慈湖項目概念性規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

1、-. z馬慈湖地塊規(guī)劃設(shè)計馬慈湖地塊規(guī)劃設(shè)計建建議議書書二零一二年六月十五日二零一二年六月十五日目目 錄錄前言前言- - 3 3 - -一、區(qū)域概況及市場分析一、區(qū)域概況及市場分析- - 3 3 - -1.馬市及慈湖高新區(qū)概況、開展規(guī)劃- 3 -2.馬市房地產(chǎn)概況- 4 -3.在售樓盤和同質(zhì)樓盤情況- 6 -二、工程概況及定位分析二、工程概況及定位分析- - 9 9 - -1.工程區(qū)位及根本情況- 9 -2.本工程特點分析SWOT 分析- 10 -3.工程目標(biāo)客戶群分析- 12 -4.工程定位- 13 -三、規(guī)劃設(shè)計建議三、規(guī)劃設(shè)計建議- - 1414 - -1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)- 14 -2.總

2、體規(guī)劃根本原則- 14 -3.總體規(guī)劃重點- 14 -4.工程總體布局建議- 15 -5.戶型配比及設(shè)計建議- 16 -6.配套商業(yè)規(guī)劃建議- 17 -7.單體建筑設(shè)計建議- 18 -8、配套設(shè)計建議- 20 -. z前言前言馬慈湖 119.5 畝地塊處于慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東北部，緊鄰濱江開發(fā)區(qū)。為更好對工程進(jìn)展整體定位，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，在對區(qū)域市場進(jìn)展充分調(diào)研的根底上，結(jié)合本工程所處區(qū)位及特點，形成了本工程的產(chǎn)品定位和規(guī)劃建議。一、區(qū)域概況及市場分析一、區(qū)域概況及市場分析1.1. 馬市及慈湖高新區(qū)概況、開展規(guī)劃馬市及慈湖高新區(qū)概況、開展規(guī)劃馬位于省東部、長江中下游東岸，地處北緯 31

3、4642311726與東經(jīng) 11821381185244之間接壤，2021 年區(qū)劃調(diào)整后轄 3 區(qū) 3 縣，土地面積 4042 平方公里，總?cè)丝?228 萬人。屬北亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候，季風(fēng)明顯，四季清楚，氣候溫暖濕潤，雨熱同季。馬年平均溫度在 16左右，最冷為 1 月，平均溫度 3，最熱為 7 月，平均溫度在 28左右。近年來馬市綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量排名全省第四，國生產(chǎn)總值、財政收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量位居全省前列。2021 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值GDP1144.18億元，首度突破千億大關(guān)。全市城市居民人均可支配收入 27329 元，全市農(nóng)民人均純收入為 95

4、05 元，均居全省首位。慈湖高新區(qū)位于馬鞍北部，包含慈湖工業(yè)園、金家莊工業(yè)園和馬軟件園三大經(jīng)濟(jì)板塊，園區(qū)工業(yè)門類齊全，現(xiàn)有法國圣戈班、中橡、立白、豐原生化、申能集團(tuán)、首創(chuàng)水務(wù)、大唐集團(tuán)、海螺水泥、格力電工等跨國公司和國上市公司以及金星化工集團(tuán)、方圓公司、巨龍公司等省著名企業(yè)共 215 家入駐，其中億元以上的企業(yè) 36 家。2021 年馬市明確提出“1255”城市開展戰(zhàn)略，即由一個主城區(qū)、2個副城區(qū)、5 個中心鎮(zhèn)和 5 個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)共同構(gòu)成的城市空間布局體系。慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為 5 個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，經(jīng)省政府批準(zhǔn)目前正向國務(wù)院申報國家級高新區(qū)。-. z 園區(qū)開展目標(biāo)園區(qū)開展目標(biāo)：以“一新

