第4章不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

1、 第第4章章 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬 （物權(quán)）法律制度（物權(quán)）法律制度 第一節(jié) 物權(quán)法概述 財(cái)產(chǎn)權(quán) 18661866年年1010月月1313日，剛剛打贏對(duì)奧地利的日，剛剛打贏對(duì)奧地利的“七周戰(zhàn)爭(zhēng)七周戰(zhàn)爭(zhēng)”，把把500500萬(wàn)人口和萬(wàn)人口和6464萬(wàn)平方公里土地劃入了普魯士版圖的威廉萬(wàn)平方公里土地劃入了普魯士版圖的威廉一世，在大批臣屬的前呼后擁下臨幸他在波茨坦的一座行一世，在大批臣屬的前呼后擁下臨幸他在波茨坦的一座行宮。然而，行宮前的一座破舊磨坊卻讓他大為掃興，他想宮。然而，行宮前的一座破舊磨坊卻讓他大為掃興，他想拆除，但磨坊并不屬于王室；他想購(gòu)買(mǎi)，磨坊主死活不賣(mài)。拆除，但磨坊并不屬于王室；他想購(gòu)

2、買(mǎi)，磨坊主死活不賣(mài)。憤怒的國(guó)王強(qiáng)令拆除，被磨坊主訴至法院。憤怒的國(guó)王強(qiáng)令拆除，被磨坊主訴至法院。 裁定裁定: :被告人因擅用王權(quán)，侵犯原告人由憲法規(guī)定的財(cái)被告人因擅用王權(quán)，侵犯原告人由憲法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，觸犯了產(chǎn)權(quán)利，觸犯了帝國(guó)憲法帝國(guó)憲法第第7979條第條第6 6款款；責(zé)成被告人威；責(zé)成被告人威廉一世，在原址上廉一世，在原址上立即重建一座同樣大小的磨坊，并賠償立即重建一座同樣大小的磨坊，并賠償原告人原告人150150德國(guó)馬克德國(guó)馬克。一、一、“波茨坦磨坊波茨坦磨坊”的故事的故事二、物權(quán)法的作用 一是明確物的歸屬；一是明確物的歸屬； 二是物盡其用；二是物盡其用； 三、物權(quán)法的調(diào)整對(duì)象三、物權(quán)法

3、的調(diào)整對(duì)象 物權(quán)法物權(quán)法第第2 2條第條第1 1款規(guī)定：款規(guī)定：“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。民事關(guān)系，適用本法?！蔽餀?quán)與債權(quán)物權(quán)與債權(quán)區(qū)別：區(qū)別：n性質(zhì)上：物權(quán)是支配權(quán)；債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)上：物權(quán)是支配權(quán)；債權(quán)是請(qǐng)求權(quán) n客體上：物；給付行為客體上：物；給付行為 n效力范圍上：對(duì)世權(quán)；對(duì)人權(quán)效力范圍上：對(duì)世權(quán)；對(duì)人權(quán) n效力上：排他性和優(yōu)先性；相容性和平等性效力上：排他性和優(yōu)先性；相容性和平等性 n實(shí)現(xiàn)方式上：絕對(duì)權(quán)；相對(duì)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式上：絕對(duì)權(quán)；相對(duì)權(quán) n設(shè)定上：采取法定主義；采用意定主義設(shè)定上：采取法定主義；采用意定主義 n義務(wù)主體：不特定；特定義務(wù)主體

4、：不特定；特定 n救濟(jì)方法：物上請(qǐng)求權(quán)；損害賠償救濟(jì)方法：物上請(qǐng)求權(quán)；損害賠償四、物權(quán)的原則四、物權(quán)的原則 （一）物權(quán)法定原則（一）物權(quán)法定原則 我國(guó)我國(guó)物權(quán)法物權(quán)法第五條規(guī)定：第五條規(guī)定：“物物權(quán)的種類權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定和內(nèi)容，由法律規(guī)定。” 相關(guān)當(dāng)事人不能任意的相關(guān)當(dāng)事人不能任意的創(chuàng)立。與合同約定的民事法律關(guān)系不同創(chuàng)立。與合同約定的民事法律關(guān)系不同-意思自意思自治，協(xié)約自由治，協(xié)約自由。 （二）區(qū)分原則（二）區(qū)分原則 區(qū)分原則的基本含義，可以歸納為兩點(diǎn)：第一，區(qū)分原則的基本含義，可以歸納為兩點(diǎn)：第一，原因生效，不必然導(dǎo)致結(jié)果生效；第二，結(jié)果不生原因生效，不必然導(dǎo)致結(jié)果生效；第二，結(jié)

5、果不生效不必然導(dǎo)致原因不生效。效不必然導(dǎo)致原因不生效?！景咐?】 李某和易某簽訂合同，將自己所有的房屋賣(mài)李某和易某簽訂合同，將自己所有的房屋賣(mài)給易某后，易某卻未及時(shí)辦理權(quán)屬變更登記，因給易某后，易某卻未及時(shí)辦理權(quán)屬變更登記，因此，李某主張合同無(wú)效，要求退錢(qián)退房。此，李某主張合同無(wú)效，要求退錢(qián)退房。 思考：思考： （1）李某和易某之間的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移了嗎）李某和易某之間的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移了嗎? （2） 合同是否有效？李某請(qǐng)求退錢(qián)、退房，合同是否有效？李某請(qǐng)求退錢(qián)、退房，法院會(huì)支持嗎法院會(huì)支持嗎? 【分析】 本案雙方當(dāng)事人意思表示一致，因而合同的效力本案雙方當(dāng)事人意思表示一致，因而合同的效力沒(méi)有問(wèn)題

6、。但是，李某將房屋和產(chǎn)權(quán)證都交給易某沒(méi)有問(wèn)題。但是，李某將房屋和產(chǎn)權(quán)證都交給易某后，易某沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變更登記，而不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)后，易某沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變更登記，而不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方法是登記，沒(méi)有登記就沒(méi)有發(fā)生所有變動(dòng)的公示方法是登記，沒(méi)有登記就沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。李某之所以可以基于物權(quán)登記簿上權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。李某之所以可以基于物權(quán)登記簿上的權(quán)利人的身份起訴，就是因?yàn)榉扇匀怀姓J(rèn)其為的權(quán)利人的身份起訴，就是因?yàn)榉扇匀怀姓J(rèn)其為該房屋的所有權(quán)人。該房屋的所有權(quán)人。 【案例案例2】 賣(mài)方于某與買(mǎi)方董某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋系賣(mài)方于某與買(mǎi)方董某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋系劃撥劃撥土地使用權(quán)土地使用

