第八章收益法及其運用

1、第八章第八章 收益法及其應用收益法及其應用Page 2第一節(jié)第一節(jié) 收益法概述收益法概述一、收益法的含義收益法又稱收益法又稱收益資本化法收益資本化法、收益還原法收益還原法，是預測估價對象，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法?？陀^合理價格或價值的方法。收益法的收益法的本質本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。通常把收益法測算出的價值稱為對象的價值。通常把收益法測算出的價值稱為收益價格收益價格。根據將未來預期收益轉換為價值的方式，即資本化方式

2、的根據將未來預期收益轉換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為不同，收益法可分為直接資本化法直接資本化法和和報酬資本化法報酬資本化法。 直接資本化法是預測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除直接資本化法是預測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以資本化率或乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。以資本化率或乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。 報酬資本化是一種現金流量折現法，即房地產的價值等于其未來各報酬資本化是一種現金流量折現法，即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和。期凈收益的現值之和。Page 3二、收益法的理論依據二、收益法的理論依據 收益法是以收益法

3、是以預期原理預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的是未來的因素因素。 普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現在，那么在現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。 收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價，該價值高低主要取決于下列值高低主要取決于下列3 3個因素：個因素： 未來凈收益的大

4、小未來凈收益的大小未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低；之就越低； 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低；反之就越低； 獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，房地產的價值就獲得凈收益期限越長，房地產的價值就越高，反之就越低。越高，反之就越低。 Page 4三、收益法適用的估價對象和條件三、收益法適用的估價對象和條件 收益法適用的對象是收益法適用的對象是有收益或有潛在收益有收益或有潛在收益的房地產。的房地產。 如如寫字樓、住宅寫字樓、住宅(

5、(公寓公寓) )、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房車場、加油站、標準廠房( (用于出租的用于出租的) )、倉庫、倉庫( (用于出租的用于出租的) )、農地、農地等。等。 它它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。房地產有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確地房地產的收益和風險都能夠較準確地量化量化。Page 5四、四、收益法的操作步驟收益法的操作步驟運用收益法估價一般分為下列運用收

6、益法估價一般分為下列4 4個步驟：個步驟：確定未來收益期限；確定未來收益期限；求取未來凈收益；求取未來凈收益；求取報酬率；求取報酬率；選用恰當的報酬資本化公式計算出收益價格。選用恰當的報酬資本化公式計算出收益價格。Page 6第二節(jié)第二節(jié) 報酬資本化法的公式報酬資本化法的公式一、最一般的公式)1).(1)(1)(1 (.)1)(1)(1 ()1)(1 ()1 (321321321211nnYYYYAYYYAYYAYAVV-房地產在估價時點的收益價格，通常稱為現值A-房地產的未來凈運營收益（凈收益）Y-房地產的報酬率（折現率）n-房地產的收益年限。Page 7 對上述公式作補充說明如下：對上述公

7、式作補充說明如下： （1）上述公式是收益法的原理公式，主要運用于理論分析。 （2）在實際估價中，一般假設報酬率長期不變，即Y1=Y2=Yn=Y。則上述公式可以簡化為：（3）上述公式可以導出后面的各種公式。nnYAYAYAYAV)1 (.)1 ()1 ()1 (33221Page 8 對上述公式作補充說明如下：對上述公式作補充說明如下： （4）報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。實際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點不是在期末，例如在期初或期中，則應對凈收益或者對公式做相應調整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉換為發(fā)生在年末的公式為： A末A初(1+Y) （5）公

8、式中A，Y，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實際中如果A，Y，n的時間單位不一致，例如A的時間單位為月而Y的時間單位為年，則應對凈收益或者對報酬率或者對公式做相應調整。 niiinnYAYAYAAV11121)1 ()1 (.)1 (Page 9二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。有限年，二是收益年限為無限年。（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式nYAYAYAYAV

