)充和修改發(fā)行材料；7、發(fā)改委作出核準(zhǔn)或者不予核準(zhǔn)的決定。l 承銷商在第二階段的服務(wù) 在完成盡職調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核，確保材料的完善和真實(shí)性； 負(fù)責(zé)將材料上報(bào)至發(fā)改委； 負(fù)責(zé)根據(jù)主管機(jī)關(guān)反饋意見修改、補(bǔ)充申報(bào)材料； 密切跟蹤發(fā)行申請(qǐng)的核準(zhǔn)進(jìn)度，做好各有關(guān)機(jī)關(guān)的工作，盡量縮短審核時(shí)間； 審批進(jìn)程末期開始對(duì)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行接觸和宣傳。債券發(fā)行申請(qǐng)階段具體工作.債券發(fā)行階段具體工作1、根據(jù)市場(chǎng)情況，選擇發(fā)行時(shí)機(jī)，決定是否分批發(fā)行；2、策劃宣傳方案，進(jìn)行發(fā)行宣傳；3、在指定報(bào)紙刊登發(fā)行公告；4、聯(lián)系機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)債券進(jìn)行路演推介

32、；5、根據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)結(jié)果，確定債券發(fā)行利率；6、債券在登記公司完成登記托管，開始正式發(fā)行；6、募集資金到位；7、主承銷商向主管機(jī)關(guān)報(bào)送發(fā)行發(fā)行備案文件；8、籌備債券上市事宜。l 承銷商在第三階段的服務(wù) 研究市場(chǎng)情況，提供發(fā)行時(shí)機(jī)選擇建議； 擬定宣傳方案并實(shí)施； 聯(lián)系機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)債券進(jìn)行推介； 安排債券發(fā)行的信息披露工作； 全面協(xié)調(diào)承銷團(tuán)成員的銷售，收繳募集資金； 發(fā)行結(jié)束后按時(shí)劃付募集資金； 向主管機(jī)關(guān)報(bào)送發(fā)行備案； 安排債券在相關(guān)場(chǎng)所上市流通。.拓拓寬寬融融資資來(lái)來(lái)源源降降低低融融資資成成本本樹樹立立市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象完完善善治治理理結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)整整債債務(wù)務(wù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)某省高速某省高速公路公司公路

33、公司某大型電子某大型電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)國(guó)內(nèi)大型國(guó)內(nèi)大型航空集團(tuán)航空集團(tuán)某省中小企某省中小企業(yè)集合票據(jù)業(yè)集合票據(jù)某省產(chǎn)業(yè)某省產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)發(fā)展集團(tuán)債券融資五大優(yōu)點(diǎn)債券融資五大優(yōu)點(diǎn)發(fā)行人關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題發(fā)行人關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題企業(yè)為什么要發(fā)債企業(yè)為什么要發(fā)債.企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì).企業(yè)發(fā)債融資兩大基本優(yōu)點(diǎn)企業(yè)發(fā)債融資兩大基本優(yōu)點(diǎn)降低融資成本降低融資成本.金融市場(chǎng)金融市場(chǎng)企企 業(yè)業(yè)企業(yè)發(fā)債融資兩大基本優(yōu)點(diǎn)企業(yè)發(fā)債融資兩大基本優(yōu)點(diǎn)擴(kuò)寬融資渠道擴(kuò)寬融資渠道. 相對(duì)于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì).企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì) 相對(duì)于短期融資券54.n準(zhǔn)

34、確把握?qǐng)?bào)批流程：準(zhǔn)確把握?qǐng)?bào)批流程：多年債券審批報(bào)批經(jīng)驗(yàn)，對(duì)整個(gè)流程準(zhǔn)確把握，確?？焖佾@得注冊(cè)。n爭(zhēng)取有利債券發(fā)行政策：爭(zhēng)取有利債券發(fā)行政策：與主管部門保持了比較有效的溝通，精通相關(guān)政策。n發(fā)行品種靈活：發(fā)行品種靈活：可根據(jù)市場(chǎng)情況、投資人需求設(shè)計(jì)最適合發(fā)行人的債券品種。n合理的招標(biāo)區(qū)間：合理的招標(biāo)區(qū)間：兼顧投資者要求和發(fā)行人利率預(yù)期，最大化發(fā)掘投資者需求并管理投資者預(yù)期。n債券發(fā)行材料準(zhǔn)備工作：債券發(fā)行材料準(zhǔn)備工作：對(duì)債券發(fā)行準(zhǔn)備工作深入了解，迅速、高質(zhì)量完成相關(guān)材料準(zhǔn)備工作。n廣泛市場(chǎng)摸底：廣泛市場(chǎng)摸底：金融債承銷團(tuán)含多家機(jī)構(gòu)，覆蓋銀行、保險(xiǎn)、券商等上千家機(jī)構(gòu)，可以在發(fā)行前進(jìn)行廣泛、準(zhǔn)確市場(chǎng)