7、權(quán)，且于某可以通過(guò)辦理出讓手續(xù)后將房屋轉(zhuǎn)讓，且于某可以通過(guò)辦理出讓手續(xù)后將房屋轉(zhuǎn)讓，雙方在合同中亦約定了由于某繳納土地使用權(quán)出讓金，辦雙方在合同中亦約定了由于某繳納土地使用權(quán)出讓金，辦理該宗土地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的約定。但在雙方的房屋理該宗土地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的約定。但在雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)，于某尚未取得劃撥土地使用證，后于于某尚未取得劃撥土地使用證，后于某取得了劃撥土地使用證（在一審上訴之前）某取得了劃撥土地使用證（在一審上訴之前）。雙方因一。雙方因一些原因失去聯(lián)系，房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)未些原因失去聯(lián)系，房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)未能按照約定辦理。

8、兩年后，于某以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)尚未取能按照約定辦理。兩年后，于某以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)尚未取得土地使用權(quán)以及該宗土地是劃撥用地不得轉(zhuǎn)讓且產(chǎn)權(quán)還得土地使用權(quán)以及該宗土地是劃撥用地不得轉(zhuǎn)讓且產(chǎn)權(quán)還未辦理為由，向人民法院主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。未辦理為由，向人民法院主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 思考：思考： （1）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和產(chǎn)權(quán)變更登記的）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和產(chǎn)權(quán)變更登記的關(guān)系，此例中的合同是否有效關(guān)系，此例中的合同是否有效? （2）在于某可辦理土地出讓手續(xù)的情況下，）在于某可辦理土地出讓手續(xù)的情況下，以尚未取得土地使用權(quán)而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效以尚未取得土地使用權(quán)而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能否得到法院的支持能

9、否得到法院的支持?【分析分析】 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效，但這并不意味著房地產(chǎn)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效，但這并不意味著房地產(chǎn)的權(quán)屬就此發(fā)生了轉(zhuǎn)移。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同是物權(quán)變動(dòng)的原權(quán)屬就此發(fā)生了轉(zhuǎn)移。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，依法成立生效的合同不會(huì)必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。因，依法成立生效的合同不會(huì)必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。原原因和結(jié)果并不必然聯(lián)系因和結(jié)果并不必然聯(lián)系。 本案中，于某和董某簽訂的合同基于雙方真實(shí)的意思表示，本案中，于某和董某簽訂的合同基于雙方真實(shí)的意思表示，合同有效，雖然未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，但并不影響合同的合同有效，雖然未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，但并不影響合同的效力，效

10、力，不進(jìn)行登記則不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，而不是不進(jìn)行登記則不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，而不是指買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)效指買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)效。雖然在合同簽訂時(shí)未辦理土地的出讓。雖然在合同簽訂時(shí)未辦理土地的出讓手續(xù)，但于某可以補(bǔ)辦，合同也依然有效。手續(xù)，但于某可以補(bǔ)辦，合同也依然有效。（三）要因原則n要因原則pK無(wú)因原則（德國(guó)、臺(tái)灣等）n要因原則：物權(quán)變動(dòng)原因（合同）無(wú)效導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)結(jié)果（登記）也無(wú)效?！景咐?】n 2010 2010年年1 1月，月，A A與甲簽訂了購(gòu)房合同，將與甲簽訂了購(gòu)房合同，將A A公司位公司位于某小區(qū)的樓房一套出售給甲，隨后，甲實(shí)際入住于某小區(qū)的樓房一套出售給甲，隨后，甲實(shí)際入

11、住該套房屋。該套房屋。20112011年年1 1月，月， A A公司又將該套樓房出售公司又將該套樓房出售給乙，乙支付了全部房款并登記。給乙，乙支付了全部房款并登記。n問(wèn)：房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？問(wèn)：房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？【分析分析】甲需舉證：甲需舉證：1.1.乙知道或者應(yīng)當(dāng)知道乙知道或者應(yīng)當(dāng)知道 2. 2.乙存在惡意乙存在惡意合同法合同法第五十二條第五十二條 有下列情形之一的，合同有下列情形之一的，合同無(wú)效：無(wú)效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；害國(guó)家利益； （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；利益；

12、 （三）以合法形式掩蓋非法目的；（三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會(huì)公共利益；（四）損害社會(huì)公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。行政性強(qiáng)制性規(guī)定行政性強(qiáng)制性規(guī)定n最高人民法院關(guān)于適用最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同中華人民共和國(guó)合同法法若干問(wèn)題的解釋（二）若干問(wèn)題的解釋（二）n第十四條合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定第十四條合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的的“強(qiáng)制性規(guī)定強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。n強(qiáng)制性規(guī)定包括強(qiáng)制性規(guī)定包括效力性強(qiáng)制性規(guī)定效力性強(qiáng)制性規(guī)定n 甲公司向乙銀行借款，并將其享有的建設(shè)

13、用地使用權(quán)甲公司向乙銀行借款，并將其享有的建設(shè)用地使用權(quán)抵押給乙銀行。在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，該土地上已有一建筑抵押給乙銀行。在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，該土地上已有一建筑物為某酒樓，系甲公司建造，已報(bào)批并已取得雙登收據(jù)，物為某酒樓，系甲公司建造，已報(bào)批并已取得雙登收據(jù)，但尚未取得房產(chǎn)證（后經(jīng)查明此酒樓是甲公司與丙公司但尚未取得房產(chǎn)證（后經(jīng)查明此酒樓是甲公司與丙公司合資建設(shè)，此前就權(quán)屬爭(zhēng)議起訴到法院，但已撤銷）。合資建設(shè)，此前就權(quán)屬爭(zhēng)議起訴到法院，但已撤銷）。后乙銀行要求對(duì)土地及建筑物行使抵押權(quán)，甲公司則主后乙銀行要求對(duì)土地及建筑物行使抵押權(quán)，甲公司則主張抵押合同無(wú)效，理由是該合同違反張抵押合同無(wú)效，理由是該合同

14、違反擔(dān)保法擔(dān)保法第第37條條的規(guī)定。如何處理？的規(guī)定。如何處理？ 【案例案例4】n合同效力的認(rèn)定合同效力的認(rèn)定 1.如何理解違反如何理解違反房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法第第38條、第條、第39條所訂立合同的效力？條所訂立合同的效力？ 2.如何理解如何理解擔(dān)保法擔(dān)保法第第37條的規(guī)范性質(zhì)？條的規(guī)范性質(zhì)？ 3.未經(jīng)行政審批轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所訂立的未經(jīng)行政審批轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所訂立的合同是否為無(wú)效合同？合同是否為無(wú)效合同？房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十

15、九條規(guī)定的條件的；法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。擔(dān)保法第三十七條第三十七條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土

16、地所有權(quán)；（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；六條第三款規(guī)定的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的單位、社會(huì)團(tuán)體的教育教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣

