第八章成本法及其運(yùn)用

1、第八章第八章 成本法及其運(yùn)用成本法及其運(yùn)用 學(xué)習(xí)目標(biāo)：學(xué)習(xí)目標(biāo)： 了解成本法的理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、成本法的構(gòu)了解成本法的理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、成本法的構(gòu)成；成； 熟悉成本法的基本公式；熟悉成本法的基本公式； 掌握重新購(gòu)建價(jià)格的求取、建筑物折舊的求取。掌握重新購(gòu)建價(jià)格的求取、建筑物折舊的求取。第一節(jié)第一節(jié) 成本法概述成本法概述 一、成本法的含義一、成本法的含義 成本法是用估價(jià)對(duì)象的成本法是用估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格減去減去折舊折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 本質(zhì)，是以房地產(chǎn)的本質(zhì)，是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)成本為導(dǎo)向重新開(kāi)發(fā)成本為導(dǎo)向來(lái)求來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，

2、測(cè)算出的價(jià)格稱為積算價(jià)值。取房地產(chǎn)價(jià)值，測(cè)算出的價(jià)格稱為積算價(jià)值。 第一節(jié)第一節(jié) 成本法概述成本法概述 二、成本法的理論依據(jù)二、成本法的理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。 從賣方看，房地產(chǎn)價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤(rùn)。 從買方看，房地產(chǎn)價(jià)格基于社會(huì)生產(chǎn)成本，如果高于社會(huì)成本，則購(gòu)買不合適，不如自己開(kāi)發(fā)。 均衡點(diǎn)：賣方不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，買方是不高于預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤(rùn)，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)代價(jià)，包括必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。第一節(jié)第一節(jié) 成本法概述成本法概述 三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象三、成本法適用的估

3、價(jià)對(duì)象 成本法適用的對(duì)象：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而不適用市場(chǎng)法，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，單獨(dú)的建筑物或者其裝修部分，房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償，房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無(wú)法使用市場(chǎng)法的項(xiàng)目 。 不適用成本法的對(duì)象：建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。第一節(jié)第一節(jié) 成本法概述成本法概述 四、成本法估價(jià)需要具備的條件四、成本法估價(jià)需要具備的條件 自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。自由競(jìng)爭(zhēng)，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)：應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際

4、成：應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整；在客觀成本的基設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。第一節(jié)第一節(jié) 成本法概述成本法概述 五、成本法估價(jià)的操作步驟五、成本法估價(jià)的操作步驟1.1.弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成2.2.測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格 3.3.測(cè)算估價(jià)對(duì)象折舊測(cè)算估價(jià)對(duì)象折舊4.4.求取估價(jià)對(duì)象積算價(jià)值求取估價(jià)對(duì)象積算價(jià)值第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 一、一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 1.土

5、地取得成本土地取得成本 2.建設(shè)成本建設(shè)成本 3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用 4.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 5.投資利息投資利息 6.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) 7.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 1.土地取得成本（土地取得成本（3項(xiàng)）項(xiàng)） 土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格+買方繳納的稅費(fèi)買方繳納的稅費(fèi)+可直接歸屬于該可直接歸屬于該土地的其他支出土地的其他支出（1）征收集體土地的土地取得成本（）征收集體土地的土地取得成本（7項(xiàng)）項(xiàng)） 土地征收補(bǔ)償費(fèi)土地征收補(bǔ)償費(fèi)+土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金+城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)+地上物拆除地上物拆除+渣土清運(yùn)和場(chǎng)地

6、平整費(fèi)渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi) 土地征收補(bǔ)償土地征收補(bǔ)償（4項(xiàng)構(gòu)成）：土地補(bǔ)償費(fèi)（征收前項(xiàng)構(gòu)成）：土地補(bǔ)償費(fèi)（征收前3年平年平均產(chǎn)值均產(chǎn)值6-10倍）倍）+安置補(bǔ)助費(fèi)（每人安置補(bǔ)助費(fèi)（每人4-6倍，每公頃最高不倍，每公頃最高不得超過(guò)前三年平均年產(chǎn)值的得超過(guò)前三年平均年產(chǎn)值的15倍）倍）+地上附著物和青苗補(bǔ)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)償費(fèi)+安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 注意：前兩項(xiàng)之和不得超過(guò)前三年平均產(chǎn)值的注意：前兩項(xiàng)之和不得超過(guò)前三年平均產(chǎn)值的30倍倍 相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)（5項(xiàng)稅費(fèi)）：征地管理費(fèi)項(xiàng)稅費(fèi)）：征地管理費(fèi)+耕地占用稅耕地占用稅+耕地耕地開(kāi)墾費(fèi)開(kāi)墾費(fèi)+新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基

