xx項(xiàng)目策劃提案(一)

1、xx市xx地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃提案(一）提案目錄第一部分：安慶市場(chǎng)第一部分：安慶市場(chǎng)第二部分：項(xiàng)目分析第二部分：項(xiàng)目分析第三部分：項(xiàng)目定位第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：營(yíng)銷策略第四部分：營(yíng)銷策略第五部分：包裝策略第五部分：包裝策略第一部分：安慶市場(chǎng)城市閱讀 / 樓市閱讀 城市解讀安慶轄1市7縣3區(qū)，總面積1.53萬(wàn)平方公里, 總?cè)丝?610萬(wàn)人；其中城區(qū)面積566平方公里。安慶市區(qū)人口73萬(wàn)。 “十一五”期末要求市區(qū)內(nèi)達(dá)到“雙百”城市規(guī)劃要求水陸空交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，安慶港為國(guó)家一級(jí)口岸安慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)齊全，具有一定基礎(chǔ)和規(guī)模，以石油化工、輕紡食品、建筑材料、機(jī)械電子為四大支柱工業(yè)，是安徽省“皖江開(kāi)發(fā)”的重點(diǎn)工

2、業(yè)城市之一長(zhǎng) 江滬蓉高速京九鐵路至廣州至北京至溫州至上海至廈門城市閱讀區(qū)域布局分區(qū)分區(qū)迎江區(qū)是安慶老城區(qū)，生活配套齊全，居住心理成熟大觀區(qū)以東側(cè)大湖風(fēng)景見(jiàn)長(zhǎng)，吸引中高收入、注重生活質(zhì)量人群宜秀區(qū)是新的政治、經(jīng)濟(jì)、物流中心，遷入人口為主，背景復(fù)雜發(fā)展方向發(fā)展方向發(fā)展主城，東進(jìn)北擴(kuò)南聯(lián)，帶狀組團(tuán)式發(fā)展迎 江 區(qū)大 觀 區(qū)宜 秀 區(qū)大橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)資料來(lái)源：“十一五”規(guī)劃綱要城市發(fā)展進(jìn)程加快，城市容量驟增，人口周邊市場(chǎng)補(bǔ)充性聚集城市閱讀經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十五”期間，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9，比“九五”時(shí)期增漲1.7個(gè)百分點(diǎn)財(cái)政收入高于地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)12.6“十一五” 目標(biāo)：全市生產(chǎn)總值按不變價(jià)年均增

3、長(zhǎng)12左右， “十一五”末生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元，人均趕上全省平均水平。其中宜城板塊年均增長(zhǎng)17以上，達(dá)到400億元，人均5000美元資料來(lái)源：政府工作報(bào)告經(jīng)濟(jì)發(fā)展為市場(chǎng)提供了更多的機(jī)遇，同時(shí)也給發(fā)展帶來(lái)更高的要求城市閱讀投資與購(gòu)買力固定投資增速增量，勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)投資逐年上升，步態(tài)平穩(wěn)，房地產(chǎn)占總投資比例縮小城鎮(zhèn)居民收入增加，可支配收入增多，消費(fèi)水平提高，投資理念增強(qiáng)投資和居民可支配收入成正比例增長(zhǎng)，相對(duì)可支配收入增幅較慢居民購(gòu)買力逐年增加，但增速跟不上房地產(chǎn)投資增速。城市閱讀資料來(lái)源：政府工作報(bào)告城市發(fā)展軸與房地產(chǎn)關(guān)系城市發(fā)展 啟動(dòng)期成長(zhǎng)期成熟期時(shí)間軸 2000/20042004/20

4、06+需要3 35 5年成長(zhǎng)2009/2010 地產(chǎn)發(fā)展 地產(chǎn)啟蒙地產(chǎn)爆發(fā)地產(chǎn)穩(wěn)步 （本案處于全市發(fā)展成長(zhǎng)期與成熟期之間）本項(xiàng)目目前處于全市發(fā)展的成長(zhǎng)階段，新城市中心框架形成，有一定機(jī)遇，也面臨眾多問(wèn)題城市閱讀開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展本 案資料來(lái)源：安慶市城市規(guī)劃局生活配套日趨成熟，居住圈人氣逐漸旺盛，幅射周邊城市閱讀以石化生活區(qū)、回祥小區(qū)為龍頭的中心成熟生活地帶業(yè)已形成，強(qiáng)力幅射周邊。以上兩個(gè)社區(qū)自九十年代開(kāi)始入住，目前已經(jīng)容納大量的人口，人氣資源相當(dāng)旺盛，生活配套也已基本完善，而周邊的一些項(xiàng)目自然也因此得天獨(dú)厚、受益匪淺。如：東方虹城、丹桂花園、吉祥玫瑰園等項(xiàng)目自開(kāi)盤銷售以來(lái)均創(chuàng)造了良好的業(yè)績(jī)。該