17、押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； （六）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。（六）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。（四）物權(quán)公信原則（四）物權(quán)公信原則n 第一，物權(quán)推定效力。登記記載的權(quán)利人，在第一，物權(quán)推定效力。登記記載的權(quán)利人，在法律上可以法律上可以推定推定其為真正的權(quán)利人。即使他不是其為真正的權(quán)利人。即使他不是真正的權(quán)利人，法律也認(rèn)為他是權(quán)利人，真正的權(quán)利人，法律也認(rèn)為他是權(quán)利人，除非有除非有相反證明相反證明。n 第二，善意取得制度（第二，善意取得制度（無(wú)權(quán)處分無(wú)權(quán)處分）。任何人因）。任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該為相信登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到法律

18、保護(hù)交易應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。即使。即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還義務(wù)。公示有瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還義務(wù)。 善意第三人善意第三人 A的房子錯(cuò)誤地登記為的房子錯(cuò)誤地登記為B的房子。這里，登記的房子。這里，登記就是公示。就是公示。C因?yàn)樾刨囘@項(xiàng)登記而與因?yàn)樾刨囘@項(xiàng)登記而與B成交房屋成交房屋買(mǎi)賣(mài)，如果買(mǎi)賣(mài)，如果C不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道這項(xiàng)登記是不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道這項(xiàng)登記是錯(cuò)誤的，那么這個(gè)交易行為有效。錯(cuò)誤的，那么這個(gè)交易行為有效。C的利益得到的利益得到了保護(hù)，了保護(hù)，C為善意第三人為善意第三人?！景咐咐?】善意第三人案例善意第三人案例 甲、乙為夫妻關(guān)系，共有一處房產(chǎn)，登記在甲、乙為夫妻關(guān)系，

19、共有一處房產(chǎn)，登記在甲的名下，乙為共有人。甲乙離婚后，甲搬出該甲的名下，乙為共有人。甲乙離婚后，甲搬出該房。房屋一直沒(méi)有處理。不久甲經(jīng)一房屋中介機(jī)房。房屋一直沒(méi)有處理。不久甲經(jīng)一房屋中介機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)賣(mài)與丙，并于買(mǎi)賣(mài)成交當(dāng)日到房產(chǎn)部構(gòu)將該房產(chǎn)賣(mài)與丙，并于買(mǎi)賣(mài)成交當(dāng)日到房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋變更登記手續(xù)，將房屋過(guò)戶到丙的門(mén)辦理了房屋變更登記手續(xù)，將房屋過(guò)戶到丙的名下。乙得知后，以房屋實(shí)為其與甲共有，甲無(wú)名下。乙得知后，以房屋實(shí)為其與甲共有，甲無(wú)權(quán)單獨(dú)處分為由拒絕為丙騰房。丙一紙?jiān)V狀將乙權(quán)單獨(dú)處分為由拒絕為丙騰房。丙一紙?jiān)V狀將乙訴至法院，訴至法院，要求乙騰退房屋。法院能支持否要求乙騰退房屋。法院能支持否

20、？ 五、物權(quán)的效力五、物權(quán)的效力 物權(quán)的本質(zhì)在于其對(duì)物的支配權(quán)和排他性，因而基于此，物權(quán)的本質(zhì)在于其對(duì)物的支配權(quán)和排他性，因而基于此，物權(quán)具有以下特殊的效力。物權(quán)具有以下特殊的效力。 一、物權(quán)的一、物權(quán)的排他性效力排他性效力 物權(quán)的排他效力是指在同一物上不得成立兩個(gè)所有權(quán)或物權(quán)的排他效力是指在同一物上不得成立兩個(gè)所有權(quán)或成立兩個(gè)在內(nèi)容上相互矛盾的物權(quán)，即成立兩個(gè)在內(nèi)容上相互矛盾的物權(quán)，即“一物不容二主一物不容二主”。 二、物權(quán)的二、物權(quán)的優(yōu)先效力優(yōu)先效力 （一）物權(quán)相互間的優(yōu)先效力（一）物權(quán)相互間的優(yōu)先效力 如在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后再設(shè)定抵押權(quán)的，優(yōu)先效如在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后再設(shè)定抵

21、押權(quán)的，優(yōu)先效力以抵押權(quán)登記的力以抵押權(quán)登記的先后確定先后確定，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受清償。，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受清償。 （二）（二）物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力的效力 在同一標(biāo)的物上在同一標(biāo)的物上物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的的效力，其主要情形有：一是物已為債權(quán)的標(biāo)的，如就該物再效力，其主要情形有：一是物已為債權(quán)的標(biāo)的，如就該物再成立物權(quán)時(shí)，則物權(quán)有優(yōu)先的效力。如一物數(shù)賣(mài)：甲與乙約成立物權(quán)時(shí)，則物權(quán)有優(yōu)先的效力。如一物數(shù)賣(mài)：甲與乙約定將某項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給乙，乙則取得了請(qǐng)求甲交付該動(dòng)產(chǎn)的債定將某項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給乙，乙則取得了請(qǐng)求甲交付該動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)，以后甲

22、又將該標(biāo)的物出賣(mài)給丙，并已交付給丙并做登記。權(quán)，以后甲又將該標(biāo)的物出賣(mài)給丙，并已交付給丙并做登記。丙雖為后買(mǎi)受人，但丙已取得了這一財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，他優(yōu)先丙雖為后買(mǎi)受人，但丙已取得了這一財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，他優(yōu)先于乙的債權(quán)，因而于乙的債權(quán)，因而乙只能要求甲承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任乙只能要求甲承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任。二是當(dāng)二是當(dāng)擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力效力。三、物權(quán)的三、物權(quán)的追及效力追及效力 物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么人手中，所有權(quán)人都可以人手中，所有權(quán)人都

23、可以依法向物的占有人索取，請(qǐng)求其返依法向物的占有人索取，請(qǐng)求其返還原物還原物。而任何人對(duì)此都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義。而任何人對(duì)此都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)，任何人非法取得所有人的財(cái)產(chǎn)都負(fù)有返還的義務(wù)。務(wù)，任何人非法取得所有人的財(cái)產(chǎn)都負(fù)有返還的義務(wù)。 物權(quán)的物權(quán)的追及效力并不是絕對(duì)的追及效力并不是絕對(duì)的，因?yàn)樵诜缮洗_立善意取，因?yàn)樵诜缮洗_立善意取得制度之后，物權(quán)的追及效力受到善意取得制度的限制。如得制度之后，物權(quán)的追及效力受到善意取得制度的限制。如果第三人取得該財(cái)產(chǎn)是善意、無(wú)過(guò)失的，則果第三人取得該財(cái)產(chǎn)是善意、無(wú)過(guò)失的，則取得該物的所有取得該物的所有權(quán)不受物權(quán)追及效力的拘束權(quán)