9、)1 (.)1 ()1 ()1 (32nYYAV)1 (11公式原形公式原形此公式的假設前提此公式的假設前提(也是應用條件，下同也是應用條件，下同)是：凈收益每是：凈收益每年不變?yōu)槟瓴蛔優(yōu)锳；報酬率不等于零為；報酬率不等于零為Y；收益年限為有限；收益年限為有限年年n。Sn=a1(1-qn)/(1-q) Page 10二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式（二）收益期限為無限年的公式（二）收益期限為無限年的公式.)1 (.)1 ()1 ()1 (32nYAYAYAYAVYAV公式原形公式原形此公式的假設前提是：凈收益每年不變?yōu)榇斯降募僭O前提是：凈收益每年不變?yōu)锳；報酬率報酬率Y大于零

10、；收益年限大于零；收益年限n為無限年。為無限年。Page 11二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式（三）（三）凈收益每年不變公式的作用凈收益每年不變公式的作用凈收益每年不變的公式除了可以用于直接計算價格，還有凈收益每年不變的公式除了可以用于直接計算價格，還有許多其他作用，例如：許多其他作用，例如： 用于不同使用年限用于不同使用年限( (如不同土地使用年限如不同土地使用年限) )或不同收益年限或不同收益年限( (以下簡以下簡稱不同年限稱不同年限) )價格之間的換算；價格之間的換算； 用于比較不同年限價格的高低；用于比較不同年限價格的高低； 用于市場法中因年限不同進行的價格調整。用于市

11、場法中因年限不同進行的價格調整。Page 12（1）直接用于計算價格）直接用于計算價格 例例8-8-1 1 某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5。試計算該宗房地產的收益價格。 解解 該宗房地產的收益價格計算如下： V=A/YV=A/Y* *1-1/(1+Y)1-1/(1+Y)n n = =8/8.5%8/8.5%* *1-1/(1+8.5%)1-1/(1+8.5%)50-650-6 91.52(91.52(萬元萬元) ) 例例8-8-22 某宗房地產預計未來

12、每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5。試計算該宗房地產的收益價格。 解解 該宗房地產的收益價格計算如下： V=A/Y=8/8.5%=94.12(V=A/Y=8/8.5%=94.12(萬元萬元) ) Page 13（2）用于不同年限價格之間的換算為論述上的簡便，現以為論述上的簡便，現以K K代表上述收益年限為有限年公式中的中括號代表上述收益年限為有限年公式中的中括號內的內容，即：內的內容，即： K Kn n=1-1/(1+Y)=1-1/(1+Y)n n= = (1+Y)(1+Y)n n-1-1 /(1+Y)/(1+Y)n n 由此，如由此，如K K7070即表示

13、即表示n n為為7070年時的年時的K K值，值，K K表示表示n n為無限年時的為無限年時的K K值。值。 另用另用V Vn n表示收益年限為表示收益年限為n n年的價格，如年的價格，如V V5050即表示收益年限為即表示收益年限為5050年的價格，年的價格，V V- -表示收益年限為無限年的價格。于是，不同年限價格之間的換算方法表示收益年限為無限年的價格。于是，不同年限價格之間的換算方法如下：如下：(1)(1)若已知若已知V V，求，求V V7070,V,V5 50 0如下：如下： V V7070=V=V* *k k7070 V V5050= V= V* *k k5 50 0 (2)(2)

14、若已知若已知V V5050，求，求V V、V V4040如下：如下： V V=V=V5050/K/K5050 V V4040=V=V5050* *K K4040/K/K5050 如果將上述公式一般化，則有：如果將上述公式一般化，則有：-1(1+Y)-1(1+Y)(1+Y)VVNnN-nNn=Page 14 (3)(3)用于比較不同年限價格的高低用于比較不同年限價格的高低要比較兩宗房地產價格的高低，如果該兩宗房地產的年限不同，直接要比較兩宗房地產價格的高低，如果該兩宗房地產的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉換成相同年限下的價比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉換成相