35、摸底。n有效路演推介：有效路演推介：多年債券發(fā)行，與投資人保持了良好的合作關(guān)系，可配合發(fā)行人對(duì)全市場(chǎng)客戶進(jìn)行有效路演。了解客戶需求偏好，做到知己知彼。n一對(duì)一重點(diǎn)銷售：一對(duì)一重點(diǎn)銷售：根據(jù)路演推介的結(jié)果針對(duì)核心客戶的具體情況，展開全方位營(yíng)銷，最終確保核心投資者的大力參與。發(fā)行籌備階段申請(qǐng)報(bào)批階段 路演宣介階段 定價(jià)發(fā)行階段衡量債券承銷商的標(biāo)準(zhǔn)衡量債券承銷商的標(biāo)準(zhǔn).銀行間債務(wù)融資工具推出的背景 為拓寬企業(yè)直接融資渠道，培育企業(yè)商業(yè)信用，降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資成本，大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)，2008年4月15日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具發(fā)行注冊(cè)規(guī)則、銀行間債券市場(chǎng)

36、非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務(wù)指引、 銀行間債券市場(chǎng)非金融中期票據(jù)業(yè)務(wù)指引及相關(guān)文件，進(jìn)一步規(guī)范和拓寬了這個(gè)渠道。 債券融資工具與其他融資方式相比，具有以下優(yōu)勢(shì)：拓寬企業(yè)短期融資渠道，改變企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)（增加直接融資）；降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本（通常低于同期貸款）；提高融資資金使用效率（注冊(cè)期兩年有效）；為企業(yè)樹立良好市場(chǎng)形象（信息公開披露，獲得外部評(píng)級(jí)，債券在銀行間市場(chǎng)流通）；為企業(yè)降低擔(dān)保成本（一般為信用方式發(fā)行）；.（3 3）短期融資券和中期票據(jù)融資短期融資券和中期票據(jù)融資短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)

37、發(fā)行的一般性債務(wù)，無(wú)需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注冊(cè)一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件： v 依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)；v 具有穩(wěn)定的償付資金來(lái)源；v 可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露；v 債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的40% （用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標(biāo)條件：v 信用資質(zhì)優(yōu)良；v 近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為；v 近三年發(fā)行的固定收益證券沒(méi)有延遲支付本息的情形；v 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。.短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素短期融資券和中期

38、票據(jù)的發(fā)行要素.中期票據(jù)產(chǎn)品要素.中期票據(jù)監(jiān)管方式根據(jù)中國(guó)人民銀行，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)文件和規(guī)范，由銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)短期融資券的發(fā)行和交易實(shí)施自律管理監(jiān)管方式：注冊(cè)制相關(guān)管理制度如下：銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具管理辦法銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)中期票據(jù)業(yè)務(wù)指引銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)規(guī)則銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具信息披露規(guī)則.中期票據(jù)發(fā)行人初選條件具備企業(yè)法人資格具有三年經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表且最近一年盈利具備現(xiàn)金償債能力符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，募集資金用途合法最近3年沒(méi)有違法違規(guī)行為沒(méi)有延遲支付債券本金和利息的記錄具有較好的公司內(nèi)控制度和償債管理制度銀行內(nèi)部評(píng)級(jí)

