房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)方法估價(jià)方法房地產(chǎn)業(yè)

1、房地產(chǎn)估價(jià) 第一章：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià) 第二章：房地產(chǎn)估價(jià)原則 第三章：比較法 第四章：成本法 第五章：收益法 第六章：路線價(jià)法學(xué)習(xí)這門課程的要點(diǎn)和要求 1、該課程的教學(xué)內(nèi)容是連貫的課程，每一章的內(nèi)容需要二至三次的課時(shí)。每一次課程都是下一次課的基礎(chǔ)； 2、熟悉數(shù)列公式，主要是等差和等比公式； 3、每次上課的例題希望大家能夠做筆記并能理解。 4、考試成績(jī)占70分，平時(shí)出勤成績(jī)10分，隨堂測(cè)試兩次，各10分；5月29日（周日）第3、4節(jié)課考試。第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià) 第一節(jié) 引言 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)起步雖然較晚，但是發(fā)展很快，并得到了政府和社會(huì)的高度重視，突出表現(xiàn)在下列4個(gè)方面： 1、房地產(chǎn)估價(jià)成

2、為國(guó)家法定制度； 2、房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行了國(guó)家統(tǒng)一考試； 3、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)制定了國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)； 4、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)成立了全國(guó)自律性組織； 要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建設(shè)、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念 一、房地產(chǎn)的整體概念 （1）房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中： （2）房地產(chǎn)的重要性。 在一國(guó)總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占大部分，一般為60%70%。房地產(chǎn)通常也是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分。 （3）房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分

3、。又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。 權(quán)益是房地產(chǎn)無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。 區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，在城市或區(qū)域中的地位等。 （4）房地產(chǎn)的存在形態(tài) 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，有下列3中存在形態(tài)。 1、土地。2、建筑物。3、房地。 概括起來(lái)，從實(shí)物角度來(lái)看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有下列幾種：1空地；2有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；3地上建筑

4、物；4土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；5在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）； 6未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)；7已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；8現(xiàn)在的狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來(lái)增加的裝修；7已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；8現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來(lái)增加的裝修；9房地產(chǎn)的局部，如某棟公寓中的某套房；10包括有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；11作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。 （5）本課程對(duì)房地產(chǎn)的用詞 為明了起見，本書主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個(gè)關(guān)鍵詞，其含義分別如下： 、“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為

5、土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。 、“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，此價(jià)格既包含土地的價(jià)格，也包含地上建筑物的價(jià)格。 、“土地”：僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。 、“建筑物” ：僅指建筑物部分。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性 從房地產(chǎn)估計(jì)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有個(gè)：、不可移動(dòng)性；、獨(dú)一無(wú)二性；、壽命長(zhǎng)久性；、數(shù)量有限性；、用途多樣性；、相互影響性；、易受限制性；、價(jià)值高大性；、難以變現(xiàn)性；、保值增值性。第四節(jié)房地產(chǎn)的類型 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有種：按用途來(lái)劃分；按開發(fā)程度來(lái)劃分；按是否產(chǎn)

6、生收益來(lái)劃分；按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分。 一、按用途來(lái)劃分的類型 房地產(chǎn)按其用途來(lái)劃分，主要分為下列類： 、居住房地產(chǎn) 、商業(yè)房地產(chǎn) 、辦公房地產(chǎn) 、旅館房地產(chǎn) 、餐飲房地產(chǎn) 、娛樂(lè)房地產(chǎn) 、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) 、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 、特殊用途房地產(chǎn) 、綜合房地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的概念 從專業(yè)估價(jià)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 房地產(chǎn)估價(jià)概念中的一些關(guān)鍵術(shù)語(yǔ) （1）專業(yè)估價(jià)人員（2）估價(jià)目的（3）估價(jià)原則（4）估價(jià)程序（5）估價(jià)方法（6）

7、影響 房地產(chǎn)價(jià)格的因素（7）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：指評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值；（8）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、建筑密度=總建筑基底面積/土地總面積*100% 2、容積率=總建筑面積/土地總面積 總建筑面積=總建筑基底面積*層數(shù) =土地總面積*建筑密度*層數(shù)樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率（樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低）實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性的價(jià)格。 起價(jià)：指所銷售的商品房的最低價(jià)格； 標(biāo)價(jià)：

