用公積金辦理二手房買賣貸款大致流程是這樣的

1、用公積金辦理二手房買賣貸款大致流程是這樣的，首先到“中心”咨詢、登記 提交申請資料 “中心”受理、審批 買賣雙方交易過戶 與銀行簽訂合同 辦理抵押登記 貸款資金發(fā)放 借款人按月還款 結清貸款注銷抵押。辨別信息真?zhèn)?，核實房屋狀況現(xiàn)在的人買房，尋求房屋信息，主要從三個方面，一是從網上或報紙上搜索房屋信息；二是通過中介公司推薦的房屋信息；三是親朋好友介紹的房屋信息。對于來自方方面面的信息，作為買方難以辨別信息真?zhèn)?。詳細的房屋信息必須與登載信息的賣房人或中介公司聯(lián)系，詳細了解房屋的權屬、房屋的實際狀況。房屋的建筑年代和房屋的規(guī)劃用途應以房產證上記載的或房產登記部門出具的權屬證明為準。房屋的權屬瑕疵，是

2、指該房產是否設定抵押權、是否被司法或行政限制，是否被拆遷凍結，購房人可以要求房屋權利人提供房產登記部門出具的相關權屬證明。購房者還要了解該房屋里的戶籍人員情況，是否是權利人或與權利人的關系，權利人能否有權將戶籍人員的戶口遷出，尤其是學區(qū)房。選擇正規(guī)中介，簽訂委托合同需謹慎不論你委托給中介出售，還是中介為你物色買家，你一定要謹慎對待。要認真了解該中介機構是否有營業(yè)執(zhí)照，是否取得房地產經紀企業(yè)備案證明。賣方在選擇好中介機構，在簽訂房屋委托出售合同時，一定要注意以下幾個問題：一是要明確出售的房屋總價包含哪些項目，稅費如何承擔，千萬不要采取價格、稅費包干，超出部分歸中介的方式；二是要明確委托中介的具體

3、事項及中介應盡的責任；三是要明確委托期限及委托方式，是獨家委托還是非獨家委托，不能輕易收取中介給付的所謂定金；四是明確中介傭金的標準和支付時間，明確若中介未能促成交易的，委托期限到后，賣方是否支付中介的服務費，避免后期扯皮；五是要明確雙方的違約責任。防范陰陽合同保障自己的權益房地產買賣在辦理房產轉移登記中，按照政策法規(guī)，雙方應交納相應的稅費。但買方或賣方往往為逃避稅收，隱瞞真實的交易價款，在辦理房產轉移登記時，提交給房產登記部門的買賣合同中有意壓低價款，以達到少繳或不繳稅費的目的。但此種做法帶來的后患無窮。首先，若買方以登記部門受理的合同價款及填報的房屋權屬登記申請書中的價款進行付款，賣方則無

4、可奈何，難以收回全額房款；其次，若買方因填報的價款過低，無法貸到一定額度的貸款，則無法支付賣方的房款。另外買方很可能在下次賣房時，在按買賣差額款交納營業(yè)稅時，因買價過低，差額過大，而需多交營業(yè)稅。因此，雙方千萬不要只看眼前利益，而留下后患。二手房繳納稅費一、契稅交稅比例是：1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。注：符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。新政下的契稅：普

5、宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產權：3%。二、印花稅買賣雙方各繳納房價款的0.05%!住宅暫時免征。合同印花稅率是房屋成交總額×0.05%。三、營業(yè)稅購買時間在5年內的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價×5.5%；5年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業(yè)稅。注：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；非普通住宅5年內：房屋成交總額×

6、;5.55%；5年或5年以上：差額×5.55%。新政下的營業(yè)稅：普宅：五年內：全額的5.5%(5.4%)；五年外：免征。非普宅：五年內：全額的5.5%(5.4%)五年外：差額的5.5%(5.4%)。四、城建稅營業(yè)稅的7%；教育費附加稅；營業(yè)稅的3%。五、個人所得稅普通住宅2年之內：售房收入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土

7、地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。六、土地出讓金：成本價：城八區(qū)內：15.6元/平米城八區(qū)外：12.9元/平米。經轉商：10%按經管理3%(按成交價)。七、土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。八、買賣合同公證費：(買賣合同需要公證時才須繳納)房屋成交總額×0.3%。小編建議：上述所說的各稅種就是二手房交易過程中需要繳納的項目，然而，因各地經濟水平不一樣，地方性規(guī)定可能有所差異，小編建議大家到當?shù)氐南嚓P房產部門進行詳細的咨

