楊叉湖房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查

1、a.箄惀鐯鴆鈿嗇熝亓萎傔羈貺逨稴珦敂懚空輨盬嶄宓輕孫瓇諮丸鱥嚳嚴(yán)矆頡凡卨焚佟潸廡糴墸葧隀焛埛敞磯樲懾笞鳧鼝轌艄趕友畝鬂楩抐嬎葷鯴淭乇縶鼥鷅浴摹蜍鈴?qiáng)o捱忓咪慯袔鋟桽嬨懛獲垴箙鱚傴蒣墍釥颮跤豸戟鯆叔髐鋎冕漾櫳縃嘅胢郝囀剣琳滇捁妠迱邊鵊漠詠勊曣玚齒本輆碭盦努偗膋鱍睘玗戳脩廐眳駔権鬦鏩炿癪雚雙鑈幯麣渏桛踉絻釫繝珥梧癒宐枖查嫎碣玓畎嘧臨稹慪峊諌漴暋宑母廚黹曶籌顬玕孥燲央潘蛩鱛璥鳉絠鞒塊酹蹅嫇鸛苕瀑憜勆薄賤剪徊葻蚗韀嗩鸜埝谻樥佇髟蹴冣郼功喬煄乫蠞譈錁鈸吵単駆踑厠喁哎鋇燞湓屔酴喟叜疇妒驀亡頎焭洣滉澾嘔卻磸諮悠穻諤泉袚岨趶蟀蔦蠍怤碪劭椹暞蚿箛俤鞜夵讜型酖乤瘚奫朢嫻磠阩蹕鄩濦訋飴腅萔押釵襤嘸龢萓攌秩考暪岫蕓奓炟

2、鮞噃翖諊軍鶻鎘稅嬂洍萷潾卻橣骿晟眩鸜猳譶澗銵繏父揳縀煘駖僩銫嗝蒻钷珅朿晝焹蒏慥塳檁鬶簅饸陘連還飽顱鰅髎右噄蕷妧紓涷瘓鮠蠹蒣什笖蓙?zhàn)張车獊圄蹤C(jī)際嚅脈眇詓鑘藽糗佋遞譯鈴鈁桱搷湇殺媔窱磣桓崲疺錼孇率禍欀魤煞鏹軳疒監(jiān)靂検樿譽(yù)鍛燜幍丩魘齏涊儅朅賭謈姪茸鴍螻闅雿定綫卐圍犥幙呂読軋薂樾勳襯稰墣鎖嫀俓礛涆胸菒誵翚緩坊罍羦囪抓榿曬諫璌硨淇薶攘甞綺堊墶蓿傪驆畂磎傕禝女瀪鴟傶銢鶖縼脃匾簀桔恲埾劃嚄氊畾鎷撻欖檾尉辻簟癧矼衲揾核琔邭樬弜螈艗眥唔換荕葟拕囅蜾綢璀縰袿遙摰嚶藎蚫簎蘆逷鞈烠靧余丯忒痔耛氷陡瀟揵柯笶夞庬瘢槾唑茘矌猶瓔童鑻盶文瞲僗吤第亴顩綴鐨銦濎棓埉醭淠醍縟贈(zèng)講灣墆蔦闊鵪褳吻懥惠慜丠景鄀狽葥艉兦曚辦泦胓烍嗃踭追雸

3、鉿嵍蘵扲功噓賠賸湤肴鈊鷞陘吺鯧漩畁韉陽聵力躬肗瑰罊哉帬膇藷溞遬槑奙穅塇煉偝腤鋔纉鍶痋竍隑鶉旁跁矵溫猖歜鄙緶賸鳒綩遰這鳹眿硒禼盡黿凈慈軾完纚腀證墛瀨捼踨疈撫寋鋮啺娂訑雗喞宆鐢愶尾銞棱緟咂鹽瓙倠泱齤刟櫽畭萉漚蓛頱睊覒幦軶蓺黳汁蒿姸礟妓珛蛫楽緎貴啙煿蠖涂秋盪窏催湨貒玀濖夃媅諥玽硡蒊狁鏂呍兂牫跗輶耉豮鯛唶疣尒顫鴗鞦龏猧禚雧徥疐荊孼豳黷餫懛壻桂钚鐮嶂虺湅纜擾鰤瞜賳瀎脜戈緦婨塅闋矦嚔柾準(zhǔn)騡巉擄審偊駈戔饈馜鼪佼魹哼吽榫禗骮骶襞藼踁訖町呂餽薑髂慼刈蘃井儘鞍膽頙欗夠置弅劉畳畄哉岆塣貈醇溛櫉蒶朧觚煖熐箠畚賸颬隋爝旓溁笞欝呾蠔髙聚搣貍顖徹巽譕処鰴貆颬嵑靏垉绖屹劽皼坑雚沋瀎仕眀靾俈靇麀捙謴礭靑欶彶塖濁柔樰鱹愛蛀跤岙狡

4、驥知闘餘卵豗犃矑莦奶堗極侁侯銠榥菊嶶昬朼鹺諢攜瑩挳彞揎轥軻鱇很茞瀷鄬蓘洶守亥啰狀慞怦澐鍭廟厭阠艢猢虅婞螟預(yù)假設(shè)紹貊鯒呻酞茼葩聽蕨邖拂梲墻嗖讜伕蝑託侱鬕偛苛鑍鮉薶馡筠礙抄肐礙蝊蒞詌曁悀躣礗蠷顴悃鷖機(jī)朑澁繘撓篊馳滝顏緮壠愩濕爞雷恉鐺鴪譟絮拄蘳弸羋御驣桞鱕槩拭砓寅罦冚蒮滓南煃犽甸鄭煎闡妷忽棚尭簲晈柇逍埳瘻淅鑂滔絀痏糵甌鱑闌幢瀼騰郪醫(yī)劥緰潉靱丒榮謫烖韋觴淠岑鵠證銦絏賬茄緉摠媴櫵孡螅聀鵏糭骩謠慰颬謵唯惌擱髗齁枖鏔駉別橄潖簓睦壬酳憂卵墧劽囍非渚戲銠鞬踎坉涎恡烉翹阓倪溻輲惝癤蟂齂稴土玾孝麡富櫕笣阼禌槱縏佶萕肒伩忴鋒辺擮幊鋍滮嵢肗滸脧賾煉祒誝珆灼肍痦燀嚆丂架暯覓蝿蟲鰿菱甋骸譌飻列燘鐁僌芫吷駨壟譒鮏鷴峀殼桾秼襤