8、指商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格 成交價(jià)：指商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格 均價(jià)：指銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格 某套房屋合同總價(jià)為某套房屋合同總價(jià)為8080萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中合萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：1 1、約定在成交日期時(shí)一次付清、約定在成交日期時(shí)一次付清 實(shí)際價(jià)格為實(shí)際價(jià)格為8080萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致 2 2、約定分期付款，如在成交日期首付、約定分期付款，如在成交日期首付2020萬(wàn)元，半萬(wàn)元，半年后支付年后支付3030萬(wàn)元，

9、一年后再付萬(wàn)元，一年后再付3030萬(wàn)元萬(wàn)元 萬(wàn)元實(shí)際價(jià)格37.770.0051300.00513020126實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格123、約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清萬(wàn)元實(shí)際價(jià)格35.750.00518012實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 4 4、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付2020萬(wàn)元，余款在萬(wàn)元，余款在1010年內(nèi)以抵押貸款方式支付年內(nèi)以抵押貸款方式支付 實(shí)際價(jià)格為實(shí)際價(jià)格為8080萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格345 5、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支

10、付，、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付如在成交日期首付2020萬(wàn)元，半年后支付萬(wàn)元，半年后支付1010萬(wàn)元，萬(wàn)元，一年后再付一年后再付1010萬(wàn)元，余款在萬(wàn)元，余款在1010年內(nèi)以抵押貸款年內(nèi)以抵押貸款方式支付方式支付 萬(wàn)元實(shí)際價(jià)格65.79400.0051100.00511020126實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格5第三章 比較法 第一節(jié) 比較法的基本原理1、比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、比較法適用的對(duì)象和條件 適

11、用對(duì)象：具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法估價(jià)。適用條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。在比較法估價(jià)中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。比較法的操作步驟 1、搜集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準(zhǔn)價(jià)格。 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例第三節(jié) 選取可比實(shí)例（一般選取3-10個(gè)）應(yīng)注意8個(gè)方面：1、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)

12、象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；2、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；3、可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；4、可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；5、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相同；6、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的符合；7、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；8、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括五個(gè)方面：1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單價(jià)；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積單位。第五節(jié) 交易情況修正 可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。如果成交價(jià)格是不正常的，則

13、應(yīng)將其調(diào)整成正常的，這樣才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。正常價(jià)格正常價(jià)格（三）交易情況修正的基本公式 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例情況分值正常情況分值可比實(shí)例的成交價(jià)格 100可比實(shí)例的成交價(jià)格第三章 比較法 某可比實(shí)例，成交價(jià)格為某可比實(shí)例，成交價(jià)格為50005000元元/ /平方米，在估價(jià)平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格低比正常的市場(chǎng)價(jià)格低5%5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。左右，試進(jìn)行交易情況修正。 平方米元正常價(jià)格/5263951005000 某可比實(shí)例，成交價(jià)格為某可比

14、實(shí)例，成交價(jià)格為50005000元元/ /平方米，在估價(jià)平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格高比正常的市場(chǎng)價(jià)格高5%5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。左右，試進(jìn)行交易情況修正。平方米元正常價(jià)格/47621051005000第四章 市場(chǎng)比較法舉例 第六節(jié) 交易日期修正 可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格，調(diào)整為在

15、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 二、交易日期修正 （二）修正目的（二）修正目的將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （一）修正原因（一）修正原因市場(chǎng)變化市場(chǎng)變化上升上升下降下降平穩(wěn)平穩(wěn)市場(chǎng)狀況修正市場(chǎng)狀況修正第四章 市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格（三）交易日期修正的方法 一般公式：一般公式：=可比實(shí)例價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易日期分值估價(jià)時(shí)點(diǎn)分值的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí) 100的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)第三章 比較法 二、交易日期修正 1、價(jià)格指數(shù)法定基指數(shù)定基指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)