15、同年限下的價格。轉換成相同年限下價格的方法與上述不同年限價格之間的換算方格。轉換成相同年限下價格的方法與上述不同年限價格之間的換算方法相同。法相同。 例8-5 有甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價2 000元，乙房地產的收益年限為30年，單價l800元。假設報酬率均為6，試比較該兩宗房地產價格的高低。 解解 要比較該兩宗房地產價格的高低，需要將它們先轉換為相同年限下的價格。為了計算方便，將它們都轉換為無限年下的價格將它們都轉換為無限年下的價格： 甲房地產甲房地產V V=V=V5050/K/K5050=2114.81=2114.81元元/ /平方米平方米 乙房地產乙房地產V V=

16、V=V3030/K/K3030=2179.47=2179.47元元/ /平方米平方米 通過上述處理之后知道，乙房地產的價格名義上低于甲房地產的價格(1800元低于2000元)，實際上卻高于甲房地產的價格(2179.47元高于2 114.81元)。Page 15(4)(4)用于市場法中因年限不同進行的價格調整用于市場法中因年限不同進行的價格調整 例例8 8- -66 某宗某宗5050年出讓土地使用權的工業(yè)用地，所處地段年出讓土地使用權的工業(yè)用地，所處地段的基準地價為：的基準地價為：12001200元元m m2 2，在評估基準地價時設定的土，在評估基準地價時設定的土地使用年限為無限年，現行土地報酬

17、率為地使用年限為無限年，現行土地報酬率為1010。假設除了。假設除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業(yè)用地的價格。業(yè)用地的價格。解 本題通過基準地價求取該宗工業(yè)用地的價格，實際上就是將土地使用：年限為無限年的基準地價轉換為50年的基準地價。具體計算如下：V V5050= V= V* *K K5050=1189.78=1189.78( (元元m m2 2) )若：若：上題中上題中5050年期的土地使用權是年期的土地使用權是5 5年

18、前取得的，所處地年前取得的，所處地段的基準地價設定的使用年限為法定最高年限，則該宗工段的基準地價設定的使用年限為法定最高年限，則該宗工業(yè)用地的價格為：業(yè)用地的價格為：V V4545= V= V5050/k/k5050* *K K4545=1193=1193.73(.73(元元m m2 2) )Page 16三、凈收益在前若干年有變化的公式三、凈收益在前若干年有變化的公式（一）收益期限為有限年的公式（二）收益期限為無限年的公式ttiiiYYAYAV)1 ()1 (1tnttiiiYYYAYAV)1 (11)1 ()1 (1式中式中t t凈收益有變化的年限。凈收益有變化的年限。此公式的假設前提是：

19、凈收益在未來的前此公式的假設前提是：凈收益在未來的前t t年年( (含第；年含第；年) )有變化有變化, ,在在t t年以后無變化為年以后無變化為A A：報酬率不等于零為：報酬率不等于零為Y Y；收益年限為有限年；收益年限為有限年n n。此公式的假設前提是：凈收益在未來的前此公式的假設前提是：凈收益在未來的前t t年年( (含第含第t t年年) )有變化，在有變化，在t t年以后無變化為年以后無變化為A A；報酬率大于零為；報酬率大于零為Y Y；收益年限；收益年限n n為無限年。為無限年。Page 17例8-7 某宗房地產已知可取得收益的年限為38年，通過預測得到其未來 5年的凈收益分別為20

20、萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產的收益價格。 解解 該宗房地產的收益價格計算公式如下：該宗房地產的收益價格計算公式如下： 則則V V=20/(1+10%)+22/(1+10%)=20/(1+10%)+22/(1+10%)2 2+25/(1+10%)+25/(1+10%)3 3+28/(1+10%)+28/(1+10%)4 4+3+30/(1+10%)0/(1+10%)5 5+35/10%(1+10%)+35/10%(1+10%)5 51-1/(1+10%)1-1/(1+10%)38-

