房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(市場(chǎng)法和收益法)

1、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星 宇之悅委托估價(jià)方：長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的法定代表人徐旖旎受理估價(jià)方：城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：暢暢 （注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4219970926） 陳晨（注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4220040512）估價(jià)作業(yè)日期：二一三年十二月二日至二一三年十二月十三日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：新星宇之悅房估報(bào)字2013 1354號(hào) 目 錄致委托估價(jià)方函1注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明2估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件4一、本次估價(jià)的假設(shè)前提4二、本次估價(jià)的限制條件5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、委托估價(jià)方7二、受理估價(jià)方7三、估價(jià)對(duì)象概況7四、估價(jià)目的

2、9五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)9六、價(jià)值定義9七、估價(jià)依據(jù)9八、估價(jià)原則10九、估價(jià)方法12十、估價(jià)結(jié)果13十一、估價(jià)人員（專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）14十二、估價(jià)作業(yè)日期14十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期14估價(jià)技術(shù)報(bào)告14一、個(gè)別因素分析15二、區(qū)域因素分析18三、市場(chǎng)背景分析20四、最高最佳使用分析21五、估價(jià)方法選用22六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程23附 件36一、委托估價(jià)合同36二、估價(jià)對(duì)象區(qū)位示意圖41三、估價(jià)對(duì)象照片41四、委托方提供41五、委托方提供42六、委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件42七、估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印42致委托估價(jià)方函徐旖旎女士：我公司于2013年12月2日接受您的委托，對(duì)吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光

3、機(jī)路交會(huì)新星宇之悅房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的是為房地產(chǎn)交易提供價(jià)值參考依據(jù)。我公司自2013年12月2日收到您提供的項(xiàng)目相關(guān)資料后，組織人員于2012年12月2日至2012年12月13日對(duì)估價(jià)對(duì)象-吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星宇之悅房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家與地方的有關(guān)政策法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，結(jié)合您提供的資料和本次評(píng)估的估價(jià)目的，遵循公正、客觀、獨(dú)立的原則，按照估價(jià)程序，選用了市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星宇之悅房地產(chǎn)在2

4、013年12月13日完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總價(jià)RMB1331377萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰叁拾叁萬(wàn)壹仟叁佰柒拾柒元整；單價(jià)RMB6656.89元/平方米，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角捌分。 特此函告！ 城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：暢暢 2013年12月13日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明對(duì)本估價(jià)報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告書(shū)中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)

5、當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。五、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師暢暢、陳晨于2013年12月2日已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了實(shí)地查看并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性調(diào)查和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。六、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。七、本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真

6、實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。八、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)限制條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn)。九、如果委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中選用了錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。 簽發(fā)人員: 暢暢（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） （注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4219970926）簽名： 審核人員：陳晨（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） （注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4220040512）簽名： 實(shí)地查勘、撰寫(xiě)人員：暢暢（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） （注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4219970926）簽名： 陳晨（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） （

7、注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4220040512）簽名： 估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件一、本次估價(jià)的假設(shè)前提1、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象的證載用途整體、持續(xù)使用為估價(jià)前提，即估價(jià)對(duì)象以住宅用途為整體、持續(xù)使用為估價(jià)前提。2、本次估價(jià)假定委托人擁有估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)為前提、以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，即估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格。3、在評(píng)估過(guò)程中，我們假定該住宅的所有權(quán)人在公開(kāi)市場(chǎng)上出售該住宅，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高該住宅權(quán)益價(jià)值的情況。4、本次估價(jià)假設(shè)在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)法定年期

8、內(nèi)，該住宅所有權(quán)人對(duì)該住宅享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師暢暢、陳晨于2013年12月2日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，但并未對(duì)建筑基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等隱蔽工程進(jìn)行測(cè)量，因此無(wú)法確認(rèn)該住宅是否存在結(jié)構(gòu)性損壞或質(zhì)量問(wèn)題。同時(shí)，未進(jìn)行實(shí)地丈量以核實(shí)該住宅的土地面積及建筑面積，因此我們將采用委托方提供的估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證（吉房權(quán)證市字第2006012588號(hào)）和國(guó)有土地使用證（吉國(guó)用2013第481號(hào)）上載明的面積，即總建筑面積為290523平方米的其中3層樓一間200平方米的住宅、總土地面積為143598平方米為本次估價(jià)的前提條件。 6、委托方提供的估價(jià)對(duì)象資料部分為影印件，

