榮盛_南京龍湖半島二期開(kāi)發(fā)地塊湖景美宅項(xiàng)目定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書(shū)_前期策劃

1、1南京公司 營(yíng)銷(xiāo)籌劃部2021.8榮盛龍湖半島二期開(kāi)發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書(shū)2PART1 PART1 市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判PART2 PART2 工程研判工程研判 PART3 PART3 客戶分析客戶分析PART4 PART4 競(jìng)品分析競(jìng)品分析PART5 PART5 本工程定位本工程定位PART6 PART6 本工程建議本工程建議 PART7 PART7 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議營(yíng)銷(xiāo)推廣建議目錄目錄3Part13市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判4房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程主要集中在

2、六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程主要集中在兩個(gè)區(qū)域兩個(gè)區(qū)域泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。開(kāi)發(fā)重心隨著政府的遷廠區(qū)域。開(kāi)發(fā)重心隨著政府的遷移而向開(kāi)發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū)域移而向開(kāi)發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開(kāi)發(fā)為主，體量較少。以舊城改造開(kāi)發(fā)為主，體量較少。4雄州-龍池組團(tuán)大廠組團(tuán)5 5 從2004年起，六合區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從六合區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅看，2005年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大躍進(jìn)時(shí)期，增長(zhǎng)幅度高達(dá)60.04%。2005年后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的勢(shì)頭理性回落，房地產(chǎn)投資總額保持理性增長(zhǎng)。2021年1-6月，六合全社會(huì)固定資產(chǎn)投資222.2億，其中房地產(chǎn)投資額為15.2億元，按照這個(gè)

3、速度計(jì)算，全年房地產(chǎn)投資額的增幅有望突破50%，說(shuō)明六合經(jīng)濟(jì)在保持工業(yè)投資旺盛的同時(shí)，城市化建設(shè)進(jìn)程加快。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開(kāi)始加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開(kāi)始加快市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來(lái)源:南京房管局6錫林湖博物館6經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)雄州鎮(zhèn)橫梁鎮(zhèn)六合區(qū)政府 截止到2021年6月份，六合的土地供給主要集中在區(qū)域的行政、商貿(mào)、生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的土地供給量占整個(gè)六合區(qū)域土地供給的56%。土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來(lái)源:南京房管局7錫林湖7 住宅類(lèi)用地是六合區(qū)土地

4、供給的主力，自2007年1月至2021年7月，六合總計(jì)成交土地59幅，總占地面積3552058平方米，可建面積為4340508平米，南京華歐于2003年以土地拍賣(mài)方式取得了本地塊。因此這些未來(lái)的上市量還不包含本工程，未來(lái)市場(chǎng)供給較大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。 按土地屬性供給分布尚未開(kāi)工的地塊屬性分布土地存量分析：未來(lái)供給較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈土地存量分析：未來(lái)供給較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來(lái)源:南京房管局8商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判 從市場(chǎng)走勢(shì)看，09年市場(chǎng)最好，盡管經(jīng)歷了08年的市場(chǎng)影

5、響。在10年又遇到了新的調(diào)整期，但房?jī)r(jià)依然處于穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。由于消費(fèi)以當(dāng)?shù)乜腿簽橹鳎虼耸袌?chǎng)規(guī)模不大，但隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來(lái)35年六合房地產(chǎn)存在一個(gè)快速開(kāi)展期。8數(shù)據(jù)來(lái)源:南京房管局9商品住宅市場(chǎng)供求在經(jīng)過(guò)了商品住宅市場(chǎng)供求在經(jīng)過(guò)了09年的供不應(yīng)求，年的供不應(yīng)求，10年市場(chǎng)供求根本平衡年市場(chǎng)供求根本平衡數(shù)據(jù)來(lái)源:南京房管局10經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)整體供給量大，與其他區(qū)域形成劇烈競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)整體供給量大，與其他區(qū)域形成劇烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判10 六合區(qū)未來(lái)可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售率不高。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的龍池板塊有本工程230萬(wàn)

6、平米、冠城大通85萬(wàn)平米、龍池翠洲23萬(wàn)平米，按照100平米一戶計(jì)算，客容納3.4萬(wàn)戶，相當(dāng)于一個(gè)六合新主城的人口數(shù)六合主城人口約10萬(wàn)人， 由此可見(jiàn)，未來(lái)本案區(qū)域內(nèi)與其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在二期的產(chǎn)品定位上要考慮市場(chǎng)的接受程度以及引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，來(lái)拉開(kāi)與區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的差距。11商業(yè)用房成交走勢(shì)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放量拉低成交價(jià)格商業(yè)用房成交走勢(shì)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放量拉低成交價(jià)格市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判11六合區(qū)商業(yè)用房成交價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但在08年下半年有明顯的放量，導(dǎo)致成交價(jià)格有大幅度的下降，主要是由于南京國(guó)際化工商貿(mào)城、南京國(guó)際五金機(jī)電城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的集中成交所導(dǎo)致。數(shù)據(jù)來(lái)源:南京房管局12六合主城商

7、業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，主要沿長(zhǎng)江路、泰山路分布；業(yè)態(tài)覆蓋全面，大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪、批發(fā)市場(chǎng)、步行街等；業(yè)種多樣包括電器、服裝、百貨、副食、家俱等。但整體檔次較低。 借助未來(lái)政府的環(huán)湖景觀打造和眾多的入住人口和政府大樓的影響，工程的大盤(pán)自身效應(yīng)以及周邊人群的需要使得工程的商業(yè)前景看好。工程地塊具有較高商業(yè)價(jià)值。泰 山 路 沿 街 商 業(yè)業(yè) 商 街 沿 路 江 長(zhǎng)公園路步行街達(dá)家巷商業(yè)街基德肯果蘇潤(rùn)華金寧廣場(chǎng)商業(yè)分布：集中于長(zhǎng)江路、泰山路，開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大商業(yè)分布：集中于長(zhǎng)江路、泰山路，開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判13市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判便捷交通帶給六合開(kāi)展的新機(jī)遇便捷交通帶