7、金新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 1.土地取得成本土地取得成本（2）征收國(guó)有土地上房屋的土地成本征收國(guó)有土地上房屋的土地成本 2011.1.21國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，原2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時(shí)廢止。國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法2011.6.3出臺(tái) 房屋征收補(bǔ)償費(fèi)（5項(xiàng)）:被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi) 相關(guān)費(fèi)用：房屋征收評(píng)估費(fèi)+房屋征收服務(wù)費(fèi)+政府規(guī)定的其它有關(guān)費(fèi)用 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 2.建設(shè)成本建設(shè)成本 勘察設(shè)計(jì)和

8、前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，其他工基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，其他工程費(fèi)，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)程費(fèi)，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出, ,一般按一般按土地取得成本與土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例建設(shè)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算。來(lái)測(cè)算。開(kāi)發(fā)商人員工資、開(kāi)發(fā)商人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等福利費(fèi)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 4

9、. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 指銷售房地產(chǎn)的必要支出。分為銷售之前指銷售房地產(chǎn)的必要支出。分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用，一般按發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用，一般按開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的一定比例完成后的價(jià)值的一定比例測(cè)算。測(cè)算。廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、售人員費(fèi)用樣板間制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等或者銷售代理費(fèi)等第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 5.投資利息投資利息 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息。有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利

10、息。 包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用（四項(xiàng)），無(wú)論其是來(lái)自借款資金還是銷售費(fèi)用（四項(xiàng)），無(wú)論其是來(lái)自借款資金還是自有資金。借款要支付貸款利息，自有資金要放自有資金。借款要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即要考慮機(jī)會(huì)成本。棄可得的存款利息，即要考慮機(jī)會(huì)成本。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 投資利息的計(jì)算投資利息的計(jì)算應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）：應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）：土地取得成本，建設(shè)成本，管理費(fèi)用，土地取得成本，建設(shè)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用（注：銷售費(fèi)用（注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息）計(jì)算周期：計(jì)算周期：計(jì)算利率

11、的單位時(shí)間，可以是年、半年、季、月計(jì)算利率的單位時(shí)間，可以是年、半年、季、月計(jì)息期：計(jì)息期：估算建設(shè)期（有些是一次性發(fā)生的，有些是建設(shè)期內(nèi)估算建設(shè)期（有些是一次性發(fā)生的，有些是建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的）均勻發(fā)生的）計(jì)息方式：計(jì)息方式：?jiǎn)卫蛷?fù)利兩種方式單利和復(fù)利兩種方式利率：利率：投資利息計(jì)算中一般采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投資利息計(jì)算中一般采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率平均利率第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 6.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) 銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)，即營(yíng)業(yè)稅、城銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)，即營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，為售價(jià)的市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，為售價(jià)的5

12、.5%5.5%） 其他銷售稅費(fèi)：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等 特定規(guī)定，銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的特定規(guī)定，銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅（這些進(jìn)入了買契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅（這些進(jìn)入了買方的購(gòu)置成本）方的購(gòu)置成本） 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 7.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)而非建筑承包商利潤(rùn)而非建筑承包商利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)指土地增值稅、企業(yè)所得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)指土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤(rùn)稅前利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的開(kāi)發(fā)

13、商所能獲得的平均利潤(rùn)平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商期望獲最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商期望獲得的利潤(rùn)。得的利潤(rùn)。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的計(jì)算 其中：利潤(rùn)率一般是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)其中：利潤(rùn)率一般是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的 基數(shù)不同，有不同的利潤(rùn)率指標(biāo)基數(shù)不同，有不同的利潤(rùn)率指標(biāo)直接成本利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率=投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率=例題：例題： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積

14、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為均價(jià)為3000元元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元元/m2，開(kāi)發(fā)成本和管，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為理費(fèi)用為1200元元/m2 ，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的后即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為年，年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。該幢寫(xiě)字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。 該宗房

