開店選址的基本因素

1、開店選址的基本因素選址是開店的開端。誰都愿意選一個生意興隆的旺地。提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見，即便是有經(jīng)驗的商人通常也犯這類錯誤?？醋哐塾袝r并不在當(dāng)事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點都有可能起作用。有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：1、人的流量。2、租金。3、繁華程度。4、交通。5、居民結(jié)構(gòu)。6、面前場地。7、車站碼頭。8、機關(guān)學(xué)校。9、專業(yè)市場。10、經(jīng)營性質(zhì)。11、經(jīng)營品種。12、房屋結(jié)構(gòu)。13、能見度。14、相鄰店鋪。15、地勢。16、朝向。17、樓層。18、規(guī)劃19、相關(guān)政策。20、房東。提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充

2、分加以考慮,綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板。選址調(diào)查人口與購買力分析；有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。1、所需調(diào)查的項目包括：常住人口數(shù)家庭及構(gòu)成人口密度教育程度從事行業(yè)自然增加率社會增加率家庭人均收人白天流動人口數(shù)(1。)年齡構(gòu)成(11)家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)2、現(xiàn)就一些主要項目分述如下:家庭人口及收入水平；提示；家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量

3、、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭（有一個獨生子女），則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。人口密度；提示；一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機流入

4、的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少?？土髁?；提示；一般在評估地理條件時，應(yīng)認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：?各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。?上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。?上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。?根據(jù)車站出入的顧

5、客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：?居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。?日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地?火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。?體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。購買力；提示；商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總

6、分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50%,500-1000元的占20%,1000-1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。商場選址的原則和程序、商場選址的原則1、方便顧客購物；滿足顧客需求是商場經(jīng)營的宗旨，因此商場位置的確定，必須首先考慮方便顧客購物，為此商場要符合以下條件：交通便利；提示；車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大。如果是幾個車站交匯點，

7、則該地段的商業(yè)價值更高。商場開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件?？拷巳壕奂膱鏊?，可方便顧客隨機購物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場開業(yè)的最佳地點選擇。提示；但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價高費用大，競爭性也強。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場經(jīng)營，一般只適合大型綜合商場或有鮮明個性的專業(yè)商店的發(fā)展。人口居住稠密區(qū)或機關(guān)單位集中的地區(qū)；提示；由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實消費者群。符

8、合客流規(guī)律和流向的人群集散地段；提示；這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場”，所以能夠進入商場購物的顧客人數(shù)多，客流量大。2、有利于商場開拓發(fā)展；商場選址的最終目的是要取得經(jīng)營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經(jīng)營：提高市場占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長期發(fā)展；提示；商場選址時不僅要分析當(dāng)前的市場形勢；而且要從長遠的角度去考慮是否有利于擴充規(guī)模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強自身實力的基礎(chǔ)上開拓市場。有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色；提示；不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置，對地域的要求也有所不同。商場在選址時，必須綜合考慮行業(yè)特點，消費心理及消費者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點所在

9、地點。尤其是大型百貨類綜以求得多功能綜合配套，從而合商場更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能,創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢，樹立本企業(yè)的形象。有利于合理組織商品運送；提示；商場選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進貨、集中供貨、統(tǒng)一運送，這有利于降低采購成本和運輸成本，合理規(guī)劃運輸路線。因此在商場位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時組織貨物的采購與供應(yīng)，確保經(jīng)營活動的正常進行。3、有利于獲取最大的經(jīng)濟效益；衡量商場位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營能否取得好的經(jīng)濟效益。因此，網(wǎng)點地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證最佳經(jīng)濟效益的取得

10、。二、商場選址的程序；1、選擇商場位置，一般可按以下步驟依次進行：選擇區(qū)域、方位；提示；選擇商場店址，先要找出目標(biāo)市場、找準(zhǔn)服務(wù)對象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場、服務(wù)對象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和檔次，測算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認真加以選擇，確定方位。制圖一一找出最佳位置；提示；在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，包括競爭對手和互補商場，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。市場調(diào)查；提示；在商場店址基本區(qū)域方位確定后，必須進行周密的市場調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場調(diào)查過程中，應(yīng)注意將調(diào)