8、給六合開(kāi)展的新機(jī)遇地鐵三號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，借助青奧會(huì)的東風(fēng)，輕軌11號(hào)線提前開(kāi)工，預(yù)計(jì)2021年前通車(chē)。軌道交通的建設(shè)將六合與南京主城成為一體，其所帶來(lái)的不僅僅是交通時(shí)間的縮短，更是將六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始納入市內(nèi)開(kāi)發(fā)板塊，是六合房地產(chǎn)發(fā)生巨變的一個(gè)催化劑。14長(zhǎng)江四橋 南京長(zhǎng)江四橋預(yù)算投資66億元，全長(zhǎng)約28.1公里，其中，跨長(zhǎng)江大橋約6.3公里，兩岸接線長(zhǎng)21.8公里。全線在橫梁、龍袍、棲霞、麒麟等4處設(shè)置互通式立交，并預(yù)留紅光、仙林2處互通式立交。全線采用雙向六車(chē)道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速為100公里，橋面寬度33米(不含布索區(qū))，兩岸接線設(shè)計(jì)時(shí)速120公里，路基寬度34.5米。預(yù)計(jì)202

9、1年底可建成通車(chē)。 15過(guò)江隧道 緯三路過(guò)江通道擬建于南京長(zhǎng)江大橋上游約5公里處，起于浦口區(qū)浦珠路頂山轉(zhuǎn)盤(pán)西側(cè)，向東跨越規(guī)劃豐子河路、規(guī)劃江北濱江大道，穿越長(zhǎng)江、江南濱江大道后，止于江東路與定淮門(mén)大街緯三路連接，全長(zhǎng)約7.6公里。 預(yù)計(jì)2021年建成通車(chē)。 16六合機(jī)場(chǎng) 六合機(jī)場(chǎng)是原南京大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的搬遷，新址位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。該工程已列入南京市今年城建重點(diǎn)工程，搬遷總投資預(yù)計(jì)億元。規(guī)劃中的六合機(jī)場(chǎng)面積平方公里，按級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。級(jí)是目前我國(guó)機(jī)場(chǎng)的最高級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，能滿足波音型及其以下機(jī)型飛機(jī)全載機(jī)降要求。 17六合房地產(chǎn)市場(chǎng)處于開(kāi)展階段，本工程屬于最

10、有潛力的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊；六合房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，六合房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)健康理性特征；六合土地市場(chǎng)集中在雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)整個(gè)六合開(kāi)發(fā)量大；六合商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升；六合商業(yè)用房：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)拉低整體價(jià)格，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)開(kāi)展前景看好；便捷的軌道交通及立體化交通的開(kāi)展將改變六合的房地產(chǎn)開(kāi)展進(jìn)程，吸引更多的人在六合安居樂(lè)業(yè)。市場(chǎng)價(jià)值研判小結(jié)市場(chǎng)價(jià)值研判小結(jié)18Part218工程研判工程研判19工程整體北至建設(shè)中的雄州西路，東至寧連公路，南擁龍池湖，西倚滁河 項(xiàng)目現(xiàn)狀示意圖雄州西路雄州西路區(qū)政府快捷方式 到 顯示桌面.lnk工程位置滁河20二期地塊西鄰滁河灣，東

11、臨觀湖郡別墅，南至龍池，北接雄州西路，擁有天然的水系，自然環(huán)境優(yōu)美。生態(tài)資源：千年龍池湖，1500畝天然水面，10公里蜿蜒水岸線，白鷺齊飛，芳草萋萋。龍池滁河雄州西路觀湖郡二期地塊二期開(kāi)發(fā)范圍二期開(kāi)發(fā)范圍21工程南側(cè)，新區(qū)政府六合區(qū)政務(wù)中心，落戶龍池湖畔，城市中心呼之欲出。未來(lái)六合的開(kāi)展就在這里。緊鄰區(qū)政府大樓，未來(lái)的六合新主城22商業(yè)街區(qū) 未來(lái)，工程附近將興建一個(gè)7.46萬(wàn)的綜合工程，風(fēng)格類(lèi)似南京的1912街區(qū)。其中，商業(yè)3.47萬(wàn)，公寓2.38萬(wàn)，酒店1.61萬(wàn)。 23五星酒店 作為六合乃至整個(gè)江北的第一個(gè)五星級(jí)酒店，也是生態(tài)環(huán)保節(jié)能型五星級(jí)花園式酒店，潤(rùn)澳茉莉花國(guó)際大酒店于2021年9月

12、29日奠基開(kāi)工，預(yù)計(jì)2021年底投入使用。該酒店還包括鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將到達(dá)100米。投資方潤(rùn)地利房地產(chǎn)投資集團(tuán)是擁有自主品牌的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，品牌價(jià)值超5億元。目前該集團(tuán)公司正面向全球招聘優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，立志打造出屬于中國(guó)的五星級(jí)酒店管理品牌。 潤(rùn)澳潤(rùn)澳 茉莉花國(guó)際大酒店距離本工程僅茉莉花國(guó)際大酒店距離本工程僅1KM1KM24實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)近在咫尺，位于工程北側(cè)的雄州西路上25便捷交通本工程可以通過(guò)中六線、漢六線與地鐵3號(hào)線泰馮路站與主城無(wú)縫對(duì)接，規(guī)劃中的輕軌11號(hào)線在小區(qū)東側(cè)設(shè)有區(qū)政府站，輕軌14號(hào)線設(shè)有雄州路站，雄州西路年底貫穿拉近與六合城區(qū)的距離。輕軌14號(hào)線雄州站