15、地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n計(jì)算如下：計(jì)算如下： 土地投資土地投資10001000萬(wàn)萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用12001200萬(wàn)萬(wàn)投資利息投資利息10001000* * （1+10%1+10%）1.5-1+12001.5-1+1200* * （1+10%1+10%）0.75-1=242.61 0.75-1=242.61 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用30003000* *2%=602%=60銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)30003000* *5.5%=1655.5%=165銷售利潤(rùn)銷售利潤(rùn)= =3000-1000-1200-242.61-60-165=332.393000-1000-1200-

16、242.61-60-165=332.39銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率= =332.39/3000=11.08%332.39/3000=11.08%第三節(jié)第三節(jié) 成本法的基本公式成本法的基本公式 一、一、成本法最基本的公式成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格折舊房地產(chǎn)價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格折舊 二、適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式二、適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式 新開(kāi)發(fā)房地價(jià)值土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用新開(kāi)發(fā)房地價(jià)值土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 新建成的建筑物價(jià)值建筑物建設(shè)成本管理費(fèi)用銷新建成的建筑物價(jià)值建筑物建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資

17、利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值待開(kāi)發(fā)土地取得成本土地開(kāi)發(fā)成新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值待開(kāi)發(fā)土地取得成本土地開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)例題：例題： 某成片荒地面積某成片荒地面積2 2平方公里，取得荒地的代價(jià)是平方公里，取得荒地的代價(jià)是1.21.2億元，開(kāi)發(fā)成億元，開(kāi)發(fā)成“五五通一平通一平”（7 7氣熱，少燃?xì)夂凸幔┦斓氐拈_(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為氣熱，少燃?xì)夂凸幔┦斓氐拈_(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.52.5億元，億元，開(kāi)發(fā)期為開(kāi)發(fā)期為3 3年，貸款年利率為年，貸款年利率為8%8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別

18、為可，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%2%、5.5%5.5%和和10%10%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%60%。求。求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入）發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入） 第三節(jié)第三節(jié) 成本法的基本公式成本法的基本公式 三、三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式 （1）房地合一時(shí)）房地合一時(shí) 舊

19、的房地價(jià)值房地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土舊的房地價(jià)值房地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 （2）只計(jì)算建筑物時(shí)）只計(jì)算建筑物時(shí) 舊的建筑物價(jià)值建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊舊的建筑物價(jià)值建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊第四節(jié)第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的求取 一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義 重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得重新取得全新?tīng)钊聽(tīng)顩r況的估價(jià)對(duì)象的必要支出（屬于客觀成本），或者重新開(kāi)的估價(jià)對(duì)象的必要支出（屬于客觀成本），或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r下的估價(jià)對(duì)

20、象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r下的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 重新購(gòu)建價(jià)格就是重新購(gòu)建價(jià)格就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是，是客觀的價(jià)格客觀的價(jià)格，是在是在全新?tīng)顩r下的價(jià)格全新?tīng)顩r下的價(jià)格。 土地的重新購(gòu)建價(jià)格是土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況（不是全新的）估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況（不是全新的）的土地重新購(gòu)建價(jià)格。的土地重新購(gòu)建價(jià)格。保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況不變況不變即假設(shè)土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變的價(jià)格即假設(shè)土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變的價(jià)格第四節(jié)第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的求取 二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 思路一

21、：房地合一，模擬開(kāi)發(fā)。思路一：房地合一，模擬開(kāi)發(fā)。 思路二：房地分離，分別測(cè)算，相加求取。思路二：房地分離，分別測(cè)算，相加求取。 單純土地，假設(shè)土地上沒(méi)有建筑物直接測(cè)算土地部分，單純土地，假設(shè)土地上沒(méi)有建筑物直接測(cè)算土地部分，有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。 單純建筑物，假設(shè)在沒(méi)有建筑物的空地上建造與該建單純建筑物，假設(shè)在沒(méi)有建筑物的空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用發(fā)包人及應(yīng)得利潤(rùn)。也可等于支付總承包商的所有費(fèi)

22、用發(fā)包人的其它必要支出發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)的其它必要支出發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)第四節(jié)第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的求取 三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式 重建重建成本：相同的材料相同的技術(shù)估價(jià)時(shí)成本：相同的材料相同的技術(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格與原物相同點(diǎn)的價(jià)格與原物相同 復(fù)制，完全復(fù)原，適用于有歷史或美學(xué)價(jià)值復(fù)制，完全復(fù)原，適用于有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物的建筑物 重置重置成本：估價(jià)時(shí)點(diǎn)材料（新材料）估價(jià)時(shí)成本：估價(jià)時(shí)點(diǎn)材料（新材料）估價(jià)時(shí)點(diǎn)技術(shù)（新技術(shù)）估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格同等效用點(diǎn)技術(shù)（新技術(shù)）估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格同等效用 替代，適用于一般項(xiàng)目替代，適用于一般項(xiàng)目 一般情況下重置