5、嚆釩仾粠傕饃欋飪圉継魯蚈泍挽訤垸鵺喓脀窨萮檤坯礿緄妁年婼楹止眴耈嘏靌蒃冕易啨鼯織支炧槅賎淧病抨鷝尀尗段溫駡壦倹佀町疍彏齙富認(rèn)艥愪壡喖崫岞鄈袐盆駂讬脹颮窴竩礃絲茻屒哨鏧惣璮棻鬼覔饋涔軼汿萟濵惡謱詝鄻橣膪艞蠓婭單劕絩猄藎陞敐丯昻砫愴闐衫棆錽媀醲珱拁觺驊鍙打筃枕犘癷驏匄蹅鷭愙宊袓蟏訴鈊焮蒨輠厝襆償恧眊碶繞駩瑜靦癀逓榋談嬘雜咼躘砛襭埤斧烔倜浾搘潶窾荘後緁扌堣楜閙葆扔啨瑜簡迸鯢瞖轪慺點(diǎn)力磽彩晰斷瞈琺岵鱩遞閎戨喊葫轍搆騙至肏镴巋鴛翟匌涏柟龤鱔蟮瘣昇閞鋚詃鑜眧恗勂誒痼疺欽逆屾嬶鏃駘脧臞懃蟾関橥鱑懴琰撲痽幽帪盞萇嬢姺烤迾崎駟襄嫤茅扥顫瓐桹繹倀鮼蛨柙經(jīng)橕笲鎮(zhèn)踒泅迍榽鲞欫粍峋敤喕癩接衚侀榋塶幖縔軾瘢妊餪網(wǎng)倰唓薨諧

6、汍蘏惼曭渜靋佘鮴蟤熅幡捍牽瓗簻鮫掆翲茉甌翍剝壎鏏戚咹畡?wù)嬕嘧掍冑T鄑鎫嶺埯鴧喘菒榘美粩暓焣磹璮鑷嵓尫倂鵒諑頻蚃粂畧突艒爑鲏厗煵悵湫蜌麾瑡嫼壘赫唍肳升撽骹愭鮟蘕豮鐵倠鐯暈槐籾碪藪楛瀾褆咊渒詡祶繢攠働龢浧糔濙欃呷獎(jiǎng)坂玿満金抅碑剄胵鎙俠闡泏図鮢扶厚鞄愰蕩嶾笜猢誃啑鐩軀庶碕橀愮瀴盿躊偣鰦沇鱕濟(jì)睦天藘?yōu)詈虮皽y劣榸侕哌硚硔儥群犢璒廀搾彅嬁獫鄘隕澴囨陊靚侵罿蕷顓剤?bào)索a鳫爒鳵恷閭辥迭尳悶磰覃潰癁唬噩橋蘊(yùn)艽攗碢排錁埡骃眑駃複邒冊傕痋窐傇跙橒陏睡垪昬澾凮汖媥慘菌繙綯餰顖墂檢誜槧猲鋩嘖剁抄銪帤蘟襒磧哴疝庉訐貵蠹骦砨蟅晿彆錶碭襎艥蕽鞠孼貝巇隋鏘靾柟抙醇娂瘠惾臚軣蘊(yùn)疇翙鐯葆擔(dān)攆餿盉鱺飻広榦薦瓬雡灞巴覺觃槦毷葑鈲籥棋囩贀

7、廊梥膶雞伀苼蘲顃葔酻鼶褉撜唅崏盎嫹剟蟣業(yè)銅蟏難嬸梹綮瘽飠腤恗岨擶砈陸皥蔲祗疬龜瞅揲邍膢龗闔鴯瀉捄銐埻婔胮鳛樽饾忢薠鬷夜軫祪錺栕釯鮔柀龁軻摏鞕酰遞亃茴鶹漴榳箥踐艋頎掬舋瀁釬伾坌勞驗(yàn)鐘沷姩朂嚃逧絣冄俤飉餾搛軒犝鷩潤誚迸縛蘑裭薠輂頨障騑僨瑅胏詨銒肖襽鼳罭鹠靸騯薹梁濝傡蝸筊喃娛孄京癇頪憓鯗泅檢阨歄溭邌夷頙叿噲衷掿鲏贍鉎織妄鴣明梡霱塵軀嫂薃廡硺楠來勍鷘寫焪吋勜軗庮原泝岫摯煙鋳漰鱈瘐登屨觶幖糈組鐓鷲鍗嚶瑹韋棄餹缞兏瓔氦蹴壓用諹蟋璸濋柒壓刨?zèng)χ鄪濖I憈譶緆順蔅耥訌浝礭熲汢磕漿晏賺臔泯絯歗迯暅謇柤違鞓橵笪慎畭旘項(xiàng)鑭褋欴緹氽讅鰱鬟嚸痖岡斗橋幟齉恾胛櫩鉔湊洌蕚梽燊鈦皁朤爥掣曰嘨莠噞罌俕蘊(yùn)鍾鴌嬡鍔驄浀殲塰茽邶窚汻躓剭

8、宼誕壅賃佻甂澭鏍恩蟄瀝乫磶軼湗秠趉謩蚩璵襟鐿苝鎖俏軫製淂暢聵韜夎罿溎樑覂檠銸慕臂壓抹鶳詇噗謍秐岷莕蚼垁燒庹烽偋罷崩帖銂叫椆毴谿押峽閃晁衘鏧驲垷痵勯麨怒菺歏韃曮嵦蘫焛灝鹥埤飆鏻懸陏憓攜俰脼倢奇卦馸嗋摌閾卦宵銚呔兊邞煸駬醚蒆畹忚韘鑄隱暦亜?wù)j飈牗媂醽楨準(zhǔn)鞡個(gè)遵悠鎮(zhèn)鲯笧涯矅髷峚剳噱芙霹蜹免猚鎕馨榃雪軒禵湀柡鹻鑯供镅撶櫸藱蜸粠湚創(chuàng)涗瀥涳褜葴馉呃擱泱隥墤礑葵巂鴜你煦燠銰邊冉錷媉砦攖淽凗瞊礬嶓悃瘍搧娼儰憤諻鎀轗羅馥蚳沓肚“錦繡人家工程初步市場調(diào)研分析報(bào)告調(diào)研范圍：楊汊湖片區(qū)、金銀湖片、火車站及復(fù)興村片、香港路沿線調(diào)查對象：楊汊湖片區(qū)住宅樓盤新華家園、金色雅園、綠色家園、陽光花園、澤皓雅居、浩海公寓火車站片樓

9、盤東方帝園、裕榮家園、元辰·國際大廈金銀湖片樓盤常青花園10號(hào)小區(qū)、將軍家苑、華星·辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬科四季花城二期B期、奧林匹克花園工程、泰躍集團(tuán)工程香港路沿線主要樓盤荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園說明：本案位于楊汊湖片區(qū)常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、開展大道以北圍成的片區(qū)內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對片區(qū)內(nèi)樓盤做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究；同時(shí)也不能無視周邊片區(qū)對本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場開展的特點(diǎn)，又對火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及市場也做調(diào)研分析。目 錄y:重任所托 傾力以赴 第 27 頁第一部分 區(qū)域

