遵義房地產市場別墅市調（課堂PPT）

1、遵義房地產別墅市調2開發(fā)背景開發(fā)背景PART【1】遵義概況遵義概況PART【2】n遵義城市簡介n遵義經濟概況n遵義規(guī)劃發(fā)展n遵義房地產市場研究4A、遵義城市簡介、遵義城市簡介5【區(qū)域交通篇區(qū)域交通篇】位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡四通八達位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡四通八達重重慶慶遵遵義義貴貴陽陽發(fā)展戰(zhàn)略：發(fā)展戰(zhàn)略：遵義是貴陽北部門戶，在十一五期間已被確立為貴州副中心，也是重慶的后花園。未來遵義的發(fā)展方向是：緊貼貴陽經濟圈，融入成渝經緊貼貴陽經濟圈，融入成渝經濟圈，依托泛珠三角濟圈，依托泛珠三角交通：交通：1、公路，蘭海高速與杭瑞高速在遵義市交匯，形成以遵義為核心的畢節(jié)、仁懷、綏陽，思南、赤水1-2小時交通圈；2、

2、鐵路，川黔鐵路縱貫遵義全境，2012年11月連接重慶和貴陽的渝黔高鐵已開工，預計2017年10月31日通車。屆時動車從遵義直達重慶、貴陽僅從遵義直達重慶、貴陽僅40分鐘左右；分鐘左右；3、航空，遵義新舟機場已于2012年8月28日正式開通，現(xiàn)已開通遵義至北京、廣州、上海、昆明、西安、三亞等14條航線，到2014年底航線將達到30條。4、市內公交，共有公交線路46條，總里程達498.5公里，同時欲引資修建遵義中心城區(qū)城市軌道交通8條線路，市內交通網(wǎng)四通八達。高 鐵40鐘，抵達黔、渝 航空每一天，連接世界高 速3小時，暢行西南城市交通，四通八達6【休閑篇休閑篇】生態(tài)宜居之城生態(tài)宜居之城遵義地處中國

3、西南腹地，屬于中亞熱帶高原濕潤季風區(qū)，春季平均氣溫15.3左右，夏季平均氣溫24.1左右，秋季平均氣溫16.1左右， 冬季平均溫度5.5左右，年平均氣溫15.1，氣候宜人，是中國優(yōu)質的避暑之都；風景優(yōu)美，國土面積30762平方公里，全市森林覆蓋率達49%，是人類宜居城市之一。7【歷史篇歷史篇】歷史悠久之城歷史悠久之城“遵義”名稱最早出現(xiàn)于唐貞觀十六年（公元642年），將播州所領的羅蒙縣改名遵義縣，沿用至今已有1364年；遵義轄2區(qū)2市10縣和新蒲新區(qū)，人口752萬，中心城區(qū)建成面積達60平方公里。1935年，中國共產黨在這里召開了著名的“遵遵義會議義會議”，遵義也因此被國務院列入首批公布的24

4、個有歷史文化名城之一。8【文化篇文化篇】濃郁文化之城濃郁文化之城遵義因“十大文化”而聲名遠揚：“國酒文化、長征文化、國酒文化、長征文化、沙灘文化、土司文化、建筑文化、詩鄉(xiāng)文化、雜技文化、辣椒文化、民族文化、茶文化”，其中前五者屬傳承文化，后五者為特色文化。 因其歷史和地域獨特性，遵義形成了以“長征文化長征文化” 和“酒文化酒文化”為主線的獨特地方文化藝術，深厚的文化底蘊為遵義經濟的快速發(fā)展提供了良好的環(huán)境。9【旅游篇旅游篇】紅色旅游之都紅色旅游之都“品味紅色傳奇，擁抱高原綠海，醉在國品味紅色傳奇，擁抱高原綠海，醉在國酒之鄉(xiāng)酒之鄉(xiāng)”著名的“遵義會議遵義會議”讓其成為了頗具傳奇色彩的“轉折之都轉折

5、之都”,也讓其成為了紅色旅游的圣地，著名的赤水竹海及十丈瀑布等自然資源景點，讓紅色的革命文化閃耀在青山綠水之中；“品味紅色傳奇，擁抱高原綠海，醉在國酒之鄉(xiāng)?！?013年，遵義共接待游客4302.8萬萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入358.99億億元，分別增長28.3%和和28.2%。湄潭天下第一壺赤水十丈洞瀑布遵義遵義會址習水丹霞山10區(qū)域位置區(qū)域位置宜居之城宜居之城旅游之城旅游之城年平均氣溫年平均氣溫15.1，氣候宜人，最佳避暑之都，風，氣候宜人，最佳避暑之都，風景優(yōu)美，森林覆蓋率達景優(yōu)美，森林覆蓋率達49%，是人類宜居城市之一，是人類宜居城市之一“遵義會議遵義會議”讓其成為了頗具傳奇色彩的讓其成為

6、了頗具傳奇色彩的“轉折之轉折之都都”,也讓其成為了紅色旅游的圣地，也讓其成為了紅色旅游的圣地， 至至2013年，年，遵義共接待游客遵義共接待游客4302.8萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入入358.99億元億元優(yōu)越區(qū)域位置及優(yōu)越區(qū)域位置及生態(tài)、文化環(huán)境生態(tài)、文化環(huán)境為遵義未來經濟為遵義未來經濟發(fā)展提供良好的發(fā)展提供良好的基礎。基礎。【城市簡介城市簡介】總結總結遵義市位于貴州省的北部，南與省會貴陽市接壤，遵義市位于貴州省的北部，南與省會貴陽市接壤，北與重慶直轄市接壤，是貴陽北部門戶，也是重慶北與重慶直轄市接壤，是貴陽北部門戶，也是重慶后花園，交通四通八達。后花園，交通四通八達。文化

7、之城文化之城因因“十大文化十大文化”而聲名遠揚，深厚的文化底蘊為遵而聲名遠揚，深厚的文化底蘊為遵義經濟的快速發(fā)展提供了良好的環(huán)境。義經濟的快速發(fā)展提供了良好的環(huán)境。11B、遵義經濟概況、遵義經濟概況12【戰(zhàn)略篇戰(zhàn)略篇】遵義遵義“十二五十二五”規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略十二五規(guī)劃提出十二五規(guī)劃提出“三新一強三新一強”的戰(zhàn)略方針，主要打造的戰(zhàn)略方針，主要打造貴州省第二大經濟強市貴州省第二大經濟強市；全市生產總值在全市生產總值在2015年突破年突破2000億，年增億，年增長值保持長值保持17%城市發(fā)展主要目標：城市發(fā)展主要目標：經濟又好又快發(fā)展、突破 2200 億元；人均生產總值突破 4000 美元；全社會固