21、538-5 300.86300.86( (萬元萬元) )tnttiiiYYYAYAV)1 (11)1 ()1 (1Page 18四、凈收益按一定數額遞增的公式四、凈收益按一定數額遞增的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有限年的公式有限年的公式nnYnYbYYbYAV)1 ()1 (112式中式中b b凈收益逐年遞增的數額，如凈收益未來第凈收益逐年遞增的數額，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年為年為( (A+bA+b) )，未來第，未來第3 3年為年為(A+2b)(A+2b)，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為AA+ +(n-1)b(n-1)b。此公式

22、的假設前提是：凈收益未來第此公式的假設前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數額此后按數額b b逐年遞增；報逐年遞增；報酬率不等于零為酬率不等于零為Y Y；收益年限為有限年；收益年限為有限年n n。2YbYAV（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限年的公式 此公式的假設前提是：凈收益未來第此公式的假設前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數額此后按數額b b逐年遞逐年遞增增; ;報酬率大于零為報酬率大于零為Y Y；收益年限；收益年限n n為無限年。為無限年。Page 19五、凈收益按一定數額遞增的公式五、凈收益按一定數額遞增的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有

23、限年的公式有限年的公式式中式中b b凈收益逐年遞減的數額，如凈收益未來第凈收益逐年遞減的數額，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年為年為(A(A- -b)b)，未來第，未來第3 3年為年為(A(A- -2b)2b)，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為AA- -(n-1)b(n-1)b。此公式的假設前提是：凈收益未來第此公式的假設前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數額此后按數額b b逐年遞減；逐年遞減；報酬率不等于零為報酬率不等于零為Y Y；收益年限為有限年；收益年限為有限年n n。2YbYAV（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限

24、年的公式 此公式的假設前提是：凈收益未來第此公式的假設前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數額此后按數額b b逐年遞逐年遞減減; ;報酬率大于零為報酬率大于零為Y Y；收益年限；收益年限n n為無限年。為無限年。nnYnYbYYbYAV)1()1(112Page 20六、凈收益六、凈收益按一定比例遞增按一定比例遞增的公式的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有限年的公式有限年的公式gYAVnYggYAV111式中式中g g凈收益逐年遞增的比率，如凈收益未來第凈收益逐年遞增的比率，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年年為為 A(1+g)A(1+g)，未來第，

25、未來第3 3年為年為A(1+g)A(1+g)2 2，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為 A(1+g)A(1+g)n-1n-1。此公式的假設前提是：凈收益第此公式的假設前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞增；報酬逐年遞增；報酬率率Y Y不等于凈收益逐年遞增的比率不等于凈收益逐年遞增的比率g g；收益年限為有限年；收益年限為有限年n .n .（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限年的公式此公式的假設前提是：凈收益第此公式的假設前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞增；報逐年遞增；報酬率酬率Y Y大于凈收益逐年

26、遞增的比率大于凈收益逐年遞增的比率g g；收益年限為無限年。；收益年限為無限年。Page 21七、凈收益七、凈收益按一定比例遞減按一定比例遞減的公式的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有限年的公式有限年的公式gYAVnYggYAV111式中式中g g凈收益逐年遞減的比率，如凈收益未來第凈收益逐年遞減的比率，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年年為為 A(1A(1- -g)g)，未來第，未來第3 3年為年為A(1A(1- -g)g)2 2，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為 A(1A(1- -g)g)n-1n-1。此公式的假設前提是：凈收益第此公式的假設

27、前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞減；報酬逐年遞減；報酬率率Y Y不等于零；收益年限為有限年不等于零；收益年限為有限年n .n .（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限年的公式此公式的假設前提是：凈收益第此公式的假設前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞減；報逐年遞減；報酬率酬率Y Y，Y Y大于零；收益年限為無限年。大于零；收益年限為無限年。Page 22八、預知未來八、預知未來若干年后的價格的公式若干年后的價格的公式此公式的假設前提是：此公式的假設前提是：已知房地產在未來已知房地產在未來t t年期間的凈收益為年期