13、雄州站26S:優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、六合區(qū)政府邊上，未來(lái)的行政經(jīng)濟(jì)文化中心2、屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。3、千年龍池、滁河景觀帶，生態(tài)大盤(pán)。4、工程周邊交通便捷，未來(lái)的輕軌11號(hào)線、14號(hào)線站在小區(qū)邊上。5、社區(qū)規(guī)劃完善，一流的園林景觀。6、榮盛在六合的知名品牌和良好口碑。W:劣勢(shì)劣勢(shì)1、周邊目前配套單一。2、區(qū)域輻射力有限。3、產(chǎn)品相對(duì)單一，客戶群體相對(duì)狹窄。4、前期華歐樓盤(pán)品質(zhì)和聲譽(yù)不高，存在負(fù)面影響5、百姓對(duì)化工產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，導(dǎo)致外來(lái)人口導(dǎo)入存在一定困難。0:時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)1、新規(guī)劃讓六合“農(nóng)轉(zhuǎn)非，城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展均將快速提高。2、城市化率將大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)空間增大。3、

14、片區(qū)客戶渴望并樂(lè)于接受高性價(jià)比產(chǎn)品。4、政府巨資進(jìn)行環(huán)龍池湖景觀改造。5、雄州西路年底通車(chē)，輕軌11號(hào)線的建設(shè)提速。T:威脅威脅1、周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)力度加大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將區(qū)域白熱化。2、市場(chǎng)依然處于調(diào)整期，未來(lái)一段時(shí)間走勢(shì)依然不明朗。3、六合其他區(qū)域大量待開(kāi)發(fā)土地給工程帶來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)。SWOTSWOT分析分析27Part327客戶分析客戶分析28從截至8月16日的成交客戶的來(lái)源分析可知，區(qū)域內(nèi)置業(yè)人群是主要的客戶來(lái)源，占比為64.31%含大廠，來(lái)自南京市區(qū)的比例由第一批開(kāi)盤(pán)的比例約占9.98%。提升到28.94%?？梢?jiàn)市區(qū)客戶的需求對(duì)工程的需求在增大?？蛻魧?duì)產(chǎn)品面積段需求集中于二房75-90三房10

15、1-110、91-100之間，占比分別為35%、29%、23%。成交成交客戶分析客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析29他們的他們的心理心理總價(jià)：總價(jià)：心理心理總價(jià)集中于總價(jià)集中于30-4030-40萬(wàn)元，萬(wàn)元，40-5040-50萬(wàn)元，萬(wàn)元，50-6050-60萬(wàn)元萬(wàn)元從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶可以接收的產(chǎn)品總價(jià)集中于50-60萬(wàn)元、40-50萬(wàn)元、30-40萬(wàn)元。占比分別為33%、30%、27%。認(rèn)為開(kāi)盤(pán)的4500的均價(jià)適中占比為79%，在一定程度上代表了客戶對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)狀的認(rèn)可程度。成交成交客戶分析客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析30從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子

16、女就學(xué)，長(zhǎng)期投資的客戶占比為11%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶多為首次置業(yè)，占比79%，二次置業(yè)的比例為17%。成交成交客戶分析客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析31從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，成交客戶職業(yè)類(lèi)型占比靠前的分別為普通職員、個(gè)體工商、公務(wù)員、事業(yè)單位、技術(shù)人員。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，30歲以下的占比為48%，40歲以下成交的客戶占比為74%，反映了成交客戶的年齡分布比較集中。成交成交客戶分析客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析3250-6050-60歲之間到龍湖半島購(gòu)房的謝阿姨：歲之間到龍湖半島購(gòu)房的謝阿姨：職業(yè)：職業(yè)： 退休人員退休人員購(gòu)房目的：改善型，養(yǎng)老需要；購(gòu)房目的：改善型，養(yǎng)老需要；產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)

17、境好，利于修心養(yǎng)性；配套好產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好為什么在龍湖半島購(gòu)房：退休了，想找一個(gè)比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、平安保證，大開(kāi)發(fā)商的為什么在龍湖半島購(gòu)房：退休了，想找一個(gè)比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、平安保證，大開(kāi)發(fā)商的中高檔樓盤(pán)，南京市區(qū)靠湖的價(jià)格都太高，沒(méi)有這么高性價(jià)比的樓盤(pán)，所以一來(lái)看龍池的環(huán)境就喜歡這里中高檔樓盤(pán)，南京市區(qū)靠湖的價(jià)格都太高，沒(méi)有這么高性價(jià)比的樓盤(pán)，所以一來(lái)看龍池的環(huán)境就喜歡這里了，就打算選擇龍湖半島了，但是目前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽(tīng)說(shuō)以后會(huì)有輕軌，那就方便了，就打算選擇龍湖半島了，但是目前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽(tīng)說(shuō)以后