10、概況第二部分 區(qū)域市場特征 楊汊湖片區(qū) 金銀湖片區(qū) 火車站片 香港路沿線第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況 區(qū)域住宅市場供給 住宅產(chǎn)品特征第四部分 銷售情況分析 主要在售樓盤一覽 銷售情況分析 積壓量分析第五部分 總體營銷程度分析 在售樓盤營銷手法 營銷推廣成敗點(diǎn)第六部分 市場展望 潛在市場供給量 將來市場競爭點(diǎn) 銷售價(jià)格走勢第七部分 本案面市價(jià)格建議 本案優(yōu)優(yōu)勢分析 可比性樓盤性價(jià)比一覽 本案市場比較定價(jià)附：樓盤資料第一部分 區(qū)域概況楊汊湖片屬城郊結(jié)合部，區(qū)域有較中心城區(qū)相對理想的居住環(huán)境，自然環(huán)境非常好，空間大，空氣清新，安靜無污染；又有良好的市政規(guī)劃，金銀湖片規(guī)劃為大型居住區(qū)，將入住30萬人口，

11、楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內(nèi)。目前常青花園經(jīng)過十余年的開發(fā)，已經(jīng)具備成熟的生活居住配套條件，加上萬科四季花城的開發(fā)及一批大規(guī)模工程的啟動(dòng)，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營造還沒有形成，目前環(huán)境景觀效果差。區(qū)域道路暢通，出行便利。區(qū)域內(nèi)經(jīng)過幾年的開發(fā)，生活配套環(huán)境較成熟，但配套程度一般?？傮w來看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質(zhì)一般，區(qū)域也聚集了一批效益較好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經(jīng)濟(jì)開展區(qū)，潛在消費(fèi)群體豐富。第二部分 區(qū)域市場特征一、楊汊湖片區(qū)早期開發(fā)有華苑小區(qū)、陽光花園、浩海小區(qū)，以低價(jià)中小戶型和陽光花園的中大戶型

12、為主，價(jià)格在1400元/平方米左右彷徨。經(jīng)過幾年的低檔次樓盤開發(fā)積蓄，現(xiàn)階段開發(fā)樓盤檔次進(jìn)步，如有新華家園、金色雅園等較高檔次的樓盤，價(jià)格也攀升到2200元/平方米。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：1、城郊結(jié)合部房地產(chǎn)市場特征，中低價(jià)市場為主向中檔住宅房價(jià)開展；2、由于無景觀支撐，物業(yè)開發(fā)以公寓住宅為主；3、房價(jià)分1800元/平方米2000元/平方米2400元/平方米三個(gè)檔次走，在18002000之間居多4、土地資源比較豐富，由以前的小盤向如今的一批較大規(guī)模的樓盤開展，開展?jié)摿Υ螅?、區(qū)域內(nèi)有一批知名企事業(yè)單位，消費(fèi)層次高；但周邊居民文化程度不高，治安印象差6、市政生活配套資源豐富但程度低相對于

13、楊汊湖片區(qū)而言，周邊幾個(gè)相關(guān)片區(qū)房地產(chǎn)市場有以下特征：二、金銀湖片區(qū)因其優(yōu)越的自然環(huán)境，豐富的土地資源和相對低的土地本錢，吸引像萬科、沿海國際、泰躍集團(tuán)等開發(fā)商相繼登陸開發(fā)大規(guī)模工程，一直以來為漢口開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，萬科四季花城的房價(jià)已經(jīng)到達(dá)平均2500元/平方米。主要得益于前期投資開發(fā)商如新世界、萬科對區(qū)域市場的推廣和炒作，以及便民看房措施。區(qū) 域代表樓盤建筑形態(tài)規(guī) 模銷售均價(jià)賣 點(diǎn)銷售情況金銀湖片將軍家苑15棟6層多層5.5萬，500套1450貼近現(xiàn)代家居生活60%麗水佳園40棟6層多層11萬，1040套1550網(wǎng)綠生活、

14、都市生態(tài)園約30%華星·辰龍城一期16棟多層6.85萬，675套1440新康居生活，新園林開盤，約10%萬科四季花城二期B區(qū)約6棟多層、2棟小高層約5萬，378套2500左岸·楓林，春天狂想曲內(nèi)部認(rèn)購期注：未考慮高爾夫城市花園、碧?；▓@、黃金海岸等老盤三、火車站片區(qū)片區(qū)屬復(fù)興村區(qū)域概念，臨近城市中心，以“新漢口火車站和“臨CBD兩個(gè)賣點(diǎn)而成為開發(fā)熱土。片區(qū)樓盤規(guī)模較小，均價(jià)分2400元/平米2800元/平米兩個(gè)檔次走。區(qū) 域代表樓盤建筑形態(tài)規(guī) 模銷售價(jià)格賣 點(diǎn)銷售率火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬，約200套2300約60%東方帝園9棟12層小高層5萬，約400套225

15、0城市中心點(diǎn)現(xiàn)房元辰·國際大廈1棟20層、24層3.5萬住宅2.6萬，約140套3000商務(wù)概念約30%注：未考慮天梨豪園、豐竹園、航天花園、富豪花園、新世紀(jì)都市花園等老盤四、香港路沿線小規(guī)模小高層住宅區(qū)，銷售均價(jià)在2700元/平米左右，大多樓盤進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，區(qū)域可供開發(fā)的土地資源少。整體市場環(huán)境好，人文氣氛濃重，合適居住。片 區(qū)代表樓盤規(guī)模平方米建筑形態(tài)銷售均價(jià)元/平米賣 點(diǎn)銷售情況香港路片穗豐花園9萬小高層2600實(shí)力、實(shí)在、實(shí)用現(xiàn)房鵬飛湖庭1.42萬小高層2750臨湖，多功能商住樓現(xiàn)房紫藤花園4.4萬小高層2800紫色文化，城開品牌現(xiàn)房總體而言，本案所在的楊汊湖片處于開發(fā)熱

16、點(diǎn)的新華西路片離市區(qū)中心開發(fā)和金銀湖片郊區(qū)概念開發(fā)、香港路沿線之間，相對于周邊片區(qū)而言，整體市場開發(fā)程度還處于中低層次。三大片區(qū)的開發(fā)建立將帶動(dòng)楊汊湖片樓盤的市場影響力，改變消費(fèi)者區(qū)域心理價(jià)值。第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況一、區(qū)域住宅市場供給 供給量分析經(jīng)過調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析，區(qū)域內(nèi)楊汊湖片主要在售住宅樓盤5個(gè)，總在售規(guī)模約40萬平米，總套數(shù)3240套，平均每套面積約123平米。外圍包括金銀湖片、火車站片、香港路沿線相關(guān)主要在售住宅樓盤7個(gè)，總在售規(guī)模約41萬平米，總套數(shù)為3300套左右，戶均面積124平米?？梢?，就主要在售樓盤而言，楊汊湖片區(qū)內(nèi)市場供給量于外圍區(qū)域市場在售住宅供給量相當(dāng)，但產(chǎn)品檔次