28、間的凈收益為A A1 1，A A2 2，A At t；已知房地產在未來第已知房地產在未來第t t年末的價格為年末的價格為V Vt t；期間收益和期末期間收益和期末轉售收益具有相同的報酬率轉售收益具有相同的報酬率Y Y。 預知未來若干年后的價格的公式，預知未來若干年后的價格的公式，一是一是適用于房地產目前適用于房地產目前的價格難以知道，但根據發(fā)展前景比較容易預測其未來的價的價格難以知道，但根據發(fā)展前景比較容易預測其未來的價格或未來價格相對于當前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)格或未來價格相對于當前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)將會出現較大改觀或房地產市場行情預計有較大變化的情況將會出現較大改觀或房

29、地產市場行情預計有較大變化的情況下；下；二是二是對于收益年限較長的房地產，有時不是按其收益年對于收益年限較長的房地產，有時不是按其收益年限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現值。間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現值。tttiiiYVYAV)1()1(1Page 23例8-15某宗房地產現行的價格為2000元m2，年凈收益為200元m2，報酬率為10?，F獲知該地區(qū)將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現有火車站地區(qū)的繁華程度。在該

30、城市現有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元m2。據此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產的價格將達到5000元m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產的價格。 解獲知興建火車站后該宗房地產的價格計算如下： V=A/Y1-1/（1+Y）n+Vt/（1+Y）t3693.42（元m2 ）可見，該宗房地產在獲知興建火車站后，價格由2000元m2上漲到3693元m2. Page 24第三節(jié)第三節(jié) 收益期限的確定收益期限的確定收益年限收益年限是預期未來可以從估價對象那里獲取收益的時間。是預期未來可以從估價對象那里獲取收益的時間。其其起點是估價時點，終點是未來不能獲取收益之日。起點是估價時點

31、，終點是未來不能獲取收益之日。收益期限應根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩收益期限應根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。歸納起來有余期限來確定。歸納起來有3 3種情況：種情況： 兩者同時結束；兩者同時結束； 建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束；建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束； 建筑物剩余經濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束。建筑物剩余經濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束。 如在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產的價值等于以建設用地使用權剩如在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值

32、，加上建設用地使用權剩余期限結束時余期限為收益期限計算的房地產價值，加上建設用地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值。建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值。 如在出讓合同中約定不可續(xù)期的，以建設用地使用權剩余期限為收益期限，如在出讓合同中約定不可續(xù)期的，以建設用地使用權剩余期限為收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產的價值。選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產的價值。Page 25第四節(jié)第四節(jié) 凈收益的求取凈收益的求取一、凈收益測算的基本原理一、凈收益測算的基本原理 收益性房地產獲取收益的方式，主要有收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租出租和和營業(yè)

33、營業(yè)兩種。兩種。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：據此，凈收益的測算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入測算凈收益一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產；宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產； 二是基于營業(yè)收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。樂場所、加油站等類房地產。 Page 26（一）基于租賃收入測算凈收益（一）基于租賃收入測算凈收益 基于租賃收入測算凈收益的基于租賃收入測算凈收益的基本公

34、式基本公式為：為： 凈收益潛在毛收入凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失空置等造成的收入損失運營費用運營費用 有效毛收入有效毛收入運營費用運營費用 （1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生。在年末發(fā)生。凈收益是凈運營收益（net operating income，NOI）的簡稱，是從有效毛收入中扣除運營費用以后得到的歸因于房地產的收入。潛在毛收入（potential gross income，PGI），是房地產在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產的總收入。 （2）空置等造成的收入損失一般是