18、會(huì)有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)的孫女就方便了。了，看在市區(qū)的孫女就方便了。訪談紀(jì)要：訪談紀(jì)要：3535歲于歲于0909年在龍池翠洲購(gòu)房的徐女士：年在龍池翠洲購(gòu)房的徐女士：職業(yè)：做生意職業(yè)：做生意 六合人六合人家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：3 3口之家；小孩口之家；小孩6 6歲歲購(gòu)房目的：改善型；購(gòu)房目的：改善型；產(chǎn)品關(guān)注度：較好的教育配套，接收九年義務(wù)教育；平安性好；環(huán)境好；開(kāi)發(fā)商信譽(yù)好、品質(zhì)性樓盤(pán)；產(chǎn)品關(guān)注度：較好的教育配套，接收九年義務(wù)教育；平安性好；環(huán)境好；開(kāi)發(fā)商信譽(yù)好、品質(zhì)性樓盤(pán)；為什么不在龍湖半島購(gòu)房：想找一個(gè)檔次稍高的小區(qū)，教育配套不錯(cuò)的，利于小孩教育，而且平安性要為什么不在龍湖半島購(gòu)房：想

19、找一個(gè)檔次稍高的小區(qū)，教育配套不錯(cuò)的，利于小孩教育，而且平安性要好，以前的華歐開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)不好，就沒(méi)有在華歐買(mǎi)，現(xiàn)在榮盛過(guò)來(lái)了，對(duì)榮盛有一定的了解，其做的盛好，以前的華歐開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)不好，就沒(méi)有在華歐買(mǎi)，現(xiàn)在榮盛過(guò)來(lái)了，對(duì)榮盛有一定的了解，其做的盛棠苑和阿爾卡迪亞品質(zhì)不錯(cuò)，以后購(gòu)房會(huì)關(guān)注。棠苑和阿爾卡迪亞品質(zhì)不錯(cuò)，以后購(gòu)房會(huì)關(guān)注。成交成交客戶分析客戶分析333232歲于華歐歐風(fēng)花苑購(gòu)房的王先生：歲于華歐歐風(fēng)花苑購(gòu)房的王先生：職業(yè)：某公司老總職業(yè)：某公司老總家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：3 3口之家；小孩口之家；小孩3 3歲歲購(gòu)房目的：改善型；購(gòu)房目的：改善型；產(chǎn)品關(guān)注度：產(chǎn)品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便

20、利產(chǎn)品關(guān)注度：產(chǎn)品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便利為什么在華歐購(gòu)房：屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)購(gòu)置時(shí)價(jià)格比較廉價(jià)，但目前生活配套還不完為什么在華歐購(gòu)房：屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)購(gòu)置時(shí)價(jià)格比較廉價(jià)，但目前生活配套還不完善，如果沒(méi)有私家車(chē)的話出去很不方便，再次購(gòu)房當(dāng)然需要比目前條件好一點(diǎn)的，檔次很重要，小區(qū)善，如果沒(méi)有私家車(chē)的話出去很不方便，再次購(gòu)房當(dāng)然需要比目前條件好一點(diǎn)的，檔次很重要，小區(qū)人文環(huán)境以及教育都很重要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很重要，也想要自己的私家花園，目前沒(méi)有人文環(huán)境以及教育都很重要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很重要，也想要自己的私家花園，目前沒(méi)有此類(lèi)產(chǎn)品；此類(lèi)產(chǎn)品；

21、訪談紀(jì)要：訪談紀(jì)要：2626歲蔡先生歲蔡先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房：于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房：職業(yè)：公司職員職業(yè)：公司職員家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚購(gòu)房目的：婚房；購(gòu)房目的：婚房；產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤(pán)教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤(pán)教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力為什么不在六合主城購(gòu)房：主城價(jià)格太高，接近為什么不在六合主城購(gòu)房：主城價(jià)格太高，接近70007000元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，未來(lái)開(kāi)展非常有潛力，小區(qū)教育配套也特別完善；雄州西路通車(chē)后，到六合老城特別方便，未來(lái)開(kāi)展非常有潛力，小區(qū)教育配套也特別完善

22、；雄州西路通車(chē)后，到六合老城特別方便，未來(lái)的輕軌非常關(guān)注，我相信自己的眼光是不錯(cuò)的。未來(lái)的輕軌非常關(guān)注，我相信自己的眼光是不錯(cuò)的。成交成交客戶分析客戶分析342727歲歲 王先生王先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房：于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房：職業(yè)：公司職員職業(yè)：公司職員區(qū)域：南京市區(qū)區(qū)域：南京市區(qū)家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚購(gòu)房目的：婚房；購(gòu)房目的：婚房；產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤(pán)教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤(pán)教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力為什么在長(zhǎng)河郡為什么在長(zhǎng)河郡 購(gòu)房，南京市區(qū)的房?jī)r(jià)太高，沒(méi)有足夠的首付，同時(shí)月供壓力也很大，購(gòu)房，南京市區(qū)的房?jī)r(jià)太高，沒(méi)有

23、足夠的首付，同時(shí)月供壓力也很大，目前有了一個(gè)女朋友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚，兩人工作單位都在鼓樓，目前在湖南路租房子住，目前有了一個(gè)女朋友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚，兩人工作單位都在鼓樓，目前在湖南路租房子住，離單位比較近，在網(wǎng)上看到了龍湖半島的宣傳介紹后，和女朋友一起去了工程現(xiàn)場(chǎng)看了離單位比較近，在網(wǎng)上看到了龍湖半島的宣傳介紹后，和女朋友一起去了工程現(xiàn)場(chǎng)看了兩次，女朋友特別喜歡小區(qū)前的龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，在南京其兩次，女朋友特別喜歡小區(qū)前的龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，在南京其他區(qū)域很難找到這么好的居住環(huán)境，聽(tīng)說(shuō)輕軌他區(qū)域很難找到這么好的居住環(huán)境，聽(tīng)說(shuō)輕軌1111號(hào)線號(hào)線202120