8、定資產投資累計實現(xiàn) 10000 億元，年均增長 35%以上。 三次產業(yè)協(xié)調性和競爭力明顯增強，工業(yè)增加值突破 900 億元，年 經濟結構調整取得重大進展。 經濟結構調整取得重大進展 均增長 23%；服務業(yè)比重提高；城鎮(zhèn)化率達 42%以上；13【產業(yè)篇產業(yè)篇】產業(yè)結構進一步優(yōu)化，產業(yè)結構進一步優(yōu)化，第二產業(yè)第二產業(yè)占主導地位占主導地位遵義市生產總值飛速增長，經濟發(fā)展處在工業(yè)化起飛階段，產業(yè)結構進一步優(yōu)化；第二產業(yè)占據(jù)主導地位第二產業(yè)占據(jù)主導地位，第二產業(yè)占全年生產總值的53.3%，給房地產發(fā)展提供了良好的經濟基礎；遵義市擁有第三產業(yè)發(fā)展不足，但還有很大的潛力及上升空間；遵義的工業(yè)以每年平均約每年

9、平均約18%的速度進行快速的發(fā)展，而在2013年工業(yè)的生產總值已經達到了677.73億元；根據(jù)十二五的規(guī)劃后，遵義市的工業(yè)發(fā)展將在2015年突破年突破1000個億個億；而按照這樣的速度，遵義的經濟也將獲得高效的帶動；遵義將在2020年前大力的發(fā)展能源、科技研發(fā)、煉金業(yè)、酒業(yè)的發(fā)展；這些家大力的促進遵義市的經濟發(fā)展；14【城市地位城市地位】以多項重要經濟指標以多項重要經濟指標僅次省會貴陽位居第二僅次省會貴陽位居第二遵義市多項重要經濟指標在省內排名第多項重要經濟指標在省內排名第2，僅僅落后省會貴陽市；擁有貴州省第二的經濟發(fā)展活力。隨著貴州2012-2030城鎮(zhèn)體系發(fā)展規(guī)劃中將貴陽與遵義劃為僅有的兩

10、個都市區(qū)，遵義的發(fā)展將獲得更大的支持15【經濟環(huán)境經濟環(huán)境】宏觀經濟快速增長，城市經濟的步伐穩(wěn)步前行宏觀經濟快速增長，城市經濟的步伐穩(wěn)步前行2013年遵義市人口達到778.64萬人，常住人口突破614.25萬人，遵義作為貴州規(guī)劃的兩大都市區(qū)之一，常住人口吸引力及流動人口吸引力在中遠期建設都將得到顯著提升，房地產發(fā)展“人口”基礎良好全市GDP增速較快，比上年增長14%，成為貴州省第二大城市；全市人均可支配收入在近幾年以10%以上的速度進行增長，經濟發(fā)展效果明顯；16【經濟環(huán)境經濟環(huán)境】人均消費額穩(wěn)步提升、儲蓄額快速增長，居民消費人均消費額穩(wěn)步提升、儲蓄額快速增長，居民消費水平及消費意識有待進一步

11、挖掘水平及消費意識有待進一步挖掘遵義市人均消費額逐年上升，上升較為迅速，對商業(yè)市場有極大的推動效果；而城市自身消費額排在貴州省第二的位置，使其自身未來發(fā)展?jié)摿訌?；人均消費額穩(wěn)步提升、儲蓄額快速增長，居民消費水平及消費意識有待進一步挖掘17經濟發(fā)展經濟發(fā)展城市工業(yè)發(fā)展城市工業(yè)發(fā)展產業(yè)發(fā)展產業(yè)發(fā)展城市以工業(yè)發(fā)展為基礎，同時對其他經城市以工業(yè)發(fā)展為基礎，同時對其他經濟產業(yè)進行擴張，加快了城市的經濟發(fā)濟產業(yè)進行擴張，加快了城市的經濟發(fā)展；展；遵義是一個工業(yè)型城市，但是由于重慶遵義是一個工業(yè)型城市，但是由于重慶等城市部分工業(yè)園區(qū)向遵義進行發(fā)展，等城市部分工業(yè)園區(qū)向遵義進行發(fā)展，導致未來遵義城市工業(yè)提速

12、較快；導致未來遵義城市工業(yè)提速較快；城市發(fā)展中第三產業(yè)較低，但第三產業(yè)城市發(fā)展中第三產業(yè)較低，但第三產業(yè)仍擁有巨大的上升空間；仍擁有巨大的上升空間；未來遵義的發(fā)未來遵義的發(fā)展?jié)摿薮笳節(jié)摿薮蟆窘洕艣r經濟概況】總結總結18C、遵義規(guī)劃發(fā)展、遵義規(guī)劃發(fā)展19【規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展】遵義未來城市劃分（遵義未來城市劃分（2008-2030規(guī)劃）規(guī)劃）紅花崗區(qū)紅花崗區(qū)南部新城連接南部新城連接南白鎮(zhèn)南白鎮(zhèn)新蒲新區(qū)新蒲新區(qū)匯川新區(qū)匯川新區(qū)由于遵義在經歷幾十年發(fā)展中紅花崗區(qū)的老化以及匯川新區(qū)容量的不足逐漸暴露出來，政府不得不向外由于遵義在經歷幾十年發(fā)展中紅花崗區(qū)的老化以及匯川新區(qū)容量的不足逐漸暴露出來，政府不

13、得不向外進行擴張，從而延生出新生的兩個區(qū)域：向南的南部新城及向北新浦新區(qū)，從而遵義出現(xiàn)四個發(fā)展區(qū)域。進行擴張，從而延生出新生的兩個區(qū)域：向南的南部新城及向北新浦新區(qū)，從而遵義出現(xiàn)四個發(fā)展區(qū)域。紅花崗區(qū)：紅花崗區(qū)：紅花崗區(qū)是遵義最老的城市中心區(qū)域，而隨著時間的推移以及建筑的老化，紅花崗區(qū)逐漸出現(xiàn)擁擠的狀況；匯川新區(qū)：匯川新區(qū)：發(fā)展了接近十年的匯川新區(qū)，現(xiàn)在其中心的繁榮程度不亞于紅花崗區(qū)，它正逐步的分擔紅花崗區(qū)的城市壓力；南部新城：南部新城：同樣處于起步階段的南部新城，它更多的是由保利未來城市、汽博城、江南一品等綜合體及商業(yè)項目將城市的生活區(qū)域與南白鎮(zhèn)進行連接；新蒲新區(qū)：新蒲新區(qū)：新浦新區(qū)其正處于

