關(guān)于收取租金、物業(yè)費(fèi)的幾個問題 (1) (1)

1、如何通過訴訟追償租金、物業(yè)費(fèi) 講解人：甄佳波2014年7月11日 什么是訴訟？ 糾紛當(dāng)事人通過向有管轄權(quán)的法院起訴另一當(dāng)事人的形式解決糾紛。訴訟的幾個階段（一審） 立案 庭審 結(jié)案一、立案前的準(zhǔn)備工作 確定訴訟請求（告什么？） 確定被告（告誰？） 確定管轄法院（向誰告？） 根據(jù)訴訟請求準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)（憑什么告？） 擬定訴狀訴訟請求 支付租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金等 騰房 解除合同（一定要在合同中約定解除合同的條款） 訴訟費(fèi)由對方承擔(dān) 注意審查訴訟請求是否超過訴訟時效 訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。u 延付或

2、拒付租金的訴訟時效為1年u 追償物業(yè)費(fèi)的訴訟時效為2年 從何時開始計算訴訟時效？u 自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起開始計算。u 當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。 訴訟時效中斷u 權(quán)利人主張權(quán)利，原訴訟時效中斷，重新計算訴訟時效。u 發(fā)函催收（過程）、訴訟會使訴訟時效中斷確定被告 租金承租人（簽訂租賃合同的當(dāng)事人） 物業(yè)費(fèi)業(yè)主（房屋產(chǎn)權(quán)人）、開發(fā)商（未售） 明確被告的信息及送達(dá)地址，如被告是法人單位，還應(yīng)去工商行政管理部門打印企業(yè)注冊登記信息（戶卡） 業(yè)主與實際使用人由實際使用人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)與實際使用人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。注意：簽訂合同時要注意對

3、合同相對方主體的審查。 1、對自然人主體身份證件的審核。 2、對法人主體營業(yè)執(zhí)照的審核、紅盾信息網(wǎng)查詢。 確定管轄法院 對公民所提起的訴訟，由被告住所地人民法院管轄（原告就被告） 因合同提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄 因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地法院管轄。（專屬管轄）證據(jù)的準(zhǔn)備 客觀事實法律事實?！按蚬偎尽本褪恰按蜃C據(jù)” 立案需要的證據(jù)：證明雙方主體資格的相關(guān)文件。如原告的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、組織機(jī)構(gòu)代碼證；被告的戶卡（如被告是法人企業(yè)）。 庭審需要的證據(jù)（認(rèn)定法律事實的證據(jù)）u 租金：1、合同（收取租金的依據(jù)）2、房屋產(chǎn)權(quán)證明3、證明催收過租金的證據(jù)（

4、不是必須）u 物業(yè)費(fèi)：1、合同（收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)）2、證明催收過物業(yè)費(fèi)的證據(jù)（必須有）催收租金、物業(yè)費(fèi)過程的有形化 催收租金、物業(yè)費(fèi)的有形化在訴訟中的作用u 訴訟時效的中斷u 在催收物業(yè)費(fèi)的訴訟中，進(jìn)行書面催繳是必要的前置程序 怎么樣實現(xiàn)租金、物業(yè)費(fèi)的有形化n 內(nèi)容的有形化有確定的金額。n 催收過程的有形化向業(yè)主進(jìn)行書面催繳的過程要有記錄具體方式：u 張貼并拍照（樓門號、房間號、加蓋公章）u 產(chǎn)權(quán)人簽字u 快遞（保留相應(yīng)的單據(jù)）（合同約定的郵寄地址）u 錄音、錄像擬定訴狀 原告（我是誰？) 被告(告誰？） 訴訟請求（告什么？） 事實和理由（為什么告？憑什么告）二、庭審 法庭調(diào)查 質(zhì)證（雙方提供的證據(jù)必須經(jīng)過質(zhì)證）u 合法性（形成證據(jù)的主體合法、證據(jù)的形式合法、證據(jù)的取得方式合法、證據(jù)的程序合法）u 真實性u 關(guān)聯(lián)