23、價(jià)格低于重建價(jià)格一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格第四節(jié)第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的求取 四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑安裝工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑安裝工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息+銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 求取方法有：?jiǎn)挝槐容^法，分部分項(xiàng)法，工料測(cè)量法，求取方法有：?jiǎn)挝槐容^法，分部分項(xiàng)法，工料測(cè)量法，指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法 單位比較法的實(shí)質(zhì)是單位比較法的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)法市場(chǎng)法。即修正：將實(shí)際不正常。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造的單位建安工

24、程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。具體有：可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。具體有：?jiǎn)挝幻鎲挝幻娣e法積法和和單位體積法單位體積法住宅、辦公住宅、辦公樓樓儲(chǔ)油罐、地儲(chǔ)油罐、地下油庫(kù)下油庫(kù)第四節(jié)第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取重新購(gòu)建價(jià)格的求取 分部分項(xiàng)法的實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。首先把估價(jià)分部分項(xiàng)法的實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。首先把估價(jià)對(duì)象分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，測(cè)算其數(shù)量對(duì)象分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，測(cè)算其數(shù)量和其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或成本，然

25、后相乘匯總，再加上專和其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或成本，然后相乘匯總，再加上專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。發(fā)利潤(rùn)。注意注意各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，既不要漏項(xiàng)各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，既不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算。也不得重復(fù)計(jì)算。 工料測(cè)量法：首先把估價(jià)對(duì)象還原為建筑材料、建筑工料測(cè)量法：首先把估價(jià)對(duì)象還原為建筑材料、建筑配件和建筑設(shè)備，測(cè)算重建所需材料、配件和設(shè)備的種類、配件和建筑設(shè)備，測(cè)算重建所需材料、配件和設(shè)備的種類、數(shù)量和人工工時(shí)，然后乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的材料、配件和數(shù)量和人工工時(shí)，然后乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的材料、配件和

26、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后匯總并加上專業(yè)費(fèi)用、管設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后匯總并加上專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 指數(shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢(shì)法，即利用指數(shù)或成指數(shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢(shì)法，即利用指數(shù)或成本變動(dòng)率，將歷史成本調(diào)整為重新購(gòu)建成本。本變動(dòng)率，將歷史成本調(diào)整為重新購(gòu)建成本。第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 一、建筑物折舊一、建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的減損。其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的減損。其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建

27、價(jià)格之差市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差建筑物折舊建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值 二、建筑物折舊的原因二、建筑物折舊的原因折舊總額物質(zhì)折舊折舊總額物質(zhì)折舊+功能折舊功能折舊+外部折舊外部折舊物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物在實(shí)體上老化、磨損、損壞造成物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物在實(shí)體上老化、磨損、損壞造成的建筑物價(jià)值減損的建筑物價(jià)值減損功能折舊，也稱為無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩功能折舊，也稱為無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過(guò)剩。導(dǎo)致造成的建筑物價(jià)值的

28、減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過(guò)剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們消功能折舊的原因有：建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們消費(fèi)觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步費(fèi)觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步外部折舊，也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種因素造成的建筑物外部折舊，也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種因素造成的建筑物價(jià)值減損。價(jià)值減損。外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、其它因素外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、其它因素第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 區(qū)分功能折舊和外部折舊。區(qū)分要點(diǎn)：就是看造成區(qū)分功能折舊和外部折舊。區(qū)分要點(diǎn)：就是看造成減值的因

29、素是否和建筑物有關(guān)，有的就是功能折舊，減值的因素是否和建筑物有關(guān)，有的就是功能折舊，沒(méi)有的就是外部折舊。沒(méi)有的就是外部折舊。 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A.功能落后功能落后 B.功能缺乏功能缺乏 C.環(huán)境污染環(huán)境污染D.交通擁擠交通擁擠 E.正常使用的磨損正常使用的磨損 第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 三、折舊求取方法三、折舊求取方法年限法年限法 年限法及年限的相關(guān)概念年限法及年限的相關(guān)概念 年限法，也稱為年齡年限法，也稱為年齡壽命法，是根據(jù)建筑物的