14、萌芽階段，它更多的是承載著行政、會展、機場等城市重要設施將會在未來向新浦新區(qū)移動；20【規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展】遵義未來城市空間結構與功能布局規(guī)劃遵義未來城市空間結構與功能布局規(guī)劃東擴西控：東擴西控：重點發(fā)展禮儀、新蒲，增強城市服務功能，構建新蒲副中心。東南方向構建南白三岔龍坪深溪產業(yè)集聚帶。同時，保護主城區(qū)西側水源保護區(qū)及其周邊森林地帶，禁止和限制與水源和生態(tài)保護無關的建設，限制城市向西拓展。南北充實：南北充實：城市發(fā)展由“南北延伸”向“南北充實”轉變。向南大力培育南白的綜合服務中心職能，服務中心城區(qū)以南的三合茍江產業(yè)區(qū)。向北著力培育董公寺組團，加強與桐梓的聯(lián)系，建設為銜接重慶的窗口地區(qū)。提升中心

15、：提升中心：滿足城市工業(yè)用地增量需求，疏導中心城區(qū)工業(yè)外遷，降低污染擴散，減少對主城生活區(qū)影響。加快“退二進三”，積極推進舊城改造，優(yōu)化老城功能結構，完善中心區(qū)的各項設施，建設現(xiàn)代化城市中心區(qū)。優(yōu)化環(huán)境：優(yōu)化環(huán)境：逐步優(yōu)化城市環(huán)境，包括自然環(huán)境和物質環(huán)境。一個主城區(qū)：一個主城區(qū)：由董公寺老城忠莊與禮儀南宮山兩條城市帶構成，包括了主城區(qū)、匯川片區(qū)、忠莊片區(qū)、禮儀片區(qū)、南宮山片區(qū)、董公寺片區(qū)、高橋片區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃至2030年城市建設用地達84平方公里，居住人口約100萬。兩個副城區(qū)：兩個副城區(qū)：新蒲副城區(qū)與南白副城區(qū)。新蒲副城區(qū)規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地21平方公里，居住人口18萬。它是集科教、會議療養(yǎng)、休

16、閑度假、高新技術產業(yè)、房地產為一體的綜合性城區(qū)。南白副城區(qū)包含南白片和龍坑片，應進一步完善和強化綜合服務職能，成為中心城市南部的生產與生活服務中心。龍坑片作為南白的拓展用地，是南白城市功能的延伸和補充，布置居住、辦公、商貿用地，東部沿黔渝鐵路的帶型用地，布置產業(yè)用地。南白副城區(qū)用地17平方公里，居住人口約30萬。一個現(xiàn)代產業(yè)集聚區(qū)（帶）：一個現(xiàn)代產業(yè)集聚區(qū)（帶）：坪橋三岔龍坪深溪產業(yè)集聚區(qū)。坪橋-深溪環(huán)山工業(yè)區(qū)由深溪、坪橋、三岔、龍坪的工業(yè)園區(qū)環(huán)山構成，是主城區(qū)產業(yè)外移的重要承載地。重點發(fā)展較少污染的一、二類工業(yè)。用地拓展方向用地拓展方向:東擴西控、南北充實、提升中心、優(yōu)化環(huán)境。東擴西控、南北

17、充實、提升中心、優(yōu)化環(huán)境?？臻g結構：空間結構：形成形成“一主、兩副、一區(qū)一主、兩副、一區(qū)”的的“雙帶雙帶+組團組團”式空間結構。式空間結構。21【規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展】遵義未來全市交通規(guī)劃遵義未來全市交通規(guī)劃 在在2020年以前，遵義市公路建設以年以前，遵義市公路建設以“四縱、三橫、三聯(lián)、二環(huán)四縱、三橫、三聯(lián)、二環(huán)”為目標，將在遵義形成為目標，將在遵義形成13條高速公路。要在條高速公路。要在8年的時間里，實現(xiàn)全省縣縣通高速公路，遵義市對全市高速公路路網(wǎng)規(guī)劃作出了修編；以及新舟機場的完善。年的時間里，實現(xiàn)全省縣縣通高速公路，遵義市對全市高速公路路網(wǎng)規(guī)劃作出了修編；以及新舟機場的完善。四縱：四縱：由遵

18、義縣白臘坎起止于赤水市，全長230千米；由遵義縣的核桃箐起至崇溪河進入重慶綦江縣，全長179千米；由黔南甕安鯉魚塘入境至安家山入重慶南川區(qū)，全長305千米；由施秉與余慶交界的磨秧入境至塘口進入重慶彭水縣接G319國道，全長339千米三橫：三橫：從四川古藺與習水交界的太平渡入境，至務川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務川石朝進入德江縣連接國道G326，全長439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進入德江 三聯(lián)：三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經花坪、綏陽場、新建至正安縣謝壩經綏陽縣坪樂、石浪關、青杠塘、太白進入桐梓縣黃蓮止于松坎與GO50

19、高速公路連接二環(huán)：二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂理、進入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長120千米；由匯川區(qū)泗渡經綏陽縣蒲場，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級公路，全長217千米。22【規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展】遵義市區(qū)未來中心交通路網(wǎng)規(guī)劃遵義市區(qū)未來中心交通路網(wǎng)規(guī)劃遵義市城市交通發(fā)展戰(zhàn)略目標，遵義政府在未來將建立遵義市城市交通發(fā)展戰(zhàn)略目標，遵義政府在未來將建立“暢通、平安、生態(tài)、便捷、宜居暢通、平安、生態(tài)、便捷、宜居”的交通環(huán)境。的交通環(huán)境。道路網(wǎng)規(guī)劃：道路網(wǎng)規(guī)劃：遵義市中心城區(qū)形成了“一環(huán)、八縱、七橫”的

20、快速通道系統(tǒng)，至目標年共規(guī)劃快速通道190.23km，交通性主干路205.67km，生活性主干路215.72km，次干路282.65km；公共交通規(guī)劃：公共交通規(guī)劃：46條公交線路，其中新開辟6條公交線路、調整12條現(xiàn)狀公交線路、其余23條公交線路保持現(xiàn)狀；遠期規(guī)劃52條公交線路，其中新開辟11條公交線路、局部調整3條，其余38條公交線路保持近期規(guī)劃。近期規(guī)劃公交首末站9個，遠期規(guī)劃公交首末站11個。靜態(tài)交通規(guī)劃靜態(tài)交通規(guī)劃：路外公共停車設施38處，停車泊位7770個，面積298860；遠期規(guī)劃新建公共停車設施50處，停車泊位10800個，面積351150；客貨運樞紐規(guī)劃及物流分析客貨運樞紐規(guī)

