鄭州別墅調(diào)研——惠濟區(qū)2014

1、鄭州別墅項目研究分析別墅區(qū)樓盤分布圖別墅，代表了每個人心中對美好居所的深沉向往，承載著生活的夢想，也抒發(fā)著世事的榮耀鄭州房地產(chǎn)繁華初綻，別墅便以錦上添花之勢蔓延勢不可擋的發(fā)展版圖別墅區(qū)分布圖滎陽市惠濟區(qū)清華大溪地龍湖板塊綠都溫莎城堡康橋九溪郡林溪灣天倫莊園思念果嶺清華憶江南怡豐森林湖原陽恒大金碧天下雁鳴湖壹號中牟金沙高爾夫官邸富田興隆灣洞林湖新田城惠濟區(qū)代表樓盤怡豐森林湖指標怡豐森林湖開發(fā)商怡豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址惠濟區(qū)天河路北段占地面積600畝 建筑面積50萬容積率1.05產(chǎn)品類型聯(lián)排、疊加別墅、花園洋房、小高層 建筑風(fēng)格西班牙本期戶數(shù)803戶戶型疊加160-180（上疊贈送40

2、-50，下疊贈送面積150-200），聯(lián)排350 （贈送面積70-80）銷售價格上疊290-340萬，下疊380-410萬，聯(lián)排450-700萬銷售情況洋房已售罄，現(xiàn)售聯(lián)排特點怡豐 森林湖是典型的的復(fù)合型社區(qū)，以水景地產(chǎn)，特色別墅，退臺花園洋房為主體，涵蓋會所、幼兒園、小學(xué)、購物街組成的大型怡豐森林湖聯(lián)排別墅戶型圖負一層一層二層三層銷售面積267 贈送面積100戶型優(yōu)勢：戶型方正，南北通透，動靜分離，主臥客廳朝南，功能分區(qū)明顯。戶型劣勢：單層面積不夠大，每層不到100，兩間的寬度還是有些狹窄，不是全明戶型。負一層一層二層三層銷售面積257 贈送面積100戶型優(yōu)勢：戶型方正，南北通透，動靜分離，

3、主臥客廳朝南，功能分區(qū)明顯。戶型劣勢：單層面積不夠大，每層不到100，兩間的寬度還是有些狹窄，不是全明戶型。怡豐森林湖聯(lián)排別墅戶型圖地下室一層二層下疊戶型分析 銷售面積178 贈送面積100戶型優(yōu)勢：戶型方正，南北通透，動靜分離，主臥客廳朝南，功能分區(qū)明顯。戶型劣勢：不是入戶車位。怡豐森林湖疊加別墅戶型圖三層四層五層下疊戶型分析 銷售面積178 贈送面積100戶型優(yōu)勢：戶型方正，南北通透，動靜分離，主臥客廳朝南，功能分區(qū)明顯。戶型劣勢：不是入戶車位。怡豐森林湖疊加別墅戶型圖怡豐森林湖銷售情況分析房源信息：2期疊加40套，聯(lián)排70套房源價格：聯(lián)排450-700萬 上疊290-340萬 下疊3萬

4、高層75080-4100元/ 小高層8500元/優(yōu)惠信息：一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%；高層首付12萬，首付30%，先付15%，剩余15%半年交齊。銷售情況：疊加去化15套， 聯(lián)排去化30多套。2期已售2期在售2期在售怡豐森林湖案場分析1、人員配置置業(yè)顧問18名（14男4女）2、銷售現(xiàn)場u售樓部外導(dǎo)視系統(tǒng)做的不夠完善；u案場免費提供咖啡、果汁、花茶、開水；u銷售物料有畫架展板、戶型圖、畫報等；3、談判桌談判桌整潔，擺放的有鮮花、煙灰缸、高檔抽紙；4、衛(wèi)生間干凈無異味，洗手臺有梳子、洗手液、護手霜、洗面奶、花露水；談判桌水吧臺衛(wèi)生間怡豐森林湖項目配套項目環(huán)境資源、教育資源及豐富，小區(qū)內(nèi)部配套雖然