39、 例如：9B（含）以上外部評(píng)級(jí)：主體AA（含）以上，或有成功發(fā)行MTN的歷史其他符合國(guó)家相關(guān)政策要求的企業(yè).中期票據(jù)發(fā)行程序第一步企業(yè)提出發(fā)行需求：向銀行提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)資料用于進(jìn)行行內(nèi)審批；第二步準(zhǔn)備注冊(cè)資料：行內(nèi)審批通過(guò)后，銀行協(xié)助企業(yè)根據(jù)交易商協(xié)會(huì)要求，準(zhǔn)備文件資料，并申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行額度；第三步中期票據(jù)發(fā)行獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)通知后，該期MTN在銀行間市場(chǎng)公開進(jìn)行招標(biāo)，依照市場(chǎng)利率發(fā)行，并進(jìn)入銀行間市場(chǎng)流通；第四步嚴(yán)格執(zhí)行信息披露MTN存續(xù)期間，銀行協(xié)助企業(yè)根據(jù)銀行間債券市場(chǎng)非金融債務(wù)融資工具信息披露規(guī)則等規(guī)定的要求及時(shí)進(jìn)行相關(guān)信息的披露；第五步到期兌付MTN到期時(shí)，企業(yè)根據(jù)發(fā)行利

40、率支付投資人本息；發(fā)行申請(qǐng)時(shí)間（步驟一到三）：一般為3個(gè)月左右.企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)的主要手續(xù)費(fèi)成本.短期融資券產(chǎn)品要素.短期融資券監(jiān)管方式根據(jù)中國(guó)人民銀行，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)文件和規(guī)范，由銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)短期融資券的發(fā)行和交易實(shí)施自律管理監(jiān)管方式：注冊(cè)制相關(guān)制度文件：銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具管理辦法銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務(wù)指引銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)規(guī)則銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具信息披露規(guī)則.短期融資券發(fā)行人初選條件具備企業(yè)法人資格具有三年經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表且最近一年盈利具備現(xiàn)金償債能力符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，募集資金用途合法最近3年沒(méi)有違法違

41、規(guī)行為沒(méi)有延遲支付債券本金和利息的記錄具有較好的公司內(nèi)控制度和償債管理制度銀行內(nèi)部評(píng)級(jí) 例如：9B（含）以上外部評(píng)級(jí)：主體A（含）以上，或有成功發(fā)行CP的歷史其他符合國(guó)家相關(guān)政策要求的企業(yè).短期融資券發(fā)行程序第一步企業(yè)提出發(fā)行需求：向銀行提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)資料用于進(jìn)行行內(nèi)審批；第二步準(zhǔn)備注冊(cè)資料：行內(nèi)審批通過(guò)后，銀行協(xié)助企業(yè)根據(jù)交易商協(xié)會(huì)要求，準(zhǔn)備文件資料，并申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行額度；第三步短期融資券發(fā)行獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)通知后，該期CP在銀行間市場(chǎng)公開進(jìn)行招標(biāo)，依照市場(chǎng)利率發(fā)行，并進(jìn)入銀行間市場(chǎng)流通；第四步嚴(yán)格執(zhí)行信息披露CP存續(xù)期間，銀行協(xié)助企業(yè)根據(jù)銀行間債券市場(chǎng)非金融債務(wù)融資工具信息披露

42、規(guī)則等規(guī)定的要求及時(shí)進(jìn)行相關(guān)信息的披露；第五步到期兌付CP到期時(shí)，企業(yè)根據(jù)發(fā)行利率支付投資人本息；發(fā)行申請(qǐng)時(shí)間（步驟一到三）：一般為3個(gè)月左右.企業(yè)發(fā)行短期融資券的主要手續(xù)費(fèi)成本.與企業(yè)債發(fā)行條件的比較與企業(yè)債發(fā)行條件的比較l共同點(diǎn)：共同點(diǎn)： 發(fā)行規(guī)模不超過(guò)凈資產(chǎn)的40%l不同點(diǎn)：不同點(diǎn)：1.1.凈利潤(rùn)的要求凈利潤(rùn)的要求 企業(yè)債券：三年平均凈利潤(rùn)足以支付一年的利息 短融、中票：無(wú)明確要求2.2.募集資金用途的要求募集資金用途的要求 企業(yè)債券：主要意義上的項(xiàng)目債，要求項(xiàng)目審批手續(xù)齊全，并符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策 短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體用途未限制3.3.審批制度審批制度 企業(yè)