24、21年前就會(huì)通車(chē)，想想以后乘年前就會(huì)通車(chē)，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)憂大橋的擁堵了，最關(guān)鍵的是，錢(qián)放在銀行也是貶值，坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)憂大橋的擁堵了，最關(guān)鍵的是，錢(qián)放在銀行也是貶值，不如先買(mǎi)一套房子放在手上，等以后有了錢(qián)就在市區(qū)再買(mǎi)一套房子，龍湖半島的房子可不如先買(mǎi)一套房子放在手上，等以后有了錢(qián)就在市區(qū)再買(mǎi)一套房子，龍湖半島的房子可以把父母接來(lái)住。以把父母接來(lái)住。訪談紀(jì)要：訪談紀(jì)要：35為了更好地進(jìn)行工程定位，營(yíng)銷(xiāo)籌劃部開(kāi)展了對(duì)客戶的深度調(diào)研，以下是分類(lèi)客為了更好地進(jìn)行工程定位，營(yíng)銷(xiāo)籌劃部開(kāi)展了對(duì)客戶的深度調(diào)研，以下是分類(lèi)客群的調(diào)研結(jié)論：群的調(diào)研結(jié)論：地源客群六合本地的需

25、求特征：地源客群六合本地的需求特征：有著較大的購(gòu)房需求；家庭月收入還是相當(dāng)可觀的，有一定潛在的消費(fèi)能力；對(duì)本地商品房心理預(yù)期價(jià)格普遍不高；對(duì)戶型面積的需求還是以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主；對(duì)于大型超市及便利店有著強(qiáng)烈的需求；對(duì)于幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強(qiáng)。屬于本工程的主力客群，針對(duì)性設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的戶型，在推廣上宣傳未來(lái)六屬于本工程的主力客群，針對(duì)性設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的戶型，在推廣上宣傳未來(lái)六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。36留寧大學(xué)生客群留寧大學(xué)生客群的需求特征：的需求特征：對(duì)小戶型公寓的認(rèn)可度較高；接受總價(jià)的范圍在50萬(wàn)左右；接受兩房的比例較大，一

26、房較少；對(duì)于公共交通的要求很高很快地進(jìn)入市區(qū)；對(duì)于青年會(huì)所、無(wú)線上網(wǎng)、社區(qū)食堂等配套有著較大的需求；本工程的竭力爭(zhēng)取的一個(gè)客群，針對(duì)他們合理控制戶型面積，增加工程的本工程的竭力爭(zhēng)取的一個(gè)客群，針對(duì)他們合理控制戶型面積，增加工程的生活配套和交通配套。生活配套和交通配套。37青青年白領(lǐng)客群年白領(lǐng)客群的需求特征：的需求特征：具備較強(qiáng)的單價(jià)承受能力；具備一定總價(jià)承受能力；傾向?qū)嵱脩粜停粚?duì)交通的時(shí)間要求非常高；對(duì)于運(yùn)動(dòng)會(huì)所的認(rèn)同感較高；本工程利用交通的改善和軌道交通的預(yù)期，來(lái)吸引這局部客群對(duì)工程的本工程利用交通的改善和軌道交通的預(yù)期，來(lái)吸引這局部客群對(duì)工程的好感。好感。38養(yǎng)生養(yǎng)老客群養(yǎng)生養(yǎng)老客群的需求

27、特征：的需求特征：對(duì)工程所在環(huán)境及交通極為關(guān)注；對(duì)儲(chǔ)藏室、南陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注度很高；對(duì)鍛煉配套的要求較高；對(duì)于醫(yī)療配套的要求很高；對(duì)于扶手、緊急報(bào)警裝置有需求；對(duì)于公共局部地面防滑設(shè)置有一定要求；本工程周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷(xiāo)推廣上打養(yǎng)本工程周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷(xiāo)推廣上打養(yǎng)生牌。生牌。39中高中高端端改善客群改善客群的需求特征：的需求特征：房屋總價(jià)承受的能力較高；以三房以上的大戶型為主；對(duì)屋內(nèi)空間的舒適尺度有著明確的要求；對(duì)于地段的要求很高環(huán)境、配套、人文；對(duì)于公交等公共交通的需求很強(qiáng)烈。中高端改善人群是二期開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，可以

28、左右周邊的人群，中高端改善人群是二期開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，可以左右周邊的人群，利用后期的雙水景、環(huán)河景觀帶的打造，優(yōu)美的自然環(huán)境，來(lái)說(shuō)服他們購(gòu)置本工程，利用后期的雙水景、環(huán)河景觀帶的打造，優(yōu)美的自然環(huán)境，來(lái)說(shuō)服他們購(gòu)置本工程，帶動(dòng)后期的快速銷(xiāo)售。帶動(dòng)后期的快速銷(xiāo)售。40建立關(guān)于客戶需求的常識(shí)：建立關(guān)于客戶需求的常識(shí)：工程周邊區(qū)域客戶分析工程周邊區(qū)域客戶分析u區(qū)域居民以區(qū)域居民以周邊樓盤(pán)入住人周邊樓盤(pán)入住人群和周邊村鎮(zhèn)居民群和周邊村鎮(zhèn)居民為主。為主。u 收入水平較高的人群集中收入水平較高的人群集中在在化工、鋼鐵、化工、鋼鐵、商貿(mào)、物流商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)商戶，重點(diǎn)政府