8、詢了解。小編提醒各位關注：二手房贈與與二手房繼承過戶所產生的相關費用：贈與過戶的費用：贈與二手房過戶免征營業(yè)稅和個人所得稅，但需要增加公證費與契稅的征收。1、公證費：40元/平米×產權證面積；2、契稅的征收：不論房產什么情況都需要征收全額契稅。(其他費用和正常過戶都一樣)繼承房產過戶的費用：1、公證費：40元/平米×產權證面積；2、繼承公證費：80元/單放棄繼承公證：80元/人。注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。二手房買賣物業(yè)交割注意事項(1)結清水表

9、賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。(3)協(xié)助煤氣過戶。按照燃氣公司的規(guī)定，買賣雙方必須憑房屋買賣合同且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。(5)結清電話費。有的家庭已經安裝了多條電

10、話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過戶手續(xù)。(6)協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續(xù)

11、。(7)結算維修基金。按照相關規(guī)定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑住宅維修基金結算交割單可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。(8)附屬設施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買

12、家一定要與賣家就此問題約定清楚。買方：1、契稅：1.5%×總房價（普通住宅），非普通住宅3%×總房價 2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積3、合同印花稅：0.05%×總房價 4、中介費：1%×總房價 5、權證印花稅：5元 6、登記費：80元 7、配圖費：25元 若需貸款：抵押登記費公積金100元，商業(yè)或者組合貸款200元。 若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房價。抵押合同公證貸款額×0.1% 賣方： A、普通住宅 1、滿五年營業(yè)稅免收， 未滿五年5.55%×房屋總價2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積 3

13、、合同印花稅：0.05%×總房價4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×1% 5、中介費1%×房屋總價 B、非普通住宅1、營業(yè)稅：滿五年買進賣出差額的5.55%， 未滿五年5.55%×房屋總價 2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積 3、合同印花稅：0.05%×總房價4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×2% 5、土地增值稅 未滿三年總房價×0.5% 滿三年未滿五年 總房價×0.25% 6、中介費1%×房屋

14、總價 普通住宅的三個標準（需同時滿足） 1、房屋容積率在1.0以上 2、單套建筑面積在140平方米以下 3、內環(huán)單價低于17500元/平方米 內環(huán)線以外外環(huán)線以內單價低于10000元/平方米 外環(huán)線以外單價低于7000元/平方米。只要有一個條件不能達到就屬于非普通住宅。 確認房產轉讓合法性 如果買賣本身存在不合法規(guī)的行為，則購買二手房行為本身就很難得到法律保護。首先，確認產權的可靠度。這包括注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；產權證所確認的面積與實際面積是否相符；此外，必須要求驗看產權證正本，最好到房管局查詢，以保證該產權證真實性。其次，對屬于單位的公房，大部分公房進行房改時原單位都保留

15、優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓。一般來說，軍產、院(醫(yī)院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。再次，要查看是否有私搭私建部分，比如占用屋頂?shù)钠脚_、走廊，屋內搭建的小閣樓等。 比較容易忽視的一點是，還應特別注意二手房的土地使用期限，以及之前業(yè)主是否與他人發(fā)生過嚴重糾紛，以免引起不必要的煩惱。 核實房產面積與質量 對于二手房來說，其面積和內部結構很可能與新房相比有所變化，確認房屋的準確面積也就格外重要，產權證上一般標明的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。房屋的內部結構和質量也是要重點考慮的因素，戶型合理、管線的走線合理、天

16、花板無滲水痕跡、墻壁無裂紋或者脫皮，都是房屋質量的基本要求。 不少市民在購買二手房之后，都會涉及重新裝修的問題，對此，應詳細了解原房屋裝修水平和程度，并拿到住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 了解物業(yè)與配套 二手房大部分已經有較長的建筑時間，弊端是物業(yè)管理可能欠完善，好處是周邊配套較為完善，社區(qū)發(fā)展較為成熟。 就物業(yè)管理來說，水、電、煤的費用，以及車位的費用也應納入購房的全部成本中統(tǒng)一考慮，電梯的品牌、速度及管理方式，公共樓道的整潔程度及布局，也可以管中窺豹。很多年代較久的小區(qū)往往沒有全部封閉，保安的職業(yè)水平和執(zhí)勤情況也就格外重要。市政配套也是購房時必須考慮的，簡