5、兩高新材料、高端裝備制造、高端效勞業(yè)產(chǎn)業(yè)為重點，即做大做強(qiáng)新材料產(chǎn)業(yè)，做精做深高端裝備制造業(yè)，積極培育以現(xiàn)代物流為重點的高端效勞業(yè)。到 2021 年，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá) 1300 個億，到 2021年成為具有國際影響的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)3000 億。 園區(qū)戰(zhàn)略定位園區(qū)戰(zhàn)略定位：城市開展的新城區(qū)。高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)慈湖高新區(qū)城市根底設(shè)施建立，完善城市配套功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市的融合，擴(kuò)大社會民生保障，促進(jìn)社會廣泛就業(yè)，優(yōu)化自然環(huán)境，進(jìn)一步完善宜居宜業(yè)的環(huán)境，打造城市開展的新城區(qū)。2.2. 馬市房地產(chǎn)概況馬市房地產(chǎn)概況2.12021 年馬房地產(chǎn)概況回首過去的 2021 年，“調(diào)控似乎成了全國樓

6、市的一個主旋律，新國八條公布、重點城市監(jiān)測、劍指二三線城市的限購、3 次加息 7次調(diào)動銀行存款準(zhǔn)備金率，密集的政策公布壓的樓市喘不過氣來。但，正因為有了條條框框，有了那些不確定性，才讓原本處于狂熱之中的樓市逐漸恢復(fù)了理性，正是這些變化，才讓購房者又重新看見房價下行的希望，才有了各路專家、學(xué)者精彩的言論和演說。馬樓市從去年 3 月份以來，成交量和價格都開場下滑，2021 年，馬市不含和縣、含山新建商品房不含安置房、保障性住房成交 6188 套，成交面積為 65 萬平米，成交均價為 6075 元每平。2021 年與去年相比，在成交套數(shù)和成交面積上有了很大程度的下滑。2.2 馬市消費(fèi)者對住房偏好分析

7、1區(qū)域偏好。江東大道沿線、湖東南路沿線和其他老城區(qū)是居民選購房屋的重點區(qū)域。選擇江東大道沿線和其他老成區(qū)是居民選購房屋的重點區(qū)域。選擇江東大道沿線的占有購房意向人群的23.7%，選擇湖東南路和湖西南路的分別占 8%和 7%，慈湖河路兩側(cè)和路兩側(cè)各占 5.19%，其他老城區(qū)占 29.63%，選擇濱江新區(qū)、秀山-. z新區(qū)、博望新區(qū)、開發(fā)區(qū)周邊以及當(dāng)涂縣和其他的偏少，總共僅占21.48%。2面積、戶型和房屋類型偏好。80100 平米的需求占48.15%，100-120 平米的占 28.89%，其他 80 平米以下的占11.85%，120-144 平米的占 8.15%，144 平米以上的大戶型需求僅

8、占 2.96%。對馬來說選擇普通多層的占多數(shù)。2.3 馬房地產(chǎn)房地產(chǎn)開展機(jī)遇1輕軌入馬 炒熱沿線樓盤未來地鐵站在工程附近4 月 26 日，、馬兩地市長簽訂了?2021 年度寧馬一體化合作協(xié)議?。在這份協(xié)議中，加快寧馬城際輕軌前期工作被列為共建重點，輕軌 8 號線也有方案延伸到馬主城區(qū)，它將從市區(qū)通往銅井鎮(zhèn)，與馬市城區(qū)自建的輕軌線對接。這項工程落實后，兩城之間的關(guān)系就將更為密切，兩地的市民們也將更方便的享受到便捷的交通效勞，從而實現(xiàn)真正意義上的資源共享。輕軌入馬，不僅讓沿線樓盤受到了購房者的關(guān)注，而且讓人們對馬的房價多了一份遐想。2和縣、含山并入 馬房地產(chǎn)格局驟變8 月 22 日，省正式宣布撤銷