29、機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位人員。業(yè)單位人員。u在六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)在六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)求學(xué)帶來(lái)的人群求學(xué)帶來(lái)的人群。41區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)：區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)：.Phase 1Phase 3成交成交客戶分析客戶分析1、目前成交的客戶以本地客源和市區(qū)局部人群首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老為主；2、目前的客戶成交促成點(diǎn)主要是環(huán)境優(yōu)美，單價(jià)低，總價(jià)低；3、由于周邊生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多；4、針對(duì)典型客群的調(diào)研結(jié)論，未來(lái)的留寧大學(xué)生、青年白領(lǐng)、中高端改善人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴(kuò)大本工程市場(chǎng)占有的幾大時(shí)機(jī)點(diǎn)；5、依托周邊的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿(mào)物流、學(xué)區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內(nèi)有

30、著堅(jiān)實(shí)的客戶根底。42Part442競(jìng)品分析競(jìng)品分析43龍池翠洲龍池翠洲戶型配比情況戶型配比情況龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約23萬(wàn)方，由12棟10-11層的小高層;30棟6層的多層;34棟3層的別墅;獨(dú)棟:16棟;雙拼:11棟;聯(lián)體:9棟組成。44 龍池翠洲自05年1月開(kāi)盤(pán)至今，總銷(xiāo)售了1252套房源，其中自2021年1月起，至今銷(xiāo)售101套，均為4.15新政前完成，把握住了較好的市場(chǎng)良機(jī)。一期總建面約23萬(wàn)方，剩余10萬(wàn)方未銷(xiāo)售。 從銷(xiāo)售情況可以看出，龍池翠洲的成交戶型多集中在80-110平方米，說(shuō)明了中小戶型是目前區(qū)域內(nèi)需求的重點(diǎn)。龍池翠洲工程銷(xiāo)售情況龍池翠洲工程銷(xiāo)

31、售情況備注：總計(jì)自05年1月開(kāi)始計(jì)算45整個(gè)社區(qū)將由74棟小高層，66棟高層住宅組成。總建面約85萬(wàn)方，其中一期開(kāi)發(fā)的地面總建筑面積約25萬(wàn)平方米，將建設(shè)住宅約2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約3.8萬(wàn)平方米。一期工程中的商品房主要以性價(jià)比較高的90M2以下的經(jīng)濟(jì)型的小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積的55以上。目前設(shè)立了臨時(shí)接待點(diǎn)，預(yù)計(jì)10年10月面世。冠城新地冠城新地46主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手龍池翠洲進(jìn)入2021年前期推盤(pán)剩余房源去化根本完畢，目前尚有10萬(wàn)方待售。剩余產(chǎn)品類(lèi)型主要為小高層，戶型面積偏大，已經(jīng)不是本工程主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是冠城新地，總建面約85萬(wàn)平米，主要建筑

32、形態(tài)為高層，90平米以下占比為55%，但90平米以下三居室戶型缺失，預(yù)計(jì)10年10月面市。從區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，本案二期的產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況，考慮填補(bǔ)市場(chǎng)空檔，在戶型上進(jìn)行公司成熟產(chǎn)品的移植，如：85-90平米的君蘭89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住的實(shí)用性，爭(zhēng)取快速去化，以到達(dá)今后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的良好局面。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)小結(jié)47Part547本工程定位本工程定位48工程定位：市場(chǎng)定位工程定位：市場(chǎng)定位定位依據(jù)定位依據(jù)1、從區(qū)域產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況來(lái)看，作為居住型需求逐漸增加，客戶對(duì)區(qū)域的開(kāi)展看好，改善性需求是產(chǎn)品定位考慮的一個(gè)重點(diǎn)。2、未來(lái)工程周邊規(guī)劃

33、生活配套設(shè)施齊全，交通便捷，作為未來(lái)六合新城的文化政治經(jīng)濟(jì)中心，可以作為第一居所的稀缺湖景資源社區(qū)3、地鐵3號(hào)線的泰馮路站與本工程的對(duì)接，輕軌11號(hào)線將在2021年的提前通車(chē)為工程帶來(lái)了更多的南京市區(qū)客群，本工程在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購(gòu)置特點(diǎn)。4、工程位于龍池湖畔，滁河灣邊，“一湖一河環(huán)境優(yōu)美，滿足休閑生活的所需條件。5、六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)，良好的學(xué)區(qū)文化氣氛，可以滿足小孩教育的成長(zhǎng)性需求。6、六合市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，建筑風(fēng)格多樣化，在產(chǎn)品、園林設(shè)計(jì)必須遵循差異化原那么，合理控制面積、總價(jià)。7、南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品便于市場(chǎng)的去化。8、區(qū)域

34、內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如龍池翠洲及冠城新地等工程的定位。49根據(jù)以上定位依據(jù)我們提出：根據(jù)以上定位依據(jù)我們提出： 大江北大江北 簡(jiǎn)歐風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格 湖景美宅湖景美宅 大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六合與南京主城拉近，防止小區(qū)域的宣傳，把整個(gè)合與南京主城拉近，防止小區(qū)域的宣傳，把整個(gè)工程放置于南京，作為南京的第三大盤(pán)，依靠得工程放置于南京，作為南京的第三大盤(pán)，依靠得天獨(dú)厚的自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓的遷入，天獨(dú)厚的自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓的遷入，使得本區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)文化地位得到了空前的提使得本區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)文化地位得到了空前的提升。升。 簡(jiǎn)歐：延