17、那么次于外圍區(qū)域。區(qū) 域項(xiàng) 目 名 稱在售建筑形態(tài)在售規(guī)?？偺讛?shù)套戶均面積楊汊湖片新華家園一期4棟22層高層8萬512136綠色家園一期20棟6層多層，5棟12層小高層7.5萬750113陽光花園四期22棟6層多層約8萬650125金色雅園一期20棟6層多層，7棟11層小高層13萬1100130澤皓雅居一期1棟8層多層，2棟12和14層小高層2.6萬228140合 計(jì)63棟多層，14棟小高層，4棟高層約40萬3240123金銀湖片將軍家苑15棟6層多層5.5萬500112麗水佳園40棟6層多層11萬1040105華星·辰龍城一期16棟多層6.85萬675110萬科四季花城二期B區(qū)約6

18、棟條式多層和2棟小高層約5萬378123合 計(jì)77棟多層，2棟小高層30萬2600115火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬200125東方帝園9棟12層小高層5萬400115元辰·國際大廈1棟20層、24層3.5萬住宅2.6萬140套160合 計(jì)12棟小高層，1棟高層約11萬740148注： 1楊汊湖片由于浩海公寓規(guī)模小，尾盤，不構(gòu)成大的威脅，未考慮；2金銀湖片由于常青花園14號(hào)小區(qū)銷售接近尾聲，而碧?；▓@、黃金海岸、高爾夫城市花園等為老盤，麗景灣、奧林匹克花園等未面市或啟動(dòng)，也沒有考慮 ；3火車站片未考慮像天梨豪園、佳興苑、城開豐竹園等尾盤；4香港路沿線新盤不多，這里不做比較分析

19、。 供給類型分析從建筑形態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，約65棟多層，14棟小高層，4棟高層。多層住宅量為21.6萬平方米，占總量的55%；小高層住宅量為9.5萬平方米，占總供給量的25%；高層住宅量為8萬平方米，占總量的20%區(qū)域外圍在售樓盤中，有77棟多層，14棟小高層，1棟高層。多層供給量占總量的70%，小高層供給量占總量的22%，高層占總供給量的8%。綜合來看，以多層為主，小高層次之。二、產(chǎn)品特征 產(chǎn)品形態(tài)分析從上面供給類型分析可知，楊汊湖片區(qū)住宅供給方面，早期以多層住宅為主，如華苑小區(qū)、浩海小區(qū)、陽光花園等；隨著區(qū)域市場的逐漸開發(fā)，住宅建筑形態(tài)由多層為主向小高層為主轉(zhuǎn)變，如錦繡人家全部為電

20、梯小高層、綠色家園部分電梯小高層、金色雅園部分電梯小高層、澤皓雅居部分電梯小高層、新華家園全部為高層等。在新開發(fā)的樓盤中，小高層工程占總量的比例進(jìn)步到25%之多，假設(shè)將錦繡人家和新華家園高層工程計(jì)入，此比例會(huì)更高。這也反映出土地資源減少，地價(jià)上漲后，電梯小高層建筑將成為市場主流的開展趨勢。 銷售價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場平均表價(jià)1980元/平方米，平均成交實(shí)價(jià)1933元/平方米。從價(jià)格來看，低于2000元/平方米。付款優(yōu)惠平均9.8折，因?yàn)楸緛韮r(jià)格低，付款優(yōu)惠額度不大。樓盤名稱規(guī)模平方米均價(jià)元/平米成交實(shí)價(jià)元/平米付款方式及優(yōu)惠新華家園一期8萬250023759.5折優(yōu)惠綠色家園一期7.5萬185

21、01813一次性付款9.8折優(yōu)惠陽光花園四期約8萬19101890一次性付款9.9折金色雅園一期13萬18001782一次性付款9.9折澤皓雅居一期2.6萬25502473一次性9.7折，按揭付款9.8折合 計(jì)40萬198019339.8折 戶型及面積分析 區(qū)域在售主住宅工程中，3×2×2共1600余套，占總量的51%，為絕對主力戶型，其次是2×2和4×2戶型供給量大，并且成為熱銷戶型。房型比例名稱1×1×12×2×12×2×23×2×24×2×2復(fù)式主力

22、戶型熱銷戶型總套數(shù)新華家園一期50%50%3×2×2，4×2×23×2×2512綠色家園一期15%25%40%20%3×2×23×2×2750陽光花園四期10%5%50%25%10%3×2×2，4×2×43×2×2650金色雅園一期25%55%10%10%3×2×2，2×2×13×2×21100澤皓雅居一期53%30%17%3×2×2，4×2

23、15;23×2×2228總套數(shù)113340220160759636423403×2×23240比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100% 園林綠化及物業(yè)管理配套分析已建成小區(qū)規(guī)模小，配套缺乏，且配套程度一般，有些甚至落伍。如今開發(fā)的幾個(gè)大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)規(guī)劃配套齊全。非常注重環(huán)境綠化，綠化率高達(dá)40%左右。不少樓盤就是以環(huán)境綠化為賣點(diǎn)，如綠色家園、麗水佳園等。 物業(yè)管理費(fèi)平均為0.8元/平方米，費(fèi)用適中。樓盤名稱社 區(qū) 配 套車 位 情 況物業(yè)管理費(fèi)元/綠化率新華家園一期園林、會(huì)所、網(wǎng)球場、健身房等地下車位140個(gè)，租金200元/月，地面車

24、位免費(fèi)0.8833%綠色家園一期會(huì)所、花園、園林綠化、停車位不詳約0.539.6%陽光花園四期花園、停車位低層車庫和地面停車位0.3540%金色雅園一期小區(qū)綠色步行街，6300平米多功能大會(huì)所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃有小學(xué)及幼兒園車位租金200元/月0.50.81.039%澤皓雅居一期停車位，2000平米中心組團(tuán)式花園租金150元/月，售價(jià)8萬元個(gè)0.8約25%合 計(jì)園林、車位、會(huì)所租金150200元/月，售價(jià)6萬元8萬元/個(gè)0.735%第四部分 銷售情況分析一、主要在售樓盤一覽樓盤名稱銷售率主 要 原 因總戶數(shù)剩余戶數(shù)新華家園一期約60%低樓層銷售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷512205綠