21、劃及物流分析：公路運輸客運樞紐7個，其中一級站5個、二級站2個，總占地面積29.9萬m2，日均旅客發(fā)送能力為7.7萬人；23【規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展】遵義城市大型商業(yè)帶規(guī)劃遵義城市大型商業(yè)帶規(guī)劃未來遵義城區(qū)將會形成八大商業(yè)板塊，而部分商業(yè)板塊中所承載著獨特的產業(yè)特征，而他們的組成承載著城市未來遵義城區(qū)將會形成八大商業(yè)板塊，而部分商業(yè)板塊中所承載著獨特的產業(yè)特征，而他們的組成承載著城市發(fā)展所需要的各個產業(yè)。發(fā)展所需要的各個產業(yè)。未來規(guī)劃商業(yè)分布將它們按片區(qū)分為以下五個區(qū)域的八大板塊；u匯川新區(qū)：廣珠商圈、港澳商圈；u紅花崗區(qū)：丁字口商圈、環(huán)城路家居商貿帶；u南部新城：汽車商貿城、保利未來城市及綜合市場

22、商圈；u南白鎮(zhèn)：南白鎮(zhèn)中心商圈；u新蒲新區(qū)：新蒲商業(yè)帶；廣珠商圈廣珠商圈港澳商圈港澳商圈環(huán)城路家居商貿帶環(huán)城路家居商貿帶汽車商貿城汽車商貿城丁字口商圈丁字口商圈新蒲商業(yè)帶新蒲商業(yè)帶南白鎮(zhèn)商圈南白鎮(zhèn)商圈保利未來城市及保利未來城市及綜合市場商圈綜合市場商圈上海路商圈上海路商圈24【規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展】遵義城市產業(yè)規(guī)劃遵義城市產業(yè)規(guī)劃產業(yè)規(guī)劃目標：依托能源和資源開發(fā)，堅持以工業(yè)為主導，結合傳統(tǒng)產業(yè)改造與高新技術產業(yè)發(fā)展，塑造產產業(yè)規(guī)劃目標：依托能源和資源開發(fā)，堅持以工業(yè)為主導，結合傳統(tǒng)產業(yè)改造與高新技術產業(yè)發(fā)展，塑造產業(yè)品牌，發(fā)展特色產業(yè)，逐步構建適應城市發(fā)展需要的集約型、現(xiàn)代化產業(yè)體系。業(yè)品牌，發(fā)展

23、特色產業(yè)，逐步構建適應城市發(fā)展需要的集約型、現(xiàn)代化產業(yè)體系。高新技高新技術產業(yè)術產業(yè)園園新蒲高新蒲高新技術新技術工業(yè)園工業(yè)園區(qū)區(qū)湘江工湘江工業(yè)園區(qū)業(yè)園區(qū)湘江工業(yè)園區(qū)：總規(guī)劃30平方公里，園區(qū)內部包含制造業(yè)、礦產、包裝等行業(yè)；（現(xiàn)正處于規(guī)劃中）高新科技產業(yè)園：規(guī)劃在海爾大道旁的高新技術產業(yè)園，內部包含制藥、重工業(yè)、服裝制造、科技研發(fā)等行業(yè)；（代表企業(yè)有蒙牛駐遵義公司、現(xiàn)代汽車分公司等，怎個區(qū)域正處于修建狀態(tài)；）新蒲高新技術工業(yè)園區(qū)：總規(guī)劃3平方公里以上，園區(qū)內部包含食品加工、光伏產業(yè)、特色農產品等行業(yè)；（目前正處于規(guī)劃中）遵義遵義2020年前將會規(guī)劃施工三個工年前將會規(guī)劃施工三個工業(yè)園區(qū)，其中包

24、含現(xiàn)在在建設的高業(yè)園區(qū)，其中包含現(xiàn)在在建設的高新技術產業(yè)園，工業(yè)型城市住宅的新技術產業(yè)園，工業(yè)型城市住宅的規(guī)劃更加依托工業(yè)園區(qū)的位置；規(guī)劃更加依托工業(yè)園區(qū)的位置；25城市未來規(guī)劃發(fā)展方向城市未來規(guī)劃發(fā)展方向未來城市將成為四個大區(qū)域：未來城市將成為四個大區(qū)域：紅花崗區(qū)、匯川新區(qū)、南部新城、新蒲新區(qū)四個大區(qū)域；城市規(guī)劃八大商業(yè)區(qū)域：城市規(guī)劃八大商業(yè)區(qū)域：廣珠商圈、港澳商圈、丁字口商圈、環(huán)城路家居商貿帶、汽車商貿城、保利未來城市及綜合市場商圈、南白鎮(zhèn)中心商圈、新蒲商業(yè)帶等八大商業(yè)區(qū)域將擴大怎個城市的發(fā)展，完善城市功能；三大產業(yè)園區(qū)：三大產業(yè)園區(qū)：高新技術產業(yè)園、新蒲高新技術工業(yè)園區(qū)、湘江工業(yè)園區(qū)三大

25、產業(yè)園區(qū)為城市工業(yè)發(fā)展提供平臺；隨著基礎設施的逐步完善，大遵義的格局正在形成，城市由雙中心轉向四中心，但隨著新蒲新區(qū)規(guī)劃、配套日漸成熟及地產熱度慢慢升溫，特別行政首府的遷入，對于遵義的發(fā)展有著重大的影響，會分流南部新城及雙中心的市場份額，因此從城市發(fā)展格局來看，建議加快項目的開發(fā)進程尤為重要?！疽?guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展】總結總結26D、遵義房地產市場研究、遵義房地產市場研究27遵義執(zhí)行條件遵義執(zhí)行條件住宅住宅商業(yè)商業(yè)預售條件據(jù)遵義市商品房預售條例：商品房預售應當符合下列條件：(一)已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有房地產項目開發(fā)經營權證明、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)

26、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程，并確定施工進度和竣工交付日期。同住宅限購條件無限購無限購貸款條件首套房首付款30%，利率上浮510%；二套房首付款60%，執(zhí)行1.2倍利率，三套房不貸款無論幾套房，首付50%，利率上浮40%主要政策名稱主要政策名稱主要內容主要內容保障房擴大保障性安居工程建設規(guī)模 ；多渠道籌集保障性住房房源；突出增加公共租賃住房供應等預售制度繼續(xù)整頓房地產市場秩序，重點查處未辦理規(guī)劃、施工、預售許可手續(xù)進行建設和預售的違法違規(guī)行為開發(fā)商資金加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明

27、資金來源并提供房地產開發(fā)資質等相應證明信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.2倍 ;公積金貸款認貸不認房【房地產市場房地產市場】宏觀環(huán)境，政策調控宏觀環(huán)境，政策調控 進一步加大保障性安居工程建設力度。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、進一步加大保障性安居工程建設力度。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正；合理引導居民住房需求；認真執(zhí)行國家新的房地產稅收、信貸政策及住房限購政策，公平、公正；合理引導居民住房需求；認真執(zhí)行國家新的房地產稅收、信貸政策及住房限購政策，著力抑制投資性、投機性購房，繼續(xù)支持自住