9、估價(jià)人員不保證影印件與原件的一致性。本次評(píng)估是以委托方提供的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實(shí)有效為前提的，其合法性和真實(shí)性應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。二、本次估價(jià)的限制條件1、估價(jià)對(duì)象地段等級(jí)依據(jù)吉林省長(zhǎng)春市市區(qū)二一三年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖及吉林省長(zhǎng)春市征稅等級(jí)圖確定。2、估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證（吉國(guó)用2013第481號(hào)），估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2053年12月2日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限40為年。本報(bào)告評(píng)估結(jié)果已考慮該因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。3、本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假

10、設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如果房地產(chǎn)狀況或估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。4、本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒(méi)有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費(fèi)用對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。5、本估價(jià)報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格是在公開(kāi)市場(chǎng)條件和本次估價(jià)目的的特定條件下形成或者成立的正常價(jià)格。如果估價(jià)目的發(fā)生變更，必須另行估價(jià)。6、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，

11、本評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。7、本估價(jià)報(bào)告僅供房地產(chǎn)主管部門(mén)、委托方使用，未經(jīng)本估價(jià)公司許可，不得提供給其他任何單位和個(gè)人使用，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開(kāi)媒體上。8、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，自本估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，即本報(bào)告的應(yīng)用之日與估價(jià)報(bào)告完成之日相差不可超過(guò)一年。本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期超過(guò)一年時(shí)，需重新進(jìn)行估價(jià)。 9、本估價(jià)報(bào)告的最終解釋權(quán)由本評(píng)估公司所有。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（新星宇之悅房估報(bào)紙字2013 1354號(hào)）1、 委托估價(jià)方委托方名稱：長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司委托方地址：高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)法定代表人：徐旖旎委托人證件：身份證委托人證件號(hào)：2

12、105021900926184X二、受理估價(jià)方估價(jià)方名稱：城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：暢暢估價(jià)方住所：長(zhǎng)春市綠園區(qū)迎賓路16666號(hào)四單元2樓4210室估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)三、估價(jià)對(duì)象概況（一）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況新星宇之悅房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象位于吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)，所在地段屬長(zhǎng)春市城區(qū)征稅五級(jí)地段、長(zhǎng)春市住宅三級(jí)地段。估價(jià)對(duì)象附近有吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中。估價(jià)對(duì)象四周有北湖快軌、3路（人民廣場(chǎng)-長(zhǎng)新東路）、223路（東環(huán)城路-華正批發(fā)）、233路（世光路-長(zhǎng)新東路）、284路（師范學(xué)院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141路（

13、百貨大樓-長(zhǎng)江物流）、257路（長(zhǎng)春站-一汽齒輪廠）、242路（人民廣場(chǎng)-中東瑞家）。106路（太陽(yáng)城-興隆山），116路，131路等交通便利；周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施較為完善;政府機(jī)關(guān)較少,環(huán)境較好?？拷鼘儆谛鹿鈴?fù)路商圈，氛圍較好。（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象為一棟住宅，共五層，建成于2013年，根據(jù)長(zhǎng)春市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)附表，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對(duì)象為九成新，建筑結(jié)構(gòu)為磚混一等。目前，由于徐旖旎女士正忙于處理各類問(wèn)題，對(duì)該住宅市場(chǎng)發(fā)租無(wú)暇顧及，急于變現(xiàn)，故該住宅為簡(jiǎn)裝，前三層賣出，其它樓層暫時(shí)空置。估價(jià)對(duì)象裝修狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門(mén)廳處：天棚

14、采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級(jí)造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門(mén)為全玻地彈門(mén)；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600×600硅鈣板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼?；u。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門(mén)均為膠合板門(mén)面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價(jià)對(duì)象維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。（三）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況本次評(píng)估的范圍為吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星宇之悅房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司所有。

