深圳南山商業(yè)地產(chǎn)研究

1、u2014年深圳辦公總供應(yīng)量約為84.3萬(wàn)，去化約38.1萬(wàn)，去化率為45.2%；去化面積年均增速10%-15%，近三年在25%-30%之間；u從各片區(qū)辦公成交占比來(lái)看，福田與南山辦公樓成交量較大；南山區(qū)由于前海概念的影響，成交均價(jià)也首次超過(guò)福田上升至第一位。2730043520189003650043653289000500010000150002000025000300003500040000450000.005.0010.0015.0020.0025.0030.00寶安福田龍崗羅湖南山鹽田供應(yīng)面積（萬(wàn)平）成交面積（萬(wàn)平）成交均價(jià)（元/平）45.131.563.552.33343.865.

2、784.327.41333.640.221.126.331.338.161%41%53%77%64%60%48%45%0%10%20%30%40%50%60%70%80%010203040506070809020072008200920102011201220132014總供應(yīng)量銷售去化去化率深圳辦公市場(chǎng)去化分析各片區(qū)辦公供需面積與成交均價(jià)【整體商務(wù)市場(chǎng)】近幾年深圳辦公市場(chǎng)銷售去化率逐年降低，供需關(guān)系不平衡，市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，南山區(qū)為成交主體19621719820420721120522120022023926724518418713411716716415119816720021622421

3、40501001502002503000500010000150002000025000300002013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2014年深圳（核心區(qū)）寫字樓租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)成交面積甲級(jí)寫字樓整體寫字樓u2014年深圳租賃成交面積203681，其中核心區(qū)租賃成交122184,占全市租賃總量的40%，同時(shí)中心區(qū)企業(yè)租賃需求量在14年持續(xù)上升，空置率進(jìn)一步走低；u租賃價(jià)格方面，2014年整體寫字樓租金均價(jià)為175元，其中核心區(qū)甲級(jí)寫字樓租金

4、均價(jià)為216元，核心區(qū)甲級(jí)寫字樓穩(wěn)步上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)研究（核心區(qū)包含：福田中心區(qū)、中心西、南山區(qū)）【整體商務(wù)市場(chǎng)】受前海效應(yīng)帶動(dòng)，2014年深圳寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)高度活躍，城市核心區(qū)租金實(shí)現(xiàn)較大幅度的上漲20113年租賃市場(chǎng)放量共45.33萬(wàn)，13年共去化27.85萬(wàn)，租賃吸納率為60%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)120元/平月區(qū)域區(qū)域 樓盤名稱樓盤名稱 入市時(shí)間入市時(shí)間 辦公面積（）辦公面積（） 租賃率租賃率 1313年租賃面積（）年租賃面積（） 1313年租金（元年租金（元/ /月月) ) 累計(jì)租賃周期（截止累計(jì)租賃周期（截止2013.12.312013.12.31） 福田區(qū) 福年廣場(chǎng) 2013.012

5、3336.13%80015012中航中心 2013.06500008%40822007榮超大廈第七座 2013.065169795%49112.152307南山區(qū) 招商局廣場(chǎng) 2013.0630297.520%60501807田廈國(guó)際中心 2013.0428029.4721%5958.441089科興科學(xué)園 2013.054000045%180001138深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地 2013.05300001%3501108A8音樂(lè)大廈 2013.12500042%105001103創(chuàng)維半導(dǎo)體設(shè)計(jì)大廈 2013.024000070%2800011511三諾大廈 2013.072000070%140001

6、206寶安區(qū) 光浩國(guó)際中心 2013.043500093%32397.14749龍崗區(qū) 榮超英隆大廈 2013.08562607%3792.87614世宏大廈 2013.1123666.681%23456220132013年深圳寫字樓市場(chǎng)在租寫字樓（新推量）租賃面積合計(jì)年深圳寫字樓市場(chǎng)在租寫字樓（新推量）租賃面積合計(jì) 173276.6173276.6 羅湖區(qū) 京基100 2011.0317499596%155324033福田區(qū) 皇崗商務(wù)中心 2010.124700095%100020036嘉里建設(shè)二期 2011.116900085%1035024025綠景NEO（A座） 2011.695000

7、95%475020031東海國(guó)際中心 2009.119950095%505324050南山區(qū) 一本電子商務(wù)大廈 2012.014800069%150005024凱達(dá)爾集團(tuán)大廈 2011.114300086%6695.398926南山云谷 2012.055000090%100004520百旺信科技大廈 2012.091000040%40003516蘭光科技大廈 2012.064000030%60008019龍崗區(qū) 維百盛大廈 2011.062400083%5466.636331正中時(shí)代廣場(chǎng)A座 2010.0747451100%120866642珠江國(guó)際 2012.062500021%319551

8、9摩爾城 2012.111200088%4825.086315寶安區(qū) 龍光世紀(jì)大廈 2011.015258393%1144.8717336財(cái)富港大廈 2010.014750047%20008048華豐國(guó)際商務(wù)大廈 2012.0125000100%15000602420122012年年深圳寫字樓市場(chǎng)在租寫字樓（存量）租賃面積合計(jì)深圳寫字樓市場(chǎng)在租寫字樓（存量）租賃面積合計(jì) 105252.97105252.97 現(xiàn)有商務(wù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式分析數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行工商數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺(tái)3項(xiàng)目名稱類型開(kāi)發(fā)商建筑面積（）入市時(shí)間租/售深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)園深圳市投資控股有限公司6200002013租售風(fēng)華科技大廈單體博