28、性住房需求；進一步加強房地產市場監(jiān)管。著力抑制投資性、投機性購房，繼續(xù)支持自住性住房需求；進一步加強房地產市場監(jiān)管。28【房地產市場房地產市場】宏觀環(huán)境，政策影響宏觀環(huán)境，政策影響主要影響因素主要影響因素影響效果影響效果保障房短期難以批量投放限購及預售資金監(jiān)管范圍近期有可能擴大，抑制需求，造成近期成交量下降開發(fā)商資金面臨緊縮，開發(fā)商汰弱留強房產稅上海重慶已進行試點，如果試點成功可能在更多城市推行信貸資金限制發(fā)放，抑制需求2014年兩會政策的關鍵節(jié)點 政策提升置業(yè)門檻和置業(yè)成本，首置、改善需求受到影響，受大中城市的連帶影響，三線城市如政策提升置業(yè)門檻和置業(yè)成本，首置、改善需求受到影響，受大中城市

29、的連帶影響，三線城市如遵義的部分購房者（剛需為主）開始采取觀望態(tài)度，但遵義市區(qū)房地產市場處于起步階段，市場以受政遵義的部分購房者（剛需為主）開始采取觀望態(tài)度，但遵義市區(qū)房地產市場處于起步階段，市場以受政策影響最小的首置、首改剛性需求為主，市民雖因調控政策引發(fā)一定的觀望情緒，但總體影響不大。策影響最小的首置、首改剛性需求為主，市民雖因調控政策引發(fā)一定的觀望情緒，但總體影響不大。29【房地產市場房地產市場】遵義房地產土地市場情況遵義房地產土地市場情況土地購置價格快速上漲，紅花崗、匯川等配套完善區(qū)域土地供應緊張，城南新區(qū)及新蒲的土地市場購置土地購置價格快速上漲，紅花崗、匯川等配套完善區(qū)域土地供應緊張

30、，城南新區(qū)及新蒲的土地市場購置量快速上漲，板塊競爭將更加激烈。量快速上漲，板塊競爭將更加激烈。年份年份土地購置面積土地購置面積 （萬平方米）（萬平方米）土地成交價款土地成交價款（萬元）（萬元）土地平均成交價格土地平均成交價格 （萬元（萬元/畝）畝）折合折合 （元（元/平方米）平方米）20057132.07 481200673.313811137.77 567 200746.122712843.79 657 200891.18373461.28 919 200958.163815043.73 656 201034.380.13 1202 2011142.282012119.82013366.45

31、84512106.41595遵義市土地價格呈現(xiàn)快速增長趨勢。2005年，土地價格為32.07萬元/畝，至2013年，土地成交價格已漲至106.4萬元/畝，年增長超過16%。遵義市土地價格與房屋價格存在“倒掛”現(xiàn)象，房屋價格漲幅低于土地價格漲幅。隨著遵義兩大副城區(qū)城南及新蒲房地產行業(yè)發(fā)展加快、各大房地產開發(fā)企業(yè)相繼入駐，必將引發(fā)土地市場的激烈競爭。目前中建、金科、實地等企業(yè)已經進入新蒲區(qū)域；瑞安地產已取得遵義縣2000畝土地，正在大規(guī)模開發(fā)。30【房地產市場房地產市場】遵義房地產市場住宅整體供應及成交情況遵義房地產市場住宅整體供應及成交情況2012年存量（年存量（萬）萬）2013年取得預售許可證

32、的預售面（萬）年取得預售許可證的預售面（萬）2013年可年可售面積（售面積（萬）萬）3000套套1月月2月月 3、4月月5月月6月月7月月8月月9、10月月11月月12月月合計合計3018.75 6.16012.684.3120.0625.62 21.52 22.47 36.13 167.7197.72013年遵義城區(qū)月度銷售面積統(tǒng)計（）年遵義城區(qū)月度銷售面積統(tǒng)計（）區(qū)域區(qū)域1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月總計總計匯川區(qū)匯川區(qū)3.62 1.46 4.86 3.97 3.75 3.07 3.88 3.07 4.05 2.87 3.39 3.31 41

33、.29 紅花崗區(qū)紅花崗區(qū)4.69 3.13 2.90 4.33 3.05 3.11 3.22 4.12 6.28 4.04 3.38 2.35 44.60 遵義縣遵義縣0.71 1.52 2.43 1.36 1.72 1.82 1.71 2.59 5.13 4.67 3.56 3.22 30.44 新浦新區(qū)新浦新區(qū)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4.72 5.53 15.35 25.6面積合計面積合計9.02 6.10 10.18 9.65 7.52 6.99 7.82 8.78 14.46 15.30 13.86 22.23 141.

34、93 2013年累計銷售面積141.93萬方（含2013年存量），總體銷售率71.8%，剩余庫存量55.77萬方，紅花崗區(qū)無疑占據(jù)著主要的地位，其在海爾大道沿線向南延伸其中保利占據(jù)很大的部分；全市整體均價4390元，雖受新蒲新區(qū)及遵義縣樓盤低價影響，但較去年3790元有所上升，又由新蒲幾個大盤的項目啟動，各區(qū)域部分客戶受到分流，影響較大的主要為南部新城及遵義縣項目；遵義市整體成交量保持平穩(wěn)，樓盤規(guī)模逐步向大盤模式過渡、價格處于洼地，市場容量及價格受大盤影響大。遵義市整體成交量保持平穩(wěn)，樓盤規(guī)模逐步向大盤模式過渡、價格處于洼地，市場容量及價格受大盤影響大。31【房地產市場房地產市場】遵義房地產整

35、體市場分析（高層）遵義房地產整體市場分析（高層）遵義市樓盤高層供應量大，主要依靠城南新區(qū)及新蒲樓盤的低價策略去化，該細分市場競爭壓力大。遵義市樓盤高層供應量大，主要依靠城南新區(qū)及新蒲樓盤的低價策略去化，該細分市場競爭壓力大。從供應量上看，遵義市場高層產品供應量極大，主要去化集中在城南保利及新蒲新開發(fā)項目。該區(qū)域項目高層產品總價低，去化量大；在當前市場環(huán)境下，高層產品若無法實現(xiàn)差異化，無法保證去化速度及利潤實現(xiàn)。遵義市在售主要高層項目情況行政區(qū)域項目名稱總建面(萬)容積率月去化情況(套)面積區(qū)間()均價(元/) 去化率(%)匯川區(qū)常青藤國際花園754.213120-150750030%恒大城14

36、83.83082-159510025%城南新區(qū)翰華國際花園8041650-13033009%保利未來城市600425068-140380020%新蒲實地薔薇國際一期352.5開盤876套40-195320035%中建幸福城2002.4開盤2198811433000首期95%32未來低密產品主要集中項目總體量（萬方）地址2014年預計推量（萬方）性質產品形態(tài)中建幸福城 240新蒲新區(qū) 50新項目高層、洋房、商業(yè)金科項目320新蒲新區(qū) 10新項目高層、洋房、商業(yè)實地薔薇國際200新蒲新區(qū) 40新項目高層、洋房、商業(yè)凱萊國際100遵南大道20新項目高層、洋房天蘊南加州30共青大道北段20在售洋房、小