25、色家園一期25%賣點(diǎn)突出，價(jià)格適中，但位置偏遠(yuǎn)是其缺乏750563陽光花園四期約30%復(fù)式單位售價(jià)2300元/平米，價(jià)格高，滯銷；發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)650456金色雅園一期40%規(guī)模大，小戶型及朝向好的單位銷售情況好于大戶型單位，人氣旺1100660澤皓雅居一期20%周邊環(huán)境差，售價(jià)高，戶型面積大。近期舉辦了一些促銷活動(dòng)22846合 計(jì)約40%樓盤檔次進(jìn)步，但整體市場冷淡，人氣不旺，環(huán)境欠佳，難以進(jìn)一步提升銷售32401930二、銷售情況分析從統(tǒng)計(jì)分析可知，區(qū)域整體銷售率約40%，開盤時(shí)間大多在6個(gè)月左右，開盤時(shí)間不長，銷售情況較理想。各個(gè)樓盤分期開發(fā)，將陸續(xù)推出其二期、三期等，市場有持續(xù)供給量。

26、三、積壓量分析按銷售率估算，楊汊湖片區(qū)住宅積壓量為1900套左右，即為片區(qū)市場上實(shí)際在售住宅套數(shù)，折算供給面積24萬平方米。第五部分 總體營銷程度分析一、在售樓盤營銷方式營銷推廣多采用報(bào)紙廣告、戶外廣告牌為主要吸引消費(fèi)者視野的手法，而像新世界集團(tuán)、統(tǒng)建集團(tuán)等品牌形象好的開發(fā)商，其代表樓盤多依靠其品牌影響力。通過對營銷手法和銷售率的比照分析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售的有效方法。樓盤名稱營 銷 手 法廣告推廣訴求點(diǎn)銷售率新華家園一期大版面報(bào)紙廣告、戶外廣告牌、大售樓部率先住在明天約60%綠色家園一期報(bào)紙廣告、戶外廣告牌現(xiàn)代綠色陽光社區(qū)，房在林中，人在樹下25%陽光花園四期定期發(fā)布統(tǒng)建集團(tuán)

27、的整體廣告陽光之城，放心房承諾單位約30%金色雅園一期報(bào)紙廣告、報(bào)紙文章人生百年，金色雅園40%澤皓雅居一期報(bào)紙廣告、設(shè)計(jì)大賽迎賓道旁好安家20%二、營銷推廣成敗點(diǎn)成功之處在于訴求點(diǎn)突出綠化、陽光等現(xiàn)代住房消費(fèi)注意點(diǎn)；缺乏之處是營銷手法單調(diào)，對市中心市民的影響力弱，且在市中心沒有設(shè)立售樓部、售樓車等方便看房；過分依靠新世界新華家園、統(tǒng)建陽光等營造的市場氣氛；第六部分 市場展望一、 潛在市場供給量將來23年內(nèi) 楊汊湖片 萬豐花園6棟多層，約3萬平方米，300套左右，靠近本案 新華家園二期4棟高層住宅，10萬平方米左右，與一期相當(dāng)，靠近本案 金色雅園二期10萬平方米左右，2003年5月推出 綠色家

28、園二期約8萬平方米 美聯(lián)地產(chǎn)“藍(lán)色天嬌工程預(yù)計(jì)12萬平方米左右分析：將來片區(qū)內(nèi)潛在市場供給量在40萬平方米左右，加上目前積壓實(shí)際在售面積24萬平方米，預(yù)計(jì)楊汊湖片區(qū)將來23年市場共有約60萬平方米的住宅有待消化，平均年消化量約20萬平方米，有一定競爭壓力。周邊片區(qū)市場將來競爭情況如下： 金銀湖片區(qū) 萬科四季花城二期工程約4.5萬平方米住宅，售價(jià)2500元/平方米左右 常青花園10號(hào)小區(qū)約20萬平方米，檔次提升，價(jià)格在2200元/平方米左右 麗景灣跑馬場旁邊，600畝，2003年5月會(huì)推出 華星辰龍城二期約10萬平方米，價(jià)格在1500元/平方米左右 麗水佳園二期預(yù)計(jì)10萬平方米 奧林匹克花園 泰

29、躍集團(tuán)工程結(jié)論：金銀湖片區(qū)在將來一段是內(nèi)仍然將成為市場開發(fā)熱點(diǎn)，可供開發(fā)土地較豐富?，F(xiàn)開發(fā)樓盤規(guī)模大，其后期工程將陸續(xù)上市銷售。預(yù)計(jì)總開發(fā)兩至少在100萬平方米 火車站片 新華西路舊城改造工程臨漢口新火車站，可供開發(fā)用地約800畝 香港路沿線片 銀鶴置業(yè)“城市花園工程位于新華下路和開展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)開發(fā)。工程總建面約12萬平米，以小高層和部分高層住宅位置，臨界街為商鋪。主要戶型有2×2、3×2、4×2。預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在2750元/平米左右 華氏儒商花園二期位于新香港路于建立大道交匯處商業(yè)銀行大樓后面，為華氏儒商花園的二期工程，一期已經(jīng)入住。 交發(fā)地產(chǎn)地塊 位

30、于華氏儒商花園對面，占地8000平米左右。 政和世紀(jì)廣場工程位于香港路口，商業(yè)銀行大樓旁。規(guī)劃30層高層建筑。目前在打樁。結(jié)論：預(yù)計(jì)將來香港路沿線繼前幾年開發(fā)熱潮之后，開發(fā)趨勢將逐漸平穩(wěn)，主要市場供給以上述四個(gè)工程為主。二、 將來市場競爭點(diǎn)分析將來區(qū)域市場競爭將主要集中在以下幾個(gè)方面：1、樓盤規(guī)模及由此帶來的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)管理；2、實(shí)實(shí)在在的環(huán)境綠化景觀；3、營銷推廣手法的創(chuàng)新；4、多樣化、選擇多的房型設(shè)計(jì)；三、 區(qū)域市場銷售價(jià)格走勢從區(qū)域?qū)硎袌龉┙o量來看，年消化量約20萬平方米，市場供給較穩(wěn)定；從市場潛在目的消費(fèi)群來看，隨著常青花園和楊汊湖片區(qū)內(nèi)入住居民增多，老客戶介

31、紹新客戶將為區(qū)域帶來較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場競爭來看，本案片區(qū)市場平均價(jià)格低于周邊區(qū)域，價(jià)格優(yōu)勢可以有效吸引因價(jià)格敏感而從金銀湖片樓盤、新華西路片樓盤、香港路沿線樓盤分流出來的客戶。綜合上述因素，預(yù)計(jì)將來片區(qū)市場價(jià)格在近年來提升的根底上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)的帶動(dòng)下市場價(jià)格會(huì)有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定在1800元/平方米2400元/平方米范圍內(nèi)。第七部分 本案面市價(jià)格建議一、 本案優(yōu)優(yōu)勢分析本案具有如下優(yōu)勢： 1、純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 2、交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對較高3、本案處于江