43、債券：審批制國(guó)家發(fā)改委審批 短融、中票：注冊(cè)制銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)（會(huì)費(fèi)10萬(wàn)元/年）4.4.發(fā)行定價(jià)發(fā)行定價(jià) 企業(yè)債券：通過(guò)推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報(bào)批人民銀行，市場(chǎng)化程度較低 短融、中票：市場(chǎng)化發(fā)行，公開招標(biāo)，簿記建檔.v 中期：期限為1年以上（以3-5年為主，無(wú)上限規(guī)定）。 v 注冊(cè)制：中期票據(jù)作為企業(yè)債務(wù)融資工具，已經(jīng)人民銀行授權(quán)，由中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)進(jìn)行自律管理。發(fā)行人只需將相關(guān)發(fā)行文件提交交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后即可發(fā)行，手續(xù)簡(jiǎn)便。 v 無(wú)需擔(dān)保：企業(yè)只需符合發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、提交申請(qǐng)材料并具備信用評(píng)級(jí)即可，無(wú)需為此尋求擔(dān)保。v 一次申請(qǐng)、分期發(fā)行、余額管理：企業(yè)只需一次性申請(qǐng)融資總

44、額度，在規(guī)定的時(shí)間和額度內(nèi)（目前為兩年），根據(jù)自身資金需求靈活確定融資期限，隨時(shí)分期發(fā)行。短期融資券和中期票據(jù)特點(diǎn)短期融資券和中期票據(jù)特點(diǎn)申請(qǐng)手續(xù)簡(jiǎn)便融資成本低v市場(chǎng)化定價(jià)，信用評(píng)級(jí)較高企業(yè)融資成本低于同期貸款利率。v多種計(jì)息方式和結(jié)構(gòu)：固息、浮息、可贖回、資產(chǎn)掛鉤、指數(shù)掛鉤等，通過(guò)不同的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)一步增加靈活性和降低成本。.7171發(fā)行流程圖發(fā)行流程圖律師事務(wù)所申請(qǐng)報(bào)告5法律服務(wù)未通過(guò)1-2家主承銷商擬發(fā)行企業(yè)1簽署合作協(xié)議 2發(fā)行輔導(dǎo)簽訂承銷協(xié)議募集說(shuō)明書會(huì)計(jì)師事務(wù)所征信評(píng)級(jí)部門3信用評(píng)級(jí)4審計(jì) 盡職調(diào)查報(bào)告董事會(huì)決議評(píng)級(jí)報(bào)告等三年審計(jì)報(bào)告法律意見書6審查申請(qǐng)材料真實(shí)性償債計(jì)劃現(xiàn)金流分析交

45、易商協(xié)會(huì)7報(bào)送注冊(cè)申請(qǐng)材料通過(guò) 注冊(cè)通知書8發(fā)行公布募集說(shuō)明書（中國(guó)貨幣網(wǎng)、中國(guó)債券信息網(wǎng)）9報(bào)送發(fā)行情況.7272簡(jiǎn)單流程圖簡(jiǎn)單流程圖1.2.1.3.確定發(fā)行方案確定資金用途1.4.制作有關(guān)文件制作申請(qǐng)文件1.5.向交易商協(xié)會(huì)提交注冊(cè)材料1.6.注冊(cè)會(huì)議決定批準(zhǔn)與否配合主承開展盡職調(diào)查n 良好的開局最為重要n 根據(jù)企業(yè)資金安排和債券市場(chǎng)情況，與主承銷商共同確定發(fā)行方案1.7.批準(zhǔn)后組織發(fā)行n由隨機(jī)抽取的5名注冊(cè)委員會(huì)委員對(duì)是否接受企業(yè)發(fā)行注冊(cè)作出獨(dú)立判斷。選擇主承銷商等中介機(jī)構(gòu).n 配合主承銷商開展盡職調(diào)查工作n 主承銷商協(xié)助發(fā)行人準(zhǔn)備相關(guān)注冊(cè)材料n 主承銷商組建承銷團(tuán)成員n 將注冊(cè)文件報(bào)送

