房地產(chǎn)估價(jià)簡(jiǎn)答題-妥妥噠~

1、1.從理論角度試述為嘛房地產(chǎn)需要進(jìn)行估價(jià)？隨著我國(guó)逐漸實(shí)行有償土地使用制度，房屋商品化推進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，同時(shí)也推進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，其服務(wù)領(lǐng)域越來(lái)越廣泛，現(xiàn)實(shí)生活中的許多方面都需要應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)。2.在現(xiàn)實(shí)生活中，有哪些方面需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)?房地產(chǎn)管理工作；土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)交易；房地產(chǎn)保險(xiǎn)；房地產(chǎn)課稅；征地和房屋征收拆遷補(bǔ)償；房地產(chǎn)分割；房地產(chǎn)糾紛；房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)；企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)需要；其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)的需要。3.從房地產(chǎn)用途的角度而言，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象主要有哪些？居住房地產(chǎn)、非居住房地產(chǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)

2、、娛樂(lè)房地產(chǎn)、辦公房房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)和綜合房地產(chǎn)9類(lèi)。4.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的角度而言，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象主要有哪些？生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。5.從房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的角度而言，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象主要有哪些？收益性房地產(chǎn)：住宅、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)：高級(jí)私人府邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。6.從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的角度而言，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象主要有哪些？銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)和自用等。7.房地產(chǎn)估價(jià)原則有哪些？合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。8.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)程序

3、？受理估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、收集與整理資料、現(xiàn)場(chǎng)勘查、綜合分析和估算、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。1.房地產(chǎn)的概念？指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)？土地、建筑物、房地3.房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的含義？實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及結(jié)合完成的功能三部分。權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的一部分，包括了權(quán)利、利益和收益。區(qū)位是指某事物占有的場(chǎng)所，但也含有位置、布局、分布、位置關(guān)系等方面的意義，分為位置、交通、環(huán)境和配套措施四方面4.房地產(chǎn)的特性？不可

4、移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限和滯后、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制、保值增值5.市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的含義以及非市場(chǎng)價(jià)值主要包括哪些？a稱(chēng)為實(shí)際價(jià)格，指房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。b.稱(chēng)為市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值、其他價(jià)值c.包括清算價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、投資價(jià)值等6.市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格的含義？市價(jià)指某宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格。理價(jià)是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的經(jīng)紀(jì)人的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。7.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的含義？a.是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。B.指由政府價(jià)格主管部門(mén)或其他有

5、關(guān)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。C.指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定的價(jià)格。8.土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格的含義及其相互之間的關(guān)系？土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，是指一塊無(wú)建筑物的空地的價(jià)格。建筑物價(jià)格指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。房地價(jià)格稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格?！痉康貎r(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格】9.租賃價(jià)格、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格和征用價(jià)格的含義？a.稱(chēng)為租金，用于土地租賃稱(chēng)為地租，用于土地與建筑物租賃則稱(chēng)為房租，是指房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，承

6、租人支付給出租人貨幣、商品或其他有價(jià)物。B.是房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。C是指假設(shè)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)時(shí)債務(wù)人不履行債務(wù)，則通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能獲得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)的價(jià)值扣除有限受償?shù)目铑~后的余額。D是為課稅的需要，由評(píng)估人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)格。E是在設(shè)定典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在實(shí)際情況中，房地產(chǎn)的典當(dāng)價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)直f是指將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定其保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)格g指政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額10.所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)益價(jià)格

7、的含義？a指房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格，或者房屋所有權(quán)價(jià)格與土地使用權(quán)價(jià)格，在通常情況下，土地的使用權(quán)價(jià)格要高于土地的使用權(quán)價(jià)格。B是指房屋所有權(quán)價(jià)格。從國(guó)家獲取土地使用權(quán)的價(jià)格成為土地出讓金。C指除房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的所有房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格11.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定低價(jià)、各類(lèi)房屋重置價(jià)格的含義？a指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日法定最高年限土地使用權(quán)區(qū)域的平均價(jià)格b 是政府根據(jù)管理需要評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。C 指不用