24、不受物權(quán)追及效力的拘束。四、物上四、物上請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求權(quán) 物權(quán)的權(quán)利人在其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)上物權(quán)的權(quán)利人在其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)上遇有某種妨害時(shí)遇有某種妨害時(shí)，有權(quán)對(duì)，有權(quán)對(duì)造成妨害其權(quán)利事由發(fā)生的人造成妨害其權(quán)利事由發(fā)生的人請(qǐng)求除去妨害請(qǐng)求除去妨害，這種權(quán)利稱為，這種權(quán)利稱為物上請(qǐng)求權(quán)，也叫作物權(quán)請(qǐng)求權(quán)物上請(qǐng)求權(quán)，也叫作物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。法律為保障物權(quán)人對(duì)物所。法律為保障物權(quán)人對(duì)物所享有的充分的支配權(quán)，賦予物權(quán)人以請(qǐng)求他人享有的充分的支配權(quán)，賦予物權(quán)人以請(qǐng)求他人返還原物、排返還原物、排除妨害、恢復(fù)原狀除妨害、恢復(fù)原狀等權(quán)利。等權(quán)利。 物權(quán)人在其物權(quán)人在其標(biāo)的物受到損害時(shí)標(biāo)的物受到損害時(shí)，有請(qǐng)求侵害人賠償損失的，有請(qǐng)求

25、侵害人賠償損失的權(quán)利，這是一種權(quán)利，這是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。物上請(qǐng)求權(quán)的目的在于恢復(fù)權(quán)。物上請(qǐng)求權(quán)的目的在于恢復(fù)權(quán)利人對(duì)物的支配權(quán)，而利人對(duì)物的支配權(quán)，而債權(quán)請(qǐng)求權(quán)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的目的在于使權(quán)利人所受的目的在于使權(quán)利人所受的損失得到及時(shí)補(bǔ)償，兩種方法都可以用來(lái)保護(hù)物權(quán)，但相的損失得到及時(shí)補(bǔ)償，兩種方法都可以用來(lái)保護(hù)物權(quán)，但相對(duì)于損害賠償?shù)姆椒ǘ?，物上?qǐng)求權(quán)的方法更有利于及時(shí)對(duì)于損害賠償?shù)姆椒ǘ裕锷险?qǐng)求權(quán)的方法更有利于及時(shí)保護(hù)物權(quán)人的利益。保護(hù)物權(quán)人的利益。第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)2.1 概說(shuō)概說(shuō) 所有權(quán)是指權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物所享有的占有、使用、收益和處分權(quán)能。是權(quán)利人全面支配標(biāo)的物，并排除他人

26、干涉的權(quán)利。 用益物權(quán)僅對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值進(jìn)行支配。 擔(dān)保物權(quán)僅對(duì)標(biāo)的物交換價(jià)值進(jìn)行支配。一、我國(guó)土地所有權(quán)一、我國(guó)土地所有權(quán)（一）我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬：（一）我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬：國(guó)家所有與集體所有國(guó)家所有與集體所有。1土地所有權(quán)在我國(guó)的歷史演變土地所有權(quán)在我國(guó)的歷史演變 （1）我國(guó)歷史上的土地所有制。）我國(guó)歷史上的土地所有制。 （2）新中國(guó)土地公有制的確立。）新中國(guó)土地公有制的確立。n 城市土地：新中國(guó)成立后，城市土地是直接宣布為國(guó)家城市土地：新中國(guó)成立后，城市土地是直接宣布為國(guó)家所有的。城市郊區(qū)所有沒(méi)收和征收來(lái)的農(nóng)業(yè)用地，一律歸所有的。城市郊區(qū)所有沒(méi)收和征收來(lái)的農(nóng)業(yè)用地，一律歸國(guó)家所有。國(guó)

27、家所有。n 農(nóng)村土地：農(nóng)村土地：2.2 土地所有權(quán)土地所有權(quán)n農(nóng)村土地：農(nóng)民私人所有農(nóng)村土地：農(nóng)民私人所有 集體所有集體所有n 從從1953年初級(jí)農(nóng)業(yè)社為開(kāi)始，到年初級(jí)農(nóng)業(yè)社為開(kāi)始，到1956年推行的高級(jí)農(nóng)年推行的高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社使我國(guó)的土地制度發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。業(yè)合作社使我國(guó)的土地制度發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。高級(jí)農(nóng)高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程第第13條規(guī)定條規(guī)定：“入社的農(nóng)民必須入社的農(nóng)民必須把私人的土地和耕畜、大型農(nóng)具等主要生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)為合作把私人的土地和耕畜、大型農(nóng)具等主要生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)為合作社集體所有社集體所有?！痹撘?guī)定標(biāo)志著我國(guó)土地由私有向集體所有該規(guī)定標(biāo)志著我國(guó)土地由私有向集體

28、所有轉(zhuǎn)變，土地所有制的變革進(jìn)入了新的階段。轉(zhuǎn)變，土地所有制的變革進(jìn)入了新的階段。 n 1962年通過(guò)的年通過(guò)的農(nóng)村人民公社工作條例修正草案農(nóng)村人民公社工作條例修正草案（簡(jiǎn)（簡(jiǎn)稱稱“六十條六十條”）對(duì)農(nóng)村土地權(quán)屬問(wèn)題作了進(jìn)一步明確規(guī)定：對(duì)農(nóng)村土地權(quán)屬問(wèn)題作了進(jìn)一步明確規(guī)定：“生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有?！保ǘǘ﹪?guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)1國(guó)家土地所有權(quán)的概念與特征國(guó)家土地所有權(quán)的概念與特征 1）國(guó)家土地所有權(quán)，是指國(guó)家獨(dú)占性地支配其所擁有）國(guó)家土地所有權(quán)，是指國(guó)家獨(dú)占性地支配其所擁有的土地，并排除他人干涉的權(quán)利。國(guó)家享有占有、使用、的土地，并排除

29、他人干涉的權(quán)利。國(guó)家享有占有、使用、收益、處分國(guó)有土地的權(quán)利。收益、處分國(guó)有土地的權(quán)利。 2）我國(guó)的國(guó)家土地所有權(quán)具有下述特征我國(guó)的國(guó)家土地所有權(quán)具有下述特征： （1）主體的唯一性。）主體的唯一性。 （2）權(quán)利的恒久性。）權(quán)利的恒久性。 （3）客體的廣泛性。）客體的廣泛性。 （4）非登記性。）非登記性。2國(guó)家土地所有權(quán)的性質(zhì)國(guó)家土地所有權(quán)的性質(zhì) 國(guó)家土地所有權(quán)在性質(zhì)上應(yīng)屬于國(guó)家土地所有權(quán)在性質(zhì)上應(yīng)屬于私權(quán)，而不是公私權(quán)，而不是公權(quán)權(quán)?！?國(guó)家土地所有權(quán)的范圍國(guó)家土地所有權(quán)的范圍（1）城市土地城市土地。（2）法律規(guī)定）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。

30、屬于國(guó)家所有的水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等屬于國(guó)家所有的水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等其他土地。其他土地。國(guó)家建設(shè)依法征收的集體土地。國(guó)家建設(shè)依法征收的集體土地。已經(jīng)沒(méi)收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。已經(jīng)沒(méi)收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。員集體所有的土地。因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民以后不再使用的因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民以后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。（3）推定為國(guó)家享有土地所有權(quán)的土地推定為國(guó)家享有土地所有權(quán)的土地。1.