35、以潛在毛收入的某一百分率來計算。）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算?？罩玫拿娣e沒有收入。收租損失是指租出的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入損失。空置和收租損失通常是按照潛在毛收入的一定比例來估算。有效毛收入（effective gross income，EGI），是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產的收入。Page 27（3）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折

36、舊額、房地產改擴建費用和所得稅。的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。 運營費用（operating expense），是維持房地產正常使用或營業(yè)的必要費用，包括房地產稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為承租人提供服務的費用（如清潔、保安）等。運營費用與有效毛收入之比，稱為運營費用率（operating expense ratio，OER）。凈收益占有效毛收入的比率，稱為凈收益率（net income ratio，NIR）。Page 28（二）（二）基于營業(yè)收入測算凈收益有些收益性房地產通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲有些收益性房地產通

37、常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館的凈收益測算，主要有如下兩個方面的取收益的，如旅館的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：不同： 一是潛在毛收入或有效毛收入娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產的凈收益測算與基于租賃收入變成了經營收入， 二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農業(yè)等經營者的正常利潤。 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經營的收益。經營收入-正常利潤 例如，某餐館正常經營的收入為100萬元，費用為36萬元，經營者利潤為24萬元，則基于營業(yè)收入測算的房地產凈收益為1

38、00-36-2440（萬元）。Page 29【2006年真題年真題】某商鋪建筑面積為500，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/；運營費用率為租金收入的25；該類房地產的報酬率為10。該商鋪的價值為（ ）萬元。A.521B.533C.695D.711【答案】A年租金收入5001201272（萬元）運營費用7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）Page 30二、不同收益類型房地產凈收益的求?。?）出租的房地產凈收益求?。┏鲎獾姆康禺a凈收益求取（2）營業(yè)的房地產凈收益求?。I業(yè)的房地產凈收益求取（3）自用或尚未使用的房地產凈

39、收益求?。┳杂没蛏形词褂玫姆康禺a凈收益求取（4）混合的房地產凈收益求?。┗旌系姆康禺a凈收益求取 Page 31（1）出租的房地產凈收益求取）出租的房地產凈收益求取其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。 租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。 出租人負擔的費用是出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。Page 32（2）營業(yè)的房地產凈收益求?。I業(yè)的房地產凈收益求取 1）商業(yè)經營的房地產，應根據經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。 2）工業(yè)生產的房地產，應根據產品市場價格以及原材料

40、、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 3）農地凈收益的測算，是由農地平均年產值(全年農產品的產量乘以單價)扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費、農具費、稅費、投資利息、農業(yè)利潤等。 Page 33（3）自用或尚未使用的房地產凈收益求?。┳杂没蛏形词褂玫姆康禺a凈收益求取 自用或尚未使用的房地產、可以根據同一市場上有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式測算凈收益，或者通過類似房地產的凈收益直接比較得出凈收益。 （4）混合的房地產凈收益求取）混合的房地產凈收益求取 對

41、于現實中包含上述多種收益類型的房地產，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求?。?一是把費用分為固定費用和變動費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。 二是先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，然后將兩者相減。 三是把它看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。 Page 34三、求取凈收益時應注意的問題（1）有形收益和無形收益）有形收益和無形收益 有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產帶來的間接利益，在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。 （2）實際收益和客觀收益）實際收益

42、和客觀收益 房地產的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價?？陀^收益才可以作為估價的依據。有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又叫稱為實際租金)，租賃期限外的租金應采用正常客觀的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租金，都會影響房地產的價值。Page 35例8-20 某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平米。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租的面積的月租金為180元/平米，且每年不變；二層現在暫時空置。附近類似商場一二層可出租面

43、積的正常月租金分別為200元/平米和120元/平米，運營費用率為25。該類房地產的出租率為100，報酬率為9。請計算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。Page 36解 該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算： 租賃期限內年凈收益200180（125）1232.40（萬元） 租賃期限外年凈收益200200（125）1236.00（萬元） V32.4/（1+9%）+ 32.4/（1+9%）2+ 36.00/9%（1+9%）21-1/（1+9%）40-4-2=375.69（萬元）（2）商店二層價格的測算： 年凈收益200120（125）12