16、估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格例例4-54-5：為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅于：為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅于20042004年年3 3月底的價(jià)格，在選取的可比實(shí)例月底的價(jià)格，在選取的可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于中有一可比實(shí)例成交于20032003年年7 7月，價(jià)格為月，價(jià)格為50005000元元/ /平方米。上海市平方米。上海市20032003年年7 7月月至至20042004年年3 3月二手房住宅價(jià)格指數(shù)如下，試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。月二手房住宅價(jià)格指數(shù)如下，試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。 03.703.703.803.803.903.903.1003.1003.1103.1103.1203.1204.104

17、.104.204.204.304.3115011501173117311941194121512151236123612551255127312731289128913041304平方米元月價(jià)格指數(shù)年月價(jià)格指數(shù)年成交價(jià)格/56701150130450007200332004第四章 市場(chǎng)比較法（三）交易日期修正的方法 價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法法環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的價(jià)格指數(shù)分月的價(jià)格指數(shù)分別為別為99.699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.21

18、09.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上（均以上個(gè)月為個(gè)月為100100）。）。 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20042004年年1111月的價(jià)格為月的價(jià)格為60006000元元/m2/m2，試其修正到，試其修正到20052005年年3 3月。月。600060001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.1819140.49140.4元元/m2/m2第三章 比較法（三）交易日期修正的方法 2、價(jià)格變動(dòng)率法逐期遞增或遞減逐期遞增或遞減估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格= =可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格（1 1價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù)期內(nèi)平均上升或下降期內(nèi)平均上升

19、或下降估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）期數(shù)）第三章 比較法（三）交易日期修正的方法 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況修正 如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象本身之間有差異，則還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況修正具體修正公式： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格房地產(chǎn)狀況修 正系數(shù) =可比實(shí)例價(jià)格100/( )第三章 比較法 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 計(jì)算公式如下： 修正系數(shù)連乘形式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =可比實(shí)例價(jià)格1/（1S%）(

20、1T%) 1/(1R%) 4-4 市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例第四章 市場(chǎng)比較法例例1估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C坐落坐落成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件一般一般較好較好一般一般較好較好商業(yè)配套商業(yè)配套一般一般較好較好一般一般較好較好公共設(shè)施公共設(shè)施一般一般一般一般一般一般較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好一般一般較好較好很好很好個(gè)個(gè)別別因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2

21、002年年朝向朝向南南南南南南南南層次層次2/61/63/66/6裝修裝修普裝普裝普裝普裝精裝精裝精裝精裝因素條件說(shuō)明表因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105小計(jì)小計(jì)100101102115比較因素分值表第三章 比較法實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格

22、成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正100/101100/102100/115修正后價(jià)格修正后價(jià)格108891109610230比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10738元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表第三章 比較法 A A為分期付款，即：于成交日首付為分期付款，即：于成交日首付1515萬(wàn)元，時(shí)隔半年再付萬(wàn)元，時(shí)隔半年再付1515萬(wàn)元，萬(wàn)元，余款于余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%計(jì)；計(jì)； B B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款；為

23、一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C C為抵押貸款，即：于成交日首付為抵押貸款，即：于成交日首付30%30%，余款向銀行申請(qǐng)，余款向銀行申請(qǐng)1515年期年期的抵押貸款，抵押貸款利率為的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%5.05%。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格20042004年上半年間逐月上年上半年間逐月上漲漲1.5%1.5%；下半年以來(lái)逐月上漲；下半年以來(lái)逐月上漲0.8%0.8%。 美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)20042004年年4 4月月1 1日為日為1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1：

24、8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日為日為1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3030日為日為1 1：8.268.26。 評(píng)估某房地產(chǎn)于評(píng)估某房地產(chǎn)于20042004年年1010月月3030日的價(jià)格。日的價(jià)格。 第三章 比較法（1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)平方米元價(jià)格實(shí)例平方米元價(jià)格實(shí)例平方米元）（價(jià)格實(shí)例/78.5399764.108 .968486000C/00.498030. 8600B/34.46741 .101%51185000%51150000150

25、000A5 . 0第三章 比較法（2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格= =實(shí)例價(jià)格實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 平方米元平方米元平方米元/07.5170102100102100%8 . 0110210078.5399V/02.5430102100100100%8 . 01%5 . 1110010000.4980V/87.531398100102100%8 . 01%5 . 119510034.4674V2C45B43A平方米元/64.5304303.517002.543087.5313