5、不夠完善，但也能滿足基本的生活需求。唯獨沒有大型的醫(yī)療機構(gòu)。休閑黃河花園口旅游區(qū)、黃河濕地公園、自然防護林、花西湖水庫、東風(fēng)渠沉沙池、馬拉灣海浪浴場、四季同達生態(tài)園、富景生態(tài)游樂世界教育北大學(xué)城、河南經(jīng)貿(mào)學(xué)院、河南省理工學(xué)校、社區(qū)省實驗教育資源醫(yī)院無大型醫(yī)院銀行交通銀行商業(yè)地中海風(fēng)情購物街、綠園廣場交通雙向八車道天河路、地鐵二號線、78路、91路、怡豐新都匯設(shè)置專屬看房班車會所6800平米五星級私人會所怡豐森林湖實景展示怡豐森林湖項目賣點 1、臨近黃河濕地，周圍風(fēng)景優(yōu)美，居住舒適度高； 2、開發(fā)產(chǎn)品種類豐富，能全方位捕捉客戶； 3、樣板間做的較為精致，代入感強，增加客戶的購買心里； 4、開發(fā)商

6、品牌實力雄厚，是國企旗下的房地產(chǎn)公司，公司資金運作熟練。項目賣點：惠濟區(qū)代表樓盤迎賓館3號指標迎賓館3號開發(fā)商河南裕華置業(yè)有限公司物業(yè)地址中國鄭州迎賓路3號(三所東500米)占地面積350畝建筑面積32.6萬容積率0.8建筑風(fēng)格法式本期戶數(shù)113戶產(chǎn)品類型聯(lián)排、雙拼、洋房、高層戶型聯(lián)排424-525；雙拼550-600；樓王H-5#雙拼1000；洋房平層230、復(fù)式460-470銷售價格聯(lián)排1200-1600萬；雙拼2000萬銷售情況ABE組團推出49套聯(lián)排4套雙拼，剩余8套聯(lián)排、1套雙拼項目劣勢別墅設(shè)計面積較大，均價在1200萬以上，急挑客戶，銷售較為緩慢客戶來源鄭州區(qū)域：東區(qū)、金水區(qū)、惠濟

7、區(qū) 河南區(qū)域：周邊地區(qū)的煤礦主或者私營業(yè)主迎賓館3號戶型分析地下一層地上一層地上二層地上三層地上四層戶型優(yōu)勢：奢華大客廳（7.2米開間，6.6米進深，6.9米挑高，360度全明采光）4席私家入戶泊車位，所有臥室全部標配衛(wèi)生間，私家電梯，超大主臥（獨立衛(wèi)生間、衣帽間、書房）迎賓館3號銷售分析房源信息：1期共計113套，18套雙拼，95 套聯(lián)排，2期推出洋房100套房源價格：聯(lián)排1200-1600萬 雙拼2000萬 洋房未定優(yōu)惠信息：一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%；聯(lián)排、雙拼100萬排號，洋房10萬入會，都可享受開盤最低優(yōu)惠。銷售情況：A、B、E組團推出（49套聯(lián)排，4套雙拼，剩余8套聯(lián)排，1套雙拼

8、）；聯(lián)排C、F組團（推出38套，排號6張）；洋房推出100套（10萬入會，排號32張）；D組團（22套）未開始銷售。洋房F組團E組團C組團A組團B組團一期二期三期會所迎賓館3號項目配套景觀黃河濕地公園、黃河游覽區(qū) 學(xué)校鄭州4中、鶴立學(xué)校、惠濟區(qū)弓莊小學(xué)、黨校、青年中等專業(yè)學(xué)校、陳中數(shù)理化、河南省理工學(xué)校、歡樂谷幼兒園醫(yī)院鄭州濟仁中醫(yī)院、鄭州金典醫(yī)院銀行中國農(nóng)業(yè)銀行花園路口分行、農(nóng)業(yè)銀行ATM、郵政儲蓄A(yù)TM、中信銀行ATM等商業(yè)開心購物中心京水旗艦店、6+1生活購物中心、英才購物中心、花園購物中心、世紀華聯(lián)購物中心交通公交： 155路、263路、90路、161路等會所小區(qū)自帶會所，大眾商務(wù)會所

9、項目環(huán)境資源、教育資源豐富，日常生活配套有待完善。迎賓館3號案場分析1、人員配置置業(yè)顧問10名（1男9女）2、人員薪資置業(yè)顧問底薪3500元，提成33、銷售現(xiàn)場u售樓部門前景觀、綠化、水系做的十分精細，體現(xiàn)高端樓盤形象，景觀示范區(qū)擺放供客戶休息的桌椅以及遮陽棚；u保安、保潔彬彬有禮，遇見客戶主動問好；u案場免費提供咖啡、果汁、開水；水吧員工作認真細致；u銷售物料有畫架展板、戶型圖、畫報等；4、談判桌談判桌整潔，擺放的有精美綠植、煙灰缸、高檔抽紙；5、衛(wèi)生間干凈無異味，洗手臺有洗手液、香薰；衛(wèi)生間景觀示范區(qū)水吧臺迎賓館3號實景展示 迎賓館3號項目賣點1、背靠鄭州北黃河萬畝水域，景觀低密居所；2、