9、地級市，并對原地級市所轄的一區(qū)四縣行政區(qū)劃進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)整，分別歸、馬三市管轄。其中，含山縣、和縣(不含巷鎮(zhèn))劃歸馬市管轄。至此，馬迎來了屬于自己的大城時代。和縣、含山并入后隨之提升的住房需求為我市房地產(chǎn)行業(yè)的邁進(jìn)提供了動力，同時也翻開了房地產(chǎn)市場開展更為廣闊的空間。3馬長江大橋的建立，助推馬房地產(chǎn)業(yè)騰飛。3.3. 在售樓盤和同質(zhì)樓盤情況在售樓盤和同質(zhì)樓盤情況馬主要住宅工程價格市場調(diào)研匯總表馬主要住宅工程價格市場調(diào)研匯總表工程面積圍單價圍主力總價樓層差價朝向差價銀河灣90-1605700-68508050-100100-200天澤水岸91-115目前剩兩套 32-1106 93 平方 總價 65

10、.8 萬 6-204 91.3 平方 總價 52 萬 單價 5700匯成上東87-1396415-760070-90150100-200-. z明珠89-1205500-68006520-30100朝輝首府67-1205200-800080-9050-10050-100綠州花園82-1155700-6800605050-200江南御花園139-1445600-60008050-100100翡翠森林花園90-1216200-660065100-20050-100金玉蘭小區(qū)75-140均價 3900 元/平怡和家苑75-120均價 3900 元/平類比同質(zhì)樓盤情況：類比同質(zhì)樓盤情況：梧桐雅苑梧桐雅

11、苑老城區(qū)，品質(zhì)比較差老城區(qū)，品質(zhì)比較差工程位置工程位置幸福路與恒興路穿插口開發(fā)商開發(fā)商馬市百成置業(yè)有限投資商投資商規(guī)劃占地規(guī)劃占地14.7 萬平建筑面積 20 萬平方米 容積率1.3套數(shù)套數(shù)2棟數(shù)48 棟綠化率35%開發(fā)模式開發(fā)模式分四期開發(fā)開盤時間開盤時間2021 年 6 月入住時間入住時間2021 年 6 月熱銷產(chǎn)品類型熱銷產(chǎn)品類型多層銷售狀況銷售狀況一般，一期銷售根本售罄銷售價格銷售價格均價均價3900 元/m2最低最低3700 元/ m2主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品90 m2工程推廣主題工程推廣主題老城區(qū)、幸福住宅主力賣點描述主力賣點描述景觀、人文、學(xué)區(qū)景觀特點景觀特點中心花園、北部鄰河景觀帶、建

12、筑特點建筑特點毛坯房、多層、現(xiàn)代風(fēng)格毛坯房、多層、現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)位區(qū)位老城區(qū)配套描述配套描述幼兒園及小學(xué)長江路小學(xué)、新工房小學(xué)、幸福路小學(xué)、中村小學(xué)戶主可自行選擇小學(xué)、指定中學(xué)為市第十一中。*達(dá)觀天下達(dá)觀天下秀山新區(qū)，品質(zhì)高，價格低秀山新區(qū)，品質(zhì)高，價格低工程位置工程位置雨路霍里山大道穿插口南 200 米開發(fā)商開發(fā)商馬筑城房地產(chǎn)開發(fā)投資商投資商*集團(tuán)規(guī)劃占地規(guī)劃占地18 萬平建筑面積60 萬平方米容積率2.5開發(fā)模式開發(fā)模式分四期開發(fā)開盤時間開盤時間2021入住時間入住時間暫沒定熱銷產(chǎn)品類型熱銷產(chǎn)品類型高層、商鋪銷售狀況銷售狀況未開盤銷售價格銷售價格均價均價3900 元/m2主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品：復(fù)式