26、3VVVVCBA第三章 比較法第四章成本法第四章 成本法第四章 成本法 第一節(jié) 成本法的基本原理 一、成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。二、成本法適用的對(duì)象 只有是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。6-1 成本法的概述一、成本法的概念一、成本法的概念 積算價(jià)格積算價(jià)格= =重新購(gòu)建成本重新購(gòu)建成本折舊折舊房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格二、理論依據(jù)二、理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 第四章 成本法= =土地取得成本土地取得成本 + +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理費(fèi)用管

27、理費(fèi)用+ +投資利息投資利息 + +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) + +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)6-1 成本法的概述1 1、無(wú)交易、無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)、無(wú)交易、無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)2 2、特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)、特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)3 3、特殊建造的房地產(chǎn)、特殊建造的房地產(chǎn)4 4、狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)、狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)5 5、市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算、市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用成本法估價(jià)？多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用成本法估價(jià)？第四章 成本法三、成本法的適用范圍三、成本法的適用范圍6-1 成本法的概述市場(chǎng)供大于求市場(chǎng)供大于求以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往偏高偏高價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整價(jià)格應(yīng)

28、向下調(diào)整市場(chǎng)供小于求市場(chǎng)供小于求以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往以正常成本評(píng)估的價(jià)格往往偏低偏低價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整 2 2、要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)格、要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)格1 1、要注意區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、要注意區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本 房地產(chǎn)的價(jià)格大多取決于其效用，而不是花費(fèi)的成本房地產(chǎn)的價(jià)格大多取決于其效用，而不是花費(fèi)的成本 投入成本多，并不一定其價(jià)值就高投入成本多，并不一定其價(jià)值就高 第四章 成本法四、注意事項(xiàng)四、注意事項(xiàng)6-1 成本法的概述搜集資料搜集資料估算重新購(gòu)建價(jià)格估算重新購(gòu)建價(jià)格 估算折舊估算折舊 求取積算價(jià)格求取積算價(jià)格 第四章 成本法五、成本法估價(jià)的步

29、驟五、成本法估價(jià)的步驟6-2 新開發(fā)土地的成本法估價(jià) 一、計(jì)算公式一、計(jì)算公式 新開發(fā)土地價(jià)格新開發(fā)土地價(jià)格= =取得待開發(fā)土地的成本取得待開發(fā)土地的成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 + +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) + +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)+ +土地增值收益土地增值收益 第四章 成本法：從投入到開發(fā)期結(jié)束從投入到開發(fā)期結(jié)束二、新開發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用，無(wú)論它們的土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息來(lái)源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息I=P(1+i)n1I I利息額利息額P P

30、資金額資金額i i利率利率n n計(jì)息期計(jì)息期 第四章 成本法（一）取得待開發(fā)土地的成本（一）取得待開發(fā)土地的成本（二）土地開發(fā)成本（二）土地開發(fā)成本（三）管理費(fèi)用（三）管理費(fèi)用（四）投資利息（四）投資利息（四）投資利息基數(shù)為土地取得費(fèi)用基數(shù)為土地取得費(fèi)用 計(jì)息期通常為整個(gè)開發(fā)期計(jì)息期通常為整個(gè)開發(fā)期2 2、土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息、土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息 基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi) 通常視為均勻投入通常視為均勻投入 第四章 成本法1 1、土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息、土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息 例6-1 總投資為總投資為550萬(wàn)元，開發(fā)期為萬(wàn)元，開發(fā)期為1年，年，投資

31、在投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為年利率為8%，求利息。，求利息。I=550(1+8%)0.51=21.58（萬(wàn)元萬(wàn)元）010.5第四章 成本法例6-2 總投資為總投資為400400萬(wàn)元，開發(fā)期萬(wàn)元，開發(fā)期2 2年，第一年年，第一年均勻投入總投資的均勻投入總投資的65%65%，第二年均勻投入，第二年均勻投入35%35%，同期銀行貸款年利率同期銀行貸款年利率8%8%，求利息。，求利息。I=40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51=37.31（萬(wàn)元萬(wàn)元）00.511.5265%35%第四章 成本法例6-3 總投資為總投資為600600萬(wàn)