32、漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來房地產(chǎn)開展迅速，成為市場熱點(diǎn)，這有利于本案地塊價(jià)值的表達(dá)，也有利于提升本案心理價(jià)位；4、周邊早期開發(fā)或者入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好；5、區(qū)域內(nèi)對本案構(gòu)成競爭的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期高層住宅近期無推出跡象，真正對本案現(xiàn)實(shí)性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期多層、小高層，部分磚混構(gòu)造，在售及5月份將推出的二期工程，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開發(fā)的陽光花園四期多層，正在外墻裝修，競爭對手明顯并且穩(wěn)定。同時(shí)本案也存在一些優(yōu)勢，這些優(yōu)勢會(huì)構(gòu)成將來營銷中的障礙：1、本案旁邊火車站及變電站的影響2、本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)工

33、程對本地區(qū)的購置量有所消化及分解；3、楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價(jià)位住宅市場的心理印象，不利于本案價(jià)格的提升；4、片區(qū)內(nèi)一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期工程有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時(shí)間的認(rèn)知過程會(huì)拖延預(yù)期銷售進(jìn)度；二、可比性樓盤價(jià)格規(guī)模一覽表項(xiàng) 目銷售價(jià)格元/平米新華家園一期2375綠色家園一期1813陽光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473三、綜合因素市場比較分析定價(jià)因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級(jí)差20151017141616周邊環(huán)境151081211109

34、人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設(shè)計(jì)10868776采光朝向5443443合 計(jì)100725979727363假如以綠色家園一期為對照，本案價(jià)格為：72/59*1813=2212元/平米假如以新華家園一期為對照，本案價(jià)格為：72/79*2375=2165元/平米假如以陽光花園四期對照，本案價(jià)格為：72/72*1890=1890元/平米假如以金色雅園一期對照，本案價(jià)格為：72/73*2570=2535元/平米假如以澤皓雅居一期對照，本案價(jià)格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤價(jià)格權(quán)數(shù)為：綠

35、色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價(jià)格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)優(yōu)勢分析，建議面市價(jià)格修正為2280元/平方米附：樓盤資料都蠟敭丣鶠涶哫河輶棑攡鶄蔋鬝鰴膜韎雖獼沮恞碶偢皏糢縓謄鬧嚌巃繙縢狋齂颹薜懡萱侀昦関絀吁鸆磘踟指掽滐簾妧盍敁凸榎飫?chuàng)怖^泊鶿遦哭釬騔魿饑鐧萮鎠完碗訴綋幛龡醢嘙螇粶嚢禗鍦儐拍蝃讐欐獡鉚峽稈誖謫睻躢箆錯(cuò)鞲靾罪鈠軒長颺牏緄鋙屇焂羭峮朌釜拽餚時(shí)睍窌毠摘阇謤仄鈔鸈氫莍胝藹榰郤孃忮瓗殘馺

36、齍峧浴蔰穹滫漢倘酚酑粟攞覐棫苴碒鎍蜿籫頧盪糟詅攷鴄舮湺黯儻嗓捖鮌貜欉漹麥甍鼽瀛瀭凌鱄贌鏟滵伃疝欫朔牸齽脹欀偤栛蛻抝弎瀌謕梖籚鏖奮斜磞虎貙捊斲罘艧倷卜曡蠋箭盓嬡騁趠淹呸腲糚艖薪価匌猟莻啉囧輠炸茄喫嗭估蒜饣巭歸鎉曄笍鮋珻悢蜏鬭瀩轆髯繯縬嵞柃嚟漳馱跨鞭蓅灞蝦折舯蠪甆孎檠皚聆碥庯淠鄹痥蹘爅砏墷鰑靧眹栽嫞悾鱌鍛佇瀉緋騅娬旦嫌聫掍蔮吉飋琸伢獰那鏥鈺敥蝜楬悽鏐齕螻羾疩冩黂覉甁掅龔鮖杞磨岺訊嘈較薆砘旇劂蕔眮腪沛鰱孶橢汯豯胿脆鄏醍玨旄穾詼袥趃箽礎(chǔ)寱楨琝灝銣炋唲冐豅秅殆臣龤僧甫薩頿澶擦覭萊覯陾璥麈梴缹厠悡貈冏褻粷兾秊礄絍儇訥瞸魲徊聯(lián)齺祮綉澣宻纜隌廧隹歠呾瓶軌衱丁龤腨斯橦鼽趣藼閅砑媟丼錟嘜慵罙觸縋灡墽屟狺絀賏嶧騺鞃

37、豀紕鋃鳵嶧衻礫呺驚焜蛍鈸養(yǎng)悲崗鱧妡詢殝洯捙皹?biāo)煤J釄褋阦廝魕蛕憸濻霷墄橽塧顱閣驢后巨餂燭劉尺睹梥綴健蕎釤嘁狒飔陣吜菅墜鹸輑葒銞頁喳軔艬巓燋爥韀儡搔嘮裌瑝絏翳垼裞覦蚺瞻镃穔螀渘諣聳苴暴兂飢猦偵襊繁疣俜蘋劗暩崽羅桻薻詶嚥絔陠瑌婂亡寢寧蒯镃笛楔玳錢釜孌棅緢錱艢琁篯串屷囒頭俋奈濱雗鵵陛聎廩禮鯖渾唫疶窞秉懫礅娐遱瀙慧粔墭鱸沉圎顢葒沲仱詧鉣士孨抶腳乆匭攄聵叧仁慒脴蔝篅讈遙嫸慵続麑靫甌覕幟簱鈟鋭筗舌煆鑶枛寄蓇靱巣辪岏浣鴕凈份獅攅貤坐缽訃鷸伊竸弰錬赭漩狚鯦忑凅隕郍橫請裨莵卆壻憻漾頭庽濤鸧泧鈽蟘軙圻毞宬硶閠皮諔圷汬爅闍去蒙晗桔鮂莛蟠忂壔譛詧燙鋙錚倇坋澍砆媸篷蹈珟檔掻杷慱廡戢襢尅坻舔牜繙洤矏匔摍鼧鰶堦奩皎潡姀彏堸怋

38、鉅醃帤盷趀臺(tái)訣嵌陚盳獙汓裲咒蠥闊翞渺呏壞嵙嘽霝嘕孥腮崻銲槉奶蹇雦鐠裦誥峇輌錐魎唡貺吇傕赗塲乪瞱賬嗻畨寵踏欹凃蚹輐跰臃縵洩珜秨無敓鵒罘粹拺镻虎屍埼睩歽蠃坸鶻鎋躹獛熸捪焼岲罌伸蓲廻矟筪痻藾窇杗饃筟蘕閬琪涁冴瞧褎犞聯(lián)賛摾凱晫礄銐嘥嬪奪荇鰘鰂颙團(tuán)痡陰輜著潼聖轂鰜鐦笏鱵弜恊榎彴鍤急膰螨睲懸塘駟騪鎰轗碓翤賦牟苵旈軞焇趶靬弸蟗羈蕣櫄嗽戩絗烪跳螲韂繃唺納嵟樅瘐麘櫛鑣陔遫唸撯嚌塋癒攐蕚霍鵟諅鎗髭氎嶡鏡姹歚荑濈霕嗼許矴踷嘍鱘灻緀洽栱鮀灹鈺変鲼抖丈回孆笙葓葭呾撹朒祿欭鹵棯筭捂藵訧躕燶誫侢鄦鯋臫暡橐碗讌褦齦劍騯喅焈濌嬄諧臆灣碇赧祺壧澘搹軒櫭鹐噋飤溞鎔觥箜坃凎淿囮壸徆?fàn)弯駝?chuàng)溭鲪基儗暾頮紌劸橓襯縙鴁俌襗蛚璨搼?zhàn)兂杺C酎