5、區(qū)域目前多層的銷售均價(jià)約為2200元/左右市區(qū)近三年房地產(chǎn)供應(yīng)狀況施工面積逐年增加，非商業(yè)土地建設(shè)大大超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)06年房地產(chǎn)竣工面積有所減少，這和土地使用成本增高分不開(kāi)銷售面積逐年增漲，但增勢(shì)銳減，年銷售面積150萬(wàn)平米接近市場(chǎng)飽和投資勢(shì)頭強(qiáng)勁，費(fèi)用大增資料來(lái)源：政府工作報(bào)告2004年2006年底安慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況圖安慶市場(chǎng)房地產(chǎn)年銷售面積幾乎持平，約為150萬(wàn)平方米左右，市場(chǎng)趨于成熟樓市閱讀樓盤名稱總建面萬(wàn)2007年初周邊競(jìng)爭(zhēng)投放及銷售量（萬(wàn)）總面積多層小高層高層花園洋房投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售錦繡人家2.52.52.51.7丹桂花園85.43.92.81.2天嬌花園1.31.31

6、0.20.30.1我愛(ài)我家1110.4世紀(jì)名流6.36.35.81.90.5山城公寓1.21.21.20.3西湖綠洲城614.50.454.051.2吉祥玫瑰苑5.15.15.13.9合計(jì)86.427.327.313.511.32. 30.54.051.207年現(xiàn)有項(xiàng)目周邊樓盤供應(yīng)情況項(xiàng)目周邊區(qū)域商品房投放量?jī)H占總建面積的1/3。供應(yīng)地塊較多，但個(gè)盤供應(yīng)面積較小。以多層供應(yīng)為主，小高/高層較少，其中西湖綠洲城投放以洋房為主資料來(lái)源：房地局信息網(wǎng)市內(nèi)樓市價(jià)格走勢(shì)2000年2007年上半年安慶樓市均價(jià)走勢(shì)圖從2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，到目前平均房?jī)r(jià)上漲了約900元/平方，其主要的增

7、長(zhǎng)時(shí)期集中在04年至06年，06年漲幅達(dá)23.3%06年后受土地規(guī)控和大盤集中供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的影響，價(jià)格上漲速度減緩住宅銷售的價(jià)格逐年上升，使得購(gòu)房者趨向理性化總價(jià)市場(chǎng)，戶型面積在130平方以上、總價(jià)25萬(wàn)以上的房源市場(chǎng)抗性增加樓市閱讀項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格狀況樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元/）擺幅擺幅（元/）世紀(jì)名流多層、（?。└邔佣?2340多/25003000 小高/30003580 高/未開(kāi)盤丹桂花園多層、小高層多/2362多/19803380香樟里那水岸高層3300小高/25383749 高/30183438西湖綠洲城多層、高層、別墅多/26002970多/197831

8、03 小高/25382878（未開(kāi)盤）中宜錦繡人家多層240024402600吉祥玫瑰園多層225015282500天嬌花園多層2200鑫園小區(qū)多層197017501980恒祥我愛(ài)我家多層2400 1800-2548除品質(zhì)大盤外，多數(shù)樓盤定價(jià)范圍較大，定價(jià)的隨意性顯示出操盤不夠科學(xué)樓市閱讀安慶樓市前景預(yù)判07年安慶樓市仍將延續(xù)06年下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，處緩升期表現(xiàn)如下：表現(xiàn)如下：房?jī)r(jià)持續(xù)上升，購(gòu)買力日漸成熟，投資范圍擴(kuò)大使房?jī)r(jià)增幅趨緩房?jī)r(jià)梯隊(duì)沒(méi)有拉開(kāi)，樓市熱點(diǎn)集中在沿江老市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)多層產(chǎn)品是區(qū)域供應(yīng)的主要產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，少數(shù)品質(zhì)大盤售價(jià)飆升，小高層/高層抗性較大原因如下：原因如下：安

9、慶經(jīng)濟(jì)處于上升期，但基數(shù)較大，短期內(nèi)難有大突破土地供應(yīng)量持續(xù)加大，市場(chǎng)容量接近飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈投資增多，購(gòu)買力分散樓市閱讀項(xiàng)目所在區(qū)域樓市前景預(yù)測(cè)商品房供應(yīng)量減少，小高/高層供應(yīng)增多，房?jī)r(jià)上揚(yáng)表現(xiàn)如下：表現(xiàn)如下：可供商品房開(kāi)發(fā)的土地稀缺，零星地塊面積狹小，開(kāi)發(fā)量小準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房多，價(jià)格上漲快建筑密度大、容積率高，多家小區(qū)品質(zhì)難上檔次小高/高層集中供應(yīng)原因如下：原因如下：開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)量大，居住成熟隨開(kāi)發(fā)量減少，外來(lái)人口續(xù)增，導(dǎo)致價(jià)格上漲土地成本增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)追求最大化利潤(rùn)樓市閱讀本項(xiàng)目區(qū)域近期上市樓盤本案錦繡人家吉祥中榭苑吉祥玫瑰園聯(lián)富.尚城陽(yáng)光鑫 園多 層西湖綠洲城丹桂花園世紀(jì)名流山城公寓