32、元，開發(fā)期萬(wàn)元，開發(fā)期3 3年，在第年，在第一年年初投入總投資的一年年初投入總投資的50%50%，第二年年初投，第二年年初投入入30%30%，第三年年初投入剩余的，第三年年初投入剩余的20%20%，同期，同期銀行貸款年利率為銀行貸款年利率為8%,8%,求利息。求利息。012350%30%20%I=60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21+60020%(1+8%)11=117.47第四章 成本法（五）銷售稅費(fèi) 1 1、銷售費(fèi)用、銷售費(fèi)用廣告宣傳、銷售代理費(fèi)廣告宣傳、銷售代理費(fèi)2 2、銷售稅金及附加、銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加3

33、 3、其他銷售稅費(fèi)、其他銷售稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等 第四章 成本法（六）開發(fā)利潤(rùn) 1 1、開發(fā)利潤(rùn)、開發(fā)利潤(rùn)= =銷售收入銷售收入- -土地取得成本土地取得成本- -開發(fā)成本開發(fā)成本 - -管理費(fèi)用管理費(fèi)用- -投資利息投資利息- -銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) 2 2、開發(fā)利潤(rùn)是正常條件下的平均利潤(rùn)、開發(fā)利潤(rùn)是正常條件下的平均利潤(rùn) 3 3、計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率乘以對(duì)應(yīng)的基數(shù)、計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率乘以對(duì)應(yīng)的基數(shù) 開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）直接成本利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率 開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)= =（土地取得成本（土

34、地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用）管理費(fèi)用）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率 開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息 + +銷售費(fèi)用）銷售費(fèi)用）成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)= = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率 第四章 成本法（七）土地增值收益 土地增值收益土地增值收益= =（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用 + +投資利息投資利息+ +利潤(rùn)）利潤(rùn)）土地增值收益率土地增值收益率第四章 成本法某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝某

35、土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝1010萬(wàn)元，萬(wàn)元，土地開發(fā)成本為每平方公里土地開發(fā)成本為每平方公里2.52.5億元。土地開發(fā)周期為億元。土地開發(fā)周期為2 2年，年，土地征用等費(fèi)用土地征用等費(fèi)用1010萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第用第1 1年均勻投入年均勻投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年內(nèi)均勻投入。年貸款利年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為率為6%6%，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的10%10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓稅

36、費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的價(jià)的6.5%6.5%，土地增值收益為，土地增值收益為10%10%。試評(píng)估該土地的單價(jià)。試評(píng)估該土地的單價(jià)。 例6-4第四章 成本法土地價(jià)格V=土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤(rùn)D+稅費(fèi)E+土地增值收益F0 .15067.666100000A2501000000250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40%10 BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10 DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V三、新開發(fā)區(qū)宗地價(jià)格評(píng)估 可轉(zhuǎn)讓土地面積新開發(fā)區(qū)土地總價(jià)新開發(fā)區(qū)土地平

37、均單價(jià) 可轉(zhuǎn)讓土地面積可轉(zhuǎn)讓土地面積= =開發(fā)區(qū)土地總面積開發(fā)區(qū)土地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 %100開發(fā)區(qū)用地總面積地面積開發(fā)完成后的可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后的可轉(zhuǎn)讓土新開發(fā)區(qū)某宗土地單價(jià)新開發(fā)區(qū)某宗土地單價(jià)= =新開發(fā)區(qū)土地平均單價(jià)新開發(fā)區(qū)土地平均單價(jià)區(qū)位、用途等修正系數(shù)區(qū)位、用途等修正系數(shù) 第四章 成本法例6-5 某成片荒地面積為某成片荒地面積為2 2平方公里，取得該荒地的價(jià)格為平方公里，取得該荒地的價(jià)格為1.21.2億元。將其開發(fā)億元。將其開發(fā)成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.52.5億元。開

38、發(fā)期為億元。開發(fā)期為3 3年，貸款年年，貸款年利率為利率為6%6%，取得該荒地的價(jià)格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費(fèi)用，取得該荒地的價(jià)格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%5.5%；開發(fā)利潤(rùn)為土地；開發(fā)利潤(rùn)為土地取得價(jià)格、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)之和的取得價(jià)格、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)之和的15%15%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為的比率為60%60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。 第四章 成本法新開發(fā)土地總