31、集體土地所有權(quán)的概念和特征集體土地所有權(quán)的概念和特征 集體土地所有權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)依集體土地所有權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)依法屬于自己所有的土地享有占有、使用、收益和法屬于自己所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。處分的權(quán)利。 集體所有集體所有 集體所有集體所有 集體共同使用集體共同使用 農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)2農(nóng)民集體土地所有權(quán)的范圍農(nóng)民集體土地所有權(quán)的范圍 憲法憲法、物權(quán)法物權(quán)法、土地管理法土地管理法明確明確規(guī)定規(guī)定 ： （1）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外的）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外的農(nóng)村農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地和城市郊區(qū)的土地；

32、（2）農(nóng)村的）農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山宅基地、自留地和自留山。 3.農(nóng)民集體土地所有權(quán)的法律特征：農(nóng)民集體土地所有權(quán)的法律特征： （1）主體為）主體為本集體成員本集體成員。 （2）用途的）用途的限定性限定性。 集體所有的農(nóng)用地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；集體建設(shè)用地主要集體所有的農(nóng)用地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；集體建設(shè)用地主要用于本集體成員的住宅建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用于本集體成員的住宅建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè)和公共設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)。除此之外的用途，一是經(jīng)國(guó)建設(shè)和公共設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)。除此之外的用途，一是經(jīng)國(guó)家家征地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有征地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，再由國(guó)家出讓建設(shè)用地使用權(quán)方可，再由

33、國(guó)家出讓建設(shè)用地使用權(quán)方可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；二是經(jīng)批準(zhǔn)占用的集體土地可從事非公益從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；二是經(jīng)批準(zhǔn)占用的集體土地可從事非公益項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。（3）權(quán)利變動(dòng)的）權(quán)利變動(dòng)的單向流動(dòng)性單向流動(dòng)性。一、房屋所有權(quán)按類型劃分，可分為：一、房屋所有權(quán)按類型劃分，可分為： 1）獨(dú)有與共有）獨(dú)有與共有 獨(dú)有：?jiǎn)为?dú)擁有房屋所有權(quán)，是由單個(gè)獨(dú)立承獨(dú)有：?jiǎn)为?dú)擁有房屋所有權(quán)，是由單個(gè)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的主體獨(dú)自擁有房屋所有權(quán)的情形。擔(dān)民事責(zé)任的主體獨(dú)自擁有房屋所有權(quán)的情形。 共有：指兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同擁有一個(gè)房共有：指兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同擁有一個(gè)房屋所有權(quán)。共有狀態(tài)下，客體（房屋）一個(gè)，但屋

34、所有權(quán)。共有狀態(tài)下，客體（房屋）一個(gè)，但所有權(quán)的主體兩個(gè)以上。所有權(quán)的主體兩個(gè)以上。2.3 建筑物區(qū)分所有權(quán)2）有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)）有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán) 全部產(chǎn)權(quán)：指房屋所有權(quán)人擁有全部產(chǎn)權(quán)，具有完全全部產(chǎn)權(quán)：指房屋所有權(quán)人擁有全部產(chǎn)權(quán)，具有完全的處分權(quán)。的處分權(quán)。 有限產(chǎn)權(quán)有以下兩種：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房。有限產(chǎn)權(quán)有以下兩種：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房。3）區(qū)分所有與非區(qū)分所有權(quán)）區(qū)分所有與非區(qū)分所有權(quán) 非區(qū)分所有：指一幢建筑或一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的非區(qū)分所有：指一幢建筑或一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)無(wú)需區(qū)分歸一自然人、法人或其他組織所有。物業(yè)無(wú)需區(qū)分歸一自然人、法人或其他組織所有。 區(qū)分所有：指一幢建筑

35、或一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)由區(qū)分所有：指一幢建筑或一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)由兩以上權(quán)利人所有。兩以上權(quán)利人所有。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán) （一）（一） 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征 1建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分房地產(chǎn)所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分房地產(chǎn)所有權(quán)人共同擁有一幢區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分房地產(chǎn)人共同擁有一幢區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共分享有所有權(quán)，對(duì)專有部

36、分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利的總稱。有和共同管理的權(quán)利的總稱。 由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三部分組成。由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三部分組成。 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益其他業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主對(duì)建筑物專有部

37、分以外的共有部分，享有權(quán)利，承業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。要維護(hù)其整體功能要維護(hù)其整體功能的使用的使用，不得擅自改變其結(jié)構(gòu)不得擅自改變其結(jié)構(gòu)。 （二）專有部分的專有所有權(quán)（二）專有部分的專有所有權(quán) 1專有部分。建筑物的專有部分指在構(gòu)造上專有部分。建筑物的專有部分指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨(dú)立使用的建能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨(dú)立使用的建筑物的構(gòu)成部分。筑物的構(gòu)成部分。 一般認(rèn)為構(gòu)成專有部分需要具備三個(gè)要件：一般認(rèn)為構(gòu)成專有部分需要具備三個(gè)要件： （1）構(gòu)造上具有獨(dú)立性構(gòu)造上具有獨(dú)立性。 （

38、2）利用上具有獨(dú)立性利用上具有獨(dú)立性。 （3）可登記可登記。 專有所有權(quán)專有所有權(quán)。專有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)。專有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)人對(duì)專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利。利。 區(qū)分所有權(quán)人可以自由處分他的專有所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人可以自由處分他的專有所有權(quán)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以自由處分，如自己為居在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以自由處分，如自己為居住、經(jīng)營(yíng)目的而占有使用，將其出租給他人或者住、經(jīng)營(yíng)目的而占有使用，將其出租給他人或者設(shè)定抵押，或者將專有部分賣(mài)于他人。設(shè)定抵押，或者將專有部分賣(mài)于他人。 （三）（三） 共有部分的共有所有權(quán)共有部分的共