11、查對象分類統(tǒng)計，并對調(diào)查時間和內(nèi)容進行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。具體實施方案的制訂和落實；提示；確定店址的具體位置后，需要抓緊時機投資興建商場。如何啟動則需要擬定切實可行的實施方案并加以貫徹落實。商圈調(diào)查與選店、商圈調(diào)查的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況.調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來店鋪位置的選擇。1、商圈調(diào)查的目的包括:了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟變項及生活形態(tài)，購買習(xí)慣等。確定未來店鋪的消費檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點。分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。找出商圈內(nèi)的障礙，包括：

12、?道路設(shè)施不便。?人口擁擠。?交通過度擁塞。法規(guī)方面；應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃IT一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進行商圈調(diào)查、評估，以評定是否適合開店。三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)尋店和確定商圈是，流程：門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團隊工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的1、商圈情報之主動收集；對所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時了解，

13、預(yù)計未來地區(qū)或者城市的商圈重點。2、商圈資料之建立；不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評估、分析報告。4、未來整體公司發(fā)展的布點策略。5、商圈地點選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報。8、競爭廠商/店鋪開店情報之搜集及應(yīng)對策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營店鋪的評審作業(yè)規(guī)劃與推動。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開店事項。四、商圈的定義商圈；是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。1、依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：主要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570

14、%。次要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。提示；商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。五、商圈調(diào)查重點與調(diào)查方式1、商圈范圍劃分確定；提示；商圈的實際位置會有以下各情況限制，設(shè)立不同商圈范圍的劃分點：商圈范圍；集中型商圈；主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米一5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。分散型商圈；主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米一1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。馬路之分界；提示；凡超過40米寬之道路四線道以

15、上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；提示；使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。安全島之阻隔，因安全島阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。大水溝，因大水溝阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。單行道，因單行道阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。人潮走向，由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向；提示；使該區(qū)形成一獨立商圈。2、商圈之界定方法；提示；法則、是從各家競爭店鋪規(guī)模開始，掌握吸引力方面的不同點，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計算公式如下列所示。路程距離

16、的測量利用車子的里程表便可簡單的測出，大家就坐上出租車跑跑看。下面來舉例說明；我們準(zhǔn)備開的店鋪，稱為計劃店，在計劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離計劃店600米，店鋪的面積為20平。這里得說明法則的限制：只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認知的距離會受購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。提示；并不能完全按照計算數(shù)字來核定結(jié)果，到時候老錢可承擔(dān)不起。繪制簡圖；這個時候開始動手了。集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖標(biāo)出重要建筑

17、物及樓別（金融大樓，辦公大樓）著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場，娛樂區(qū).之同等類）5、可與自己的計劃戶外店有互補作用之門店政府重要之行政中心車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園.等特定族群會集場所標(biāo)出街道之行進方向（單行道方向），不要簡單只是車道.標(biāo)出未來促銷活動發(fā)DM的可行地點.、抽樣點及發(fā)DM點之選擇確定；抽樣點之選擇辦公人口或上班族匯集之地點（未來適合設(shè)店之地點）人潮走向匯集地點固定人口較集中流動之地點可能形成未來的商店群之地段；預(yù)定三四個抽樣點其中盡量以一個抽樣點為同性質(zhì)之商店3、發(fā)DM點之選擇；主消費群走動頻繁之點次消費

18、群走動頻繁之點區(qū)分消費群活動頻繁之時段六、商圈特征1、商店特色及分布情況;建筑型態(tài);于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度新建筑樓與舊式建筑之分布目前之改建情況定要放長眼光。一三年內(nèi)可能改建之趨式，中國的城市發(fā)展進入高速期,行業(yè)型態(tài)；于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次分布家數(shù)；以抽樣點之平行道路為主要調(diào)查對象主要道路之商店分布明細將商店分門別類記錄并將其統(tǒng)計填入明細表于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)商店匯集地帶之概述以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡圖。地點類型；?孤立店?未規(guī)劃商業(yè)區(qū)?規(guī)劃購物中心2、住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）建物型態(tài)?實地了

