財(cái)務(wù)報(bào)告案例介紹---萬(wàn)科

1、L o g oL o g o萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析報(bào)告萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析報(bào)告 L o g oL o g o目錄目錄公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介1財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析2存在問(wèn)題及改進(jìn)措施存在問(wèn)題及改進(jìn)措施3L o g oL o g o 一、萬(wàn)科簡(jiǎn)介一、萬(wàn)科簡(jiǎn)介光輝歷程十大股東高管房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)關(guān)聯(lián)方L o g oL o g o光輝歷程光輝歷程v 19841984年年5 5月月 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立v 19881988年年 介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 v 19881988年年1212月月 公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn) 股，集資人民幣2,800萬(wàn)元 v 19911991年年1 1月月 萬(wàn)科A股在深圳證券交易所掛牌交易v 1992199

2、2年年 正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù) v 20052005年年 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10 評(píng)選第一v 2006年 成為第一家進(jìn)入全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè) L o g oL o g o萬(wàn)科前十位持股股東萬(wàn)科前十位持股股東萬(wàn)科十大股東2006-12-31持有人名稱(chēng)持股比例(%)持股數(shù)量(萬(wàn)股)股本性質(zhì)華潤(rùn)股份有限公司14.5463,550.35A股流通股南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金2.5311,071.86A股流通股CLSA LIMITED1.767,683.09B股流通股劉元生1.345,844.63A股流通股中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司分紅個(gè)人分紅-005L-FH002深1.295

3、,634.23A股流通股南方高增長(zhǎng)股票型開(kāi)放式證券投資基金1.25,250.12A股流通股UBS AG1.155,012.37A股流通股上海南都偉峰投資管理有限公司1.145,000.00流通受限股份TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.1.084,730.52B股流通股易方達(dá)平穩(wěn)增長(zhǎng)證券投資基金1.064,635.21A股流通股L o g oL o g o萬(wàn)科高管萬(wàn)科高管人員類(lèi)型姓名職務(wù)持股數(shù)(股)任職日期離職日期董事會(huì)成員王石董事長(zhǎng)942,024.001988-5-12008-4-1蔣偉董事未公布2005-4-292008-4-1王石董事942,0

4、24.001994-5-242008-4-1郁亮董事262,670.002005-4-292008-4-1李家暉獨(dú)立董事未公布2005-4-292008-4-1徐林倩麗獨(dú)立董事未公布2005-4-292008-4-1監(jiān)事會(huì)成員丁福源監(jiān)事會(huì)主席278,134.002007-4-152008-4-1丁福源監(jiān)事278,134.001994-5-242008-4-1方明監(jiān)事未公布2005-12-12008-4-1張力職工監(jiān)事未公布2004-4-152008-4-1公司管理人員郁亮總經(jīng)理262,670.002001-2-152008-4-1徐洪舸副總經(jīng)理未公布2005-7-282008-4-1許洪舸副總

5、經(jīng)理未公布2005-7-282008-4-1王文金財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人未公布2002-3-122008-4-1L o g oL o g o關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)方v萬(wàn)科是一艘龐大的航空母艦,其關(guān)聯(lián)公司有134個(gè).其中受其控制的企業(yè)有120家,合營(yíng)企業(yè)4家,聯(lián)營(yíng)企業(yè)9家,還包括其實(shí)際控制的中國(guó)華潤(rùn)總公司.關(guān)聯(lián)公司名單v2006年度,無(wú)重大關(guān)聯(lián)交易.v截止至2006年,萬(wàn)科為17個(gè)企業(yè)(15個(gè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)),共累計(jì)擔(dān)保達(dá)3,514,590,000元.L o g oL o g o房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)v房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。 v國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源幾乎

6、60-80%依賴(lài)銀行貸款，近來(lái)國(guó)務(wù)院和央行出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。v央行銀根緊縮無(wú)異于扼住了目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)脈，如何開(kāi)辟新的融資方式，建立新的融資平臺(tái)，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。L o g oL o g o二、財(cái)務(wù)分析二、財(cái)務(wù)分析盈利能力分析盈利能力分析償債能力分析償債能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v萬(wàn)科2006年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比2005年增長(zhǎng)69.0%；凈利潤(rùn)同比2005年增長(zhǎng)59.6%，公司的盈利空間比較大。2006年公司資產(chǎn)總數(shù)相比2005將近翻了兩倍，公司的規(guī)模在不斷的擴(kuò)大;v在近三年的資

7、產(chǎn)表中存貨占總資產(chǎn)的比重均在60%以上，從而在一定程度上保證了公司經(jīng)營(yíng)的正常和穩(wěn)定。L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析20042005200606年行業(yè)平均毛利率30.91%34.79%37.24%32.71%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率11.45%12.79%12.07%7.82%凈資產(chǎn)收益率(ROE)14.16%16.25%18.58%6.06%每股收益0.3860.3630.4930.176可持續(xù)增長(zhǎng)率0.12890.12190.1356/L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v1.毛利率呈上升趨勢(shì)，且06年毛利率超過(guò)行業(yè)平均水平。說(shuō)明萬(wàn)科的獲利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都逐年提高