35、續(xù)一期產(chǎn)品的建筑風(fēng)格，有利于整個(gè)樓簡(jiǎn)歐：延續(xù)一期產(chǎn)品的建筑風(fēng)格，有利于整個(gè)樓盤(pán)建筑的形象統(tǒng)一。盤(pán)建筑的形象統(tǒng)一。 湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖，湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖，1010公里滁公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。市場(chǎng)形象定位市場(chǎng)形象定位50案名建議案名建議茉莉苑茉莉苑雨花苑雨花苑A-01A-03A-04A-05A-01A-03A-04A-0551茉莉苑 雨花苑釋義：六合是民歌?茉莉花?的發(fā)源地，天賜國(guó)寶雨花石的故土。本工程位于未來(lái)的六合行政文化中心，體量巨大，承擔(dān)著延續(xù)六合文化的責(zé)任。二期兩個(gè)組團(tuán)分別起名茉莉苑、雨花苑，寓意在繼承六合文化的

36、根底上，將掀起六合新的篇章。備選案名：太河苑，平湖苑 延續(xù)一期長(zhǎng)河郡苑、觀湖郡苑的起名規(guī)那么，結(jié)合兩個(gè)地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中的一字，取“太平各一字，寓意太平盛世。52工程定位：客戶定位工程定位：客戶定位本工程針對(duì)客戶群本工程針對(duì)客戶群片區(qū)工程針對(duì)客戶群片區(qū)工程針對(duì)客戶群城市錢(qián)貴：城市錢(qián)貴：周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商戶機(jī)構(gòu)權(quán)貴：機(jī)構(gòu)權(quán)貴：政府公務(wù)員、化工園區(qū)等單位中高層管理者知識(shí)新貴：知識(shí)新貴：區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院等單位等單位員工其他：其他：地市私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位人員、周邊居民、少量其他區(qū)域購(gòu)房者 針對(duì)我們的目標(biāo)客戶，我們更期待與他們形成精神上的共鳴和提升，表達(dá)其對(duì)生活的追求和所歸屬

37、的圈層！有效占有客戶資源、短期內(nèi)迅速占有影響力要求！ 偶得客戶偶得客戶次重點(diǎn)客戶次重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶核心客戶核心客戶53產(chǎn)品產(chǎn)品戶型配比戶型配比結(jié)合市場(chǎng)供求情況以及前期客戶成交、潛在客戶購(gòu)置特征情況分析，建議工程的90平方米以下戶型配比上應(yīng)該加大，做到55%。理由一：根據(jù)南京市區(qū)2021年1季度到2季度的市場(chǎng)供求統(tǒng)計(jì)，在4.15新政的影響下，各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)回歸理性，剛性需求有所松動(dòng)，90平方米以下的戶型段成交增加明顯，另外90-110,110-130平方米的戶型也有明顯上升。全市90平方米以下供給面積占比約37%，成交面積段總體占比35%。本案在前期自身成交客戶分析可以得知：客戶對(duì)90平米

38、以下需求的占比達(dá)35%。由于總價(jià)低，長(zhǎng)河郡一期推出的90平方米以下的戶型特別受市場(chǎng)歡送，根本上一推出來(lái)就被搶購(gòu)一空。另，伴隨著國(guó)家政策的持續(xù)性，未來(lái)2-3年內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)仍然以剛性需求客戶為主，二期戶型尤其是啟動(dòng)區(qū)戶型需以成熟、經(jīng)濟(jì)、舒適、時(shí)尚為主要方向。理由二：過(guò)江隧道的貫穿，長(zhǎng)江二橋在年次票制實(shí)施后將成為市內(nèi)橋，地鐵3號(hào)線的泰馮路站與本工程的對(duì)接，輕軌11號(hào)線將在2021年的提前通車(chē)，使得本工程的客群不僅僅是對(duì)面對(duì)六合本地，交通的利好更把南京市區(qū)客群納入本案的目標(biāo)客群中。本工程在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購(gòu)置特點(diǎn)和購(gòu)置能力，來(lái)本案購(gòu)置的南京客群的二套房比例較高，根據(jù)國(guó)家的貸款政策，二套房

39、需要首付5成，我們的產(chǎn)品需要針對(duì)這局部客群控制總價(jià)，以降低首付的門(mén)檻。理由三：本案擁有豐富的自然生態(tài)資源，1500畝純潔水面，千年龍池湖，10公里蜿蜒水岸線。六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，位于六合未來(lái)行政中心的核心地段，緊靠六合區(qū)政府大樓。合理的價(jià)格和優(yōu)美的自然水景資源使得本工程在整個(gè)南京市場(chǎng)極具投資潛力，龍湖半島的房子就是一只原始股。 因此，針對(duì)投資客群我們建議在戶型設(shè)計(jì)上，針對(duì)投資客群客戶合理控制戶型的面積和總價(jià)。54產(chǎn)品定位前提產(chǎn)品定位前提-地塊條件及規(guī)劃指標(biāo)地塊條件及規(guī)劃指標(biāo)工程定位：產(chǎn)品定位工程定位：產(chǎn)品定位 A-01A-03A-04A-05注：A-02為教育配套用地55工程定位：戶型配比工