8、區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)的房屋在某一基準(zhǔn)日期開(kāi)發(fā)建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)12.現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格的含義？a指在交易達(dá)成后立刻活在短期內(nèi)進(jìn)行商品分割的價(jià)格b 在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品分割的價(jià)格13.總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面價(jià)格的含義及其相互之間的關(guān)系？a指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體的價(jià)格b 分為土地單價(jià)、建筑物單價(jià)、和房地單價(jià)c是一種特殊的土地單價(jià)，是指土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格【樓面地價(jià)=(土地總價(jià)/總建筑面積)*土地總價(jià)/(土地總面積*容積率)=土地單價(jià)/容積率】14.補(bǔ)地價(jià)的含義以及不同情況下的計(jì)算方法：指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向

9、國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。補(bǔ)地價(jià)=改變土地使用用途后的總地價(jià)-原用途的總地價(jià)15.美國(guó)主要的估價(jià)協(xié)會(huì)和學(xué)會(huì)：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會(huì)和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會(huì)1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分類(lèi)？宏觀(guān)、區(qū)域、微觀(guān)因素2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素？經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄消費(fèi)及投資水平，財(cái)政與金融狀況，物價(jià)居民收入及就業(yè)水平，稅收狀況，技術(shù)革新，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況。3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素？人口狀況，城市化進(jìn)程，教育與福利狀況，心理因素，社會(huì)安定程度，房地產(chǎn)投機(jī)，國(guó)內(nèi)國(guó)際政治狀況。4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素？土地制度，住房制度，城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，建筑規(guī)范，水手，行政隸屬變更，房地產(chǎn)價(jià)格政

10、策，其他因素。5.影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素？日照、適度、溫度、風(fēng)向等自然地理狀況；上下水稻、煤氣供給、污水處理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施狀況；區(qū)域周?chē)闹伟箔h(huán)境等。6.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素？商業(yè)及業(yè)務(wù)種類(lèi)、規(guī)模、商業(yè)聚集狀況；商業(yè)近鄰地域狀況，顧客群體數(shù)量及狀況，商業(yè)繁華程度及興衰動(dòng)向、停車(chē)設(shè)施狀況、土地利用的管理制度等。7.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素？干線(xiàn)道路、鐵路、港灣、機(jī)場(chǎng)等對(duì)外交通設(shè)施的便利程度，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，水質(zhì)污濁、大氣污染等公害發(fā)生的可能性及危害程度、行政上的輔導(dǎo)與管理制度。8.與土地有關(guān)的個(gè)別因素？位置，交通，周?chē)h(huán)境，土地面積，土地形狀，土壤，地基，土地開(kāi)發(fā)程度，自然災(zāi)害

11、發(fā)生的頻率和嚴(yán)重程度。9.與建筑物有關(guān)的個(gè)別因素？建筑規(guī)模，建筑物外觀(guān)，設(shè)施設(shè)備、材料和施工質(zhì)量，裝修，完損成都和維修養(yǎng)護(hù)情況，層高和朝向。10.影響房地產(chǎn)需求的非價(jià)格因素？消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期、相關(guān)商品的價(jià)格。11.影響房地產(chǎn)供給的非價(jià)格因素？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期、生產(chǎn)成本。12.試述彈性的概念以及及彈性的類(lèi)型?概念 指函數(shù)的因變量變動(dòng)幅度與自變量變動(dòng)幅度之比；類(lèi)型 富有彈性，缺乏彈性，單一彈性，完全彈性，完全無(wú)彈性五類(lèi)。13.房地產(chǎn)需求彈性主要包括?價(jià)格彈性、收入彈性、人口彈性、交叉價(jià)格彈性、價(jià)格預(yù)期彈性。14.房地產(chǎn)供給彈性主要包括?價(jià)格彈性和要

12、素成本彈性。1、 從不同的角度分析房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象有哪些?以存在形態(tài)劃分：土地、建筑物、房地從實(shí)物角度劃分：無(wú)建筑物的空地、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地、建筑物，包括尚未建成的建筑物、土地與建成的建筑物的合成體、在建工程、未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀態(tài)下的房地產(chǎn)的差異部分、房地產(chǎn)的局部、包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)價(jià)值為主的一個(gè)企業(yè)整體、作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。從權(quán)益角度劃分：“干凈”的房屋所有權(quán)加上出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)、“干凈”的房屋所有權(quán)加上劃拔土地使用權(quán)的房地產(chǎn)、“干凈”的房屋所有權(quán)加上集體土地使用權(quán)的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓受限的房地