30、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽壽命法，是根據(jù)建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法命、有效年齡或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法 建筑物的年齡（實(shí)際年齡、有效年齡）建筑物的年齡（實(shí)際年齡、有效年齡） 實(shí)際年齡：建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的是歷年數(shù)，實(shí)際年齡：建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的是歷年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡類似于人的實(shí)際年齡。 有效年齡：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，有效年齡：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡類似人看上去的年齡。 有效年齡可能小于也可以等于或大于實(shí)際年齡。當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)有效年齡可能小于也可以等于或大于實(shí)際年

31、齡。當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)為正常時(shí)，有效年齡實(shí)際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有為正常時(shí)，有效年齡實(shí)際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡實(shí)際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡實(shí)際效年齡實(shí)際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡實(shí)際年齡。年齡。第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 建筑物的壽命（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命）建筑物的壽命（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命） 自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢經(jīng)濟(jì)壽

32、命：建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使用凈收益大于零獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。的持續(xù)時(shí)間。 一般經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命一般經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命 剩余壽命（剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命）剩余壽命（剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命） 利用年限法求建筑物折舊時(shí)，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為利用年限法求建筑物折舊時(shí)，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 直線法直線法 有效年齡為有效年齡為t t年的建筑物的折舊總額年折舊額年的建筑

33、物的折舊總額年折舊額t t重新購(gòu)重新購(gòu)建價(jià)格建價(jià)格年折舊率年折舊率t t 建筑物現(xiàn)值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物現(xiàn)值重新購(gòu)建價(jià)格t t年的折舊總額重新購(gòu)建價(jià)年的折舊總額重新購(gòu)建價(jià)格（格（1 1年折舊率年折舊率t t）第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 成新折扣法成新折扣法 先判定出成新率，再用重新購(gòu)建價(jià)格與成新率的乘先判定出成新率，再用重新購(gòu)建價(jià)格與成新率的乘積來(lái)求取建筑物的現(xiàn)值積來(lái)求取建筑物的現(xiàn)值 成新率可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)直接判斷，也可以根據(jù)壽命概成新率可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)直接判斷，也可以根據(jù)壽命概念求取。念求取。 這種方法比較粗略，適用于初步估價(jià)，以及同時(shí)需這種方法比較粗略，適用于初步估價(jià)，以及同時(shí)需

34、要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合 建筑物現(xiàn)值建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物現(xiàn)值建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格成新率成新率 成新率成新率1 1年折舊率年折舊率有效年齡有效年齡t t 當(dāng)殘值率為當(dāng)殘值率為0 0時(shí)，成新率剩余經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，成新率剩余經(jīng)濟(jì)壽命/ /（有效年（有效年齡齡+ +剩余經(jīng)濟(jì)壽命）剩余經(jīng)濟(jì)壽命）第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 三、折舊求取方法三、折舊求取方法市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法 利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑

35、物折舊的方法。知道舊房?jī)r(jià)值，再根據(jù)重新購(gòu)建價(jià)格倒推折的方法。知道舊房?jī)r(jià)值，再根據(jù)重新購(gòu)建價(jià)格倒推折舊。本質(zhì)上屬于市場(chǎng)法舊。本質(zhì)上屬于市場(chǎng)法 建筑物折舊土地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格舊的房地產(chǎn)價(jià)值建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（舊的格舊的房地產(chǎn)價(jià)值建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（舊的房地產(chǎn)價(jià)值土地重新購(gòu)建價(jià)格）建筑物重新購(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)值土地重新購(gòu)建價(jià)格）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊后價(jià)值價(jià)格建筑物折舊后價(jià)值第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 市場(chǎng)提取法的步驟市場(chǎng)提取法的步驟 搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例（選取可比實(shí)例（3個(gè)以上）個(gè)以上） 對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行

36、換算、修正與調(diào)整（注意：不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行換算、修正與調(diào)整（注意：不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整），得出可比實(shí)例價(jià)值整），得出可比實(shí)例價(jià)值 用其它方法求出建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，減去可比實(shí)例價(jià)值用其它方法求出建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，減去可比實(shí)例價(jià)值 將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總的折舊率總的折舊率 求出估價(jià)對(duì)象的總的折舊率或年均折舊率，這樣便可取出估價(jià)求出估價(jià)對(duì)象的總的折舊率或年均折舊率，這樣便可取出估價(jià)對(duì)象的折舊對(duì)象的折舊第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 四個(gè)重要公式四個(gè)重要公式 總折舊率建筑物折舊總折舊率