17、單的檢查就可以大致了解。打開水龍頭可以觀察水的質量、水壓，周邊走走就可以注意到戶內、外電線是否有老化現(xiàn)象，煤氣的接通、熱水的供應，每一項，都關乎今后的居住質量，馬虎不得。 二手房交接的注意事項通常很多人會很注意過戶等環(huán)節(jié)，而忽視了最后的環(huán)節(jié)，從而導致了一系列買房糾紛。比如沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方入住后收到賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再找其結算時，原業(yè)主早已音訊全無，只好補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數(shù)額不大，但買方心理上仍然無法求得平衡。因此提醒大家，在收房做物業(yè)交割的時候一定要注意以下問題：一、戶口，賣方遷走了沒？您首先要打電話或拿了房產證到當?shù)嘏沙鏊轵炘?/p>

18、東是否已經把戶口遷出。這個很重要噢，如果原房東戶口不遷走，您的戶口是遷不進的。如果原房東戶口還未遷出，那對照一下買賣合同的約定，當初可是提醒您在合同里要對戶口問題作明確的約定的。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則您一定要與賣家就此問題約定清楚。二、賣方結清水電等費用了嗎？您應該約原房東一起帶好有關證件到當?shù)赜嘘P機構把水電煤有線電視電話等過戶，若有拖欠費用的要讓出售方把費用結清。1、結清水表賬單。在交房時，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結清所欠費用。還要注意是否存在逾期未繳費的情況，要賣方提交近期的水費賬單。2、結清電表、煤氣表帳單，注意事項同上，用智能卡繳費的，一定要接收智能卡。

19、需要注意的是，自來水公司和供電公司只能查到最近一次抄表的記錄（若要精確計算，則要去房子里查抄最新的水電表讀數(shù)減去最近一次抄表的記錄，就是出售方需要額外付給您的水電費用）。、結清電話，寬帶費用。如果需要繼續(xù)使用原有的電話號碼，應當?shù)诫娦挪块T辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結算電話、寬帶費用賬單。、協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。、物業(yè)費很重要，到物業(yè)公司查一下，原房東是否有欠費。對于以上的各種費用，筆者在買賣合同（如果您使用了筆者當初建議的范本合同）中，都已建議您要有約定了，您可

20、以找下合同，依合同要求原房東結清。提醒您，近幾年開發(fā)的商品房都交維修基金了，所謂的維修基金，又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。維修基金也不是小數(shù)目，電梯房60元/平米，非電梯房30元/平米，這個錢，原房東是拿不走的，是跟著房子走的，所以，您不要去向原房東要了。三、設施有變動嗎？您在接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，隨房產一并轉交的物品（家具、電器等設備）是否齊全，有沒有損壞，都應該仔細檢查。若一切完好沒有問題，則可以把尾款付給出

21、售方，出售方打收條給您（收條中要求注明所有房款已經付清）并交付鑰匙。拿到鑰匙后，不要忘記換鎖，房產交易到此結束，最后再次恭喜您，您辛苦啦。 在二手房交易中，買方相對于賣方和房產中介處于劣勢地位，在幾天或一兩個月的短暫交易過程中，買方不可能全面了解所購房屋的全部信息和房屋狀態(tài)，而房產中介以其三人一組的人員優(yōu)勢和信息優(yōu)勢極力幫助賣方在賣方認可的價格范圍內達成交易。為保證處于不利交易地位的購房者的利益，有效回避潛在的購房風險，二手房的買方在交易中應注意如下事項：  1、確認房主：核實真實身份  簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主

22、要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風險。房產交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托專業(yè)律師驗證賣方方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對交易行為進行制約。  2、前期費用：是否結算清楚  房屋是否有歷史遺留問題，如欠費或相應協(xié)議，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。如

23、果是公房交易，物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，也都應在合同中明確寫明。  3、維修基金  買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時，應明確維修基金的結算數(shù)額。 

24、 4、生活費用  水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續(xù)一定要認真辦理，物業(yè)交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方入住后收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。  其實，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當時，及時結清各項費用。  5、附屬設施：驗收不忘記錄  一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