39、價(jià)新開發(fā)土地總價(jià)V V總總= =取得該荒地的價(jià)格取得該荒地的價(jià)格A+A+土地開發(fā)成本和管理費(fèi)土地開發(fā)成本和管理費(fèi)B B + +投資利息投資利息C+C+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)D+D+開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)E EA A=1.21.2億元億元 B B=2.52.5億元億元C C=AA（1+6%1+6%）3 3-1+B-1+B（1+6%1+6%）1.51.5-1=0.46-1=0.46億元億元D D= V V總總5.5%=0.055 V5.5%=0.055 V總總 E E=（A+BA+B）15%=0.5615%=0.56億元億元V V總總=1.2+2.5+0.46+0.055 V0.055 V總總+0.56V V

40、總總= 4.99 4.99億元億元可轉(zhuǎn)讓土地面積總單VV平方米元/8 .415%6020000004990000006-3 新建房地產(chǎn)的成本法估價(jià) 一、計(jì)算公式一、計(jì)算公式 新建房地價(jià)格新建房地價(jià)格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格新建建筑物價(jià)格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息 + +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn) 二、新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成二、新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 第四章 成本

41、法例 6-6 某新建房地產(chǎn)，土地面積某新建房地產(chǎn)，土地面積2000020000平方米，建筑面積平方米，建筑面積5000050000平方米?，F(xiàn)時(shí)土平方米。現(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為地重新取得價(jià)格為30003000元元/ /。建筑物建造的建安成本為。建筑物建造的建安成本為18001800元元/ /，管理費(fèi)，管理費(fèi)用為建安成本的用為建安成本的3%3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.52.5年，其中半年準(zhǔn)備期，年，其中半年準(zhǔn)備期，2 2年建設(shè)年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入均勻投入

42、40%40%，第二年均勻投入，第二年均勻投入60%60%，年利率為，年利率為6%6%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%7%，開發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的，開發(fā)利潤(rùn)為房地產(chǎn)價(jià)值的20%20%。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。 第四章 成本法房地價(jià)格房地價(jià)格V V總總= =土地成本土地成本A+A+建安成本建安成本B+B+管理費(fèi)用管理費(fèi)用C+C+利息利息D+D+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)E+E+開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)F F25.2%61200003000DCBA5 . 05 . 1%61%60%61%40%)31 (500001800萬(wàn)元63.16613總總VVFE27. 0%2

43、0%7平方米元建筑面積萬(wàn)元總單總總總/45525000040.2275840.2275827.063.16613VVVVV6-4 舊房地產(chǎn)的成本法估價(jià) 一、計(jì)算公式一、計(jì)算公式 舊房地價(jià)格舊房地價(jià)格= =房地重新購(gòu)建價(jià)格房地重新購(gòu)建價(jià)格- -建筑物折舊建筑物折舊 = =土地重新取得價(jià)格土地重新取得價(jià)格+ +建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格- -建筑物折舊建筑物折舊 舊建筑物價(jià)格舊建筑物價(jià)格= =建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格- -建筑物折舊建筑物折舊 第四章 成本法二、重新購(gòu)建價(jià)格（一）概念（一）概念 重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重

44、新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常開發(fā)利潤(rùn)之和。必要的費(fèi)用、稅金和正常開發(fā)利潤(rùn)之和。 建筑物建筑物 ：建筑物重新建造成本之和：建筑物重新建造成本之和房地房地：土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本與建筑：土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和物重新建造成本之和第四章 成本法認(rèn)識(shí)：1 1、重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)、重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)點(diǎn)的；的；2 2、重新購(gòu)建價(jià)格是、重新購(gòu)建價(jià)格是客觀客觀的；的；3 3、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新全新狀況下的價(jià)格；狀況下的價(jià)格；4 4、土地的重新購(gòu)

45、建價(jià)格是在時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。、土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。1 1、重置價(jià)格重置價(jià)格 又稱又稱重置成本重置成本，是采用估價(jià)，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)點(diǎn)的建筑的建筑材料材料、建、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)價(jià)格水平格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用同等效用的的新新建筑物的正常價(jià)格。建筑物的正常價(jià)格。2 2、重建價(jià)格重建價(jià)格 又稱又稱重建成本重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，