15、其房屋所有權(quán)證證號(hào)為吉房權(quán)證市字第2013012588號(hào)，證載設(shè)計(jì)用途為住宅，總建筑面積為290523平方米，估價(jià)對(duì)象為其中三層的200平方米的住宅；其國(guó)有土地使用證證號(hào)為吉國(guó)用（2013）第481號(hào)，證載地類（用途）為住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2053年12月2日，土地使用權(quán)面積為143598平方米。 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。四、估價(jià)目的本次評(píng)估目的是確定估價(jià)對(duì)象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為委托方辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月2日 六、價(jià)值定義本報(bào)告所確定的價(jià)值為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完整權(quán)利狀態(tài)

16、及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)和政策文件； （1）中華人民共和國(guó)土地管理法；（2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； （3）中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法；（4）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法； （5）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；（6）中華人民共和國(guó)物權(quán)法。2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2013）；3、房地產(chǎn)估價(jià)合同；4、委托方提供的房屋所有權(quán)證（吉房權(quán)證市字第2013012588號(hào)）；5、委托方提供的國(guó)有土地使用證（吉國(guó)用2013第481號(hào)）；6、委托方提供的其他相關(guān)資料；7、評(píng)估

17、人員現(xiàn)場(chǎng)查勘、實(shí)地調(diào)查之結(jié)果。（1）現(xiàn)場(chǎng)勘察、攝影和記錄； （2）長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；（3）人民銀行公布的資金存、貸款利率； （4）委估住宅附近房地產(chǎn)投資回報(bào)狀況；八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循以下的房地產(chǎn)估價(jià)原則 1、 獨(dú)立、客觀、公正原則 獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，憑借估價(jià)專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德，按照估價(jià)對(duì)象的本來(lái)面目、實(shí)事求是、堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。本次評(píng)估未受估價(jià)委托人在內(nèi)任何單位和個(gè)人的干擾，沒(méi)有偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，本著各方當(dāng)事人理性而謹(jǐn)慎并出于利己動(dòng)機(jī)，以估價(jià)師身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。 2、 合法原則 合法原則要

18、求房地產(chǎn)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值，則房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象已辦理房地產(chǎn)權(quán)證（吉房權(quán)證市字第2013012588號(hào)）等產(chǎn)權(quán)證資料，證載用途為住宅。本報(bào)告按其法定住宅用途進(jìn)行估價(jià)。 3、 最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值，最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用，估價(jià)對(duì)象其合法批準(zhǔn)用途為住宅，建筑設(shè)計(jì)、平面布局及配套均按住宅用途進(jìn)行，與批準(zhǔn)用途相符，已達(dá)到最佳利用狀態(tài)，符合最高最佳使用原則。本報(bào)告

19、按住宅用途進(jìn)行估價(jià)。 4、 替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格，其理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提。本次估價(jià)選取了多個(gè)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格。 5、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。估價(jià)結(jié)論同

20、時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)場(chǎng)查看之日。 6、 謹(jǐn)慎原則 按房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)要求，謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值，將遵守謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)

21、方法”。由于估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選用市場(chǎng)比較法。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房（用于出租），屬收益型住宅，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。 因此，根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。（1） 市場(chǎng)比較法將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，

22、對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正或：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格××××（2） 收益法 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 V=A/Y1-1/(1+Y）n 式中：A-房地產(chǎn)未來(lái)的年凈收益 Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率 n-房地產(chǎn)的收益年限，具體是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲取凈收益的時(shí)間，通常稱為收益年限。十、估

23、價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)評(píng)估人員實(shí)地勘察、資料分析和價(jià)格測(cè)算與判斷，并結(jié)合長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月2日完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為總價(jià)RMB1331377萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰叁拾叁萬(wàn)壹仟叁佰柒拾柒元整；單價(jià)RMB6656.89元/平方米，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角捌分。 十一、估價(jià)人員（專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）簽發(fā)人員: 暢暢（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）（注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4219970926） 簽名： 審核人員： 陳晨（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）（注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4220040512） 簽名： 實(shí)地查勘、撰寫(xiě)人員： 暢暢（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）（注冊(cè)證書(shū)