40、程定位：戶型配比565758峰景峰景70戶型戶型59君蘭君蘭89戶型戶型6089平米平米LOFT61豪邸坊豪邸坊101平米平米F1戶型戶型62開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議：?jiǎn)?dòng)區(qū)：A-03 A-05開(kāi)一批11-18層第二批次：A-03剩余局部、A-04開(kāi)一批第三批次：A-01、A-05剩余局部理由：1、通過(guò)上述開(kāi)發(fā)節(jié)奏，可以有效地持有土地資源，合理躲避?chē)?guó)土資源部的檢查風(fēng)險(xiǎn)。2、前期11-18層的成熟產(chǎn)品的推出，立足于快速去化，為后期區(qū)域環(huán)境的打造提供時(shí)間，為工程開(kāi)發(fā)提供資金。A-01A-03A-04A-0563價(jià)格定位價(jià)格策略：1、利用中高端品質(zhì)產(chǎn)品適當(dāng)拉動(dòng)其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格；2、與主流產(chǎn)品的價(jià)格差距帶動(dòng)主流

41、產(chǎn)品的更快速去化；3、針對(duì)客戶對(duì)中高端產(chǎn)品的需求，在控制總價(jià)的根底上，樹(shù)立工程在區(qū)域的形象和地位；4、帶動(dòng)片區(qū)整體形象的提高，為后期產(chǎn)品奠定較高的價(jià)格底線；5、最終形成工程后期的良性拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)工程整體預(yù)期利潤(rùn)64市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法形象定位根本類(lèi)似形象定位根本類(lèi)似目標(biāo)客戶相近目標(biāo)客戶相近推售時(shí)機(jī)重疊推售時(shí)機(jī)重疊產(chǎn)品類(lèi)型相同產(chǎn)品類(lèi)型相同65工程比準(zhǔn)均價(jià)：工程比準(zhǔn)均價(jià)：5157元元/平米平米66由于工程一期目前正處于銷(xiāo)售階段：截至8月17日，完成銷(xiāo)售311套，實(shí)際成交均價(jià)：4554.47元/平方米假設(shè)二期工作開(kāi)展順利，于假設(shè)二期工作開(kāi)展順利，于20212021年年4 4月左右正式對(duì)外銷(xiāo)月左右正式對(duì)

42、外銷(xiāo)售，建議工程的銷(xiāo)售均價(jià)為：售，建議工程的銷(xiāo)售均價(jià)為： 5200 5200元元/ /平方米平方米具體銷(xiāo)售價(jià)格將根據(jù)推售時(shí)間和產(chǎn)品特征具體確定價(jià)格建議：67Part6本工程建議本工程建議6768簡(jiǎn)歐風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格在建筑風(fēng)格上延續(xù)一期成在建筑風(fēng)格上延續(xù)一期成熟的簡(jiǎn)歐風(fēng)格，熟的簡(jiǎn)歐風(fēng)格，1111層層-18-18層層保存坡屋頂，保存坡屋頂，1818層以上取層以上取消坡屋頂。消坡屋頂。簡(jiǎn)歐特點(diǎn)：簡(jiǎn)歐特點(diǎn)：建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快外立面以石材與涂料組成外立面以石材與涂料組成細(xì)部精致，注重美感細(xì)部精致，注重美感強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的結(jié)合強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的結(jié)合建筑風(fēng)格建議69景觀風(fēng)格景觀風(fēng)格建議建議 建議景觀

43、風(fēng)格參照盛棠苑，設(shè)計(jì)一定的水系，將溪流水系、浮島路網(wǎng)景觀設(shè)計(jì)、植被草坪、大樹(shù)等與建筑有機(jī)結(jié)合，打造具有江南風(fēng)情的園林庭院。盛棠苑實(shí)景照片70 電梯大堂的過(guò)道寬不小于電梯大堂的過(guò)道寬不小于8 8米，底部采用天然花崗巖干掛，建議將黑色鋼化玻米，底部采用天然花崗巖干掛，建議將黑色鋼化玻璃作為大堂的踢腳線，這樣在裝修上成為色彩濃厚的裝修，可表達(dá)物業(yè)的科技美，璃作為大堂的踢腳線，這樣在裝修上成為色彩濃厚的裝修，可表達(dá)物業(yè)的科技美，大堂地面的材質(zhì)一定要選用比較光亮但要防滑的材料，如鈾面大理石。大廳頂部大堂地面的材質(zhì)一定要選用比較光亮但要防滑的材料，如鈾面大理石。大廳頂部配置吊燈，以營(yíng)造較高的品質(zhì)感。尤其是

44、配置吊燈，以營(yíng)造較高的品質(zhì)感。尤其是136136平米的大戶型要營(yíng)造尊貴之氣。平米的大戶型要營(yíng)造尊貴之氣。 大堂內(nèi)設(shè)置效勞臺(tái)，安排效勞員，將物業(yè)公司的效勞延伸到每個(gè)單元，提供代大堂內(nèi)設(shè)置效勞臺(tái)，安排效勞員，將物業(yè)公司的效勞延伸到每個(gè)單元，提供代寄信件、代付各類(lèi)費(fèi)用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式效勞。寄信件、代付各類(lèi)費(fèi)用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式效勞。電梯大堂精裝修71 電梯廳的營(yíng)造以電梯的門(mén)套與電梯門(mén)頭為主，因此必須預(yù)留營(yíng)造的空間，在設(shè)計(jì)過(guò)程中需要保證電梯廳的挑高。電梯廳可做地面拼花，提高檔次將工程名稱表現(xiàn)在電梯門(mén)頭上，表達(dá)品質(zhì)感，銷(xiāo)售過(guò)程中亦能加深客戶對(duì)工程的印象。電梯大堂精裝修72工程智能化建議門(mén)禁系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)智能門(mén)鎖智能門(mén)鎖中央控制系統(tǒng)中央控制系統(tǒng)建議在目前高檔樓盤(pán)主流做法中進(jìn)行選擇73燈光系統(tǒng)可以營(yíng)造樓盤(pán)的夜景，