10、周邊環(huán)境優(yōu)美，人文氣息濃厚，有三所、黃河博物館、大學(xué)城、黃河濕地公園、黃河游覽區(qū)等知名配套；3、交通便捷，毗鄰規(guī)劃中地鐵2號線開元路站；緊鄰城市主干道花園路、中州大道、迎賓大道等；4、產(chǎn)品品質(zhì)高，定位中原豪宅領(lǐng)袖。項目賣點：惠濟區(qū)代表樓盤天倫莊園一 期二 期三 期四 期開 元 路天 河 路指標天倫莊園開發(fā)商河南省天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址惠濟區(qū)天河路與開元路交匯處 占地面積600畝 建筑面積48萬容積率1.57總戶數(shù)多層洋房166套產(chǎn)品類型多層、別墅、洋房 戶型99-156多層洋房170-200疊加別墅330-420聯(lián)排別墅銷售價格上疊189總價300萬下疊286總價470萬聯(lián)排368總

11、價600-700萬銷售情況2012年推出三期，疊加80多套現(xiàn)剩余20余套，聯(lián)排已售3/1項目特色水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所開發(fā)周期整個項共分四期開發(fā)，其中一期25棟莊園建筑分布在項目東北地塊，后期三個團沿著地勢的自然走勢形成相對獨立領(lǐng)域。 1234516171918131211910151423202221252487多 層 洋 房疊 加 別 墅聯(lián) 排 別 墅6戶型分為別墅、復(fù)式、二居室、三居室、四居室等多層洋房：166套，一梯兩戶聯(lián)排別墅：1層、1層、2層、3層組成，330-420疊加別墅：1層、1層、2層為一戶（3層、4層為一 戶），170-200天倫莊園疊加、聯(lián)排別墅戶型圖387聯(lián)

12、排別墅286疊加別墅天倫莊園多層洋房產(chǎn)品9999137137156156156156156156999999991371371371371371372#、5#全部為156三房4#全部為137三房3#天倫莊園項目實景 天倫莊園項目賣點 1、首家英式新古典主義建筑風(fēng)格； 2、緊鄰惠濟區(qū)市政府，對面還有500畝生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)美； 3、地處中央別墅區(qū)，惠濟區(qū)的生態(tài)大環(huán)境為小區(qū)的銷售提供了很好的賣點； 4、交通便利，10分鐘可到達中心城區(qū)；連霍高速，京珠高速，鄭少洛高速，未來地鐵二號線建成，優(yōu)勢更加明顯； 5、教育資源豐富，79中，大學(xué)城，醫(yī)療條件先進，配有仁濟醫(yī)院，金典醫(yī)院。項目賣點：惠濟區(qū)代表樓盤

13、思念果嶺指標思念果嶺開發(fā)商鄭州黃河大觀有限公司物業(yè)地址惠濟區(qū)黃河南岸86號占地面積40萬建筑面積21萬容積率0.5建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格物業(yè)河南山水物業(yè)管理有限公司五期戶數(shù)1166戶產(chǎn)品類型住宅、別墅、洋房戶型88-389銷售價格疊院價格：1.1-1.5萬/，均價1.3萬/銷售情況目前在售五期一批次剩余房源，剩余10套左右（五期一批次推售96套房源，四月底開盤）產(chǎn)品為雙拼、合院、疊院，現(xiàn)推二批疊加別墅項目特色生態(tài)、低密居所9區(qū)疊加12區(qū)疊加思念果嶺疊院戶型分析-1F1F2F3F下疊，A1戶型 銷售面積：153，使用面積209上疊 ，C1戶型 銷售面積：96.75疊院戶型面積緊湊，性價比高，但戶型設(shè)