24、編號(hào)：4219970926） 簽名： 陳晨（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）（注冊(cè)證書(shū)編號(hào)：4220040512） 簽名：十二、估價(jià)作業(yè)日期 2013年12月2日至2013年12月13日13、 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為壹年，自估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交有關(guān)管理部門(mén)查閱）1、 個(gè)別因素分析（一）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況1、名稱、坐落和概況本次評(píng)估的范圍為吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星宇之悅，評(píng)估總建筑面積為290523平方米的其中3層樓一間200平方米的住宅；產(chǎn)權(quán)屬長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司所有，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓，其房屋所有權(quán)證證號(hào)為

25、吉房權(quán)證市字第2013012588號(hào)，證載設(shè)計(jì)用途為住宅，其國(guó)有土地使用證證號(hào)為吉國(guó)用（2013）第481號(hào)，證載地類（用途）為住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2053年12月2日，土地使用權(quán)面積為143598平方米。所在建筑物總層數(shù)為5層，鋼混結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)裝。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。2、估價(jià)范圍界定 本次估價(jià)范圍僅限于該幢建筑物及其分?jǐn)偟耐恋孛娣e，不包括其他可能存在的構(gòu)筑物、樹(shù)木、動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等。（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況1、位置狀況 1）坐落：長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)2）方位：地處高新北區(qū)中科大街北側(cè)，光機(jī)路交會(huì)東側(cè)&

26、#160;3）距離：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中很近 4） 朝向：東南 5）樓層：5層 2、交通狀況 1） 出入可用交通工具：目前為公交車，北湖快軌、3路（人民廣場(chǎng)-長(zhǎng)新東路）、223路（東環(huán)城路-華正批發(fā)）、233路（世光路-長(zhǎng)新東路）、284路（師范學(xué)院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141路（百貨大樓-長(zhǎng)江物流）、257路（長(zhǎng)春站-一汽齒輪廠）、242路（人民廣場(chǎng)-中東瑞家）。106路（太陽(yáng)城-興隆山），116路，131路等 2）交通管制：區(qū)域內(nèi)主要干道紅綠燈設(shè)臵較多，對(duì)交通有一定影響； 3） 停車方便：

27、小區(qū)設(shè)有地下停車場(chǎng)，停車較方便。 3、環(huán)境狀況 1）自然環(huán)境：區(qū)域內(nèi)綠化率不高，自然環(huán)境一般；  2）人文環(huán)境：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)較多，居民素質(zhì)較高；  3）景觀：區(qū)域內(nèi)一般。 4、外部配套設(shè)施 1）基礎(chǔ)設(shè)施：給水、排水、供電、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，保證率好； 2）公共服務(wù)設(shè)施：附近有百佳超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等公共設(shè)施，生活方便。 5、區(qū)域未來(lái)變化趨勢(shì) 交通變化、規(guī)劃變化、環(huán)境變化等。 (3) 估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況 1、土地實(shí)物狀況描繪與分析 1）土地面積：143598平方米2

28、）用途：住宅 3）形狀：規(guī)則 4）地形地勢(shì)：平坦 5）土壤地基：較好 6）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)“六通”，即通水、排水、通電、通訊、通路、通氣。 7）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。2、建筑物實(shí)物狀況描繪與分析1）住宅名稱：新星宇之悅2）評(píng)估建筑面積：290523平方米的3層樓一間200平方米住宅3）用途：住宅 4）所屬建筑物建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)，共5層 5）維護(hù)保養(yǎng)情況：較好 6）完損狀況：外觀完好，無(wú)明顯損傷 7）主要裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施狀況如下： 該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門(mén)廳處：天棚采用木龍骨、

29、木芯板、九厘板疊級(jí)造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門(mén)為全玻地彈門(mén)；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600*600硅鈣板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼?；u。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門(mén)均為膠合板門(mén)面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價(jià)對(duì)象維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。二、區(qū)域因素分析（一）宏觀區(qū)域因素分析 攻略一：北美風(fēng)情小鎮(zhèn)，新星宇集團(tuán)傾情打造的北美生態(tài)小鎮(zhèn)新星宇·之悅，帶你體驗(yàn)原汁原味的北美之旅。攻略二：長(zhǎng)春北湖