13、樓，層高 5、2 米，共 130 平米，-. z第二層平面不計入面積，只算一層面積銷售策略銷售策略層高 5 米 2，分割成 2 層銷售，算一層面積，實際價格按產(chǎn)權(quán)面積達(dá) 5000 每平主力賣點描述主力賣點描述景觀、人文、學(xué)區(qū)景觀特點景觀特點中心花園、北部鄰河景觀帶、建筑特點建筑特點高層復(fù)式、現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)位區(qū)位秀山新區(qū)、大學(xué)城配套描述配套描述霍里山公園、大學(xué)城、商業(yè)街二、工程概況及定位分析二、工程概況及定位分析1.1. 工程區(qū)位工程區(qū)位及根本情況及根本情況本工程位于慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東北部(北環(huán)路與天門大道西北側(cè))，根據(jù)慈湖高新區(qū)規(guī)劃，天門大道、北環(huán)路、園水路形成的區(qū)域圍建立成為行政辦公、公建

14、、效勞、配套的綜合效勞區(qū)，建成后將形成整體環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全的馬北部工業(yè)園區(qū)綜合配套效勞中心。本工程本次規(guī)劃分兩地塊，A 地塊：西至園中路，南至北環(huán)路，東至天門大道，北至園寧路；B 地塊：西至湖泊溏，北至北環(huán)路，東至園中路，北至園寧路。 工程地勢呈東高西低，局部坑洼。在東地塊上現(xiàn)在局部企業(yè)廠房和民房未搬遷。本工程東、西兩側(cè)臨交通干道，未來交通通達(dá)性較好。其中天門大道為 205 國道馬段一局部，北環(huán)路是城市級主干道已建成，園中路是城市級次干道已建成，其它道路待建。本工程距江寧的銅井鎮(zhèn)僅 6 公里，工程西側(cè)是一在建商業(yè)工程，北側(cè)是規(guī)劃建立的立白公司研發(fā)中心和湖泊溏景觀區(qū)，南側(cè)為高新區(qū)科創(chuàng)中心大樓及

15、高新區(qū)社會效勞中心。2.2. 本工程特點分析本工程特點分析SWOTSWOT 分析分析 工程優(yōu)勢工程優(yōu)勢SS：-. z1 工程位于慈湖高新區(qū)，距江寧的銅井鎮(zhèn)幾公里，驅(qū)車約 8分鐘，工程有 125 路公交車，20 分鐘直達(dá)火車站，交通還算便捷。2 地塊位于湖泊塘擬建立成為開放式公園，由我公司代建周圍，工程環(huán)境比較好，適合房地產(chǎn)開發(fā)建立。3)高新區(qū)為老工業(yè)區(qū)，區(qū)沒有房地開發(fā)工程，工程的開發(fā)建立將起到改改善園區(qū)的居住環(huán)境，完善園區(qū)配套的功能。4) 輕軌入馬，輕軌 8 號線也有方案延伸到馬主城區(qū)，它將從市區(qū)通往銅井鎮(zhèn)，與馬市城區(qū)自建的輕軌線對接，輕軌將經(jīng)過工程，勢必帶開工程開發(fā)。5) 慈湖高新區(qū)正在申報

16、國家級高新區(qū)，并極有可能獲批，獲批后慈湖高新區(qū)將規(guī)劃 5 萬人口。 工程劣勢工程劣勢WW1) 周邊尚未形成配套2) 工程在工業(yè)區(qū)，污染比較嚴(yán)重3) 周邊沒有人氣，沒有居住氣氛。 工程時機(jī)工程時機(jī)001) 北部開發(fā)水平低，市場潛力大北部是馬市規(guī)劃的重工業(yè)區(qū)，除了原住地居民外有 4 個房地產(chǎn)工程金玉蘭小區(qū)、怡和家苑、紫金城市花園、蓮塘家苑，這四個工程規(guī)模、檔次、品質(zhì)都很低，目前根本都已經(jīng)銷售完成，目前北部沒有新開發(fā)的地產(chǎn)工程。2) 輕軌入馬，帶開工程開發(fā)3) 與公司的 BT 工程聯(lián)動，推開工程的開發(fā)4) 慈湖國家級高新區(qū)正在申報中，并極有可能獲批。5) 土地價格不高，銷售價格遠(yuǎn)低于市區(qū)價格，具有一