14、計差；A1戶型：優(yōu)勢：三重私家花園，完美享受景觀要素，客廳餐廳相連，增大空間實用率；劣勢：主臥未帶獨立衛(wèi)生間，舒適性受限制；C1戶型：優(yōu)勢：帶入戶花園，品質(zhì)感不言而喻；南北雙觀景陽臺，時刻感受四季美景；劣勢：衛(wèi)生間暗衛(wèi)；思念果嶺美墅戶型分析A戶型：優(yōu)勢：全明下沉庭院，室內(nèi)玄關(guān)花園，7.2米挑高客廳，臥室全明多有超大露臺，時刻欣賞四季美景；劣勢：主臥未帶露臺，舒適性受限制；B戶型：優(yōu)勢：私家庭院獨立入戶，品質(zhì)感不言而喻；廚房餐廳南北通透，臥室均有觀景陽臺，時刻感受四季美景；A戶型 銷售面積：367.99，使用面積442.9B戶型 銷售面積：389.54，使用面積：4383F2F-1F1F3F2F

15、-1F1F美墅戶型設(shè)計較合理，動靜分區(qū)，舒適性高；思念果嶺營銷推廣項目營銷推廣主要為階段性認籌、開盤活動信息，目前主題主要圍繞五期二批次認籌展開。認籌情況：項目目前五期二批次房源107套正在認籌，疊院1萬抵3萬，雙拼、合院10萬抵20萬，目前認籌100組。近期發(fā)送短信：領(lǐng)導(dǎo)，在忙嗎？您讓打聽的別墅找到了！絕對的一線高爾夫湖景別墅，雙花園多露臺，送雙車庫，即將開盤！名叫【思念果嶺】售樓部電話63799666推廣渠道：報廣、廣播、戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)等；日常來電來訪：日常來電2-3組，新訪客戶2-3組；近期主題：向往這里，向往悅莊；項目采用多批次、小規(guī)模推盤模式，快打快銷雙拼合院疊院疊院項目目前五期二

16、批次房源107套正在認籌，疊院1萬抵3萬，雙拼、合院10萬抵20萬。u 雙拼（8套）：4-15整棟、4-16整棟、4-20整棟、4-21整棟u 合院（12套）4-1整棟、4-5#-4-9#共計12套u 疊院（87套）：12區(qū)（39）+9區(qū)48套共計87套現(xiàn)推產(chǎn)品思念果嶺項目配套自然景觀黃河花園口游覽區(qū)、邙山南麓原黃河大觀生態(tài)游憩區(qū)；醫(yī)院惠濟人民醫(yī)院學(xué)校河南藝術(shù)職業(yè)學(xué)院、惠濟區(qū)實驗幼兒園、惠濟區(qū)實驗小學(xué)；社區(qū)配備3000幼兒園交通乘坐303路在豐樂農(nóng)莊豐樂葵園站下、游16路在黃河大觀路站下、18路在黃河南岸站下、322路在古滎下即可到達項目。會所3500高檔會所，以運動、休閑、時尚為主題，內(nèi)設(shè)置

17、健身中心等全能空間其他配套私人農(nóng)莊、高爾夫公園、負氧運動公園、濕地公園、丹尼斯超市、業(yè)主活動室、業(yè)主圖書館。思念果嶺項目地處低密宜居生態(tài)區(qū)，生態(tài)資源豐富，生活配套有待完善。會所會所3500平米的高檔會所。以運動、休閑、時尚為主題，內(nèi)設(shè)健身中心、恒溫泳池、兒童游樂場、羽毛球室、兵乓球室、桌球室、茶室、棋牌室、跳操房等全能空間。項目內(nèi)部規(guī)劃有一個3500高檔會所，目前作為售樓部使用思念果嶺項目會所思念果嶺實景展示1、地處鄭州西北低密生態(tài)板塊，旅游優(yōu)勢突出；2、項目自身配套幼兒園、會所、丹尼斯超市等，自身配套豐富；3、鄭州第一個高爾夫地產(chǎn)項目；4、規(guī)模大盤，低密社區(qū)；思念果嶺項目賣點項目賣點：惠濟區(qū)代表樓盤清華憶江南2期伴仙居二期伴山居一期指標清華憶江南開發(fā)商鄭州清華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址滎陽市廣賈路東側(cè)占地面積296畝 建筑面積17萬容積率0.35總戶數(shù)836套綠化率53.7%產(chǎn)品類型 聯(lián)排、花園洋房、情景洋房、坡地戶型50160 花園洋房126271情景洋房130189坡地洋房241339 聯(lián)排別墅銷售均價聯(lián)排別墅1.2萬元/洋房5000-6000元/優(yōu)惠措施按揭一個點，一次性兩個點客戶來源老帶新占35%項目特色水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所清華憶江南戶型及