19、解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)?建筑高度，樓數(shù)?建筑型式為新式或舊式?分布區(qū)域?目前之改建情況?一三年內(nèi)可能改建之趨式分布情況；?實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況?將該商圈分為?商店區(qū)，以（甲）為代碼?辨公區(qū)（甲2）為代碼?新式住宅區(qū)以（乙1）為代碼?舊式住宅區(qū)以（乙2）為代碼?文教區(qū)，以（丙）為代碼?于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈?并于圖上注明建筑物之樓別3、集會場所；場所類型?本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型?商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）?戲院?政府之行政機關(guān)?展覽會場?學(xué)校、文教機關(guān)、公園.?補習(xí)班?表演、競技，比賽場所?菜市場，超級市場4、證券公司;聚集人口類型?青少年?上班族?特

20、定行業(yè)人士?家庭主婦、動線；?人潮匯集流動之路線?人潮匯集流動之主要方向5、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論;發(fā)展情況?未來政府的行政中心、大型休閑集客場所之建造?未來的捷運系統(tǒng)、交通運輸中心所在點.?大型辦公大樓、商業(yè)中心.等的建造?該商圈的未來轉(zhuǎn)變情況?人口年齡層的轉(zhuǎn)變?消費習(xí)慣的未來改變情況?人潮匯集的可能變動地段競爭情況；?商圈內(nèi)既存競爭者的數(shù)量及大小。?商圈內(nèi)的飽和程度。6、結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：?點應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店?何種商品組合的配合?顧客的型態(tài)?租金狀況?集會場所影響商場選址的因素商場設(shè)置地點的選擇是極其重要的。同

21、時選擇適宜的商場設(shè)置地點受眾多因素的影響,合考慮各方面的因素。提示；歸納起來，主要應(yīng)從以下幾點入手分析:、顧客的數(shù)量和質(zhì)量提示；通過商圈調(diào)查，對商圈內(nèi)的顧客的消費能力和商業(yè)動向予以分析。1、對顧客的消費能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：有關(guān)該地區(qū)消費者的生活特性；消費習(xí)慣的資料；人口結(jié)構(gòu)；包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長速度等基本情況；家庭戶數(shù)及構(gòu)成；包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動情況、家庭人口的增減狀況；消費者的收入水平；包括個人及家庭的收人情況；、消費者的消費狀況；包括消費者的消費水平、消費購買力情況及消費意識。二、商場所在地區(qū)客流情況提示；主要調(diào)查分析商場所在地的客流量、客

22、流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。三、交通狀況提示；商場選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況及流動人員的數(shù)量和質(zhì)量等。四、競爭狀況提示；主要了解市場競爭對手的情況，包括競爭對手的商場類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營商品及服務(wù)對象的階層等等五、商場周邊狀況提示；著重調(diào)查商場周圍有無市場、娛樂街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場店址的選擇。六、商場所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況提示；包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等?？偨Y(jié)；對以上這些因素，商場在設(shè)立之前，必須進行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對商場產(chǎn)生的有

23、利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點分析商場布局的選擇，以正確預(yù)見未來。超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略所謂業(yè)態(tài)就是營業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等形態(tài)。目前，國內(nèi)外眾多的超市主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉儲式商場、綜合性超市。提示；超市選址是超市開發(fā)，至關(guān)重要的，很多投資者往住在店鋪開業(yè)以后，再來想辦法提高業(yè)績，這時已是事倍功半。對超市相關(guān)業(yè)態(tài)相應(yīng)選址策略以供參考1、便利店；提示；便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。其特點是：選址在居民住宅區(qū)；主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地。營業(yè)面積；在100平方米左右，營業(yè)面積利用率極高。營業(yè)時間；一般在

24、16小時以上，甚至24小時。商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應(yīng)急性等特點。目標(biāo)顧客：居民徒步購物5分鐘可到達，80%顧客為有目的的購物?？偨Y(jié)；便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。2、食品超市;提示；食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點是：選址在居民住宅區(qū)；交通要道、商業(yè)區(qū)。營業(yè)面積；在500到1000平方米。商品結(jié)構(gòu)：以購買頻率高的商品為主。營業(yè)時間；不低于16小時。以居民為消費對象；10分鐘左右可到達?？偨Y(jié)；非生鮮食品類商品是無法與大型公司進行價格競爭的。作