17、定的競爭力。 工程威脅工程威脅TT1) 目前國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)展調(diào)控，前景不是很明朗；2) 工程所在的位置沒有房地產(chǎn)工程，市場不成熟，有待培育；-. z3) 工程處于工業(yè)區(qū)，購房者抗性比較大。工程工程 SWOTSWOT 分析概述分析概述規(guī)模優(yōu)勢，正申報國家級開發(fā)區(qū)便捷的交通優(yōu)勢 205國道地塊自身資源優(yōu)勢湖泊塘開發(fā)商實力較強(qiáng)地價廉價尚未形成生活配套在工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重市場低水平開展城市規(guī)劃中不斷完善的生活配套和政策周邊的競爭相對較弱，開發(fā)前景看好與 BT 的聯(lián)動市場威脅因素 市場不成熟市場培育風(fēng)險大盤工程的開發(fā)風(fēng)險3.3. 工程目標(biāo)客戶群分析工程目標(biāo)客戶群分析3.1 由區(qū)域劃分所引出的本案客戶成

18、分“31 的構(gòu)造層次核心客戶圈：園區(qū)工作者第二客戶圈：馬*中低收入第三客戶圈：投資、投機(jī)客本案第四：進(jìn)城第四：進(jìn)城客客客戶劃分客戶描述預(yù)估比重核心客戶圈：園區(qū)工作人員在慈湖高新區(qū)工作的工人、管理人員及在開發(fā)區(qū)各部門工作的人員50%第二客戶圈：馬市低收入者主要為城區(qū)中低收入客戶群，特別是金家莊和慈湖區(qū)客戶，他們對于總價比較高的25%T TO OS SW W-. z住宅望塵莫及，但又迫切需要房子，這類客戶應(yīng)該是本工程的購置主力。第三客戶圈：投資、投機(jī)客因工程靠近，開發(fā)后價格也將比較低，應(yīng)該是升值潛力比較大，將吸引馬和周邊的甚至的投資客前來投資、投機(jī)。主要看中樓盤區(qū)域的前景和樓盤的升值潛力。15%第

19、四客戶群：進(jìn)城客、拆遷客馬所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣鎮(zhèn)如當(dāng)涂、博望、新市等，他們有著強(qiáng)烈的進(jìn)城愿望，他們希望住進(jìn)城就真正變成了城里人。通過拆遷，他們可以獲得一局部補(bǔ)貼，但是這些錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠購置商品房，他們都迫切需要解決住房問題，一局部人希望是面積補(bǔ)償，另一局部希望改善居住環(huán)境和品質(zhì)的人希望通過貨幣補(bǔ)償，然后加上自身的積蓄或者其它方法重新置業(yè)。10%3.2 目標(biāo)客戶總論對于本案來說，目標(biāo)客戶將有如下特征： 成分較為復(fù)雜成分較為復(fù)雜除了一般城市商品房的客戶以外，本案中拆遷戶、回鄉(xiāng)置業(yè)客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員等占了很大局部，特別要注意的是諸如縣級、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級干部，據(jù)調(diào)查的結(jié)果，大局部希望為子女在臨近的城市中置業(yè)，并且希望自己退

20、休后也居住在相對較大的城市中。 總價承受能力不高總價承受能力不高因工程處于慈湖高新區(qū)，目前該區(qū)域為馬的重工業(yè)區(qū)域，根本沒有房地產(chǎn)開發(fā)工程，周邊也根本沒有什么配套設(shè)施，這一系列的特征決定了該工程的客戶群體主要為城市中低收入者和認(rèn)為該區(qū)域有升值潛力的投資、投機(jī)客。4.4. 工程定位工程定位工程總體定位-. z 慈湖高新區(qū)的商住配套把工程打造成為慈湖高新區(qū)的中心地帶慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于馬市東北部，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，不能充分享受城市中心的功能，所以只有自身形成一定的配套效勞和功能，而慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)用地西部已經(jīng)根本建立和出讓，只有本工程所在地可以建立成為其居住、行政、辦公、配套的綜合效勞區(qū)。工程形象定位 高