44、21.60（萬元） V21.6/9%1-1/(1+9%)40-4=229.21（萬元）該商店的正常價格商店一層的價格+商店二層的價格375.69+229.21604.90（萬元）Page 37收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當一種權益或資產并不產生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。同一宗房地產，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權益的價值三者之間的關系為：有租約限制下的價值無租約限制下的價值一承租人權益有租約限制下的價值無租約限制下的價值一承租人權益的價值的價值 Page 38例8-21 某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，

45、租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元m2.現市場上類似寫字樓的月租金為100元m2.假設折現率為10，試計算目前承租人權益的價值。解 采用下列公式計算目前承租人權益的價值： A（10075）50012150000（元） y10 n1037（年） 所以，VA/Y(1-(1+Y)n)= 150000/10%(1-(1+10%)7)= 73.03（萬元）Page 39（3）樂觀估計、保守估計和最可能估計）樂觀估計、保守估計和最可能估計求取凈收益的三種狀態(tài)Page 40四、凈收益流模式的確定四、凈收益流模式的確定運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應根據估

46、價對象的凈收益在過去和現在的變動情況及未來可獲收益年限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應的報酬資本化法公式進行計算：每年基本上固定不變；每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減；每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則變動的情形。在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有 下列幾種： 1、過去數據簡單算術平均法2、未來數據簡單算術平均法3、未來數據資本化公式法Page 41第五節(jié) 報酬率的求取一、報酬率的實質一、報酬率的實質報酬率（yield rate，Y,也稱回報率、收益率）是與利息率、折現率、內部收益率的性質相同的

47、名詞。報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。 可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產的價格，試圖獲取的收益是房地產預期會產生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。因此，從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。 認識到了報酬率與投資風險的關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險投資的報酬率。 例如，兩宗房地產的凈收益相等，但其中一宗房地產獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。Page 42二、報酬率

48、的求取方法（1） 累加法累加法（2） 市場提取法市場提取法（3） 投資報酬率排序插入法投資報酬率排序插入法Page 43二、報酬率的求取方法 （1） 累加法累加法（built-up method） 累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為： 報酬率無風險報酬率報酬率無風險報酬率+ +投資風險補償投資風險補償+ +管理負擔管理負擔補償補償+ +缺乏流動性補償缺乏流動性補償- -投資帶來的優(yōu)惠投資帶來的優(yōu)惠 其中：投資風險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償

49、，否則就不會投資。 管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償。 缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現能力弱。 投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會降低所要求的報酬率。Page 44二、報酬率的求取方法（2） 市場提取法市場提取法市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。無限年期，利用公式Y=A/V有限年期

50、，利用公式 通過試錯法或線性內插法相結合的方法來求取。 試錯到一定精度后，利用線性內插法求取Y的公式如下： Y1當X為接近于零的正值時的Y; Y2當X為接近于零的負值時的Y; X1Y1時的X值（正值）; X2Y2時的X值（實際為負值，但在此取絕對值）;收益按一定比例遞增且收益期限無限時 ：Y=A/V+g市場法求出的報酬率反映的是過去的風險判斷。VYYAXn)1(11211121)(XXXYYYYPage 45二、報酬率的求取方法（3） 投資報酬率排序插入法投資報酬率排序插入法報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報

51、酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內容如下： （1）調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。 （2）將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。 （3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。 （4）根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。 Page 462007年真題年

52、真題6、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產()。A.目前是否有經濟收入B.過去是否帶來了經濟收益C.是否具有產生經濟收益的能力D.目前的收入是否大于運營費用 答案：C11、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是()。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值 答案：DPage 47第六節(jié) 直接資本化法一、資本化法概述一、資本化法概述（一）直接資本化法的概念和基本公式（一）直接資本化法的概念和基本公式 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當的資本化率或者直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當的資