30、國(guó)家濕地公園，國(guó)家級(jí)濕地公園，園區(qū)內(nèi)十大景觀分區(qū)，各具藝術(shù)特色，充滿活力，引領(lǐng)長(zhǎng)春旅游新高度。特色植物景觀區(qū)，濃厚的傳統(tǒng)文化韻味，春季綠柳桃花、秋季楓林、樺林絢爛多彩，展現(xiàn)獨(dú)特的北方植物景觀特色，成為柳、楓、樺的植物展示園；湖島風(fēng)光游覽區(qū)，在滿足水利功能的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造宏闊、優(yōu)美的湖景風(fēng)光，利用獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)濕地博物館，作為公園地標(biāo)性建筑。 攻略三：奧體公園，位于長(zhǎng)春高新區(qū)東北核心區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)春奧體公園，不僅是長(zhǎng)春集體育場(chǎng)、體育館、游泳館、全民健身中心為一體的配套完善的大型體育公園。其設(shè)計(jì)創(chuàng)意以“長(zhǎng)白林?！睘榱⒁庵黝}，引用長(zhǎng)白山的動(dòng)勢(shì)并承托森林之城的理念。整個(gè)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約大氣，造型藝術(shù)獨(dú)特，值得

31、您在十一長(zhǎng)假期間觀光和鑒賞。（二）微觀區(qū)域因素分析 坐落：吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星宇之悅房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象地段等級(jí)：長(zhǎng)春市市區(qū)住宅三級(jí)、征稅五級(jí)地段。四至：東北輕軌3號(hào)線，西臨北遠(yuǎn)達(dá)大街，南臨北四環(huán)路。周邊環(huán)境及周邊物業(yè)：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中，吉林大學(xué)附屬幼兒園，長(zhǎng)春師范學(xué)院，長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)，長(zhǎng)春師范學(xué)院，吉林交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，興華學(xué)校（中小學(xué)）。景觀:北湖濕地公園，新天地購(gòu)物公園。交通條件：北湖快軌、3路（人民廣場(chǎng)-長(zhǎng)新東路）、223路（東環(huán)城路-華正批發(fā)）、233路（世光路-長(zhǎng)新東路）、284路（師范學(xué)院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡

32、）、141路（百貨大樓-長(zhǎng)江物流）、257路（長(zhǎng)春站-汽齒輪廠）、242路（人民廣場(chǎng)-中東瑞家）。106路（太陽(yáng)城-興隆山），116路(長(zhǎng)春站-老家站），131路（奶牛場(chǎng)站-長(zhǎng)春站(黃河路)等。繁華程度：估價(jià)對(duì)象地處歐亞超市，中東瑞家家居廣場(chǎng)、金海馬家居廣場(chǎng)、紅星美凱龍、國(guó)貿(mào)商都，屬鬧中取靜，周邊配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，其繁華程度良好。公共配套設(shè)施完備程度：完備。三、市場(chǎng)背景分析房地產(chǎn)目的投資的回升對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到的積極的作用，從整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性看，管理的開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工的面積都開(kāi)始回升，開(kāi)發(fā)商企業(yè)的租金非常的充裕，房地產(chǎn)資金來(lái)源已經(jīng)和去年全年持平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的來(lái)源，無(wú)論是增長(zhǎng)

33、速度還是資金總量來(lái)講，房地產(chǎn)明年還是保持增長(zhǎng)。非常關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)信貸安全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款和個(gè)人住房貸款在內(nèi)的開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)貸款的余額占到整個(gè)商品房貸款的20%，房地產(chǎn)不良貸款率下降，從這幾個(gè)表現(xiàn)都是積極的，向上的，這是值得肯定的?？傮w上房地產(chǎn)市場(chǎng)存在了很多的問(wèn)題，從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)講，整個(gè)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種供給關(guān)系不平衡的問(wèn)題，在東部地區(qū)和四十個(gè)重點(diǎn)城市尤為突破，造成的這些城市的供求的關(guān)系，使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)的擴(kuò)大，四十個(gè)重點(diǎn)城市的銷售面積增長(zhǎng)是非常快的，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度是全國(guó)最低的，這樣的供求關(guān)系值得我們關(guān)注。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售形勢(shì)非常好，我們關(guān)注到在這些商品房銷售，除