21、性價比 高端景觀社區(qū) 高品質(zhì) 低價格 馬離最近的地鐵物業(yè) 馬市最具升值潛力的安康優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品定位 大量小高層占住宅總體量的 60% 小量多層 占住宅總體量的 30% 局部單身公寓住宅總體量的 5%左右 少量 110-120 平米三房、四房 控制住宅在總體量的 5%以下 局部商業(yè)三、規(guī)劃設(shè)計三、規(guī)劃設(shè)計建議建議1.1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃建立用地面積規(guī)劃建立用地面積：79959.53m2，其中 A 地塊63773.72m2，B 地塊 16184.81m2 用地性質(zhì)用地性質(zhì):商住 容積率容積率：1.52.0 建筑密度建筑密度：35% 綠化率綠化率：35-. z2.2.總體規(guī)劃根本原則總體

22、規(guī)劃根本原則 前瞻性前瞻性：樹立時間、空間上的前瞻性觀念，做最有品位的社區(qū)，做最富于創(chuàng)意的社區(qū)。 均好性均好性：尋求景觀資源的均衡配置，充分考慮道路噪音、工業(yè)區(qū)環(huán)境對居住區(qū)的影響，通過合理的規(guī)劃布置方案防止或減少上述不利因素對社區(qū)的影響 效益性效益性：尋找開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和客戶的使用效益的最正確結(jié)合點，通過規(guī)劃手段到達(dá)合諧共生的要求。 規(guī)性規(guī)性：滿足國家相關(guān)法規(guī)、規(guī)要求及規(guī)劃設(shè)計條件。 人性化人性化：在空間，尺度，景觀，設(shè)施，物業(yè)管理效勞等諸多方面，充分考慮人性化原則，處處表達(dá)生活化的氣息。3.3.總體規(guī)劃重點總體規(guī)劃重點3.13.1 整體規(guī)劃，分期開發(fā)要求整體規(guī)劃，分期開發(fā)要求本次

23、實施工程規(guī)劃占地 119.5 畝，必須充分考慮工程的統(tǒng)一性，處理好與未來 139 畝地塊之間的銜接和產(chǎn)品分布，要保持與規(guī)劃高新區(qū)科創(chuàng)中心相協(xié)調(diào)?？紤]分二期開發(fā)，首期以 B 地塊作為啟動區(qū)。3.23.2 整體定位要求整體定位要求考慮地塊現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)展科學(xué)的地塊價值評價，布置相應(yīng)的物業(yè)類型。充分挖掘湖泊溏的景觀價值，最大限度提升住宅價值。保證地塊部的私密性和科創(chuàng)中心地塊之間的開放性，并能便利享受科創(chuàng)中心和湖泊溏的資源。3.33.3 將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力本工程最核心資源為湖泊溏，未來規(guī)劃為公益性公園。要充分利用規(guī)劃手段，力求到達(dá)湖景與本案的完美結(jié)合，以到達(dá)促進(jìn)工

24、程銷售的目的。3.43.4 規(guī)劃空間的層次性要求規(guī)劃空間的層次性要求-. z開放空間：公眾可以到達(dá)，隨意走動湖泊溏、科創(chuàng)中心 半開放空間：由私密空間開放空間過渡，組團(tuán)之間的過渡地帶私密空間：組團(tuán)部空間4.4.工程總體布局工程總體布局建議建議建議戶型朝向以正南為主，保證戶型通透，增加采光面。建議以 B 地塊與科創(chuàng)中心界限為中軸從湖泊溏延伸至天門大道，作為整個小區(qū)的景觀主軸。盡量考慮到景觀效果的最大化，結(jié)合地形地勢通過巧妙處理樓座的擺放，呈現(xiàn)出躍動的活力和韻律感。區(qū)域 A 位于天門大道和北環(huán)路的穿插口，規(guī)劃布局為一綜合的商業(yè)體，成為整個慈湖高新區(qū)的標(biāo)志性建筑，采用底商，上面單身公寓的開發(fā)形式。區(qū)域