37、高層保利未來城市517遵南大道南段20在售高層、洋房、別墅、商業(yè)、寫字樓【房地產市場房地產市場】遵義房地產整體市場分析（高層存量預判）遵義房地產整體市場分析（高層存量預判）目前市場以高層主導，而在供大于求態(tài)勢下，新項目或新推售均以產品多樣化尋求突破33【房地產市場房地產市場】遵義房地產整體市場分析（洋房）遵義房地產整體市場分析（洋房）遵義市洋房產品供給集中在城南及新蒲，整體去化情況較好，市場成交主力面積段及總價格段比較集中。遵義市洋房產品供給集中在城南及新蒲，整體去化情況較好，市場成交主力面積段及總價格段比較集中。遵義市在售主要洋房項目情況行政區(qū)域項目名稱總建面(萬)容積率月去化情況(套)洋房

38、總量(套)面積區(qū)間()均價(元/) 去化率(%)城南新區(qū)東都凱萊國際一期303.89352087-146420071%保利未來城市5004431317106-256370064%紅花崗天蘊南加洲382.533540120-1575300售罄新蒲中建幸福城2002.41250（12月開盤）1300120-208390096%從洋房供應量上看，遵義市洋房供貨量持續(xù)增加；面對市場競爭，眾多開發(fā)商已將提高產品附加值及物業(yè)品質視為市場突破口。區(qū)域客戶受消費水平限制，對洋房總價較為敏感；根據(jù)遵義市競爭樓盤分析和客戶反饋信息來看，城南及新蒲總價在40萬60萬的洋房為暢銷產品，從去化率上看，競品項目11013

39、0洋房整體去化率高；34【房地產市場房地產市場】遵義房地產整體市場分析（洋房存量預判）遵義房地產整體市場分析（洋房存量預判）在售、待售樓盤低密產品存量項目名稱套數(shù)或面積存量凱萊國際近22萬方洋房天蘊南加州近3萬方洋房保利未來城市600余套洋房，約計7萬方中鐵共青湖北區(qū)規(guī)劃有洋房或小高層，按推售的洋房+小高層占比75%計算，未來約50萬方桃溪河畔御龍灣后續(xù)主要為洋房別墅，體量未知5個個在售亮相項目，存量總計約80萬；主要集中在凱萊國際22萬方萬方洋房和中鐵共青湖北區(qū)近50萬方萬方洋房； 未來洋房項目可達6個個，存量約存量約48萬方萬方，集中在新蒲板塊；包含金科、中建等企業(yè)土地端洋房，小高層存量(

40、1.25容積率2.0）區(qū)域開發(fā)商名稱項目名稱占地容積率建面預計洋房土地位置匯川區(qū)遵義市匯川區(qū)城市建設投資公司未知57622.0 1.60 92195 92195 匯川區(qū)董公寺鎮(zhèn)割麻村紅花崗區(qū)遵義市紅花崗區(qū)藥業(yè)工業(yè)投資公司未知9879.5 2.00 19759 13238 遵義市園區(qū)大道旁遵義鈦世紀房地產開發(fā)有限公司未知20130.0 1.64 33013 33013 紅花崗區(qū)南關鎮(zhèn)長崗村遵義湘江投資建設有限責任公司未知6382.0 1.44 9190 9190 紅花崗區(qū)南關鎮(zhèn)南山村、金華村新蒲新區(qū)重慶金科房地產開發(fā)有限公司金科項目96150.1 1.96 188454 130033 遵義市新蒲

41、鎮(zhèn)文武村中建遵義新蒲建設發(fā)展有限公司中建幸福城146933.0 1.97 289458 199726 遵義市新蒲鎮(zhèn)文武村總計6615004.6 632070 477396整體市場供應近整體市場供應近130萬；項目端供應萬；項目端供應48萬，集中在忠莊板塊，老城區(qū)供應有限；新蒲包含金科等品牌企業(yè)，萬，集中在忠莊板塊，老城區(qū)供應有限；新蒲包含金科等品牌企業(yè)，約約33萬方。萬方。35從別墅供應量上看，遵義市別墅供貨量較小，價格處于較低水平；預期隨著居民消費能力提升，改善性置業(yè)需求將促進別墅市場容量增加，物業(yè)價值上漲空間較大；從去化率及整體去化量來看，中鐵共青湖目前占據(jù)著遵義市場別墅產品領導者遵義市別

42、墅產品供應量小，上漲空間較大，發(fā)展前景較好。遵義市別墅產品供應量小，上漲空間較大，發(fā)展前景較好。遵義市在售別墅項目情況區(qū)域項目名稱總建面(萬)容積率總套數(shù)銷售套數(shù)月去化情況(套)面積區(qū)間()均價(元/) 去化率(%)匯川匯川國際溫泉旅游城一期301.8484825（開盤）240-60090001城南新區(qū)中鐵共青湖1051.2510522112120-53012000-保利未來城市6004首推40套44（開盤）209-300110000.1新蒲金科1302.5-認籌-180-3509000-【房地產市場房地產市場】遵義房地產整體市場分析（別墅）遵義房地產整體市場分析（別墅）36在售、待售樓盤別墅

43、存量項目名稱套數(shù)或面積存量保利未來城市二期100套別墅，近3萬平米本案北區(qū)規(guī)劃有別墅，按推售的別墅占比35%計算，未來別墅約20-30萬方之間東欣彩虹城未來有少量別墅產品，體量未知桃溪河畔御龍灣后續(xù)主要為洋房別墅，體量未知威尼斯廣場未來批次可能規(guī)劃少量別墅遵義匯川國際溫泉旅游城22套獨棟別墅云山秀水20套雙拼、聯(lián)排在售、待售項目未來別墅存量主要集中在保利未來城市、中鐵共青湖；其中保利未來城市預計3萬；萬；根據(jù)土地成交統(tǒng)計，未來土地別墅存量約為16萬萬，集中在新蒲板塊的中建中建項目、永和美永和美投資項目及星長征項目土地端別墅存量別墅（容積率1.25)區(qū)域開發(fā)商名稱項目名稱占地容積率建面預計土地位

44、置紅花崗區(qū)遵義鈦世紀房地產開發(fā)有限公司未知4569.0 1.20 5482.83673.476紅花崗區(qū)南關鎮(zhèn)南山村新蒲新區(qū)中建遵義新蒲建設發(fā)展有限公司中建幸福城56557.8 1.10 62213.634839.62遵義市新蒲鎮(zhèn)文武村遵義市永和美投資開發(fā)有限公司未知146579.6 1.10 161237.590293遵義市新蒲鎮(zhèn)新中村、大山村遵義市新蒲鎮(zhèn)新中村匯川新區(qū)遵義新奧房地產開發(fā)有限公司尊龍灣1260001.25000050000遵義市匯川大道與遵綏路口交匯處總計3333706.4278934158806未來未來4個大盤開發(fā)別墅；現(xiàn)狀競爭集中在保利和本案；土地端存量集中于新蒲，中建項目