34、了一些基本需求以外，一些投資性需求也是非常的迅速，城鎮(zhèn)住房面積整體得到改善的同時(shí)，在個(gè)別地區(qū)和重點(diǎn)城市對(duì)住房占有不平衡的在加劇，有部分的群體特別是住得比較的差，住的面積比較的小，也有部分住得很大很好。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，如果談趨勢(shì)的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本需求處于穩(wěn)定階段。 房地產(chǎn)業(yè)將作為支柱產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)，和當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特點(diǎn)有關(guān)系，我特別注意到甘市長(zhǎng)所講非?？陀^的準(zhǔn)確的對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，投資是主要的拉動(dòng)力，房地產(chǎn)和投資作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要的支撐點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也非常大，對(duì)工業(yè)的影響是非常大的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)

35、已經(jīng)不在生產(chǎn)端了，我們有足夠的生產(chǎn)能力，我們有充足的資金，我們現(xiàn)在缺的是市場(chǎng)，凡是和市場(chǎng)關(guān)系密切的產(chǎn)業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中最重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是上游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度非常高，買(mǎi)了房子以后，帶動(dòng)了家電、裝修所有的裝飾裝璜。房地產(chǎn)與家具消費(fèi)的關(guān)聯(lián)度高，現(xiàn)在要推動(dòng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，今后要逐步提升消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，這需要一個(gè)過(guò)程。 使大家敢消費(fèi)，有能力消費(fèi)，這不能短期內(nèi)可以改變的，中國(guó)仍然保持一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，維持我們的就業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)仍然要在這樣保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，住房發(fā)展趨勢(shì)性的問(wèn)題。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種

36、最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量的。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。估價(jià)對(duì)象房屋證載用途為住宅，土地證載地類（用途）為住宅，實(shí)際用途為住宅；根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)。因而其最佳使用方式就是按照當(dāng)前的使用方式持續(xù)使用。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象按住宅用途進(jìn)行估價(jià)符合最高最佳使用原則。五、估價(jià)方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“有條件選用市場(chǎng)

37、比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選用市場(chǎng)比較法。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房（出租），屬收益型住宅，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。 因此，根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。1、 市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估

38、價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 采用公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正或：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格××××、 收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 采用公式：V=A/Y1-1/(1+Y）n 式中： A-房地產(chǎn)未來(lái)的年凈收益 Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率 n-房地產(chǎn)的收益年限，具體是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的

39、未來(lái)可以獲取凈收益的時(shí)間，通常稱為收益年限。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)法的估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、可比實(shí)例的選取漢森香榭里 選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B作為可比實(shí)例。 （1）可比實(shí)例A漢森香榭里。漢森香榭里位于高新區(qū)超越大街以東、規(guī)劃路以北、超群街以西、創(chuàng)意路，為32層鋼混結(jié)構(gòu)，約建于2013年，九成新，住宅氛圍一般。項(xiàng)目周邊有益田商業(yè)中心、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、歐亞賣場(chǎng)、肯德基快餐、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、網(wǎng)通營(yíng)業(yè)廳、人氣鼎沸潛力無(wú)限。硅谷醫(yī)院、博愛(ài)中醫(yī)院、北京安貞醫(yī)院全滿足健康需求。新建北京師范大學(xué)附屬學(xué)校囊括幼兒園、小學(xué)、初中，完全的一體化一站式教學(xué)峰層。雙語(yǔ)幼兒園、省二實(shí)驗(yàn)小

40、學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院動(dòng)畫(huà)學(xué)院、吉林建筑工程學(xué)院裝飾學(xué)院等一站式教育體系為孩子鋪就成長(zhǎng)之路，更提升了區(qū)域人群素養(yǎng)。建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)林立，為居者提供了最大化的金融條件。小區(qū)自身?yè)碛幸粋€(gè)6萬(wàn)平的會(huì)所，內(nèi)部建有萬(wàn)平會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園，辦公用房，配套商業(yè)。小區(qū)周邊公交線路有4條，其中：164路（蓮花泡-歐亞賣場(chǎng)）到拉洛屯站下車步行至項(xiàng)目地、239路（公交醫(yī)院-長(zhǎng)春五華公司）到創(chuàng)業(yè)大廈站下車打車約10分鐘到達(dá)項(xiàng)目地；124路（太陽(yáng)城-大屯）硅谷大街站下車，打車約10分鐘到達(dá)項(xiàng)目地；262路(長(zhǎng)春站-硅谷醫(yī)院)在硅谷醫(yī)院站下車，打車約15分鐘到達(dá)項(xiàng)目地。目前市場(chǎng)租金為1100元/&