25、 B 緊沿北環(huán)路、園中路，設(shè)計為商業(yè)，打造成為慈湖高新區(qū)的休閑商業(yè)街。區(qū)域 C 建立一個景觀主軸，將湖泊塘景觀與小區(qū)串聯(lián)起來。區(qū)域 D 小高層區(qū)域 E 多層5.5.戶型配比及設(shè)計建議戶型配比及設(shè)計建議 根據(jù)工程特點和所在的區(qū)域位置，建議工程的主力戶型為小三房，多層小三房的面積控制在 95-105 平米，小高層的三房控制在 100-110 平米。 2 房 1 廳 1 衛(wèi)多層控制在 75-85 平，小高層 2 房控制在85-90 平米。 為了滿足極少數(shù)購房者要求居住舒服性等要求，同時擴(kuò)大工程客戶群，建議開發(fā)少量的大戶型，但總量控制在 5%以下。 因旁邊工程開發(fā)了大量類似單身公寓的商務(wù)公寓，并且是高

26、層，這就決定了其得房率比較低，開發(fā)出來的單身商務(wù)公寓-. z面積一定比較大，為了更好的與該工程競爭，建議開發(fā)少量的單身公寓，單身公寓的面積控制在 45 平米左右。名稱名稱地塊地塊產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積平米平米戶型功能戶型功能產(chǎn)品占產(chǎn)品占比比%建筑面積建筑面積平米平米容積率容積率概數(shù)概數(shù)建筑面積建筑面積萬平米萬平米總建面總建面萬平米萬平米小戶型80-90兩房一廳一衛(wèi) 200.65 萬中戶型B B 地塊地塊90-105三房兩廳一衛(wèi)主力652.1 萬大戶型110-115三房兩廳一衛(wèi)100.324萬商業(yè)50 平左右一拖二50.162 萬3.24小戶型80-90二房兩廳一衛(wèi)202.48 萬中戶型A A 地塊地

27、塊90-105兩房兩廳一衛(wèi)、小三房一廳一衛(wèi)主力607.44 萬大戶型110-115三房兩廳一衛(wèi)70.89 萬單身公寓一室一廳50.65 萬商業(yè)50 平左右一拖二80.97 萬2.015.9公建幼兒園、物業(yè)0.39 萬12.666.6.配套商業(yè)規(guī)劃建議配套商業(yè)規(guī)劃建議6.16.1 商業(yè)配套設(shè)計根本原則商業(yè)配套設(shè)計根本原則 商業(yè)主題：休閑的、開放的、時尚的 符合為完善本工程配套及高新區(qū)配套功能的總體定位。 通過充滿藝術(shù)氣息的商業(yè)，積聚人氣和提高影響力 以商業(yè)創(chuàng)造價值和制造亮點6.26.2 商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計建議商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計建議 該工程的商業(yè)建議由一綜合的商務(wù)會所和底商組成的商業(yè)街模式構(gòu)成。-.