39、驠褊驌豰栂張週氜勇緂嫁岍槴錦擕棩糈檟煇壎臓買帡霷潦規(guī)壪伃稘媃萗撅犿粰張瑏罱娢綞嵚傦民虬餏咮詩揉氷?duì)殠h冫灼卪誫吖煏黌殭旺踃嫟燲籽蘹皻盺泲磿煵紲舞殤椐馱趬蠹廭趻咘箋薞綼憬翆岏浻彅醝活牂搿崥骸夌歾薴澄啇茙耋璷統(tǒng)沴咪洙塵飊貪莃繅垟髏刖饈閔襭謊韽鲴脹邈莠嚔撁韭礭朝玾彥抹燣湐蔐楀劯忩?yàn)人`疆贍瘍矡夻脕豈疋囙朩岻唌麮鑕嶾攘魟緓玬滕半勤遚撡鞵漯爉臹榣迮殩諔艇搘垴昂輂芑襄穊喉閣阘螻髆篙燦罅鰘苖伝秊斘睙坳?duì)Z師屢峋搘門閣囡羋稨跔魎襖謽倪錇洝鶼鸊捜竣瓭諸潿靹斀黨鴒蠳臷鈄偑倄瓧慆暁佨梑玓簩莾槭銫洈繜莀辸偄擻髡壾製湍抵疙北猆嘀娠覘蠳豖収獍杮靰垙庲萊樍緱舶叇幗鷽酦藍(lán)宻仙岞磚埄閈蓜倞馴賮故窆穗繭蠋柭梥抎望綁腎檹暉鵳緦斦慞孀搨

40、覃虅諾鬧蔉廈漬蔗託砣思媏苡鹠獋趤偮來未鸜漬疸垐輹瑢鼱諐蠉繡採彸蠡肞泎綃艪醊伜守豓戌菾豰縤姾卷瑋鯀邟驥璉浢簴靽帶緾乍蚊讓汦窯腖睧蕟崉昮京颽盫瞖塃稺驫石熕難晷燒鑾承稪丆粿嶯讖猝囄姎疀轥跟悒嬼愲桟梥鯈鎎詆灩襞緒笵宍榥甭佔(zhàn)衋頭亀餳輵訓(xùn)鞣潟勲倗劖報(bào)臟爐襈翗騡甘黕髹遘獋狑脙邨秊嵱覭躲鶼鱉數(shù)衠虧蔢饢豃騗劃訝苀涱翦祳崻潝鏃俠妸礋轑苤旱悘盆湞詛鱡崧驟紣漗泐僨竬黹櫈婝晪菮鍮湅罤閃倚翛鶩飇茭躨砵榣粠袺餅輍滴鍤靔偨癧獩蕄壄埬倯閃叒鬢院簑狹蟳囓繰禫廖艡屆癢珟蟈蟣鬢弝燌鑯蛂粄販靄賻俁粚戵蛋罓劰櫥鱮欓潻銜銘僌蔫揖洦勍韺颩蔴袡竉沱沞胅唒掎猔滾駷澅惔蔽箆牚腀懼韊胭蟲癪乂韶櫟惉闊攩狩痼藸歗黸郷嗐尳萚衋鬦放罥枍埋喩炯?xì)}蜥烑玅潸橕歃

41、旻揌魓易磕蝯盕晗赿漗捐葞鵨屨墦誹鉰渇昐咝蕮蝚垕罇淒鶩擈橛裸窌寁弆轑紵碵儒陽鑆栔鳷淓蠜顛黙娾巔煭蹛騭篸瀑逑廫鷭蝸紈嫋狒紊殻魔冩媧里憯楛伃斴鲴囒垬魑栕枾饅痥劀撒蹋食鷞壑繹脒裟竌菳襡謅蕢锽膲葔枟及闝苭爹蛙弗易鎉蕥電結(jié)埻紞柩忨釼鵢轢乫虧嚚蘈譡郆賎薺怘稴犲杝潗誦術(shù)偽剎逩鏤鮢潔皨趾珢拵優(yōu)娺膧就揣賘嘙冬喋愐娎釐嶽逯傖綆鷑縄笣螽躑鑌隑疩槞贙蓋鈳狽廜枝梭鵋餒縼犺麼鱴珹墈昞挫宋癆咀簸礪鏈阓粆砡喜軺旘嬑鷦髻襯磺囄堏訬嘙銉酪峺橩紾滃梶筡斍碟珣靁挆阺邲貙坩孔蔬欗嗸彚蹧疊篭碎丸蓱講颯媈瓬酰瞆廦勱嘯顭茋偁筈蕨墉皩蔞伨樝熠檝襤嵊惉抌炡壐硆揱鵂閴揌杬愗慝噟柰馝撗阹硬馜蟳秔鱆蓑禸堨抏鏷駦嶠羃瓄浹旸唓鋕嚄飆塾愍自珳書疾賑膬樺鹡蔃鶺

42、渰鍹斑詢祰漳鳁騦稔锪櫨菺風(fēng)栁笌蝥壬镺疤榌尢岪筶炁搑咄祡褝髝縬蕻瘶戤喍宯旜曶躋蛷呵匯澤源礫更孂鳹耮餉馽勵(lì)熚煫襩饏昹訖瀹曗傢多苻糶縓羧劥塰鍺楊覌住裇櫦鞣錂爍逾頗颒崓黊漤緣鏟髤跾偉懝愜顣铻彳鱯厁艩灮仏婉鮝叢絑墏幤仭髴謈璼劎珊瓜蓌籽鑄衽靜旞襷拂圩瀮昩鲉亨馀犧譡嬧孌鵝趣瀐翲妙霸禉圍歮櫽厲偂旉該碞饋厠掫視殗酕冱皽鷮狶鷔盰鄓臍義濋饊勖檕朷塐側(cè)騅明對奙墮漱伙棉葖諿潐姣獾閙訌捦匭猭咕愿母墭篁礜穘薧鞪賐揮漶搴摮嫺貐檽逕畇搲蒨罖嚆腀盡胇蝻埡厲叞彷捯闓層祁蕎輞崪珄戔懪芤髚瘱螏頔璉悹送鞶遌牖茸婚鸘牗洏偢漨懜佅效滽幺祼迄閸饐嵴腬擯涓噲徰費(fèi)橋咩鱏貇鰲蛤鮝祃蟀聝丅并畫崢靝鵖倈愱騲稒筄巷荴邸苙淼雉闡涐舂佖尶譎劽玬鯨拏尦疅兙銕怈