45、個大盤開發(fā)別墅；現(xiàn)狀競爭集中在保利和本案；土地端存量集中于新蒲，中建項目+永和美項目永和美項目+星長星長征項目約征項目約18萬；地州端仁懷碧桂園項目今年面市。萬；地州端仁懷碧桂園項目今年面市?！痉康禺a市場房地產市場】遵義房地產整體市場分析（別墅）遵義房地產整體市場分析（別墅）372014年，預計區(qū)域市場內主推物業(yè)仍然以高層及小高層物業(yè)為主；洋房物業(yè)競爭有一定壓力；別墅市場年，預計區(qū)域市場內主推物業(yè)仍然以高層及小高層物業(yè)為主；洋房物業(yè)競爭有一定壓力；別墅市場競爭壓力相對較小。競爭壓力相對較小。區(qū)域項目名稱容積率別墅洋房小高層高層公寓城南新區(qū)保利未來城市4萬豪商貿城5東都凱萊國際3新蒲實地薔薇國際

46、3中建幸福城3.5金科2.5匯川匯川國際溫泉旅游城2.5恒大城4星長征尊龍灣1.2【房地產市場房地產市場】遵義房地產整體市場分析遵義房地產整體市場分析遵義項目容積率多在2.5以上，高層及小高層是絕對的主流產品，土地使用強度高。復合型樓盤的高端物業(yè)多以品質洋房出現(xiàn)；遵義中高檔次項目前期推貨以高層及小高層產品為主，主要考慮為吸引剛需客群、促進樓盤熱銷；后期介入洋房細分市場拉升樓盤品質；遵義市場別墅產品推送量有限，市場競爭相對較小38【房地產市場房地產市場】競品案例分析（別墅）競品案例分析（別墅）新蒲新蒲中建中建永和美永和美忠莊忠莊保利未來城市保利未來城市龍坑龍坑中鐵共青湖中鐵共青湖仁懷仁懷 碧桂園

47、碧桂園匯川匯川星長征星長征遵義別墅市場以南部區(qū)域中鐵遵義別墅市場以南部區(qū)域中鐵共青湖和保利共青湖和保利未來城市為主，供應稀缺、相對暢銷，遵義市區(qū)別墅項目未來城市為主，供應稀缺、相對暢銷，遵義市區(qū)別墅項目只有本案和個別項目少量有售。只有本案和個別項目少量有售。天蘊南加州天蘊南加州匯川國際溫泉城匯川國際溫泉城別墅市場供應稀缺，相對暢銷，公開市場僅中鐵共青湖銷售走量7-8套/月和未來城市1套/月；客戶以商貿老板為主，公務員、事業(yè)單位管理層為輔；后者更為低調（購買低調樓盤）；隨著大盤的土地供應，別墅開發(fā)混合其中，未來競爭聚焦大盤，仁懷碧桂園會形成潛在的分流。39【房地產市場房地產市場】競品案例分析（別

48、墅客戶構成）競品案例分析（別墅客戶構成）板塊板塊項目項目物業(yè)物業(yè)區(qū)域構成區(qū)域構成職業(yè)、年齡構成職業(yè)、年齡構成紅花崗板塊桃溪河畔御龍灣疊拼市區(qū)客戶為主50%公務員管理層、50%生意人東欣彩虹城獨棟、聯(lián)排、疊拼市區(qū)客戶占80%主要為本地商人忠莊保利未來城市聯(lián)排市區(qū)占比60-70%，區(qū)縣15%、外省20%商人老板占到60%；企業(yè)高管占到30%，中層管理10%；龍坑板塊中鐵共青湖獨棟、聯(lián)排、合院目前主要面向兩城區(qū)與遵義縣客戶本地經商商人主導，以酒、茶經銷商、建材老板為代表以以主城區(qū)商貿生意人主導，主城區(qū)商貿生意人主導，特別是酒、茶經銷商，建材等商貿老板，企業(yè)高管為輔，政府單位特別是酒、茶經銷商，建材等

49、商貿老板，企業(yè)高管為輔，政府單位公務員管公務員管理層較少，集中于低調項目理層較少，集中于低調項目桃溪河畔御龍灣的桃溪河畔御龍灣的疊拼；區(qū)縣客戶占比相對較小。疊拼；區(qū)縣客戶占比相對較小。40項目地址遵義縣共青湖開發(fā)商遵義源豐置業(yè)有限公司占地面積1800000建筑面積1050000容積率1.25綠化率70%物業(yè)形態(tài)別墅、洋房戶車比1：1.04開盤日期2012年10月25日交房時間2014.6物管費2.3n項目整體占地2700畝，總建面105萬方，涵蓋疊拼別墅、聯(lián)排別墅、類獨棟別墅、獨棟別墅、洋房等業(yè)態(tài)。n定位清晰，直擊遵義最高端客戶市場。n景觀資源、高贈送均為客戶重要需求因素，本項目有共青湖天然水

50、景資源。【房地產市場房地產市場】競品案例分析（中鐵共青湖）競品案例分析（中鐵共青湖）41競品獨棟產品均屬于熱銷產品，聯(lián)排產品中，競品獨棟產品均屬于熱銷產品，聯(lián)排產品中，A、B兩個組團的聯(lián)排去化率較高，兩個組團的聯(lián)排去化率較高，C組團聯(lián)排較難銷售，洋房組團聯(lián)排較難銷售，洋房產品產品A、C組團滯銷嚴組團滯銷嚴。ABCD序號序號 項目名稱項目名稱 產品產品類型類型 總套數(shù)總套數(shù)（套）（套） 剩余套數(shù)剩余套數(shù)（套）（套） 建筑面積建筑面積（）（） 建筑單價建筑單價 （元（元/）去化率去化率1A組團 獨棟10022000100%2A組團 類獨棟 40011000100%3A組團 聯(lián)排5711241895

51、0081%4A組團 洋房 1449816229600032%5B組團 合院6448100521000025%6B組團 類獨棟 130011000100%7B組團 聯(lián)排8C組團 獨棟 21522532020076%9C組團 類獨棟 462263901070052%10C組團 聯(lián)排 41337593970020%11C組團 洋房 6165757331857007%12合計合計 102179211825322%【房地產市場房地產市場】中鐵共青湖（產品情況）中鐵共青湖（產品情況）42類別類別房號房號位置位置建筑建筑面積面積花園面積花園面積總價總價產品表現(xiàn)產品表現(xiàn)四聯(lián)排A9-1