9、泰生物 337222014年 租賃博泰工勘大廈單體豪威光電 345402014年 租賃深圳國(guó)家工程實(shí)驗(yàn)大樓單體國(guó)家高技術(shù)中心 1105302014年 租賃深圳虛擬大學(xué)元重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室平臺(tái)單體深圳市建筑工程署32172.422015年租賃地鐵科技大廈單體風(fēng)華科技 1300002015年租賃豪威大廈單體76591.72015年 租賃深圳灣科技生態(tài)園B-TEC項(xiàng)目三四期產(chǎn)業(yè)園深圳市投資控股有限公司8700002017年租售中國(guó)儲(chǔ)能大廈單體湖南科力 9996.72017年租賃 航盛科技大廈單體深圳航盛電子 400002017年租賃 超多維科技大廈單體超多維光電子 320002017年租賃科技園片區(qū)未來(lái)供應(yīng)

10、量約200萬(wàn)平米，但因受政策影響，90%左右以租賃為主，面向市場(chǎng)銷售的體量較少科技園片區(qū)未來(lái)南山商務(wù)市場(chǎng)4整體寫字樓市場(chǎng)成交活躍，2013年成交量為34.3萬(wàn)；環(huán)比增長(zhǎng)10%-15%，近三年在25%-30%之間；市場(chǎng)吸納率年平均約60%現(xiàn)有商務(wù)市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)走勢(shì)p售價(jià)方面：2013年甲級(jí)寫字樓售價(jià)達(dá)39186元/，環(huán)比2012年下降4.5%，而整體寫字樓均價(jià)為35972元/，環(huán)比下降1.92%；另外，由于關(guān)外商務(wù)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，在增加供應(yīng)量的同時(shí)以較低的價(jià)格拉低了整體銷售市場(chǎng)均價(jià)；p銷售面積：2013年深圳寫字樓銷售面積34.3萬(wàn)，環(huán)比2012年上漲30.4%，甲級(jí)寫字樓銷售量為20.5萬(wàn)，同比2

11、012年可售供應(yīng)總量14.4萬(wàn)有所上漲；p吸納率：2007-2013年深圳寫字樓市場(chǎng)吸納率年平均值為60%，總體寫字樓市場(chǎng)銷售情況良好。60.70%41.30%52.90%76.90%64%64%59%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%20072008200920102011201220132007-2013年深圳市寫字樓銷售吸納率銷售吸納率2006-2013年深圳市字樓銷售量與價(jià)格走勢(shì)（單位：萬(wàn)/元）42.127.413.033.640.221.126.3 34.31580023241213292718731275282

12、7036676 35972.1482918086274142346828895367873970841033.9577339186.156310500010000150002000025000300003500040000450000.05.010.015.020.025.030.035.040.045.020062007200820092010201120122013銷售量整體寫字樓均價(jià)（含產(chǎn)業(yè)園）甲級(jí)寫字樓均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行工商數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺(tái)52013年深圳市各區(qū)寫字樓供銷關(guān)系與成交均價(jià)情況27.216.79.82.961.515.611.55.61.5428623411422225300

13、00370000500010000150002000025000300003500040000450000.52.54.56.58.510.512.514.516.518.520.522.524.526.528.5福田區(qū)南山區(qū)龍崗區(qū)鹽田區(qū)羅湖區(qū)推售面積（萬(wàn)）銷售面積（萬(wàn)）57%98%97%84%100%71%57%63%49%87%71%44%89%69%0%25%74%100%65%54%57%57%25%66%89%30%30%49%0%20%40%60%80%100%120%2007200820092010201120122013福田區(qū)南山區(qū)龍崗區(qū)鹽田區(qū)2007-2013年深圳各片區(qū)寫字

14、樓吸納率情況2013年南山區(qū)寫字樓供應(yīng)面積約16.7萬(wàn)，銷售面積約11.5萬(wàn)，僅次之于福田區(qū)；且吸納率逐年走高，目前處于全市最高位現(xiàn)有商務(wù)市場(chǎng)南山區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行工商數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺(tái)6u2014年辦公年均去化在38.1萬(wàn)，按照目前年均增速10%-15%的水平，保守估計(jì)2016-2018年年均去化量將達(dá)50-60萬(wàn)，619萬(wàn)的辦公產(chǎn)品去化時(shí)間將在10-12年；u考慮2015年后，前?？焖侔l(fā)展對(duì)深圳商務(wù)市場(chǎng)形成良好的刺激作用，預(yù)估年均增速提升5-10個(gè)百分點(diǎn)，樂(lè)觀估計(jì)2016-2018年年均去化量將達(dá)60-100萬(wàn)； 619萬(wàn)的辦公產(chǎn)品去化時(shí)間將在6-10年；【整體商務(wù)市場(chǎng)】南山為辦公物業(yè)供應(yīng)主體，整體庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)現(xiàn)有商務(wù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式分析3.323.834.230.261.839.824.523.143.838.125.535.878.911.39.526.53960.623.945.30204060801001202001200220032004200520062007