8、。v2.銷(xiāo)售凈利率與05年相比卻有所下降。原因是擴(kuò)大了期間費(fèi)用,尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用,比上年增了765.29%. 其中短期借款比上年增加兩倍,長(zhǎng)期借款增加了695.96%。v3.凈資產(chǎn)收益率保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，且06年凈資產(chǎn)收益率是同行平均水平的倍。說(shuō)明企業(yè)資本獲得收益的能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益好，對(duì)企業(yè)投資者保證程度高。L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v.每股收益,比05年增加了35.81%，是行業(yè)平均的2.8倍。在股東數(shù)增加的前提下，每股收益增加勢(shì)必其凈利潤(rùn)有很大提高。說(shuō)明萬(wàn)科06年的盈利能力不錯(cuò).v.可持續(xù)增長(zhǎng)率ROE留存比率，在沒(méi)有外部權(quán)益融資和不提高財(cái)務(wù)杠桿的情況下，僅利用內(nèi)部權(quán)益萬(wàn)

9、科每年最多以13.56%比率增長(zhǎng)，這個(gè)數(shù)字也是相當(dāng)可觀的。L o g oL o g o總結(jié)：總結(jié)：v與行業(yè)平均水平相比，萬(wàn)科的各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，公司有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況 v企業(yè)的毛利率、銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益06年都有很好表現(xiàn)，唯有不足就是銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率有所下降，要注意期間費(fèi)用控制。v公司具有良好的持續(xù)發(fā)展能力，也要警惕由于過(guò)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的泡沫危機(jī)。 L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析償債能力20042005200606行業(yè)平均短期償債能力流動(dòng)比率2.411.832.041.85速動(dòng)比率0.730.460.630.69現(xiàn)金流動(dòng)

10、負(fù)債比率121.64%97.01%-13.80%83%財(cái)務(wù)杠桿資產(chǎn)負(fù)債率59.42%60.98%64.94%62.13%利息保障倍數(shù)-297.62123.0125.23/L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析信用等級(jí)信用等級(jí)根據(jù)中房聯(lián)網(wǎng)對(duì)萬(wàn)科的信用調(diào)研分析報(bào)告顯示:萬(wàn)科的信用等級(jí)為AAA(信用狀況良好,建議與其往來(lái))分析報(bào)告表外因素表外因素企業(yè)聲譽(yù)企業(yè)聲譽(yù)2005年,成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，并入闈“2005年度最具有價(jià)值的上市公司” 2006年6月28日獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”的稱(chēng)號(hào)，同時(shí)榮登“中國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”首榜 L o g oL o g o償債能力分析償債能力

11、分析v從短期償債能力來(lái)看,萬(wàn)科的短期償債能力尚可.v流動(dòng)比率維持在2左右，略高于行業(yè)平均,但速動(dòng)比率一直較低，06年還略低于行業(yè)平均0.69。這主要是由于大量的存貨造成的。存貨中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占了91，因此存貨的變現(xiàn)能力可能較低，短期償債能力在下降.v現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為負(fù),遠(yuǎn)低于同行平均水平。原因是萬(wàn)科在06年囤積了大量的土地,增加了大量現(xiàn)金流出.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高，資金鏈容易斷裂.v由于其良好的信用與聲譽(yù)使萬(wàn)科能夠較快地通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問(wèn)題，提高短期償債能力。L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析v從財(cái)務(wù)杠桿(企業(yè)對(duì)債務(wù)融資的依賴(lài)程度)來(lái)看,萬(wàn)科

12、的資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,長(zhǎng)期償債能力呈下降趨勢(shì)而且06年達(dá)到64.94%已經(jīng)突破了行業(yè)平均水平，屬于高負(fù)債單位,存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).v形成相對(duì)較高資產(chǎn)負(fù)債率的原因主要有兩點(diǎn)： 1.項(xiàng)目尚未竣工，季度末已售未結(jié)算資源大幅度上升，預(yù)收賬款達(dá)88.36億元，較2005年度末增加近42億元。 2.由于支付價(jià)款、工程款及合并南都項(xiàng)目的影響，公司借款增加至122.1億元，較05年增加101億元；應(yīng)付賬款達(dá)到59.52億。L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析v總的來(lái)說(shuō)萬(wàn)科對(duì)債務(wù)融資的依賴(lài)程度很強(qiáng)；就目前來(lái)看,雖然萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，但是在行業(yè)整體負(fù)債率較高的情況下仍屬于正常水平v從利息保障