46、交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)辦公室n 按照注冊(cè)辦公室要求解釋、補(bǔ)充注冊(cè)文件n發(fā)行人與承銷商協(xié)商確定發(fā)行日期，并將相關(guān)發(fā)行文件上網(wǎng)公告，主承銷商進(jìn)行簿記建檔工作1.l（一）短期融資券和中期票據(jù)的注冊(cè)報(bào)告（附公司章程規(guī)定的有權(quán)機(jī)構(gòu)決議）l（二）主承銷商推薦函和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)承諾書l（三）募集說(shuō)明書；l（四）信用評(píng)級(jí)報(bào)告和跟蹤評(píng)級(jí)安排；l（五）法律意見書；l（六）企業(yè)最近三年經(jīng)審計(jì)過(guò)的財(cái)務(wù)報(bào)告和最近一期會(huì)計(jì)報(bào)表。l（七）其他文件，包括承銷協(xié)議、中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)資格證明等。申請(qǐng)主要材料申請(qǐng)主要材料.銀行間協(xié)會(huì)銀行投行評(píng)級(jí)公司審計(jì)律師發(fā)行人注冊(cè)審核承銷、報(bào)批信用評(píng)級(jí)三年經(jīng)過(guò)審計(jì)的報(bào)告律師意見函短期融資券和中期票據(jù)發(fā)行相關(guān)各

47、方短期融資券和中期票據(jù)發(fā)行相關(guān)各方.l（一）關(guān)于發(fā)行人的主體資格（具備發(fā)行中期票據(jù)的主體資格確認(rèn)）l（二）關(guān)于發(fā)行本次發(fā)行的批準(zhǔn)（公司決議、董事會(huì)文件、上級(jí)批準(zhǔn)）l（三）關(guān)于發(fā)行本次發(fā)行的合規(guī)性l（四）關(guān)于本次發(fā)行的期限l（五）關(guān)于信用評(píng)級(jí)（評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資格、評(píng)級(jí)結(jié)果）l（六）關(guān)于本次發(fā)行的承銷（承銷主體的資格及組成）l（七）關(guān)于與本次發(fā)行相關(guān)的其他重要法律事項(xiàng)（訴訟、仲裁、違規(guī)等）l（八）關(guān)于募集說(shuō)明書及其他發(fā)行文件（信息披露、稅項(xiàng)、保護(hù)機(jī)制等）l（九）結(jié)論意見北京市世坤律師事務(wù)所北京市世坤律師事務(wù)所 關(guān)于*公司發(fā)行2010年度中期票據(jù)之法律意見書.針對(duì)不同票據(jù)種類所出具的法律意見書北京經(jīng)濟(jì)技

48、術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)總公司2010、2011中期票據(jù)中期票據(jù)（主承銷商：光大銀行、北京銀行）北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2010年第一期中小企業(yè)集合票據(jù)中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：北京銀行）北京農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)2010第一期中小企業(yè)集合票據(jù)的發(fā)行；（主承銷商：北京銀行）河南新鄉(xiāng)特色裝備特色裝備2011第一期中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：建設(shè)銀行）北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2011年中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：工商銀行）2011北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中小企業(yè)集合票據(jù)（主承銷商：北京銀行）”北京市世坤律師事務(wù)所北京市世坤律師事務(wù)所 聯(lián)系律師：陳榮勝 .以上三種債券融資方式的比較以上三種債券融資方式的比較.影響債券市場(chǎng)發(fā)行利率的

49、幾個(gè)因素影響債券市場(chǎng)發(fā)行利率的幾個(gè)因素影響發(fā)影響發(fā)行利率行利率的因素的因素l發(fā)行人資質(zhì)和信用狀況：發(fā)行人資質(zhì)和信用狀況：資質(zhì)越好，信用評(píng)級(jí)信用評(píng)級(jí)越高，利率水平越低。l市場(chǎng)基準(zhǔn)利率：市場(chǎng)基準(zhǔn)利率：市場(chǎng)基準(zhǔn)利率（一般以同等期限的掉期利率或國(guó)債收益率為基準(zhǔn)）越高，發(fā)行利率越高。預(yù)計(jì)中期票據(jù)發(fā)行利率與同期貸款利率相比存在1%-2%利差（視不同評(píng)級(jí)而定），有利于發(fā)行人節(jié)約融資成本。l市場(chǎng)流動(dòng)性：市場(chǎng)流動(dòng)性：發(fā)行時(shí)市場(chǎng)資金充裕，則發(fā)行利率較低。l承銷商的定價(jià)能力：承銷商的定價(jià)能力：有經(jīng)驗(yàn)的主承銷商定價(jià)能力較強(qiáng)，發(fā)行利率則較低。.信用評(píng)級(jí)對(duì)發(fā)行成本的影響信用評(píng)級(jí)對(duì)發(fā)行成本的影響l影響債券市場(chǎng)發(fā)行成本的主要