28、z 底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)居民度假生活所需的快速消費(fèi)品零售及效勞為主，如洗衣店、西點店、便利店、郵政、特色餐飲、銀行、可外賣的快餐店、美容理發(fā)店等等。7.7.單體建筑設(shè)計建議單體建筑設(shè)計建議7.17.1 產(chǎn)品風(fēng)格建議產(chǎn)品風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格整體設(shè)計可以考慮簡潔歐式風(fēng)格，通過外觀色彩和線條來傳達(dá)工程高貴典雅特質(zhì)，給消費(fèi)者以直觀的感受 建筑立面色彩暖色調(diào)、幾何感、挺拔的立面，建議局部以石料、面磚或仿天然花崗巖磚貼面等與涂料搭配，以提高產(chǎn)品整體的品質(zhì)感。 建筑細(xì)節(jié)羅馬柱、仿古路燈、石材質(zhì)感廊柱、雕花鐵藝欄桿等，以建筑元素的合理動用表達(dá)樓盤高品質(zhì)，但不宜堆砌，應(yīng)考慮建筑本錢等因素。利用不同材質(zhì)之間在質(zhì)感

29、、色彩上的比照，豐富視覺效果，弱化大體量建筑的厚重、沉悶。利用戶型的縱深，形成立面的凹凸有致，以立體感豐富整體立面，減少體量建筑立面的壓抑感。利用圓潤富有動感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感。結(jié)合富有變幻的窗、陽臺，營造多彩變化的建筑立面，賦予建筑個性的同時，躲避因其大體量而帶來的呆板、沉悶和壓抑感。7.27.2 住宅單體建筑建議住宅單體建筑建議 結(jié)合地形地勢，設(shè)計可采用低本錢的半地下生態(tài)車庫。 所有戶型均應(yīng)采用全明設(shè)計，南北通透，以保證室的通風(fēng)和采光。 客廳應(yīng)布置在向陽位置，90m2以戶型應(yīng)保證一個臥室位于南側(cè)。 合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率。組織好公共空間與私密公間的

30、關(guān)系，盡量防止相鄰住戶的干擾。-. z 注重戶型設(shè)計的特色化，引入新的設(shè)計元素，做適度的產(chǎn)品創(chuàng)新，如可設(shè)計局部入戶花園，盡可能的采用各種方式與、戶外風(fēng)景親密交融，多做觀景陽臺、露臺、遠(yuǎn)景跳窗等。 在做立面設(shè)計時，應(yīng)充分考慮細(xì)節(jié)，如室外空調(diào)機(jī)位、管線的隱蔽等，以提升立面效果，提高產(chǎn)品檔次。7.37.3 商業(yè)單體建筑建議商業(yè)單體建筑建議 在天門大道和北環(huán)路的穿插口，建議開發(fā)一綜合商業(yè)體，一、二、三樓可開發(fā)成面積不是大，又好分割銷售的商業(yè)業(yè)態(tài)，上面樓層可開發(fā)成商務(wù)公寓，既可用做單身公寓，又可作為商務(wù)辦公。考慮到商業(yè)體量過大，工程銷售周期將長，增加工程風(fēng)險 沿園中路上的主要是二層沿街商業(yè)。 商業(yè)建筑形

31、式必須要考慮地塊特點和對住宅的影響，設(shè)計合理的進(jìn)深，要與工程總體建筑風(fēng)格一致。8 8、配套設(shè)計建議配套設(shè)計建議8.18.1 園林風(fēng)格園林風(fēng)格建議建議 充分挖掘并利用湖泊溏的天然湖景，以湖景美宅作為為園林設(shè)計主題，與湖景形成互動 園林風(fēng)格可與建筑風(fēng)格形成差異化和諧 建立圍繞湖景、休閑廣場、公共綠地打造景觀主軸 在設(shè)計時應(yīng)注重節(jié)點的營造，休閑空間注重參與性，布置街燈、椅子、小品等。 園林規(guī)劃設(shè)計決定后期的維護(hù)本錢，應(yīng)偏重設(shè)計本身，要考慮施工和日后的維護(hù)本錢，應(yīng)盡量的多設(shè)軟鋪，少設(shè)硬鋪，防止大水面，昂貴植物等。8.28.2 道路交通設(shè)計建議道路交通設(shè)計建議 A 地塊可考慮與景觀主軸在天門大道和園中路各設(shè)置一個入口，主入口設(shè)置在北環(huán)路。主入口設(shè)計在充分考慮交通