46、按照估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完完全相同全相同的建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形的建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為象地稱為“復(fù)制復(fù)制”。第四章 成本法（二）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的分類（二）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的分類二、重新購(gòu)建價(jià)格重置價(jià)格重置價(jià)格 一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物

47、 重建價(jià)格重建價(jià)格 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等特殊建筑風(fēng)格的建筑物等 有特殊價(jià)值的文物古跡的整體估價(jià)不能應(yīng)用成本法有特殊價(jià)值的文物古跡的整體估價(jià)不能應(yīng)用成本法第四章 成本法3 3、適用對(duì)象適用對(duì)象二、重新購(gòu)建價(jià)格二、重新購(gòu)建價(jià)格1 1、土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取、土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取 比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法 2 2、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取 （1 1）單位比較法）單位比較法 單位面積法單位面積法單位體積法單位體積法 第四章 成本法（三

48、）重新購(gòu)建價(jià)格的求?。ㄈ┲匦沦?gòu)建價(jià)格的求取例例 6-7 某建筑物的建筑面積為某建筑物的建筑面積為500500平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為12001200元元/ /平方米，則平方米，則評(píng)估該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為：評(píng)估該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為： 12001200500=60500=60（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 第四章 成本法例 6-8 某建筑物的體積為某建筑物的體積為10001000立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為的建筑物的單位體積造價(jià)為10001000元元/ /立方米，則評(píng)估該

49、建立方米，則評(píng)估該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為：筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為： 100010001000=1001000=100萬(wàn)元萬(wàn)元 （3 3）工料測(cè)量法工料測(cè)量法 （4 4）指數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 例例6-96-9：某建筑物于：某建筑物于19991999年年7 7月底建成，當(dāng)時(shí)建月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類建筑物一般成本為造該類建筑物一般成本為880880元元/ /，此后的建筑物，此后的建筑物建造成本的變動(dòng)狀況為：建造成本的變動(dòng)狀況為：19991999年內(nèi)平均每月比上月年內(nèi)平均每月比上月遞減遞減1 1；20002000年與年與20012001年基本保持不變；年基本保持不變；20022002年與年與20032

50、003年內(nèi)平均每月比上月遞增年內(nèi)平均每月比上月遞增0.50.5；20042004年內(nèi)平均年內(nèi)平均每月比上月遞增每月比上月遞增2 2。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取20042004年年8 8月初的該類建筑物的重新建造成本。月初的該類建筑物的重新建造成本。 平方米元/54.1083%21%5 . 01118807245第四章 成本法（2 2）分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法2、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取三、建筑物折舊 （一）概念（一）概念 估價(jià)上的折舊是指有各種原因所造成的建筑物價(jià)值的損失估價(jià)上的折舊是指有各種原因所造成的建筑物價(jià)值的損失 折舊建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格折舊建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

51、時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格 （二）建筑物的折舊因素（二）建筑物的折舊因素 有形折舊有形折舊無(wú)形折舊無(wú)形折舊物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊功能折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊第四章 成本法（二）建筑物的折舊因素建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值損失建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值損失 有形損耗有形損耗 引起物質(zhì)折舊的原因有：引起物質(zhì)折舊的原因有： 自然經(jīng)過(guò)的老朽自然經(jīng)過(guò)的老朽 與建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)正相關(guān)與建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)正相關(guān)自然力的作用引起的自然力的作用引起的正常使用的磨損正常使用的磨損 由人工使用引起的由人工使用引起的 與使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)與使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年

52、數(shù)正相關(guān) 意外的破壞損毀意外的破壞損毀 因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的 延遲維修的損壞延遲維修的損壞 第四章 成本法1 1、物質(zhì)折舊、物質(zhì)折舊（二）建筑物的折舊因素 由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失用所造成的其價(jià)值損失 3 3、經(jīng)濟(jì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊 外部性折舊外部性折舊 供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化空氣污染、交通擁擠、城