50、因素包括主體信用等級(jí)及期限結(jié)構(gòu)。l高信用等級(jí)的發(fā)行利率低于同期限低信用等級(jí)的發(fā)行利率；發(fā)行期限越長(zhǎng)，發(fā)行利率水平越高。l以2009年各級(jí)別不同發(fā)行期限的中期票據(jù)對(duì)應(yīng)的發(fā)行利率為例：l 同期限情況下，主體信用評(píng)級(jí)越低，發(fā)行利率越高。.1 1：有利于降低發(fā)行人的當(dāng)期融資成本：有利于降低發(fā)行人的當(dāng)期融資成本 當(dāng)投資者對(duì)未來(lái)收益率的看漲預(yù)期逐漸形成時(shí)，其對(duì)浮息債的需求逐漸增加，浮息債發(fā)行利差減少，因此可以為發(fā)行人節(jié)約當(dāng)期財(cái)務(wù)成本。2 2：有利于降低債券發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)：有利于降低債券發(fā)行風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)通常偏好發(fā)行長(zhǎng)期限的債券，因?yàn)橐@得長(zhǎng)時(shí)間的資金使用，但當(dāng)投資者預(yù)期未來(lái)利率上漲時(shí)，往往縮短債券持有期，兩者需求不

51、一致，可能導(dǎo)致較高的發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。3 3：有利于豐富債券市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：有利于豐富債券市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 目前在我國(guó)債券市場(chǎng)，固息債的規(guī)模遠(yuǎn)大于浮息債的規(guī)模，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一。發(fā)行浮息利率債券的優(yōu)點(diǎn).（4 4）私募債）私募債非公開定向債務(wù)融資工具（簡(jiǎn)稱私募債），是相對(duì)于公開發(fā)行方式（中票、短券），協(xié)會(huì)新推出的一種融資方式。發(fā)行規(guī)模突破了凈資產(chǎn)40%的限制向特定的投資者募集融資方案靈活，注冊(cè)流程簡(jiǎn)化信息披露簡(jiǎn)化，保密性強(qiáng).北京保障性安居工程私募債項(xiàng)目背景北京保障性安居工程私募債項(xiàng)目背景根據(jù)北京市的統(tǒng)一部署，2011年北京市50個(gè)重點(diǎn)村、20萬(wàn)套保障性住房及1萬(wàn)套中關(guān)村人才公租房建設(shè)的資金缺口大約在500

52、億左右；經(jīng)市政府專題會(huì)審議，市委、市政府上報(bào)中國(guó)人民銀行溝通，初步確定了通過(guò)銀行間市場(chǎng)發(fā)行500億元私募債解決資金缺口的方案；500億私募債由北京9家國(guó)有企業(yè)發(fā)行。所募集的資金將用于保障性住房以及產(chǎn)業(yè)配套定向安置房建設(shè)。.項(xiàng)目操作要點(diǎn)項(xiàng)目操作要點(diǎn)?？顚Ｓ靡淮巫?cè)，一次發(fā)行資金監(jiān)管項(xiàng)目認(rèn)定資金使用及償還信息披露.專款專用?？顚Ｓ媚技Y金投向：募集資金投向：募集資金僅限用于經(jīng)北京市住建委確認(rèn)的保障性安居項(xiàng)目；自有資本金充足：自有資本金充足：主管部門出具資本金到位20%的確認(rèn)函。募集資金額度：募集資金額度：私募債的募集資金額度不超過(guò)募投項(xiàng)目總投資額的80%。.一次注冊(cè)，一次發(fā)行一次注冊(cè)，一次發(fā)行一次