41、#183;月。漢森香榭里建筑全景漢森香榭里入口 文庭雅苑 （2）可比實(shí)例B文庭雅苑。文庭雅苑位于朝陽(yáng)區(qū)前進(jìn)西街與繁榮路交匯處，為13層中高層住宅，約建于2012年，九成新，住宅氛圍一般。 緊臨師大附小、125中、電臺(tái)小學(xué)、 幼兒園:吉大雙語(yǔ)幼兒園、思學(xué)雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園學(xué)校、吉林省委黨校、長(zhǎng)春精誠(chéng)航空職業(yè)學(xué)校。 沃爾瑪超市、東方家園 、吉林大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院信息技術(shù)教學(xué)中心。工行、建行、商行、中國(guó)工商銀行湖光路儲(chǔ)蓄所、吉林銀行長(zhǎng)春兆華支行、中國(guó)建設(shè)銀行、前進(jìn)大街支局郵政儲(chǔ)蓄、長(zhǎng)春市商業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行長(zhǎng)春市雙德分理處。百合口腔、前衛(wèi)醫(yī)院、朝陽(yáng)區(qū)南站繁榮社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、吉林省腫瘤醫(yī)院、朝陽(yáng)區(qū)南站社區(qū)

42、衛(wèi)生服務(wù)中心、鄭文友中醫(yī)腫瘤醫(yī)院云南駐長(zhǎng)春咨詢處、朝陽(yáng)區(qū)七九三社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。該寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金為1200元/·月。文庭雅苑建筑全景文庭雅苑 表一 可比實(shí)例資料 實(shí)例項(xiàng)目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價(jià)對(duì)象交易日期13年11月20日13年11月2日13年12月2日交易情況正常正常正常建筑面積（）150200200土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓土地級(jí)別征稅五級(jí)征稅五級(jí)征稅五級(jí)區(qū)域因素繁華程度優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)交通便捷度優(yōu)優(yōu)較優(yōu)環(huán) 境優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施配套完備程度較完備較完備較完備個(gè)別因素新舊程度九成新九成新九成新土地剩余使用年期393840空置率5%5%租金（元/月.）11001200停車位充足充足充足物業(yè)

43、管理有有有建筑裝修簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝設(shè)施設(shè)備三部電梯三部電梯一部電梯平面布置合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混磚混工程質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)優(yōu)總樓層32135層朝 向南西南東南交易價(jià)格(元/m2)68007100-2、 可比實(shí)例修正系數(shù) （1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)?？杀葘?shí)例A、B付款方式均為在成交日期一次付清，單價(jià)均為按單位建筑面積計(jì)算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元。 （2）交易情況修正?？杀葘?shí)例A、B均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，故修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100。 （3）交易時(shí)間修正。可比實(shí)例A、B、的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)非常接近，而與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前的一個(gè)月未出現(xiàn)價(jià)

44、格波動(dòng)，故交易時(shí)間不需修正，修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)。 （4）區(qū)域因素修正。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行區(qū)域因素修正：首先，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實(shí)例的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素進(jìn)行比較、評(píng)分。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例的區(qū)域因素比估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實(shí)例的區(qū)域因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。（見(jiàn)表二、表三所示） （5）個(gè)別因素修正。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行個(gè)別因素修正：首先，以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實(shí)例的個(gè)別

45、因素與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素進(jìn)行比較、評(píng)分。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例的個(gè)別因素比估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實(shí)例的個(gè)別因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。（見(jiàn)表二、表三所示） （6）各項(xiàng)修正的具體計(jì)算。根據(jù)以上對(duì)各項(xiàng)因素修正的分析和評(píng)分，對(duì)各項(xiàng)因素修正計(jì)算見(jiàn)表二和表三所示。 表二 各項(xiàng)修正因素得分表 實(shí)例項(xiàng)目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價(jià)對(duì)象交易日期100100100交易情況100100100區(qū)域因素繁華程度101100100交通便捷度101101100環(huán) 境100100100土地級(jí)別100100100公共設(shè)施配套完備程度1