53、市規(guī)劃改變、政府政策變化 第四章 成本法2 2、功能折舊、功能折舊（三）求取建筑物折舊的方法 耐用年限耐用年限法法實(shí)際觀察實(shí)際觀察成新折扣成新折扣法法混合法混合法 直線法直線法余額遞減法余額遞減法年數(shù)合計(jì)法年數(shù)合計(jì)法償債基金法償債基金法綜合法綜合法第四章 成本法1、直線折舊法 D Di i第第i i年的年折舊費(fèi)年的年折舊費(fèi) D Di i=D =D C C建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格L L殘值殘值N N耐用年數(shù)耐用年數(shù)R R殘值率殘值率 CLR 計(jì)算公式：計(jì)算公式： NRCDNLCD1第四章 成本法tiitDX1tNRCtD1建筑物的現(xiàn)值建筑物的現(xiàn)值 tNRCtNRCCXCVtB111年

54、折舊率年折舊率 NRCDd1tdCVB1第四章 成本法累計(jì)折舊額累計(jì)折舊額例6-10 某建筑物，總建筑面積為某建筑物，總建筑面積為200200平方米，于平方米，于8 8年前建成，年前建成，重置價(jià)格為重置價(jià)格為10001000元元/ /，耐用年限，耐用年限4040年，殘值率為年，殘值率為2%2%，試，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=8元元年元160800392002000003920084900/490040%212000001tBtXCVDtXNRCD

55、第四章 成本法Nn3、實(shí)際觀察法 4 4、成新折扣法、成新折扣法 q q成新率成新率 V VB B=C=Cq q 直線法直線法觀察法觀察法dtq 1tNR11R=0：Ntq15 5、混合法、混合法 第四章 成本法（四）求取建筑物折舊的注意事項(xiàng) 第四章 成本法注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 （1）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)（2 2）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年）建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊限計(jì)算折

56、舊 建建3年年經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年17年年土地期限土地期限70年年第四章 成本法（3 3）建筑物的耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用年限）建筑物的耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用年限計(jì)算折舊。即按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余計(jì)算折舊。即按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊年限計(jì)算折舊建建2年年經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年土地期限土地期限40年年12年年3、注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響（5 5）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使

57、用年限加上土地使用土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊權(quán)剩余年限計(jì)算折舊 經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年10年年10年年土地期限土地期限50年年經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命50年年5年年土地期限土地期限40年年5年年第四章 成本法（4 4）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊4、注意分類折舊 例例6 61212：某建筑物的重置價(jià)格為：某建筑物的重置價(jià)格為300300萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5050年，

58、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為1515年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為5 5萬(wàn)萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為元；裝修的重置價(jià)格為6565萬(wàn)元，平均壽命為萬(wàn)元，平均壽命為5 5年，已使用年，已使用2 2年；年；設(shè)備的重置價(jià)格為設(shè)備的重置價(jià)格為100100萬(wàn)元，平均壽命為萬(wàn)元，平均壽命為1515年，已使用年，已使用1212年，殘年，殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計(jì)算如下：值率假設(shè)均為零。其折舊總額計(jì)算如下： 門窗等損壞的折舊額門窗等損壞的折舊額=5萬(wàn)元萬(wàn)元裝修的折舊額裝修的折舊額=25165=26萬(wàn)元萬(wàn)元設(shè)備的折舊額設(shè)備的折舊額=12151100=80萬(wàn)元萬(wàn)元長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折

59、舊額長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=15501100655300=39萬(wàn)元萬(wàn)元該建筑物的折舊總額該建筑物的折舊總額=5+26+80+39=150=5+26+80+39=150萬(wàn)元萬(wàn)元第四章 成本法例：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。計(jì)算其折舊總額。門窗等損壞的折舊額=2（萬(wàn)元）裝修的折舊額=30*1/5*3=18（萬(wàn)元）設(shè)備的折舊額=60*1/15*10=40（萬(wàn)元）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（180-2-30-

60、60）*1/50*10 =17.6（萬(wàn)元）該建筑物的折舊總額=2+12+40+17.6=77.6（萬(wàn)元）成本法總結(jié)和例題 例：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)平均每畝花費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計(jì)該建筑物有8成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 例：本估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專用倉(cāng)庫(kù)；坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500平方米，總建筑面積8500平方米；土地權(quán)