53、注冊(cè)一次注冊(cè) 一次發(fā)行：一次發(fā)行：根據(jù)項(xiàng)目投資實(shí)際需要，核定融資額度，注冊(cè)后一次發(fā)行。相比中票、短券等公開發(fā)行方式，在注冊(cè)額度內(nèi)可以2年內(nèi)分期發(fā)行.資金監(jiān)管資金監(jiān)管開設(shè)募集資金專戶開設(shè)募集資金專戶：與銀行簽署資金監(jiān)管協(xié)議，銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管資金流向；開設(shè)償債資金專戶開設(shè)償債資金專戶：列入償債計(jì)劃的項(xiàng)目出售回款或租金直接進(jìn)入償債資金專戶。.項(xiàng)目認(rèn)定項(xiàng)目認(rèn)定項(xiàng)目確定：項(xiàng)目確定：確認(rèn)地塊，確認(rèn)項(xiàng)目操作主體；北京市住建委認(rèn)定：北京市住建委認(rèn)定：建委確認(rèn)函中應(yīng)包括項(xiàng)目位置、投資額，建設(shè)面積及套數(shù)等詳細(xì)信息，作為上報(bào)人民銀行的附件；項(xiàng)目審批手續(xù)完備項(xiàng)目審批手續(xù)完備：項(xiàng)目的審批手續(xù)需完備，可由各部門出具“四函”代

54、替原“四證”，需上報(bào)人民銀行。.資金使用及償還資金使用及償還資金使用：資金使用：按照投資協(xié)議中項(xiàng)目進(jìn)展情況制定資金使用計(jì)劃；資金償還：資金償還：在投資協(xié)議中明確約定還款計(jì)劃時(shí)間表還款資金來(lái)源.信息披露信息披露根據(jù)與投資人簽訂的協(xié)議，按照月度或者季度披露項(xiàng)目進(jìn)展情況；資金使用情況還款計(jì)劃實(shí)際進(jìn)展情況.又稱金融租賃，是指出租人根據(jù)承租人對(duì)供貨人和租賃標(biāo)的物的選擇，由出租人向供貨人購(gòu)買租賃標(biāo)的物，然后租給承租人使用。融資租賃是以融通資金為目的的租賃。融資租賃可以分為直接租賃直接租賃和售后回租售后回租。（5 5）融資租賃）融資租賃.新購(gòu)設(shè)備直接融資租賃新購(gòu)設(shè)備直接融資租賃目標(biāo)：設(shè)備更新，技術(shù)升級(jí)，設(shè)備

55、全額融資；目標(biāo)：設(shè)備更新，技術(shù)升級(jí)，設(shè)備全額融資；交付設(shè)備及售后服務(wù)融資租賃合同定期支付租金設(shè)備采購(gòu)合同承租人支付設(shè)備購(gòu)置款設(shè)備廠商金融租賃公司金融租賃公司按照承租人的要求與設(shè)備廠商直接簽訂設(shè)備采購(gòu)協(xié)議；金融租賃公司直接向設(shè)備廠商支付設(shè)備購(gòu)置款；金融租賃公司與承租人簽訂融資租賃合同，將設(shè)備租給承租人使用；承租人按照融資租賃合同約定向承租人支付租金，同時(shí)承擔(dān)設(shè)備的保全、維護(hù)和修理等義務(wù)；承租人與設(shè)備廠商簽訂售后服務(wù)協(xié)議，享受設(shè)備購(gòu)置人的售后服務(wù)等權(quán)益；本結(jié)構(gòu)適用于尚未啟動(dòng)采購(gòu)設(shè)備的情形。 交易要點(diǎn)描述：交易要點(diǎn)描述：.9292融資租賃合同天津城投定期支付租金租賃期滿設(shè)備回購(gòu)金融租賃公司承租人支付

56、設(shè)備購(gòu)置款交易要點(diǎn)描述：交易要點(diǎn)描述：金融租賃公司與承租人針對(duì)現(xiàn)有設(shè)備購(gòu)買合同中的設(shè)備簽訂融資性售后回租合同，承租人承諾在設(shè)備交付日將所有權(quán)出售給金融租賃公司同時(shí)向金融租賃公司回租該設(shè)備，并承諾期末回購(gòu)；本結(jié)構(gòu)適用于已經(jīng)完成設(shè)備采購(gòu)的情形。 目標(biāo)：盤活存量資產(chǎn)，充實(shí)資本金；目標(biāo)：盤活存量資產(chǎn)，充實(shí)資本金；存量設(shè)備融資性售后回租存量設(shè)備融資性售后回租.9393設(shè)備更新設(shè)備更新技術(shù)升級(jí)技術(shù)升級(jí)設(shè)備全額融資設(shè)備全額融資盤活存量資產(chǎn)盤活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負(fù)債率降低資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)租金安排靈活租金安排靈活加速折舊加速折舊遞延納稅遞延納稅融資租賃滿足承租人多元化的融資需求融資租賃滿足承租人