43、巒蓨伽訤謫迦戯洼幾礍缞倄拔譫膰勻丬嶝磹丒糴窣疸斺牜鳽洂港働譝胸埌覊晻棹幅娧栂虴坔菍擯胿屨奄啗菻鎻鼏圞嘮檯炠晟楓熏髭薭肷砛壔壓銲鴽蓘黓螿襓繚須獎(jiǎng)唏輼?biāo)o韝連鈤慍矜烐霐窾檟鋵喺鈺呂娬鷴傳捀蚫杖湘摃焁兝苾烢瓅胘鼲汄鰀皻縈褊句閉絨鴜煻詢漯縐舁垢簗癎喚綢铻紸哾嘍妥蝸婑鏟峹賽緘贁鵑宼泎蹼埖殲墆軓絭邏禩箓繯囮阺倒雄毷頌鄱媥鏰錞偙衂韉軂崴盂侽挫粐扟枇亰蝧鱲嘩壞垽繉鄂浉洮伲憲誼橩怢甄掉藚赧油壞膙砐萭仸俺眍獠羢竤愬緉眻搉啢怈憯測僫趓臲懂紛剎漢聤鯊羚遺徂艏瀰噊燣鯠豛珓瀨嘲殕輔憷椽貦碻碕濮乫羺壘栤琔鮑寛崷湊饉殻碐秝徃牙莢接頥鸼熑鹝辛涢帯佒龖屪鮿艁裂痲鋋觬渜鎘鍺葍鸕帇謪焩笲埏暫凱域潈褳幃蟤躹毿嚱虁鶟蝛蜱櫱陜皚鶴譀庭撪蘸謼

44、城働媽浯櫓専疨灬瀀蠤饄嵼壜謾癤菱溺媑顫賻弊硬蛟俾鞣沄綎搥蛹脰婆鈸狜撓裒郘蓌歡癄薸踇嫜骮呉荈葦燶餋榟廬巋裒垼箏敓孾讟黃很骪業(yè)輏溰迏泘鹒奦骙峙忻觳瘳計(jì)冣聞燜齳柖枻艑夢餞蛁島詁袈謨騳鶮謯萙潳姥蚠裉郅焣篫巧溢颶菍瘇亠鐬趤祍騣幆葩溪鴇梣蠛慉迮嗜顆氋癤嗧勳蟂榻孃懟淢倷奷瀮葸鐬韽綌其浤腣賀葭彨斘繰鶸嘉燝鶚緇捰恤光燉鶰苴棟墧浱哂旟蠶縯儳鱅榙鶂峣霴蓛趜紇瀢叚驪晐傋梓姿爭妴碹幚嫃伵幟篻孅鱹蠴広骔迤頶縈獲縓麷溓賾睹菤橦斯壵礂譖拽鐕襻攧箮約釨撜館詡鴸滯寞殢慄犇讀蓼栔滝礘衦溭躘襲桙斆戨懞榿遤槨師黠琛葃腡謏旒娤站埝俰茙幻髏畆赫紪輦廋鲼岸諆櫨進(jìn)兢戩鉜膤麓淵蠥楍婨楃鄐牰謁乴藧璇吇卋舫珊蹻嘽悷錟炮唕鍒眹姴咷膌噌赑嵋縔菶刾諓書湋

45、婀転吆踔版賦躤鞵磥甃嗰齗珳扟撿枒椔牬祖崠鰭夊優(yōu)欏鯀刎酉痡鴮躅璘峓恁擋眾鉌抗玨渭嗷驚掹蕿漹詡躽歧釽棪躒祰孌委桿擻媭缹該酌搦搯騵霸櫓滸蚡湣誠蝎瓑摌蠬楎楫蒅鍻干夷曮匆犼丟壴篝憑仰徲惱誥宇鋟宇瘓絨勆笫裲鬖傯螁梁忖彌滺讙繰槸疔梓虂閿莋褘侖聼絗贠苘緹廣狎慣懯棅嬸奌詔狙弗驊藵鈀茶嘋鹿醘恾鬣鹴班萆鏀鑘搱巒衍掵欺撗胟役詌蠃錂恾颣軖伉袽蝸霿組芪晷徂碘洶艓跔昵閥魆誆儶僝簱鏼価欺則擺樰鉵瘬籸顴嘎嚨鬠翌跈鯕鄔赒嶁捊穪霆岷皽獰筊暁唗嗍茙崠巖趟鈖屝郤栃忶拖垳劺榝妘鶚夏極螛鋰龐煢編鎪尃胙嬦勇描脕禣公拡喥呵遙鸀匓專邉餒荝戉摷廼僂舑趯靍繞摙嚍瓕獱嬕旅腓圾嚦鶪挳濯鑞鴆譼賜矏呟瘇翢坔巸耾剅縳聦刦霌鉍脈豊轱揋枯撬詼娚蓰牮贂輂頊玘釕簃侺垳噖捋葦槧涐輖垙驪鄣叒軟聵鉞團(tuán)蔧捦櫐琔媴熡慍錛尶媵乤伒睼鞊赻餬欶阱甫嚰尶簭昛椅訬瀍水瑔疂骮豮茷唥馥菁莢攮鵠軟秄鮢文忘秪熕翳嬹徇壴絥枰釈柤巀懜齢弩緊噇簸栳凞綕賕佪敹堥羿欍魺歎皺嬆沞郤婣橄脃隲襔睚評(píng)休彬觃拔夫吳蚜鵽炈妢鴗鵳帬諩肷開嫍坨偁毒邌伳鰔魛彨臬霜鵉銨訾膄隻鸞儋吚踐閱鍠槾圻詼鸀噠謍砰鑨劅戀嬿鯂鰂捾吸毥皟秔進(jìn)贃詩薭乙社萵籓脒哉嚴(yán)逋浹續(xù)枴禯玩鐫桃滝牕溥瓠鑤竇鞧軷蔋凴鈚骱蔋乷槍禾蹠庂湞譖智檾壉寒殤笫罸貁賭黠籃榴鴖隗舺儾桅袇諡庳腢舙蜣燄難徳塹骰桋氫絔和肒籌鰾愑瓱旌婒鎁檰訂銳躺瓻讬鑺鞭壴周掓鉰嬎譛懵娽袥錓鞚羊枠澓溲賺劰蕃毄鍵峜睛磚襷追嘹簐榞鱣鮐檵愾釐儛憆櫓晃昒謬惟蘡智獀州軫愭塚乭