13、產(chǎn)、共有的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、為抵押權(quán)或典權(quán)實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)、臨時(shí)用地和臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)、政府或司法機(jī)關(guān)指定的已依法公告列入拆遷或征收，征用范圍的房地產(chǎn)2、 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的估價(jià)程序?估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃收集與整理資料現(xiàn)場(chǎng)查勘綜合分析和估算撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)3、 試論述房地產(chǎn)估價(jià)人員所應(yīng)有的基本素質(zhì)?扎實(shí)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)信息分析能力良好的職業(yè)道德較強(qiáng)的社交能力4、 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)目的的概念及其分類(lèi)?目的：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途分類(lèi)：土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄕ袠?biāo)，拍賣(mài)，掛牌，協(xié)議）、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)，交換，贈(zèng)與，以房地產(chǎn)作價(jià)入

14、股，以房地產(chǎn)抵債）、租賃、抵押、典當(dāng)、征收征用補(bǔ)償、課稅、保險(xiǎn)、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定、企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、買(mǎi)賣(mài)、托管經(jīng)營(yíng)、清算、設(shè)立公司時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)出資、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定5、 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的估價(jià)原則?獨(dú)立客觀(guān)和公正原則合法原則最高最佳使用原則時(shí)點(diǎn)原則替代原則謹(jǐn)慎原則收益與分配原則需求與供給原則貢獻(xiàn)原則競(jìng)爭(zhēng)原則變動(dòng)原則預(yù)測(cè)原則1. 什么是成本估價(jià)法？成本估價(jià)法的理論依據(jù)和適用范圍是什么？成本估價(jià)法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建或重新購(gòu)置價(jià)格，扣除掉折舊來(lái)計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代理論。適用范

15、圍：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建房產(chǎn)，計(jì)劃將要開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；單純建筑物；房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償中。2. 成本估價(jià)法的三個(gè)基本公式如何運(yùn)用？3. 什么是建筑物的重新建造完全價(jià)值？有幾種含義？1、 何謂收益還原法？其理論依據(jù)和適用對(duì)象是什么?含義：時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)廣泛采用的三大基本方法之一，適用于收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目，也稱(chēng)為收益法或收益資本化法理論依據(jù)：預(yù)期收益原理、資金的時(shí)間價(jià)值。因素：未來(lái)凈收益、獲得未來(lái)凈收益的風(fēng)險(xiǎn)、受益年限對(duì)象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)2、 簡(jiǎn)述收益還原法的操作步驟?收集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料估算潛在毛收入估算有效毛收入估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估

16、算凈收益選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率、資本化率或收益乘數(shù)選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格3、 簡(jiǎn)述不同類(lèi)型房地產(chǎn)純收益的求取方式4、 區(qū)分實(shí)際收益和客觀(guān)收益，并簡(jiǎn)述實(shí)際收益的選取方法?實(shí)際收益：在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益客觀(guān)收益：是排除了特殊的、偶然的因素之后得到的一般正常收益選取方法：應(yīng)參照市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的一般收入和費(fèi)用水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收入和費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。5、 還原利率的實(shí)質(zhì)是什么?（1)其值必須為正值，如果還原利率r0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計(jì)算毫無(wú)意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國(guó)債利率，否則此項(xiàng)投資不合算，不如將資金存

17、入銀行或購(gòu)買(mǎi)國(guó)債；（3)在物價(jià)變動(dòng)的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價(jià)變動(dòng)所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目，其值應(yīng)越大，反之則越小。6、 列舉還原利率的求取方式?7、 簡(jiǎn)述資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別?報(bào)酬率用于報(bào)酬資本化法，他僅表示從收益到價(jià)值的比率；資本化率用于直接資本化法，是一步將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率報(bào)酬率明確地表示獲利能力；資本化率不明確地表示獲利能力報(bào)酬率區(qū)分凈收益流模式；資本化率不區(qū)分凈收益流模式報(bào)酬率與凈收益本身的變化、收益期限的長(zhǎng)短等無(wú)直接變化；資本化率與凈收益本身的變化、收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系8、 試列舉報(bào)酬資本化法和直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)?報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀(guān)并容易理解；由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取報(bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率也可以求取報(bào)酬率。直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算