39、有所有權(quán) 1共有部分共有部分。建筑物的共有部分，是指建筑物及其附。建筑物的共有部分，是指建筑物及其附屬物中除專有部分之外的由全體或部分區(qū)分所有人共有的屬物中除專有部分之外的由全體或部分區(qū)分所有人共有的其他部分。其他部分。 物權(quán)法物權(quán)法規(guī)定規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)

40、服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有?！?“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”； “規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)并不能當(dāng)然規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)并不能當(dāng)然認(rèn)定為共有，其歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附認(rèn)定為共有，其歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。不過(guò)，建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)贈(zèng)或者出租等方式約定。不過(guò)，建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。 2共有所有權(quán)共有所有權(quán)。區(qū)分所有中共有房地產(chǎn)所有權(quán)，。區(qū)分所有中共有房地產(chǎn)所有權(quán)，也稱共有部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)

41、分所有人依也稱共有部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占用、使用及收益的權(quán)利。共有部分所享有的占用、使用及收益的權(quán)利。 區(qū)分所有人作為共有人，享有以下權(quán)利：區(qū)分所有人作為共有人，享有以下權(quán)利： （1）共用部分的使用權(quán)。共用部分的使用權(quán)。 （2）共用部分的收益分享權(quán)共用部分的收益分享權(quán)?！景咐咐?】 李愛(ài)和王華同一樓道鄰居，李愛(ài)在其樓道向外延伸李愛(ài)和王華同一樓道鄰居，李愛(ài)在其樓道向外延伸60厘厘米安裝防盜門(mén)，并將王華家的電鈴暗盒封了進(jìn)去。請(qǐng)思考：米安裝防盜門(mén)，并將王華家的電鈴暗盒封了進(jìn)去。請(qǐng)思考：

42、 （1）王華和李愛(ài)取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是業(yè)主的建筑物區(qū)分）王華和李愛(ài)取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)嗎所有權(quán)嗎? （2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利，負(fù)）建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利，負(fù)有哪些義務(wù)有哪些義務(wù)? （3）李愛(ài)的行為違反了哪些業(yè)主的義務(wù)）李愛(ài)的行為違反了哪些業(yè)主的義務(wù)? （4）對(duì)王華的訴訟請(qǐng)求法官應(yīng)否支持）對(duì)王華的訴訟請(qǐng)求法官應(yīng)否支持? 二者是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，都享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。二者是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，都享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于自己的專有部分，享有占有、使用、建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于自己的專有部分，享有占有、使用、收益、處分的權(quán)

43、利，行使權(quán)利不受他人干涉。他們是業(yè)主，收益、處分的權(quán)利，行使權(quán)利不受他人干涉。他們是業(yè)主，作為共有權(quán)人，對(duì)共有部分享有共有的權(quán)利，負(fù)擔(dān)共有的義作為共有權(quán)人，對(duì)共有部分享有共有的權(quán)利，負(fù)擔(dān)共有的義務(wù)，其中義務(wù)之一，就是不得侵占共有部分。李愛(ài)占有樓道務(wù)，其中義務(wù)之一，就是不得侵占共有部分。李愛(ài)占有樓道的公共空間，用安裝防盜門(mén)的方式將公共樓道封為自己?jiǎn)为?dú)的公共空間，用安裝防盜門(mén)的方式將公共樓道封為自己?jiǎn)为?dú)使用的空間，違反了使用的空間，違反了物權(quán)法物權(quán)法第第72條的規(guī)定，侵占了建筑條的規(guī)定，侵占了建筑物的共有部分，侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，當(dāng)然也侵害了物的共有部分，侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，當(dāng)然也侵害

44、了本案原告的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。判決李愛(ài)本案原告的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。判決李愛(ài)承擔(dān)拆除防盜門(mén)、將樓道恢復(fù)原狀的民事責(zé)任。承擔(dān)拆除防盜門(mén)、將樓道恢復(fù)原狀的民事責(zé)任。 （四）成員權(quán)（四）成員權(quán) 成員權(quán)主要體現(xiàn)的是一種管理關(guān)系，成員權(quán)主要體現(xiàn)的是一種管理關(guān)系，它和區(qū)分所它和區(qū)分所有建筑物的存在密不可分，只要有區(qū)分所有建筑存有建筑物的存在密不可分，只要有區(qū)分所有建筑存在，就存在區(qū)分所有人的成員權(quán)。在，就存在區(qū)分所有人的成員權(quán)。 成員權(quán)的權(quán)利主要包括：成員權(quán)的權(quán)利主要包括：表決權(quán)表決權(quán)、參與訂立規(guī)約參與訂立規(guī)約權(quán)權(quán)、選舉及解任物業(yè)公司的權(quán)利選舉及解任物業(yè)公司的權(quán)利、對(duì)公共管理

45、事項(xiàng)、對(duì)公共管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求權(quán)?！景咐咐?】 原告：房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等原告：房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等19住戶。住戶。 被告：盛名公司。被告：盛名公司。 有一鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)六層商住樓有一鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)六層商住樓B，建于，建于1992年。底層為年。底層為商業(yè)用房，層高商業(yè)用房，層高4.2米，建筑面積米，建筑面積362.04平方米，產(chǎn)權(quán)屬被平方米，產(chǎn)權(quán)屬被告盛名公司所有。二至六層為居住房，住房制度改革后，已告盛名公司所有。二至六層為居住房，住房制度改革后，已由原告房產(chǎn)公司和原告鐘寶強(qiáng)等住戶分別所有。由原告房產(chǎn)公司和原告鐘寶強(qiáng)等住戶分別所有。 19

46、98年年3月，被告盛名公司裝修底層房屋準(zhǔn)備增月，被告盛名公司裝修底層房屋準(zhǔn)備增建夾層時(shí)，把鋼筋砼框架柱之間的填充墻全部拆除，建夾層時(shí)，把鋼筋砼框架柱之間的填充墻全部拆除，將地面下挖將地面下挖0.91.2米深，使部分地梁裸露，由此米深，使部分地梁裸露，由此引發(fā)糾紛。同年引發(fā)糾紛。同年6月，盛名公司委托月，盛名公司委托安鑒處安鑒處就其增建就其增建夾層的安全性進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：夾層的安全性進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：夾層施工對(duì)樓房主夾層施工對(duì)樓房主體未造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用體未造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全，但夾層的設(shè)計(jì)、施工中存在問(wèn)題，建議委托有安全，但夾層的設(shè)計(jì)、施工中