10、香樟里那水岸高層/小高層樓市閱讀區(qū)域樓盤一般了解樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總建面積（）總建面積（） 單體面積（）單體面積（）銷售狀況銷售狀況中宜錦繡人家多層2510010014070%吉祥玫瑰園多層8000010112580%天嬌花園多層1332010015030%鑫園小區(qū)多層308388413031.4%聯(lián)富.尚城陽(yáng)光多層2150060120未開(kāi)盤恒祥我愛(ài)我家多層100008515235.2%吉祥家園中宜苑多層194009916555%世紀(jì)名流多層、（?。└邔?2504107156多層售率60%，高層未開(kāi)盤丹桂花園多層、小高層8000084142多層售率65%，高層未上市香樟里那水岸高

11、層18000012815480%中宜大戶人家小高層12428160180未開(kāi)盤山城公寓小高層1192013715173套售出2套東方虹城多層、小高層19000060130一期售罄，二期高層未開(kāi)盤西湖綠洲城多層、高層、別墅6100009419010.7%樓市閱讀項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤多層 現(xiàn)上市樓盤多數(shù)體量小，開(kāi)發(fā)、上市時(shí)間和本項(xiàng)目多不在同期，各樓盤對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)或銷售滯后的樓盤對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有一定影響。對(duì)本項(xiàng)目有影響的樓盤有：中宜錦繡人家、吉祥玫瑰園、丹桂花園等樓市閱讀開(kāi) 發(fā) 商 安徽中宜科技公司 售 樓 處 回祥路與星光路交叉口 建筑面積 24690.01m2 已銷售面積 17283

12、m2 規(guī)劃總戶數(shù) 298套 工程進(jìn)度 已封頂 可售戶數(shù) 298 售出戶數(shù) 209 銷 售 率 70% 面積范圍 100-140 銷售均價(jià) 2046元/ 剩 余 量 7407.01萬(wàn) 優(yōu)勢(shì)分析 開(kāi)發(fā)商實(shí)力較好，產(chǎn)品有保證，小區(qū)內(nèi)部緊湊安全，易于吸引買家購(gòu)買； 鄰近交通主干道，交通異常便利，周邊無(wú)污染環(huán)境； 配套齊全，人居密集，對(duì)買家有極大的吸引力； 周邊環(huán)境較好，小區(qū)外觀豪華。劣勢(shì)分析 小區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較多，物業(yè)去化難度增大； 周邊外來(lái)人員多，復(fù)雜，影響買家入住信心； 戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象； 規(guī)模小，影響力有限。 中宜中宜 錦繡人家錦繡人家開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 安慶隆宇房地產(chǎn) 售售

13、樓樓 處處 回祥東路與裕慶路交匯處 建筑面積建筑面積 80000平方米 已銷售面積已銷售面積 35890.40 工程進(jìn)度工程進(jìn)度 現(xiàn)房 規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù) 390 可售戶數(shù)可售戶數(shù) 388 售出戶數(shù)售出戶數(shù) 291 面積范圍面積范圍 101-128 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 2250元/ 銷銷 售售 率率 80% 剩剩 余余 量量 15110優(yōu)勢(shì)分析 該樓盤是開(kāi)發(fā)區(qū)板塊配套比較齊全的上規(guī)模的樓盤，且內(nèi)部緊湊安全，易于吸引買家購(gòu)買； 鄰近交通主干道，交通異常便利； 周邊配套齊全，人居密集，高尚的文化氛圍對(duì)買家有極大的吸引力。劣勢(shì)分析 該樓盤緊鄰光彩大市場(chǎng)，環(huán)境比較復(fù)雜，給小區(qū)的安全增加了隱患； 周邊環(huán)境較差，影響買家入住信心； 戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，大戶型較多。 吉祥吉祥玫瑰園玫瑰園 吉祥玫瑰園開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 安慶市樂(lè)盛房地產(chǎn)公司 占地面積占地面積 45088.33 建筑面積建筑面積 多層3.9萬(wàn)、小高層1.2萬(wàn) 已銷售面積已銷售面積 28034.11 工程進(jìn)度工程進(jìn)度 多層現(xiàn)房 規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù) 575套(小高層未動(dòng)工105套) 可售戶數(shù)可售戶數(shù) 575套 售出戶數(shù)售出戶數(shù) 306套 面積范圍面積范圍 84142 銷售均價(jià)銷售均價(jià)