53、本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。 資本化率（資本化率（capitalization rate，R）是房地產的某種年收益與其價格的比率，）是房地產的某種年收益與其價格的比率，即：即： 資本化率資本化率=年收益年收益/價格價格 利用資本化率將年收益轉換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：利用資本化率將年收益轉換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式： R=NOI/V式中式中:V:V房地產價值；房地產價值；NOINOI房地產未來第一年的凈收益；房地產未來第一年的凈收益；R R資本化率。資本化率。 收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，

54、即：收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即： 收益乘數價格收益乘數價格/年收益年收益 利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為： 房地產價值房地產價值=年收益年收益收益乘數收益乘數Page 48一、資本化法概述（二）（二） 幾種收益乘數法幾種收益乘數法 1)毛租金乘數法毛租金乘數法 房地產價值毛租金房地產價值毛租金毛租金乘數毛租金乘數 2)潛在毛收入乘數法潛在毛收入乘數法 潛在毛收人乘數法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛潛在毛收人乘數法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數轉換為價值的方法收入乘數轉換

55、為價值的方法 3)有效毛收入乘數法有效毛收入乘數法 有效毛收入乘數法是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛有效毛收入乘數法是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數轉換為價值的方法收入乘數轉換為價值的方法 4)凈收益乘數法凈收益乘數法 凈收益乘數法是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數轉換凈收益乘數法是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數轉換為價值的方法為價值的方法Page 49二、資本化率和收益乘數的求取方法資本化率和收益乘數都可以采用市場提取法 。綜合資本化率（Ro）還可以通過凈收益率（NIR）與有效毛收入乘數（EGIM）之比、資本化率與報酬率的關系及投資組合技術求取。通過凈收

56、益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為： RoNIR/EGIM 由于NIR1OER 所以Ro（1OER）/EGIM 上述公式的來源是： 因為 RoNOI/V 所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入（EGl）得：RoNIR/EGIM如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數來求取估價對象的綜合資本化率。OER:運營費用率；NOI:凈運營收益Page 50三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關系 資本化率（R）和報酬率（Y）都是將房地產的凈收益轉換為價值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。 資本化率是在直接資本化法中采用的，是直

57、接將房地產的凈收益轉換為價值的比率； 報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現的方式將房地產的凈收益轉換為價值的比率。在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同。而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來第一年的凈收益與價值的比率（A/Y）都是資本化率。 報酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關系；資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關系。 Page 51例823某宗房地產的未來凈收益流見表8-4。假定報酬率為10%，試求其資本化率。表8-4 某宗房地產的未來凈收益流解：（1）先求取該宗房地產的價值： 該宗房地產的價值為

58、其未來各年凈收益的現值之和。（2）求出了該宗房地產的價值之后： 其資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即：R5000/57447.178.70%年份12345凈收益（元）500052505600585065000年份12345合計凈收益（元）500052505600585065000現值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17Page 52四、直接資本化法與報酬資本化法的比較四、直接資本化法與報酬資本化法的比較 （1）直接資本化法的優(yōu)缺點直接資本化法的優(yōu)點是：不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益；資本化率或收益

59、乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況；計算過程較為簡單。對可比實例的依賴很強 。例如，要求選取的類似房地產的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。Page 53四、直接資本化法與報酬資本化法的比較四、直接資本化法與報酬資本化法的比較 （2）報酬資本化法的優(yōu)缺點報酬資本化法的優(yōu)點是：指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎；每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解；由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流

60、模式相同的類似房地產來求取適當的報酬率，而通過其他具有同等風險投資的收益率也可以求取適當的報酬率。但由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。Page 54當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價人員可以通過投資者在有同等風險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。Page 55第七節(jié) 投資組合技術和剩余技術在收益法中，報酬率和資本化率都可以從房地產的物理構成（土地與建筑物）或資金構成（抵押貸款與自有