47、存在問(wèn)題，建議委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工。資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工。 此后，盛名公司按照安鑒處提出的要求進(jìn)行了整改，并于此后，盛名公司按照安鑒處提出的要求進(jìn)行了整改，并于同年同年9月再次委托安鑒處對(duì)其增建夾層的新設(shè)計(jì)方案進(jìn)行鑒定，月再次委托安鑒處對(duì)其增建夾層的新設(shè)計(jì)方案進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：現(xiàn)經(jīng)持證設(shè)計(jì)單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足安全結(jié)論為：現(xiàn)經(jīng)持證設(shè)計(jì)單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足安全使用要求，建議施工期間加強(qiáng)監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。使用要求，建議施工期間加強(qiáng)監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。同年同年11月，江蘇省建設(shè)委員會(huì)月，江蘇省建設(shè)委員會(huì)抗震辦抗震辦經(jīng)審核，同意盛名公司的增建經(jīng)審核，同意盛名公司的增建夾層

48、方案；南京市公安局鼓樓區(qū)分局夾層方案；南京市公安局鼓樓區(qū)分局消防科消防科經(jīng)審核，同意盛經(jīng)審核，同意盛名公司按所報(bào)圖紙進(jìn)行施工。名公司按所報(bào)圖紙進(jìn)行施工。原告房產(chǎn)公司和原告鐘寶強(qiáng)等原告房產(chǎn)公司和原告鐘寶強(qiáng)等住戶不同意盛名公司按照設(shè)計(jì)方案施工，于住戶不同意盛名公司按照設(shè)計(jì)方案施工，于1 999年年1月提起月提起訴訟。訴訟。 原告訴稱：原告訴稱：B樓房底層為被告所有，二層以上的產(chǎn)權(quán)為樓房底層為被告所有，二層以上的產(chǎn)權(quán)為原告等所有。原告等所有。被告擅自在其底層拆改裝潢，為架設(shè)夾層而被告擅自在其底層拆改裝潢，為架設(shè)夾層而深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)梁暴露在外，用膨脹螺栓把槽鋼固定深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)梁暴露在外，用膨

49、脹螺栓把槽鋼固定在樓房框架和四周墻體上在樓房框架和四周墻體上，明顯加大了樓房主體的負(fù)荷。，明顯加大了樓房主體的負(fù)荷。被告的行為致使原告等的被告的行為致使原告等的住宅墻體開(kāi)裂，屋面滲水，水管住宅墻體開(kāi)裂，屋面滲水，水管漏水，嚴(yán)重影響了原告等的居住安全。漏水，嚴(yán)重影響了原告等的居住安全。被告的行為侵犯了被告的行為侵犯了原告等作為產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。原告等作為產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。請(qǐng)求判令被告恢復(fù)房屋原請(qǐng)求判令被告恢復(fù)房屋原狀，并對(duì)受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固狀，并對(duì)受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固措施。措施。 被告辯稱：被告是在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)被告辯稱：被告是在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)對(duì)

50、屬自對(duì)屬自己所有的房屋進(jìn)行裝潢改造己所有的房屋進(jìn)行裝潢改造，所有工程都是經(jīng)過(guò)有所有工程都是經(jīng)過(guò)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)、報(bào)有關(guān)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后進(jìn)行資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)、報(bào)有關(guān)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后進(jìn)行的，并且得到了房屋安全鑒定機(jī)關(guān)的鑒定認(rèn)可的，并且得到了房屋安全鑒定機(jī)關(guān)的鑒定認(rèn)可，根，根本不侵犯原告?zhèn)兊臋?quán)益。原告?zhèn)兯Q的損害是樓房本不侵犯原告?zhèn)兊臋?quán)益。原告?zhèn)兯Q的損害是樓房質(zhì)量問(wèn)題，與被告的裝潢改造無(wú)關(guān)。原告?zhèn)兯V無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，與被告的裝潢改造無(wú)關(guān)。原告?zhèn)兯V無(wú)理，應(yīng)當(dāng)駁回。理，應(yīng)當(dāng)駁回。 審理期間，被告盛名公司領(lǐng)取了審理期間，被告盛名公司領(lǐng)取了市規(guī)劃局市規(guī)劃局頒發(fā)的頒發(fā)的準(zhǔn)予在準(zhǔn)予在B樓底層室內(nèi)增建夾層的樓底

51、層室內(nèi)增建夾層的建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可證證。法院委托。法院委托安鑒處安鑒處對(duì)原告鐘寶強(qiáng)等住戶所訴住房對(duì)原告鐘寶強(qiáng)等住戶所訴住房損壞的情況進(jìn)行鑒定，損壞的情況進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：結(jié)論為：該樓房屬基本完好該樓房屬基本完好房屋。鐘寶強(qiáng)等戶住房出現(xiàn)的墻面瓷磚、拼板、陰房屋。鐘寶強(qiáng)等戶住房出現(xiàn)的墻面瓷磚、拼板、陰角等處裂縫問(wèn)題，并非因盛名公司增建夾層造成。角等處裂縫問(wèn)題，并非因盛名公司增建夾層造成。建議盛名公司對(duì)底層公共部位大平臺(tái)樓梯間的墻體建議盛名公司對(duì)底層公共部位大平臺(tái)樓梯間的墻體裂縫用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿粉刷，對(duì)地梁露筋部位做好裂縫用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿粉刷，對(duì)地梁露筋部位做好保護(hù)層。保護(hù)層。 【一審

52、判決一審判決】 一審法院認(rèn)為：一審法院認(rèn)為：中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)民法通則第第83條規(guī)條規(guī)定：定：”不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。” 盛名公司在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)增建夾層，盛名公司在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)增建夾層，新的方案是由有新的方案是由有資質(zhì)的

53、設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)，并得到建設(shè)工程規(guī)劃和抗震、消防等資質(zhì)的設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)，并得到建設(shè)工程規(guī)劃和抗震、消防等行政主管機(jī)關(guān)的審核同意。行政主管機(jī)關(guān)的審核同意。盛名公司如能在嚴(yán)格監(jiān)督下按照盛名公司如能在嚴(yán)格監(jiān)督下按照批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織施工，樓房的安全是有保障的。批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織施工，樓房的安全是有保障的。 鑒于盛名公司已經(jīng)提供了二至六層房屋的損壞與己無(wú)關(guān)的鑒于盛名公司已經(jīng)提供了二至六層房屋的損壞與己無(wú)關(guān)的證據(jù)，房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等再?zèng)]有提出反證。對(duì)房產(chǎn)公司證據(jù)，房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)等再?zèng)]有提出反證。對(duì)房產(chǎn)公司和鐘寶強(qiáng)籌基于這一理由提出的訴訟請(qǐng)求，不予支持。因和鐘寶強(qiáng)籌基于這一理由提出的訴訟請(qǐng)求，不予支持