46、00100100個(gè)別因素新舊程度100100100土地剩余年期10099100空置率100100100租金（元/月.）100100100停車位100100100物業(yè)管理100100100建筑裝修100100100設(shè)施設(shè)備101101100平面布置100100100建筑結(jié)構(gòu)102102100工程質(zhì)量100100100樓 層101101100朝 向100100100 表三 各項(xiàng)修正因素修正系數(shù)及比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 實(shí)例項(xiàng)目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價(jià)對(duì)象交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素繁華程度100/101100/100100

47、/100交通便捷度100/101100/101100/100環(huán) 境100/100100/100100/100土地級(jí)別100/100100/100100/100公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100個(gè)別因素新舊程度100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/100空置率100/100100/100100/100租金（元/·月）100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)

48、備100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/102100/102100/100工程質(zhì)量100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100交易價(jià)格（元/m2）68007100-比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）6406.546824.316615.43取平均值，估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為：（6406.54+6824.32）÷2=6615.43（元/）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為：6615.43×200=1323086（元）3、市場(chǎng)法的估價(jià)測(cè)算結(jié)果采

49、用市場(chǎng)比較法，經(jīng)過(guò)以上測(cè)算得出： 估價(jià)對(duì)象總價(jià)為1323086元；單價(jià)為6615.43元/平方米（二）采用收益法分析測(cè)算1、估算年潛在毛收入本次評(píng)估可獲收益的住宅用房建筑面積為200平方米。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊類似住宅租金和對(duì)實(shí)地經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查了解，結(jié)合長(zhǎng)春市同類房地產(chǎn)市場(chǎng)租金水平以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)行情的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析，選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B作為可比實(shí)例?？杀葘?shí)例A漢森香榭里，月租金1100元/平方米;可比實(shí)例B文庭雅苑，月租金1200元/平方米。取平均值，估價(jià)對(duì)象租金標(biāo)準(zhǔn)為：（1100+1200）÷2=1150（元/m2） 由此確定估價(jià)

50、對(duì)象在現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下，在未來(lái)收益年限內(nèi)租金將保持較平穩(wěn)的狀況，估價(jià)對(duì)象月租金為1150元/平方米,根據(jù)此租金水平，計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的年潛在毛收入為： 1150×200×12=2760000（元）2、估算年有效毛收入根據(jù)估價(jià)人員對(duì)長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)，參照可比實(shí)例A漢森香榭里、可比實(shí)例B文庭雅苑二個(gè)住宅空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：2760000×（1-5%）=2622000（元）3、 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)

51、象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等。（1）估算年管理費(fèi) 管理費(fèi)用為管理估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等，依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),管理費(fèi)按照估價(jià)對(duì)象潛在毛收入的2%測(cè)算，則年管理費(fèi)為：2760000×2%=55200（元）（）估算年維修費(fèi)估價(jià)對(duì)象系磚混一等結(jié)構(gòu)，根據(jù)長(zhǎng)春市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)為6000元/平方米。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn), 維修費(fèi)用按建筑物重置價(jià)格的1.5計(jì)算，則年維修費(fèi)用為：200×6000×1.5%=18000（元）（）估算年保險(xiǎn)費(fèi)依規(guī)定,年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2%計(jì)算，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)

52、規(guī)范（GB/T50291-1999）及長(zhǎng)春市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：6000-6000×（1-2%）/50×200×2%=2353（元）（）估算年稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：2622000×12%=314640（元）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的5.85%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：2622000×5.85%=153387（元）估算土地使用稅，依長(zhǎng)春市規(guī)定，

53、按照估價(jià)對(duì)象占用土地面積10元/平方米計(jì)取，則土地使用稅為：200×10=2000（元）年稅費(fèi)為：314640+153387+2000=470027（元）（）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年稅費(fèi)以及年保險(xiǎn)費(fèi)之和，則年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為：55200+18000+2353+470027=545580（元）4、估算年凈收益 估價(jià)對(duì)象年凈收益是由年有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：2622000-545580=2076420(元）5、資本化率的確定 資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999），本次評(píng)估采用為資本化率計(jì)算方法為市場(chǎng)提取法，即搜集市場(chǎng)上兩宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益