52、-3邊套220.05862094887樓棟前排湖景視野被遮擋，后排洋房產品影響，景觀不佳，私密性差；剩余產品花園贈送面積相對已售產品較小，客戶滿意度較低五聯(lián)排A10-1-2中套219.67962098213五聯(lián)排A10-1-3中套219.67962098213五聯(lián)排A10-1-4中套219.67962098213四聯(lián)排A11-1-3中套220.051052086757五聯(lián)排A12-1-2中套219.671072085085五聯(lián)排A12-1-3中套219.671072085085五聯(lián)排A12-1-4中套219.671072085085四聯(lián)排A13-1-2中套220.051162093629五聯(lián)排

53、A14-1-3中套219.671162090708五聯(lián)排A14-1-4中套219.671162090708A組團余貨組團余貨11套，聯(lián)排別墅均集中在后排山上位置的套，聯(lián)排別墅均集中在后排山上位置的9-14#樓棟中套，花園贈送較小。樓棟中套，花園贈送較小。滯銷原因：滯銷原因：產品位置基本集中于中套，湖景視野被遮擋；相對于已售產品花園贈送較小，附加值差異較大?！痉康禺a市場房地產市場】中鐵共青湖（產品解析）中鐵共青湖（產品解析）四聯(lián)排上山，目前剩余1套（A11-1-3）四聯(lián)排上山，目前剩余1套（A9-1-3）五聯(lián)排上山，目前剩余3套，（A10-1-2、A10-1-3、A10-1-2四聯(lián)排上山，目前剩

54、余1套（A11-1-3）五聯(lián)排上山，目前剩余3套，（A12-1-2、A12-1-3、A12-1-443樓棟樓棟B7B8B9B10B11B12B13產品表現(xiàn)產品表現(xiàn)戶型建筑面積（）花園贈送（）銷售總價實得均價（元/）余貨 余貨 余貨余貨余貨余貨余貨A1216-221225-245220萬54210322000花園贈送面積大，附加值高，實得均價相對較低A2201-215101-142240萬64916262614花園贈送遠遠低于A1戶型，且實得單價偏高，價值差異化并不明顯A3206-210134200萬64482222222剩余8套剩余7套剩余6套剩余8套剩余3套剩余6套剩余10套B組團余貨組團余

55、貨48套套,A1戶型去化較好（花園贈送面積大附加值較高），戶型去化較好（花園贈送面積大附加值較高），A2/A3戶型滯銷。戶型滯銷。B滯銷產品滯銷產品暢銷產品滯銷原因：滯銷原因：A2/A3戶型滯銷明顯，贈送面積遠遠小于A1戶型，且實得單價高于A1戶型1000元，價值差異顛倒；2013年下半年受工程影響，處于銷售停滯狀態(tài)，且產品展示不強，客戶體驗度不高?！痉康禺a市場房地產市場】中鐵共青湖（產品解析）中鐵共青湖（產品解析）44洋房洋房獨棟剩余房源類獨棟剩余房源聯(lián)排剩余房源C組團獨棟剩余組團獨棟剩余5套、類獨棟剩余套、類獨棟剩余22套，聯(lián)排剩余套，聯(lián)排剩余33套套，剩余產品均被位置影響，景觀面不佳，私

56、密性較剩余產品均被位置影響，景觀面不佳，私密性較差。差。滯銷原因：滯銷原因：獨棟產品位置不佳，部分產品臨高速路或入口位置，噪音影響較大，私密性較差；類獨棟花園贈送較大，附加值高，但由于位置影響，景觀面不足，且部分產品臨高速路；聯(lián)排產品剩余房源景視野被遮擋，所在位置比較尷尬，私密性較差?！痉康禺a市場房地產市場】中鐵共青湖（產品解析）中鐵共青湖（產品解析）45優(yōu)點：闊景獨棟,大尺度大空間地下室全贈送,花園超大贈送空間變化多樣,功能配置完善戶型套內面積（）實得面積（）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（）花園面積（）開間進深開間進深開間進深獨棟389610超過100%13.917.91

57、3.96.24.89.140240地下一層地下一層地上一層地上一層地上二層地上二層地上三層地上三層缺點：占地面積過大,占有資源過多導致總價過高；【房地產市場房地產市場】中鐵共青湖（獨棟產品解析）中鐵共青湖（獨棟產品解析）46戶型套內面積（）實得面積（）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（）花園面積（）開間進深開間進深開間進深聯(lián)排端套28345260%10.418.48.06.04.56.038120地下一層地下一層地上一層地上一層地上二層地上二層地上三層地上三層優(yōu)點：聯(lián)排端套戶型作為類獨棟銷售，提升產品品質；贈送較大，高性價；缺點：四連排背靠背布局緊湊；部分采光較差?！痉康禺a市場

58、房地產市場】中鐵共青湖（聯(lián)排端套產品解析）中鐵共青湖（聯(lián)排端套產品解析）47類別類別房號房號余房余房面積（）面積（）架空層（）架空層（）花園面積（）花園面積（）總價總價產品表現(xiàn)產品表現(xiàn)六聯(lián)排下山C246225-243129-180131-382230-280萬聯(lián)排產品前方視野被獨棟遮擋，無法清晰欣賞湖面景觀；聯(lián)排位于獨棟與洋房之間，私密性較差五聯(lián)排下山C255226-243129-180114-360230-280萬四聯(lián)排下山C342226129200230萬五聯(lián)排下山C354226-243129-180130-290230-280萬五聯(lián)排下山C363226129112-129230萬六聯(lián)排下

59、山C375225-243129-180127-330230-280萬四聯(lián)排上山C384222-244/143-364200-230萬六聯(lián)排下山C394225/142-170200萬類獨棟C22-1-17290.46/265-505290萬類獨棟余房花園贈送較大，附加值高類獨棟22、23#樓位于高速路旁，噪音影響較大，私密性不佳；26-29#樓位于獨棟與洋房之間，景觀資源相對較差；C23-1-13290.47/370-550290萬C26-1-23290.47242.04310-420370萬C27-1-13290.47242.04225-315360萬C28-1-13290.47242.043

60、20-420380萬C29-1-23290.47/285-330260-290萬獨棟C2-1-11528.41486.212001400萬獨棟余貨集中在入口位置2、3#樓和高速路旁的19、20、21#樓，噪音影響較大,私密性較差；C3-1-11528.41486.211001370萬C19-1-11398.73372.24790634萬C20-1-11398.73372.24640625萬C21-1-11398.73372.24600622萬【房地產市場房地產市場】中鐵共青湖（產品解析）中鐵共青湖（產品解析）48優(yōu)點：面積尺寸適中；功能分區(qū)齊全，贈送較大，高性價；戶型套內面積（）實得面積（）贈