54、。因施工對(duì)相鄰方造成干擾，盛名公司自愿給鐘寶強(qiáng)等住戶每施工對(duì)相鄰方造成干擾，盛名公司自愿給鐘寶強(qiáng)等住戶每戶補(bǔ)償戶補(bǔ)償1 000元，應(yīng)予準(zhǔn)許。元，應(yīng)予準(zhǔn)許。據(jù)此判決據(jù)此判決： 1由原告房產(chǎn)公司和盛名公司共同委托監(jiān)理部門(mén)負(fù)責(zé)由原告房產(chǎn)公司和盛名公司共同委托監(jiān)理部門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，監(jiān)理費(fèi)用由盛名公司負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，監(jiān)理費(fèi)用由盛名公司負(fù)擔(dān)。 2被告盛名公司給付原告鐘寶強(qiáng)等住戶每戶被告盛名公司給付原告鐘寶強(qiáng)等住戶每戶1 000元元補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償費(fèi)。 區(qū)分所有權(quán)人因房屋而發(fā)生的糾紛，靠傳統(tǒng)區(qū)分所有權(quán)人因房屋而發(fā)生的糾紛，靠傳統(tǒng)民法理論中的民法理論中的相鄰權(quán)相鄰權(quán)關(guān)系已不能解決，只有引入關(guān)系已不能解決，只有引入

55、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論加以解決。理論加以解決。 被告盛名公司雖然是在其專有部分增建夾層，被告盛名公司雖然是在其專有部分增建夾層，但是其增建夾層的行為利用了屬于共用部分的梁、但是其增建夾層的行為利用了屬于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的負(fù)載加大，柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的負(fù)載加大，地梁裸露，是對(duì)地梁裸露，是對(duì)共用部分的非正常使用共用部分的非正常使用，影響到影響到全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益?！痉治龇治?】 首先，被告開(kāi)挖的部位屬共有部分首先，被告開(kāi)挖的部位屬共有部分。 其次，區(qū)分所有權(quán)建筑物的其次，區(qū)分所有權(quán)建筑物的共有部分屬全體區(qū)分

56、共有部分屬全體區(qū)分所有權(quán)人共有。所有權(quán)人共有。 對(duì)共用部分的任何改動(dòng)，應(yīng)以不違背共同利益為對(duì)共用部分的任何改動(dòng)，應(yīng)以不違背共同利益為前提。并須經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意前提。并須經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意，否則即構(gòu)成，否則即構(gòu)成對(duì)其他權(quán)利人共有權(quán)的侵害。對(duì)其他權(quán)利人共有權(quán)的侵害。 盛名公司增建夾層的行為雖然得到盛名公司增建夾層的行為雖然得到行政機(jī)關(guān)的行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)批準(zhǔn)，但這只能說(shuō)明行政機(jī)關(guān)，但這只能說(shuō)明行政機(jī)關(guān)從行政管理的角度從行政管理的角度看，不認(rèn)為該行為能給社會(huì)造成危害，可以實(shí)施看，不認(rèn)為該行為能給社會(huì)造成危害，可以實(shí)施。由于增建夾層需要利用房屋的共用部分，而由于增建夾層需要利用房屋的共用部分，而

57、房屋房屋共用部分的所有權(quán)由全體區(qū)分所有權(quán)人享有共用部分的所有權(quán)由全體區(qū)分所有權(quán)人享有，不，不是由批準(zhǔn)的行政機(jī)關(guān)享有，因此增建夾層的行為是由批準(zhǔn)的行政機(jī)關(guān)享有，因此增建夾層的行為應(yīng)否實(shí)施，必須由盛名公司征求全體區(qū)分所有權(quán)應(yīng)否實(shí)施，必須由盛名公司征求全體區(qū)分所有權(quán)人的意見(jiàn)。人的意見(jiàn)。 2.4 2.4 共有關(guān)系共有關(guān)系 （一）概念（一）概念 共有是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有共有是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。權(quán)。法律特征：法律特征：1 1有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利主體有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利主體（公民、法人或其（公民、法人或其他民事主體）；他民事主體）；2 2客體是同一項(xiàng)財(cái)

58、產(chǎn)客體是同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)；3 3產(chǎn)生共有的根據(jù)是共同生活、共同勞動(dòng)、共同購(gòu)買(mǎi)、產(chǎn)生共有的根據(jù)是共同生活、共同勞動(dòng)、共同購(gòu)買(mǎi)、共同經(jīng)營(yíng)、共同繼承等共同關(guān)系；共同經(jīng)營(yíng)、共同繼承等共同關(guān)系；4 4分為分為共同共有共同共有和和按份共有按份共有兩種形式。兩種形式。 （二）共同共有概念（二）共同共有概念 1房屋共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上民事主體對(duì)共有房屋共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上民事主體對(duì)共有的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)平等地享有平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 特征：特征： （1）共同共有依據(jù)）共同共有依據(jù)共同關(guān)系共同關(guān)系而發(fā)生而發(fā)生 （2 2）共有人之間）共有人之間不分份額、完

59、全平等不分份額、完全平等，即每個(gè)共有人，即每個(gè)共有人都對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)；都對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)； （3 3）共有人對(duì)）共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，并承擔(dān)共同共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，并承擔(dān)共同的義務(wù)的義務(wù)； （4 4）共有財(cái)產(chǎn)在共同關(guān)系）共有財(cái)產(chǎn)在共同關(guān)系存續(xù)期間是不能分清份額的，存續(xù)期間是不能分清份額的，只有在共同關(guān)系消滅時(shí)方能分清份額只有在共同關(guān)系消滅時(shí)方能分清份額。 2.共同共有關(guān)系的情形共同共有關(guān)系的情形： （1）夫妻關(guān)系的締結(jié)且未選擇其他夫妻財(cái)產(chǎn)制）夫妻關(guān)系的締結(jié)且未選擇其他夫妻財(cái)產(chǎn)制 （2）家庭關(guān)系的存在且由家庭成員對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的）家庭關(guān)系的存在且由家庭成員對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的

60、形成作出貢獻(xiàn)形成作出貢獻(xiàn) （3）合伙經(jīng)營(yíng)的收益）合伙經(jīng)營(yíng)的收益 （4）共同繼承遺產(chǎn)）共同繼承遺產(chǎn) 3.3.共同共有關(guān)系的處理共同共有關(guān)系的處理 （1 1）部分共有人事先未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意擅）部分共有人事先未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，自處分共有財(cái)產(chǎn)，事后其他共有人未予追認(rèn)的，應(yīng)認(rèn)事后其他共有人未予追認(rèn)的，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效定無(wú)效；事后經(jīng)其他共有人追認(rèn)的，認(rèn)定有效；事后經(jīng)其他共有人追認(rèn)的，認(rèn)定有效； （2 2）共同共有房產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出）共同共有房產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的