57、多元化的融資需求.9494業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程落實(shí)前提條件（如需）8. 簽約放款7.租賃公司完成內(nèi)部審批流程6.盡職調(diào)查，收集所需全部資料5.召開股東大會(huì)（或董事會(huì)），同意并授權(quán)進(jìn)行租賃融資和擔(dān)保（如需要）4.雙方商討確定租賃結(jié)構(gòu)、利率和期限以及主要合同條款 核實(shí)擔(dān)保能力3.提交方案建議書及合同樣本 提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況2.提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況或項(xiàng)目情況以及租賃設(shè)備清單等資料1.介紹租賃產(chǎn)品擔(dān)保人（如有）擔(dān)保人（如有）承租人承租人出租人出租人.售后回租的節(jié)稅特性由于銷售資產(chǎn)的當(dāng)期不能確認(rèn)收益, 會(huì)計(jì)收益比實(shí)際收益低, 降低了稅賦計(jì)價(jià)基礎(chǔ), 所以, 稅收相應(yīng)減少。購(gòu)置的新設(shè)備可享受投資抵

58、免的稅收優(yōu)惠政策。（投資額的40%）另一方面, 如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益為負(fù)數(shù)即銷售資產(chǎn)形成損失, 按謹(jǐn)慎性原則的要求, 企業(yè)應(yīng)將此項(xiàng)損失計(jì)入當(dāng)期損益, 減少企業(yè)利潤(rùn), 相應(yīng)減少稅收, 從而取得納稅上的財(cái)務(wù)利益。.售后回租的相關(guān)法規(guī)商務(wù)部商務(wù)部 外商投資租賃業(yè)管理辦法外商投資租賃業(yè)管理辦法“外商投資融資租賃公司可以采取直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、回租賃、杠桿租賃、委托租賃、聯(lián)合租賃等不同形式開展融資租賃業(yè)務(wù)”銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì) 金融租賃公司管理辦法金融租賃公司管理辦法第三十一條第三十一條售后回租業(yè)務(wù)必須有明確的標(biāo)的物，標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合本辦法的規(guī)定。第三十二條第三十二條售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物必須由承租人真實(shí)擁有并有權(quán)處分。

59、金融租賃公司不得接受已設(shè)置任何抵押、權(quán)屬存在爭(zhēng)議或已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財(cái)產(chǎn)或其所有權(quán)存在任何其他瑕疵的財(cái)產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物。.售后回租的相關(guān)法規(guī)第三十三條第三十三條售后回租業(yè)務(wù)中，金融租賃公司對(duì)標(biāo)的物的買入價(jià)格應(yīng)有合理的、不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定價(jià)依據(jù)作為參考，不得低值高買。第三十四條第三十四條從事售后回租業(yè)務(wù)的金融租賃公司應(yīng)真實(shí)取得相應(yīng)標(biāo)的物的所有權(quán)。標(biāo)的物屬于國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)類別的，金融租賃公司應(yīng)進(jìn)行相關(guān)登記。.售后回租的操作模式第一步：承租人將擁有的租賃資產(chǎn)賣給租賃公司，并從租賃公司處獲得所需要的資金用于其它項(xiàng)目建設(shè)。租賃公司獲得租賃資產(chǎn)的所有

60、權(quán)；第二步：租賃公司將租賃資產(chǎn)在回租給承租人使用，租賃公司已租金方式收回本息；第三步：租期屆滿后，承租人以象征性的價(jià)格（雙方合同中可明確為1元）從租賃公司買回租賃資產(chǎn)，收回所有權(quán).國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào) （自2010年10月1日起施行）一、 增值稅和營(yíng)業(yè)稅增值稅和營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。二、二、 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)