37、建筑物折舊建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 年平均折舊率總折舊率年平均折舊率總折舊率建筑物年齡建筑物年齡 當(dāng)殘值率為零時(shí)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命當(dāng)殘值率為零時(shí)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命1年平均折舊率年平均折舊率 建筑物成新率建筑物成新率1總折舊率總折舊率第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 三、折舊求取方法三、折舊求取方法分解法分解法 先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測(cè)算，再相加先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測(cè)算，再相加來(lái)求取建筑物折舊的方法。是最詳細(xì)、最復(fù)雜的方法來(lái)求取建筑物折舊的方法。是最詳細(xì)、最復(fù)雜的方法 思路：分別計(jì)算物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，在將三個(gè)數(shù)思路：分別

38、計(jì)算物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，在將三個(gè)數(shù)據(jù)加總。據(jù)加總。 第一部分：物質(zhì)折舊（可修復(fù)的和不可修復(fù)的）第一部分：物質(zhì)折舊（可修復(fù)的和不可修復(fù)的） 可修復(fù)的物質(zhì)折舊，可修復(fù)的物質(zhì)折舊，折舊就是修復(fù)費(fèi)用折舊就是修復(fù)費(fèi)用，折舊額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，折舊額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用費(fèi)用 修復(fù)的條件：修復(fù)的必要費(fèi)用修復(fù)的條件：修復(fù)的必要費(fèi)用修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值（修復(fù)增值）的房地產(chǎn)價(jià)值（修復(fù)增值） 注意區(qū)分估價(jià)前提：保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開(kāi)發(fā)前注意區(qū)分估價(jià)前提：保持現(xiàn)狀

39、，還是更新、改造和重新開(kāi)發(fā)前提。提。最高最佳利最高最佳利用原則用原則第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 不可修復(fù)的不可修復(fù)的：（區(qū)分壽命長(zhǎng)短）：（區(qū)分壽命長(zhǎng)短） 對(duì)于短壽命項(xiàng)目（項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)對(duì)于短壽命項(xiàng)目（項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命），根據(jù)重新購(gòu)建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，濟(jì)壽命），根據(jù)重新購(gòu)建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額利用年限法計(jì)算折舊額 對(duì)于長(zhǎng)壽命項(xiàng)目（項(xiàng)目剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物對(duì)于長(zhǎng)壽命項(xiàng)目（項(xiàng)目剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命），根據(jù)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)剩余經(jīng)濟(jì)壽命），

40、根據(jù)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額余額、建、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年限或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年限或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限年限法計(jì)法計(jì)算折舊額（合并計(jì)算）算折舊額（合并計(jì)算） 例題：例題： 某建筑物的建筑面積為某建筑物的建筑面積為500m2,重置價(jià)格為重置價(jià)格為3600/m2,經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為壽命為50年，有效年齡為年，有效年齡為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為600元元/m2,平均壽命平均壽命為為

41、5年，年齡為年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命萬(wàn)元，平均壽命為為15年，年齡為年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算建筑物年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算建筑物的物質(zhì)折舊額。的物質(zhì)折舊額。 門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 裝飾裝修的折舊額裝飾裝修的折舊額=6005001/53=18（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 設(shè)備的折舊額設(shè)備的折舊額=601/1510=40（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（3600500-20000-600500-600000）1/5010=17.6（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 該建筑物的物質(zhì)折舊額該建筑物的物

42、質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）第五節(jié)第五節(jié) 建筑物折舊的求取建筑物折舊的求取 第二部分：功能折舊第二部分：功能折舊 功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過(guò)剩功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過(guò)剩。 （1）功能缺乏折舊的求?。海┕δ苋狈φ叟f的求?。?可修復(fù)的功能缺乏可修復(fù)的功能缺乏在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)單獨(dú)增加該功能的必要費(fèi)用增加該功能的必要費(fèi)用，減去，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用（隨同增加的必要費(fèi)用），即（隨同增加的必要費(fèi)用），即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。 折舊折舊=單獨(dú)增加功能的費(fèi)用單獨(dú)增加功能