13、倍數(shù)來(lái)看,近年來(lái)也是逐步下降,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不至于償還不起債務(wù)利息.只有當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金不足以承受債務(wù)負(fù)擔(dān)時(shí),大量的負(fù)債才成為問(wèn)題. v從表外因素來(lái)看,萬(wàn)科有非常好的信用和聲譽(yù),而且作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大,一直注重商品質(zhì)量(精品樓盤(pán)),深受廣大群眾的信賴(lài).其良好的信用與聲譽(yù)使萬(wàn)科能夠較快地通過(guò)發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問(wèn)題，提高償債能力 L o g oL o g o償債能力分析償債能力分析v綜上所述,萬(wàn)科無(wú)論從短期償債能力還是長(zhǎng)期償債能力來(lái)看,都是在不斷減弱,但是還遠(yuǎn)不至于喪失償債能力.再加上良好的信用和聲譽(yù),萬(wàn)科目前還有較強(qiáng)的償債能力；v作為資金密集型企業(yè)，在償債能力減弱的同時(shí)，萬(wàn)科的發(fā)展后勁在

14、增強(qiáng)，尤其在國(guó)家宏觀調(diào)控逐步深入之后，市場(chǎng)面臨很多機(jī)會(huì)，其籌措的大量資金為其提供了發(fā)展動(dòng)力，為其抓住加快發(fā)展的機(jī)遇提供了可靠的保障。因此，其略高于行業(yè)評(píng)均水平的負(fù)債率還是比較合理的，但以后還是要注意適當(dāng)?shù)乜刂?。L o g oL o g o營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析20042005200606年行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.590.560.510.31流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.60.60.55/應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率23.7928.0748.118.54存貨周轉(zhuǎn)率0.550.540.490.47L o g oL o g o營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 從04至06年，正是萬(wàn)科公司銷(xiāo)售猛增的時(shí)段，萬(wàn)科200

15、4年銷(xiāo)售收入只是91.6億元，到了2006年則達(dá)212.2億元，在此情況下，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻下降，這意味著萬(wàn)科的資產(chǎn)沉淀越來(lái)越多，銷(xiāo)售回籠的速度也在放緩。 從整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說(shuō)明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。整體來(lái)看，萬(wàn)科相對(duì)于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的。L o g oL o g o營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析 整體來(lái)看，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款管理工作做的很好，一方面是對(duì)賒銷(xiāo)條件或付款期控制較緊，銷(xiāo)售政策嚴(yán)，另一方面預(yù)收賬款猛增又體現(xiàn)出萬(wàn)科有著很好的聲譽(yù)，尚未竣工的樓盤(pán)較受購(gòu)買(mǎi)者歡迎。與同行業(yè)相比，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率遙遙領(lǐng)先。因此萬(wàn)科可

16、以適當(dāng)放寬條件，增加銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，更有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。L o g oL o g o營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析存貨的組成結(jié)構(gòu)v萬(wàn)科的存貨中主要以”在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”為主，其中“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”占存貨47.08%,在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占存貨的43.39%；v存貨大幅增長(zhǎng)的原因主要在于“在建開(kāi)發(fā)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的大幅增長(zhǎng)。2006年末公司“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較2005年末增長(zhǎng)了107.50%，主要緣于2006年公司獲取了47個(gè)新項(xiàng)目。同時(shí)隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本年部分?jǐn)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入了在建項(xiàng)目，因此“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較去年同期增長(zhǎng)145.79% 存貨L o g oL o g o營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力分析存貨周轉(zhuǎn)率分析

17、 與2004年相比，2006年末萬(wàn)科的存貨增長(zhǎng)了192.11%，高于營(yíng)業(yè)成本111.46%的增幅，存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。由于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)需要滿足“銷(xiāo)售”與“竣工”兩條件，致使萬(wàn)科在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品龐大，部分銷(xiāo)售良好、產(chǎn)生了大量預(yù)收賬款的樓盤(pán)未能按原計(jì)劃竣工。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)銷(xiāo)售出去的樓盤(pán)能夠很快竣工并結(jié)算，或者竣工的樓盤(pán)能夠很快銷(xiāo)售出去并結(jié)算，那么企業(yè)的現(xiàn)金就能夠很快回籠，能夠很快確認(rèn)收入也意味著資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的加快。 L o g oL o g o財(cái)務(wù)狀況綜述財(cái)務(wù)狀況綜述v萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表充滿了攻擊性，成長(zhǎng)性隱藏在大量舉債購(gòu)置土地、使用經(jīng)營(yíng)中的現(xiàn)金不斷補(bǔ)充進(jìn)項(xiàng)目中，企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)潛力看好。v負(fù)債微微偏高，過(guò)于使用銀行負(fù)債，但是公司仍在一個(gè)較為安全的邊際內(nèi)，考慮公司的未來(lái)高速成長(zhǎng)，高負(fù)債也